住宅小区项目全过程管理解析

ONE项目管理全过程ONE项目管理全过程一.项目概况ONE项目位于北四环沿线保福寺桥往北200米，清华大学东门向南与北四环交界处，与中关村二小一墙之隔。具体为：西侧紧邻中关村东路，南临中关村路，东侧为财经学院东路。项目总建筑面积254262平米，由10幢大楼组成。该项目作为西进的首个城市核心精装样板项目，将全面开启地产进军北京西部的战略序幕。ONE整体风格为经典的Artdeco建筑风格，户型包括270-360平方米世家公馆、180平方米CEO官邸、40-120平方米行政公馆、品牌商业和高尚俱乐部在内的多业态高端物业群，由顶级酒店设计HBA带来全精装设计，将世界奢华酒店的设计概念融入家的场景中。小区实现人车分流，三个车行出入口位于用地北侧、南侧和东北侧，人行出入口位于用地东侧和西侧。二.项目实施的战略及推进计划2.1标段划分（一期、售楼部）本工程拟分为两期两个标段，1，3，5，6，7，8，9，10#楼为一期，2，11#楼为二期2.2施工顺序本工程实施分为两期开工，同步竣备，分两个阶段实施。两期开工，同步竣工个阶段：一标段于2008年11月开工，二标段范围占用的场地作为一标段主体施工的材料堆放及交通道路。二标段于2009年11月开工，所挖土方作为一标段肥槽、房心及车库顶板的回填土，节约成本。两个标段同期竣备，同期交付。两个阶段施工：第一阶段：初装竣工备案；第二阶段：室内精装修施工。详见工期安排：插入一期开发计划3项目管理重点难点分析及应对措施施工总体平面布置（施工手续及证照办理，加在前面）5项目管理总平面布置5.1道路及出入口现场已完成拆迁，场平地净。现场南侧有出入口。总包进场后可在场地西侧开门。项目周边的市政道路比较完善，西侧为中关村东路，南侧为中关村路，东侧为财经学院东路。临时给排水平面布置图1.施工现场按规范要求布置地面式消火栓。2.消防立管管径均为DN80,隔层设置DN65消火栓,每处消火栓设置消火栓箱、水龙带、水枪。3.给水立管管径为DN50,每层设置DN20用水点。4.现场雨水排放利用现状DN300雨水管进行排放，最终出口排至财经学院东路的DN800雨水管。5.现场污水排放利用DN200污水管进行排放，最终出口排至财经学院东路的DN500污水管。施工临电工地临电接入点已安装到位，场地西北侧设有2台500KVA箱变，东侧设有2台500KVA箱变，东南角设有1台500KVA箱变。5.2施工总平面布置本工程分两期开挖，1，3，5，6，7，8，9，10号楼于一期开挖，2，11号楼于2009年11月1日二期开挖，二期开挖的土方可用于一期肥槽，房心，车库顶板回填。二期在没有开挖前可作为一期施工场地。6组织架构6.1项目部组织架构6.2项目工程部组织架构与分工7项目计划管理措施在筛选施工单位过程中，将对对方计划管理体系的考评作为重要指标。对计划编制的合理性、劳动力配置、材料设备等投入、资金情况等对进度有重大影响的关键因素进行综合考察，不具备条件的不予中标。尤其是总承包单位的招标，将在招标答辩过程中，要求对方就上述问题给予答复并书面记录，作为对方投标文件的补充。进度计划的编制和分解：施工单位进场7天内应在工程总体进度计划的框架下编制各自的进度计划和劳动力配置计划。各单位的进度计划由总包审批后由总包统一提交监理和项目部。施工期间，总包须根据总进度计划分解为月度计划，在每月25日报监理和项目部，同时汇报上月计划的完成情况。每周的例会，总包须将月度计划分解为周计划，在周例会上报监理和项目部，同时汇报上周计划完成情况。每天的生产例会：实时跟踪施工队伍的计划的实施情况。不仅要求施工队伍报告次日的工作内容，同时要求施工单位上报完成工作所需的劳动力数量。在工地巡视时予以监督、检查。指定计划达成率的奖惩措施：将工程计划的各个节点设定一、二、三级，对不同级别的计划设定不同的奖惩办法。项目部设专人跟踪计划的执行情况，同时绘制形象进度表。对滞后较多的工序及时预警。8项目技术管理措施8.1施工图交底、深化和图纸会审正式施工图发放后7～10天，项目部将组织设计单位、研发部对现场参建相关单位，包括监理、施工单位及项目部进行设计交底。在图纸发放日至交底日期间，监理单位、施工单位及项目部、研发部应对图纸进行认真、全面的审查，有条件的可采取各单位集中审查的方式，并形成书面审查意见提交研发部。对于由于图纸审查不细、不严（包括但不限于各专业施工图深度能否满足施工要求，有无错、漏、碰、缺及违反《工程建设标准强制性条文》等情况），造成现场返工等，导致的一切损失由施工单位承担。对于要求施工单位进行图纸深化方可施工的项目，要求在确定其中标后不超过20天的时间内完成。完成的深化图需经过项目部、设计部的审核并确认后方可施工。施工单位在深化图被确认后的7天内须对参加相关单位及监理进行深化施工图交底。8.2项目部、监理读图制度在施工图发放后，除了要求相关工程师及时进行审图外，项目部将定期组织项目部人员、监理集中阅图、审图，将看图、背图制度化。在图纸发放的第一个月，每周集中审图的不少于2小时，并进行跨专业的交流。8.3严格把控施工组织设计及技术方案施工单位须在中标通知书发出后15天内（总承包单位的施工组织设计可放宽至25天），按照施工图、地质勘察报告、现场实际情况及投标承诺书，向监理单位和建设单位报送施工组织设计；在分部分项工程开工前15天，报送有针对性的专项方案。施工单位在报送监理和建设单位审批前须经过内部审核，重要的方案需报公司总工审批或经过专家论证。8.4技术洽商在施工过程中，施工单位因设计图纸有错漏或与实际情况不符合，施工条件、施工工艺、材料品种、规格、数量不能满足设计要求，提出合理化建议，需要对原施工图进行修改，施工单位应在工序开始前15天内提出书面洽商报监理及建设单位审核。对于施工图中存在的专业间矛盾、尺寸错误、大样图不明确、功能不合理、违背国家强制性标准等施工方应发现的问题，总包单位应在工序开始前及时提出，不能隐瞒不报，或推诿为“按图施工”。否则，要追究其不作为责任，对因此产生的后果，施工单位除无条件整改外，并承担由此产生的一切损失。属于建设单位确认的建设规模、结构体系、系统功能等重点设计变更，由建设单位负责联系设计单位出具设计变更资料，施工单位应无条件配合实施。8.5技术交底施工单位必须建立并落实技术交底制度，做到分部分项工程施工前，项目技术负责人、工程师向施工员、施工员向施工班组进行技术交底，并留存交底记录。施工过程中，由于设计的重大修改或现场条件、工艺的变化，必须重新组织交底。要求监理单位每月至少集中抽查一次施工单位的交底记录。对于不按规定进行技术交底的将给予警告直至处罚，尤其对因不进行交底即施工并且施工错误的，除无条件整改外，建设单位将有权追加处罚。9项目质量管理措施9.1施工方案审查从招投标阶段就认真审查投标文件中的施工方案，施工队伍进场后首先要完成、完善施工组织设计，对于重要的技术方案要得到单位技术负责人、监理及我们的签字认可后方可施工。甚至要求施工单位对其施工方案进行答辩或交底。通过这样的形式，一方面尽可能全面地修改其中的不合理因素，另一方面使所有参建单位、监理等熟悉了施工工艺流程及要求，为方案的准确实施创造了良好条件。必须经过甲方审查的施工方案目录：9.2工序交接在某个工序施工完毕除了要通过正常的验收程序外，下道工序的施工队伍要对上道工序的施工成品进行确认，这样一方面明确各自成品保护的责任，另一方面督促对上道施工工序中质量问题的整改。工序的交接某种程度上也是一种责任的交接，这也就给上道工序的施工单位带来压力。建立完善的工序交接制度对控制质量非常有效。重点部位质量监管计划：灭艳工序样板停止拆点检查：登关键施工部位欠我们要求在全缝面施工前必监须呆“光样板先狱行徒”形。明确在全面很施工前必须通钢过我方及监理冬方的泥验收的项目，秆否则造成返工溪等经济损失都菌由施工方承担慌。通过这样的推工序样板，一包方面可以修改甘一些设计缺陷拔，另一方面检烘查技术方案的磨可行性，同时蔬通过样板明确裹质量要求，为摧今后大面积施扁工提供质量标构准。或拟定的工序样晓板停止点检查帐内容清单：棉工艺样板目录蚁狂进场设备材料金的报验挺1车、所有项目材张料设备的进场赶验收，必须完狐成相应的验收邮检查，具体方青式包括参与现柜场验收，或委乱托监理方执行母现场验收，但牢应审查确认验给收记录。厕2怨、圣围工程部现场工忽程师参与现场擦验收，应会同游监理方、施工摇方进行。必要鸭时，应要求供党应商代表在场汤见证。习3拢、体劳甲供材料进场补验收要求施工传方提泊前税2戴4邮小时通知材料排进场，并提交位材料设备进场井验收申请单。愤甲供材料设备滴的验收由工程狂（配套）部负敬责组织，三方安合同材料设备宵由施工方负责扁组织。稀4惊、材料设备的搂现场验收按照拘国家有关规定愈要求进行。主圈要有以下检查尝内容：三材料、设备核堪对样板，如果研与样板不符，疮则勒令材料供书应商将材料退啦出现场。凤检查材料的出夹厂合格证及材胜质检验报告。案核对材料的规艺格、数量。须检查材料包装壤及损耗情况，蜓对材料到场的膜损耗进行统计仇，按照合同将茎损坏部分退返祥给材料供应商券。就填写完《材料第进场验收单》狗。惭5诊、审批《进场侦验收单》后，宰物料才能入库阿并用于工程项来目。乒6猴、材料入库时嗽项目部工程师我及时登记入库蜓量（材料设备网台账）。麦7粘、在材料入库木后，项目部或获委托监理针对斩重要材料设备诸进行抽检。如缎果抽检不合格院，勒令材料供取应商将材料退丰出现场。球10亏神项目合同管理属及需重视的技如术问题（项目西立项合同）晋10.1孔满合同体系麦王浩建筑工料宴测量师事务所情（北京）有限何公司为造价顾根问。本工程合宿同体系采用王遍浩造价顾问设紫计的合同体系轻，全部工程合之同分为总承包略工程、指定分阵包工程、独立绢供应工程和独珍立工程，具体秋内容如下：城总承包工程：伯包括土建总包厦、机电总包；核指定分包工程仍：甲方通过招萍标确定的施工扫单位。甲方、崭总包、分包签无定三方合同。兰其中分包与总阻包单位签定分辩包合同，甲方饮作为见证方。纱独立供应工程重：甲方通过招绘标确定供应商穴。甲方、总包疗、分包签定三鼓方合同。其中袭分包与甲方签敲定供应合同。遗独立工程：甲匹方通过招标或畅直接议标确定株施工单位。中均标单位与甲方迁签定独立工程乒合同。做合同架构：情10.2零缴工作界面的划燃分番细化总包、各网分包工作界面械，有助于工程菊的顺利开展，控避免界面不清杰造成的扯皮、惨责任不明确，嫌进而对质量控破制造成不利影误响。同时，明沈确的工作界面骡有助于合同管柜理，成本控制以。撞上述界面的划徐分将在土建、减机电、给排水标、消防、安防未、市政、园林宽景观、精装等宜各专业间进行武细化，利用合烈同的顺利实施暴。贯11聪柴项目现场安全予文明施工措施浪与总包、监理丈签订安全文明擦生产三方协议喷，明确在施工遭管理过程中各风方的义务、责饭任；谦成立安全文明悠生产领导小组芹：项目经理（贯副经理）、土度建工程太师神1废名、电气工程号师冲1伴名；型定期检查与巡固检相结合，定喜期检查为三方赶联合安全大检籍查，并及时通冲报检查结果和厚处罚决定；切《北京工程部小项目现场安全欲施工管理规定塔》仍12蛇寒项目信息档案皇管理凯在震ON巾E膏项目正式开工依前，项目部必井须建立完善的次信息档案管理命体系，通过与抽内部的研发部尝、造价采购部日，以及与外部吃的监理、总包红的交底，使项露目的管理更加膨规范、有条不缴紊。具体分类午、整理、存死档蝇搂方法，按照《荣北京工程部项贯目管理文档目哄录编制办法植（丈200腹7微版）》的标准袖，建聪立台2趋8巷个分册，文档阀资料对号入座千。栏在前期，及时似整理政府批文修、监理单位和再总包单位相关撇资料，为规证门、施工许可证扬的报建准备好积材料。枣施工过程中的寺档案资料管理凡重点注意以下研几点：务1统)截资料先行原则她，各分供方的凯材料进场计划稍、施工总体进伍度计划，材料岸、工艺样板，胖施工组织设计脾、方案等必须幼提前提交。项须目内业工程师书负责督促跟踪汪资料提交情况冈，从源头上控附制好施工与报攀验的关系，减宾少材料、施工破质量不达标造介成的返工。特2陆)绞工程档案资料躲（包括竣工图并绘制）必须与券工程施工进度增同步。按照北甲京市分户验收存的要求，结合篇的观感质量标兵准，在项目实础施中进行阶段汽性的检查时，扑做好分户验收色记录表的资料赚管理。薯3翠)董在施工过程中典，设计变更、竿工程洽商以及压现场签证时常纸发生，来得很开急而且很重要方，这部分工作捷按《北京设计浊变更、工程洽鹊商及现场签证丛管理办法》的但要求规范化工都作流程，控制眠成本，确保工崇程质量和进度诊。其中，设计炼变更及洽商等饮应贴在锤3尘天内将更改部贞分在蓝图上表合示出来，并注海明更改依据，种便于查询。惩4强)肌图纸发放记录汗和图纸管理台轿帐的日常工作尖需及时处理。机图纸发放记录艳包括了新图的捞发放、旧图的作回收作废时间忌，关系着工程雨的进度、是否成返工及工程量耽的计算。图纸仓管理台帐中应博包括图号、图拌纸名称、相应穿的设计变更情对况记录（时间廊、编号、内容爱）等信息，做棒到便于查询。闪5维)眨通过甲方、监宴理、总包分包担的每晚碰头会凤，在会议中检派查各方的当日勉工作，协调、午督促各方下一宵阶段工作，并慌在会议纪要中肝明确各方工作遥内容、