房地产与房地产价格

房地产与房地产价格第1页/共45页一、概念（一）定义土地、建筑物、定着物、各种物权

§2-1房地产的概念第2页/共45页地面

地上一定范围的空间

地下1、土地横

竖面积大小

形状四至第二章房地产与房地产价格（一）定义第3页/共45页2、建筑物3、定着物组成材料

构配件

设备两大类房屋

构筑物第二章房地产与房地产价格（一）定义第4页/共45页4、各种物权自物权：所有权他物权：使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权等供役地需役地第二章房地产与房地产价格（一）定义第5页/共45页（二）实物、权益、区位1、实物实体、质量、功能2、权益权利、利益、收益3、区位——距离直线、路线、时间第二章房地产与房地产价格第6页/共45页欧阳先生为投资需要，欲以其拥有的房地产作抵押向银行申请贷款，他设想选择其所拥有的三套房屋中一套价值最大的作为抵押物，但他不知道这三套房屋哪套作为抵押物的价值会最大。于是，他去向专业投资顾问司徒女士咨询，并要求获得迅速答覆。在司徒女士的要求下，欧阳先生简单介绍了三套房屋的基本状况如下：尽管欧阳先生很着急，司徒女士也很想帮他，但司徒女士说无法立即给欧阳先生建议。如果欧阳先生向你咨询，你能否立即答复他？为什么？

A房屋位于甲级地段，是他与朋友司马先生共同投资购买的，建筑面积152.5平方米，房型为三室二厅，楼龄2年；

B房屋位于乙级地段，是他独资购买的，建筑面积80.2平方米，房型为二室二厅，楼龄3年；

C房屋位于丙级地段，是他独资购买的，建筑面积148.6平方米，房型为三室二厅，楼龄5年。第二章房地产与房地产价格案例第7页/共45页两宗房地产：实物同，权益不同，价不同；

权益同，实物不同，价不同；

权益同，实物同，区位不同，价不同。第二章房地产与房地产价格案例第8页/共45页（三）存在形态

1.

土地2.建筑物3.房地第二章房地产与房地产价格第9页/共45页（四）估价对象具体形态

1.空地

2.有建筑物土地

3.地上建筑物

4.合成体

5.在建工程

6.未来状况

7.已消失

8.过去与现在差异

9.包含其他资产

10.企业整体的一部分房地产

11.房地产的局部第二章房地产与房地产价格第10页/共45页二、对土地与建筑物的认识（一）土地1、坐落2、面积3、形状4、四至5、地势6、周围环境和景观7、利用现状8、产权状况9、地质和水文状况10、基础设施完备程度和土地平整程度11、土地使用管制第二章房地产与房地产价格第11页/共45页1、坐落2、面积3、高度和层数4、结构5、设备6、装修7、公共配套设施完备程度8、平面布置9、外观10、建成年月11、维修、保养情况及完损程度12、利用现状13、产权状况（二）建筑物第二章房地产与房地产价格第12页/共45页§2-2房地产特性

1、不可移动性

2、独一无二性

3、寿命长久性

4、数量有限性

5、用途多样性

6、相互影响性

7、易受限制性

8、价值高大性

9、难以变现性10、增值保值性自然增值

1．通货膨胀

2．需求增加

3．外部经济或相互影响

4．投资改良一、房地产特性第二章房地产与房地产价格第13页/共45页二、房地产市场特性1、供给多样2、需求各异3、位置固定4、价格昂贵5、资源稀缺6、市场复杂第二章房地产与房地产价格第14页/共45页三、土地价格特征1、生产成本不同2、折旧现象不同3、价格差异不同4、市场性质不同5、形成时间不同6、供求变化不同第二章房地产与房地产价格第15页/共45页四、房地产价格特性1、可用价格和租金表示2、是关于权利利益的价格3、在长期考虑下形成4、随交易个别形成第二章房地产与房地产价格第16页/共45页§2-3房地产价格一、价格概念为和平地获得他人房地产所必须付出地代价，用货币表示二、形成条件1、有用性

2、稀缺性

3、有效需求——有购买能力支持的需要第二章房地产与房地产价格第17页/共45页三、房地产价格的分类1、使用价值

交换价值：满足某种需求的效用：一定数量的货币或其他商品2、投资价值

市场价值：主观个人

：客观非个人3、原始价值

帐面价值

市场价值：始终不变

：随时间推移减少

：随时间推移变化第二章房地产与房地产价格第18页/共45页4、成交价格

市场价格

理论价格

评估价格比准价格积算价格收益价格——比较法——成本法——收益法5、市场调节价政府指导价

政府定价——事实价格第二章房地产与房地产价格三、房地产价格的分类第19页/共45页

6、基准地价

标定地价

房屋重置价7、土地价格

建筑物价格

房地价格＝土地价格＋建筑物价格8、总价格

单位价格

楼面地价＝总价÷总建筑面积＝土地总价÷总建筑面积土地单价÷容积率第二章房地产与房地产价格三、房地产价格的分类第20页/共45页

9、所有权、使用权、其他权益

10、买卖、租赁、抵押、典价、保险、课税、征用

11、现房、期房

12、起价、标价、成交价、市场价

13、保留价、起拍价、应价、成交价

14、拍卖价格、招标、协议

15、实际价格

名义价格：一次性付清

：约定第二章房地产与房地产价格三、房地产价格的分类第21页/共45页16、补地价（1）更改用途（2）增加容积率（3）转让、出租、抵押划拨土地房地产（4）续期补地价数额=增加后地价—原地价4种情况第二章房地产与房地产价格三、房地产价格的分类第22页/共45页§2-4影响房地产价格因素一、影响因素宏观、中观、微观一般、区域、个别自身、环境、人口、经济、社会、行政、心理、国际、供求第二章房地产与房地产价格第23页/共45页（一）自身因素1．位置 2．肥力 3．地质 4．地形地势 5．土地面积和形状6．日照、风向、降水量、天然周期性灾害7．建筑外观 8．其他第二章房地产与房地产价格第24页/共45页（二）环境因素1．声觉2．大气3．水文4．视觉5．卫生第二章房地产与房地产价格第25页/共45页（三）人口因素1．数量2．人口素质3．家庭人口规模第二章房地产与房地产价格第26页/共45页（四）经济因素1．发展2．物价3．收入4.利率5.汇率第二章房地产与房地产价格第27页/共45页（五）社会因素1．政治安定状况2．社会治安3．房地产投机4．城市化第二章房地产与房地产价格第28页/共45页（六）行政因素1．房地产制度2．房地产价格政策3．行政隶属4．特殊政策5．城市发展战略、规划6．土地利用规划7．税收8．交通管制第二章房地产与房地产价格第29页/共45页（七）心理因素1．心态 2．趣味 3．时尚风气 4．接近名家 5．吉祥号码第二章房地产与房地产价格第30页/共45页（八）国际因素1．经济 2．军事 3．政治 4．竞争第二章房地产与房地产价格第31页/共45页（九）供求因素与需求正相关；与供给负相关（1）房地产总的供求状况（2）本地区房地产的供求状况（3）本类房地产的供求状况（4）本地区本类房地产的供求状况第二章房地产与房地产价格第32页/共45页二、对影响因素的基本认识1、各种因素影响价格的变动方向不尽相同2、各种因素影响价格变动的程度不尽相同3、各种因素影响价格变动的时间不尽相同4、各种因素影响价格的关系不尽相同5、有的可以用数学模型度量，有的难以用数学公式表达第二章房地产与房地产价格第33页/共45页房地产的市场价格或价值是房地产特定权利、特定日期在下列条件下可能产生的最可能价格：(1)估价对象房地产处在公开的和有竞争的市场当中；(2)买卖双方可以从市场上获得充分的信息；(3)买卖双方的交易不受非正常压力的影响；(4)出售者和购买者具有正常的交易动机；(5)有一段合理的议价及交易时间供买卖双方谨慎行动。第二章房地产与房地产价格第34页/共45页评估价格与成交价格某房地产的评估结果为150万元。不日完成交易，其价格为200万元。

能否以此判断评估价格是不合理的或成交价格是不正常的？为什么？第二章房地产与房地产价格第35页/共45页判断价格水平有甲、乙两单元房地产，他们的总价分别为100万元和150万元。

据此能否判断它们的价格水平高低？当知道何种条件时，能够判断？第二章房地产与房地产价格第36页/共45页期房价格=现房价格-预计从期房达到期房期间现房出租的净收益的现值-风险补偿

[例]某期房尚有1年时间才可以投入使用，与其类似的现房价格为3300元/m2，出租的年末净收益为330元/m2

。假设折现率为10%，风险补偿估计为现房价格的2%，试计算该期房价格。第二章房地产与房地产价格期房价格、现房价格第37页/共45页某套房屋合同总价为80万元，其在实际交易中合同所约定的付款方式可能有下列几种情况：1、约定在成交日期时一次付清实际价格为80万元，与名义价格一致2、约定分期付款，如在成交日期首付20万元，半年后支付30万元，一年后再付30万元实际价格小于名义价格第二章房地产与房地产价格实际价格、名义价格12第38页/共45页3、约定在未来某个日期一次付清，如约定一年后付清实际价格小于名义价格4、约定以抵押贷款方式支付，如在成交日期首付20万元，余款在10年内以抵押贷款方式支付实际价格为80万元，与名义价格一致第二章房地产与房地产价格实际价格、名义价格34第39页/共45页5、约定部分分期付款，部分以抵押贷款方式支付，如在成交日期首付20万元，半年后支付10万元，一年后再付10万元，余款在10年内以抵押贷款方式支付实际价格小于名义价格第二章房地产与房地产价格实际价格、名义价格5第40页/共45页复习思考题第二章房地产与房地产价格1、假设每层建筑面积相同，试推导建筑容积率、建筑密度、建筑层数三者之间的关系。2、某项目占地面积为4000平方米，建筑容积率为5.5，建筑覆盖率为60％，楼高14米，1-4层建筑面积均相等，5-14层为塔楼（均为标准层），求项目总建筑面积、标准层每层建筑面积。第41页/共45页复习思考题第二章