不动产估价（山东联盟）智慧树知到答案章节测试2023年山东农业大学

第一章测试不动产的主要特征表现在不能移动，或虽能移动，但移动后会破坏它的完整性、使用价值及功能，或者会带来明显的经济损失。

A:错

B:对

答案:B从需求角度，不动产价格主要由不动产的效用、稀缺性、欲望和有效需求（实际购买力）相互作用形成。

A:错

B:对

答案:B不动产实际上是实物与权益的结合。其中，实物部分包括土地、建筑物、其他附着物以及由土地和建筑物组成的整体（含附着物）；权益部分包括法律规定的各种权能。

A:对

B:错

答案:B影响不动产价格的一般因素指对不动产价格水平高低及其变动具有普遍性和一般性影响的因素，包括社会因素、经济因素和制度因素。

A:错

B:对

答案:B影响土地区位的行政因素有（）

A:城市规划

B:用地审批

C:城市拆迁

D:规划审批

答案:A任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境。房地产开发利用的这一特点，本质是由房地产的（）特性决定的。

A:独一无二

B:不可移动

C:相互影响

D:易受限制

答案:B影响土地区位的自然因素有很多，下面不属于自然因素的有（）

A:环境质量

B:土地承载力

C:道路网密度

D:地形坡度

答案:C不动产价格按照价格的形成形式分类可分为（）

A:理论价格

B:买卖价格

C:租赁价格

D:成交价格

E:市场价格

答案:ADE区域因素是指反映不动产所在区域的特征并对不动产价格产生影响的因素，下列影响不动产价格的因素中，属于区域因素的有（）

A:繁华程度

B:交通便捷度

C:贷款利率

D:环境景观

E:城市化率

答案:ABD不动产作为一种财产，体现的是人们之间的社会关系和经济关系，使他同时表现出一些特殊的社会经济特性，主要有（）

A:权益受限性

B:用途多样性

C:个别性

D:涉及广泛性

E:难以变现性

答案:ABDE第二章测试根据（）原则，总效用及使用价值相似的土地应具有相似的价格。

A:贡献原则

B:替代原则

C:预期收益原则

D:合法原则

答案:B某总房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此没有其他更好的用途，则根据（）应按服装店用途进行估价。

A:估价时点原则

B:合法原则

C:最高最佳使用原则

D:替代原则

答案:C判断土地是否有效利用的依据有（）

A:是否符合其自身利用条件

B:是否符合法律法规及规划限制

C:是否是最佳利用程度

D:是否符合市场要求

答案:ABCD下列表述不正确的是（）

A:在实际估价中，不同的估价目的将影响估价结果

B:在实际估价中，不同的估价作业期将影响估价结果

C:在实际估价中，不同的估价时点将影响估价结果

D:在实际估价中，不同的估价方法将影响估价结果

答案:B在评估房地产的预售或预购价格时，通常认为（）

A:估价时点为现在，估价对象为未来状况

B:估价时点为现在，估价对象为现在

C:估价时点为未来，估价对象为未来

D:估价时点为过去，估价对象为未来

答案:A收益递增递减原则可以帮助我们确定（）。

A:最佳用途和最佳规模

B:最佳用途

C:最佳规模和最佳集约度

D:最佳集约度

答案:C不动产估价的程序有

A:受理估价委托，确定估价事项，编制估价作业方案

B:搜集估价所需资料，踏勘估价对象

C:审核、交付估价报告，保存估价资料

D:选择估价方法并测算，确定估价结果，撰写估价报告

答案:ABCD获得估价业务的渠道有主动争取和被动接受两种。

A:对

B:错

答案:A如某估价业务具有较大风险，自己的专业能力难以胜任，则不应承接该估价业务。

A:错

B:对

答案:B估价时点就是估价日期。

A:对

B:错

答案:B第三章测试具有历史保护价值的房地产可采用市场比较法评估其价格。

A:对

B:错

答案:B为评估某房地产2010年10月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为2010年4月1日，合同约定买方支付给卖方3500元/m2，买卖中涉及的税费全部由买方支付，该地区房地产交易中规定卖、买双方需缴纳的税费分别为正常交易价格的6%和3%。自2010年2月1日起到2010年10月1日期间，该类房地产价格平均每月比上月上涨0.5%，则该可比实例修正、调整后的价格为()元/m2。

A:3836.51

B:3673.68

C:3790.43

D:3673.2

答案:A在比较法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的()范围之内。

A:1.0～1.5

B:0.5～2.0

C:0.5～1.5

D:1.5～2.0

答案:B某房地产在2015年7月的价格为20000元/m2，现要调整为2015年11月的价格。已知该类房地产2015年5月至12月的价格指数分别为：99.4，94.8，96.6，101.1，109.3，104.7、103.3和102.1(均以上个月为基数100)，则该房地产2015年11月的价格为()元/m2

A:24701.84

B:28170.23

C:23902.77

D:20000

答案:C在比较法中，对房地产状况进行间接比较调整，其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况，得102分；估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况，得97分，则房地产状况调整系数为()。

A:0.99

B:1.01

C:0.95

D:1.05

答案:C在运用比较法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘。

A:对

B:错

答案:A某估价师在对某房地产进行评估时，由于没做交易实例搜集工作，缺乏类似房地产的交易数据，所以可以放弃使用比较法。()

A:对

B:错

答案:B当估价对象为“干净”的房地产、而可比实例是带有债权债务的房地产时，其统一房地产范围的价格换算公式是：房地产价格=带债权债务的房地产价格+债务-债权。()

A:错

B:对

答案:B运用市场法估价，选取的可比实例应符合下列条件()。

A:交易日期与估价时点相近

B:使用性质相同

C:价格相同

D:地点相近

答案:ABD下列房地产中，一般情况下适用比较法估价的有()。

A:写字楼

B:房地产开发用地

C:标准厂房

D:行政办公楼

E:在建工程

答案:ABC第四章测试出租型房地产是收益法估价的典型对象，包括出租的住宅、公寓、写字楼、商场、停车场、标准工业厂房、仓库和土地等，其净收益是根据销售资料来求取，通常为销售收入扣除维修费、管理费、保险费、房地产税和租赁代理费等后的余额。

A:错

B:对

答案:A评估市场价值时，采用的收益率为与该房地产的风险程度相对应的社会一般收益率，而评估投资价值时，采用的收益率为某特定投资者所要求的最低收益率。()

A:错

B:对

答案:B从估价角度出发，下列属于运营费用的是()。

A:房屋保险费用

B:房地产折旧额

C:房地产改扩建费用

D:房地产抵押贷款还本付息额

答案:A已知某收益性房地产的收益期限为40年，报酬率为6%下的价格为4920元/m2;若该房地产的收益期限为50年，报酬率为8%，则其价格最接近于()元/m2.

A:3816

B:3899

C:4087

D:4000

答案:D报酬资本化法的所有公式均假设未来各期的净收益相对于价值时点发生在()。

A:期中

B:期初

C:期末

D:任一时刻

答案:C收益法估价需要具备的条件是房地产未来的()。

A:收益和风险都能够较准确预测

B:风险能够准确预测

C:收益或风险其一可以准确预测

D:收益能够准确预测

答案:A运用收益法评估房地产抵押价值时，当估计未来收益可能会高也可能会低时，一般应采用()的收益估计值。

A:最高

B:较高

C:居中

D:较低

答案:D下列难以采用收益法估价的房地产有()。

A:学校

B:游乐场

C:政府大楼

D:商店

E:公园

答案:ACE收益性房地产的价值高低主要取决于()。

A:目前总收益的大小

B:未来净收益的分类

C:获得净收益期限的长短

D:未来净收益的大小

E:已经获得净收益的大小

答案:CD下列有关收益法测算的描述，正确的有()。

A:评估出租人权益价值，租赁期间应采用租赁合同约定的租金

B:客观收益是指在正常情况下所能获得的收益

C:实际收益是实际获得的收益，它一般能直接用于估价

D:无形收益是指房地产带来的间接利益

E:无形收益难以货币化，无法通过选取较低的报酬率予以考虑

答案:ABD第五章测试在不考虑外部折旧的情况下，如果成本法求得的价值大大高于市场法或收益法求得的价值，则说明房地产市场不景气。

A:对

B:错

答案:A下列选项中，最适合采用成本法估价的房地产是()。

A:酒店

B:商铺

C:在建工程

D:商品住宅

答案:C某住宅建筑面积为160m2，土地剩余使用期限为60年，以建筑面积计算的土地重新购建成本和建筑重新购建成本分别为5000元/m2和3500元/m2.目前该房屋门窗，墙面地面等破损引起的折旧为5万元，户型设计落后引起的折旧为8万元，位于城市衰落地区引起的折旧为6万元，若土地报酬率为6%，则该住宅的成本价格为()万元。

A:115.91

B:117.00

C:136.00

D:134.91

答案:B成本法的理论依据是()。

A:生产费用价值论

B:替代原理

C:收益原理

D:预期原理

答案:A某工业用房，建成5年后补办了土地出让手续，土地使用权出让年限为50年，土地使用权出让合同约定不可续期，建筑物的经济寿命为40年，该建筑物折旧的经济寿命应为()年。

A:47

B:40

C:50

D:55

答案:B建筑物的物质折旧包括()。

A:环境恶化

B:正常使用的磨损

C:意外的破坏损毁

D:功能衰退

答案:BC建筑物重置价格的求取方法有()等。

A:单位比较法

B:工料测量法

C:成新折扣法

D:分部分项法

E:指数调整法

答案:ABDE导致建筑物功能折旧的原因可能是()

A:功能过剩折旧

B:功能缺乏折旧

C:功能落后折旧

D:城市规划改变

答案:ABC现实中的房地产价格、特别是具体一宗房地产价格，直接取决于其()，成本的增加一定要对()增大有所作用才能构成价格。

A:投资价值

B:花费的成本

C:市场价值

D:效用

答案:D某写字楼的土地取得成本8000万元，建设成本6000万元，管理费用800万元，销售费用600万元，投资利息720万元，销售税费为售价的6%，销售利润率为16%。该写字楼的价值为()万元。

A:18699.20

B:19666.40

C:17087.20

D:20666.67

答案:D第六章测试后续开发的开发成本、管理费用、销售费用通常不是集中在一个时点发生，而是分散在一段时间内不断发生，但计息时通常将其假设为在所发生的时间段内均匀发生，并具体视为集中发生在该时间段的()。

A:期末

B:期中

C:期初

D:任意阶段

答案:B运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时，若采用动态分析法计算，则该待开发房地产开发经营期的起点应是()。

A:取得待开发房地产的日期

B:房地产开发完成并投入使用的日期

C:待开发房地产建设发包日期

D:待开发房地产开发建设开始时的具体日期

答案:A下列有关动态分析法和静态分析法，描述错误的是()。

A:静态分析法测算过程相对复杂

B:静态分析法测算结果比较粗略

C:动态分析法测算需要精确预测开发经营期的时间

D:动态分析法测算结果精确

答案:A某市区有一大型物资储备仓库，现根据城市规划和市场需求，拟改为超级市场。需评估该仓库的公开市场价值，最适宜采用()进行估价。

A:比较法

B:假设开发法

C:成本法

D:长期趋势法

答案:B假设开发法的估价前提不包括下列()。

A:业主自行开发

B:自愿转让开发

C:被迫转让开发

D:被迫开发

答案:D下列估价中宜采用假设开发法的有()。

A:出让地块估价

B:征收补偿估价

C:房屋抵押估价

D:在建工程估价

E:改变用途房地产估价

答案:ADE在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠性，关键取决于()。

A:正确预测了未来开发完成后的房地产价值

B:房地产具有开发或再开发潜力

C:正确判断了房地产的最佳开发方式

D:正确量化了已经获得的收益和风险

E:将预期原理作为理论依据

答案:AC动态分析法具体需要做到下列()，才能保证估价结果的准确性。

A:销售期多长要预测准确

B:运营期多长要预测准确

C:各项支出、收入在何时发生要预测准确

D:后续开发经营期究竟多长要预测准确

E:各项支出、收入发生的金额要预测准确

答案:CDE下列关于开发经营期的描述正确的是()。

A:在出租或营业情形下，建造期和运营期没有重叠

B:在预售情形下，销售期和建设期没有重叠

C:建设期又可分为前期和建造期

D:运营期的起点是未来开发完成后的房地产竣工之日

E:在有延迟销售的情况下，销售期与运营期有重叠

答案:ACDE只有在静态分析法中才需要测算的项目是()。

A:开发利润

B:销售费用

C:销售税费

D:后续的开发成本

E:投资利息

答案:AE第七章测试基准地价是城市土地市场的（）和公示性价格，通过定期公布向社会公布土地市场的有关地价水平及其变动趋势。

A:宏观性

B:指导性

C:微观性

D:控制性

答案:B基准地价系数修正法是在短时间内评估多宗土地或大量土地价格的一种估价方法，其估价精度与（）密切相关。

A:基准地价及宗地价格修正系数体系

B:估算土地开发成本费用数额

C:市场交易资料是否充分

D:不动产未来每年的预期客观纯收益

答案:A基准地价系数修正法是（）在估价实践中的具体应用。

A:替代原则

B:合法原则

C:预期收益原则

D:最有效使用原则

答案:A基准地价是国家调控土地市场的一种价格，也是一种市场价格。

A:错

B:对

答案:A基准地价是指在宗地估价的基础上，评估出的各个级别或各个区域土地的平均价格。所以基准地价不是一种宗地价格，而是区域性的价格。

A:错

B:对

答案:B基准地价是指在宗地估价的基础上，评估出的各个级别或各个区域土地的平均价格。基准地价具有的特点是（）

A:是一种平均价格

B:它是一种区域性的价格

C:是一种控制性的价格

D:是无限年期的价格

E:是一种分用途的价格

答案:ABCE在进行城镇土地基准地价评估时，土地用途确定为（）

A:以现在实际用途为主

B:以城市规划用途为主

C:以土地利用总体规划确定的用途为主

D:以土地最有效用途为主

答案:A基准地价对应的使用年期，是该用途土地使用权的法定（）出让年期，而待估宗地的使用年期因具体情况有所不同，需进行使用年期修正

A:平均

B:最低

C:估定

D:最高

答案:D基准地价，是某一级别或均质地域内分用途的土地使用权（）价格，该级别或均质区域内该类用地的其他宗地价格在基准地价上下波动。

A:平均

B:最高

C:最低

D:中间

答案:A基准地价修正体系包括（）

A:深度修正系数表

B:基准地价修正系数表

C:基准地价修正系数说明表

D:宽度修正系数表

答案:BC第八章测试估价技术报告一般包括的内容有：介绍估价对象的区位、权益和实物情况，分析影响估价对象价值的各种因素，说明估价的思路和采用的方法及其理由，说明估价的测算过程，参数选择以及（）

A:估价原则

B:估价人员

C:估价方法

D:估价结果及其确