工业地产的概念全面解析

工业地产的概念全面解析

一、工业地产的概念

工业地产是住宅、商服和综合类用地外的第四种性质用地。工业类用

地上可建的建筑物用途通常包括：工业制造厂房、物流仓库和工业研

发楼宇等。

工业地产作为一门产业，有其独有的商业模式，包括工业地产开发商

筹措资金、建设基础设施、开发经营项目并提供工业地产产业与服务

等一系列活动。工业地产业的盈余体现在能够快速启动、以收入抵偿

支出、并能够在抵偿支出后有剩余，与此相对应的，工业地产的商业

模式具备“大投资、快启动、提供增值服务、追求长期稳定回报”的

四大特性。

二、工业地产发展在中国

1.工业地产的市场需求驱动——全球产业战略转移

20世纪80年代以来，战后第三次全球产业结构调整进入高潮，世界

范围内产业结构变迁出现了一些新的特征，不仅包括为适应高技术产

业发展及产业升级的要求，劳动密集型产业和一般加工制造业大量向

发展中国家的转移，也包括资本密集型和技术密集型等产业环节的全

球战略调整。

在产业有序更替过程中，各国产业结构之间逐步形成了一定的联

动效应。由于中国经济发展采取了较为开放的模式，加之中国在劳动

力、工业配套能力、国内市场规模等方面的优势，使中国成为承接国

际产业转移最重要的区位之一。可以说，在这次产业转移过程中，中

国是主要的目的国。

改革开放以来，我国已经接受来自香港、台湾、日本和韩国以及自欧

美等多个国家和地区的产业转移，这是中国制造业的崛起和发展重要

诱因。中国制造业的迅速发展很大程度上是经济全球化条件下，全球

产业升级和国际产业转移不断深化的必然结果。制造业的发展和升

级，给我国工业开发区的发展提供了新的历史性机遇，其间也蕴藏着

新的商机。

2.工业地产市场的主要载体——工业开发区大量建造

我国开发区自改革开放以来，经历了从无到有的发展时期，它的诞生

顺应了国际竞争和新技术革命的发展潮流。开发区作为本地区国内外

经济的交汇点，是我国价值链中具备良好的辐射、示范和带动作用的

重要环节，是促进区域经济发展的强有力的推动器。建立和发展开发

区，是我国改革开放政策的一项重要措施，其重要作用与国际产业转

移密切相关。

开发区由于具备政策优惠、投资环境相对完善等特性，已经成为

当地吸收外资、先进技术和管理经验最为集中的地区。这在国家级和

省级开发区表现得更为明显。同时通过外引内联，开发区又成为带动

周边城市、企业及整个地区经济积极参与国际竞争、扩大开放的重要

通道。据统计，全国54个国家经济技术开发区2003年实现国内生产

总值4985.01亿元，占全国国内生产总值的4.27吼

伴随着开发区的逐步完善，以工业开发区为主的工业地产行业逐

步形成和快速发展，庞大的市场需求是行业快速发展的重要基础。

三、工业地产开发模式

根据国内外工业地产开发建设的经验，工业地产开发常见的四种模式

有4种，即工业园区开发模式、主体企业引导模式、工业地产商模式

和综合运作模式。

1.工业园区开发模式

工业园区开模式，是目前中国各级地方政府最常使用的工业地产开发

模式，同样也是我国目前工业地产市场的主要载体。因为工业园区开

发并不属于简单意义上的工业地产开发，而更多的是基于区域经济建

设、社会发展、百姓就业等各种综合因素考虑而设置的。各类工业园

区作为本地区国内外经济的交汇点，是我国价值链中具备良好的辐

射、示范和带动作用的重要环节，是促进区域经济发展的强有力的推

动器。

其主要特性表现为此类工业地产开发都是在政府主导的前提下

进行，通过创造相关产业政策支持、税收优惠等条件营造园区与其他

工业地产项目所具备的独特优势，然后通过招商引资、土地出让等方

式引进符合相关条件的工业发展项目。这类的案例可以参照中国各省

市各级政府下所建立的各种各样的大大小小的工业园区项目。

2.主体企业引导模式

主体企业引导模式，一般是指在某个产业领域具有强大的综合实力的

企业，为实现企业自身更好的发展与获取更大的利益价值，通过获取

大量的工业土地，以营建一个相对独立的工业园区；在自身企业入驻

且占主导的前提下，借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力，通

过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产

业链的打造及完善。当然很多时候，此类主体企业为所在地政府的引

导与支撑从而进行相应地工业地产开发。

如上海金山的上海石化工业园区，其即为在上海石化龙头企业的

带动下，做大做强石化企业，同时进行相关行业延申及细化，进而达

到整个产业链的完善与发展，为实现整个金山“大石化战略”发展目

标奠定坚实的基础。

3.工业地产商模式

工业地产商模式是指房地产投资开发企业在工业园区内或其他地方

获取工业土地项目，在进行项目的道路、绿化等基础设施建设乃至厂

房、仓库、研发等房产项目的营建，然后以租赁、转让或合资、合作

经营的方式进行项目相关设施的经营、管理，最后获取合利的地产开

利润。

例如普洛斯，全球最大的工业房地产开发商，开发及管理超过

140亿美元资产，普洛斯管理总物业面积已超过2700万平方米。普

洛斯专注于物流房产租赁服务，在同类的上市公司中，普洛斯的规模

为行业第一。

首先，普洛斯公司在取得土地之后，进行一级开发包括基础设施的建

设，二级项目以仓储设施为主，采用租赁方式销售，客户对象包括制

造商、零售商和物流公司等等。之后，派出专业团队进行二级项目的

物业管理和客户维护工作。普洛斯称之为“物流房地产”，即由普洛

斯打造一个设施平台，吸引物流企业入驻，普洛斯只作房地产投资开

发和物业管理，日常物流业务仍由客户操作，其本质是依旧是房地产

开发商。

4.综合运作模式

综合运作模式是指对上述的工业园区开发模式、主体企业引导模式和

工业地产商模式进行混合运用的工业地产开发模式。

由于工业地产项目一般具有较大的建设规模和涉及经营范围较广的

特点，既要求在土地、税收等政策上的有力支持，也需要在投资方面

能跟上开发建设的步伐，还要求具备工业项目的经营运作能力的保

证，因此，单纯采用一种开发模式，往往很难达到使工业项目建设能

顺利推进的目的，必须对工业园区开发模式、主体企业引导模式、工

业地产商模式等进行综合使用。

第二部分：工业地产模式的特性

工业地产作为一门产业，有其独有的商业模式，包括工业地产开发商

筹措资金、建设基础设施、开发经营项目并提供工业地产产业与服务

等一系列活动。工业地产业的盈余体现在能够快速启动、以收入抵偿

支出、并能够在抵偿支出后有剩余，与此相对应的，工业地产的商业

模式具备“大投资、快启动、提供增值服务、追求长期稳定回报”的

四大特性。

1.四大特性之一——大投资

工业地产的开发区别于传统的以政府导向为主要方式的开发区

建设过程，一个重要特点就是对工业地产开发商的资金实力要求较

高，这样才能保证前期开发区所需的资金投入。

工业地产资金占用周期较长，投资回收期限大于住宅地产与商业

地产，这一特点成为资金不足的中小开发企业的进入门槛。工业地产

的投资规模，前期投入范围从十几个亿到几十个亿，招商、管理运营

等方面的投入也高得惊人，而投资回收期则有的长达十儿年，资金实

力稍有不足，就会出现资金断链的情况。因此工业地产的运作需要一

定实力的投资开发商参与，这是工业地产大投资的特点所决定的。

工业地产开发商的资金一般也分为直接融资和间接融资两种方

式。直接融资方式是指开发商对拟建项目的直接投，以及项目法人通

过发行股票、债券等直接筹集的资金；间接融资是指从银行及非银行

金融机构贷款借入的资金。

2.四大特性之二---快速启动

基础设施建设是园区快速启动、形成雏形的基础。基础设施是指

交通、通讯、能源供应、水电管道等基础硬件。在投资者对投资地进

行考察时，基础设施通常是最先引起注意的因素。只有过硬的基础设

施，才能达到吸引优秀项目/企业的入驻。供水、供电、通讯、道路、

环保、治安等方面有力的保障，是投资者入驻项目得以如期开工的必

要条件，自然也是其关注的重点。另外，近年来许多国外投资者不仅

注重生产设施的完备，更将注意力放在投资地是否可以为其提供高品

质的生活、娱乐和休闲设施。

3.四大特性之三——提供增值服务

目前我国大部分经济技术开发区发展的一个重要制约因素是

“人气不足”、“商气不旺”。分析其原因，与第三产业发展滞后有

很大关系。针对这种情况，开发区应主动出击，着力发展那些适合二

三产联动的产业，促进第三产业的发展，特别是生产、生活配套及专

业服务领域，同时加强教育业、医疗卫生、文化业、科技和体育等行

业的发展。

建设完善的配套产业环境。随着政策优惠对投资者吸引力的不断

减弱，利用完善的配套产业环境吸引投资者，特别是那些知名大企业、

跨国公司，正成为开发区招商引资的新动向。随着国际产业梯度转移,

分工进一步细化，跨国公司的在华经营更加注重核心技术、控制核心

部件，以实现比较利益。由于目前跨国公司集中于靠其强大的研发力

量支撑品牌，逐渐将其生产环节放掉，因而如何更好的靠本地化市场

就近解决非关键部件的生产整合问题就成为其选择投资地点的关键。

搭建物流服务体系。根据长城企业战略研究所的分析，开发区的

物流环境正成为投资者对投资地选择的新趋势。在社会化大生产条件

下，为了保证投入产出链条的有效链接，从生产资料到最终产品的巨

额吞吐，企业产品的供、产、销的经济配置都需要物流业的高效配合。

完善的园区内部物流、仓储等服务业，以及原料和市场地区与开发区

间的物流运输网络对投资者是巨大的吸引力。

为投资者提供良好的投资软环境。近年来投资者对工业地产的选

择越来越体现出从重视硬环境到强调软环境的变化趋势。由于硬环境

的建设只要投入充足，给予一定时间就可以实现，而软环境的复制却

是十分困难的，也体现着工业地产的核心竞争力。如何站在投资者的

角度，想投资者所想、急投资者所急，为投资者提供各种专业化咨询

服务，让来到园区的客商能在细微处感受到园区舒适宽松的人文环

境，是被许多投资者越来越重视的事情。另外，开展一站式办公、简

化项目审批手续；开通双语网站、方便企业与开发区管理者双向沟通;

设立企业服务热线，及时解答企业问题等这些虽然给开发区管理者添

了麻烦，加重了工作量，却给投资者带来了方便，减轻了负担，必然

会获得投资者的青睐。

协助园区企业解决融资渠道问题。完善的融资渠道是另一个被越来越

多投资者在选择投资地时所关注的热点。近年来，跨国公司在我国投

资的一个趋势是规模快速增长，且本地化采购率不断提高，因此需要

巨额资金支持。因此过去那种以总部单独融资的模式已逐渐不能满足

要求。完善的本地融资渠道不仅对资金有限的中小投资者有现实意

义，就是对资金实力强大的国际巨头也是一个有效的吸引因素。

4.四大特性之四——追求长期稳定回报

根据长城企业战略研究所的理解，一个房地产开发企业投资工业

地产，由于投资金额巨大，对投资开发商来说，属于重大商业举措，

是至关重要的战略行为。投资行为一旦发生，通常需要考虑10年甚

至更长的时间的经营。因此，投资者考察并评价一个开发区，从视野

上，应考察整个投资环境；从纵深上，需要在空间和时间上都进行全

面的评价，而不是仅仅局限于短期的投资回报。

因此，工业地产的另一个特点就是开发商追求投资回报的稳定性

与长期性，而不是追求短期内的投资收益。工业地产的长期回报是建

立在开发商大规模资金投入、提供附加服务的基础上的，因此对于工

业地产的投资商来讲，投资工业地产除了考虑地理因素，更多的是考

虑政策因素和回报率。

众多外资企业以更快的速度在中国建设生产基地，给工业地产带

来了稳定持续的客户群体，更为投资者提供了稳定的投资回报。工业

地产的投资回报出现了快速的增长势头。业内人士认为，从市场需求

的强度来看，目前国内工业地产的平均投资回报率保守估计在8%以

上，好的项目能达到9%,甚至高达17%左右。如果仅从标准化厂房的

投资建设来看，工业用地的年限是50年，以现时建标准厂房来计算,

年回报率大约在12%-16%,回报率较高。

第三部分：工业地产商运营模式分析

1.主要以土地溢价增值而获取利润

投资开发商在完成项目基础设施建设后，进行项目主题包装与概念推

广，实现项目中部分土地或整体土地的转让、出让房地产投资基金或

其他专业工业地产投资开发商。如美国普洛斯工业地产集团在苏州工

业园区投资开发苏州普洛斯物流园

2.进行项目开发，通过长期持有经营收益或出售产品获利

项目投资开发商，或独立，或联合，进行项目的整体开发，通过已建

成房地产项目的出租、出售或租售结合等方式，实现项目的收益。通

常表现为在项目地块上建造标准的厂房、研发中心、商服配套等设施

后，进行已定的产业主题类企业招商引进，从而获取项目销售后所带

来的利润或长期持有项目而取得经营管理收益。

如“物流房地产商”普洛斯公司在取得土地之后，普洛斯公司在取得

土地之后，进行一级开发包括基础设施的建设，打造设施平台，吸引

物流企业入驻。普洛斯只作房地产投资开发和物业管理，日常物流业

务仍由客户操作，其本质是开发商而非物流商。星月集团开发的上海

松江的“大业领地”等项目亦如此。

3.通过与工业企业联合，按需订制地产开发模式而获利

工业地产开发商取得工业用地后，进行项目主题包装与概念推广后，

与已确定主题的产业企业强强联合，按产业企业需求量身订制工业厂

房等产品项目，从而实现最低风险下的项目收益。

什么是工业地产？

工业地产是指土地使用性质为工业的所有毛地、熟地及该类土地

上的建筑物和附属物。有别于住宅地产和商业地产，工业地产包括工

业厂房、物流仓库及研发楼等。

工业地产相对于住宅地产和商业地产有何特点？

除了土地使用性质不同外，工业地产相对于住宅地产和商业地产

还有以下特点：

1、工业地产的客户主要为企业和房地产信托投资基金；

2、工业地产的投资必须同时考虑区域经济的风险和产业经

济的风险；

3、工业地产因为建筑层数少（一般钢结构1-2层，钢混结

构3-8层），所以建设周期短。

工业地产的经营模式是什么？

工业地产的经营模式主要有以下儿类：

1、建成销售。适合于中国现在房地产证券化程度低的情况

下，地产商实现资本快速周转的需要。

2、建成出租。适合于有一定资金实力的地产商或房地产信

托投资基金追求长期稳定投资回报的需要。

3、购买成熟的工业地产项目后出租。适合于房地产信托投

资基金。

中国的工业地产行业现在发展到怎样的一个阶段？

中国的工业地产起步比较晚，目前还处于初级阶段。主要表现为

工业地产市场参与的投资主体主要为政府及政府控制的国有企业，外

资和民营企业参与的较少。工业地产更多表现为政府一个招商引资的

工具，以满足其解决就业、拉动GDP、增加税收的需要。

工业地产有何投资价值？

作为工业企业，工业地产不仅仅是生产资料，更是一项可以融资

的资产，而且，随着工业地产价值的逐步发现，工业地产更可以实现

企业资产保值、增值的功能。

工业地产开发需要注意哪些环节？

工业地产开发需要注意以下儿个主要环节：

1、开发前对于拟引入的行业需要进行详细的调研，根据意

向进驻的行业特点规划工业布局；

2、积累或引进工业地产运营知识，在工业地产运营人才紧

缺的前提下尤其必要；

3、一个工业地产项目的成功运作需要诸多因素的协调配

合，除了土地价格外，还有交通条件、原料及劳动力易获得性、物流

畅通、政策鼓励、税收优惠、产业链配套、金融支持等因素。

中国工业地产政策回顾及点评

核心提示：为了防治外资的大量涌入对中国经济安全造成影响，提高

外资进入门槛，其在境内投资房地产企业的设立、股权和项目转让等

程序要经过严格的审批。规范外商投资房地产企业在贷款、结汇等方

面的行为；这样可以在一定程度上抑制国外资本的投机成分，维护国

民经济安全，稳定地价，防止投资过热

政策回顾

7月11日，《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》。

外商投资设立房地产企业，投资总额在1000万美元（含1000万美元）

以上的，其注册资本应不低于投资总额的50%；投资总额在300万

美元至1000万美元的，其注册资本应不低于投资总额的50%；投资

总额在300万美元以下（含300万美元）的，其注册资本应不低于投资

总额的70%；外商投资房地产企业的股份和项目转让，以及境外投

资者并购内房地产企业，由商务主管等部门严格按照有关法律法规和

政策规定进行审批。

8月1日，国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规

范》和《协议出让国有土地使用权规范》正式施行。六类情形必须纳

入招标拍卖挂牌出让国有土地范围：供应商业、旅游、娱乐和商品住

宅等各类经营性用地以及有竞争要求的工业用地；其他土地供地计划

公布后同一宗地有两个或者两个以上意向用地者的；划拨土地使用权

改变用途，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确

应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；划拨土地使用权转

让，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收

回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；出让土地使用权改变用途,

《国有土地使用权出让合同》约定或法律、法规、行政规定等明确应

当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；依法应当招标拍卖挂

牌出让的其他情形。

8月6日，国土资源部推出土地使用五大价格与税收措施。

五大措施：一是提高征地成本。二是规范土地出让收支管理。三是提

高新增建设用地土地有偿使用费缴纳标准。四是统一制订并公布各地

工业用地出让最低价标准。五是加大建设用地取得和保有环节的税收

调节力度。

8月31日，《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》。

建立工业用地出让最低价标准统一公布制度国家根据土地等级、区

域土地利用政策等，统一制订并公布各地工业用地出让最低价标准。

工业用地出让最低价标准不得低于土地取得成本、土地前期开发成本

和按规定收取的相关费用之和。工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式

出让，其出让价格不得低于公布的最低价标准。

10月18日，《土地出让金收支管理办法》（草案）基本修

订完成。初步规定是城镇土地使用税提高2倍，新增建设用地有偿使

用费和耕地占用税各提高1倍。至于地方政府对土地出让金的收支，

将采取在财政部系统（即国库）中设立“国有土地有偿使用专账”的

方式，按照国有土地出让金收入的一定比例，建立“国有土地收益基

金”，并规定地方政府不得作为当期收入安排使用。在这个过程中，

土地出让金将全额纳入地方财政预算，实行“收支两条线”，并接受

地方人大的监督。并且，土地出让金总额的15%必须用于农地复垦和

土地整理开发。此前的做法，是要求土地出让金增值部分的15%作此

用途。

11月22日，财政部、国土资源部、中国人民银行日前联

合发出《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》。

从2007年1月1日起，新批准新增建设用地的土地有偿使用费征收

标准在原有基础上提高1倍。通知强调，新增建设用地土地有偿使用

费仍实行中央与地方30：70分成体制。同时，为加强对土地利用的

调控，地方分成的新增建设用地土地有偿使用费，一律全额缴入省级

国库。

政策点评

征对国家在2006年所颁布实施的一系列工业地产政策，笔

者专门采访了中国工业地产第一门户网——阿力士招商网

的创始人陈志豪先生，他认为这些政策使的工业

地产市场更加规范化，政府实施这些政策主要是出于以下三方面的考

虑。

1、为了防治外资的大量涌入对中国经济安全造成影响，提高外资进

入门槛，其在境内投资房地产企业的设立、股权和项目转让等程序要

经过严格的审批。规范外商投资房地产企业在贷款、结汇等方面的行

为；这样可以在一定程度上抑制国外资本的投机成分，维护国民经济

安全，稳定地价，防止投资过热。

2、工业用地招拍挂主要是解决工业用地出让价格太低和过

程不规范问题。“协议出让”的方式出让土地使用权成了政府滋生腐

败的一个重要原因，政府往往为了招商引资甚至“零”地价出让土

地，土地的价值不能真正显现，也造成了土地资源的巨大浪费。而招

拍挂的意义在于：首先，工业用地挂牌出让，极大地简化了审批手续,

提高了行政效率，是实行阳光行政、高效行政的又一制度创新。其次,

工业用地挂牌出让为企业公开、公平、公正获取发展用地提供了一个

崭新的平台。再次，工业用地挂牌出让，缩短了企业获得土地使用

权的周期，对提高工业用地使用效率，探索土地节约集约利用和新的

出让模式具有重大意义。第四，采取工业用地挂牌出让方式，通过设

定企业准入门槛，将有利于引导片区的合理布局和健康协调发展。

3、强化土地出让金收支管理，约束地方政府卖地的冲动。

国务院发展研究中心的一份调研报告显示，在一些地方政府，土地出

让金净收入已经占到政府预算外收入的60%以上。这种极不合理的状

况，固然有着法律空白、监督不力的诱因，但在另一方面，中央与地

方财权、事权不相匹配，更是卖地冲动难以遏制的症结。通过重新划

分土地收益及收支分离，可以对地方政府卖地冲动实行遏制。

工业地产冷清地价环比大降凸显回暖不稳

2009年07月21日07:56］我来说两句］［字号：大中小］

来源：人民网

当下住房市场投资火热，正反衬出工业地产市场的冷淡。由于资

本并不厚爱工业地产，相比之下的这片土地曝光率显然不足。工业用

地与中国宏观经济的联系更具密切性。尽管刚刚公布的宏观经济数据

要高于预期，但是难言回暖。

工业地产市场的平静恐怕还要持续下去。

工业用地流拍企业力不从心

来自易居中国的统计数据显示，工业、商业、办公用地成交溢价

幅度明显低于住宅用地，更少见所谓“地王”。在大连、东莞等一些

经济外向度较高的城市，还出现了工业用地流拍的现象。

在漫漫危机之中，中国政府不断制定各种措施以期扩大内需。发

自今年5月份的“关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通

知”就是其一。此项政策对于全国工业用地的出让最低价标准进行调

整。各地确定优先发展的产业用地，集约的工业项目在确定土地出让

底价的时候可按七折执行。这实质上是下调了工业用地的出让价格。

业内人士将此政策核心解读为：促进内需，保增长，扩内需，保持经

济的稳定增长，所以对于一些鼓励发展和优先发展的企业给予了优

惠。

“再去拿地扩大再生产，我倒是想。”一位金属制品企业的负责

人电话告诉记者。此时，这位来自江苏无锡的企业主正在和工人一起

维护自己的生产线。由于海外市场依然疲软不堪，这家中型企业在被

逼无奈之下将目标市场转向国内。

工业地产的价格确实在降。不过，企业依然力不从心。由于内销

情况也不尽如人意，这家企业资金回笼的速度被拖累。尽管现在已经

有所好转，但当时的捉襟见肘依然让他心有余悸。“两个月前、我还

想去上海那块地盖工厂。虽然那边的价格确实有所下降。但是我看不

清未来宏观经济的走向，也说不准外国人什么时候才能缓过来。手头

上的钱还要以防万一。”在这样的困扰之下，他放弃了那次工业地产

的交易。

来自世邦魏理仕的报告显示，上海工业用地价格环比出现大幅回

落，下滑7.5%至每平方米1153元，同时一，物流设施租金也出现环

比1.5%的回落。

国巨资本总裁兼首席经济学家孙飞认为：“工业地产与工业经济

紧密联系。刚刚发布的一系列宏观经济数据要高于预期。但是此时只

是经济企稳回升的开始。企业开工率以及增加值等数据并无太大增

长。工业用地的冷淡显示出工业企业的生产欲望不足。”

巨量信贷眼中的“乏味”目标

业内人士认为，年内新增信贷突破10万亿元将毫无悬念。不过,

在2009年最热门经济数据背后并无工业地产的踪影。资本钟爱住宅

市场，却并不青睐工业地产。

上述研究者孙飞将中国的房地产住宅市场归结为“资源垄断下

的市场稀缺”。这便意味着住宅用房地产市场具有更高的利润空间。

“住宅市场的炒作空间更大，更能吸引资金进入。而工业用地投资大,

回报周期长，炒作空间极其有限。”

这便是为何在流动性过分充裕的今天，资本抛弃工业用地的重要

原因之一。

一位来自上海的投资公司业者告诉记者：“如果要做工业地产，

这里面就包含土地成本、建安成本、财务成本、税费等在内的众多费

用。所需资金要比投资住宅市场多出很多。”与此同时一，工业地产本

身具有较长投资周期，这严重违背了游资短期投机获利的意愿。“做

工业地产项目至少需要15年才能收回成本，远远超过住宅地产的回

收周期。”

在资金不爱，企业无力的环境中，外国工业地产商也许放缓了廛

战中国的脚步。上月，安博房地产(中国)收购了位于上海青浦区的

一处物业，此项交易是2009年由国外工业地产开发商在中国完成的

首笔收购交易。

在随后的一个月，这个排名全球第二的工业地产商中国区董事总

经理马思德(ThomasF.Marquis)在接受采访时表示，2009年安博在

中国市场没有新的并购计划，以经营好目前现有的用于物流配送的地

产项目为主。而被中国媒体冠以“激进分子”的全球最大的工业房地

产开发商普洛斯(ProLogis,PLD.NYSE)面对金融危机甚至出售了中

国的资产。

有外资工业开发商已经盘算清楚。如果购买现有厂房设施，他们

可获得比直接购买土地进行开发更优惠的条款，同时项目位置较好。

相比购买土地进行开发，改造现有物业更具时间优势。而面对久而未

决的REITs(房地产信托基金)以及空置率上升租金率下滑的尴尬局

面，外资工业地产商不得不放缓了投资脚步。（来源：人民网-《国

际金融报》）

工业地产升温势头开始显现

在日前北京举行的“2009投资北京厂房选址论坛”上，100多家企

业中有15家企业表达了入驻联东U谷的意向，但这与联东U谷容纳

500家以上企业发展，解决4万多人就业的目标仍显示了一定差距。

也更与上海火热的工业地产市场形成明显对比。

在宣传策略上，联东U谷不可谓不尽显魅力。地处北京东南工业产业

带核心位置一一亦庄产业新城中心的联东U谷，占地面积1300亩，

规划建筑面积100万平方米，绿化面积20万平方米，打造生态型、

低密度、智能化的风格，集制造、研发、中试、营销、物流、总部办

公于一体的国际化新型产业园区，享受国家级开发区政策。声称是跨

国企业进入中国的产业服务平台，是北京继CBD之后的又一首脑经济

区，是北京产业升级的示范板块。

北京高力国际商铺部经理黄启钢对《第一财经日报》表示，北京工业

地产虽然刚起步，升温很快，但还不如上海成熟，这也意味着像联东

U谷这样的北京工业地产有着更多的成长空间。

“可能下一个‘热点'就要到工业地产了。”中国土地学会土地经济

分会秘书长周建春日前坦言，工业用地目前低价出让，供应量也没有

限制，虽然国土资源部限制，但是地方政府没有控制，这也给市场一

个信号，目前工业用地这一块还是处于比较容易获得土地增值回报的

阶段，它比商业地产回报区域要大。

黄启钢表示，目前在北京投资写字楼及商场的商业竞争环境相对激烈,

写字楼及商场的投资成本增长迅速，物业的平均投资回报已开始有所

下降，一些发展商对商业地产投资开始犹豫，更多资金转向工业地产。

有些企业也开始转出了CBD。不久前，凯德置地就收购了位于上地信

息产业中心的红钻大厦项目的所有权，其租户为IBM的研发中心。此

外，多个国际物流投资基金正在顺义天竺以及位于东南部地区的通州

马驹桥寻找投资项目。

另一个不容忽视的因素是，北京“限外令”的出台对于投资北京房地

产的境外资本也产生了巨大的影响，全球著名物业公司世邦魏理仕在

连续儿个北京房地产市场月度报告中指出，北京的工业物业正在成为

境外机构投资者的投资热点。

“随着市场规模化、成熟化发展，再加上产业链规范环境的日趋完善,

中国工业地产市场蕴涵的巨大空间，成为外资的关注点。”花旗集团

房地产投资部副总裁彭熙说道。

据了解，一家北京的开发商最近购置了北京经济开发区近10万平方

米的仓储面积，用于发展吸引日本企业客户的工业园区，2009年第

一季度北京经济开发区(BDA)的仓储面积仅剩下儿千平方米。而毗邻

的通州物流园也出现工业用地的强大需求，通州物流园还剩下总面积

为138736平方米的用地。仲量联行分析，2009年第二季度将有约2

万平方米的仓储空间投放市场，另有约25万平方米的土地用于出售,

开价为每平方米825元人民币。而同期上海工业用地平均土地批租价

格约在134美元/平方米。

对于上海明显比北京强大的市场需求，黄启钢表示，北京不足之处在

于郊区和周边地区的承接能力不如上海强，外企在北京首选之地还是

CBD等市核心区。另外，北京市发改委投资处高西有处长也对本报表

示，由于北京人均水资源是全国平均水平的八分之一，人均土地资源

是全国平均水平的六分之一，加上北京的能源基本都是从外面调入

的，因此北京的工业产业受限制，而城市的产业发展模式又决定了房

地产开发模式。“北京资源缺乏决定了必须要走高端、高效、高辐射

的产业。”高西有说。

北京工业地产如联东U谷，提出以高端服务业为龙头，以电子信息、

装备制造、新医药和新材料为主导产业，以生产性服务业集聚为主要

特征，融合二、三产业发展。

什么是工业地产?

工业地产是指土地使用性质为工业的所有毛地、熟地及该类土地

上的建筑物和附属物。有别于住宅地产和商业地产，工业地产包括工

业厂房、物流仓库及研发楼等。

工业地产相对于住宅地产和商业地产有何特点？

除了土地使用性质不同外，工业地产相对于住宅地产和商业地产

还有以下特点：

1、工业地产的客户主要为企业和房地产信托投资基金；

2、工业地产的投资必须同时考虑区域经济的风险和产业经

济的风险；

3、工业地产因为建筑层数少（一般钢结构『2层，钢混结

构3-8层），所以建设周期短。

工业地产的经营模式是什么？

工业地产的经营模式主要有以下几类：

1、建成销售。适合于中国现在房地产证券化程度低的情况

下，地产商实现资本快速周转的需要。

2、建成出租。适合于有一定资金实力的地产商或房地产信

托投资基金追求长期稳定投资回报的需要。

3、购买成熟的工业地产项目后出租。适合于房地产信托投

资基金。

中国的工业地产行业现在发展到怎样的一个阶段？

中国的工业地产起步比较晚，目前还处于初级阶段。主要表现为

工业地产市场参与的投资主体主要为政府及政府控制的国有企业，外

资和民营企业参与的较少。工业地产更多表现为政府一个招商引资的

工具，以满足其解决就业、拉动GDP、增加税收的需要。

工业地产有何投资价值？

作为工业企业，工业地产不仅仅是生产资料，更是一项可以融资

的资产，而且，随着工业地产价值的逐步发现，工业地产更可以实现

企业资产保值、增值的功能。

工业地产开发需要注意哪些环节？

工业地产开发需要注意以下几个主要环节：

1、开发前对于拟引入的行业需要进行详细的调研，根据意

向进驻的行业特点规划工业布局;

2、积累或引进工业地产运营知识，在工业地产运营人才紧

缺的前提下尤其必要；

3、一个工业地产项目的成功运作需要诸多因素的协调配

合，除了土地价格外，还有交通条件、原料及劳动力易获得性、物流

畅通、政策鼓励、税收优惠、产业链配套、金融支持等因素。

工业地产基础知识

中国的工业地产起步比较晚,目前还处于初级阶段。主要表现为工业

地产市场参与的投资主体主要为政府及政府控制的国有企业，外资和

民营企业参与的较少，很多人对于工业地产基础知识的了解更甚少。

工业地产发展的三大风险：市场风险、经营风险、政策风险。

工业地产定义

工业地产是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类

土地上的建筑物和附属物。作为有别于住宅、商服和综合类用地以外

的第四种性质用地，工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，

其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。在我国，工业

地产土地的批租年限为50年。

工业地产性质

工业地产是住宅、商服和综合类用地外的第四种性质用地。工业

类用地上可建的建筑物用途通常包括：工业制造厂房、物流仓库和工

业研发楼宇等。

工业地产的分类

重工业地产、轻工业地产、仓储地产、自由贸易区地产以及一些

特殊类型的工业地产。

工业地产商业模式

工业地产作为一门产业，有其独有的商业模式，包括工业地产开

发商筹措资金、建设基础设施、开发经营项目并提供工业地产产业与

服务等一系列活动。工业地产业的盈余体现在能够快速启动、以收入

抵偿支出、并能够在抵偿支出后有剩余，与此相对应的，工业地产的

商业模式具备“大投资、快启动、提供增值服务、追求长期稳定回报”

的四大特性。

工业地产投资的价值

作为工业企业，工业地产不仅仅是生产资料，更是一项可以融资

的资产，而且，随着工业地产价值的逐步发现，工业地产更可以实现

企业资产保值、增值的功能。

工业地产传播特点：传播内容复杂性、传播受众狭窄性、传播

诉求功利性（功利：狭碍的效益、目的性）、传播辐射弱扩散性、传

播主体分散性、传播反馈偶然性。

工业地产相对于住宅地产和商业地产的特点：

除了土地使用性质不同外，工业地产相对于住宅地产和商业地产

还有以下特点：

1、工业地产的客户主要为企业和房地产信托投资基金；

2、工业地产的投资必须同时考虑区域经济的风险和产业经济的

风险；

3、工业地产因为建筑层数少（一般钢结构上2层，钢混结构3-8

层），所以建设周期短。

工业地产的经营模式

工业地产的经营模式主要有以下儿类：

1、建成销售。适合于中国现在房地产证券化程度低的情况下，

地产商实现资本快速周转的需要。

2、建成出租。适合于有一定资金实力的地产商或房地产信托投

资基金追求长期稳定投资回报的需要。

3、购买成熟的工业地产项目后出租。适合于房地产信托投资基

金。

工业地产开发需要注意以下儿个主要环节：

1、开发前对于拟引入的行业需要进行详细的调研，根据意向进

驻的行业特点规划工业布局；

2、积累或引进工业地产运营知识，在工业地产运营人才紧缺的

前提下尤其必要；

3、一个工业地产项目的成功运作需要诸多因素的协调配合，除

了土地价格外，还有交通条件、原料及劳动力易获得性、物流畅通、

政策鼓励、税收优惠、产业链配套、金融支持等因素。

工业地产开发模式

根据国内外工业地产开发建设的经验，工业地产开发常见的四种

模式有4种，即工业园区开发模式、主体企业引导模式、工业地产商

模式和综合运作模式。

工业园区开发模式是目前中国各级地方政府最常使用的工业地

产开发模式，同样也是我国目前工业地产市场的主要载体。因为工业

园区开发并不属于简单意义上的工业地产开发，而更多的是基于区域

经济建设、社会发展、百姓就业等各种综合因素考虑而设置的。各类

工业园区作为本地区国内外经济的交汇点，是我国价值链中具备良好

的辐射、示范和带动作用的重要环节，是促进区域经济发展的强有力

的推动器。

其主要特性表现为此类工业地产开发都是在政府主导的前提下

进行，通过创造相关产业政策支持、税收优惠等条件营造园区与其他

工业地产项目所具备的独特优势，然后通过招商引资、土地出让等方

式引进符合相关条件的工业发展项目。这类的案例可以参照中国