伊宁市十月房地产市场分析报告

10月伊宁市房地产市场分析兴业市场部一.房产新政策二.成交趋势三.报广分析四.全市价格分析五.成交量排名六.本公司项目分析七.总结目录十月房地产政策

10月9日，为提高住房公积金个人住房贷款发放率，支持缴存职工购置首套和改善型自住住房，三部门联合下发《有关发展住房公积金个人住房贷款业务告知》（如下称《告知》）。《告知》提出减少贷款申请条件至持续缴存6个月（含）以上，并且针对发放率在85%如下都市，提高首套自住住房贷款额度，而针对发放率在85%以上都市，积极协调组合贷。1.国内动态2.国内动态9月30日，房贷松绑政策文献正式落地，央行及银监会公布《有关深入做好住房金融服务工作告知》，对个人住房贷款需求支持力度大幅提高：首套房贷利率下限重回基准利率0.7倍；已经有1套住房并已结清对应购房贷款后再次申请贷款，银行执行首套房贷款政策；在已取消或未实行“限购”措施都市，对拥有2套及以上住房并已结清对应购房贷款家庭，又申请贷款购置住房，银行自行把握并详细确定首付款比例和贷款利率水平。同步规定银行业金融机构缩短放贷审批周期，合理确定贷款利率，优先满足居民家庭贷款购置首套一般自住房和改善型一般自住房信贷需求一、新建商品住宅（不含保障性住房）价格变动状况（详见附表2）

（一）与上月相比，70个大中都市中，价格下降都市有69个，持平都市有1个。环比价格变动中，最小降幅为0.2%，最大降幅为1.6%。

（二）与去年同月相比，70个大中都市中，价格下降都市有67个，上涨都市有3个。10月份，同比价格变动中，最高涨幅为3.8%，最低为下降9.1%。表2：2014年10月70个大中城市新建商品住宅价格指数城市新建商品住宅价格指数城市新建商品住宅价格指数环比同比定基环比同比定基上月=100去年同月=1002010年=100上月=100去年同月=1002010年=100北京98.798.3123.4唐山98.797.1100.2天津99.298.2110.3秦

皇

岛98.496.2111.7石

家

庄99.397.8116.7包头99.396.1108.8太原99.597.5111.8丹东98.696.6112.6呼和浩特99.197.9111.3锦州98.696.9111.2沈阳98.794.6113.4吉林99.497.2111.2大连98.797.0113.0牡

丹

江99.498.9111.2长春99.398.2110.6无锡99.596.8103.8哈

尔

滨98.797.9111.2扬州98.896.9106.8上海99.397.6119.8徐州99.597.2110.1南京99.598.8114.0温州99.294.176.9杭州99.590.992.6金华99.595.999.6宁波99.596.395.1蚌埠98.795.6103.5合肥99.8100.5111.8安庆99.296.2104.7福州99.097.0113.8泉州99.296.6103.8厦门99.5103.8128.3九江99.497.4106.0南昌98.896.1113.1赣州99.296.1108.7济南99.597.8109.3烟台99.297.8108.4青岛98.596.4105.1济宁99.598.1110.8郑州100.0100.6121.0洛阳99.497.9112.7武汉99.597.0112.2平

顶

山99.498.1111.5长沙98.795.8115.8宜昌99.597.4111.2广州98.897.3123.0襄阳99.497.0110.8深圳99.699.0122.5岳阳99.397.9116.8南宁99.597.1108.3常德99.498.3109.4海口99.197.199.8惠州98.997.4109.2重庆99.296.4109.1湛江98.997.6113.8成都98.896.9108.9韶关98.793.3106.8贵阳99.198.6112.1桂林99.096.4112.7昆明99.498.0112.0北海99.298.2108.2西安99.398.5114.3三亚99.398.4103.4兰州99.498.1113.3泸州99.396.0107.7西宁99.099.7118.5南充98.596.8107.8银川99.599.3113.0遵义99.398.6111.8乌鲁木齐99.498.5120.7大理99.098.9105.2

3.国内动态国内政策放宽，提高住房公积金个人住房贷款发放率，提高首套房款贷款额度，房价下降，刺激了人们买房积极性，对房地产开发有一定积极影响1.疆内动态从前三季度新疆维吾尔自治区国民经济运行状况新闻公布会上获悉：前9个月，新疆居民消费价格总水平较上年同期上涨2.4%，为5年来最低水平，在全国排位下降至第八位。9月单月，涨幅仅为1.9%，5年来首破“2%”。第四季度全区物价将呈继续走低趋势，完毕整年4%控价目旳应无悬念。2.疆内动态10月23日，前三季度自治区国民经济运行状况新闻公布会在乌鲁木齐召开。初步核算，新疆前三季度，实现国内生产总值5884.48亿，按可比价格计算，同比增长9.8%。分三次产业看，第一产业增长5.9%，第二产业增长10.3%，第三产业增长11.2%。，固定资产投资增速放缓，基础设施投资力度继续加大、消费品市场平稳增长，农村增速快于城镇。数据显示，全区固定资产投资6560.87亿，比上年同期增长27.8%，增速比上年同期回落3.2个百分点，比上六个月回落0.9个百分点。全区实现社会消费品零售总额1613.14亿，比上年同期增长11.7%。通过度析可知，财政收支保持稳定，金融信贷支撑有力。公共财政预算收入822.15亿，比上年同期增长18.9%，增速提高9.6个百分点。3.疆内动态前三季度，新疆GDP同比增长9.8%，全国是7.4%，高于全国2.4个百分点，居全国各省市第5位，应当说是一种不低速度。自以来，全国GDP增速进入一位数增长，从9.3%一直到目前7.4%。在此期间，新疆经济一直保持两位数增长，从增长12%，到今年前三季度9.8%，初次进入一位数增长。虽然三季度GDP增速有所放缓，但就业和物价形势总体稳定。今年以来，新疆继续实行积极就业政策，通过多种渠道协助就业，不停增长社会公益性岗位等，就业人数稳步增长。据新疆人社厅记录，1至9月，全疆城镇实现新增就业43.6万人，完毕整年目旳97%。实现零就业家庭动态清零。城镇登记失业率控制4%以内。前三季度，居民消费价格（CPI）同比上涨2.4%，为五年来最低涨幅。工业生产增长10.0%，增速到达2位数。第三产业成为经济运行新亮点。前三季度，服务业增长值增长11.2%，比第二产业增速快0.9个百分点。房地产业回落，影响至有关产业，如钢材、水泥、建筑业等下降幅度较大。新疆范围内总体GDP属上涨，同步CPI也在合理范围内上涨，在九月十月期间全疆内各个房地产项目都在大量报广，优惠，增进成交，但新疆房地产行业大体属于供过于求，因此有所回落，影响了其他钢材，水泥，建筑业等行业“价跌量涨”推进伊宁楼市回暖10月，伊宁楼市在经历“金九”惨淡之后，成交量迅速回升，成交商品房1175套，成交面积17.2万平方米。与9月份（成交面积15.5万平方米）相比，增幅明显。进入11月，记者发现，在“银十”光环之下，多数伊宁市房企并未存“楼市回暖”侥幸心理，反而加大推盘力度，加紧营销节奏。据不完全记录，在11月份已经有超过20家楼盘制定推盘计划，且多以住宅为主。“价跌量涨”推进伊宁楼市回暖据伊宁市房地产管理局记录数据显示，今年以来，伊宁市商品房单月销售面积从2月最低潮（销售面积为7.5万平方米）到6月（销售面积为15.77万平方米，）小高潮，一直在10万平方米左右徘徊。

1.伊宁动态进入10月，由于老式销售旺季来临、房贷新政出台以及伊宁市各银行贯彻房贷新政、年终房企销售业绩指标等原因，伊宁楼市迎来新一轮销售增长期。记录显示，10月，伊宁市成交商品房1175套，成交面积达17.2万平方米，为今年以来单月销售面积最高月份。面对如此可圈可点成交量，人们不禁要问：楼市真回暖了吗？对于广大购房者，尤其是刚需族，更为关怀是价格走势，是涨？是跌？何时才是入市好时机？数据显示，10月，伊宁市住宅多层砖混均价为每平方米3539元，与9月份（每平方米3518元）相比，每平方米上涨了21元，价格波动不是很明显；而10月份高层住宅销售均价每平方米为3607元，相比9月份（每平方米3687元），每平方米价格下浮80元。记录显示，10月份，高档住宅和精装修住宅销售均价也较9月份有所下降，但价格总体波动不大。政策利好，开发商推出大量房源进入11月，从最新市场体现来看，由于限购政策取消、伊宁市各银行贯彻房贷新政、年终房企销售业绩指标等原因，市场去库存速度在适度提高，开发商也借此机会推出大量房源。数据显示，10月，伊宁市区共有18.24万平方米商品房获得预售许可，新增预售房源合计2204套，比去年（1572套）同期增长40%。据理解，这些获得预售许可证项目，目前已经入市销售，重要分布在主城区以及城西等区域。11月，伊宁市也有多套商品房（指证照齐全，已获得预售许可证商品房）转入正式销售。有关近期预售发放状况，有业内人士认为，楼市库存仍旧较高，开发商对后市担忧，急于回笼资金。当楼市有大批房源入市时，楼盘之间竞争还会拉大，大量楼盘持续大力度优惠促销，“走量”仍是开发商重中之重。2.伊宁动态十月份伊宁市房地产行业有所回暖，房贷新政出台以及伊宁市各银行贯彻房贷新政、年终房企销售业绩指标等原因，伊宁楼市迎来新一轮销售增长期。10月份，高档住宅和精装修住宅销售均价也较9月份有所下降，但价格总体波动不大。右图是全市从九月到十一月初住宅成交套数走势，可以看出九月市场呈总体下降趋势，但从十月初开始成交量不停上升，并且从十一月开始上升幅度不停增大全市10月成交趋势图以上是各项目10月份总报广次数，其中恒大雅苑和恒大绿洲位居前二，另一方面是名家公馆、恒富书香苑、10月份新开盘中央商务广场10月报广次数分析右图是各项目在报广过程中投放不一样样类别报纸比例，10月份房地产各项目投放最多是都市派送占到59%，另一方面是伊犁晚报占到24%，最终是伊犁日报占到17%10月报广类别分析从1-10月房屋销售面积区域分布来看，东城区片区22.97万平方米，占总面积16%；南岸新区片区2.84万平方米，占总面积2%。西城区片区销售71.11万平方米，占总面积49%；主城区片区33.05万平方米，占总面积23%；伊犁河景观带片区14.72万平方米，占总面积10%。1-10月本市城区购置房屋住宅面积23.21万平方米，占房屋住宅成交总面积20%；本州其他购置房屋住宅面积54.77万平方米，占房屋住宅成交总面积47%；本省其他地区购置房屋住宅13.33万平方米，占房区住宅成交总面积11%;外省市购置房屋住宅面积25.62万平方米，占房屋住宅成交总面积22%右图是9月和10月价格对比，可以看出总体价格变化不大，十月份价格有三个项目低于九月份，有两个项目高于九月份2014年10月各项目成交量排名右图是十月份各项目成交量排名，西拓世贸中心远高于其他项目是由于其商铺成交量所占比重大，其他依次是恒大雅苑、恒大绿洲、伊犁公路管理局、滨河家园等，此十余个项目中有住宅与商铺结合、有政府福利房、有一般商品房10月成交量排名从右图可以看出8、9、10三月均价变化，8、9月幅度不明显，9月底到10月西雅图和