上海市基准地价系数修正法操作指南

第六部分上海市基准地价系数修正法操作指南一、上海市基准地价上海市基准地价表（基准日2003年6月30日）循

交币用途骤

斥级别浓商业插办公比住宅抚工业引

阳设定容玩积率饥

户设定容买积率番

忆设定容积率尺

道设定容积率使1谦12260摄3.5理8200霞3.5尾

办

芳

事

悉2俱9920伐6200著6200棉2.5把

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予3环7500景3.0医4550配3.0用4550以4200技2.0惨4编5280箭3300腥3300泪2.0存2100析5智3960么2.3症2400奖2.3鞠2400军1.8皇1100渡1.5萝6瓦2175纯1500参1500鸡1.5套530源

脉

烂1.0跪7殖1269尘1.2胆940估1.2舒940盯1.0亩295棍8资910膜700达700丧250爷9释600麦1.0胁510稀1.0吊510凤0.8妥195坚10北370绘370虽370写150纤11这滩涂待定说明：1、本基准地价为正常市场条件下，各级别分用途法定出让最高年限下的国有土地使用权的平均价格，基准日为2003年6月30日。2、表中商业、办公、住宅价格均为对应级别平均容积率下的楼面地价；工业用途3、4、5级为对应级别平均容积率下的楼面地价，其余级别为地面价。3、表中1～5级为“七通一平”，即完成动拆迁、具备“道路、供水、供电、通讯、煤气（天然气）、排雨水、排污水”市政条件的熟地价；其余为“五通一平”，即完成土地征用和动拆迁、具备“道路、供水、供电、通讯、排水”条件的的熟地价。但“七通“、“五通”不包括项目建设向有关部门缴纳的住宅建设配套费及市政管线的接入工程费用。4、表中各用途内涵如下：商业：包括商业、金融、保险业用地。既包括独立的商业设施用地，也包括商住、商办、住宅等建筑内部用作商业经营的裙房分摊的土地（不含大卖场等用地）。办公：主要指经营性写字楼、办公场所用地。居住：包括多、高层和低层（别墅）等各类住宅用地。工业：包括工业、仓储、交通运输用地及其相应附属设施用地，其中三、四级特指都市型工业用地。都市型工业指知识、信息、技术和手工技能密集，又低能耗物耗、少污染、少占地的工业。三、上海市基准地价应用说明1、本基准地价供土地使用权出让测算出让金使用，并为确定土地出让底价和土地市场交易提供价格参考。2、土地级别以道路（不含铁路、架空道路和外环线）为分界线的，低级别一侧80米深度内级别土地与高级别一侧相同。3、开发区和独立工矿区等的成片开发土地不适用本基准地价。4、存量房补地价可按土地协议出让价水平补缴土地出让金，但协议出让地价不得低于相应等级基准地价水平的70％。5、三、四级非都市型工业用地可按相应基准地价标准的70％～100％确定价格水平。6、金山区九级范围内的土地可在基准地价基础上向下调整10％。朋二、察基准地价系数垦修正法计算公纳式：相宗地单价＝基晚准地辽价朝×粪容积率修正系尘数作×盲期日修正系甩数皮×与（纹1旺±哄Σ尚区域因素修正霜系数和嫌）航×筝（遇1耽±控Σ忙个别因素修正鹰系数和相）音×讽使用年期修游正艰×桂用途修正系数萍其中，当宗地聚容积率大于等按于芳1劣时，上式中的素宗地单价为楼肆面地价；当宗被地容积率小责于绿1扫时，宗地单价届为地面价。肾三、容积率修泛正医表中，第一行踏为宗地实际容朋积率，第一列谢为宗地所在的踢土地级别，交括叉得到表中的制修正系数即为肉容积率修正系霞数。风若宗地实际容捡积率介于两档牙之间，可以采钟用直线推值法删确定容积率修歉正系数。步若宗地实际容纵积率小凤于弱1乔，则按照容积芦率等响于锦1绣确定容积率修萄正系数。确商业用地容积存率修正系数袖容积率窑级别倡6.0填5.0画4.0驶3.5之3.0倘2.5覆2.0普1.5费1.0论1庙0.83还0.96她1.00眉1.09捆1.24戚1.44些1.76楼2.27钞3.32护2磁0.77植0.88寇1.00查1.06低1.23高1.41铜1.72框2.21太3.20刚3值0.77箭0.88租1.00巨1.06王1.23东1.41喊1.72缝2.21乔3.20红4贡0.73骄0.84伶1.00踢1.03涨1.20匹1.38仁1.68类2.16赢3.12植5敢0.63刺0.73最0.85拴0.89湾0.95愉1.00主1.10辞1.61伞2.37彼6嫁0.61泳0.70喉0.81放0.85捡0.91贯1.00爹1.07伞1.58剃2.31贷7粱0.35挑0.41跃0.49间0.54小0.60固0.66音0.83遇1.00喘1.43杜8毙0.35污0.41顾0.49吨0.54府0.60系0.66会0.83兆1.00孙1.43羊9镜0.83慕0.80族0.77葬0.73词1.00锄10婶0.83想0.80舍0.77抖0.73炕1.00场住宅用地容积苦率修正系数龄容积率壤级别选3.5锡3纸2.5桨2狡1.8毒1.5畏1.2拢1附1电2漏0.86棉0.92停1.00牌1.19架1.32土1.55即1.90坐2.23柏3器0.82轰0.88施1.00辫1.16跃1.29裹1.52蹈1.85她2.18晃4害0.75定0.83莫1.00善1.14彩1.26安1.48兰1.81钓2.13叼5部0.64烫0.72毫0.83假0.99碰1.00展1.14湖1.40跑1.64翻6壶0.56臂0.63红0.72蓄0.86叮0.92影1.00趟1.19慈1.40烟7燕0.46酱0.52罢0.60睁0.72叛0.77两0.88跪1.00悔1.14愈8俊0.46司0.52孔0.60洁0.72犁0.77宅0.88酿1.00涌1.14乘9脚0.52财0.63咽0.67肆0.77乔0.92璃1.00滴10泻0.52坛0.63剂0.67蛛0.77枝0.92舱1.00仔工业用地容积感率修正系数辞容积率普级别室2.5在2.0冒1.8哗1.5漏1.2压1便1疏2进3森0.88取1.00职1.06竭1.24凶1.52系1.78义4翠0.88承1.00奔1.06投1.24畜1.52企1.78式5商0.72检0.86塔0.92对1.00艺1.19思1.40幕6姨0.52嗓0.63芬0.67苏0.77燥0.92真1.00符7毒0.52偿0.63蚂0.67苏0.77泊0.92犹1.00甘8就0.50坑0.60大0.64罗0.73歉0.88采1.00蓝9嘉0.50序0.60朗0.64汗0.73使0.88门1.00旋10逼0.50旨0.60已0.64削0.73知0.88到1.00智四、估价期日录修正鸦估价期日修正节，可参考本市楼相关的各种房乒地产价格指数松，并结合估价厚对象所在区域翼的地价变化趋饭势，综合分析从确定。童五、区域因素躲修正(见下表)两1燥、商业用地区感域因素包括：晚区域商业类型叙、距市（区）灵中心距离、距梅火车站距离、心距机场距离、睁公交种类数、咸公交线路密度茶、市政基础设芳施。烧土地级别垮修正因素妄一级腾二、三级甩四、五级尘六级罢七级则八、九、十级述区域商业类型百仅距一级区域在侮500替米内召5%;碎距一级区域在部500-10碍00音米内秀0%;逝距一级区域在揪>1000彼米她-5%;洒位于区级商业傲中心核心位置飘5%;鸭位于区级商业牢中心一般位置谜0%;鬼位于区级商业谜中心边缘或更指远位置之-5%;哀位于小区商业兆中心位置阁5%;词位于小区商业耗中心一般位置万0%;陶位于小区商业吓中心边缘或更辅远位置何-5%;框位于乡镇商业奥中心核心位置缎5%;之位于乡镇商业瞒中心一般位置育0%;孟位于乡镇商业瑞中心边缘或更妈远位置太-5%;问乡镇商业中心着，位于乡镇商蒙业中心核心位骗置站5%;卧位于乡镇商业拼中心一般位置全0%;底位于乡镇商业帆中心边缘或更吵远位置竟-5%;缓距市（区）中肺心距离振0-1归公里蓄3%;1-2缓公里出0%;2-3照公里狠-3%李0-1有公里寄3%;1-2状公里幅1.5%;2闪-3苦公里较0%;3-4筒公里已-1.5%;避>4毙公里础-3%牌<5粥公里董3%;5-6纱公里陪1.5%;6涨-8志公里绕0%;8-9剑公里惭-1.5%;陡>9久公里喷-3%凡<8摸公里旺3%;8-1舍0会公里海1.5%;1虫0-12亡公里粗0%;12-糟14行公里裕-1.5%>送14聚公里士-3%鬼（距区中心）方0-1则公里勿3%;1-2穗公里桐0%;2-3公公里恨-3%沃（距区中心）遭0-1摔公里搞3%;1-2尾公里码0%;2-3罗公里势-3%约距火车站距离创房<500烈米籍2%;民<1000稿米恐1%抗<500饲米斑2%;乳<1000昂米递1%乖则略拒距机场距离喇<15悲公里脚1%>15途公里纠-1%筹<10基公里腔1%10-1蚂4戏公里泽0%>14鞋公里读-1%但<5昌公里运1%5-10躺公里制0%>10严公里饥-1%豪<5涨公里扭1%5-10盼公里失0%>10躺公里轿-1%旅<5烈公里许1%5-10颤公里蜜0%>10当公里炎-1%羞<5茎公里侨1%5-10怪公里给0%>10宏公里晶-1%与公交种类数伏100建米内地铁、轨覆道、公共汽车肃齐全扛3%;100勉米内只有以上轧一种没0%;100骂米内无交通佩-3%妥300袄米内地铁、轨痕道、公共汽车迈齐全匪5%;300钉米内地铁、轨恢道、公共汽车竹至少有一种俱0%;300某米内无交通晶-5%天300渡米内地铁、轨退道、公共汽车锁齐全漫5%;300妖米内地铁、轨盯道、公共汽车印至少有一种逢0%;300罚米内无交通佣-5%姿500网米内地铁、轨缴道、公共汽车税齐全吊5%;500因米内地铁、轨关道、公共汽车铁至少有一种哥0%;500配米内无交通笑-5%絮200劲米内有公交密5%;200凉-500云米内有公交早0%;500府米内无交通溉-5%糕200涨米内有公交耀5%;200边-500旋米内有公交务0%;500晌米内无交通束-5%谷公交线路密度敲基准为捞15匹条，每增减渴5搅条修势正愚±污1%哪，最高修正筝3%飘基准为两10烟条，每增减剪3圣条修绝正蜡±翻1%诞，最高修正节3%显基准为摸8奖条，每增减居2鸭条修雀正侮±关1%扇，最高修正折3%徒基准为贸5烦条，每增减毅2俭条修耀正错±合1%总，最高修正敌3%臭基准为恒3球条，每增减吴1姓条修医正腊±石1%颤，最高修正纸3%悉基准为肌1职条，每增减层1岁条修丹正历±详1%顷，最高修正侄3%肯市政基础设施抽具备七通一平令条件，每缺一亦通扣减拣1%泰2监、办公用地区畜域因素包括：干区域土地利用乐类型、距市中代心距离、距火密车站距离、距绳机场距离、公冒交种类数、公嘉交线路密度、风市政基础设施煤。穿土地级别吧修正因素加一级管二、三级玉四、五级屿六级瓜七级列八、九、十级资区域土地利用秧类型条外滩你10%;岩陆家嘴临江部原分壳5%界距一级区在库500如米内隔5%;普距一级区在迈500-10礼00皂米内务0%;苏距一级区凝>1000渐米明-5%;窑位于区级中心过核心位置庄5%;梢位于区级中心盾一般位置辨0%;堡位于区级中心鹰边缘或更远位角置雁-5%;降位于小区级中滴心位置绒5%;善位于小区级中服心一般位置锐0%;扶位于小区级中冷心边缘或更远眨位置映-5%;灶位于乡镇中心出核心位置奏5%;订位于乡镇中心颤一般位置聪0%;或位于乡镇中心钳边缘或更远位垂置满-5%;幕位于乡镇中心秧核心位置河5%;烤位于乡镇中心画一般位置软0%;借位于乡镇中心睛边缘或更远位概置目-5%;捞距市中心距离为0-1御公里隐3%;1-2律公里覆0%;2-3芹公里句-3%挪0-1鞠公里雹3%;1-2浴公里袍1.5%;2建-3莫公里塌0%;3-4低公里沟-1.5%;于>4寇公里尾-3%旦<5撑公里居3%;5-6剪公里皆1.5%;6楚-8诸公里哨0%;8-9乘公里陶-1.5%;疏>9巧公里伸-3%见<8女公里哭3%;8-1赏0闷公里呼1.5%;1匠0-12亏公里多0%;12-字14溉公里笋-1.5%;迈>14喘公里墓-3%巨（距区中心）驱0-1波公里胸3%;1-2恒公里攀0%;2-3娘公里膜-3%久（距区中心）湿0-1设公里伟3%;1-2传公里廉0%;2-3担公里斧-3%恭距火车站距离枣葱<500瓣米问2%;傍<1000丹米序1%挖<500鹅米理2%;绞<1000晚米地1%锣川桃爱距机场距离拢<15签公里渗1%;>15晴公里辣-1%习<10止公里骡1%;10-诊14婚公里搜0%;>14费公里冤-1%无<5询公里草1%5-10悬公里非0%;>10际公里毯-1%羊<5膛公里御1%;5-1蓬0冲公里徐0%;>10烤公里体-1%升<5伸公里烂1%;5-1捆0筹公里封0%;>10御公里垃-1%谎<5阀公里千1%;5-1指0饼公里云0%;>10梢公里伴-1%跨公交种类数骆100辱米内地铁、轨艰道、公共汽车鹊齐全畅2%;100腊米内只有一种疼0%;100辈米内无交通粉-2%蓬300慢米内地铁、轨拼道、公共汽车垂齐全眯2%;300保米内地铁、轨五道、公共汽车捎至少有一种爷0%;300沙米内无交通乖-2%呜300耽米内地铁、轨殿道、公共汽车妹齐全凡2%;300叹米内地铁、轨伴道、公共汽车既至少有一种看0%;300歪米内无交通巴-2%评500乞米内地铁、轨僵道、公共汽车懂齐全呢2%;500招米内地铁、轨尤道、公共汽车扯至少有一种张0%;500龄米内无交通地-2%稀200前米内有公交谅2%;200萍-500督米内有公交蹄0%;500伤米内无交通及-2%付200局米内有公交关2%;200牌-500粮米内有公交桥0%;500绝米内无交通旧-2%结公交线路密度等基准为岔15尾条，每增减价5幼条修戴正掏±才1%絮，最高修正肝3%换基准为抬10带条，每增减替3魂条修衡正虾±上1%质，最高修正临3%贴基准为镜8室条，每增减勒2皇条修令正溪±卖1%享，最高修正京3%仍基准为犬5造条，每增减万2圣条修爽正帽±辰1%够，最高修正友3%反基准为钻3只条，每增减丙1驼条修引正蒜±届1%载，最高修正筑3%哈基准为唇1半条，每增减须1跳条修似正饺±醒1%康，最高修正凤3%参市政基础设施椒具备七通一平棉条件，每缺一拉通扣减倍1%骑3侨、住宅用地区窗域因素包括：蜘区域土地利用片类型、距市级绪商服中心距离砌、区域公共设祖施种类数、区涝域环境质量、凝公交种类数、捞公交线路密度倾、市政基础设介施。剪土地级别毕修正因素纤一级朝二、三级楚四、五级粥六级丢七级居八、九、十级琴区域土地利用汪类型猴竭高档住宅（或圆行政办公）区参5%;窄普通住宅区裙0%;贴旧区混杂区融-5%;绍距市级商服中敲心距离初布0-1效公里园3%;1-2论公里秘1.5%;2神-3乡公里慎0%;3-4乘公里脾-1.5%;症>4盒公里屠-3%习<5谨公里事3%;5-6惯公里探1.5%;6纺-8漠公里奸0%;8-9淡公里阻-1.5%;零>9灾公里抹-3%而<8骡公里呜3%;8-1踪0匪公里诚1.5%;1霞0-12钥公里叔0%;12-享14探公里猾-1.5%>方14膀公里伯-3%跟弱获距区级商服中捏心距离直治戴（距区中心）洲0-1减公里兴3%;1-2迟公里络0%;2-3乖公里送-3%香（距区中心）仪0-1竞公里套3%;1-2需公里识0%;2-3餐公里世-3%局（距区中心）路0-1英公里根3%;1-2怀公里瑞0%;2-3剑公里暂-3%续（距区中心）次0-1尸公里春3%;1-2替公里秀0%;2-3段公里斩-3%钻区域公共设施捎种类数盗斤300猛米内银行营业巧部、医院、邮锯局、超市、菜念场齐全仍5%;局具备以上悦3-4午种龟2%;指具备以上榜1-2很种答0%;案不具备侮-5%;50养0秒米内有大卖场绘2%;装区域环境质量寻定沿黄浦江岸线号（水景住宅，昨可通视黄浦江忙，无建筑物阻口挡）返10%;50三0洒米内有公园或叠公共绿地霞10%;轮存在高架路、洋轨道交通、火掌车、机场噪声为污染垦-5-(-1搁0)%;畏工业企业粉尘菠噪音或空气异霉味污染伯-5-(-1秒0)%;驶公交种类数车宫300棋米内地铁、轨逆道、公共汽车车齐全皮5%;300在米内地铁、轨乌道、公共汽车得至少有一种踢0%;300慌米内无交通纷-5%著300盗米内地铁、轨涉道、公共汽车想齐全踪5%;300仇米内地铁、轨池道、公共汽车锄至少有一种捏0%;300材米内无交通扔-5%允500敬米内地铁、轨渐道、公共汽车捕齐全穿5%;500孔米内地铁、轨借道、公共汽车贪至少有一种贸0%;500享米内无交通陪-5%理200蜡米内有公交顺5%;200匀-500亲米内有公交摊0%;500竞米内无交通苏-5%她200检米内有公交博5%;00-厚500钓米内有公交纤0%;500舒米内无交通剑-5%于公交线路密度驻亭基准为谁10运条，每增减络3仿条修射正补±辜1%姻，最高修正耳3%祥基准为槽8鲜条，每增减士2山条修琴正午±靠1%钩，最高修正斗3%笋基准为氏5历条，每增减竖2雷条修克正嘴±察1%树，最高修正覆3%营基准为马3歉条，每增减序1块条修倒正夸±宪1%幕，最高修正嗽3%标基准为恩1全条，每增减槐1也条修舰正法±粪1%裕，最高修正稻3%趁市政基础设施赵具备七通一平茅条件，每缺一呜通扣减越1%痛4艘、工业用地区昨域因素包括：横区域土地利用娱类型、工业聚定集效益、市政纤基础设施、所贤临主要道路级央别、区域网密坚度、距火车站妖距离、距港口局码头距离。祥土地级别透修正因素锋一级击二、三级祸四、五级械六级测七级任八、九、十级致区域土地利用凤类型孙略位于开发区、每工业区内墙3%;正周围都市型工脱业恨3%;诞周围民宅腔-3%;播其他不修正轿位于开发区、降工业区内际3%;万周围工业用地拒3%;软周围民宅或农染地胶-3%;岁其他不修正编工业聚集效益迁牺根据原料与市醋场集聚情况酌梦情修正，最高进-5-(+5铃)%冒市政基础设施龄掩具备五通一平妹条件，每缺一霸通扣减彻1%剩所临主要道路葡级别姓牢交通型主干道爹5%;警交通型次干道蒜2%;雪一般混合道路猜0%;刊生活型道路情-2%;气仅通小路可-5%水区域网密度旦狐酌情修正，最悼高塌±柳3%写距火车站距离顽栗<1城公里欢3%;背1-3过公里着1.5%;阵3-5财公里鲜0%;序5-7估公里阅-1.5%;领>7填公里临-3%遵<10此公里嗽3%;碎10-11罗公里怒1.5%;笔11-13即公里吗0%;模13-14单公里真-1.5%;也>15已公里洁-3%拖<12缺公里亭3%;秆12-14捡公里发1.5%;璃14-16茄公里富0%;昨16-18而公里这-1.5%;章>18拒公里待-3%关<15脾公里垄1%;铜15-20浓公里具0%;混>20溉公里森-1%辆贞距港口码头距火离器院<0.5象公里乒3%;说明：舍①位区域因素表中泽所指距离均为驴直线距离。携②格市中心以人民轮广场中心点为肠基准。伤③搬区域商业类型拐修正中，与商芒业中心距离取挎距估价对象直悦线距离最近的塑商业中心。丸④缘公交线路密度挥修正中，咸每甜1洋条地铁和轨道违交通器按尽2劳条公交线路计卷。辰六、个别因素放修正短电1昌、商业、办公亩用地个别因素果包括：临街状稼况、宗地进深烟、宗地面积、芝宗地形状、其交他修正。康商盼业采办读公势用慌地阅个踩别挣因欣素谢临街状况陪三面临澡街竞10%;档两面临纲街龄5%;陪一面临株街缓0%;臣袋惠地纳-5%;仿宗地进深式5艺0撤米以外的部分手按袋地做临街防修正战宗地面积验与本区域同用神途宗地平均面纲积相比：过辩小液-3%点;碧过躁大问-1%;菜宗地形状暑狭长且宽面临慕街食2%;供形状规丈则意0%;扮狭长且窄面临哪街仇-2%;荣存在非矩形角扭，形状影响建售筑混-2%;抱其他修正罪叨2粉、住宅用地个狐别因素包括：芳宗地形状、宗饭地面积、其他引修正。盗住蔬宅枣用抛地残个沙别腥因倡素惰宗地形状午根据宗地所在三位置的最佳住腾宅物业类型，膊及宗地形状对贸该类物业的影痕响，酌情修隔正尽-3-(+3膨)%创宗地面积砌根据宗地所在壤位置的最