北京市房屋质量缺陷损失评估规程及条文说明

北京市房屋质量缺陷损失评估规程目次1总则2术语3房屋质量缺陷鉴定与评定4房屋质量缺陷损失评估程序5房屋质量缺陷损失评估方法5.1成本法5.2资本化法5.3价差法5.4市场比较法6房屋质量缺陷损失评估方法的应用7房屋质量缺陷损失评估结果8房屋质量缺陷损失评估报告附录A房屋质量缺陷损失评估报告的规范格式（叙述式）附录B房屋质量缺陷损失评估报告的规范格式（表格式）1总则1.0.1为了维护房屋买卖当事人的合法权益，有效解决房屋质量缺陷引发的经济纠纷，规范房屋质量缺陷损失评估行为，统一评估程序和方法，使评估结果客观、公正、合理，制定本规程。1.0.2本规程适用于北京市行政区域内住宅类房屋质量缺陷损失的评估，但存在安全隐患的房屋除外。要1.0.3邪沉本规程依据《灵中华人民共和暑国建筑法》、啄《中华人民共松和国城市房地考产管理法》、廉《建设工程质天量管理条例》尾等法律、法规恰，国家建筑工顶程质量验收规诊范及《房地产磨估价规范》编虏制。纽1.0.4书煎房屋质量缺陷筒损失评估除应服执行本规程外伐，尚应符合国提家和北京市现预行有关强制性刚标准、规范的海规定。增1.0.5歪格其他类型的房牛屋质量缺陷损扣失评估，可参林照本规程执行肾。燕2汇麦术欠取弄语年2.0.1立留房屋质量妙在国家相应标蚀准或合同约定嚼中，滴对房屋的实体福、功能、环境傅等方面的要求墨。萝2.0.悠2初房屋质量缺陷券房屋的实体、自功能、环境等膝不蔬符合国家相应颠标准或合同约然定的要求。搁2.0.著3增劫房屋质量缺陷但认可仗房屋质量缺陷黎各方当事人对白房屋质量缺陷隔的部位、类型围、程度等达成宿共识，并签订央书面协议。爪2.0.充4既房屋质量缺陷财鉴定尤由具有法定资寒质的专业检测现、鉴定机构对地房屋质量缺陷覆的部位、类型籍、程度等给予练技术判断，并小出具书面专业袍意见。座2.0.粮5抽房屋质量缺陷装评定混由房地产估价屡机构对房屋质锅量缺陷的部位毁、类型、程度图等给予技术判估断，并出具书邀面专业意见。歇2.0.金6怕可修复的房屋掏质量缺陷贡可通过采取技姻术上可能、经障济上可行的施白工措施予以修害复的房屋质量刊缺陷。棋2.0.7勉兆不可修复的房币屋质量缺陷泳因技术上不可舟能或经济上不派可行，不能修骡复的房屋质量妖缺陷。宽2.0.必8摧房屋质量缺陷页损失氧房屋质量缺陷蓝所造成的房地堪产经济价值降撞低。级2.0.轿9滑房屋质量缺陷龄损失评估范房地产估价机旗构对房屋质量勇缺陷损失进行途分析、估算和岗判定，其结果咐作为确定房屋毒质量缺陷损失眼补偿金额的参按考依据。0成本法岂求取修复房屋棵质量缺陷所必筒需的各项费用弟之和作为房屋泥质量缺陷损失止的方法。1资本化法偷求取房屋质量港缺陷所引起的青未来收益损失展的现值作为房搞屋质量缺陷损肢失的方法。2价差法讯求取类似的无经质量缺陷房屋祸和有质量缺陷恐房屋市场价值滑之差作为房屋崖质量缺陷损失底的方法。3市场比较法耐与类似房屋质致量缺陷进行比夕较，对其损失稿补偿金额进行丙修正、调整来抖求取房屋质量欠缺陷损失的方巡法。拢3六录房屋质量缺陷左鉴定与评定伙3.0.1隔腔房屋质量缺陷信损失评估之前市，应当进行房业屋质量缺陷认材可或鉴定、评膨定。丹3.0.2贱绸进行房屋质量疯缺陷评定的，奸应当由房屋质谎量缺陷各方当眨事人共同委托秘。猪3.0.3挪许房屋质量缺陷促认可协议、鉴棵定报告、评定啊报告，应当包颤括下列内容：筐房屋质量缺陷闲的部位；拉房屋质量缺陷述的类型；玩3探汤房屋质量缺陷幅的程度；搬4嚷倒房屋质量缺陷绍的影响。茎3.0.4氧押房屋质量缺陷钟的类型如下：疲1点竖按照性质，分祖为房屋实体质迷量缺陷、房屋收功能质量缺陷院、房屋环境质无量缺陷。其中识，房屋环境质廊量缺陷又分为竿房屋室内环境龟质量缺陷和房静屋室外环境质密量缺陷。侮2份忧按照是否可修喷复，分为可修待复的房屋质量炮缺陷和不可修耳复的房屋质量怒缺陷。静3帝恶按照缺陷存在拖的时间，分为伏暂时性的房屋魄质量缺陷和永篮久性的房屋质反量缺陷。颗3.0.5夏车对于可修复的肝房屋质量缺陷肺，应当有科学减、合理、可行灌的修复方案。饮3.0.6亚逼房屋质量缺陷殖修复方案，可螺以采取下列三瓣种方式之一确瞒定：我1朵押房屋质量缺陷美各方当事人对戴房屋质量缺陷拦修复方案协商睬一致的，由房幻屋质量缺陷各晶方当事人共同强签订房屋质量赤缺陷修复方案部认可协议；筒2逆忧房屋质量缺陷牙当事人一方委赵托或者各方共赞同委托，由具换有相应资质的捞机构出具房屋补质量缺陷修复赖方案；侍3依泉房屋质量缺陷智各方当事人共脉同委托，由受热托进行房屋质驰量缺陷损失评膛估的房地产估缺价机构出具房防屋质量缺陷修兄复方案。玩4崭茅房屋质量缺陷揭损失评估程序麦4.0.1己桐进行房屋质量涛缺陷损失评估庭，应当按照下送列程序进行：脖1联处受理评估委托巧；及2询肺拟定评估作业拿方案；惜3愉谜搜集评估所需轰资料；处4江益实地查勘房屋厌质量缺陷状况普；符5映悼选定评估方法被进行测算；甩6愁喇确定评估结果奥；带7你鹊撰写评估报告箭；贸8距命审核评估报告锹；温9饥刃出具评估报告钱；仗10军莫评估资料归档还。滑4.0.2鞠该房地产估价机枕构受理房屋质谁量缺陷损失评恭估业务时，应须当与房屋质量王缺陷当事人签洗订房屋质量缺健陷损失评估委舌托合同践。刷4.0.3络休房地产估价机炼构接受房屋质扇量缺陷损失评狼估委托后，应解当指定至少一际名专职注册房困地产估价师负适责该项目，直宪至完成。神4.0.4召壳房屋质量缺陷两损失评估作业西方案应当包括侦下列内容：肤1绑叹拟采用的评估蒸技术路线和评旺估方法；龙2肯名拟调查搜集的读资料及其来源磁渠道；出3较库评估作业时间栋进度。薪评估作业方案暖的主要内容应郊当告知委托人待。凑4.0.5两膏评估人员应当请对房屋质量缺蔑陷进行实地查钻勘，做好实地嫩查勘记录，拍跌摄反映房屋质煮量缺陷状况的发影像资料。捐在房屋质量缺传陷认可协议或饮鉴定报告基础煌上进行损失评骄估的，应当对霞委托人提供的考认可协议或鉴耍定报告的内容忘进行实地核对棕，并在评估报单告中披露核对男的情况。衡4.0.6需荐房屋质量缺陷耕损失评估应当听选用成本法、戒资本化法、价柔差法、市场比宫较法中的一种朽或者多种进行桥测算。瘦4.0.7堆荣房屋质量缺陷煎损失评估报告杂应当由房地产财估价机构出具治，加盖房地产情估价机构公章矿，并有至少二训名专职注册房役地产估价师签体字。俘有相关工程技慧术人员提供技共术支持的，相哄关工程技术人答员应当在评估各报告上签字，忧并注明提供技蕉术支持的内容魄。汤5突答房屋质量缺陷监损失评估方法欠5.1闸谊成本法厦5.1.1刮怕成本法的公式啄为：日V谷=C烈1妈+C涝2腹+C晨3所+C领4忍-C捐5侧老名疯（光5.1.龟1筐）蚕式荒中宾贵V篮—拘—仙房屋质量缺陷帮损失评估值；响C残1红—么—帅拆除工程费用乔；搜C销2涨—扣—塑修缮工程费用兄；期C症3姥—冬—菊恢复工程费用露；锐C点4浑—消—尼直接经济损失抓；溉C砍5床—磨—弱被拆除物残值森。俱5.1.2漠作拆除、修缮、汁恢复工程费用给应当参照房屋社修缮工程预算遵定额，并通过缺广泛搜集评估扒时点的建筑工哈程市场价格水量平确定。混5.1.3中修拆除、修缮、确恢复工程费用袄包括直接费、剃间接费、利润蹲和税金等。暮直接费包括人刺工费、材料费拾、机械设备使常用费和措施费丧，间接费包括插规费和企业管覆理费。抵5.1.4想汪直接费应当参终照房屋修缮工锅程预算定额中很相关规则进行暑测算，间接费隶、利润和税金约以定额规定的牺基数按照合理倡的费率测算。饼5.1.5活鹰直接经济损失赔是指修复施工彩期间或修复后忽所造成的经济晨损失，包括：秒房屋使用人周押转安置费用；口房屋空置的收悄益损失；马房屋使用面积锹减少的损失；症房屋室内净高灿降低的损失；沃房屋采光面积杨减少的损失；贷房屋耐久性降梦低的损失；气邻近房屋损坏他的补偿；梅施工影响的补脖偿；控其他直接经济转损失。呆5.1.6绝筑被拆除物残值京应当根据评估殃时点的回收市排场价格合理确国定。最5.2耍掀资本化法锁5.2.1葛宇适用于净收益叉损失的资本化阅法公式为：秀（骗5.2.扫1忙）着式疤中肠传V列—州—控房屋质量缺陷秧损失评估值；仓△填A症i纠—质—救未来膨第灶i插年的净收益损裂失额；绸R印—描—箩折现率；抄m警—怎—怒净收益损失年坚限。暮5.2.2群菜适用于收益年遭限减少的资本处化法公式为：三（盗5.2.封2蛾）慕式标中腔灾V巩—纲—扁房屋质量缺陷创损失评估值；众A奸i划—题—迈未来可第竞i增年可获得的正集常市场净收益产；胶R挤—瑞—任折现率；外n释—肃—订无质量缺陷房伙屋剩余使用年益限；纠m部—体—包有质量缺陷房委屋剩余使用年碍限。帽5.2.3盖鸡净收益损失额轻包括：凭1招劲租金等收入减角少所造成的净朋收益损失额；望2董不能源消耗等运捐营费用增加所今造成的净收益娱损失额。蛇5.3笛搭价差法宣5.3.1姻简价差法的公式况为：露V=V黄1敏-V程2氏易士睬（功5.3.团1漠）窃式微中椅剂V郑—料—陷房屋质量缺陷瞎损失评估值；反V京1咬—母—餐类似的无质量利缺陷房屋的市刑场价值；统V蛋2燃—饰—润类似的有质量务缺陷房屋的市咏场价值。蝴5.3.2泰况类似的无质量槽缺陷房屋和有龟质量缺陷房屋奖的市场价值，庸按照《房地产逐估价规范》中泻的市场比较法管评估求取。右5.4损明市场比较法坦5.4.1贩白市场比较法的头公式为：垃V迁＝蔬P×F嚼1蝴×F虹2校×F尤3箩灿奏（雨5.4.昏1箩）余式宰中智医V梁—狗—吴房屋质量缺陷唱损失评估值；弓P萄—遍—殊可比实例补偿倾金额；板盗F岔1察—者—墙补偿情况修正续系数；耗炭F剖2朽—宝—破补偿日期修正轻系数；饿注F其3瞒—玩—手缺陷状况修正帆系数。殊5.4.2顾悼采用市场比较搁法评估时，宽应烫当盈选取三个摇或三个明以上捷类似房屋质量茂缺陷的烧可比实例。母5.4.3蓝惩进行扯补偿够情况修正，应卫当将可比实例传补偿金额修正难为正常补偿金含额嘉。资5.4.4莲奶进行采补偿闲日期修正，应怨当资将可比实例在陈补偿严日期的急补偿金额旷调整为窑在评估它时点的身补偿金额童。唇5.4.5圣却进行诉缺陷状况键修正，应冒当初将可比实例哲房屋质量缺陷仓状况下洽的被补偿金额街调整为锐被评估房屋质描量缺陷状况下交的学补偿金额株。战5.4.6练当不同纹可比实例修正闪后的补偿金额吧的简单算术平衬均值为市场比盾较法的评估结洪果联。伟6总纷房屋质量缺陷叮损失评估方法讯的应用邪6.0.1中奉评估可修复的绍房屋质量缺陷哀损失，应当以匆成本法为主。框6.0.2钻营成本法中的拆郊除、修缮、恢学复工程费用除山参照相关工程轰预算定额进行升测算外，也可横首先确定各项齐工程内容的综引合单价水平，猫然后根据各项价工程内容的工即程量进行测算风。柔6.0.3肯迫房屋使用人周洲转安置费用，零按照安置对象驴每天所需安置范费用与安置天壳数的乘积进行东测算。领安置对象每天草所需安置费用甲，应当在详细摘调查评估对象楼所处区域生活图服务消费水平迫的基础上，并邪参照市场上同今类情况的安置望费用水平确定荡。职安置天数根据雨修复方案的合杜理工期确定。威6.0.4只宁房屋空置的收岩益损失，宜采锹用资本化法进访行测算。舟6.0.5干市房屋使用面积证减少、室内净井高降低、采光逝面积减少、耐颗久性降低的损倾失，宜采用资教本化法、价差梢法进行测算。激6.0.6宰稀邻近房屋损坏在的补偿，应根拖据具体情况，冻选用成本法、唉资本化法、价鞋差法、市场比陷较法进行测算啊。邪6.0.7染廊施工影响的补叔偿，根据有关键规定的标准或吴参照市场上类规似影响的补偿俊水平进行测算吐。场评估不可修复寺的房屋质量缺博陷损失，可根楼据评估对象实腥际状况分别选良用资本化法、细价差法、市场食比较法进行测胁算。嫂6.0.9暮截评估不可修复维、出租房屋的左质量缺陷损失国，宜选用资本珠化法。兰挺眉紫评估不可修复暖、自用房屋的泼质量缺陷损失率，宜选用价差间法或市场比较勾法。侨7物论房屋质量缺陷规损失评估结果危7.0.1宴积采用一种评估僵方法进行房屋婶质量缺陷损失沟评估的，其评声估结果为最终气评估结果。原7.0.2受墙采用两种或两忍种以上评估方呀法进行房屋质口量缺陷损失评好估的，不同方胞法评估结果的剪简单算术平均巴数为最终评估所结果。讲7.0.3糟踢一个房屋质量紧缺陷损失评估返项目中包含多圾项房屋质量缺壤陷并分项进行扒评估的，各项尊评估结果之和庙为最终评估结炒果。液8郑屑房屋质量缺陷损损失评估报告灵8.0.1蛛玩房屋质量缺陷扔损失评估报告事，应当包括下叹列部分：1封面；2目录；陵3能针致委托人函；陶4塞嚷房地产估价师声声明；访5灰妖评估的假设和棚限制条件；糖6颜晃评估结果报告辣；高7究乒评估技术报告违；8附件。歼8.0.2辟裳房屋质量缺陷药损失评估报告礼有叙述式和表世格式两种格式贱。评估报告除宅单一房屋实体并质量缺陷损失野评估可采用表尸格式外，应当梯采用叙述式。乓8.0.3停吗房屋质量缺陷灾损失评估报告株应当记载下列柴事项：顾1抗魔评估项目名称谢；嚷2搏涛委托人名称或筒姓名和住所；蛾3越奏房地产估价机丙构名称和住所资；汇4球散房屋质量缺陷并状况；选5垦判评估目的；膊6盖咳评估时点；闸7酬抢房屋质量缺陷喇损失定义；非8紧满评估原则；但9焦劲评估依据；兰10学证评估技术路线武、方法和测算勾过程；论11苗订评估结果及其妈确定的理由；陵12嚷粥评估作业期；厚13得仍评估报告应用勒的有效期；亿14品酿评估人员；汇15娘严房地产估价师晌声明；横16佩孟评估的假设和节限制条件；敲17韵宏附件，应当包件括反映房屋质种量缺陷状况的田影像资料，房干屋质量缺陷认身可协议或鉴定响报告、评定报督告，修复方案馋，评估机构资盆质证明和注册倒房地产估价师堪资格证明、提完供技术支持的闸相关工程技术踢人员的资格证吩明等。译8.0.4龄描房地产估价师贯声明应当包括理下列内容，并番有至少两名专炮职注册房地产圾估价师签名：脱1翼块评估报告中房抚地产估价师陈征述的事实，是巨真实的和准确赤的。蚂2浮澡评估报告中的填分析、意见和扮结论，是房地问产估价师自己斗公正的专业分杏析、意见和结怒论，但受到评敞估报告中已说的明的假设和限锄制条件的限制别。亲3捏朽房地产估价师隙与评估对象没改有（或有已载邪明的）利害关扶系，也与有关受当事人没有（甘或有已载明的训）个人利害关僚系或偏见。掘4曾卵房地产估价师条是依照《房地体产估价规范》害和《北京市房按屋质量缺陷损胃失评估规程》券进行分析测算鸦，形成意见和建结论，撰售写评估报告。忽5五胡房地产估价师痛已（或没有）唉对评估对象进轰行了实地查勘甘，并应当列出爽对评估对象进丧行了实地查勘俭的房地产估价棍师的姓名。厉6摊更没有人对评估扩报告提供了重锤要专业帮助（著若有例外，应兄当说明提供重于要专业帮助者瓣的姓名、专业僵资格及其所提讯供重要专业帮供助的内容）。啄7涂塔其他需要声明而的事项。建附印录纪A舍船房屋质量缺陷设损失评估报告搜的规范格式（叙述式）1、封面睛标题：房屋质筹量缺陷损失评弟估报告俗评估项目名称村：说明本评估政项目的全称梢委托人：说明正本评估项目的混委托单位全称姜或个人全名穷评估机构：说印明房地产估价友机构的全称负评估人员：说悔明参加本评估茫项目的房地产饺估价师姓名腐评估作业日期约：说明本次评妹估的起止年月貌日，即正式接茫受评估委托的距年月日至完成饲评估报告的年格月日。减评估报告编号桨：说明本评估温报告在本估价凉机构内的编号定。2、目录污3拳、致委托人函著标题：致委托系人函既内容：致函对染象（为委托人担的全称）、房农屋质量缺陷状呢况、评估目的恳、评估时点、宁评估依据、评往估结果、评估暂报告应用有效怎期、致函落款晓（为评估机构斧的全称，并加栋盖其公章、法畜定代表人签章过）、致函日期民（为致函的年绣月日）。胁4筑、房地产估价喇师声明易标题：房地产懂估价师声明被我们郑重声明查：氏（杯1尼）评估报告中菊房地产估价师幕陈述的事实，堡是真实的和准脉确的。月（夹2僵）评估报告中训的分析、意见夕和结论，是房朴地产估价师自剃己公正的专业炸分析、意见和刺结论，但受到惰评估报告中已唉说明的假设和御限制条件的限谦制。偏（傻3侧）房地产估价缘师与评估对象问没有（或有已冬载明的）利害弯关系，也与有甚关当事人没有忆（或有已载明你的）个人利害包关系或偏见。肆（佣4取）房地产估价药师是依照《房径地产估价规范缠》和《北京市阁房屋质量缺陷唐损失评估规程页》进行分析测砍算，形成意见浴和结论，撰写抽评估报告。注（抛5上）房地产估价辛师已（或没有喂）对评估对象谁进行了实地查习勘。（列出对小评估对象进行膨了实地查勘的味房地产估价师蛋的姓名）。掘（度6稠）没有人对评腐估报告提供了竖重要专业帮助如（若有例外，网应当说明提供丸重要专业帮助冰者的姓名、专泥业资格及其所维提供重要专业邮帮助的内容）顽。卸（缸7庙）其他需要声未明的事项。波参加本次评估割的房地产估价偷师：姓名、房授地产估价师注档册证号、签名好。恒5乎、评估的假设译和限制条件闭标题：评估的伪假设和限制条他件忌说明本次评估物的假设前提，馆未经调查确认奴或无法调查确嗓认的资料数据躲，评估中未考满虑的因素和一旷些特殊处理及饥其可能的影响笨，本评估报告钱使用的限制条损件。酸6辉、评估结果报臣告萌（洲1屈）委托人（说申明本评估项目纺的委托单位的齐全称、法定代徐表人翠和住所，个人忧委托的为个人愧的姓名和住所暗）慈（也2糠）评估机构（需说明房地产估离价机构的全称规、法定代表人砍或执行合伙人溉、住所、资质象等级）货（乘3胜）房屋质量缺会陷状况（包括挺房屋质量缺陷诚的部位、类型兆、程度和影响幸等）种（分4配）评估目的（命说明本次评估抄的目的和应用览方向）寸（觉5回）评估时点（吵说明评估结果秃所对应的年月弦日）珠（宏6送）房屋质量缺佣陷损失定义捕（对7期）评估依据（嫂说明本次评估建依据的国家和野地方的法律、逐法规，房屋质数量缺陷认可协加议或鉴定报告玩、评定报告，某修复方案，委白托人提供的有喊关资料，房地学产估价机构和勾房地产估价师爷掌握和搜集的怒有关资料）掩（市8舌）评估原则（远说明本次评估秤遵循的评估原熔则）席（门9甚）评估方法（喜说明本次评估忽的思路和采用以的方法以及这仁些评估方法的码定义）滋（偶1溜0肉）评估结果（畏说明本次评估扔的最终结果，趋并附大写金额征。若用外币表莫示，应当说明异评估时点中国枯人民银行公布嚷的人民币市场像汇率中间价，填并注明所折合蜂的人民币价格喘）捧（辅1竟1凭）评估人员（唱列出所有参加拜本次评估的人胡员的姓名、估沸价资格或职称田，并由本人签慕名）和提供技拉术支持的相关春工程技术人员承（姓名、资格依证书名称及编郑号、签名）稿（捕1阔2紫）评估作业期作（说明本次评务估的起止年月感日）报（顶1挺3炮）评估报告应途用的有效期（叨说明本评估报挡告应用的有效李期，可表达为明到某个年月日例止，也可表达宴为一定年限，葛如一年）耽（扎1饲4骤）有关说明晶7傻、评估技术报纵告胖标题：房屋质绍量缺陷损失评赵估技术报告记（解1依）房屋质量缺买陷状况分析（生包括对房屋质继量缺陷的位、谣类型、程度和释影响等的分析婆）政北京市房屋质希量缺陷损失评腾估规程目次1总则2术语懂3玉斑房屋质量缺陷晓鉴定与评定善4抱凉房屋质量缺陷域损失评估程序狱5六余房屋质量缺陷稿损失评估方法窝5.1沙崖成本法福5.2横帝资本化法前5.3芒切价差法陡5.4慕含市场比较法吩6辞果房屋质量缺陷架损失评估方法蚀的应用墨7组茄房屋质量缺陷症损失评估结果将8伶最房屋质量缺陷屋损失评估报告博附咽录退A贼母房屋质量缺陷舌损失评估报告寿的规范格式（卖叙述式）墓附纪录凳B搬帜房屋质量缺陷幅损失评估报告潮的规范格式（英表格式）南1怨缘总茂蔑毕则亿1.0.1嗓票为了维护房屋铁买卖当事人的小合法权益，有莫效解决房屋质秒量缺陷引发的任经济纠纷，规姥范房屋质量缺躬陷损失评估行辣为，统一评估拘程序和方法，耽使评估结果客政观、公正、合沙理，制定本规地程。庙1.0.2姿娃本规程适用于速北京市行政区闭域内住宅类房森屋质量缺陷损绍失的评估，但停存在安全隐患嗽的房屋除外。团1.0.3说报本规程依据《不中华人民共和绢国建筑法》、雹《中华人民共电和国城市房地躲产管理法》、土《建设工程质波量管理条例》砌等法律、法规高，国家建筑工傍程质量验收规捆范及《房地产朽估价规范》编梢制。警1.0.4西糕房屋质量缺陷胜损失评估除应柜执行本规程外缎，尚应符合国棍家和北京市现纲行有关强制性锐标准、规范的葱规定。颗1.0.5痕津其他类型的房角屋质量缺陷损馅失评估，可参宜照本规程执行造。类2章欠术锁胸闯语寸2.0.1兆历房屋质量鼠在国家相应标竿准或合同约定意中，范对房屋的实体个、功能、环境债等方面的要求您。葵2.0.炕2准房屋质量缺陷烈房屋的实体、倍功能、环境等忠不说符合国家相应族标准或合同约县定的要求。角2.0.颤3塌剖房屋质量缺陷探认可添房屋质量缺陷桌各方当事人对属房屋质量缺陷屠的部位、类型夸、程度等达成扁共识，并签订笋书面协议。辛2.0.冶4仍房屋质量缺陷匆鉴定洁由具有法定资圣质的专业检测鸟、鉴定机构对蛙房屋质量缺陷薪的部位、类型解、程度等给予借技术判断，并强出具书面专业笑意见。矩2.0.蛋5输房屋质量缺陷用评定签由房地产估价氏机构对房屋质查量缺陷的部位灯、类型、程度肚等给予技术判席断，并出具书关面专业意见。头2.0.凑6各可修复的房屋色质量缺陷早可通过采取技滤术上可能、经风济上可行的施恐工措施予以修暗复的房屋质量丙缺陷。躺2.0.7侮咏不可修复的房恼屋质量缺陷射因技术上不可猜能或经济上不淹可行，不能修匙复的房屋质量托缺陷。耐2.0.望8突房屋质量缺陷躲损失拳房屋质量缺陷硬所造成的房地深产经济价值降庆低。怠2.0.招9远房屋质量缺陷捉损失评估句房地产估价机循构对房屋质量贸缺陷损失进行召分析、估算和赴判定，其结果穴作为确定房屋郊质量缺陷损失攀补偿金额的参唐考依据。0成本法脉求取修复房屋贺质量缺陷所必肢需的各项费用赤之和作为房屋勿质量缺陷损失护的方法。1资本化法相求取房屋质量首缺陷所引起的瘦未来收益损失书的现值作为房总屋质量缺陷损何失的方法。2价差法昂求取类似的无姥质量缺陷房屋患和有质量缺陷封房屋市场价值卖之差作为房屋伤质量缺陷损失游的方法。3市场比较法知与类似房屋质滥量缺陷进行比速较，对其损失捆补偿金额进行裕修正、调整来丈求取房屋质量严缺陷损失的方灿法。翅3掩勤房屋质量缺陷市鉴定与评定射3.0.1归帝房屋质量缺陷种损失评估之前袖，应当进行房类屋质量缺陷认碧可或鉴定、评杆定。链3.0.2饥蛛进行房屋质量系缺陷评定的，狮应当由房屋质母量缺陷各方当炸事人共同委托励。洋3.0.3舌绘房屋质量缺陷毫认可协议、鉴谁定报告、评定斗报告，应当包湿括下列内容：扮房屋质量缺陷雷的部位；羞房屋质量缺陷形的类型；乓3师烫房屋质量缺陷遗的程度；诉4厕斧房屋质量缺陷展的影响。缘3.0.4便纲房屋质量缺陷垦的类型如下：字1凶派按照性质，分用为房屋实体质钟量缺陷、房屋搅功能质量缺陷素、房屋环境质竿量缺陷。其中出，房屋环境质屠量缺陷又分为寺房屋室内环境膏质量缺陷和房脑屋室外环境质歌量缺陷。蛾2弟挪按照是否可修悦复，分为可修版复的房屋质量北缺陷和不可修尤复的房屋质量蕉缺陷。盾3遮朴按照缺陷存在按的时间，分为供暂时性的房屋印质量缺陷和永摩久性的房屋质这量缺陷。胸3.0.5市惨对于可修复的纪房屋质量缺陷枪，应当有科学段、合理、可行险的修复方案。纹3.0.6睡部房屋质量缺陷斜修复方案，可弹以采取下列三辜种方式之一确日定：长1珠公房屋质量缺陷涝各方当事人对色房屋质量缺陷坟修复方案协商青一致的，由房驻屋质量缺陷各骂方当事人共同尼签订房屋质量铅缺陷修复方案绝认可协议；晓2精肚房屋质量缺陷恋当事人一方委制托或者各方共扇同委托，由具贫有相应资质的扎机构出具房屋毅质量缺陷修复肯方案；上3旅欲房屋质量缺陷滩各方当事人共殊同委托，由受仇托进行房屋质闸量缺陷损失评嫂估的房地产估垮价机构出具房裕屋质量缺陷修阵复方案。伶4钥炎房屋质量缺陷额损失评估程序屡4.0.1迫间进行房屋质量倚缺陷损失评估梳，应当按照下毅列程序进行：惯1崇凉受理评估委托忧；白2夜个拟定评估作业请方案；迫3晕川搜集评估所需畅资料；核4仆岔实地查勘房屋泼质量缺陷状况躺；惭5桂亦选定评估方法模进行测算；爸6止蜡确定评估结果拘；爽7圾津撰写评估报告绞；垒8繁已审核评估报告剧；猪9妈缝出具评估报告逮；阴10切旋评估资料归档句。穴4.0.2常永房地产估价机算构受理房屋质蹦量缺陷损失评卡估业务时，应赴当与房屋质量套缺陷当事人签浅订房屋质量缺浆陷损失评估委物托合同稀。接4.0.3变免房地产估价机眨构接受房屋质饥量缺陷损失评秆估委托后，应绣当指定至少一偶名专职注册房毅地产估价师负印责该项目，直喷至完成。扔4.0.4很形房屋质量缺陷街损失评估作业秘方案应当包括翻下列内容：念1吓庆拟采用的评估拜技术路线和评驴估方法；雅2胸沟拟调查搜集的踢资料及其来源演渠道；搅3厌歪评估作业时间扣进度。琴评估作业方案键的主要内容应环当告知委托人络。堆4.0.5诚鼻评估人员应当给对房屋质量缺症陷进行实地查象勘，做好实地凤查勘记录，拍哈摄反映房屋质谱量缺陷状况的宽影像资料。乓在房屋质量缺沸陷认可协议或稿鉴定报告基础姜上进行损失评倦估的，应当对秧委托人提供的锹认可协议或鉴捉定报告的内容李进行实地核对握，并在评估报悲告中披露核对剖的情况。理4.0.6扫倍房屋质量缺陷划损失评估应当凡选用成本法、辩资本化法、价莲差法、市场比月较法中的一种细或者多种进行及测算。角4.0.7帝查房屋质量缺陷桃损失评估报告室应当由房地产维估价机构出具伶，加盖房地产样估价机构公章耕，并有至少二垦名专职注册房订地产估价师签麻字。雄有相关工程技察术人员提供技任术支持的，相戒关工程技术人腰员应当在评估像报告上签字，卫并注明提供技愉术支持的内容料。馒5追肾房屋质量缺陷蜻损失评估方法吸5.1寸乌成本法喊5.1.1确昼成本法的公式悄为：仔V绞=C坛1惠+C着2准+C瞒3货+C鞠4蓄-C虎5杰川接悠（巴5.1.僻1垒）今式匙中稀腥V米—要—敲房屋质量缺陷考损失评估值；中C稠1秩—兵—洽拆除工程费用恋；即C落2掀—笨—彩修缮工程费用剥；锁C申3毯—睛—锤恢复工程费用羽；掌C返4许—碰—刻直接经济损失神；侦C松5蒜—始—蚕被拆除物残值根。闷5.1.2刺饥拆除、修缮、吨恢复工程费用令应当参照房屋黑修缮工程预算货定额，并通过离广泛搜集评估弓时点的建筑工吵程市场价格水石平确定。旱5.1.3腥伴拆除、修缮、驶恢复工程费用闪包括直接费、云间接费、利润截和税金等。衣直接费包括人阿工费、材料费近、机械设备使央用费和措施费汁，间接费包括酒规费和企业管以理费。洪5.1.4牺事直接费应当参服照房屋修缮工筒程预算定额中钳相关规则进行拔测算，间接费厅、利润和税金耐以定额规定的妥基数按照合理挡的费率测算。悬5.1.5游移直接经济损失扒是指修复施工叙期间或修复后绞所造成的经济判损失，包括：对房屋使用人周约转安置费用；全房屋空置的收踢益损失；呢房屋使用面积自减少的损失；预房屋室内净高拘降低的损失；遇房屋采光面积汤减少的损失；肠房屋耐久性降培低的损失；戴邻近房屋损坏糠的补偿；树施工影响的补铜偿；洋其他直接经济竭损失。掀5.1.6阀竖被拆除物残值鹿应当根据评估棵时点的回收市抛场价格合理确脏定。辩5.2滚秒资本化法含5.2.1漂警适用于净收益章损失的资本化拨法公式为：把（汤5.2.以1径）晨式也中诞竞V睁—汇—头房屋质量缺陷饭损失评估值；蜡△笋A央i浇—埋—兰未来捉第诵i倦年的净收益损本失额；炭R终—益—省折现率；荒m斩—奔—要净收益损失年弱限。赚5.2.2特工适用于收益年惜限减少的资本赔化法公式为：细（悦5.2.更2姜）睬式秩中御茫V现—贞—哀房屋质量缺陷迷损失评估值；宫A夏i柳—海—塌未来研第伪i报年可获得的正油常市场净收益尚；畜R织—紫—敞折现率；去n影—走—潜无质量缺陷房证屋剩余使用年咐限；包m蔽—雷—公有质量缺陷房舱屋剩余使用年夕限。舌5.2.3棒务净收益损失额绑包括：让1喂睛租金等收入减秩少所造成的净寻收益损失额；到2煎刺能源消耗等运没营费用增加所巩造成的净收益漂损失额。擦5.3茄则价差法辞5.3.1霸雷价差法的公式括为：呜V=V易1咐-V猎2蒙袄感否（轮5.3.登1传）裳式交中顷帮V绣—娃—评房屋质量缺陷岸损失评估值；孔V盟1捧—创—居类似的无质量浓缺陷房屋的市狼场价值；主V从2孟—末—牢类似的有质量蒙缺陷房屋的市偷场价值。挨5.3.2欣蜜类似的无质量拌缺陷房屋和有惜质量缺陷房屋踩的市场价值，锄按照《房地产瘦估价规范》中缩的市场比较法能评估求取。糕5.4牛塔市场比较法煌5.4.1映遇市场比较法的晕公式为：初V挂＝露P×F蛮1锁×F贩2谊×F绣3康妻物（撤5.4.皂1座）狗式胶中渔牺V候—伶—约房屋质量缺陷瘦损失评估值；粥P优—菜—顿可比实例补偿组金额；享肢F蜘1柳—新—竞补偿情况修正法系数；利违F其2痒—冬—伤补偿日期修正始系数；忘察F蜜3俘—骡—破缺陷状况修正达系数。汤5.4.2绣肾采用市场比较渴法评估时，园应坐当猛选取三个污或三个懒以上您类似房屋质量湿缺陷的湿可比实例。搁5.4.3碌仅进行透补偿塞情况修正，应顷当将可比实例尝补偿金额修正犬为正常补偿金犹额遥。名5.4.4鹅捆进行耕补偿孝日期修正，应惊当用将可比实例在钥补偿喂日期的秋补偿金额缸调整为郑在评估完时点的总补偿金额讨。煤5.4.5招虑进行致缺陷状况扛修正，应讯当擦将可比实例拖房屋质量缺陷贞状况下计的婆补偿金额拨调整为并被评估房屋质芒量缺陷状况下涨的商补偿金额贵。欧5.4.6挑揉不同旱可比实例修正惑后的补偿金额菜的简单算术平许均值为市场比脸较法的评估结允果宝。雪6幸慰房屋质量缺陷鼻损失评估方法兵的应用歌6.0.1镇舟评估可修复的睛房屋质量缺陷诊损失，应当以孝成本法为主。狠6.0.2因顶成本法中的拆弦除、修缮、恢促复工程费用除酱参照相关工程域预算定额进行贫测算外，也可叙首先确定各项甲工程内容的综屿合单价水平，盼然后根据各项呼工程内容的工挑程量进行测算掀。缸6.0.3壁粘房屋使用人周贤转安置费用，宝按照安置对象飘每天所需安置惑费用与安置天缴数的乘积进行田测算。减安置对象每天燃所需安置费用乖，应当在详细线调查评估对象欲所处区域生活腔服务消费水平腾的基础上，并判参照市场上同蹲类情况的安置旬费用水平确定机。售安置天数根据知修复方案的合借理工期确定。荣6.0.4斑昏房屋空置的收章益损失，宜采野用资本化法进突行测算。客6.0.5贡叼房屋使用面积环减少、室内净夺高降低、采光兴面积减少、耐亦久性降低的损烤失，宜采用资盾本化法、价差绩法进行测算。鹊6.0.6科坊邻近房屋损坏叨的补偿，应根邀据具体情况，码选用成本法、睡资本化法、价厘差法、市场比撕较法进行测算耗。里6.0.7伴符施工影响的补数偿，根据有关宜规定的标准或枣参照市场上类计似影响的补偿扔水平进行测算杀。牌评估不可修复类的房屋质量缺拿陷损失，可根猎据评估对象实炮际状况分别选赞用资本化法、艘价差法、市场捧比较法进行测呀算。诚6.0.9然走评估不可修复唐、出租房屋的勉质量缺陷损失谜，宜选用资本印化法。嫁煎饼倡评估不可修复蚕、自用房屋的迫质量缺陷损失便，宜选用价差丢法或市场比较确法。妨7挥菊房屋质量缺陷汪损失评估结果鸭7.0.1酬燕采用一种评估裕方法进行房屋丹质量缺陷损失该评估的，其评灾估结果为最终绵评估结果。摆7.0.2总斩采用两种或两粘种以上评估方耳法进行房屋质肚量缺陷损失评带估的，不同方袋法评估结果的尘简单算术平均辣数为最终评估额结果。世7.0.3扔向一个房屋质量爱缺陷损失评估继项目中包含多催项房屋质量缺坟陷并分项进行兽评估的，各项脂评估结果之和舞为最终评估结杆果。坟8刘午房屋质量缺陷里损失评估报告园8.0.1遗柱房屋质量缺陷枝损失评估报告赌，应当包括下为列部分：1封面；2目录；惩3焦箱致委托人函；圣4家旺房地产估价师坑声明；绑5传胁评估的假设和到限制条件；命6折慨评估结果报告隆；自7妇除评估技术报告存；8附件。浅8.0.2拘贡房屋质量缺陷苏损失评估报告恼有叙述式和表宁格式两种格式萌。评估报告除滥单一房屋实体浊质量缺陷损失袭评估可采用表码格式外，应当伙采用叙述式。鹅8.0.3让肚房屋质量缺陷氧损失评估报告猫应当记载下列腥事项：绞1芹碰评估项目名称亲；狱2境葬委托人名称或亩姓名和住所；颗3割篇房地产估价机奸构名称和住所骨；高4评页房屋质量缺陷呜状况；汪5低滨评估目的；员6洒裳评估时点；击7百简房屋质量缺陷吉损失定义；区8谅寄评估原则；岛9撤芦评估依据；蚊10漂茎评估技术路线屯、方法和测算垃过程；服11倍蜘评估结果及其打确定的理由；挨12嫌纤评估作业期；肚13厉初评估报告应用狗的有效期；略14用致评估人员；燥15遥释房地产估价师乞声明；早16绣写评估的假设和倾限制条件；矿17披浊附件，应当包袜括反映房屋质丧量缺陷状况的溉影像资料，房少屋质量缺陷认易可协议或鉴定喘报告、评定报均告，修复方案柴，评估机构资泰质证明和注册尸房地产估价师燕资格证明、提柳供技术支持的裙相关工程技术延人员的资格证圈明等。施8.0.4辣石房地产估价师咱声明应当包括翻下列内容，并愉有至少两名专科职注册房地产客估价师签名：锻1曾第评估报告中房币地产估价师陈春述的事实，是荡真实的和准确漏的。予2否临评估报告中的鼓分析、意见和袭结论，是房地痛产估价师自己统公正的专业分漆析、意见和结淡论，但受到评神估报告中已说咸明的假设和限技制条件的限制蜻。继3偷努房地产估价师并与评估对象没耕有（或有已载迎明的）利害关宰系，也与有关易当事人没有（乒或有已载明的谊）个人利害关鄙系或偏见。芝4暮永房地产估价师首是依照《房地叼产估价规范》冰和《北京市房伤屋质量缺陷损辽失评估规程》卡进行分析测算挪，形成意见和姜结论，撰写评喜估报告。愚5游广房地产估价师邪已（或没有）邪对评估对象进祥行了实地查勘澡，并应当列出沾对评估对象进真行了实地查勘蹈的房地产估价级师的姓名。惹6椅香没有人对评估笋报告提供了重粒要专业帮助（谷若有例外，应赴当说明提供重所要专业帮助者帅的姓名、专业识资格及其所提岔供重要专业帮涛助的内容）。笛7钞卸其他需要声明坑的事项。宪附嘱录飘A圈贪房屋质量缺陷绢损失评估报告恰的规范格式（叙述式）1、封面甲标题：房屋质侍量缺陷损失评震估报告度评估项目名称桂：说明本评估零项目的全称旗委托人：说明袖本评估项目的荷委托单位全称会或个人全名锈评估机构：说跑明房地产估价浩机构的全称畜评估人员：说景明参加本评估由项目的房地产牌估价师姓名酸评估作业日期鸣：说明本次评运估的起止年月居日，即正式接席受评估委托的即年月日至完成季评估报告的年但月日。胸评估报告编号厘：说明本评估晌报告在本估价飘机构内的编号重。2、目录嗽3扩、致委托人函够标题：致委托菠人函断内容：致函对错象（为委托人枯的全称）、房滥屋质量缺陷状描况、评估目的菌、评估时点、振评估依据、评裤估结果、评估纠报告应用有效摔期、致函落款挪（为评估机构壳的全称，并加培盖其公章、法损定代表人签章尿）、致函日期距（为致函的年厕月日）。悦4真、房地产估价荒师声明剃标题：房地产嫁估价师声明停我们郑重声明价：稀（水1纠）评估报告中盏房地产估价师蚕陈述的事实，失是真实的和准槽确的。物（妙2船）评估报告中肆的分析、意见吊和结论，是房都地产估价师自节己公正的专业修分析、意见和依结论，但受到眨评估报告中已且说明的假设和它限制条件的限凑制。番（少3画）房地产估价弱师与评估对象愈没有（或有已档载明的）利害吓关系，也与有勾关当事人没有筋（或有已载明苍的）个人利害辉关系或偏见。格（愉4屯）房地产估价甲师是依照《房喇地产估价规范锦》和《北京市烫房屋质量缺陷紧损失评估规程徐》进行分析测莫算，形成意见祖和结论，撰写筒评估报告。暑（把5关）房地产估价锐师已（或没有经）对评估对象置进行了实地查恳勘。（列出对采评估对象进行旦了实地查勘的姑房地产估价师晕的姓名）。曾（悦6估）没有人对评丙估报告提供了忽重要专业帮助轨（若有例外，因应当说明提供染重要专业帮助录者的姓名、专饺业资格及其所卵提供重要专业盘帮助的内容）膀。怎（邀7挖）其他需要声酿明的事项。旅参加本次评估题的房地产估价松师：姓名、房把地产估价师注魄册证号、签名燕。巧5航、评估的假设扯和限制条件暑标题：评估的孝假设和限制条妇件瘦说明本次评估佣的假设前提，要未经调查确认尖或无法调查确抱认的资料数据滨，评估中未考浙虑的因素和一寄些特殊处理及配其可能的影响病，本评估报告花使用的限制条嫌件。饶6挖、评估结果报痰告三（私1愉）委托人（说缩明本评估项目滩的委托单位的扭全称、法定代耍表人和住所，串个人委托的为博个人的姓名和码住所）态（鲜2枝）评估机构（昆说明房地产估遥价机构的全称办、法定代表人旦或执行合伙人赞、住所、资质查等级）浩（神3谷）房屋质量缺且陷状况（包括节房屋质量缺陷倍的部位、类型粥、程度和影响贱等）胆（拾4牢）评估目的（被说明本次评估狭的目的和应用斩方向）瓣（盗5傍）评估时点（蒜说明评估结果睛所对应的年月臣日）舍（周6躺）房屋质量缺触陷损失定义继（阳7爷）评估依据（爽说明本次评估船依据的国家和冤地方的法律、篇法规，房屋质诵量缺陷认可协寸议或鉴定报告僚、评定报告，汉修复方案，委针托人提供的有皂关资料，房地禽产估价机构和能房地产估价师补掌握和搜集的配有关资料）亡（唱8础）评估原则（择说明本次评估致遵循的评估原吩则）胡（旗9晓）评估方法（恢说明本次评估互的思路和采用宅的方法以及这蔬些评估方法的战定义）因（砖1祖0慈）评估结果（没说明本次评估粗的最终结果，浅并附大写金额用。若用外币表服示，应当说明盒评估时点中国烈人民银行公布棉的人民币市场哗汇率中间价，连并注明所折合柄的人民币价格阀）顽（坑1平1暖）评估人员（弄列出所有参加弃本次评估的人锡员的姓名、估暂价资格或职称允，并由本人签垂名）和提供技剖术支持的相关拢工程技术人员恰（姓名、资格烦证书名称及编伍号、签名）抓（咳1扰2项）评估作业期乎（说明本次评世估的起止年月披日）化（钢1赚3纠）评估报告应建用的有效期（摄说明本评估报赚告应用的有效皇期，可表达为楚到某个年月日影止，也可表达峰为一定年限，肢如一年）倾（允1腹4暗）有关说明夜7乔、评估技术报筑告追标题：房屋质蚊量缺陷损失评巷估技术报告写（赌1均）房屋质量缺治陷状况分析（割包括对房屋质歇量缺陷的部位玩、类型、程度魂和影响等的分肢析）葵（罗2竭）评估方法选你用（详细说明谱评估的技术路扇线和采用的方吩法及其理由）判（血3栏）评估测算过漏程（详细说明成测算过程，参碰数确定等）荒（余4预）评估结果确轰定（详细说明瓦评估结果及其肢确定的理由）8、附件辰附件应当包括堡反映房屋质量武缺陷状况的影羽像资料，房屋垮质量缺陷认可兄协议或鉴定报颂告、评定报告诵，修复方案，头房地产估价机孝构资质证明和稠房地产估价师债资格证明、提瓦供技术支持的集相关工程技术间人员的资格证弃明等。闪制作要求：评杰估报告应当做尘到图文并茂，狠所用纸张、封兵面、装订应当怀有较好的质量比。纸张大小应我当采亚用脆A瘦4迫纸规格。音附趋录虫B仰前房屋质量缺陷序损失评估报告耍的规范格式（表格式）拦1逢、标题：房屋驼质量缺陷损失鲁评估报告体评估项目名称笛：说明本评估爬项目的全称来评估报告编号村：兵2俭、评估结果报六告姑一、委托人橡名速称吨/碧姓名脂住所阵联系人测联系电话增二、评估机构住名称斥住所篇资质证书号饮联系人旁联系电话遮三、评估对象棵房屋用途惕建筑结构封房屋质量缺陷滨部位劣房屋质量缺陷抢类型惧房屋质量缺陷计程度往房屋质量缺陷享影响帜其他情况坡四、认可协浸议鸣/弯艺鉴定报坚告忽/焰评定报告摘要若出具人戒出具日期再报告编号裁内容摘要作五、修复方案善摘要蔬出具人难出具日期浴方案编号寒内容摘要划六、评估目的地七、评估时点拘八、房屋质量庆缺陷损失定义锁九、评估依据神十、评估原则仁十一、评估方爷法建十二、评估结窝果侍十三、评估人证员伐姓名跌资速格远/摸职称渗注册蝇号穷/锄证书号麻评估人员签名纽十四、提供支鞋持的工程技术妨人员盒姓名刘资石格磨/浩职称嘉注册炒号背/邻证书号乱专业人员签名州十五、评估作钉业期凡自劳街泪仔年凑受光月厘坚统日疗至勿靠止束年姿昨摇月梅样胜日廉十六、评估报电告应用有效期听阳划公怜烫吸皆评估机构（盖瑞章）饥坐离台祖哑帝结法定代表人（攀签章）听铃淘年铺鹰晴月奏证蝇日3、附件签内容要求广与级“风叙述蛛式躁”泽相同。小（发2奴）评估方法选舰用（详细说明抹评估的技术路衰线和采用的方钥法及其理由）摸（司3暗）评估测算过尊程（详细说明狂测算过程，参赶数确定等）协（邪4摩）评估结果确倡定（详细说明眠评估结果及其渴确定的理由）8、附件引附件应当包括翅反映房屋质量脉缺陷状况的影味像资料，房屋慧质量缺陷认可巷协议或鉴定报她告、评定报告象，修复方案，遗房地产估价机锅构资质证明和誓房地产估价师奔资格证明、提星供技术支持的认相关工程技术腊人员的资格证驰明等。屠制作要求：评衰估报告应当做裹到图文并茂，仿所用纸张、封施面、装订应当碍有较好的质量沟。纸张大小应锐当采辫用旅A拥4响纸规格。锋附石录截B湾质房屋质量缺陷筛损失评估报告定的规范格式（表格式）餐1件、标题：房屋组质量缺陷损失书评估报告表评估项目名称忍：说明本评估银项目的全称秆评估报告编号库：疫2鼠、评估结果报释告论一、委托人蛮名则称宰/遵姓名慰住所听联系人虑联系电话踢二、评估机构炒名称快住所投资质证书号紧联系人功联系电话角三、评估对象拒房屋用途本建筑结构旺房屋质量缺陷模部位侦房屋质量缺陷娘类型湿房屋质量缺陷宝程度场房屋质量缺陷符影响兄其他情况喉四、认可协律议顺/踩奏鉴定报缎告奥/剧评定报告摘要朗出具人胞出具日期蓝报告编号只内容摘要翼五、修复方案麦摘要喝出具人掉出具日期铁方案编号慨内容摘要危六、评估目的锹七、评估时点诸八、房屋质量惠缺陷损失定义惩九、评估依据那十、评估原则武十一、评估方惭法泊十二、评估结涌果葬十三、评估人疤员而姓名译资兽格五/播职称拼注册亲号惭/组证书号晴评估人员签名炉十四、提供支喊持的工程技术第人员款姓名凯资略格螺/味职称颤注册锐号萄/照证书号冠专业人员签名尿十五、评估作观业期伸自糠麦彼备年四竭秆月萍殃引日誓至侦催冶乐年窜剖控月浮蠢巾日富十六、评估报忆告应用有效期酿势则拆诉纠散位评估机构（盖哨章）腔蔑受丹状怜纹染法定代表人（蝴签章）敲叔拆年爱前雀月弃切债日3、附件泼内容要求状与辅“便叙述亿式适”捷相同。唐北京市房屋质种量缺陷损失评瓦估规程条文说明目次1总则2术语怨3甲房屋质量缺陷桶鉴定与评定腰4惕房屋质量缺陷绩损失评估程序缓5塑房屋质量缺陷宁损失评估方法帮5.1结成本法辣5.2秃资本化法祝5.3败价差法鼓5.4巡市场比较法屿6竟房屋质量缺陷溪损失评估方法励的应用忽7撞房屋质量缺陷喷损失评估结果璃8渣房屋质量缺陷削损失评估报告1总则扣1.0.1而滨本条明确了制怎定本规程的目蛋的。随着住房百制度的改革和负住宅商品化的屈不断深入，商复品房交易数量槽日益增大，由拳房屋质量缺陷绑引发的经济纠孤纷也随之出现竿。为了有效解紫决这种纠纷，哑给当事人各方馆提供房屋质量隶缺陷的补偿参筑考依据，当事浇人可以委托具删有房地产估价汇资质的估价机淋构对房屋质量抢缺陷损失进行渠评估。本规程柔是规范房屋质里量缺陷损失评土估行为、统一日评估程序和方渡法的技术标准歪性文件。环1.0.2失啄本条明确了本晋规程的适用范兰围。一是适用黑的区域：北京曲市行政区域内安，二是适用的爽房屋类型：住农宅类房屋，三勇是特别指出答“劝存在安全隐患畜的房屋澡”酿不适用本规程怀。家1.0.3谈葱本条说明了制湖定本规程的编秘制依据。第一擦类是国家法律避文件，即《中铅华人民共和国拢建筑法》、《帐中华人民共和喂国城市房地产司管理法》等；普第二类是国家乘行政法规文件画，即《建设工狠程质量管理条皂例》等；第三卵类是标准性文父件，即建筑工慈程质量验收规迁范、《房地产顶估价规范》等话。乖其中国家现行脸的建筑工程质陆量验收规范主更要有：良《建筑工程施钻工质量验收统绵一标准》羡GB5030活0-2001鲁《建筑地基基炊础工程施工质划量验收规范》慰织GB5020完2-2002赵链《砌体工程施湾工质量验收规用范》弯GB5020俯3-2002瞒拴《混凝土结构忽工程施工质量迹验收规范》屑GB5020呈4-2002膀唤《钢结构工程偏施工质量验收隆规范》剑纷GB5020瓣5-2001自筋《木结构工程撕施工质量验收情规范》诱GB5020中6-2002舞荣《屋面工程质统量验收规范》脉GB5020杨7-2002酷单《地下防水工云程质量验收规杨范》寒GB5020漂8-2002降《建筑地面工哥程施工质量验帐收规范》映GB5020哥9-2002渴《底建筑装饰装修诸工程质量验收添规范》臭GB5021购0-2001浓《串建筑防腐蚀工可程施工及验收区规范》普GB5021还2-2002这《建筑给水排钩水及采暖工程窃施工质量验收协规范》揪GB5024嘉2-2002劝《通风与空调尺工程施工质量沾验收规范》乒GB5024晌3-2002肝《抓电梯工程施工梅质量验收规范精》磁GB5031捕0-2002着《建筑电气工己程施工质量验战收规范》慌GB5030泊3-2002左1.0.4括从本条明确了本皆规程与国家和谣北京市现行有饰关强制性标准同、规范的关系俗。羡1.0.5漫漠本条规定了参电照执行的范围象，主要是指住买宅之外的其他得类型房屋或房厌屋买卖之外其做他活动出现房羞屋质量缺陷时呆，可参照本规报程的相关程序辨、方法等估算荷其补偿价格。2术语决～昂2.0.2未岩本规程中对于提“聪房屋质量贩”堪和辟“担房屋质量缺陷殊”颗的定义，主要宰是从房屋惧实体、功能、洋环境等方面的秃实际状况与国斥家相应标准或虑合同约定内容扛是否一致予以尽确定。兼房屋实体是指孕房屋实际存在劈的有形组成部粗分，包括主体隆结构、围护结胳构、装饰装修旋等。醋房屋功能是指展房屋水电、暖细通、燃气、通普信、保温、隔坊热、防水、采胜光、日照等方栋面的使用状态增与指标。逢房屋环境是指丑对房屋使用人酿及其活动造成拥影响的空气、缝水、声、光、暂辐射、景观等侨因素，可分为足室内环境和室角外环境。觉2.0.3也图缺陷认可必须帮是各方当事人揉对质量缺陷达超成一致意见，震并形成书面文粘件，以作为评箩估的依据。驰2.0.4帽遥由具有法定资此质的专业检测巩、鉴定机构进勤行房屋质量缺帖陷鉴定时，应素由当事人一方仪委托或者各方随共同委托。音2.0.5能性由房地产估价丛机构进行房屋冒质量缺陷评定拜时，应由各方使当事人各方共怕同委托。罩～仿2.0.7苏这两条说明了筋确定房屋质量场缺陷是否可修捏复的原则和依御据，即主要从墓技术上可能和带经济上可行两饭方面予以考虑繁。烧技术上可能是吼指修复方案在昏施工技术手段嘉、建筑装饰材肿料性能等方面莫能够达到在国娘家相应标准或怀合同约定中，纤对房屋的实体师、功能、环境丰等方面的要求负。墓经济上可行是彻指修复方案在珍技术可能的前作提下，修复费拳用是符合市场铲正常水平、可亲以被各方接受刃。狂2.0.8州脂因房屋质量缺个陷造成的房地凝产经济价值降痰低，主要包括仍房地产交易价医值或收益价值颤降低、修复质狂量缺陷需支付源的各项工程费仗用、修复施工添造成的人员周往转安置费用及模房屋空置收益处损失等直接经具济损失。章2.0.9西搭本条明确了房不屋质量缺陷损弯失评估的性质蜓、内涵、外延好以及评估结果杀的作用。如～砖琴它本规程中共有轧四种方法用于送求取房屋质量附缺陷损失，分摩别适用于不同征情况下的损失碎价值估算。评僚估人员应根据训房屋质量缺陷杰的实际状况选织用相应的评估爹方法。备3驱房屋质量缺陷惹鉴定与评定绘3.0.1悄圣委托人委托房旅地产估价机构棍进行房屋质量茎缺陷损失评估坡前，首先应当码根据当事人自残己的意愿，对两房屋质量缺陷他进行认可或鉴侦定、评定，并前提供房屋质量解缺陷书面协议亿或报告，作为恳缺陷损失评估固的重要前提条轰件和文件依据陪。俘3.0.2尘握为了保证房屋院质量缺陷损失恶评估的顺利进挤行，由房地产届估价机构对房踪屋质量缺陷进迫行评定前，应棕当由房屋质量仔缺陷各方当事席人，包括房屋麦出卖人、买受元人、房屋质量于缺陷影响到的啦相邻关系人，胖以及对质量缺目陷房屋享有他姥项权利的权利炭人等达成一致陪意见，共同委貌托并承认由房扇地产估价机构侍对房屋质量缺去陷进行评定工伪作。细3.0.3堆忌房屋质量缺陷拘的部位是指质当量缺陷在房屋贡实体结构中的突具体位置。例妻如房屋出现破寺损、裂缝，可拥能是发生在地清面、墙面、顶阴棚等不同的部篇位。按房屋质量缺陷枕的类型详细分送类见本规程条躁。束房屋质量缺陷伐的程度是指房返屋质量缺陷的蠢作用范围及大呈小。例如：存菊在质量缺陷的灰房屋地基有不挡均匀沉降现象束，超过设计规胀划允许的偏差碑值。柿房屋质量缺陷忠的影响是指房肥屋质量缺陷对蛋房屋实体、功筐能、环境等方沙面的不良作用铲。例如房屋质姓量缺陷造成装阀饰装修损坏、紧使用人无法入奖住、房屋收益桐水平降低等情边况。撑3.0.4兰暂本条是从不同纺的角度对房屋刊质量缺陷进行短了分类。其中：忍暂时性的房屋汤质量缺陷是指搬依据质量缺陷势修复方案进行信修复后，房屋盆质量缺陷可以装完全消除，房尺屋耐久性、适缝用性等方面完朋全符合国家相掘应标准以及合存同约定中的要礼求，不影响对满房屋的正常使稿用。善永久性的房屋革质量缺陷是指巾伴随整个房屋构经济寿命周期奸的不可修复的拖房屋质量缺陷慈，或是依据可荒行的质量缺陷径修复方案进行厉修复后，房屋衰可以使用，但惹房屋耐久性、太适用性等方面虹不能完全符合萌国家相应标准首及合同约定中连的要求。例如灶对房屋室内进才行加固修复后延，造成室内面悬积的减少，室短内净高的降低给等房屋质量缺市陷。朵3.0.5活绍科学、合理、纹可行落的修复方案，催是以技术上可委能与经济上可笑行为原则制定坛。密3.0.6刷西对于房屋质量咐缺陷部位明显扶、类型简单、挑程度轻微、影获响不大的情况悔，房屋质量缺难陷各方当事人凳愿意自行协商凳解决的，由房叼屋质量缺陷各律方当事人共同俊签订房屋质量啄缺陷修复方案肉认可协议。起对于房屋质量膜缺陷严重，当舰事人不能自行塘确定修复方案慧，或各方当事秃人不能达成一贡致意见协商解咸决的情况，房净屋质量缺陷当饿事人可以一方袄委托或者共同重委托，由具有糕相应资质的机辽构（国家及北令京市主管机关劈承认或授予资糟质的房屋质量派鉴定单位或设姑计单位等）出仓具房屋质量缺芒陷修复方案。百房屋质量缺陷撤各方当事人一炭致同意，也可摄以共同委托由倒受托进行房屋与质量缺陷损失姑评估的房地产堵估价机构出具养房屋质量缺陷欣修复方案。暴4垂房屋质量缺陷跪损失评估程序积4.0.1闯羊本条规定了进霸行房屋质量缺口陷损失评估所伴必须遵循的工消作流程。岩4.0.2写课房地产估价机忧构受理房屋质耐量缺陷损失评传估业务委托时显，委托方的房捷屋质量缺陷当吼事人应是具有羊法定资格的房竿屋产权人或受胆托的房屋产权待处分代理人，返也可是房屋质兴量缺陷责任人败或受托的房屋收质量缺陷责任亩代理人，房地驳产估价机构与废其签订房屋质础量缺陷损失评美估业务委托合忽同。膨4.0.3斩虏本条规定房地焦产估价机构接幻受房屋质量缺响陷损失评估委足托后，应当指扔定至少一名专盈职注册房地产惹估价师负责该些项目，是为了齐体现房地产估表价机构的责任政，有利于整个陶房屋质量缺陷撒损失评估活动听中各种相关问霉题的合理判断智、协调处理，佛以保证房屋质接量缺陷损失评允估活动的工作旁质量。灶4.0.4趣新制订房屋质量偷缺陷损失评估谣作业方案并告派知委托人，以桂保证作业方案郑的科学合理性樱和委托人的知茫情权。李4.0.5只补房屋质量缺陷勺的表现形式、忧成因繁多，使罢房屋质量缺陷锐损失评估活动扮具有较为鲜明禾的个案特点。歌在拟定房屋质殿量缺陷损失评溪估作业方案时大应做到具体情交况具体分析，巧密切结合实际焰。对于涉及到顶主体结构或复慢杂程度的房屋泽质量缺陷应当昏由具有建筑工广程质量检验资舰质、环境质量枪检验资质等的鞋专业检测机构仰进行鉴定。巨为落实房屋质置量缺陷损失评酒估依据的真实斥可靠性，房地李产估价师与工挑程技术人员必抛须进行房屋质善量缺陷的现场守查勘验证。实粮地查勘核对结佳果必须在报告诵中予以披露。题若不一致时，市评估人员应在符评估报告中说委明处理方法及泊对评估结果的武影响。颤4.0.6刺另房屋质量缺陷泉损失评估可根逮据项目的复杂倚程度和计算方验法的适用范围泉，选用本规程播所规定的一种删或者多种方法截进行测算评估亮。记4.0.7智疮本条规定了出蜂具评估报告的坟合法性和有效志性，并明确参仆与评估活动相懒关工程技术人聋员的责任，体狐现各有关参与财估价活动的人浴员的工作范围年和要求。票5占房屋质量缺陷崇损失评估方法藏5.1羞成本法民5.1.1济方修复房屋质量糊缺陷所必需的名各项费用一般水包括拆除工程溜、修缮工程、匹恢复工程等修研复活动支出的茫施工费用，以妻及由于修复活处动造成直接经营济损失而支出叠的补偿费用。物当被拆除物具稼有可回收残值旨而产生收益时葡，应在上述支辩出费用的基础泼上扣除该部分霉收益后确定评笼估值。斩针对具体的房灭屋质量缺陷，茂公式中的费用线构成可能是全叶部路5负项费用或部分株项目费用。评服估人员应根据侍收集的资料和亮现场查勘情况民，分析房屋质弊量缺陷修复活晌动产生的影响雅，包括对房屋慌原有装饰装修耍、附属设备设饰施、使用人及离周边环境等的程影响，合理确浪定缺陷损失的造费用构成。矛5.1.2浇段评估人员应参棒照相应的房屋夹修缮工程预算企定额确定拆除弹、修缮、恢复矿工程的费用构唉成革(础详见条馆)慎及计算规则娘,违定额中的预算敬价格可以作为认参考依据，或孤是在市场价格歇依据不充分时地采用。灵5.1.3楼拢本条中工程费竞用的构成内容们是根据相应的歉房屋修缮工程豆预算定额的计齐算规则确定的他。扔5.1.4姿守直接费按工程爽量与其单价的圣乘积进行测算颂，其中工程量据应按照房屋修析缮工程预算定走额中相关工程漆量计算规则测洪算，而单价应你按照收集的市水场价格水平并级结合房屋质量徐缺陷状况综合催确定。筐间接费是按直酱接费与间接费灰率的乘积进行毅测算，利润是看按直接费、间疼接费之和与利撑润率的乘积进利行测算，税金墨是按直接费、蛛间接费、利润旗之和与国家规层定税率的乘积望进行测算，工丈程费用则是上痛述直接费、间父接费、利润、提税金之和。垫上述各项费用锻的费率应根据村房屋质量缺陷劫的实际状况、甲现场施工条件匪等因素，参照园房屋修缮工程遵预算定额中的屡指导费率综合罢确定。抵如果委托人能雷够提供相关专笛业机构出具的翼修复方案工程享造价，其结果亏可作为确定工福程费用的参考毯依据。口5.1.5帅法本条列举了几勒种常见的直接哥经济损失，应络用中尚应根据幕实际情况确定矩其他类型的直虑接经济损失。膛5.1.6好腔被拆除物仅为娃暂时性拆除，奇并且在修缮工令程完成后仍将阻其复位的，不盗应计算其回收陡残值，而且在和计算恢复工程欲直接费时不应灵计算相应的材格料费用。蝶被拆除物拆除数后不再利用的场，评估人员应搬收集评估时点筒的回收市场价搁格确定其价值蚊。踩5.2禁资本化法富5.2.1床每房屋质量缺陷仍仅造成实际净霉收益减损，但炒对房屋耐久性举无影响的，应旅选用本条公式躬进行损失测算赚。尾5.2.2副兆房屋质量缺陷体仅造成房屋实轧际使用年限缩如短，使得房屋端收益年限减少站的，应选用本龙条公式进行损拜失测算。痒收益年期减少渗是指由于房屋叨质量缺陷使得愈房屋耐久性降留低所造成的房执屋使用年限的反缩短，继而引华起房屋收益年粉期的减少。慨5.2.3稼腾租金收入减少圈是指由于房屋擦质量缺陷的影饭响使得房屋收四益单价低于正乌常合理的市场些单价水平，