上海某商办楼项目市场策划报告

目录一***简介 1二项目区城板块简介 142.1项目区位 142.2城区规划 14三项目区域竞争分析 323.1商业市场分析 143.2办公棪市场 143.3住宅市场 14四项目定位及投资分析 444.1项目SWOT分析 144.1项目产品定位及投资分析 144.3综合产品定位 14五项目产品建议 625.1休闲商务特区产品建议 145.2办公楼产品建议 14一、***简介***区地处上海市***部，全区总面积464.4平方公里，现辖8个镇、3个街道、1个市级工业区及菊园新区，户籍人口50.5万。***区交通十分便捷，境内路网密布，有中国大陆第一条高速公路－－***高速公路，以及**高速公路、***国道、***国道、**铁路、***铁路，形成了“三纵三横”为主干道、多条道路与外省市相通的枢纽型、辐射型的公路网络。从***出发，驱车半小时即能到达**机场；***距****集装箱码头仅25公里。***区能源充足，通讯便捷，市政基础设施完善。城市建设和管理水平不断提高，城市形象日新月异。虽建县历史麦近士80毅0邀年、素有配“杆江南历史文化优名城恢”罢美誉的驳***婶，是一座融悠与久历史文化和杰浓厚现代气息详于一体的旅游踏城。今日扬***端，古树、古庙评、古塔、古园铁、古镇与高楼腿大厦、别墅家宝园、时尚商街蹄、动感赛场、待科技园区交相秃辉映，似一幅则古典与现代和哲谐共融的色彩嘱画，散发出迷能人的魅力。俊***岛是科技城。早素在诱195源8鸽年，上海市人为民政府就把骑***遥确定为科学卫颈星城。区内有淘原子核、光学泄精密机械、硅夹酸盐、计算机锡、航天科技等糠一批国家级的秒高科技研究所设和中试基地，元云集了中高级典教学、科研专始业人号才表600唇0既多名。擦***瘦又是著名的汽纱车城况。摘200坝1雪年，集汽车研盼发制造、汽车怜贸易、汽车科在教博览、汽车殃物流、汽车文线化旅游和汽车揪服务等综合六饶大功能于一体吐的上海国际汽剂车城建设全面监启动，凸现汽救车主题的上海填国际赛车场、辨同济汽车学院女、上海汽车工雨业质检中心、歉上海二手车交趁易市场等已经侵建成，汽车会忧展中心、汽车色博物馆、汽车霞城大厦、汽车脸博览公园、德亭国风貌的安亭凳新镇等也正在键建设中。璃作为上海西北摧郊工业重镇，清***炕近年来贯彻省“供二、三、一征”盛产业发展方针抹，坚持优先发进展先进制造业诊和现代服务业裤，形成与大都骨市郊区地位匹好配并具有明显筛特色的产业发表展格局。坛***涉工业结构渐趋似合理，已形成雀汽车及零配件固、通信电缆及土设备、电子电柏器、精细化工声、金属制品、欣纺织服装等一稿批支柱产业弟。我200兰3程年全区工业总定产值右达很873.文6单亿元，连续多侵年名列上海市芒郊各区县前列昂。畅***蜘第三产业长足仇发展，建成了粗上海市轻纺市难场、上海二手棕车交易市场、粒上海等***豪胶合板批发市洒场、上海装饰锋市场等一批大刚型专业市场；姻规划面忍积雄500猛0凡亩的上海西北案物流江桥园区令建设也已初具凤规模。旅游、本房地产业发展阵较快，成为漂***务经济新的增长敢点。牵近几年，单***供不断调整农业吊产品结构，积每极发展精品农淘业、生态农业仁、旅游农业，反加快了皆***暮农业向都市型丢农业转变的步拆伐。国***租按照兔“抽重新安排山河岁”值的理念描绘新壤一轮发展蓝图身，已制申定侮晨南、北、西、妹中度“烧四大板块总”砍发展战略。南偷部是以生活服征务、现代物流轧、专业性市场打为主的浅“辜三产泪”勿综合发展板块反。北部是以汽萝车零配件、光糊电子、生物医尽药、新材料新产能源、现代信满息技术产业为惭主的先进制造窜业板块。西部义是上海国际汽引车城板块，以己汽车整车及零济部件制造、汽碌车商贸、博览孤、研发等为主腥要功能，将建姐成国家级汽车盼产业高地，以涝及极具特色的右现代化的安亭腔新镇。中部是浴***便新城板块，是叛集文化教育、白科研培训、运因动休闲、旅游者度假、生活居井住等功能于一绍体的综合性现塘代化城区。贸在坚持改革开肾放促发展的同河时，呀***良重视生态环境宜的保护完善。峰以茶***渡新城的规划建地设为新起点，霉***此正在建设成为圾经济发达、文掠明开放、人文已生态和谐、适茧宜人居的新城奇。山二、炎项目区城板块啄简介赞推上海经济已连差续保持了两位捡数增长。未拥来毙5械年，上海将加队快国际经济、笔金融、贸易和允航运中心的建弦设步伐，国民喷经济仍将持续害快速健康发展欲。特别是上海宣的经济结构正非处于调整期，奸第三产业的比遭重不断扩大，堡这为商业、商吹务配套设施和列专业市场的发哥展奠定了坚实宣的经济基础和牧发展空间。真如板块雁2.号1冬项目区位真如板块糟峰根据本案所处穗的地理位置，称将周边环境划疼分为三个板块佛：真如板块、辱梅川板块、江女桥板块梅川板块梅川板块江桥板块罪2.赖2铺城区规划江桥板块真如板块历合真如镇地处上毛海市普陀区西租北城乡结合处蓝。南与屡***终街道接壤、东申南与东新村街出道为邻，北、奥西与灾***辉区接壤。西北州为桃浦镇。目督前真如镇总面臭积撑6.0脱9评平方公里，人联口谎约声1鸡0贯万。番真如被确立为处四个市区副中没心之一，与徐何家汇、江湾、产花木三个副中惨心相比，其发私展力度与速度帮与前面三个副安中心相比存在弱一定的差距，民真如地区的发滩展现状相对滞叫后，其发展滞特后的原因主要滥有三方面：岗历史行政区域播的划分，和所早处地理位置的危独特嫌性追—御—颠被沪宁铁路从跑东北向围成了湿一磁个威“年死吵角服”情。债上海西站的大饰量流动人口带萌来许多社会问早题且人口素质拉偏低，影响到库真如地区的经余济发展和城市窗建设。岭目前真如地区览市政基础设施句不完备，市容敌有待提高，最避重要的是真如腔地区的商业、骄商务配套设施奴欠缺，没有一仆个像样的大型膀商业购物中心绍。不能充分区细域的经济发展卵要求。翻画从影响区域发侮展的三大原因纵当中，我们分牢析得出：商业飞、商务配套设塔施欠缺是最主氧要的原因。在田新一轮的上海皮总体规划中，筐政府逐步加大扑了改善力度，司规划前景为略：毁贵真如副中心功公能定位为承担络市锻级理CB作D蓬的部分功能，蛋成为上海西北福片区的生活服罚务中心、城市匹二级中心，并罩逐步发展建设皱成为上海和长壤江三角洲的生丑产力服务中心绣。揉规划副中心分亿为三个层次：兆中心功能区，绒设置商务、展踏示、酒店等设愈施；性混合功能区，胞进行公寓、办口公、商业、餐驳饮、娱乐等功热能混合开发，茄作为核心区功体能的补充；矿外围地区，主值要为真如、石侍泉两个居住区途。规划各类建控筑开发总量控响制奇在将64窝0绍万平方米以内念，其中：商务牺办公建筑面积渴控制里在相18裤0裹万平方米；商腊业服务建筑面乱积控制为在仰5途0继万平方米；住上宅建筑面积控凑制冒在毛35端4戒万平方米。核筋心区开发总量匪约搅为窃200-30倘0尘万平方米。梅川板块客梅川锤板块横地处真北路中乓环附近，南临才金沙江路，北个靠武宁路颂***笛，靠近曹杨居酬住生活区，已菠经开始逐渐成另为上海西区最走大最成熟的居汪住社区。予该板块位于普高陀与它***确的交汇处，拥盈有较大的地理唇位置优势。其械商业与住宅都器有其显著的特存点，商业主要胁集中在瘦***棕沿线，是上海滤著名的贸易集踩散地；住宅集被中在江桥，是北房产领域的新钢兴板块。商业拍、商务配套设库施市场需求印大。曾在房地产不断杨开发的同时，尊地区内的商业共配套也在不断巧完善，且在市过场需求的推动众下打破新兴居窜住区的概念，蛾推出真北商务闲区的规划：翅上海西北角最店吸引人的景观美休闲卵街绢—恶—题梅川路欧陆休品闲街位于本商瞎圈。这是上海扇第一条由民营共企业投资建设举的商业步行街凡，宏泉集团与易长征镇、普陀则区政府三方总持投资孝达伯400循0武万元凤。坝60故0午米长的梅川路夫步行街有腾近结5票万平方米商业冶面积；步行街泉上布局了的道拾路景观、绿化宴和灯光，休闲悬街中段还开辟屋了防700价0巧多平方米的大该型公共活动广词场，充分体现院了社区配套商奏业的人文性与荡完备性。恰长征新城遍：个“颂长征新妈城午”痒的区域初定为寺真北路－金沙券江路－万真路笑－梅川路，面葵积掌达汉4色平方公里，在捎规划中该新城盼将主要凸现商绑业、商务、住的宅三大功能，割锁定目标客户闹为长三角的商馒业经营者、房勇产投资者；游真北商务区：厦该区域将建堵成锣10裙0录万平方米的办询公楼和相关配贫套设施，主要段吸引中小企业爹和民营企业，巴逐步成为普陀饶区重要的技术惭投资创业基地址。梅川路、万凝真路地区，则渐将成为一个面幅积误约朝5洽万平方米的商似贸区。江桥板块糟作为项目的所衔在地江桥应板块昌而言，商业经箭营已进入成熟烈阶段。在商业猜经营场所不断随扩容的同时，尊商业、商务配队套设施相对匮碎乏。就堪***飞轻纺市场而言惜，它是辐射长肤三角的批发市煤场，厉有唐400缎0渴家小商户，每且天高丧达筹3-茅4春万的人流量，专业市场环境摧***船优越的地理位形置决定了它处数于上海市西北她物流园区的服猛务半径范围。晨从为***若所处的地理位梁置来看，在忠***笋区经过安亭江玩桥镇，周边的竟区域有桃浦镇嫌、长征镇。请从宏观角度来描看，未来的安朋亭和黄渡镇属厘于工业园区，傍江桥镇和桃浦少镇属于物流园躬区，真新新村自、长征镇和真袖如镇属于商贸中区。这些区域青由西向东将形梦成工业产业园忆区岁--梨-云物流园染区册--旨-肯商贸休闲区的仰过渡。由于接为壤江桥物流园旦区和普陀区的暗未来岛开发区那，又是贯穿整醋个上海西部区扩域工业园区和广物流园区，岩***姥充分利用其优俯势，与物流园界区进行功能互置补，估计以后陪进入借***预的货流将大多逝来自从上述两臣大物流园区。期在此基础上，激***渔有效地发展自坚己的周边的产发业基础优势（忽如育200钟3减年安亭汽车配存套产业：汽车代零部件生产相兔关企业阶达微7校0仰家，占工业企灯业总数俱的轻35.4躺%费，产值占全镇致工业总产值筛的昼52.6勤%痒，利润占全镇同工业利润涝的粪71.2蒸%往。在徒***妻的两侧则出现针了很多与汽车绪相关的市台场驾---司东方汽配城仓）。首三、垂项目区域竞争搜分析贱3.渴1桑商业市场分析***的形成返***箩已成为上海市艰郊结合部重要阵的商品集散地袋之一，上海第惰一个轻纺市场碌、米行，最大丈的农副产品交峡易市场都诞生搭在这里。两大驶市场的出现有疮其客观、必然念的原因：鄙轻纺市场形成洒原因：寨从上世纪九十致年代中期，上朝海市政府做出舒产业结构调整渣，大量的纺织销厂、纺织的相值关行业迁移到倘了上海近郊地敢区，中心城区吼原有的厂房逐矿渐拆迁到了上机海西北部地区旷：洗***踩、闵行、宝山计等。蚁上海的产品在责全国还是享有掠很高的声誉，迅作为连接着江掉苏省的主要道涛路的感***权承载着更多的贿进出货量。在航多种因素共同越影响下，上海和轻纺市场选择她在验***些。熊誉上海米行形成巷原因：筒一方面是由于琴上海的粮食主有要靠江苏省、尘浙江省以及外悬省的进口，驶***蹲绝佳的地理位泼置又一次起了笼作用；钢另一方面兵***托区是上海最重尺要的自主粮食今蔬菜产区，第旬一产业在上海捧各区中一直排吗名第一。辣通过两大专业络市场的形成原载因，我们总结营出皂***对的市场形成离貌不开产业的形苹成。因此，快***追是先产业后市若场，是产业定配位与市场定位哲的结合。招专业型市场发张展扛***腥市场（菜篮子剪工程）收于漂199绘2逐年奥1蝶0僚月贵2霉8钳日开业，是以扔经营蔬菜为主济，兼狡兼营粮油、土趟特产、肉禽蛋米、水产、瓜果未等多品种的综酸合性批发大集爸市。魄上海花卉交易衡中心（驴***漫花卉交易市场鹰）朽于悲199肾2嫂年锡4羽月开业，市场艳主要经营交易荐鲜花、盆花、挠盆景和鸟、鱼现虫及其配套产扑品，上海花卉甲交易中心在全孤国享有一定盛闹誉。都上海江桥蔬菜脏批发市场厉于沫199很4叫年开业，是一寿个占尽地罪1头0离万平方米、蔬迹菜品种住达毒15给7章个、日均交易舰量超川过饥150挤0优吨的市场，在干安徽、江苏等携蔬菜销售商中枪交口相传：吞塑吐量大，卖买住公平，生意好火做。把上海市轻纺市近场于选199婚4懂年底开业，是假唯一经上海市植人民政府批准绍建立的面向全渴国、辐尚射造炸海外的全国性榴轻纺商品专业汽市场。市场内吐主要经营商品耻包括款式各异怒的窗帘、家具到、沙颤发传打面料、床上用芽品、各类面料失、服装、箱包须、鞋帽、地毯鹊及其他小商品溉，琳琅满目吸答引了各方来客坑，每天的人流般量平均息达鸭3-菌4行万人次。就上海东方汽配横城商于坏199毛8筛年嗓6除月开业，是一亡个集品牌专卖浅、商务办公、晕酒店、仓储配梁送、电子商务弯平台、经营人霸员培训、银行肿结算、质量检皇测、中介服务逮等功能于一体鹰的综合大型专姑业市场。亡上海曹杨水产鸟批发市场零（铜川路水产瓜批发市场）垮于许199暂9足年甲7疾月开业，主要悔经营水产海鲜码类零售批发产膜品。跟上海米行（猪真新粮食批发露交易市场妖）痕于浴200轧1短年虑8钉月开业，是沪通上重要的粮食昆集散地：每天喜凌键晨枪3扇点毯至材5勉点是米行交易渠的高峰期，日倍均交易量踏达喉100虑0圾多吨，高峰时武可举达脏163恭0兆吨，上海市民缓每天吃的大米连，伪1疼／亏3脾出自这里。彼上海医***绿钢材交易市场毯于军200裕2陕年旧1升1房月区1奔8津日开业，是集雹物资仓储、运挣输、配送、信旦息、网络为一厉体的大型现货虑交易市场。总储占地面真积舅18娇0煮亩，现有交易捉房顿30珠0智余间，配置大输小龙门行扛车骨2轮2完台，移动吊准机桥3桶台捎，滑10挣0哪吨饺、厕3铸0君吨地衡各一部困，自棒备躲50醒0跨吨内河码头一多个。牢东华环球木业分建材交易市场阔200场4谜年版8傻月梯2绸8酿日开业，是渠一个以木业为界主，石材等其戒它建材为辅的灾、国际化标准油的、可持续发正展的商业、文妨化平台。以木弹业建材为主，助融展示贸易、涉仓储物流、技弓术和信息交流册为一体的高端节交易城。请从件***社的发展来看，赛最初的循***乌市场是为了满过足和解决上海帽市市民的基本迈生活需要创建抵的，提供的是粪生活必需品，趟如粮食和纺织赔品。随着上海炭经济发展的加牌快，争***派从一个单纯的剩对内批发市场厨转向了一个双侧向的批发市场遵，即对周边的拾省市产生强大仇的辐射作用，挖促进了上海西遮部地区的物流你业。阻***虫的发展趋势床***闪发展正经历着捕一个自然演化缩过程，从功能刻单一的满足人盆们日常生活需止要、布局零乱务、商品档次低槐的市场转向，笨依托紧邻的上喊海西北物流园您区，以专业市密场为主，锁***元正从批发交易除集市为主的市出场转向以专业乞批发物流为主帮的市场。球在赏“徒***居的现喘在肯”古中分析得出：释***棒接壤江桥物流锯园区和普陀区岂的未来岛开发镰区这两大物流挡园区，因此物坚流行业以及物遭流园区内的产木品可能对蹈***驶产生影响。客物流行业的明嫩显趋势主要有廉两个：建大型的连锁零扁售业的出乐现匙—亩—铅出现于瓦***劫附近地区较多欠。腊大型的连锁零肥售业的出现和厌物流行业是分孟不开的。物流异的实质是实物散在空间的位移肥。对于大型的侮连锁零售业来盖说，物流主要皮是指第三方的探物流业，也就匆是说，商品交诊易市场实现的把是第三方物流柳的功能。通常跃情况下，资源赶配置完成市场府上的原材料到鲁制造商、产品屈到零售商之间耀的流井动，这就是第桶三方物流提供番的功能。有些抵零售商自己来累完成物流，在腔***独就表现在易初符莲花商家身上谦。第三方物流晃是通过协调企纲业之间的物流趣运输和提供物音流服务，把企党业的物流业务传外包给专门的艘物流管理部门况来承担。从第电三方物流的对湿象看，可以是粉零售商业企业脱，成为众多零纸售店铺的配送珠、加工中心，讨也可以是生产迷企业，成为生场产企业，特别恐是中小型生产痰企业的物流代罗理。目前，闵岗行、贫***丑、宝山新注册象的中小型生产耀企业很多。衬就地销售批发密市场向专业批爸发物流集散地兼过泡渡棕——惭***椅正经历着这样昨的转变。围就地销售批发券市场与专业批新发物流集散地罩区别是：就地是销售批发市场东（如允***伤市场与上海米敌行）的产品生轧产地不在销售剖地，该批发市音场对内（以区防域为单位）销纯售，批发给零勒售商（个体户源），只有批发怨销售的含义，公没有做贸易的老实质。而专业折批发物流集散宁地（如骨***徒商贸城规划中缎与东方汽配城声）的产品生产侦地大多是在销爽售地，该批发私市场即对内（累以区域为单位接）销售，同时川也对外（以区抖域为单位）销凑售。既有批发忧销售的含义，雾也有做贸易的弟含义，即层层红批发。陈专业批发物流灵集散地产生的场前提是：与产端品生产地与专吧业批发物流集革散地距离较近黄。从上海对于跪***第、宝山、闵行独的定位来看，超这三个区的第后二产业在产业超结构中占很大革的比重。态批发市场与生慎产厂商的物流息关系是：一是异在厂商力量较说强的产业，厂平商自身代行批竭发物流功能，晋对批发市场配扶送服务给予支们援；二是在厂绘商以中小企业桌为主、批发市妖场力量较强的殿情况，由批发啦市场集中处理作多个生产商的艰物流活动。抖***瞎的发展格局典从目前的情况培看，销***栗两侧还将兴建赠多处大型商业越设施，如本项牌目主要项目狸***鹊商贸城即将投驴入使用。沪宁横高速公路北侧跃和环西大道交肚汇处，将兴建惕一座倡***筛展贸中心，引闭进先进的商品工交易市场概念这，设立常年展蝶贸中心。荐***浸以后的格局有旱是：谨***糖市场（菜篮子障工程）和诱上海米行扑为主的（副）堵食品聚集地。企***帮未来的农贸类渴设施可能会引核进水产、禽单怠类的产品。萝以轻纺市场为绵主的轻纺产品鞠聚集地。盟***察未来的商业设刺施可能会吸引谱床上用品、布棵业、布艺等领巩域国内外著名誉厂商入驻，与孤轻纺市场拉开阿在档次上差距糕，形成一个轻烦纺产品的展销引中心。买以东方汽配城险为主，百***亡西段将建立汽盏车零部件制造按企业品牌产品侍的展销中心和酱品牌汽车整车译展销中心，并贺将开设汽车金诚融、汽车租赁制、维修、培训佳等拓展服务功灰能。形成类似锋于吴中路的汽班配一条街。涝为上述三类专运业市场提供配我套的商贸、餐今饮、娱乐、文象化等服务商业败设施。事周边商服租金急走势混（租金：元开天耍/丙㎡）思(陪注：均以一层缘商铺租金价格银作为参倚考也)司乐购超市商服板处于大型居民凝区域内，成为遮周边居民生活生消费主要场所叔，因而租金价侵格处于较高水钞平，商服业态称以休闲、餐饮济为主，商服功沸能性突出，相作应带动租金价发格。滨***即沿线主要以轻晶纺市场作为代评表，成熟的专暮业市场环境、咽区域物流中心胜巨大的商业吸滴引力和高投资虫回报率等因素挽影响，其租金成水平达到区域周商服租金高点涛。耕好乐广场作为蓄区域综合性餐密饮、娱乐休闲绕广场，其辅助边功能十分明显普，前期受到商掌业业态凌乱影穷响，入住率不刃佳洽,廉后期随着肯德监基国际性连锁害餐饮的进驻，饮入住率不高的这局面逐渐改善等，租金水平有庙所提升。罗周边竞争商服晋介绍1）轻纺市场括（租金情况：金万条元筑/节年萝）仪银丽笑摩她灌行境盏仆（租金情况：罩元昆/使天味/章㎡）狼建筑配套：挽外墙采用为主婆内部采用简单态涂料、面砖为句主往配备大型自动屯扶梯驻业态形式：犁齿一层：窗帘布健、装饰辅料、谜沙发布料；元二层：各式品祝牌、经典布艺耗；郑三层：各式家相具亦经营模式：坡依托储***洲形成专业批发脱及物流中心优接势，形成专业仔型市场的商业杨业态。幻商服招商经营点专业性强，形卷成区域专业产烈品流通中心。分析:欣***泽轻纺市场属于活沿线区域最早济开发的专业型评商业市场，商洽业环境、客流何量及区域商业剪辐射功能十分落明显，穷入住率达懒到劲8惯5暂％。龟临街、中心位茧置商铺成为市泪场抢购热点，鸭底层临街商铺港，人流量大，菊商业氛围浓厚嘉成为经营者首脏选，丢租金已会在喜1筛6仁－符1梳7充元耽天谈/李㎡的租功金水平，位于行二、三层电梯陷主入口等特殊闭位置的商铺，别租金价格也相缘对较高。肉随着专业物流怠中心地位的确寨立，经营额逐碗渐增长利好影阶响，租金涨幅闲在区域内具有趋代表性。恐1汽5场－旬2寺0粪㎡的商铺产品郑成为主流产品豆格局，弊面积对于租金壤影响较小，产轧品分布区域的懂不同成为影响伏区域租金价格现的主导因素。2)利富名城垂（售价：万看元貌/粘㎡）祝建筑配套：售专家设计、统徐一规范，采用辟轻隔间，面积至大小随心所欲强统一玻璃门面吩，采光通透惠统一声控、音刻响、空调、店单招、灯光、色凑彩效外墙以玻璃木赌墙装饰，显示贝通透大气。累业态形式：昆1F-犬-梢时尚新天地彩向妆专柜、保养辛品专柜、美发姑专柜、崇SP槐A勉水疗专柜、流享行配件专柜、求皮件皮饰专柜朵、生活用品专梢柜、女鞋专柜强、可口简餐、键美容保健品专闹柜、手机专柜冠，其它妇女用舱品专柜。近2F苏--偶缤纷新世界美积少女流行广场致，时尚妇女休炸闲运动服饰、涉香榭服饰专柜蛙、女性内衣专俗区、孕妇装。嫌3F导-喇-田童年欢乐地蓝电动玩具、幼冲教玩具、儿童淋书店、童装童泉鞋、婴幼儿装派及用品、玩具拣王国、糖果屋暑、冰淇淋店、债保健食品、其慌它儿童用品专迹柜。蛇4F蚕-耗-脾惊喜福利宫游妇儿用品甩卖鹊中心、拍卖中边心、展示中心狱、餐经营模式：窜专业商场陆—披—线统一经营，专侍家管理共委托国际品牌岔专业商场物业链公司专责商场尸物业管理垒订定、统一经做营管理办法、叠规章，落实共砍存共荣理念饲提供经营管理甘基金，务期永新续经营居统一规划设计葵开业广告，拉廉高商城知名度至投资优痰势陈―摔―角自营委租，各伞得其所，投资庭自用皆宜煎委托商城物业董公司成立专门率招租部门，专怪责出租服务牵确定订定自营剩与委租条例，聋维持商场满柜课经营尸合理订定租金殃，高度保障投污资获得分析:杠利富名城作为秒区域综合正型晌﹑渣规模型商贸中增心霸,学商业带动功能乓十分强妈劲安,当以棍”馒大而全挡”裂,坑精品路线为主题要特宅征沉,范商铺面积集中踪在栗15-3供0够平方炸米梦;句1F妙商铺售价亚在救30000-婆5000己0乌元不历等佛,候2F娇/20000稠-3000颜0柜元蔬,访3F汤/10000晨-2000弓0晋元和表4F框/1000团0梅价格推向市吼场奸,征高于区域在售恩和已售商服价略格他,缝商铺价格已达戒到较高水平景;呆15-3鞠0滑平方米的分割裕铺位有效降低倡总价过高风斤险荐,浊商业业态走综馆合性路示线江,蚀业态含盖面较禁广忘,叶增强竞争优济势领;础市场销售表现贴良好，一遍层匪17怒1荡间商铺，二罗层眉16捧0善间商铺成为市沟场预定的热点浴，三层预定已蔽接彻近传6纠5泪％瓶;抓随着汤***拳市场商圈的逐热渐形成和扩穴大些,更未来商铺价值免将会逐渐上绿升描,招投资价值逐渐肃受到认精可父.凤3俊)屯好乐休闲广场脱（租金情况：担元脾/勿天殖/呜㎡）存观锯衡床雀席湾瓦颤妹射要（售价：万赛元忙/停㎡）车（以区域二手简商铺销售价格果作为参考）适建筑配套：闯建筑外墙采用铜色彩明快的涂垦料为主，体现绞舒适现代感苹旋转镂空楼梯茎连接各层面絮中心为镂空天待井式休息小广槽场神内部以白色涂浴料为主妹业态形式：胖餐饮、美容美屈发、休闲娱乐协中心、咖啡吧蝶经营模式：起以休闲、购物亚、餐饮类别作疏为主要经营业证态的商业广场志招商定位在餐凭饮休闲模式分析:委好乐广场以餐张饮矿﹑瑞休闲为主要经闲营方置向队,艰弥补区域人流斗量渴大警,廊周边居民消费堵需求上升得不避到满足的缺陷驾，打造休闲娱漆乐新天狠地侦;牲商铺面积较大循主要摆在插40-5肠0软㎡之群间架,剧早期商业业态述较为分拦散忙,布市场缺乏统一责管理，入住率芹维持锦在扎4底5宫－购5动0逗％之间，影响既二手商铺价格贝的提哑升择;钳随着肯德基的辽进唱驻闷,赴商业氛围逐渐示成熟和改焦善锻.猴商场统一进行忙招商，明确餐滨饮、休闲为主胸要业态模式，妇入住率稳步提装升，当前的入盾住率超拴过当8脏0凯％雀;视二期项目的即匆将开始销售定猎位依托在大型妄超市（预计将睁建成乐购超市引）来提升商服开价废格硬,齐以高标准商服撒配套环境来促姥进销售，带动鄙区域商业环境昌的进一步繁荣粗。真4帐)誓丰庄路沿线商干铺奸（租金情况：北元秒/欧天寇/扯㎡）清允穗缝窝率渗饺死沃指（售价：万孕元卷/征㎡）姓（以区域二手符商铺销售价格佛作为参考）捏建筑配套：亦涂料建筑外墙上配以仿大理石收材质饰面痛内部均以涂料甩装饰玉临街商服设有放通透玻璃门窗芝业态形式：牙中小型餐饮店剃、舱娱乐休闲中心约、房屋中介公廊司校音像店、休闲誓咖啡店、组便利超市、综宜合性菜场、怠美容美发店、勿书店及工艺品驶店轻纺产品店欧经营模式：将为周边庞大的城人口消费量提旁供基本生活设术施和休闲娱乐边场所。渡餐饮、娱乐休脉闲成为主要业厉态分布仗临近歇***漫专业市场，周蹄边人流量大成案为扩大商业业抹态范围的契机方。分析:湿丰庄路沿线商博服主要服务于宴周边居民的生叠活基本需经求芒﹑川餐饮千店辣﹑踩便利店成为主质要经营模董式丧,裳价格差异性较话大西;杜丰庄路以北临可近稀***雕商业氛围的商梳铺租金较高，姻租赁情良好；招丰庄路以西商咱铺建造时间较获早，品质不佳蚕多面向周边居娇民生活简单需皇求配备，因而刊租金价格较睡低祥;哨临近疼***孝区域二手商服盆价格织在唯1000发0旋元左朝右崖,狠价格受到地丸段灿﹑便品质影响明手显掘;志丰庄西路周边广社区商铺开发项较割早班,济整体品质不高侄，目前市场供歇应量闪小壤,炭导致二手商铺灿价格升幅不明名显。凝其他新开商业掉列表永乐电器造项目名称池永乐生活电器追项目示意图愈项目位置膜***旷、丰庄路塞经营业态姜各式家用电器敲营业面积分布桌一层：手机、让精品小家电；迟二层：学生学粥习用器、电脑侧、刻IT活配材、数码产夏品；三层：厨氏卫三件套、音边响；四层：冰硬箱、洗衣机、聚空调；五层：菌各式品牌电视涝入住商家杏/络品牌既美的、格兰仕炒、苏泊尔、飞销利浦、联想、逆海尔、康佳、妻长虹、颈TCL键、戴尔、惠普煮、索尼等铺周边配套亭轻纺市场、国目美电器、中国跨农业银行、好萄美家装饰建材处市场、易初莲流花购物中心、冲好乐厚生服装皮辅料市场、江购桥大酒店越/谷宾馆、金半岛仔大酒店、麦当牵劳祸/碧肯德基快餐、诚中国石化加油顿站、同君福酒炕店夜总会等酒公交线路壤旅游粉6驳号线、北安线否、陆安线、公独交毁947炕、亦948当、凶950映、否740肝、途717门、颤860旨等台综合分析啊利多：该项目品处于罗***代商贸区和江桥聪开发区心脏地诞带，地段优越这，人流充足旺恳盛。同时项目吃装饰及外立面慰鲜艳美昏观剩,依在当地独具特寇色沉,挥项目建筑品质是高功尚棵,台内部装饰装修映及营业分布亦式较为舒心适异意道,寒显眼明远了所,候促进了项目的牲整体品质。膛利空：周边银龟行、金融项目煤奇缺，同时周翅边仍然处于开婶发建设中，外梯地人员流动频荡繁，使得商贸奋项目难以提升漏整体品质。2)国美电器乔项目名称并国美电器线项目示意图岂项目位置典***替、安边路口伴经营业态北家用电器啄营业面积分布慰二楼：数码、厅电脑、通讯器秀材（手机）、信小家电、空调槐等；三楼：各颈式电视、音响虑、冰箱、洗衣踏机等箱入住商家或/艇品牌甜宏基、春兰、供诺基亚、三星茂、格兰仕、苏援泊尔、飞利浦洲、联想、海尔奖、康佳、长虹第、皆TCL悼、戴尔、惠普伶、索尼等幕周边配套阵永和大王、永强乐电器、中国卡农业银行、好屡美家装饰建材辞市场、易初莲油花购物中心、乳好乐厚生服装睡辅料市场、江乔桥大酒店蜡/嫁宾馆、金半岛嚼大酒店、麦当恼劳巡/浮肯德基快餐、泼中国石化加油咽站、同君福酒备店夜总会等谈公交线路库旅游约6册号线、北安线警、陆安线、公野交瘦947索、苍948席、移950第、沾740眯、纵717怠、博860暂等草综合分析存利多：该项目鼻处于树***剧商贸区和江桥温开发区心脏地以带，紧靠轻纺钓市场，地段优昏越，商圈活跃销，且位置、招衫牌十分显眼，暮能充分吸纳人融气，加之国美钥电器在全国的风知名度，人流隙充足旺盛。灌利空：周边银航行、金融项目蚕奇缺，同时周球边仍然处于开纵发建设中，外兔地人员流动频行繁，使得商贸志项目难以提升杯整体品质。同理时，该项目的岩营业面积分布然较为粗糙凌乱矩，不太明显分男布在大厦二、略三层，之间的伞通道设施配备游不佳，各种因仙素可能会影响锹部分客流的光常顾。3)好美家团项目名称傍好美家装潢建妄材超市携项目示意图划项目位置片***武、祁连山南路叙口浸经营业态堤家居厨卫用品膝、装潢、建材锦自选超市宵营业面积分布口一层：各式厨节卫用品及装潢土材料；二层：蛙永兴家具渠入住商家必/和品牌赞汇丽涂料及地志板、立丰地板桂、樱花厨卫、田科勒卫浴、摩豆恩卫浴、造T0T0请卫浴、欧龙漆绘、立邦漆、多眠乐士漆料等惊周边配套摧永乐电器、国废美电器、中国慧农业银行、易渡初莲花购物中寿心、好乐厚生饲服装辅料市场袖、江桥大酒店梳/两宾馆、金半岛它大酒店、麦当音劳辫/膊肯德基快餐、渡中国石化加油穴站、同君福酒舌店夜总会等能公交线路辟旅游击6仪号线、北安线蜘、陆安线、公心交俱947形、疮948根、育950锯、柏740纱、阿717拐、伪860承等脸综合分析隔利多：该市场按处于浸***队商贸区中心地伍带，地段优越油，人流充足旺拉盛，相邻购物找中心易初莲花您超脚市饱,肯两者经营项目括形成了互补，娘容易聚纳人气煮。项目内部装膛饰品质舒心，响显眼明朗，且筐外围停车场也减较为宽大，突竭出了建材超市蓬的自身特点。恰利空：周边银折行、金融项目鲜奇缺，同时周此边仍然处于开张发建设中，对淹项目的整体品疲质有所影响。倾同时项目的外漠立面装饰风格工较为平庸，难卷以突出项目本炸身经营装潢建霉材家居的特征烘。4)国际鞋城膨项目名称缩上海国际鞋城秧项目示意图掉开发商蒸兆地地巾产浇·尸上海衰***测国际鞋城有限昆公司蛛项目位置递***证、丰庄路、新颤郁路堪建筑面积柱近泳10屯万平方米锤销售价格暮一楼沿街商铺尾50000欣元祖/面平方米，其他转约娘29000追元喊/吼平方米；二层月约辅20000贝元先/正平方米；三层虽约泥10000买元激/坏平方米肚单价范围磨:燥商势铺谨10000-买5000宫0施元肃/饿平方米；办公技楼价格未定减面积配比观以欢1断5耀—坡—板20削平米商铺为主怀车位配置敢地上一个停车咳场，加上地下青共约眠600彼个车位示周边配套凶轻纺市场、永尊乐电器、国美仿电器、中国农冻业银行、好美雹家装饰建材市捷场、易初莲花骄购物中心、好莲乐厚生服装辅谊料市场、江桥扁大酒店永/浮宾馆、麦当劳抛/汗肯德基快餐、播中国石化加油拖站、同君福酒词店夜总会等盘公交线路越旅游滴6拣号线、公交积950济、及947色、卖740盒、虎717转、行860幸、姿948敬等虹客源分析僚江、浙、福建臭等外地买家占借主要成分，另婶外一部分则为铸上海本地买家质；该项目目前桐只能用来经营嫌鞋业。祥综合分析心利多：该物业亿以超低总价、处超低首付吸引思了一大批外地遣投资者的眼光砖，这也是该项顿目最大的亮点餐，同时该物业协集展示交易、望品牌推广、订豆货会展、仓储野物流等众多现烈代化商贸功能院于一身，是屋***耳地区首屈一指管的现代化商贸茅中心，项目周队边餐饮、停车珍、交通都极其惜方便。领利空：项目周办边配套较为欠瞧缺，银行、金毁融功能尤其缺听乏，同时周边乞人流以外地客读户为主，人员榴素质较低，这晓些因素使得本俗项目整体定位育难以拔高，同源时，在以物流份批发商贸为主德的助***荡地区单一经营荷鞋业，既是稀佳有也是首次尝狗试，能否达到模预期目标尚要躬等待时间考验伶。葛5漂)老东珠苑商铺杏项目名称洪东珠苑商铺粗项目示意图欺开发商椒上海明珠物流造有限公司枣项目位置成定边路、铜川键路差建筑面积遭特销售价格枪一楼沿街商铺客约胳35000驳元匆/祝平方米，其他架商铺约凳26000早元答/钢平方米逢单价范围杰:侦面积配比嚷以元4批0芦—雾—跌120捧平米商铺为主洋车位配置消地上地下共约贫40昏个车位柴周边配套访轻纺市场、永萌乐电器、国美句电器、中国农惊业银行、好美遥家装饰建材市丧场、易初莲花梢购物中心、好巧乐厚生服装辅姿料市场、东方立气配城、江桥辽大酒店腥/咬宾馆、麦当劳佩/云肯德基快餐、叮中国石化加油滨站、唐潮大酒剥店、同君福酒劈店夜总会等卷公交线路泡旅游姑6恐号线、陆安线黎、北安线、嘉宋江县，公交绪950承、醉947积、韵740驳、碧717门、语860汇、医948劣等诵客源分析赌江、浙一部分况外地投资者，耻另外一部分则低为上海本地买清家；该项目商搞铺部分目前只僵能用来经营汽疫车配件。济综合分析枣利多：该物业砖一层为商铺绸，鹿2联—绪—绣1件1亩层为住宅，处配在击***圣商贸区以及江扔桥开发区的中明心地带，地段顽优越，紧依东麻方汽配城的人荡流效应打造一吹个汽车配件群军落，特别吸引雪中小汽车配件项投资者，项目男周边餐饮、停页车、交通都极照其方便。盆利空：项目周片边配套较为欠载缺，银行、金欲融功能尤其缺急乏，同时周边购人流以外地客绩户为主，人员帮素质较低，另侦外周边环境正坛处在开发建设余中，环境质量类较差，这些因赞素使得本项目券整体定位难以误拔高，为本案杜的销售增加了创人为及自然的退抗性。商业产品分析货.泼1底商业业态分布垮情况猫***段商圈商服待建哥及已建项目的灰商铺定位在专忆业性市盈场副,厉如轻纺市负场您﹑稼好美家建材市袜场答﹑过永乐家电城轧等招,营新建项目如利音富名城也是以震综合性商业设基施为位主石,存突出强”肢大而全招”仔,蝶专业型为特者点弹.楚另一部分商铺遇主要面向汪周边居民消价费肠,拉以提供日常生壮活消搭费驶﹑萝休闲功能为主繁的商业设诱施久,气如好乐广仿场炼﹑遗丰庄路沿线商讲服成为代时表朝.草.减2途商业附加值分烘析血商服项目的配船套及基本设施绵配备，根据商拼业种类的不同哪分成大型商业厕设施，以利富疲名城、轻纺市估场、乐购超市听为代表，外观狂装饰突出宏伟洋气魄，均采用作大面积玻璃木串墙、高级涂料桐及钢筋骨架来烫支撑。汪另一部分商服例属于社区型商慈服设施，如丰沿庄路沿线商业没以临街铺面为肠主，外表装饰验均采用涂料配希以部分人造大刑理石装饰，体见现现代简约的伪风格。晴为支撑强大的终客流量，大型率商业设施内部饮多配有自动扶星梯、人行楼梯落等设施，还辟暮有专门的休息趟区域，内部装尘饰以涂料内墙粗和面砖相结合狡。而沿街小型先商铺内部装饰电简单无过多的浆公共设施，根紫据各自不同的肆经营模式来进韵行装饰。放本项目为凸现征品质和经营模吩式上的差异化躲，装饰上应力肾求简洁通透，多有利于舒适空乖间的营造；在产内部设施配备火及装饰上应更忠具炼备然“留以人为扣本项”脉功能性和打造置良好的购物环菠境作为重点突录出。低3.大2轻办公棪市场熄办公楼市场分若析标1葛）办公环境较科为欠缺：纤区域形成成熟穗商业中心，中竿、高档生活居慨住区，而办公赛市场刚刚起步蹦，在消费群体羞相对有限的市兵场状况下，整吩体办公环境相均对欠缺获。天匪2爸）宏观政策影滩响：幕通过典型个案骨的分析发现骡，罗200件5裂年颜4或月以来受宏观煌政策影响住宅报产品的成交量触、成交价格呈骆现不同程度的煮萎缩，市场前斯景不容乐观，结但上海市场办相公类产品需求量量相对增加，姥特别是甲级写剩字楼受到海外优投资客的追捧猫。谈3赚）办公类产品哄的前景：京当住宅及酒店吸式公寓投资受兴阻后，投资客歇资金自然会流雨向保值及升值边空间较高的办牧公类产品及商筹铺的投入。折4矿）妹区域内办公楼谊产品较少时:葬在售的只有真童新商务楼，即桌将销售的有国宏际鞋城的商务陡楼部分，真新遍商务楼目前已就经差不多销售啄完毕，可售户暖数晃有令18询8钓套，已经销售基登挪记锅16砌8思套，去化良好洋。而国际鞋城蛇商务楼部分要尽到十一月中旬驱开始销售。典型个案分析桐时代商庭（真溜新商务楼）属项目名称禁时代商庭乌项目示意图虽炎开发商立上海面***余区房地产（集煤团）有限公司滚项目位置喝***太、祁连山南路迹口辽建筑面积陵障销售价格睁8300黎元炮/腾平方米蛋单价范围乌:什面积配比惭38航平方暗米漂——冷120枝平方米；趋3世8快—蚊—磁50苍平方米约鹿30军套；震5烤0摔—粪—脏120清平米约鹊150们套并车位配置四约势120都个地下车位树周边配套宰轻纺市场、永躬乐电器、国美箱电器、中国农艇业银行、好美四家装饰建材市标场、易初莲花枪购物中心中国特石化加油站、导同君福酒店夜躬总会等希公交线路发旅游弦6般号线、公交绸950释、笋947可、访740捉、穷717招、鞋860南、除948毒等辞客源分析棒江、浙、福建港等外地买家占搅主要成分，另废外一部分则为真上海本地买家蛋；其中一至三扎层商铺均已售荣出，外地和本淋地投资者用来妨经营皮革、鞋合业、服装辅料陪；正在出售的雨户型被投资者宗商办两用。取综合分析箱利多：该物业重以小户型办公蕉为招牌，以超俱低总价、超低法首付吸引了一纤大批外地投资事者的眼光，这聚也是该项目最霜大的亮点，同驼时，喘***属地区向来以批己发商业为主，再商场价格昂贵亏，而商务办公腿楼较为稀有，居因此，这也是绢该项目一大优询势。项目周边肺餐饮、停车、谢交通都极其方扔便，也是能吸宁引投资者的一按张王牌。侨利空：项目周汽边配套较为欠宋缺，银行、金岩融功能尤其缺蛛乏，同时周边数人流以外地客淘户为主，人员许素质较低，这线些因素使得本冬项目整体定位梅难以拔高。宿3.修3性住宅市场典型个案岸本案项目周边全主要分在梅川览板块，其中阳饺光威尼斯条以耐11戏0梢万平方米规模南成为区域超级文大盘，一、二天期成功销售树耐立项目的品牌痛形象，三期价荒格以跳空高开顾的形式切入市悔场，带动区域展均价的快速上赠扬。障200吨4夺年区域市场出议现好房难求的气现象、排队购瞒房的现象。区洒域环境改善明裕显，市政建设招速度加快，都妄成为去化速度谦上升的有利动鸡因。语目前市场剩余含量体较少，主另要多以楼盘后之续项目为主，侨承接前期市场奴旺销、市场需抄求仍未得到满疑足原因，未来扛剩余量也将会谁随着分期销售雾及进入市场时饭间的不同逐渐碍被市场去化。亚但目前由于受普政府宏观调控烘的影响，本案盐区域住宅成交浮量受阻。而且它区域内住宅新抖开个案基本采痕取了低价入市情的策略，比年普初的市场行情先缩水纪了片30田%侄左右。去化分析战从去化走势来椒看，宏观政策聚对住宅市场整隆体去化速度形良成较大程度的螺打压，在售个斗案月均去化在我进桃入朱200践5茄年出现不同程诞度的下滑；树翅立品牌形象、同恢复投资群体惹的信心，满足其普通消费者的偿实惠心里，将怕成为本案成功凉去化的关键。摘其他住宅个案某列表1)汇丰佳苑悄项目名称勇汇丰佳苑恶项目示意图猎砍开发商势投资商：上海块***特区房产经营（脱集团）有限公色司；开发商：舟上海欣盈房地椅产发展有限公弊司着桌项目位置翁丰庄路、丰庄织北路、新丰路罚交界佩占地面积促60000崭平方米乘建筑面积吸95000让平方米沃销售均价耀7500绣元贴/臂平方米观车位配置柔约彩120博个地下车位限物业品质秤多层与高层结英合，姓40%联绿化率断周边配套吸轻纺市场、永雷乐电器、白玉巡兰餐饮连锁、看国美电器、中潮国工商银行、惑上海银行、邮披政储蓄所、好行美家装饰建材袭市场、易初莲课花购物中心泥公交线路泪旅游膛6厨号线、公交助950财、冒947挺、驻740巷、分717跟、挽860榴、庸948垂等工客源分析累绝大部分为上傻海当地人买来艇自住，亦有少年量外地客户购兆来自住，极少退量由上海及外践地投资者购来凤投资。夕综合分析猪利多：该项目昼建筑品质较为懒高尚，外立面剩装饰风格、空日间分布、层次游都非常舒心合样理。具有合理炸的栋距、大面倒积开敞的活动棍空间，人车分景流以及智能配决套。绿化率也者非常高，在当闷地属于中、高英品质住宅。兵利空：项目周糕边配套并不十押分完善，且周泡边总体大环境封处于开发建设摩之中，空气环爬境质量差强人帜意，对项目整所体品质有所影柄响，且本案在怜当地属于中、余高品质住宅，企却无会所等配滥置，缺乏建筑凝的温馨度。2)志能新苑诱项目名称嫂志能新苑弄项目示意图泰袄开发商岗上海振鑫房地机产开发有限公琴司高项目位菌置粉好丰庄北路、丰笨庄路过占地面积讽1版万平方米节建筑面积御8000困平方米讲销售价格凳715颗0醋—架—补7500倦元涉/钉平方米坝车位配置侨半地下自行车忠库即物业综述清由落15热幢多层组成，差房型面积配比兼自缘8摩0与—衬—唤181池平米不等。绿沈化率超过抬30%退。衣周边配套摘轻纺市场、永花乐电器、国美数电器、白玉兰下餐饮连锁、中暂国工商银行、俗上海银行、中伤国邮政储蓄、物好美家装饰建搅材市场、易初小莲花购物中心极等川公交线路携旅游吴6浩号线、公交辱950汗、裕947睬、行740板、现717汽、见860污、谢948殊等事客源分析奖绝大部分为上反海买家自住，朴少量由外地买钻家自住。答综合分析婶该项目建筑外蛛立面风格简约扯、淳朴、明朗覆，凸显小型社挡区的实用品质漆，周边配套较掘为方便，交通裁也十分便利。朗项目建筑品质执较低，户型配泽置也稍显不合泡理，无汽车车菌库，同时绿化稼率也偏低，影饲响项目总体品拉质。踢酒店式公寓分渴析荷200猜4理－呢200感5悄上半年本区域慈的小户型产品策成为市场关注豆的热点，在区理域市场经济型种产品明显供应园不足的情况三下沿,略华轩大厦以全朗装修、小面积棉产品切入市郊场香,蛋在高出区域均识价篇2盼0失％的市场状况饥下，仍形成市眨场的热销，整匆体价格保持强走劲的上涨走势企，销售价格月旅均增幅保危持侮4劲％。辅华轩大厦目前丝已销售完毕，吹项目以产品的播差异化有效弥默补市场的空白况，弥补区域投开资群体的投资琴空白点。届但经过三月份室的政府市场调阳控，市场去化净量骤减，而其堵中主要是因为局投资客减少，准而直接导致去悠化量的减少。笑5供月份成交量创隙出了近两年以德来成交量的最巡低水平。成交彻量的快速下滑耐除了受供应减旁少的因素影响富外，造成成交婚量快速下滑的混最主要因素仍布是政策的影响佣。喝05新年一季度上海恼商品房价格出哗现了去年观望犹后的又一波快黎速上涨行情，智这也更进一步舌加剧了政府的养调控决心，从韵3绢月份的营业税蚂、优惠利率调医整、国八条等煎，不断从心理傅上加大对市场坛买气的抑制，印导致市场观望幸气氛浓厚。而绳4押月上海实行的略转按揭暂停，辱6怕月愉1居日开始正式实抄行的全额征收盗营业税，非普测通住宅契税提爸高等，更是从渠心理、成本两注方面加大了购粗房者的压力。铁尤其是这些政垮策基本都是针担对购房投资者畅的，一时市场泊上原来占近科40%万左右比例的投书资购房者几乎影全线停滞，也陕加剧部分自住约需求者的观望棕情绪，导致市教场交易量再次肢下滑。因此在建投资需求基本于停滞的情况下嚷，本报告所研扎究的普通公寓桐及其延伸性产全品的成交量预哪计将维持在低捷位。抛因此本项目不弯建议进行住宅幻类及其相关投朴资类产品定位观。悉四、项目定位芬及投资分析挖4.雄1疤项层目嫩SWO凳T联分析1）优势析交通优势迟：肥地处沪宁高速治公路和上海全***嘱、外环线和即墓将建成的二环肯线的中间地带纠，距人民广场除仅紫1纸5翻公里，南面可村直达虹桥国际秩机场，有沪宁朵线、沪杭外环赏线过境，有沪字嘉高速、沪宁胸高速、沪宜师（辽20判4兔国道）、免***装（摸31诱2夫国道）等主要伴公路，：以及看宝嘉公路和外粒青松公宝路俯2县条市道贯穿，捷又有北嘉线、趣北安线、嘉杭巴线、嘉温线质等贤5枣0由余条客运线路逐分别连结上海悦市区、周边区旬县、区内各镇玻及杭州、温州碧、苏州诸地。阀沪杭、沪宁铁曾路使得这里可奖以对长江三角牙洲脑的些3栽0秃多个城市直接栽发挥人流、物也流、商贸的辐呀射作用。刑商业环境优势炉：涉1恭0胃年形成逃的硬“鞋***仗市愁场怜”掏群落，已成为辱申城各行各业伪人士的购摔物版“宇天舰堂纳”吧，为本案的开革发奠定了坚实范的市场人气基傻础。目前这里校有人头攒动的仿上海轻纺市场甜、东方汽配城嫩、易初莲花、咽好美家、利富侨商贸大厦、好椒乐后生商业广向场、鸿安百货田、丰庄大米批剧发市场等各种闷业态的数十家科大型市场，已提经初步成为华至东地区最大商敌贸物流走廊的年核心地带和申座城重要的商品垃集散地。摇消费力优势提：届在炮***坡商贸布城傻2懂公里的半径范皇围内，将形痛成下5旷0遭万左右的人口龄，商贾云集和添旺盛的人气指喜数，随之带来爹的是巨大的即芳期消费和长期者消费的无限潜蕉力市场。2）劣势咳商业环境：辣区域商业环境桃不断成熟，商医业面积保有量春巨大，业态分械工明确，本案妹位于轻纺商业营中心的外围区弃域，人流导入谅性，商业定位螺的差异性成为梢项目成功的关苦键。域外部环境：奋沿足***仍公路呈狭长型脑分布，作为区诞域交通的主干籍道，车流量密申集，外部噪音疑对项目居住环皇境产生较大的找负面影响。雄地块情况：既项目占地筹约伟340增0齐㎡，商家与消梨费者的互动优予势不明显，规考模有限项目可受塑性受到限制哥。3）机会史人气优势：筑本案西侧比邻列上海商贸城这寸是以专业市场洒为主体，综合吨发展楼宇经济早和会展、金融胀、信息、文化敢、体育、娱乐也、休闲、餐饮新业等相关配套该产业链的专业乞市场示范园区响，商贸城的推冰出将树立现***北的专业品牌形奋象，进一步吸绕引长三角地区枝商家、投资者我的关注。帝产业发展优势顿：吨***屈商贸城位于整旗个大区域开发勿和物流园区的始中心地带，可怀充分利用其优秀势的最佳区位糕，与物流园区图进行功能互补埋，与物流园区滤内的中外企业电开展紧密合作努，达成双方共非赢的局面。4）威胁年本商圈内威胁宜：瘦项目周边竞争载个案较多，有通经营成熟的轻钓纺市场、处于图招商阶段的聚械金汇银、好乐伶厚生商业广场板、在建的上海堪商贸城。诸多碎项目各具特色青，服务功能互矿补交错，项目海竞争激烈。宴相邻商圈威胁嗓：欲虽然梅川商圈屋、真如商圈有至规模较大的住英宅区，但是随由着商业配套社屡区化，商业中覆心集中化的城偷市建设的推进却，商圈内的零阵售商业完全可樱以支撑本商圈须的消费力，若拼***虹商圈放弃原有历专业化、集中殿化的商业特色晚，在空间距离商上不具有优势梁。稳房产市场发展秒趋势：恢受宏观政策的进影响，投资型马市场受到打压洽，日200闲4编年投资性物岔业倾—恨—谊酒店式公寓成贩为区域市场关愉注的热点，带弄动区域住宅价斤格稳步攀升蚕，刺200悠5阶年上半年市场忌推出的小面积饮商务公盟寓势—波—菌时代商庭产品驰价格出现小幅洗回落，整体去胁化速度缓慢。父投资型物业市亡场前景不被看坦好，普通居住播型产品将引领禽市场。符综上所述：疏本案应当充分粱挖掘项目沿逼***作公路分布的商层业价值，配合聚以少量区域形付态配套产品，擦有效缩短销售解周期，确保项朋目价值收益的辈最大化。蛛4透.简2穿项目产品定位裙房业态建议.1专业市场庙业态形式：朝专业市场状，柏I脾T屑类掩高科技电子商擦城朵定位依据：呜中、高端消费举品市场需求趋散势忍随着人民生活姥水平的提高，裁人民对科技教疾育认知度的提稠高，电子产品宁的日益普及，恼电子产品将拥启有更多的消费影群体；在供需档关系的作用下革，需要更多的茂电子产品卖场泊与之相适应。欣当本案的电子棍卖场以专业市杯场的形象推出圣时，将吸引长忽三角的潜在客伟源。朽将一个主题定宰位为符合屋***形现状的业态，贷一个主题定位铃为趋向于蚀***皆可能发展的业谊态，从避免风碗险和制造销售逆卖点、填补水***鹿市场空白等角该度来说是可行废性较高的。郑本案的主题定肯位将满足区域闷多方消费人群虹为主的业态，血电子商城定位腐为特色的、专狡业性强的、厨***夜市场现在是空汇白点的业态。肃项目地块紧邻寇永乐、国美家鼓电市场，而临极近的祁连山路护人流量相对较徐少，因此项目师适宜走专业化变商铺路线，因贤地制宜，最大判限度地吸引轻质纺市场江浙商脖人进驻。意建筑面积：摧五层边，点1200栗0味平方米；沸经营形式：逢由于建筑面积法偏大，总销金侨额过高，本商霉业形态以招商船租赁为主。卸投资回报分析干：堆的年租金鹅：规1200霞0暖平方米残＊扛1300边0肺元拜/喉平方米席＊贫6灰%裳＝师9,3600健,00佣0摄元阴形态优势：仁长期收益；告产权没有转移储，便于业主融仇资；净可以兼顾固定络资产的增值空株间淡形态风险：拍短期内投资难支以收回；帖完辟虎产品单一，市盟场风险较高；瘦长期投资受经仪营者经营业绩蚊影响较大。休闲商业街见业态形式：笑休闲商务特区定位依据：换商铺业态定位枪同周边商像圈赔﹑均消费群体需求涂相呼应，以吸某引坦***少专业市场业腊主丘﹑昏经营者为主要目对象每,斯并兼顾周边居遇民消费习猪惯辩,硬同周边商服业售态形成差异。相***切商圈以专业市寒场主，缺少休赚闲娱乐、商务材洽谈以及商务脊配套服务设施担。作为小面积阻商铺可突出鹅”柱小而仗全玉”波的特拖点粉,维周边金融机构路尚显匮乏，建报议本案增设金念融服务功能，独打造区域金融色商贸中心。使抄业态内容多样绿化贸,渐但不失品咽味特,螺功能性明显。朽项目业态定位陷应从提高项目角附加值入手撞,概加大业态整体万品质提升，基载本设施上力求叮通绕过瓦“折人性豆化忍”尼“丹功能长性柴”纤的配置，提高跑商光务休闲症环境的档次。吵借助易初莲花餐卖场和轻纺市冤场已成熟的商免业环境炼,驾吸引人犁流伟,时提高竞争力。阔建筑面积：汉两层扶，毙350衔0这平方米，单套井面积控制样在垂10恰0隐－猛20陶0艇平方米之间；听经营形式：孤本商业形态分愚割销售为主。悼投资回报分析壳：夜底层商铺单价其：呼3000盏0衡元刮/狼平方米成二层商铺单价爸：堤1200扔0欺元兄/辫平方米观平均销售单价客：幅2100阿0语元宝/巴平方米属总销金额错：刺2100需0氏元库/下平方米遍＊择350成0酿平方米旧＝陡73,500被,00裙0询元光形态优势：参短期内回收资委金，减轻资金讨压力暴拒足泉化整为零，降径低投资风险；托择性从经营形式灵活左多变，可租可批售。前形态风险：坏产权出售，小误业主经营不能捧形成即定商业挪模式；每波冶子总价因素影响纷去化速度。援4.县2宽主楼业态建议齐4景.厚2您.1雄办公楼版业态形式：辣小面积商务办封公捎定位依据：禾200仗3活年后，小户型尚的客户群体已权经形成了专业版投资客为主、和自用客为辅的焰市场格局。其键中小户型办公饶更是得到了长榴足的发展。尤他其是近期，因疏受宏观政策调感控影响，投机虑资金大批撤离故住宅市场，使致该类物业成为酸市场宠儿脾。闸碗小户型办公物饮业在市场上受惊到广泛关注，求一个重要原因屈就是客户面的畏广泛。该类物估业在自用和投停资两个市场上鼠都拥有强大的飞购买需求。非城市经济的快墨速发展推动了腰上海办公楼市馅场的发展。对混于一些追求公向司形象的企业班，甲级写字楼衬档次高但面积询偏大、租金偏勤高，而面积适敲中、灵活组合证、品质较高、鸽地段优越的小应户型办公室的灭出现，恰好满守足它们的需求腥。裤帖自用市场上的车巨大需求是其寺物业出租和收宴益的保障，再兰加上其本身面蚀积小、总价易果控制、投资成强本低的特点，轮也使其在投资牛市场上也大受装欢迎谁。代逆目前上海的小邀户型办公市场得正呈荡现剧“恳外绢移居”溉的特点，从中烛心城区向各区仙级副中心、次屠商务中心扩散菠，如闸北不夜徒城区域、普陀石长寿路区域等却都成为了这类盐物业聚集的区边域。宴选择小户型办简公产品，要从牵以下几个方面样考虑：奔一是交通便利宪，具有较为成链熟的商务氛围仆。铅礼二是产品自身展品质，包括规寨模、配置、物瓣业、户型和面陆积等。较高的尺配套档次不仅就有助于提高企稀业形象，也有饿利于出租和回臭报塔。停僵三是价格租金胡比，这点对投虹资客尤为重要班。产品的区域洽位置和自身品有质基本决定了耳其租赁情况，敞价格则关系到滩购买者的投入各成本和回报率球。目前行情较咏好的小户型办炕公楼年回报率港可达政到但9羽%阵甚至更高。详项目位于妖***森商业的中心区柳域，商业氛围物浓厚，校高的秩投资回报空间魂，成为投资消租费群体关注的买热点。本案充太分挖掘自身的垃商业价值，以贝低总价、高回轮报的产品格局电切入市场，势含必能取得事半关功倍的效果。言办公楼市场刚俘刚起步，而本段案位于城区的器商业中心，中奥、高档住宅的伞集中区域，市楼场可操作的空拾间巨大，通过疾科学的产品组葛合，合理的投抛资组合，为区途域地标性商务伴办公中心的打周造成为可能。独建筑面积：辉九层脆，怜850旗0行平方米，单套缎面积控制五在单5敢0瓦－骗7荷0佣平方米之间；勺经营形式：挑本商业形态以锅可分割可合并打销售为主。甜投资回报分析艇：张小面积商务办吓公出售：刘平均销售单价孝：猴800误0灯元更/摸平方米锄总销金额菜：匆800室0店元塞/厅平方米孟＊疯850瓦0翅平方米柜＝晨68,000浊,00齿0抓元隙小面积商务办吗公出租：键年租金株：蔬800剥0锋元挨/违平方米缎＊笔850够0黎平方米西＊硬8能%艘＝凭5,440,凯00践0竭元叉形态优势：沟周边专业市场切多，办公楼相蜻对匮乏柄；稳水驾伤约峰控制面积，单担套总价相对较遭低，扩大受众戴面；勤股谢筋肃短期内回收资腿金，减轻资金雪压力；傍壶福妙脏经营形式灵活级多变，可租可榨售。礼形态风险因：睡速宏观政策调控幸；块市场销售风险锻。隐4燃.昆2北.堪2丸经济型酒店招狐商首业态形式：点经济型酒店定位依据：汗1匪）行业发展阶谜段钱目前中国的经师济型酒店仅己有袋“烂锦江之醋星鹊”绣、扇“翼如诚家逝”络、管“雄莫倡泰母16猫8锋”妇、露“域美饺兴票”暑、望“全新亚之筝星聚”械（并入锦江之午星）停、轨“坝宜必滥思誓”仆等几个品牌，已全国的经济型戏酒店总数不超离过纯50搭0偶家。相比较而望言，在国际上跨的旅游发达城验市，经济型酒挥店与豪华星级冬酒店的比例一泪般钥为率7烫：罩3纲，经济型酒店筑一直居主导地叙位，占方有心70痕%凑左右的市场份破额，有上千个后品牌，仅法国挺雅高集团下属乳的够“究宜必别思川”艺就孙有写7搞1肢家。中国的经探济型酒店仅处勉于行业发展的等初级阶段。嘴托居由于目前中国源经济型酒店市盼场容量极大，湿而现有的经济议型酒店供应量搭远小于需求量手，行业内的竞扭争程度很小，庄但实力雄厚的愁外国经济型酒唯店品牌遮如逐“逝宜必反思候”伐进入中国市场创，已使国内企虑业感到威胁。戒坝嘱由于处于行业豆发展的初期阶历段，品牌数量分少，目前中国陆经济型酒店的泰市场集中度很浮高。刑悼境从中国政策法爱规上看，经济趁型酒店的立项步批准较之星级菌酒店要简单得摄多，没有当地攀政府调控限制阳和旅游管理部反门的星级评估右管理，投资立司项便利。由于烦经济型酒店一尤般采用连锁化炊经营，其进入平壁垒