上海写字楼 2022年第四季度-第一太平戴维斯

上海-2023年1月MARKET 写字楼INMINUTESSavillsResearch拐点已至？经济发展新形势有望提振来年办公需求。根据政府工作报告，2023年上海新增就业将达到55万个以上，未来五年跨国公司地区总部将达1,200家。四季度，上海甲级写字楼市场迎来六个新项目合计近50万平方米入市，全年供应约130万平方米。截至2022年末，全市甲级写字楼总存量为1,650万平方米。全年上海甲级写字楼净吸纳量共计90.8万平方米，自2021年的高位下降三成，但仍高出2020年40%。零售消费类企业的办公需求尤为活跃，能源行业为另一大需求增长来源。2022年上海甲级写字楼全年租金跌幅为1.8%，与整体空置率高企形成呼应。其中，中央商务区、次级商务区、非核心商务区租金分别下跌0.2%、2.2%和2.4%。上海将继续大力发展数字经济、绿色低碳、元宇宙和智能终端赛道。未来五年，数字经济核心产业增加值占全市生产总值的比重将提高至18%。定义核心中央商务区：南京西路，淮海中路，陆家嘴；核心次级商务区：老黄浦，南黄浦，虹桥，北站，北外滩，竹园，徐家汇；非核心商务区：除核心市场以外的商务区，包括东外滩，长风，大虹桥，徐汇滨江，莘庄，真如，五角场，前世博，前滩，后滩，花木等。

“随着疫情防控措施得到优化，政府工作重点转向经济支持，企业对未来前景更有信心，商务决策也更为坚定。”简可，第一太平戴维斯研究部

第一太平戴维斯如需了解更多资讯，请联系市场研究部JamesMacdonald高级董事中国区+862163916688james.macdonald@商业楼宇部高级董事CaryZheng华东区+862163916688cary.zheng@写字楼租户代表部高级董事PeterSheng上海+862163916688peter.sheng@交易及顾问部JoeyChio中国区SeniorDirector+862163916688joey.chio@第一太平戴维斯第一太平戴维斯是一家在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商。公司于1855年创立，具有悠久的历史传承以及无可匹敌的增长态势。第一太平戴维斯是行业引领者而非跟随者，在全球设有700多家分公司与联营机构，广泛分布于美洲、欧洲、亚太、非洲和中东地区。本报告仅作一般信息用途。未经事先许可，任何人不得对其相关内容或全部内容进行出版、复制或引用。同时本报告亦不构成任何合同、计划书、协议或其他文档的依据。第一太平戴维斯已尽全力确保报告内容的准确性，但对于该报告的使用而导致直接或间接的相关损失不承担任何责任。本报告版权所有，未经第一太平戴维斯研究部书面许可，不得以任何形式对该报告的部分或全部内容进行复制。/research 1写字楼图1：全市甲级写字楼供应、吸纳和空置率，2018至202215025%12020%9015%6010%305%00%20182019202020212022来源第一太平戴维斯研究部图2：各子市场甲级写字楼租金指数，Q1/2018至Q4/2022190180Q2/1999=100170140160150130120110Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q420182019202020212022来源第一太平戴维斯研究部图3：各子市场甲级写字楼空置率，Q1/2018至Q4/2022

市场概述尽管12月本地疫情蔓延导致部分租赁活动延后，四季度上海甲级写字楼净吸纳量仍实现环比翻一番，这主要得益于季内新项目此前的预租。全年来看，市场供求比约为1.5:1，全市甲级写字楼平均空置率因而同比上升1.5个百分点，租金同比下跌1.8%。随着第一波疫情感染高峰已过，企业正快速适应新环境、加快复工复产，并重启租赁谈判，以获得最优租赁方案。供需表现四季度，上海甲级写字楼市场迎来六个全新甲级写字楼项目入市，全年累计16个新项目。四季度新项目包括：静安合生汇（南京西路）、徐家汇中心三期T1（徐家汇）、苏河湾中心（北站）、世博滨江鼎博大厦（南黄浦）、前滩信德文化中心（前滩）和前滩国际广场（前滩）。四季度，全市甲级写字楼录得23.5万平方米净吸纳量，至此，2022年全年净吸纳量共计90.8万平方米。全年来看，徐汇滨江、前滩、北外滩三大商务区合计贡献了全市一半以上的净吸纳面积。其中徐汇滨江和前滩年内迎来多个新项目入市，从而带动需求释放；北外滩暂以存量市场为主，近年入市的项目得到稳定去化。2022年，零售消费类企业的办公需求尤为活跃，在全年已知成交中占到17%，包括Gucci、NewBalance、周大福在下半年均达成了租赁交易。能源行业为另一大需求增长来源，但目前在全市成交里的占比较为有限。近年来，央企在区域经济发展中发挥了愈加积极的作用，促进了乡村振兴和低碳经济增长。而随着北京持续疏解非首都功能，这表1：写字楼租赁交易精选，Q4/2022

些企业也在优化组织结构及房地产战略。前不久，包括中国船舶集团、中国能建和中国电气装备集团在内的多家央企纷纷落沪，并在老黄浦、徐汇滨江和长寿路板块租赁或新建总部办公。上海作为央企数量仅次于北京的“第二总部”，未来这一趋势也将得以延续。空置率及租金由于大量供应入市，四季度全市甲级写字楼空置率环比上升1.1个百分点，全年上升1.5个百分点。四季度全市甲级写字楼租金指数环比下调0.6%，至每平方米每天人民币7.2元。全年租金跌幅为1.8%，中央商务区、次级商务区、非核心商务区租金分别下跌0.2%、2.2%和2.4%。市场展望尽管挑战犹存，但疫情管控的优化令市场对下半年经济反弹的乐观情绪和预期日益增强。企业应着手为最终的复苏做足准备，以免错失未来商机。小独栋办公对企业的吸引力依旧。2023年，业主计划推出160万平方米办公供应，这也将对租金增长和出租率造成进一步压力。结合外部环境以及对未来吸纳水平的预判，到2023年末全市空置率或在17%左右，整体租金短期内出现明显增长的可能性不大。因此，企业应把握当下办公升级契机，积极谈判以获取到最优租赁条件，例如签订长期租约、选择一些性价比较高的拎包入驻单元或争取补贴等。中国将继续积极投资于能源安全并向可再生能源体系过渡，包括基建（生产/存储/传输类）、政策（全国各地市场/目标等），为更多行业领域及其生态系统（新能源汽车/充电桩/供应设备）及发展绿色技术“小巨人”企业创造了大量商机。40%35%30%25%20%15%10%5%0%Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q420182019202020212022来源第一太平戴维斯研究部

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