预告登记制度斩断一房多卖行为

赢了网法律咨询遇到物权纠纷问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>>预告登记制度斩断一房多卖行为媒体常有这样的报道;房地产开发公司与消费者签订了商品房预售合同后，却又将同一套预售房作为抵押物向银行贷款;而银行在未审核该房产的情况下就与开发公司签订了贷款合同，并进行了房产抵押登记;最终，开发公司由于经营不善，在收取消费者的预付款和银行的贷款后，即不能如期向消费者交付现房，又无力向银行返还贷款。于是，银行对该房产行使了抵押权，而消费者的期房成为了水中花”。

的确，这种一房二卖甚至多卖现象在房地产市场中屡见不鲜。在利益驱使下，房地产所有权人将原定卖给买受人的房屋转卖给出价更高的第三人，致使原买受人房财两空，极大地损害了原买受人的利益，扰乱了商品房交易秩序。

现行预售登记制度有缺失

我国《城市房地产管理法》第44条、国务院《城市房地产开发经营管理条例》第27条和建设部《城市商品房预售管理办法》第10条都规定了商品房预售登记制度，目的是通过商品房预售合同的管理，进而对商品房预售进行管理和监控，以保护预购人的合法权益，防止一房多卖违规行为的发生，维护商品房买卖的社会管理秩序。

但该制度存在明显的不足，从性质上看，目的主要是为了行政管理的方便。该制度本身并不是一种物权登记，不具备物权登记的法律效力，其行政管理意义远远大于法律效力;从法律效力来看，上述法律法规都未对预售登记的法律效力做出明确的规定，预售登记处于缺乏主核的境地。

正是由于法律、法规对该规定的缺失，导致各地方法规在遇到一房多卖情形时，相关的规定各显不同。例如，《广州市商品房预售管理实施办法》第14条规定了备案是商品房预售合同的生效要件，《上海市房地产登记条例》第32条规定备案是商品房预售合同的对抗要件，同时，对预售人在预售登记备案后再次转让的效力问题也未作规定，这使得预购人的利益在现行法律框架下得不到应有的保护;从适用范围来看，该制度只适用于在建商品房的预售行为，而对现房的买卖并不适用，故适用范围非常狭窄。

司法解释适用范围窄

预告登记是指在当事人所期待的不动产物权变动(如取得房屋所有权)所需要的条件缺乏或尚未完备时，为保全取得未来不动产物权变动的债权请求权(如基于房屋买卖合同产生的债权请求权)而对其进行的登记，可以很好地保护原买受人的利益。例如，在房屋所有权过户登记之前，甲将其所有的房屋出卖给乙后又卖给了出价更高的丙，并同后者办理了房屋产权过户登记。按传统的民法原理，乙只能追究甲的违约责任，但获取房屋的愿望就落空了。创设预告登记制度后，乙在过户登记之前，可先进行预告登记，该债权因公示而被赋予了对抗力，以此来保全取得未来房屋所有权的效果。若甲再行处分已经过预告登记的房屋，则乙可主张甲的再行处分行为无效，从而防止了一房多卖情况的发生。

预告登记体现三大特征

(1)临时性。预告登记是为保全未来不动产物权变动的债权请求权所进行的登记，是一种保全方法、手段，要实现物权变动的效果，就需要有权利人进行终局登记，如办理房屋产权过户等手续，真正取得物之权利;

(2)从属性。预告登记能够进行的前提是存在可以保全的债权，否则预告登记就失去其制度创设的意义，比如购买房屋的买卖协议最终无效，先期进行的预告登记就失去效力;

(3)保全性或担保性。预告登记制度设立的目的就是限制物权人再行处分其权利，维护社会诚信系统，债权请求权经过预告登记后具有保全性或担保性，优先于一般的债权。故在同一房屋上存在几个买卖之债时，经过预告登记的债权优先于其他债权实现权利，即使其他债权已经完成了房屋产权过户登记，也不妨碍经过预告登记的债权请求权的行使。

预告登记的核心问题在于其效力。对于房屋买卖而言，预告登记作出后，并不导致房屋所有权的转移，而只是使登记权利人取得一种请求权，对后来发生的与该项请求权内容相同的房屋再行出卖行为具有排他的效力，以确保未来只发生该请求权所期待的房屋所有转移效果。预告登记的效力体现在：(1)保全权利和顺位的效力。房屋买受人的债权经过预告登记后，其债权请求权受到保全，即产生物权的效果，若出卖人再行向第三人出卖该房屋，原买受人可以主张其行为无效。不过，如果登记权利人的请求权不存在(如房屋买卖合同最终无效)或超过法律规定的时间(如物权法规定的三个月期限)，则出卖人对第三人的处分行为是有效的。同时为了防止未来可能发生的在同一物之上多项物权并存的矛盾，预告登记具有排除后续登记权利的效力，即具有保全顺位的效力。

(2)预警效力。债权人的债权经过预告登记的公示后，在终局登记前对于第三人有预告的意义，第三人不得无视预告登记的存在，相反，其应通过预告登记认识到将来有终局登记的可能性，从而第三人也不能以善意为抗辩。

(3)破产保护的效力。根据大陆法系国家法律的规定，预告登记的请求权可以在不动产的物权人陷于破产时对抗其他债权人，从而保证预告登记保全的请求权得到实现。由于预告登记的权利已经物权化，其保全的债权请求全具有了物权效力，因此它比一般的债权具有优先性，故而破产保护的效力也是预告登记排他性的内在要求。当然，如果该预告登记是破产企业为逃避债务而恶意为之，则破产法规定的撤销权制度也同样运用，否定预告登记的法律效力。帮人指路，也要当心/l/wq/687675.html市民提供4种短信骗术预订机票短信有时也骗钱/l/wq/687674.html神医/l/wq/687673.html“鸳鸯存折”骗房产中介/l/wq/687672.html再三警惕还是被“找零”骗了/l/wq/687671.html民工“收礼”后钱被抢/l/wq/687670.html诱人VIP，贵宾卡也骗人/l/wq/687669.html“碰瓷族”忽悠违章驾驶人/l/wq/687668.html遇“大学生”救助时，需提高警惕/l/wq/687667.html慎防“抢救费”/l/wq/687666.html针对学生家长手机新骗术/l/wq/687665.html深情女子“幸福”身陷网恋骗局/l/wq/687664.html月薪68元的那些日子/l/wq/687663.html短信诈骗借国庆节之名出新招/l/wq/687662.html男友系女扮男装，女子痛失巨款/l/wq/687661.html彩票预测网骗钱后消失/l/wq/687660.html婚介所老板娘也装淑女约会——忏悔者自曝部分婚介黑幕/l/wq/687659.html情人节又将到，防范黄色短信/l/wq/687658.html刚买的手机马上有失主来认/l/wq/687657.html摄影师招模特/l/wq/687656.html帅哥骗人后还不忘点歌“致谢”/l/wq/687655.html新出的情况，女性朋友要特别注意啦/l/wq/687654.html骗子帮老汉存钱，存到自己帐上/l/wq/687653.html“导师”神通广大设计陷阱骗钱65万/l/wq/687652.html免费拔牙，老太太被骗400元/l/wq/687651.html免费就是“先收钱后还钱”/l/wq/687650.html骗子有新招“稀有矿石”来骗钱/l/wq/687649.html我是这样一步步被套牢的/l/wq/687648.html大学生求职受骗黑幕/l/wq/687647.html银行卡是如何被盗取的（图解分析）/l/wq/687646.html我1985年出差广州被骗的小故事/l/wq/687645.html骗子“集资出书”引家长上钩/l/wq/687644.html骗子承包湘潭市第六人民医院科室/l/wq/687643.html“爱情环游世界”离异女造遇新型跨国骗局/l/wq/687642.html“王母娘娘”来信/l/wq/687641.html冒充婚庆公司人员诈骗/l/wq/687640.html骗子当街兜售假手机，“以牙还牙”买家用假币/l/wq/687639.html网购半价体检卡贪便宜被骗/l/wq/687638.html女市民破解“丢钱捡钱”骗局/l/wq/687637.html腹中留镊子，“病人”诈医院/l/wq/687636.html我与九位征婚者的离奇遭遇/l/wq/687635.html捐款“献爱心”也能骗财/l/wq/687634.html骗子就这样骗倒女博士/l/wq/687633.html骗子公司搞“性测试”，女大学生应聘被骗财骗色/l/wq/687632.html常见骗术种种/l/wq/687631.html农民成立“空壳公司”网上骗财200万/l/wq/687630.html这个女骗子演技不错/l/wq/687629.html乞丐假装断腿行乞，拿到钱后当众长脚离开/l/wq/687628.html冒充老同学骗子来电骗钱/l/wq/687627.html老人排成长龙抢购“神药”称戒指能治病/l/wq/687626.html“代孕”其实是骗财陷阱/l/wq/687625.html专家教你辨识刷卡消费骗局/l/wq/687624.html“好心”提醒，借机骗你/l/wq/687623.html揭示14种街头骗术/l/wq/687622.html短信诈骗手段大揭秘/l/wq/687621.html医托热情过头，病人被吓哭/l/wq/687620.html“纪委书记”忽悠17人骗财又骗色/l/wq/687619.html狡猾的短信骗术生出变种/l/wq/687618.html“医托”与假教授合伙骗外地人/l/wq/687617.html街头撞球干投不中的骗术/l/wq/687616.html网络连环陷阱学子被骗四千/l/wq/687615.html离异美女被骗财骗色/l/wq/687614.html打个电话花了300/l/wq/687613.html暖手宝频频伤人，取暖用品勿一味求新/l/wq/687612.html假法官从银行划走王先生40多万存款/l/wq/687611.html学生打工心切，骗子屡得手/l/wq/687610.html民警火眼识破假孕妇骗局/l/wq/687609.html跨国网恋女孩被骗10万美元/l/wq/687608.html王老汉花1.5万相亲11次/l/wq/687607.html“新浪”骗了他4350元/l/wq/687606.html5.5万元买张假彩票，巨额奖金成黄粱梦/l/wq/687605.html双语乞丐编故事行骗良心发现自曝骗术/l/wq/687604.html女生设下鸿门宴智取骗子/l/wq/687603.html女老板遭无业男子骗色骗财/l/wq/687602.html网购质量问题可要求网站先行赔付/l/wq/687601.html短信群发跨省招工诈骗/l/wq/687600.html电话里冒充“熟人”自称家人有病骗钱/l/wq/687599.html五分钟复制一张卡，银行卡骗局死灰复燃/l/wq/687598.html又见“珍奥核酸”上3_15晚会/l/wq/687597.html专门针对老年人的几种骗术/l/wq/687596.html一公司免费开讲座，诱骗老人买保健品/l/wq/687595.html五十万元保证让你上北大/l/wq/687594.html5个农民照着“剧本”演骗局/l/wq/687593.html农妇冒充印尼富婆借种全国数十男子受骗/l/wq/687592.html自助银行出现假刷卡器，谨防骗子盗卡新招/l/wq/687591.html“钻石王老五”自称作家标榜门路多，骗财骗色/l/wq/687590.html“丢炸弹”骗局骗了外地打工女/l/wq/687589.html先盗人QQ号码再让汇款/l/wq/687588.html无德医生专骗“绝症”钱/l/wq/687587.html小护士网上诈骗大学生/l/wq/687586.html打工仔请人帮找工作却被骗/l/wq/687585.html对付笔记本销售三大骗术/l/wq/68