商业广场建设改造项目投资分析报告

编制：集团房地产管理中心提要第一部分项目说明一、项目建设思绪二、建设改造初步规划草案第二部分市场环境分析一、市场环境二、项目定位第三部分投资估算与财务效益分析(出售方式)一、投资估算 (一)测算依据 (二)投资估算二、财务效益评价(出售方式) (一)收益测算 (二)营销成本分析 (三)损益分析 (四)财务钞票流量分析第四部分可行性评价结论(出售方式)第五部分投资估算与财务效益分析一、投资估算 (一)测算依据 (二)投资估算二、财务效益评价(出租方式) (一)收益测算 (二)营业成本分析 (三)损益分析 (四)贷款回收测算第六部分可行性评价结论(出租方式)第一部分项目说明随着长荣国际机械五金广场品牌知名度不断提高，经营规模不断扩大，每年一届的中国(长安)机械五金模具交易会对场馆及配套设施本报告旨在上述基础上探讨对长荣国际机械五金广场进行重新规充足运用现有用地规模，在保存现有长荣商贸大楼建筑的基础上，营，分期分批改造，在3年内的工期基础上，将长荣国际机械五金广出售的方式，也可采用商场、写字楼、住宅部分出售、部分出租的经营此方案需通过对用地性质进行调整后方可实行。具体见长荣广场规划总平面图◆重要技术经济指标总规划用地总建筑面积其中商场面积44396.73M27.43M2宅面积建筑占地面积密度容积率最高建筑层数1M249614.05M220M2.5%第二部分市场环境分析 (一)发达的加工制造业产业背景项目生产总值(GDP)工业工业总产值零售总额进出口总额存款实际运用外资总额全市财政总收入城乡居民储蓄余额配收入6649.85亿元RMB1068.73亿美元27025元2023年，长安国民经济三项重要指标均排在东莞市第一位，是数年来全国重要从事制造业，是东莞工厂密度最高的镇区。以长荣国际机械五金广场为龙头的机械、模具、五金商贸行业非常著名，长安镇被授予“中国五金模具名镇”。造业基地的几何中心。强大的加工制造业背景是形成长荣广场等以工业配套器材的经营为主题的专业市场最主线的产业支援；同时发达而功能完善的专业经营市场又对加工制造业的产业发展起到了强有力的促进作用。长安五金模具产业因具优越的中心地理位置而构成华南制造业基地五金、机 (二)项目建设的自身核心竞争力分析区，最为集中的两侧工业区又以振安大道为中心线呈两侧分布，这里集中长荣广场位于振安大道东侧地段，另两侧分别与兴一路和兴隆路相接，该区域属于乌沙陈屋村范围，乌沙村是长安镇工业最集中、最发达的村，2.品牌知名度优势机械、五金、模具行业的专业市场之一，是迄今为止长安最大、最著名、最成熟的五金模具专业市场，在东莞、深圳关外制造业区域及其它广东省境内工业基地中均。长荣广场2023年创建并发起举办每年一届的中国(长安)机械五金模具交易会，交易会的连续成功举办，使“长荣广场”的品牌效应在全国同行及局部海外的范围内得到充足的发扬光大，长荣广场的知名度在全国同运作，使长荣广场的品牌效应得以更加进一步的本质扩张，这一切对下一步长荣广场的重整与改造建设提供了难以复制的宝贵社会资源，为项目改3.成熟的市场经营基础从建设与经营期计起，长荣广场已有7年历史，无论从管理经验、经营理念到客户构成、业态模式及功能定位都积累了同行所不具有的丰实而宝贵的专业经验，对下一步长荣广场的二次改造工程的成功运作提供了无4.客户资源优势代理商或经销商，每个经销商的业务经营网络以珠三角及港澳台为主，直至辐射到内陆其它省份及国际市场，形成庞大的长荣广场客户群，长荣拥有的客户网络群是长荣赖以生存与发展、拥有核心竞争力的最主线的核心。 (三)长荣广场无形资产价值评价长荣的品牌价值重要表现在以下几方面：(1)长荣广场拥有一个每年一届的国家级机械、五金、模具专业展会，已连续举行了五届，在地方、在广东省及区外全国同行拥有广泛的知名度及良好的口碑；(2)自2023年长荣广场创建并发起第一届“长交会”始，在营造经商环境及品牌推广方面已累计投入4000多万人民币，并成功地达成了预期目的；(3)长荣广场不仅在全国各地同行专业市场中拥有100%的知名度外，最有生命力、经营思维最活跃的专业市场；(4)长荣广场品牌的知名度目前已具有了在全国各区进行品牌连锁、加盟、复制的条件，有着明显的品牌效益；(5)长荣广场拥有了以制造业为依托一整套完整的专业市场经营思绪，成熟的管理团队，成套的市场开拓经营、管理措施；(6)长荣广场拥有与本地各级政府数年的良好合作记录及和谐的政企关系，并且长荣广场带动了长安镇地方及东莞市相关行业的产业发展，长荣广场是全国工商联五金机电商会举足轻重的副会长级理事会成员单(1)场外营商环境广东省是中国经济总量及GDP最为发达的地区，以广州、东莞、深圳一线组成的黄金经济走廊，构成全国加工制造业最为发达的华南地区市，以东莞市及各镇组成的加工制造业产业群构成华南制造业的主体，长安镇是东莞市加工制造业最为密集、经济最为发达的镇，是东莞为中心的华南制造业区域中以经营机械、五金、模具行业为主的中心城乡，长荣广场拥有十分优越的、得天独厚的场外专业营商环境，优越的市场环境是长荣广场成功的最关键因素，场外营商资源是长荣广场无形资众多的场内商家资源是长荣广场赖以整合建立强大贸易平台的宝贵资日本、韩国、东南亚地区及港台地区的知名品牌，也有国内相关行业的品牌商家，长荣广场是连接国内外机械、五金、模具行业贸易渠道沟通的桥营面积及经营规模，使其功能更加完善，保证市场的客观需求，发明更高(一)项目名称际机械五金广场，简称长荣广场(二)项目定位机械、五金、模具(工业配套器材)专业市场 (三)项目功能配套2.展〔商〕场3.写字楼4.住宅场商场(专业模具、五金超市)机构常驻展卖场促销活动展厅分支机构或经营办事处场内居家住宅 (四)目的客户群以经营工业配套器材产品，涉及机械、五金、模具等行业产品代理商与经销商 (五)经营模式2.统一、规范物业管理公约第三部分投资估算与财务效益分析 (出售方式) (一)测算依据总规划用地44396.70M2中商场面积住宅面积M2M2M2M2M2(二)投资估算此外，在新的规划中，现有长荣商贸大楼保持不变，即上述指标中建面积其中商场投资面积住宅25797.34M2134545.91M270179.94M214751.92M249614.05M2经测算，该项目静态总投资为33884.46万元建设贷款投入计息41020.53万元RMB。33884.46万元，若以3年期3年，则该项目动态总投资一一二三四五六七八九表一长荣广场改造工程投资估算表称见费70179.94M214751.92M249614.05M284931.86M2单价23元/M200元/M22023元/元/5050万元12632.39万元0.38万元400万元898万元2023万元2023万元33884.46万元万元41020.53万元备注23000M2地下宅二、财务效益评价(出售方式) (一)收益测算1.定价参数其中商场总面积楼面积宅面积9.94M249614.05M22.定价价原则参见下表二表二长荣广场改造项目综合定价表综综合平均定价(元/M2)价项目地下室展场及仓库商场住宅表三长荣广场改造项目综合收入测算表地下室展场及仓库商场商场住合宅计(二)营销成本分析表四建设营销管理费收入收入2.总成本测算表五建设营销管理费率销售税费估算表合销售税率总成本测算表建设营销管理费合销售税费备备注1500元/m*44396.7m3500元/m*44396.7m3.5%理费费成本合计0.530.04).97一二三四五六七总 (三)损益分析表六长荣广场改造工程损益分析表列目售收入本售利润得税后利润金额(万元)备注假定所有出售 (四)财务钞票流量分析表七长荣广场建设改造项目财务钞票流量表钞票流项钞票流项钞票流入钞票流出其中建设投资其中土地补偿挂牌出让费其中营销成本其中销售税金中所得税备注资息)列三第四部分可行性评价结论 (出售方式)经上述定性、定量分析，本项目有着良好的财务效益和社会效益，投表八财务评价结果项目态建安总投资总投资土地补偿挂牌出让费(含利息)销售总收入建设营销管理费售税费本经济指标(万元)1020.53售利润得税后利润资回收期 (一)测算依据 (出租方式)总规划用地建筑基地面积总建筑面积其中商场面积楼面积宅面积44396.70M279277.43M283.21M249614.05M2 (二)投资估算此外，在新的规划中，现有长荣商贸大楼保持不变，即上述指标中建筑基地面积新增总建面积其中商场投资面积住宅4M29.94M249614.05M2经测算，该项目静态总投资为33884.46万元建设贷款投入计息41020.53万元RMB。33884.46万元，若以3年期3年，则该项目动态总投资表一长荣广场改造工程投资估算表数数量单价称备注三三四六七八九一二五预见费桩长18000M0179.94M249614.05M284931.86M2250元/M住宅装消二、财务效益评价(出租方式)(一)收益测算其中商场总面积写字楼面积住宅面积M2M2M2M2原则参见下表二宅平均金提高指数预测商场提高35%左右写字楼提高30%左右住宅提高30%左右造后租金拟定价格估算表二长荣广场改造项目综合定价表价项目综合平均定价(元/M2/月)地下室展场与仓库写字楼100商住403.收益测算表三长荣广场改造项目综合收入测算表地下室展场与仓库写字楼面积住住宅4049614.05198.462381.521539.10年度租金收入18469.20 (二)营业成本分析1.建设管理费估算表表四建设管理费售收入建设营销管理费率建设总投资的3.5%建设营销管理费2.建设总成本测算表五建设总成本测算表序列费用项目)备注一静态投资33884.46二土地补偿出让金1500元/m×44396.7m40543.97三土地挂牌出让金3500元/m×44396.756082.82四建设管理费3.5%57268.78建设总成本合计57268.783.测算依据近5%收取；利表六总成本测算表序序列费用项目)备注一经营综合成本二营业税收三财务费用.2757268.78万元额度7.02%年息∑年度总成本 (三)损益分析体见表七表七长荣广场改造后正常年度损益分析表序序列项目一年度租金收入二年度总成本备注所有出租的形式金额(万元)三三四五营业利润得税后利润所得税前可自由支配利润注：0.95×年度租金收入-经营综合成本-0.0702×借款额度=0.95×18469.20-540-0.0702×借款额度利润=17005.74-0.0702×借款额度 (四)贷款回收测算具体见下表八表八借款57268.78万元还本付息计算表年度年度借入本金计算利息偿还本金年还款额年末本金余额备注0572