大剧院项目策划书

XXXX大剧院工程筹划书筹划人：钱远中名目1.摘要(1).工程概况(2).商业模式设计(2)顾客需求确实认(2)盈利模式设计(2)商业边界确实定(3)经济分析(4)风险识别(4)合作协议及与政府谈判的要点(5)4.实施方案(6)工程猎取和合同签订(6)工程工程部或工程公司的设立(6)工程实施方的选择与确认(6)工程设计(7)工程建设(7)工程竣工验收和交付使用(7)5(7)操作流程的掌握(7)工程质量、工期及造价掌握(7)资金统筹(7)交付使用及资金回收(8)1.摘要工程商业模式的选择和盈利模式的设计是关系工程运作成功的关键，固然取得该工程是能运作该工程的前提。BT模式适合该工程的运作，是由工程建设合同、工程回购和保证协议等一系列合同构成。在工程实施过程中，必需严格依据设计的商业模式进展运作，掌握好风险，关键是要有一支强有力的专业的工程治理队伍。.工程概况拟建工程为XX市一大型剧院，由12023—30004个小剧场，4个排练厅及配套商业附属设施构成〔暂定〕。占地面积120〔300〕亩，总投资约1.8亿—2亿元人民币，由市文化局主管。.商业模式设计成功运作好一个工程必需要有一个好的商业模式，每个工程都可以依据各自的工程特别设计各自的商业模式，对于根底设施现在成功运作的商业模式有BOT、TOT、PPP、BT、EPC、BOO等，这些模式在具体工程运作过程中，都有各自的变形，所以我们在针对方案设计时，一方面要参考成功的运作模式，另一方面又有依据工程特别设计更加适合的商业模式。设计商业模式首先要对顾客需求进展确认，并充分满足，同时，要依据自已的SWOT分析，确定自已的盈利模式和风险掌握措施，在商务谈判中，主要是以合同的形式，明确工程的商业边界和回避工程风险。顾客需求确实认包括搜寻工程信息在内，对顾客及顾客需求必需要有比较清楚的把握，这样不仅能顺当地取得工程，同时，能很好地进展商业模式的设计，满足顾客需求作为方案设计的前提，这工程工作必需在工程接触和洽谈的前期完成。该项工作包括但不限于工程建设的重要性、可行性，工程的由来，工程期望到达的效益，以及规模，总投资，建设方的实力等状况。这个阶段一般能取得工程立项批复或可行性争论报告的批复。盈利模式设计要作一个工程的目的就是为了赚取利润，对于该工程取得利润的方式有以下几种：工程利润大丰实业拥有工程设计、设备配套、工程安装及调试、房地产等业务，建设该工程，可以让整个产业链取得利润，从而取得该工程最大的收益。资金利息承受BT或BOT其它额外的利润〔包括其它业务收入、广告、物业治理、土地置换等〕。依据工程特点和公司拥有的优势资源，可以进展商业模式的设计，对于该工程，由于是公用设施，参考成功的运作阅历，可以优选BT模式。BT模式是比较成熟的商业模式，由一系列的商业合同进展确认，这些合同包括：工程建设合同，工程回购合同，质押和保证合同，设备选购合同，工程监理合同等，这些合同明确了工程运作的根本流程和保证工程运作的各种措施。商业边界确实定在合同谈判的重要内容之一就是对工程商业边界确实认，这种商业边界实际上就是商业条件，包括土地，设计要求，质量要求，进度要求，造价要求以及移交条件等，土地一般实行划拔的形式，但对于周边配套的商业地产，一般又是商业用地性质，所以周边商业地产可以依据当地规划和经济条件，可以配套进展周边商业地产的开发。该工程的设计可以托付有资质的设计单位设计，通过评审，并获得有权部门的批准。该项工作最好由公司参与设计，一方面可以优选公司产品，另一方面，可以有效掌握造价。质量除应满足一般工程建设的建设标准要求外，还会有特别的功能要求，这是比较重要的商业边界条件，否则会造成功能达不到，不能通过竣工验收，完不成移交。移交条件或者交付使用条件，要留意操作的可行性，确保工程顺当验收。经济分析首先应依据工程设计确定工程造价；确定资金需求量及融资方式确定工程利润目标以及实现方式进展经济测算和资金统筹风险识别本工程具有一般工程的系统风险和非系统风险，重点关注的风险有：工程获得风险工程获得需要前期投入，工程不能签约会造成前期投入损失，掌握该风险，需要在顾客需要确认阶段和商业模式设计阶段对工程快速进展决策，是连续还是放弃，严格意义上讲，没有做不成的工程，只有你做不了的工程，依据工程的特别，假设不能设计好自已的盈利的模式或依据我们能承受的盈利模式，无法让对方承受，且风险很大，这种工程尽早放弃。或者，工程本身竞争剧烈，我公司无法在竞争中胜出，也应趁早放弃。工期延误风险工期延误不仅造成工程造价会上升，且会造成违约，影响工程收益和合同的顺当履行。好的工程治理人员特别是工程经理格外重要。技术风险工程不能到达设计要求，实现应有的功能，影响竣工验收和交付使用，直接威逼工程回购进程，影响资金回收。合同中断风险因工期延误及因各种缘由造成建设中断等等缘由会造成合同履行过程中消灭严峻违约现象，会消灭合同中断风险，直接会导致工程的失败，因此，在BT合同中，应重视合同中止的条款，不要过于严峻，或者进展躲避。造价超出预算的风险、工程造价假照实行固定总价的方式进展承包，造价超出预算直接影响工程利润的实现，所以掌握工程造价应有比较具体的方法和措施。融资风险工程投资巨大，资金需求量也格外大，这样需要制定切实可行的融资方案，以躲避融资风险。资金回收风险工程竣工后，建设单位应进展回购，由于建设方不能准时回购，会消灭资金回收风险，为躲避该项风险，应对建设方的实力进展评估，并有精准的保证措施。无论以土地置换，还是局部土地置换，局部现金，都要依据自已融资力量和对方的支付力量进展确定，一般状况，土地置换更简洁，但对公司而言，保障更好，但资金压力比较大，且必需要有地产开发力量，假设对方能获得局部财政资金支持，可以部分资金回购，局部土地置换的方式，这局部在合同中可有多种方案。合作协议及与政府谈判的要点与政府谈判除前期意向性和初步洽谈外，重要的是形成BT合同，包括工程建设合同，工程回购及保证协议等，与政府谈判的要点包括但不限于：了解政府对该工程的规划和设想，工程目前的进展状况，负责部门及负责人，工期，以及拟实行什么样的形式完成该工程〔顾客需求确认的内容〕；政府的资金状况，是否将工程建设资金纳入到财政预算或通过哪一级部门批准，了解当地相关优待政策，包括土地政策和税收政策；洽谈有关回购方法的各种方法和保证，包括回购年限，资金利息，保证措施以及土地置换的可能性，躲避资金回收风险；工程造价确实认，是否会进展公开招投标确定工程造价，还是建设完成之后，进展工程决算，最终实行工程总价包死的做法，一方面，可以免除今后决算审计的麻烦，另一方面，可以直接将本公司的产品和工程费用编入造价，本公司内部产品的关联交易，在今后的决算审计中，会有麻烦。谈判以商业运作模式的框架性问题为主，具体边界条件确实认，应在合同谈判过程中逐一明确，这样能快速达成协议，有利于工程逐步推动；具体合同谈判过程中，应时刻关注有关工程风险的条款，留意加以躲避和掌握。.实施方案工程猎取和合同签订以公司的竞争优势资源和各种工程竞争的策略，并从竞争中胜出。依据工程商业模式和工程的盈利模式构架BT合同框架，并起草各种合同文本，经充分协商，最终签订合同。工程工程部或工程公司的设立构建搭协作理的工程治理班子是工程成功实施的关键。由于工程工程期限长，且涉及投融资，建议实行工程公司的形成进展操作，工程完毕后，工程公司注销。也可以实行工程部的形式，这样投资主体必需单一。工程工程部和工程公司的组织机构设置必需以满足工程实施的需要，必须科学合理。建立成立工程风险掌握部，对整个工程工作流程和合同进行治理。工程实施方的选择与确认在商业模式设计阶段就应当对工程实施的参与方进展打算，包括公司各关联公司的产品和效劳工程的安排，以及对各工程实施方的合同进展起草和确认。政府职能部门在工程实施过程中职责也应进展规划和掌握，事先规划之后，可以在合同中进展明确。工程设计选择有资质的设计单位进展设计，设计肯定要得到有权部门的批准，最好，公司能参与局部设计工作。工程设计之后，可以通过洽谈或招标的方式取得该工程，最好以工程固定总价的方式取得该工程，假设实行建成审计后确认总价的方式，应事先列明关联交易的金额。工程建设按工程工程打算及工程建设合同进展工程建设。工程竣工验收和交付使用工程建设完毕之后，马上申请工程竣工验收，并交付使用。5.掌握操作