房地产基础知识培训

房地产基础知识培训占地面积指该房地产项目所占用的土地面积。总建筑面积指该房地产项目在占地面积上所建造房屋面积的总和，包括可销售面积及配套设施面积。容积率计算公式：容积率=总建筑面积÷总占地面积容积率越高，居民的舒适度越低。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过2，绿地率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。绿化率绿化率是项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。绿地率=绿地面积÷土地面积

绿化率只是开发商宣传楼盘绿化时用的概念，并没有法律和法规依据。法律法规中明确规定的衡量楼盘绿化状况的国家标准是绿地率，绿地率是指小区用地范围内各类绿地的总和与小区用地的比率,主要包括公共绿地、宅旁绿地、配套公建所属绿地和道路绿地等，其计算要比绿化率严格很多。建筑密度建筑密度是指建筑物的覆盖率，具体指项目用地范围内所有建筑的基底总面积与规划建设用地面积之比（％），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。建筑密度=建筑首层面积÷规划用地面积。比如一块地为10000平方米，其中建筑占地3000平方米，这块用地的建筑密度就是3000÷10000=30%。建筑密度一般不会超过40%-50%，用地中还需要留出部分面积用作道路、绿化、广场、停车场等。

公用面积住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。影响公摊面积的因素：

1、户型同一栋楼里一梯一户、一梯两户和一梯三户是不一样的，点式楼和板式楼是不一样的。

2、套内面积房子大就多点，房子小就少点

3、公共设施只有楼梯和既有楼梯又有电梯是不一样的，公共设施、走廊越多公摊就越大。

4、建筑规模楼梯高度越高公摊越大。

普通住宅的一般公摊比例：

多层：8%——15%小高层：10%——20%高层：15%——30%公摊商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；2、各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50%

得房率得房率=是指可供住户支配的面积（也就是套内建筑面积）与每户建筑面积（也就是销售面积）之比国家规定，多层建筑的得房率在85%以上，高层的得房率在65%以上。使用面积住宅的使用面积，指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。计算住宅使用面积，可以比较直观地反应住宅的使用状况，但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算层

高上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。也就是一层房屋的高度。在1987年发布的《住宅建筑模数协调标准》中，明确规定了砖混结构住宅建筑层高采用的参数为：2.6米、2.7米、2.8米。

建筑小品建筑小品是指既有功能要求，又具有点缀、装饰和美化作用的、从属于某一建筑空间环境的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物等的统称。飘窗从名字不难看出，就是飘出的窗子,从室内向室外凸起。飘窗的三面都装有玻璃，窗台的高度比起一般的窗户较低。这样的设计既有利于进行大面积的玻璃采光，又保留了宽敞的窗台，使得室内空间在视觉上得以延伸。

住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。现代家庭中的电视已经是29寸以上，按照测算，人体与电视之间的距离，应相当电视屏幕的7倍以上，所以通常为3.9米、4.2米、4.5米4.8米、5.1米、5.4米。开间住宅进深住宅的进深就是指住宅的实际长度。在1987年实施的《住宅建筑模数协调标准》中，明确规定了砖混结构住宅建筑的进深常用：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。为了保证住宅具有良好的自然采光和通风条件，进深不宜过长。

房地产五证房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，简称“五证”。其中前两个证由市规划委员会核发，《建筑工程施工许可证》由市建委核发，《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》由市国土资源和房屋管理局核发。《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。《建筑工程施工许可证》是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。《国有土地使用证》是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证，受法律保护。城市规划行政主管部门依法核发的，确认有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。《建设工程规划许可证》包括下列内容：

《商品房预售许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。（1）许可证编号（2）发证机关名称和发证日期（3）用地单位（4）用地项目名称、位置、宗地号以及子项目名称、建筑性质、栋数、层数、结构类型（5）计容积率面积及各分类面积（6）附件包括总平面图、各层建筑平面图、各向立面图和剖面图。定金：定金是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。根据我国发法通则和《担保法》八十九条规定，定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超出合同标的额的20%。如果购房者交了定金之后改变主意决定不买，开发商有权以购房者违约为由不退定金；如果开发商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金。

订金：

订金并非一个规范的法律概念，实际上它具有预付款的性质，是当事人的一种支付手段，并不具备担保性质。商品房交易中，如买家不履行合同义务，并不表示他丧失了请求返还订金的权利；反之，若发展商不履行义务亦不须双倍返还订金，但这并不意味着合同违约方无须承担违约责任。违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。只要当事人有违约行为且在主观上有过错，无论是否给对方造成损失，都要支付违约金。均价：均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价，但也有例外，前段时期某高层物业推出的“不计楼层、朝向，以2800元/㎡统一价销售”，即以均价作销售价，也不失为引人瞩目的营销策略。准现房准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。期房期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始，至取得房地产权证大产证为止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。现房所谓现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。尾房尾房又称扫尾房。它是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种。一般情况下，当商品住宅的销售量达到80％以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子，这些房子或朝向不好、采光不足，或是楼层不佳、位处两级，其中一层大多不带小花园且遮挡较严重。住宅产品分类多层住宅：是指4-6层建筑小高层住宅：是指8-18层建筑高层住宅：19-25层建筑超高层住宅：25层以上或者建筑高度100米以上的

板式住宅板式住宅——建筑物的长度大于进深1/2以上的（单栋拼合的不算。采光充分，通风好，得房率高。板式住宅的户型使用率高达90%以上，而点式只有75%，点式楼内的电梯井、候梯厅、变配电机房等都将作为公摊。业主同样购买100平的住房，板楼使用面积往往高出塔楼约10平。点式住宅——又称塔式住宅。特点是若干户围绕一个楼梯或电梯枢纽布置，分户灵活，每户一般能获得两面朝向，具有转角通风良好、地形处理较灵活、自由、占地面积小等优点。但点式住宅外墙较多，造价较高，一些住房的居室易出现朝向不好的问题。长和宽的比例接近1:1。点式住宅板楼四大优点

1．南北通透，便于采光通风

板式住宅多是正南北方向，进深在15米左右，南北通透，便于采光与通风，而且户型方正：平面布局合理，各功能空间尺度适宜。通常而言，由于板楼的面积充裕，因而户型设计更容易出精品。

2．板楼均好性强

眼下一梯两户的小板楼非常受宠，正是因为整栋板楼中各套户型的优劣差距很小。板楼由于住户不多，居家生活也比较清静。

3．管理成本不高

通常而言，板楼的管理成本普遍较塔楼低廉，除一些配套设施要求较少外，仅外墙粉刷的日常维护费用就要比塔楼便宜得多。

4．面积使用率很高

板楼户型的使用率通常高于塔楼户型。因为塔楼内的电梯井、候梯厅、电机房等公共设施面积较大，都将摊到每个业主的头上。塔楼的四大优势

1．节约土地资源，房价较低

由于塔楼社区的建筑密度较高，因而可以节约宝贵的土地资源，有效降低每平方米的房价，让更多的人安居。

2．空间结构灵活，宜于改造

塔楼多采用大框架结构，除少数承重梁之外，户内分隔墙基本都可以拆改，某些塔楼甚至可以将整层楼面打通，灵活分割户型。

3．结构强度高，抗震性好

高耸的塔楼由于采用了框架结构，现场胶筑楼板，因而其结构强度比板楼高，抗震性与安全性很好。

4．居高望远，视野开阔

塔楼住户可尽览都市美景，相信低层板楼的住房是无法领略这一份心旷神怡的感受的。

板楼的两项缺点

1．建筑密度低，房价高板楼社区多属低层低密度，容积率较低，尽管居住舒适性强，但房价一般比较高，特别是在城区内寸土寸金的地段，为数不多的板楼也许只有非工薪阶层才能消费得起。2．户型格局不宜改造板楼特别是砖混结构的板楼墙体起承重作用，不可以变化，这一点不如塔楼的可改造性强。

塔楼的两项缺点

1.均好性差，居住密度高

塔楼每层的住户多为6户以上，甚至高达12户，数百户人家挤在一栋大塔楼里，居住环境当然不如板楼优越。而且，塔楼每层都有部分住户的采光、通风、景观等条件比较落后，且不可改变。

2.面积使用率不高，存在灰色空间

塔楼户型的使用率普遍低于板楼10个百分点左右，而且户型内部的厨房、餐厅与洗手间往往不可直接采光、通风，这样的地方被称为”灰色空间”。

跃层式住宅

跃层式住宅是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式。这类住宅的特点是，占有上下两层楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其它辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯联接。跃层式住宅的优点是每户都有二层或二层合一的采光面，即使朝向不好，也可通过增大采光面积弥补，通风较好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确，相互干扰较小。复式住宅

复式住宅是受跃层式住宅的设计构思启发，在建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（一般跃层式为5.6米），复式住宅的下层供起居用，厨房、餐厅、洗浴等，上层供休息睡眠用，户内设多处墙式壁柜和楼梯，中间楼板也即上层地板。一层的厨房高2米，上层贮藏让高1.2米，上层直接作为卧室床面。洋房6层以下多层板式住宅，以四层为主，外国建筑风格明显，强调景观均好，绿化率比较高，普遍存在远郊区一带，一般首层赠送花园，顶层赠送露台，也有将户外绿化景观引入室内的情况。洋房联排别墅层数一般在3层至5层，每户独门独院，设有1至2个车位，还有地下室。由三个或三个以上的单元住宅组成，一排二至四层联结在一起，每几个单元共用外墙，有统一的平面设计和独立的门户。建筑面积一般是每户250平方米左右。联排双拼别墅它是联排别墅与独栋别墅之间的中间产品，由两个单元的别墅拼联组成的单栋别墅。特征：1.降低了社区密度，增加了住宅采光面，使其拥有了更宽阔的室外空间。2.是低层小楼加上私家花园，在保证拥有私家花园的基础上，既要加强户外空间的交流，使私家小环境融合社区大环境，也改变了兵营式排列的呆板面孔。3.双拼别墅基本是三面采光，外侧的居室通常会有两个以上的采光面，一般来说，窗户较多，通风不会差，重要的是采光和观景。双拼独栋别墅即独门独院，上有独立空间，下有私家花园领地，是私密性很强的独立式住宅，表现为上下左右前后都属于独立空间，一般房屋周围都有面积不等的绿地、院落。这一类型是别墅历史最悠久的一种，也是别墅建筑的终极形式。【特征】私密性强，市场价格较高，定位多为高端品质。独栋别墅独栋叠拼别墅综合情景洋房公寓与联排别墅特点的基础上产生的，由多层的复式住宅上下叠加在一起组合而成，下层有花园，上层有屋顶花园，一般为四层带阁楼建筑，这种开间与联排别墅相比，独立面造型可丰富一些，同时一定程度上克服了联排别墅窄进深的缺点。

【特征】：1.购买人群是社会上的中产阶级，而非真正意义上的富人。2.稀缺性、私密性较单体别墅要差，定位也多是第一居所。3.叠拼户型比联排别墅的优势在于布局更为合理，不存在联排进深长的普遍缺陷；而且，叠下有可爱的半地下室，叠上有痛快的露台，虽然没有联排的见天见地，但是优势不减，甚至更为灵动而宜人。叠拼均价均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价.起价也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。多层住宅，不带花园的，一般