二线城市房地产市场怎么走

春节线场回吗？价涨吗小春可续？策间有吗？1、二线城市整体出现复苏迹象春节之后，二线城新市场呈升温趋势。2月，0大中市二城品房成面同幅274%果虑节响用节可时段后一30大城中城市品成面迅回达57节后36同比幅持在53房下速快于2022四季，企度化度创三月高。图1：2022年1月-2023年2月30城二线城市商房成交面积及同比150.0100.05000000

4%成交面积（万平）同比（右轴）3成交面积（万平）同比（右轴）2%1%0%-0%-0%-0%-0%-0%22-0222-022-122-222-122-222-122-222-122-222-322-422-522-622-722-822-9样本二线城市包括：杭州、南京、青岛、苏州、南昌、厦门、大连、南宁。2023年开年二手房场续强劲本市二房场从022年季度541%的同恢到度26的比023年年场延强手房1交量比达72。节一周南、州青等多的手成量比都超了102本城成量比幅119%截至2月，州2月27日手宅成交5套，创近6个单高；苏州1月13日住宅成交62套创6个来单新南京1月13日二住案55创2023年来高都2月24日手单成交127套于周均交套数55。图2：2022年1月-2023年2月30城二线样本城二手房销售套数及比300300200200100100500

20%二手房销售套数（套）同比10二手房销售套数（套）同比10%5%0%-0%22-122-222-22-122-222-322-422-522-622-722-822-922-022-122-222-122-2Wind，样本二线城市包括：杭州、南京、青岛、苏州、南昌、厦门、大连、南宁。表1：部分二线城市春后一周二手房成交数比城市春节后一周二手房成交套数同比东莞347.%杭州171.%南宁155.%无锡112.%成都102.%南京102.%青岛53.1%苏州39.4%厦门35.7%Wind，价格止跌企稳家计局格数1二城市建品宅售格环比上降03转上涨0自202年8月以首止跌从住宅销均2月均价8325元平同34%分区看大分地区格涨长角珠三区1月价和同均涨环海中西部地价环有下，但比涨。图3：70个大中城市中线城市住宅价格指当同比（）70个大中城市二手住宅价格指数:二线城市:当月同比70个大中城市新建商品住宅价格指数二线城市:当月同比2.01.01.0500000-.0021-121-121-721-121-721-121-721-121-721-121-721-121-721-121-721-121-721-121-722-122-722-122-722-122-722-1Wind，图4：70个大中城市中线城市住宅价格指环（）250200150100050000-.50-.0021-21-121-721-121-721-121-721-121-721-121-721-121-721-121-721-121-721-121-722-122-722-122-722-122-722-1

70个大中城市二手住宅价格指数:二线城市:环比70个大中城市新建商品住宅价格指数二线城市:环比Wind，图5：2022年1月-2023年2月二线城市商品住销售均价及同销售均价（/平方米）同比（右轴）2销售均价（/平方米）同比（右轴）

2%2000 1%1000 1%1000 5%50.0 0%22-122-222-22-122-222-322-422-522-622-722-822-922-022-122-222-122-2资料来源：中指院，图6：2022年1月-2023年2月各地区二线城市品住宅销售均价（元/长三角 环渤海 中西部 珠三角000500000500000,000-10-200-10-20-30-40-50-60-70-80-90-00-10-20-10-2资料来源：中指院，以南京为例，楼市现明显的复苏态势。手房场速温，1交量为143去年期平2成量同更到9192月成交价比滑24，环下降125，达353.4元平主是由交易结变南节库存度显是江江板的刚改需得充释，低了品宅均。图7：2022年1月-2023年2月南京二手房销售数及同比9008007006005004003002001000

10%二手房销售套数(套)二手房销售套数(套)同比6%4%2%0%-0%-0%-0%22-0222-022-122-222-122-222-122-22-122-222-322-422-522-622-722-822-9图8：2022年1月-2023年2月南京商品住宅销均价销售均价（/平）4,004,003,003,002,002,001,001,0050022-122-2222-122-222-322-422-522-622-722-822-922-022-122-222-122-2资料来源：中指院，2、为什么节后出现小阳春？小阳春是否可持续？春节后之所以迅速现阳春主要是疫情积压求释放叠加一些扰动素具体一是积压需集中释放去下年着利降等求利政策释大购需以积但于情波求未去末充分释，数市疫高峰中在202年2，加随到的节节后的交蓄需好了多客是12前集储这波客集转为交二是学区房因素5后这因会退多春节后的交上今很多线在5月落户成多划分有密切关，多户前市，动交上。图9：2008年12月-2022年12月个人住房贷款利率金融机构人民币贷款加权平均利率:个人住房贷款（）.0.0.0.0.0.0.0.0.00-0-20-60-20-60-20-60-20-60-20-60-20-60-20-60-20-60-20-60-20-60-20-60-20-60-20-60-20-60-2Wind，但是小阳基础并不固一方情压求集释面释放会回到对稳阶且波冲需释以刚房主后月份预计改为成期会另一方面统持性苏角般二手房先动随传到新此的手新房度导畅不以往周以的手热新房的导所能够是期动、二是格动三换链条动二房场更强不像房限供给节影以场动一从市化二市场始价和期现在二手房市场交易的先行指标——景气指数（业主涨价/业主调价）上，二手房业主会据房增进调价集调会成致性期回信便向新房市场传；常见置链条是卖老破小新改善。预起来，格来置换条动来回信号会二传新但本复这个导条件欠。图10：“二手房-新房传导链条资料来源：今年需求向核心城全回归。201下年，为鼓房拿，方政府大心区地应力此应核区新供增户体开始向市心移。如，023年岛辖一批住用共计14总占积467万方其崂区2宗区3宗沧区3宗阳区2、海新区4。203苏首供中在大城；州一批集供大分地中在城。表2：2023年以来部分线城市供地区域分布城市供地区域和数量青岛崂山区2宗、市北区3宗、李沧区3宗、城阳区2宗、西海岸新区4宗苏州工业园区3宗、吴中区3宗高新区4宗、吴江区1宗杭州上城区1宗滨江区1宗山区2宗余杭区4宗临区2宗、钱塘区1宗、富阳区1、临安区1宗南京秦淮区1宗、建邺区3宗、雨花台区2宗、江宁区3宗、江北新区1宗、溧水区3宗西安浐灞生态区2宗、航天区1、长安区1宗、高陵2宗澎湃新闻，和讯网，财经网，凤凰网房产，中证网，3、政策方面，去年开始二线城市调控陆续放松，求逐步释放去年3月以来，郑州首的二线城市陆续行策放松。行政层面，出台策合政策限对品宅提限标据不完全统计至223年2月20日州州安近20个线市在限购区、限数量面进行调整金融层面，前已出台政策括：下调贷分降低付整房认标利方如武汉、厦门和沈阳等一些二线城市首套房贷利率都已突破底线。首付比例方面，2022年8月12日南调整业个住贷执行策有套房贷款结的买通房付低0。套认标准面武等个线城市前看量款税收层面前台策主包段换个税返还契补。阳南京杭等市已台购税方的惠。表3：2022年3月以来线城市政策放松政策类别具体措施政策放松城市行政层面优化限购区域调整购数量放低购房门和取消限购政策。优化限购区域：济南、青岛、成都、西安等调整限购数量：郑州、兰州、无锡、苏州等放低购房门槛：南京、沈阳、杭州、武汉等取消限购政策：哈尔滨、武汉经开区等。金融层面下调房贷利率部分市降低首付比例和整首套房认定标准。下调房贷利率：郑州、徐州、常州、无锡等降低首付比例：成都、石家庄、太原等；调整首套房认定标准：济南、烟台、贵阳、温州等。税收层面阶段性换房个税返还和契税补贴。阶段性换房个税返还：成都、常州、郑州等；契税补贴：南宁、常州、南京、南昌等。中房网，澎湃新闻，财联社，中国网地产，在诸多利好政策刺下二线城市二手房市呈较稳趋势。022年个度无锡手成套分为728套1018套1393套和1046套环分别为98482303%和340二房交量年长为南京5月0取二限购后二房成套数了显加68月份二手成套分为770套7653套和7064套环比别为27167%和770。表4：2022年部分二线市首套房贷利率执情况城市12.30后调整新利率低于底限p数南 宁LP-60bp-40bp石家庄LP-50bp-30bp太 原LP-50bp-30bp长 春LP-50bp-30bp福 州LP-50bp-30bp郑 州LP-50bp-30bp无 锡LP-50bp-30bp温 州LP-50bp-30bp厦 门LP-45bp-25bp天 津LP-40bp-20bp沈 阳LP-40bp-20bp大 连LP-40bp-20bp武 汉LP-40bp-20bp经纪人调研，4、需求端，未来二线城市存在进一步政策调整空间首套房认定标准仍调空间根我经研前8热二市的首房定准三情第一种情况只看量贷款房结即为首套，如武汉、南京、长春等；第二种情况看贷款记录和贷款余额，即认房贷，如杭州、厦门、重庆等；第三种情况分限购区和非限购区，如苏州限像杭州，认房又认存量贷款；非限购区像武汉，只看存量贷款。杭州等认房又认贷的二线城市未来政策有进一步放松的空间，可以更好满足一些改善住房需求。表5：热点二线城市首房认定标准认定标准分类城市认贷不认房武汉、南京、长春、郑州、合肥、沈阳、无锡、宁波认房认贷杭州、厦门、重庆、天津、成都、福州、长沙分限购区和非限购区苏州、青岛、济南经纪人调研，限购政策设置规则影响购房，以成都为例，“圈层限购”规则复杂。根据我经纪人调研从限购区来看只具高南内购资就以都市任意域购住。备二层房格可二层12区三层1区内购住具三购房可三层11内买房从购资格来看对购买数要要拟购所限区户或在拟房在购域续缴保12个以认买前后个社缴纳地。但三圈层购商品住房二手住的购房人应有本市籍或非本市籍但本市（就业明从购买套数来看单身成都能一套房三层限数以庭单最购买2房三层村自建、基不孩及上庭可现限购数础新买1套住房离时不满2任一购都查一个庭房套了就无法房老投子落户以房但会占子的子无购房资格同老人不买房；自有住用于保性赁住房出给新市、年人等体，5年不交易可次新买1住。成买套住宅必须成户三圈不限数预计来购房资格的可买区域稳定逐步优化，刚性房求将进一步得到满。表6：成都购房资格资格所在区域可购房区域高新南区高新南区、限购区域一、限购区域二限购区域一限购区域一、限购区域二限购区域二限购区域二备注：限购区域一指天府新区、高新西区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫都区；限购区域二指东部新区青白江区、新津区、简阳市、都江堰市、彭州市、邛崃市、崇州市、金堂县、大邑县、蒲江县经纪人调研，成都购房通小程序，总体来讲，未来的政策空间或包括：利率进一步下调，降首付、调整认房认贷标准的城市进一步扩围，进一步优化区域限购规则。当前，多数二线城市房贷利率点比武春郑等二线市破率我们预计余市率有调空。5、供给端，二线城市是保交楼重点区域，且供地减少，亟需盘活存量上一轮扩张周期中，二线城市是民营房企重点布局区域。对应到目前，二线城市是保交楼重点区据RC调数至22年2典城点监测的90项中处于工态项有16个，歇小围的项目有16，者占比近50。面工项目有62个占比。32典城停项及尚交总筑积32平未付套数4796停目所城能来线城占近8成停项目涉及数3291总建积332万。图11：截至2022年12月末32城重点监测的290项目间歇式、范围复工6部分复工30

继续停工43全面复工21CIC调研，地产研究公众，表732个重点城市中线城市2022年末已停工期交付问题项目情况（单位：万平方米套）城市问题项目个数尚未交付套数尚未交付面积武汉3669266727西安3545448626郑州3540601453昆明1930070316长沙2026354295南宁1423508254成都1819796227福州10437164天津1336121济南4925916重庆5893316无锡551265宁波7299041南京3268532青岛6242030合肥2132318长春286914苏州268210杭州118427CIC调研，地产研究公众号，2022年集中供地量整体减少，积极盘活存量形成有效供应仍是未来的重点。2022年全年二线城市共推出178宗土地，占021年全年推出土地宗数的618%022年年土地181占021全年交地数的71。相于221年222二线市土供宗有较幅的少02年二线市宅地成规划筑积2