房地产开发业务的运作管理模式

房地产开发业务的运作管理模式第一部分 指导准则一、指导准则第二部分 部门职责一、 说明二、 职能部门工作职责三、 项目公司（部）工作职责第三部分 项目开发工作流程一、 工作流程示意图（一） 项目拓展工作流程及各相关部门工作职责（二） 项目策划工作流程及各相关部门工作职责（三） 设计管理工作流程及各相关部门工作职责（四） 工程管理工作流程及各相关部门工作职责（五） 营销管理工作流程及各相关部门工作职责（六） 客户服务工作流程及各相关部门工作职责二、 项目开发关键节点控制表第四部分 项目管理办法及审批权限一、项目管理办法二、 重大业务评审规定三、 本地项目管理审批权限表四、 异地项目管理审批权限表第一部分指导准则一、 深圳市中航地产发展有限公司是由原深圳中航地产公司整体平移形成的专业地产开发公司，全面负责原中航地产中航苑外地产业务及南光地产业务的经营管理工作。二、 公司实行以项目公司（部）制为管理主线的运作模式，强调高效率、高质量运作，加快“实现从现金到现金”的增值过程。三、 运用公司专业能力，规避开发经营风险。房地产开发价值链中的风险，除了政策和行业周期风险外，首先来自于项目拓展环节，其次在于项目策划定位环节，第三就是开发建设过程中设计、工程、营销等工作质量所带来的风险。因此由公司职能部门直接负责项目拓展及客户服务工作，并在项目前期策划阶段对工作成果进行控制和评审，保证项目运作水平。四、 项目公司（部）是公司的重要战略经营单元，按照直线式业务指挥系统运作，明确责、权、利，提高工作效率，加快项目运作速度，缩短资金占用周期，全面负责项目经营管理，实现经营目标。五、 职能部门是公司重要的专业服务力量，负责在设计、工程管理、营销等工作中提供专业技术支持服务，加强对项目运作过程中安全、进度、质量和成本的控制，规避经营风险，发挥服务和监督的作用。第二部分部门职责一、说明（一） 术语解释：负责：属于本部门事务，由本部门承担责任，可请求其他部门配合；主持：需要与其他部门配合完成的工作，由本部门牵头并承担相关责任；组织：需要与其他部门配合完成的工作，由本部门承担协调责任；配合：不承担主要责任，但必须在负责者领导下参与此项工作并承担相关责任；参与：参加相关工作过程，本部门不承担责任。（二） 公司委员会定义：投资咨询委员会：负责公司项目投资方面的评审和决策。策划、方案评审委员会:负责对项目的定位进行专业评审；负责对项目前期策划成果进行专业评审；负责对项目方案设计成果进行专业评审。招标委员会：负责公司招标项目的确定，保证招标的合理性;负责招标过程中的开标、评标、定标的决策性工作；定价咨询委员会：负责对项目销售定价及其他相关指标进行专业评审。二、职能部门职责（一）运营管理部：部门使命：以前瞻性视野，完善、提升和创新管理理念和管理方法，不断提高公司管理水平，推进公司各项经营目标的实现。部门职责：综合计划管理、部门绩效考核、流程管理、公共关系管理、统计信息管理.综合计划管理负责落实董事会下发的综合计划；负责制定公司年度综合计划，并分解到各项目公司（部）及各职能部门；主持编制公司与各项目公司（部）、职能部门的目标责任书，并组织签订；负责跟踪、调整及协调各项目公司（部）季度计划、职能部门月度计划以及项目总体计划；负责设计及收集整理各项目公司（部）月度综合报表。部门绩效考核负责制定各项目公司（部）和职能部门的绩效考核方案；负责收集各职能部门的关键绩效数据和工作目标完成情况，并组织对职能部门进行绩效考核；根据项目节点完成情况，按季度组织对项目公司（部）的绩效考核。流程管理负责建立、实施、完善公司流程管理体系；主持公司定期和不定期的流程修订工作。公共关系管理负责项目拓展过程中从政府部门收集项目相关背景资料；配合报批报建工作；配合办理项目开发相关政府批文及许可证；负责公司对外公共关系的日常维护；负责公司与政府机关之间的危机公关处理。知识管理负责督促各相关部门进行基础研究知识库分类，并协助建立相关知识库；负责建立知识管理的配套管理措施，设立知识贡献奖励制度，激励知识贡献和知识创新；负责公司统计报表的编制和报送。（二）投资拓展部部门使命：获取和储备公司重要的战略资源-土地，做好房地产开发资源准备和前期工作。部门职能：土地信息收集及评估、可行性研究分析、项目土地获取、战略管理、政策研究及市场研究.土地信息收集及评估负责收集目标地块信息，建立土地信息库；负责建立土地信息选择标准体系；负责评估并初步确定拓展目标。2.可行性研究分析主持制订可行性研究计划；组织进行项目可行性分析；主持编制《项目可行性研究报告》；组织可行性研究报告评审。项目土地获取负责确定商务条件，提出商务谈判方案；负责与相关各方的商务谈判工作；负责签订土地使用合同；负责办理《土地证》等相关手续。战略管理负责研究地产板块发展战略，并就公司战略调整给予提议；负责制定中长期发展目标和战略规划。政策研究及市场研究参与项目公司组织的各重要节点的汇报会议，积累相关专业经验；负责研究国内外房地产相关政策，并分析由此产生的影响；负责研究目标开发区域的宏观环境和城市总体规划等信息；（三）合约成本部部门使命：跟踪当今世界建筑技术潮流，研究和创新成本控制理念和方法，以前瞻性视野提升公司成本管理水平。部门职能：成本管理体系、成本规划、成本动态管理、项目预结算、采购管理、工程合同管理、成本分析及效益评价.成本管理体系负责建立和完善公司成本控制体系；负责编制咨询合同标准化体系；负责公司项目成本战略的策划、制定和实施；负责落实项目总体目标成本；配合项目公司（部）进行责任成本的分解与考核;负责建立成本监控预警机制。配合编制《项目可行性研究报告》；配合进行产品方案比选，提交不同设计方案的《方案甄选成本测算报告》；配合编制《项目开发纲要》；主持编制《项目目标成本》；主持编制《项目限额设计标准》。成本动态管理配合完成对重大的或超出限额的设计变更的评审工作；负责定期对项目成本进行监控，审核各项目公司（部）每月提供的动态成本报告，对可能超出目标成本的情况进行预警；负责收集、整理各项目公司（部）的有关成本信息，并对成本信息进行汇总及甄别。项目预结算负责造价咨询公司评标选定工作；负责编制各项目的《项目结算计划》；负责各项目结算工作；负责对各项目预算实行备案抽查；负责编制《工程结算分析报告》。采购管理负责管理战略供应商信息库，主持供应商的资质预审及评价；负责维护和完善造价咨询类战略供应商信息库；负责审核项目公司（部）提供的《项目设备及材料米购总体计划》；根据项目公司（部）提供的《材料设备采购配合计划》，主持公司权限范围内的招标工作；负责跟踪市场材料价格，建立和维护材料价格信息库；负责编制公司招标的经济标书，并对各投标单位的经济标书进行评价；主持公司招标项目合同洽谈。工程合同管理负责建立和完善标准化工程合同体系。成本分析及效益评估参与项目公司组织的各重要节点的汇报会议，积累相关专业经验；负责收集、整理各项目的效益评价报告，编制《项目效益评价报告》。（四）工程技术部：部门使命：跟踪当今世界建筑技术潮流，研究和创新工程技术管理理念和方法，以前瞻性视野提升公司工程管理水平。部门职能：采购管理配合、工程过程管理配合、设计管理配合、工程技术支持、技术资料管理、工程管理指引制订及维护.采购管理配合配合进行公司权限范围内的招标。2.工程过程管理配合负责定期对各项目工程进度、质量、安全文明施工情况进行督察，并督促项目公司（部）进行整改；配合项目各阶段的工程验收；负责收集总结工程信息，建立和完善工程案例信息库。3.设计管理配合配合对建筑方案进行结构选型；配合编制《项目限额设计标准》；配合对设计单位的结构方案、设备选型等进行优化；配合对设计各阶段的阶段性成果进行审核；配合完成图纸内部审查；配合完成施工图的图纸会审和技术交底。工程技术支持配合编制《项目可行性研究报告》；配合编制《项目开发纲要》；参与完成大型设备或主要材料的现场验收工作；配合进行《施工组织设计》评审；配合完成对重大的或超出限额的设计变更的评审工作；负责在工程全过程中对工程重大技术问题提供专业支持；参与项目公司组织的各重要节点的汇报会议，积累相关专业经验；负责新技术、新工艺在实际工程中的推广和应用；配合处理重大投诉，提供工程技术解决方案。负责更新维护工程类供应商信息数据；负责提出新材料、新技术、新工艺、新设备选用的建议。技术资料管理负责对项目工程技术、施工资料管理的督促、检查；配合项目公司（部）完成工程竣工后的档案资料移交。工程管理指引制订及维护负责施工图设计指引（建筑专业除外）的制订及维护；负责工程管理指引的制订及维护。（五）产品研究部部门使命：跟踪当今世界建筑潮流，研究和创新满足市场需求的产品，以前瞻性视野，创造最具价值的生活空间。部门职能：项目规划、设计配合、设计研究、标准化设计合同体系及供应商管理.项目规划配合编制《项目可行性研究报告》；配合编制《项目开发纲要》；配合编制《项目限额设计标准》。设计配合配合对设计各阶段的阶段性成果进行审核。设计研究负责施工图设计标准体系中建筑专业相关内容的制订；负责联系相关专业人士，与营销策划部一起建立并完善专家人才库；参与项目公司组织的各重要节点的汇报会议，积累相关专业经验；负责建立设计案例信息库，并进行分析整理；负责跟踪国内外建筑规划动态，进行研究及创新。标准化设计合同体系及供应商管理负责建立和完善标准化设计合同体系；负责维护和完善设计类战略供应商信息库。（六）营销策划部部门使命：以前瞻性视野，提升和创新市场营销策划理念和策划水平,引领市场潮流，极大地满足客户需求。部门职能：项目策划、项目营销、市场研究、品牌策划及建设、标准化营销合同体系管理.项目策划配合编制《项目可行性研究报告》；配合编制《项目开发纲要》；项目营销配合完成《营销推广策划方案》的制定及评审工作；配合完成营销策划公司的选择评审工作；

配合完成广告策划公司的选择评审工作；配合完成《营销费用预算》的制定及评审工作。市场研究负责维护和完善营销类战略供应商信息库;负责联系相关专业人士，与产品研究部一起建立并完善专家人才库；参与项目公司组织的各重要节点的汇报会议，积累相关专业经验；负责市场调研及政策研究，定期形成《市场分析报告》；负责各项目相关营销负责人交流总结，提高营销专业水平；负责制订科学的营销管理体制，推进营销职能创新。品牌策划及建设负责公司品牌规划战略的制定和实施；负责公司品牌宣传标准件体系的建立和落实；组织各项目参加大型房地产展会。标准化营销合同体系管理负责建立和完善标准化营销合同体系。（七）财务部:部门使命：以前瞻性视野，研究和创新房地产开发资本运营理念和方法，构建和完善满足公司项目需求的资金运作平台。部门职能：财务管理制度管理、会计核算、融资管理、全面预算管理、财务分析与公司决策支持、税务管理、权益性投资管理和审计、财务档案与内部管理.财务管理制度管理负责根据国家财会法律法规，结合公司管理需要，建立和完善公司各种财务管理制度。会计核算负责办理日常核算业务；负责办理日常出纳业务；负责财务会计报告的编制和报送；负责公司年度财务报告社会审计工作。融资管理负责制定并平衡公司资金计划；负责公司日常资金调度，确保公司营运资金需求；负责公司税务筹划；负责公司税务筹划；负责项目开发的各项融资业务；负责金融机构关系维护；负责资本市场及融资创新的研究管理；负责项目按揭银行的选择与业务合作。全面预算管理负责公司全面预算的编制与控制；配合确定公司经营目标；配合编制经营计划；负责动态跟踪调整资金计划。财务分析与公司决策支持负责公司财务状况分析，提供管理报表；负责审核各类经济合同，提供战术性决策支持,对经济合同的财务条款提出建议，把控财务风险；配合编制《项目可行性研究报告》；配合编制《项目开发纲要》。税务管理负责办理公司日常纳税业务以及其他税务事项;负责开发项目税务筹划;负责项目公司税务工作。权益性投资管理和审计负责收集整理投资企业财务数据和信息；负责为公司向投资企业派出董事提供财务资料；负责指导及检查投资企业的财务工作；配合上级单位对本公司及投资企业的日常审计和检查；负责监控公司内控制度的实施。财务档案与内部管理负责公司会计档案管理，确保档案的完整与安全；负责维护财务软件的正常运行及数据安全；负责公司财务印章、有价证券、票据及贷款等经济合同的管理。（八）客户服务部部门使命：以前瞻性视野构建以客户为中心的客户服务平台，努力提升公司市场中的信誉度和美誉度。部门职能：项目策划配合、销售事务管理、投诉处理、客户关系管理、中航会管理、客户服务体系、客服信息分析、法务管理、客户危机管理.项目策划配合配合编制《项目开发纲要》；配合完成营销推广策划方案的制定工作。销售事务管理配合完成物业管理公司的选定工作；与项目公司（部）共同负责销售代理公司的管理和评估；负责有关销售信息系统初始数据的录入；配合进行按揭银行的选择；负责认购书、销售合同等法律文件的准备工作；配合进行营销推广客户活动；配合完成签订相关认购协议工作；负责与客户签订销售合同，并负责销售回款；配合完成客户资料移交工作；负责客户资料及销售合同管理；负责销售数据统计分析、汇总分析；负责销售后的相关产权办理工作，包括：面积补差、初始登记、转移登记并协助监管银行或业主办理《房产证》；负责组织项目入伙策划并组织落实；负责项目尾盘销售及资产管理。投诉处理负责与项目公司（部）进行对接，参与工程竣工验收；成立项目售后维修小组，负责售后维修工作；配合完成物业管理方案的审核工作；负责受理客户投诉；负责与客户洽谈解决方案，并组织协调相关专业部门进行处理；负责项目公司（部）解散后，维修工程款项的管理；组织各部门使用客户服务软件；负责对客户投诉处理的结果进行回访；负责记录客户投诉信息，并管理客户投诉档案；负责定期对客户投诉进行分析。客户关系管理负责进行客户满意度调查；负责对客户满意度调查结果进行分析，并形成报告。中航会管理负责中航会的策划、设立及后期会务工作；负责中航会的推广工作；负责中航会会刊的策划及出版工作；负责中航会会员活动的策划及实施；负责中航会运作过程中与中航系统其他单位的协调工作。负责公司网站、内刊中关于客户信息的发布及客户论坛的维护；负责收集、输入和维护客户信息资料，并进行分类管理。客户服务体系负责编制销售合同补充条款；负责制定客户满意度调查标准；负责制定售后管理制度及客户服务标准。客服信息分析负责统计分析客服信息，形成客服案例库。法务管理负责为公司提供各类法律支持服务；负责对公司业务合同的法律审核；负责编制和修改企业的格式化合同；负责法律知识培训工作；负责提供商务谈判中的法律咨询服务；负责对项目公司（部）权限外的合同进行审核；负责对项目公司（部）权限内的合同进行定期检查，法律指导；负责处理包含项目公司在内的公司所有法律纠纷处理；负责外聘律师的选择、聘用合同订立、管理和服务评价。客户危机管理负责建立客户危机管理风险防范制度；负责策划有关客户危机处理方案。（九）行政人事部：部门使命：根据企业发展战略需要，提供人力资源、后勤服务等方面的有效支持，在企业内部创造良好的管理机制，营造高效和谐的职场氛围。部门职能：人力资源规划、员工招聘和选派、员工培训、员工薪酬和绩效考核、企业文化建设、行政事务管理、资产管理、直信息管理、档案管理.人力资源规划负责制定人力资源规划，并组织实施；负责完善人力资源管理体系，研究、设计人力资源管理模式（包含招聘、绩效、培训、薪酬及员工发展等体系的全面建设），制定和完善人力资源管理制度；负责向公司高层决策者提供有关人力资源战略、组织建设等方面的建议；负责审批项目公司（部）的管理架构和人员配置计划；负责进行项目公司（部）关键岗位聘任的审核。2.员工招聘和选派负责制定招聘计划和实施招聘，为公司和项目公司（部）供给人才；配合完成项目公司（部）高层管理人员的聘任工作。员工培训负责公司员工的培训管理工作；负责拟定并执行培训计划；负责评价培训效果和督促各部门、各项目公司（部）内部培训工作。员工薪酬和绩效考核负责职能部门经理级以下员工绩效考核管理及汇总整理公司绩效考核结果；负责管理公司员工薪酬事务，负责审核项目公司（部）薪酬制度；负责办理员工调动、离职、入职、考勤、保险和医疗等手续；负责建立公司员工福利制度。企业文化建设负责公司企业文化建设。行政事务管理负责建立、维护及推广企业形象识别系统(CIS)；负责拟写公司年度工作总结；负责公司各类公文处理与文件流转控制；负责公司级会议的会务管理与会务服务以及会议纪要的整理与发放；负责管理公司印章；负责公司办公设备、用品管理；负责公司公务车辆调配、维护、年审、税费缴纳、驾驶员管理；负责公司前台接待、公司安全保卫管理、办公环境管理；负责公司有关对外行政、工商手续办理、公司证照年检、章程变更等；负责管理公司书刊、报纸订购；负责其他后勤服务。资产管理负责办理公司固定资产的采购审批手续、采购以及登记建档工作；负责办理各部门的固定资产转移、报废手续；主持盘点固定资产工作；负责固定资产日常维护和台帐管理；配合完成项目公司清算及固定资产处置工作。IT信息管理负责制订并实施公司信息化建设战略规划及信息系统改进方案；负责企业计算机信息管理系统开发、维护、更新、使用管理以及网络安全维护；负责计算机及相关设备的购置、调配、维修、维护保养；负责公司网站信息内容日常维护更新；负责处理公司日常电脑和网络故障，提供H服务。档案管理负责档案管理、档案信息化管理及维护；负责各投资企业重要资料的收集和整理；负责指导项目公司（部）档案工作；负责接收项目公司（部）工程竣工后的档案资料。三、项目公司（部）职责使命：项目公司（部）为公司发展的重要战略经营单元，按照直线式业务指挥系统运作，明确责、权、利，提高工作效率，加快项目运作速度，缩短资金占用周期，全面负责项目经营管理，实现经营目标。职能：项目立项后组织制定《项目开发纲要》，并在《项目开发纲要》指导下主持项目全过程开发工作。说明：确定项目拓展意向后，由公司指定人员牵头成立项目前期策划小组进行项目前期策划工作，至项目公司（部）成立。.项目前期准备负责制定管理架构及人员配置计划，交由行政人事部审核。项目策划组织编制《项目开发纲要》，并组织阶段性评审及最终评审。设计管理）方案设计负责编制方案设计任务书；负责从战略供应商信息库中选择方案设计单位，与设计单位进行沟通联系，完成方案设计，组织项目方案设计的评审；负责办理相关报批报建工作。2）初步设计及施工图设计组织相关部门对建筑功能、结构方案、设备选型等进行设计优化并落实；负责施工图审查单位的考察和确定；在建筑专业初步设计完成后，负责聘请专业测量公司进行查丈咨询；负责编制初步设计任务书及施工图设计任务书；配合编制《项目限额设计标准》并负责落实；负责从战略供应商信息库中选择初步设计及施工图设计单位，与设计单位进行沟通联系，完成初步设计及施工图设计，组织对阶段性及最终的设计成果进行审核；组织相关部门对设计单位的设计质量提出明确目标，并确定主要设计参数；负责协调设计单位与相关职能部门之间的配合关系，控制设计进度、质量、建安成本等；主持图纸内部审查；主持施工图的图纸会审和技术交底；负责办理相关报批报建工作。工程管理）施工准备负责工程施工现场场地准备；负责获得项目政府相关许可证；主持《施工组织设计》的评审工作。2）进度管理负责根据《项目总体开发计划》制定《施工总体进度计划》；负责审核监理规划及实施细则，落实计划执行；负责落实项目施工进度计划，并及时进行调整；负责跟踪、协调相关部门与项目有关的工作计划（例如主要设备及主要专业分包等）的制定及执行等工作。3）质量管理负责落实施工质量监控，达到验收规范标准；负责审核关键工序、关键部位的施工方案；主持各阶段的工程验收；负责对工程质量情况进行定期分析，形成质量分析报告，对于典型问题形成案例，交工程技术部进入案例信息库。4） 安全文明管理负责监督施工单位建立安全文明生产管理规范；负责检查施工单位的安全文明生产工作，定期组织相关单位对施工现场进行安全文明检查；配合政府相关部门进行安全文明检查；负责施工现场社会治安的综合治理；负责监督施工单位建立符合公司品牌形象的工地环境。5） 采购管理负责编制《项目设备及材料采购总体计划》及《材料设备采购配合计划》，并交由合约成本部审核；配合进行公司组织的项目主体总包招标、主要专业分包工程及主要设备招标；负责在战略供应商信息库中选择供应商，进行权限范围内的采购工作；负责审核施工单位编制的材料及设备进场计划，并跟踪、督促计划的执行；负责大型设备或主要材料现场验收、材料证明资料收集和手续办理；负责评价公司供应商，并知会相关部门录入数据库。6） 设计变更管理负责审核工程施工阶段限额范围内的设计变更；主持重大或超出限额的设计变更评审；主持审核为满足客户需求的设计变更。7） 项目档案管理负责管理项目各类相关档案；负责进行工程信息收集、总结，配合工程技术部建立和完善工程案例信息库。8）项目危机管理负责建立《项目危机事件防范处理制度》；负责处理项目危机事件。5.成本管理配合合约成本部落实项目总体目标成本；负责编制项目预算，配合合约成本部备案抽查；负责根据施工合同，编制工程款季度支付计划，并交由财务部备案；负责核对供应商材料清单及施工单位完成工程量，并核算工程进度款，办理支付手续;负责对项目成本控制信息进行统计、归档，制定月度动态成本报表交由合约成本部备案；负责根据《项目结算计划》，按时将工程结算资料移交至合约成本部，并配合合约成本部完成《工程结算分析报告》。6.营销管理）营销策划主持营销策划公司和广告策划公司的选定评审工作；负责编制《项目营销推广总体计划》，并组织评审；负责编制《营销推广策划方案》，并组织评审；负责编制《营销费用预算》，并组织审核；负责选择物业管理公司，并组织审核、优化物业管理方案。2）营销推广负责按照《营销推广策划方案》开展营销推广活动。3）销售管理负责预售查丈和竣工查丈；负责办理商品房预售申请，领取《商品房预售许可证》；负责签订认购协议；负责向客户服务部移交客户资料，并配合客户服务部与客户签订销售合同；与客户服务部共同负责销售代理公司的管理和评估。4）售后服务配合项目入伙后的工程整改工作；配合处理重大投诉。7.项目合同管理负责洽谈权限范围内的相关合同；负责签定合同，并严格按照合同规定落实各项工作；负责对项目相关合同执行结果进行统计、评估分析，并反馈至相关部门。7.项目收尾项目竣工验收后负责向政府相关部门移交工程技术档案；项目结束后负责向公司档案管理部门移交项目档案；项目结束后负责与物业管理公司之间的资料交接工作；主持项目公司清算及固定资产处置；9.运营管理9.运营管理负责按时完成月度综合报表并交由运营管理部备案；根据项目节点完成情况，负责按季度完成绩效考核工作；主持各重要节点的汇报会议，提高项目运作水平，积累相关专业经验。第三部分项目开发工作流程一、地产业务开发工作流程示意图财务部JD协作部门1--顼主责部门客户服务部工程技术部（一）项目拓展工作流程及各相关部门工作职责项目拓展工作流程示意图主要工作土地 ►初步 ►可 ►公司 ►办理流程信息确定研究内部土地收集拓展—评审获取责任部投资拓投资拓投资拓公司董投资拓展部展部展部事会展部配合部运营管理部产品研究部营销策划部合约成本部工程技术部客户服务部财务部投资拓展部运营管理部提交成果土地信息库分析土地信息甄选目标地块初步确定拓展目标控制要点八、、准确收集资料及时更新数据调查土地背景防范潜在风险可行性研究报告项目实施决议《土地合同》《建设用地规划许可证》《付清地价款证明》《土地证》《固定资产投资计划》基础资料翔实科学理性分析咨询专业意见慎重决策确保手续完备避免法律纠纷项目拓展工作流程图项目拓展流程指引目的为保持公司可持续性发展，拓展房地产新项目。适用范围适用于房地产新项目发展体系的新项目拓展获取工作，以及为之展开的相应研究工作。职责3.1.投资拓展部：负责组织基础研究，定期制定《土地储备计划》，并对研究成果进行归档。以基础研究为指引进行土地信息收集，并给予筛选。参考运营管理部提供的土地背景资料，初步确定拓展目标。负责根据项目初步谈判的结果，确定项目的运作方式，组织公司相关部门进行项目现场勘查，并组织编制《项目可行性研究报告》。可行性研究：负责根据项目的特点制定可行性研究计划，组织项目前期策划小组展开相应流程工作，最终形成包含固定内容的《项目可行性研究报告》。公司评审：负责将《项目可行性研究报告》交由公司投资决策委员会评审，评审通过后，提交公司董事会评审。负责按照公司通过的项目合作条件，取得项目开发权利，并负责合作条件的实施和跟踪。运营管理部：在初步确定拓展目标阶段介入，协助投资拓展部从政府相关部门（规划、国土、环保）收集项目相关背景资料及最新规划（含功能定位、市政交通、配套设施等）。项目前期策划小组：在项目可行性研究阶段介入，根据《可行性研究计划》及现场勘查结果，编制《初步策划定位报告》（含市场定位和产品定位）、《初步产品建议书》、《工程技术特点分析》、《成本测算报告》。财务部：在项目可行性研究阶段介入，根据项目前期策划小组提供的成本、开发计划等材料，完成财务预测和相关财务分析。在项目可行性研究阶段介入，根据项目获取方式，制定资金筹措方案。策划、方案评审委员会：在项目可行性研究阶段介入，参加初步策划定位报告的评审，提出调整意见，把控策划水平。投资咨询委员会：在项目可行性研究阶段后期，听取项目可行性研究成果汇报，提出综合调整意见，决定项目合作条件的实施，批准项目交由公司董事会评审。工作程序基础研究基础研究是为确定公司房地产土地储备动态计划、提高房地产新项目可行性分析技术水平所进行的持续性动态研究工作；基础研究包含土地信息研究、宏观市场研究、城市规划动态研究、经济动态研究、政策法规研究、项目风险研究、公司战略研究和竞争对手研究等分项研究工作；各分项研究工作由投资拓展部牵头完成，做到专项有专人负责，然后再充分利用内外资源，予以功能完善和健全；各分项工作需及时把握动态信息，做到及时收集、及时分析，其研究成果可在即时报告中和以年度为节点的总结报告中体现；基础研究需指定一人为总负责人，专门负责整个基础研究计划的制定、监督和基础研究库的整理，基础资料和研究成果需由该项负责人整理，经编号后放入各基础研究库归档；信息收集、甑别：投资拓展部成员均是土地信息收集的责任人，但需指定一人为土地信息负责人，专项负责土地信息的汇总、整理和总结等；土地信息的收集可通过如下几种渠道进行：政府公告收集类：从相关网站或政府部门获得政府出让土地信息公告、土地储备中心进行的企业转让土地信息招投标、挂牌、拍卖公告和法院拍卖土地信息公告、产权交易中心对拥有土地储备的企业进行转让的挂牌公告；其他主动收集信息类：主动了解各区土地利用规划，旧城改造和土地供应计划等信息；各类招商会与项目推介会等；其他被动收集信息类：土地信息人来电、传真、约访、推介等。了解到有效土地信息后，需于当日最迟不超过两日内填写《土地信息采集表》，投资拓展部不定期对各土地信息进行合议,根据公司土地储备要求对土地信息进行初步判断，会议由土地信息负责人记录并存档，会议结果知会经理；通过初步判断的土地信息进入初步确定拓展目标阶段，原则上指定负责土地所在片区的项目发展人员为项目负责人接管后续工作，并通过《土地信息采集表》将土地情况向公司领导知会;未通过的信息由土地信息负责人填写判断意见，存入土地信息库，并统一答复信息提供人，此后由土地信息负责人对该项土地的后续成交情况或条件变化情况加以跟踪。初步确定拓展目标项目负责人按统一格式及时填制每周的《新项目进展通报》，交土地信息负责人汇总；项目负责人根据项目情况，了解该项目背景资料及运营管理部提供的政府相关资料，初步判断项目的操作方式，资料汇总后提请公司法律顾问或公司法务人员提供意见，最终做出项目用地购买操作方式的判断；4.3.3.项目负责人进行项目实地勘察和周边市场的简易调查，根据市场情况和项目特点做出初步项目定位判断及初步经济测算结果，并综合其他相关信息，形成简易的《新项目发展报告》，进行部门内部评审；4.3.4.项目经部门内部评审确定后，进入可行性研究阶段，未通过则根据会议意见进行调整或放弃。4.4.项目可行性研究4.4.1.项目可行性研究是对前期项目初步判断的论证，在项目前期策划小组的配合下，进行较为详细的项目可行性分析，最终形成《项目可行性研究报告》；4.4.2.项目负责人首先将内部评审会上的意见汇总，根据项目情况，向公司领导进行汇报，并制订《可行性研究计划》，该计划需包含各相应工作的责任主体（责任人）、达到效果和时间要求，并根据时间节点列出横道图，发项目前期策划小组；4.4.3.项目负责人根据可行性研究计划，组织项目前期策划小组对项目进行现场勘察，并组织完成如下工作：项目负责人进一步完善项目背景调研，包括：项目获得方式的流程、土地方资信情况、项目所在区域的环境和配套、区域规划和未来发展趋势等；项目负责人根据项目背景材料评估项目开发风险，编写《风险控制报告》（初稿）；项目前期策划小组根据可行性研究计划对项目周边市场进行调研，反馈给项目负责人，编写《初步策划定位报告》；项目前期策划小组主持完成对《初步策划定位报告》的评审工作，策划、方案评审委员会针对《初步策划定位报告》进行评审，给出专业意见；评审通过后，项目前期策划小组根据评审意见，继续深化定位，完成《初步产品意见书》；项目负责人根据《初步产品建议书》编写《初步项目开发总体计划》项目前期策划小组根据《初步产品建议书》，编写《工程技术特点分析》，并根据《工程技术特点分析》和《初步产品建议书》进行成本测算，完成《成本测算报告》；财务部根据项目成本、产品建议等材料，完成经济效益预测分析，完成财务预测及资金筹措方案。投资拓展部最终组织各方面材料，形成固定格式的项目可行性报告，协同项目前期策划小组进行内部审议，通过后以《新项目可行性研究报告评审会会议通知》申请召开公司新项目评审会。4.5.决策评审4.5.1.投资决策评审会听取项目负责人对项目可行性研究的汇报，最终由集体讨论决定。项目评审通过后，提交公司董事会评审确定；若项目在上述环节中未获通过，项目负责人则需要根据会议意见对可行性研究进行综合调整或放弃该项目；项目论证会通过后，若无需进一步解决的问题，则有投资拓展部负责按照项目评审会通过的项目合作条件获得项目，并负责合作条件的实施和跟踪。项目拓展阶段各部门工作职责项目拓展阶段各部门工作职责投资拓展部：收集土地信息建立信息库：定期制定《土地储备计划》，并对研究成果进行归档，建立土地信息库。以基础研究为指引进行土地信息收集，并给予筛选。初步确定拓展目标：分析土地信息，甄选目标地块，并参考运营管理部提供的土地背景资料，初步确定拓展目标。组织可行性研究：负责制订《可行性研究计划》，组织进行可行性研究，汇总相关资料，完成《项目可行性研究报告》。组织评审：将项目可行性报告提交公司投资决策委员会评审，通过后报董事会评审。办理土地获取手续：负责按照公司审批通过的项目合作条件，办理土地获取手续，取得项目开发权益，并负责合作条件的实施和跟踪。必要时，运营管理部配合相关工作。财务部:项目可行性分析：根据项目成本、产品建议等材料，进行经济效益预测分析，完成财务预测及资金筹措方案。产品研究部：项目可行性分析：参与项目前期策划小组工作，根据地块的地形、地貌及周边环境进行项目规划分析，完成《初步策划定位报告》和《初步产品建议书》。营销策划部：项目可行性分析：参与项目前期策划小组工作，进行项目所在区域的初步市场调研，根据初步市场调研报告，完成《初步策划定位报告》和《初步产品建议书》。运营管理部：收集项目背景资料：从政府相关部门（规划、国土、环保）收集项目相关背景资料及最新规划（含功能定位、市政交通、配套设施等）。协助办理相关手续：协助投资拓展部办理土地手续。合约成本部：成本测算：根据《初步产品建议书》和《工程技术特点分析》，进行成本测算，完成《成本测算报告》工程技术部工程技术特点分析：对地块的地形、地貌、地质水文条件等进行调查，并根据《产品初步产品建议书》，完成《工程技术特点分析》。（二）项目策划工作流程及各相关部门工作职责（二）项目策划工作流程及各相关部门工作职责项目策划工作流程示意图主要工作流程制定项目开发■公司评审开发责任部门项目公司（部）/项目前期策划小组项目公司（部）/项目前期策划小组配合部门营销策划部产品研究部合约成本部财务部营销策划部产品研究部合约成本部运营管理部财务部提交成果《项目开发纲要》包括：策划定位报告、产品建议书、项目总体开发计划、成本规划报告、财务分析及资金计划风险控制报告经过评审后的《项目开发纲要》控制保证控制性文件的咨询专业意见要点系统性慎重决策项目策划工作流程图项目策划流程指引目的深化项目可行性研究，完成《项目开发纲要》（包含《策划定位报告》、《产品建议书》、《项目总体开发计划》、《成本规划》、《财务分析及资金计划》、《风险控制》），为项目公司（部）进行项目开发工作提供依据。适用范围适用于项目立项到《项目开发纲要》移交前所有相关工作。职责项目公司（部）/项目前期策划小组：在制定项目开发纲要阶段，负责深化《项目可行性研究报告》中《初步项目总体开发计划》、《初步策划定位报告》（含市场定位和产品定位）、《初步产品建议书》、《风险控制》（初稿）、《成本测算报告》，汇总财务部提供的《财务分析及资金计划》整理形成《项目开发纲要》。在项目策划各阶段，负责组织各阶段性及最终成果评审，并针对修改意见进行调整。财务部：在制定项目开发纲要阶段，深化财务预测与资金筹措方案，完成《财务分析及资金计划》。2.2.配合完成对《项目开发纲要》评审工作，提供财务方面专业支持。3.3.运营管理部：审核项目开发总体计划，配合完成对《项目开发纲要》评审工作。4.策划、方案评审委员会：3.4.1.参加《项目开发纲要》的评审，负责对《项目开发纲要》进行决策。工作程序4.1.策划前期准备1.1.项目前期策划小组成员进行详细的现场踏勘和范围内市场调研，收集与项目相关的各项目信息，深化《初步策划定位报告》，编制《策划定位报告》。基本资料包括四周范围、用地条件、基本经济技术指标、限高、土地价格等信息；现场踏勘主要是了解基地自然状况、四至范围、用地条件、周边配套情况，以便于分析项目的优劣势；范围内市场调研主要指对项目周边二至三公里范围内可售、未售项目以及与项目的主力客源可能形成直接竞争的项目调研。市场调研完成要填写《楼盘市调表》；对市场调研以及现场踏勘的各项数据进行分析，并根据分析结果深化《初步策划定位报告》，编写《策划定位报告》；1.2.《策划定位报告》的论述重点为市场概述、客户定位、产品定位及价格定位；4.1.3.市场概述应包含以下内容：项目概况及项目特点分析房地产大势及本区域市场分析项目市场竞争对手分析4.1.4.客户定位应包含以下内容：项目的SWOT分析目标客户定位4.1.5.产品定位应包含以下内容：项目的主题形象及开发理念项目的产品建议4.1.6.定价建议。项目前期策划小组负责组织策划、方案评审委员会对《策划定位报告》进行评审。项目前期策划小组负责深化《初步产品建议书》，编制《产品建议书》。项目前期策划小组负责深化《初步项目开发总体计划》和《风险控制报告（初稿）》，编制《项目开发总体计划》及《风险控制报告》。项目前期策划小组负责深化《成本测算报告》，编制《成本规划报告》。财务部负责深化财务分析，编制《财务分析及资金计划》。项目前期策划小组最终汇总财务部提供的《财务分析及资金计划》以及由本小组完成的《策划定位报告》、《产品建议书》、《项目开发总体计划》、《项目成本规划报告》和《风险控制报告》，形成《项目开发纲要》。项目前期策划小组组织策划、方案评审委员会对《项目开发纲要》进行评审，总经理办公会最终审批。在《项目开发纲要》通过审核后，正式进入工程前期准备阶段。项目策划各部门工作职责项目策划各部门工作职责项目公司（部）/项目前期策划小组：制定项目开发纲要：负责深化《项目可行性研究报告》中的相关部分，并汇总整理形成《项目开发纲要》。组织评审：负责组织各阶段性及最终成果评审，并针对修改意见进行方案调整。财务部：制定项目开发纲要：深化财务分析，编制《财务分析及资金计划》。参与评审：参与《项目开发纲要》评审，提供财务方面专业支持。产品研究部：3.1.制定项目开发纲要：参与项目前期策划小组，深化概念规划，完成《营销策划报告》及《产品建议书》。参与评审：参与《项目开发纲要》评审，提供产品设计方面专业支持。营销策划部：制定项目开发纲要：参与项目前期策划小组，深化项目定位，完成《营销策划报告》及《产品建议书》。参与评审：参与《项目开发纲要》评审，提供营销策划方面专业支持。运营管理部：审核项目总体计划：参与《项目开发纲要》评审，审核《项目开发总体计划》。合约成本部：制定项目开发纲要：参与项目前期策划小组，深化《成本测算报告》，完成《成本规划报告》。参与评审：参与《项目开发纲要》评审，提供成本管理方面专业支持。（三）设计管理工作流程及各相关部门工作职责（三）设计管理工作流程及各相关部门工作职责设计管理工作流程示意图主要工作流程方初步施工图设计景观案设主要工作流程方初步施工图设计景观案设及设 ►计 > ►专计设计项设责任部门项目公司（部）/项目前期策项目公司（部）项目公司（部）项目公司（部）划小组配合合约成本部配合合约成本部部门工程技术部运营管理部提交成果方案设计图建筑规划许可证产品研究部产品研究部合约成本部工程技术部运营管理部初步设计图初步设计审查意见书产品研究部合约成本部工程技术部运营管理部施工图建筑工程规划许可证产品研究部合约成本部工程技术部运营管理部景观及专项设计方案图、施工图控制要点及时跟踪设计情况，符合市场发展趋势严格遵照成本规划，进行限额设计严格审图，确保图纸设计深度严格审图，确保图纸设计深度设计管理工作流程图设计管理流程指引目的规范项目设计各阶段的操作程序，提高项目设计各阶段的工作成果质量，确保设计方向与策划方向一致。适用范围适用于公司项目设计阶段的设计工作。职责项目公司（部）/项目前期策划小组：在设计前期准备阶段，制定完成《项目设计工作总体计划》，并且在各个设计阶段前期编制相应的设计任务书。在各个设计阶段，负责组织各相关部门进行设计工作，并按照《项目设计工作总体计划》的要求控制设计质量和进度。在各个设计阶段中后期，组织相关单位部门对设计成果进行评审。负责组织各阶段设计成果的报审（含规划、消防、民防、节能、环保等）。产品研究部：在设计的各个阶段，配合进行设计评审，确保项目设计与产品建议的一致性。重点协助进行方案及施工图设计阶段建筑部分的图纸审查。运营管理部：在项目公司（部）报文后，由运营管理部协调相关政府部门，加快报建速度。合约成本部：在设计的各个阶段，配合进行设计评审，，确保项目成本可控性。工程技术部：在设计的各个阶段，配合对设计单位的设计质量提出明确目标，控制主要设计参数，提出设计优化意见。在设计的各个阶段，配合进行设计评审，确保设计质量。重点负责初步设计及施工图设计阶段结构和设备部分的图纸审查。策划、方案评审委员会：负责对方案设计成果进行评审，确保方案设计符合公司要求。工作程序设计准备：项目公司（部）/项目前期策划小组根据《项目开发纲要》编制《项目设计工作总体计划》。方案设计：项目公司（部）/项目前期策划小组编制《方案设计任务书》，并由产品研究部审核；产品研究部审核《方案设计任务书》，控制设计方向与策划方向的一致性；项目公司（部）/项目前期策划小组组织设计单位招标,并签订设计合同，要求设计单位严格按照任务书进行方案设计；项目公司（部）/项目前期策划小组组织策划、方案评审委员会对方案设计成果公司进行评审，由策划、方案评审委员会提出调整意见，保证设计水平。评审通过后与运营管理部配合，完成报批报建工作。初步设计：项目公司（部）编制《初步设计任务书》；项目公司（部）组织设计单位招标，并签订设计合同，要求设计单位严格按照任务书进行设计；项目公司（部）组织设计成果公司内审，通过后与运营管理部配合，完成报批报建工作。施工图设计：项目公司（部）编制《施工图设计任务书》；项目公司（部）组织设计单位招标，并签订设计合同，要求设计单位严格按照任务书进行施工图设计；项目公司（部）制定施工图审图方案，并组织实施；设计公司根据审图意见进行修改，并提交阶段性施工图设计成果；项目公司（部）选择审图单位审图；设计公司根据审图意见进行修改，并提交最终施工图设计成果；项目公司（部）组织施工图交底。4.5.分项专业设计：项目公司（部）负责编制各类《专业设计任务书》；项目公司（部）组织设计单位招标，并签订设计合同，要求设计单位严格按照任务书进行设计；项目公司（部）组织设计成果公司内审。设计管理各部门工作职责项目公司（部）/项目前期策划小组：设计准备工作：在设计前期准备阶段，制定完成《项目设计工作总体计划》，并且在各个设计阶段前期编制相应的设计任务书。负责组织各阶段设计：在各个设计阶段，负责组织各相关部门进行设计工作，并按照《项目设计工作总体计划》的要求控制设计质量和进度。组织图纸审核：在各个设计阶段中后期，组织相关单位部门对设计成果进行评审。设计成果报审：负责组织各阶段设计成果的报审（含规划、消防、民防、节能、环保等）。产品研究部：各阶段设计的审查：在设计的各个阶段，配合进行设计评审，确保项目设计与产品建议的一致性。重点协助进行方案及施工图设计阶段建筑部分的图纸审查。运营管理部：配合办理报批报建手续：在项目公司（部）报文后，由运营管理部协调相关政府部门，加快报建速度。合约成本部：各阶段设计成本的审查：在设计的各个阶段，配合进行设计评审，确保项目成本可控性。工程技术部：设计过程配合：在设计的各个阶段，配合项目公司（部）对设计单位的设计质量提出明确目标，控制主要设计参数，提出设计优化意见。各阶段设计图纸的审查：在设计的各个阶段，配合进行设计评审，确保设计质量。重点负责初步设计及施工图设计阶段结构和设备部分的图纸审查。

（四）工程管理工作流程及各相关部门工作职责工程管理工作流程示意图主要工作流程工程前期工作 ►工程施工管理 >工程验收 ►工程移交—11责任部门项目公司（部）项目公司（部）项目公司（部）项目公司（部）配合部门工程技术部运营管理部工程技术部合约成本部运营管理部财务部工程技术部合约成本部运营管理部客户服务部物业管理公司提交成果前期资料准备施工组织设计项目工程施工达到竣工标准项目工程通过各项验收与物业公司进行移交控制要点强调工程管理的计划性注重工程安全、进度、质量、成本等方面的过程控制档案资料整理归档注重处理客户投诉过程中，公司品牌形象维护工程管理工作流程图工程管理流程指引目的全面控制项目工程施工过程，使项目的质量、进度、成本得到最合理的控制，同时保证工程安全文明施工，杜绝安全事故。适用范围适用于本公司开发的所有项目工程施工过程控制工作。3.职责项目公司（部）：负责编制《项目设备及材料采购总体计划》及《材料设备采购配合计划》，并交由合约成本部审核。负责编制《项目总包及各分包进场计划》。负责项目报批报建及组织审核《施工组织设计》。负责组织施工图会审交底和工程现场施工准备工作。全面负责工程施工管理的各项工作（包括进度、质量、成本控制及安全文明施工等）。负责组织各阶段验收，根据反馈落实整改，最终实现项目工程通过各项验收并完成备案。负责项目竣工验收后向公司档案部门及政府相关部门移交工程技术档案。负责与客户签订认购书，并进行整理后，移交给客户服务部。财务部：负责统筹落实资金计划。负责根据施工合同及相关流程规定，安排资金，及时支付工程款。运营管理部：在工程施工过程中，负责跟踪各项目的总体计划和季度计划落实情况，及时提出预警。协助项目公司（部）办理所需要的各类政府批文和许可证。合约成本部：负责审核项目公司（部）提供的《项目设备及材料采购总体计划》及《材料设备采购配合计划》。负责根据项目公司（部）提供的《材料设备采购配合计划》，主持公司权限范围内的招标工作。在工程全过程中负责对提出的重大设计变更进行成本预算。并配合完成重大设计变更审核工作。在工程全过程中，负责定期对项目成本进行监控，审核各项目公司（部）每月提供的动态成本报告，对可能超出目标成本的情况进行预警。负责编制公司招标项目的经济标书。负责对各投标单位的经济标书的评价工作。3.5.工程技术部：配合进行公司权限范围内的招标。负责编制公司招标的技术标书。在工程施工过程中，负责定期对各项目工程进度、质量、安全文明施工情况进行督察，并参与项目各阶段的工程验收。在工程全过程中针对施工中出现的重要技术问题，配合进行工程技术论证。在工程全过程中，配合完成重大设计变更审核工作，给予专业意见。在工程全过程中，协助项目公司（部）规范档案管理。4.工作程序4.1.施工准备：项目公司（部）负责编制《项目设备及材料采购总体计划》及《材料设备采购配合计划》，并交由合约成本部审核；合约成本部根据《材料设备采购配合计划》组织总包招标；项目公司（部）组织监理单位招标；项目公司（部）负责组织审核施工单位提供的《施工组织设计》；项目公司（部）负责组织施工单位进行施工图会审交底;项目公司（部）负责完成施工现场准备工作，并与运营管理部配合办理开工所需的各种政府批文和许可证。4.2.施工过程：项目公司（部）根据《项目总包及各分包进场计划》，组织总包单位进场；合约成本部根据《材料设备采购配合计划》组织主要专业分包招标；项目公司（部）根据《项目总包及各分包进场计划》，组织各分包单位进场；项目公司（部）根据合同管理监理单位、总包及各专业分包；工程技术部在工程施工过程中，定期组织督察，同时对于施工中出现的各种问题提供专业技术支持；运营管理部在工程施工过程中，负责跟踪施工计划落实，及时提出预警，同时协助项目公司（部）办理各类政府批文和许可证；合约成本部在工程施工过程中，负责定期对项目成本进行监控，审核各项目公司（部）每月提供的动态成本报告，对可能超出目标成本的情况进行预警；合约成本部配合项目公司（部）完成设计变更及现场签证管理工作；财务部负责统筹资金安排，保证工程款支付；工程验收项目公司（部）负责各阶段的工程验收及备案存档工作;工程技术部配合进行各阶段工程验收；项目公司（部）的成本人员在工程施工结束后，返回合约成本部，继续完成项目竣工结算工作。工程移交4.4.1.项目公司（部）负责制定移交计划，并与物业管理公司进行工程移交工作。工程管理各部门工作职责项目公司（部）：施工准备工作：负责编制《项目设备及材料采购总体计划》、《材料设备采购配合计划》及《项目总包及各分包进场计划》，负责项目报批报建、组织施工图会审交底和工程现场施工准备工作。工程施工管理：全面负责工程施工管理阶段的各项工作（包括进度、质量、成本控制及安全文明施工等）。工程竣工验收：负责组织各阶段验收，根据反馈落实整改，最终实现项目工程通过各项验收并完成备案。工程档案移交：负责项目竣工验收后向公司档案部门及政府相关部门移交工程技术档案。财务部：保证工程资金安排：负责合理安排资金，统筹落实资金计划。

2.2.支付工程款:在根据施工合同及相关流程规定，及时支付工程款。运营管理部：3.1.跟踪项目计划:负责跟踪各项目的总体计划和季度计划落实情况，及时提出预警。配合办理工程手续：配合项目公司（部）办理工程施工中需要的各类政府批文和许可证。合约成本部：重大设计变更的成本控制：负责对提出的重大设计变更进行成本预算，并配合完成重大设计变更审核工作。成本动态控制：负责定期对项目成本进行监控，审核各项目公司（部）每月提供的动态成本报告，对可能超出目标成本的情况进行预警。4.3.采购管理:营销管理工作流程图营销管理工作流程图营销管理工作流程示意图营销管理工作流程示意图负责审核项目公司（部）提供的《项目设备及材料采购总体计划》和《材料设备采购配合计划》，并根据计划负责组织项目主体总包招标及主要专业分包工程的招标。工程技术部：监督工程施工管理：负责定期对各项目工程进度、质量、安全文明施工情况进行督察,并参与项目各阶段的工程验收。采购管理配合：参与招标工作小组工作，编制公司招标的技术标书，完成公司范围内的招标工作。参与工程技术论证：针对施工中出现的重要技术问题，配合进行工程技术论证。参与重大设计变更审核：配合完成重大设计变更审核工作，给予专业意见。参与工程档案建档：在工程全过程中，协助项目公司（部）规范档案管理。（五）营销管理工作流程及各相关部门工作职责

主要工作流程营销策划 A宣传推广 ►开盘认购 ►签署合同责任部门项目公司（部）项目公司（部）项目公司（部）客户服务部配合部门营销策划部运营管理部运营管理部客户服务部财务部运营管理部项目公司（部）提交成果《营销策划执行方案》《营销费用预算》确定按揭银行广告案宣传报导文稿签订认购书准备合同文本并备案签署房地产买卖合同控制要点营销策划推广的节奏要合理落实宣传性价比敏感问题合同附件公司品牌建设营销管理流程指引目的通过市场营销手段，创造公司品牌，完成项目销售任务。适用范围适用于本公司开发的所有项目营销工作。职责项目公司（部）：负责根据《策划定位报告》，制定项目《营销策划执行方案》，组织编制《营销费用预算》。负责选择广告策划公司，利用各类媒体以及组织活动进行项目的宣传推广。负责选择销售代理公司，组织培训销售人员，制定销售工作方案及项目销售总体计划。负责提出项目定价建议，并组织定价咨询委员会对项目定价进行评审。负责项目开盘前的物料的准备，制定开盘策划组织、现场管理以及相关的销售活动。负责与客户签订认购书，并进行整理后，移交给客户服务部。财务部：在项目开盘前，负责确定按揭银行及条件。负责收取客户的预订金和房款。客户服务部：负责拟定经协调评审的相关房地产销售协议合同文本及相关合同附件，同时负责售楼软件的信息录入。与客户签订房地产买卖合同并执行（包含收款、产权登记等）。负责进行项目的尾盘销售。对项目的销售情况进行调查及统计，并形成分析报告，作为后期借鉴。营销策划部：配合完成广告策划公司和销售代理公司的选择评审工作。配合完成《营销费用预算》的编制工作。配合制定《营销策划执行方案》，给予专业支持。运营管理部：在项目营销过程中，配合项目公司（部）办理相关政府批文和许可证。定价咨询委员会：参加项目定价评审，对项目销售定价及其他相关指标进行评审和决策。工作程序4.1.项目营销：项目公司（部）负责制定《营销策划执行方案》及《营销费用预算》；营销策划部配合进行《项目营销策划执行方案》及《营销费用预算》的编制工作；项目公司（部）负责选择广告策划公司和销售代理公司，并且对其工作进行管理和评价；营销策划部配合选择广告策划公司和销售代理公司；项目公司（部）负责监督广告策划公司组织营销推广活动；项目公司（部）负责制定《项目销售总体计划》及《销售工作方案》；项目公司（部）负责提出项目定价建议，并组织定价咨询委员会对项目定价进行评审。4.2.项目开盘：财务部负责选定按揭银行；客户服务部配合选择按揭银行并对银行放款提出时间、方式等具体要求；客户服务部将项目基本资料录入售楼软件；客户服务部负责拟定并制作合同附件，并向项目公司（部）提供《房地产买卖合同》标准版本；项目公司（部）负责准备除上条所述以外的其他开盘物料准备工作；运营管理部配合项目公司（部）获得开盘销售所需的政府批文和许可证；项目公司负责开盘销售现场控制管理及定价控制；项目公司负责与客户签订认购书，并经过整理后，与客户服务部交接；客户服务部负责根据认购书，与客户签订买卖合同，并及时备案；客户服务部负责销售回款和销售统计工作。营销管理阶段各部门工作职责1.项目公司（部）：制定项目营销策划执行方案及营销费用预算：根据项目策划定位报告，编制《营销策划执行方案》及《营销费用预算》。宣传推广：选择广告策划公司，利用各类媒体以及组织活动进行项目的宣传推广。选择销售代理公司：选择销售代理公司，组织培训销售人员，制定销售工作方案及项目销售总体计划。项目开盘：项目开盘前的物料的准备，制定开盘策划组织、现场管理以及相关的销售活动。1.5.签订认购书：与客户签订认购书，并进行整理后，移交给客户服务部。财务部：选择按揭银行：在项目开盘前，负责确定按揭银行及条件。财务管理：收取客户的预订金和房款。客户服务部：协助开盘准备：负责拟定经协调评审的相关房地产销售协议合同文本及相关合同附件，同时负责售楼软件的信息录入。签订房地产买卖合同：与客户签订房地产买卖合同并执行（包含收款、产权登记等）。尾盘销售：进行项目的尾盘销售。

销售相关调查及总结:对项目的销售情况进行调查及统计，并形成分析报告，作为后期借鉴。营销策划部：配合选择广告策划公司：配合进行广告策划公司和销售代理公司的选择评审。配合编制《营销费用预算》：配合编制《营销费用预算》。营销策划支持：配合编制《营销策划执行方案》，给予专业支持。运营管理部：配合办理相关手续：配合办理相关政府批文和许可证。（六）客户服务工作流程及各相关部门工作职责客户服务工作流程示意图投诉处理产权证办理入伙入伙准备主要工作流程责任部门客户服务部客户服务部客户服务部客户服务部配合部门项目公司（部）项目公司（部）财务部项目公司（部）项目公司（部）提交成果入伙方案完成项目入伙办理产权证客户投诉处理关闭控制要点确保入伙方案的系统性危机处理注意办理时限确保投诉问题处理的及时性客户服务工作流程图客户服务流程指引目的明确客户服务流程，提升客户服务质量，塑造公司形象适用范围适用于本公司开发的所有项目入伙及后续客户服务工作。职责3.1.客户服务部：负责成立项目入伙小组。制定系统完整的入伙方案，准备入伙需要的各项物料，培训入伙人员。负责入伙工作的组织安排、现场管理。负责销售后的相关产权办理工作，组织开展业主活动以及处理责任期内业主的投诉处理，并制定和落实和谐社区建设方案。配合与物业管理公司完成项目移交工作。3.2.项目公司（部）：配合客户服务部入伙工作需要，编制入伙相关文件资料，同时配合物业管理公司进行的模拟验房工作，并根据反馈意见进行整改。在入伙过程中，协助客户服务部完成相关工作。在项目公司（部）存续期间，负责针对业主提出的投诉进行工程整改处理。负责组织物业管理公司交接项目相关资料。财务部：在入伙过程中，协助客户服务部完成相关工作。4.工作程序4.1.入伙准备：客户服务部负责制定系统完整的入伙方案，组织成立项目入伙小组，并对入伙人员进行培训；项目公司（部）参与物业管理处组织的模拟验房，并针对问题进行整改；项目公司（部）负责拟定并制作《房屋质量保证书》和《房屋使用说明书》等相关文件；客户服务部负责其他入伙物料及入伙现场准备。项目入伙：财务部负责收取或退还面积差额款；客户服务部全面负责入伙现场管理；项目公司（部）配合客户服务部进行相关工作。投诉处理客户服务全面负责各项投诉处理工作；项目公司（部）存续期间配合客户服务部处理投诉。产权办理

划;客户服务部负责制定并实施制定项目产权办证工作计划;项目公司（部）配合客户服务部进行产权办理工作。客户服务各部门工作职责客户服务部：入伙准备：负责成立项目入伙小组。制定系统完整的入伙方案，准备入伙需要的各项物料，培训入伙人员。项目入伙：负责入伙工作的组织安排、现场管理。客户服务工作：负责销售后的相关产权办理工作，组织开展业主活动以及处理责任期内业主的投诉处理，并制定和落实和谐社区建设方案。项目交接工作配合：配合项目公司（部）与物业管理公司进行相关项目移交。项目公司（部）：入伙前期准备：配合客户服务部入伙工作需要，编制入伙相关文件资料，同时配合物业管理公司进行的模拟验房工作，并根据反馈意见进行整改。入伙工作配合：入伙期间，协助客户服务部完成相关工作。

投诉处理工作配合:入伙后，在项目公司（部）存续期间，负责针对业主提出的投诉进行工程整改处理。2.4.项目交接工作：项目相关资料移交给物业管理公司。3.财务部3.1.入伙工作配合：入伙期间，协助客户服务部完成相关工作。二、房地产开发关键节点控制表关键节点八、、责任单位参与单位（）土地投资信息收集分拓展部析（2）初投资运营步确定拓展拓展部管理部（公目标共关系）（3）可投资产品行性研究拓展部研究部工作措施工作成果备注土地信息库建立选址标准；评估可供选择的土地；初步确定拓展目标初步市场调研；项目规划可行性研究报告（含初步营销策划部合约成本部工程技术部客户服务部财务部分析；成本测算；工程技术分析；财务分析产品定位、市场定位)(4)公司内部评审公司董事会投资拓展部咨询专业意见；慎重决策项目实施决议(5)办理土地获取手续投资拓展部运营管理部签订土地使用合同；办理土地相关手续取得土地(6)制定项目开发纲要项目公司(部)营销策划部产品研究部合约成本部财务深度市场调研深化项目规划；经济指标测算；深化成本《项目开发纲要》包含：项目总体开发计划、产品建议书、成本规划

部规划；报告、策划定位报告、财务分析及资金计划、风险控制（7）公司内部评审评审委员会营销策划部产品研究部合约成本部运营管理部财务部咨询专业意见慎重决策经过评审后的《项目开发纲要》（8）方案设计项目公司（部）产品研究部合约成本部工程技术部运营管理部方案设计图运营管理部配合办理报批报建手续(9)初步设计设计项目公司(部)产品研究部合约成本部工程技术部运营管理部(0)施工图设计项目公司(部)产品研究部合约成本部工程技术部运营管理部()专项设计项目公司(部)产品研究部合约成本部工程技术部运营初步设计设计图施工图运营管理部配合办理报批报建手续专项设计图管理部（2）项目总承包及主要原材料设备采购合约成本部项目公司（部）工程技术部战略采购确定战略承包商、材料设备供应冏；运营管理部配合办理工程手续（3）项目施工项目公司（部）工程技术部合约成本部财务部项目施工现场管理成本、质量、进度满足要求（4）工程验收项目公司（部）合约成本部工程技术部项目工程通过各项验收（5）营销策划及宣传推广项目公司（部）营销策划部确定营销方案及计划并实施营销策划执行方案运营管理部配合办理相关手续（6）开盘认购项目公司（部）客户服务部财务部项目开盘客户签署认购书（7）签客户项目客户签署署合同服务部公司（部）(8)入客户项目伙服务部公司（部）财务部(9)产客户项目权证办理服务部公司（部）(20)物客户项目业交接服务部公司（部）合同销售回款进行项目整改；处理客户投诉；业主入伙为业主办理产权证与物管实现交接第四部分 项目管理办法及审批权限一、项目管理办法（试行）为了规范深圳市中航地产发展有限公司地产业务经营管理，特制定本办法。本办法的适用范围为深圳市中航地产有限公司运营活动中的相关管理工作。（一）地产项目运作思路根据集团地产业务发展需要，确定集团地产项目运作思路为：深圳市中航地产发展有限公司是由原深圳中航地产公司整体平移形成的专业地产开发公司，全面负责原中航地产中航苑外地产业务及南光地产业务的经营管理工作。公司实行以项目公司（部）制为管理主线的运作模式，强调高效率、高质量运作，加快“实现从现金到现金”的增值过程。运用公司专业能力，规避开发经营风险。房地产开发价值链中的风险,除了政策和行业周期风险外，首先来自于项目拓展环节，其次在于项目策划定位环节，第三就是开发建设过程中设计、工程、营销等工作质量所带来的风险。因此由公司职能部门直接负责项目拓展及客户服务工作，并在项目前期策划阶段对工作成果进行控制和评审，保证项目运作水平。项目公司（部）是公司的重要战略经营单元，按照直线式业务指挥系统运作，明确责、权、利，提高工作效率，加快项目运作速度，缩短资金占用周期，全面负责项目经营管理，实现经营目标。职能部门是公司重要的专业服务力量，负责在设计、工程管理、营销等工作中提供专业技术支持服务，加强对项目运作过程中安全、进度、质量和成本的控制，规避经营风险，发挥服务和监督的作用。（二）经营管理内容公司对地产项目进行经营管理，其权限包括以下五部分内容：1、 日常经营管理决策日常经营管理指公司在进行地产项目管理过程中所从事的管理活动，包括：根据经营目标对项目进行统筹计划；依据项目运作模式的规定，在项目开发过程中进行专业管理；项目运作过程中其他相关日常经营事务。2、 财务管理核算深圳市中航地产发展有限公司受托管理的地产项目实行独立财务核算，具体为:财务人员独立：受托方单独派出财务人员进行相关业务核算，财务人员独立行使相关职责，与委托方及受托方的财务保持相对独立；财务独立核算:受托地产项目发生的成本费用在委托方财务帐中单独设计会计科目，进行独立核算；资金使用独立：受托地产项目所需资金，由受托方以委托方的名义负责筹集，筹集资金入委托方账户独立核算使用。深圳市中航地产发展有限公司自有项目中成立项目公司的，由公司委派财务人员，负责项目公司的财务工作，其工作方式及权责视项目具体情况而定；自有项目中未成立项目公司的，则由公司财务统一管理。3、 机构设置公司对于地产项目的机构的设置以及相关运作模式的制定，视具体的项目开发形式，有相应的决策权力。4、 员工聘免奖惩公司对于地产项目的员工的聘免奖惩，视具体的项目开发形式，有相应的决策权力。5、 薪酬福利分配公司对于地产项目的薪酬福利分配，视具体的项目开发形式，有相应的决策权力。（三）决策机构设立1、地产项目未成立项目公司的，财务以及行政方面由公司统一管理，其业务与项目公司有相同的决策权。项目经理为项目公司的最高管理者，对权限范围内的业务决策，由项目经理做出决定，按照项目公司相关制度流程执行，并建立事后汇报机制，对于权限范围外的重大业务决策，报公司进行决议；2、 地产项目成立项目公司的成立项目公司，按照其项目开发的形式，分为以下情况：一是项目为中航集团全资开发，二是项目由中航集团与他人合作开发：第一种情况下项目公司总经理为项目公司的最高管理者，对权限范围内的业务决策，由项目公司总经理做出决定，并按照项目公司相关制度流程执行，并建立事后汇报机制，对于权限范围外的重大业务决策，报公司进行决议；第二种情况下，项目公司董事会为最高决策机构，权限范围内的业务决策，由公司自行解决，对于重大业务决策，项目公司需报公司进行讨论，公司为此提供决策意见，反馈项目公司，其中需要上报项目公司董事会的业务，由公司提供决策意见，报董事会决策后按照项目公司相关制度流程执行。3、 除董事会外，公司设总经理办公会，总经理办公会为公司管理最高权力机构，总经理办公会由公司总经理召集，公司内部的重大决策由公司最高层审议决定。4、 除上述决策机构外，因公司专项工作要求，设立以下专业委员会，负责专项工作的评审决策：投资咨询委员会：负责公司项目投资方面的评审和决策;策划、方案评审委员会:负责对项目的定位进行评审和决策,负责对项目前期策划成果进行评审和决策;负责对项目方案设计成果进行评审和决策；招标委员会:负责公司招标项目的确定,保证招标的合理性,负责招标过程中的开标、评标、定标的决策性工作；定价咨询委员会:负责对项目销售定价及其他相关指标进行评审和决策。（四） 重大业务决策制定及项目公司管理权限见相关文件。（五） 非重大业务决策事项的汇报机制1、 以月为单位，各项目公司总经理向总经理或总经理办公会汇报项目情况；2、 对于重要事件，项目公司应及时向总经理或总经理办公会做专题汇报。（六） 其它以上为深圳市中航地产发展有限公司暂行办法，在公司业务经营过程中，依据具体情况再做适当调整。二、重大业务评审规定（试行）（一） 重大业务审议由总经理（或经总经理授权的分管领导）及全体评审成员参加；审议结果必须全体成员确认同意后才能有效;审议成员名单的最终确定权在公司总经理（或经总经理授权的分管领导）。（二）