北京某购物中心扩建工程投资方案报告

北京***购物中心扩建工程建设方案投资分析报告北京***公司2005年12月目录升速第一章趟绪论荐5抬第二章鼓项目概况宁6磨第三章围项目建设的方挡案和投资估算闲8扑第四章扬项目方案的唤对照比较表汁1片5铲第五章袋项目操作的嘱建议抹1溜6第一章绪论为了适应市场激烈竞争，发挥“***”的品牌效应，促进区域经济的发展，扩大***购物中心的销售规模，根据自身的需要，***购物中心决定将***部分建筑（改）扩建成与现有商场一体的商业建筑。受北京***购物中心的委托，北京市***会同北京***公司对位于北京市***的***购物中心拟将***部分建筑改建成购物中心的工程实地进行了调查，并根据委托方的要求对***的建筑结构现状和改建的可能性进行了研究，提出几种改建或扩建的思路和方案以及技术、经济和投资的估算，供委托方参考。***购物中心提供了***的部分建筑图、结构图和第二期扩建工程的部分建筑竣工图，并配合对现场实地进行考察，双方进行了互动交流，本报告主要依据这些图纸资料和现场实物调查和委托方初步要求进行研究探讨而编制。本报告仅供有关部门做投资决策时参考，以期对项目的方案选择投资有所帮助，不作为投资立项的依据。鉴于时间短暂及目前了解等情况的不足，本报告书难免会有不完善之处，敬请委托人提出相关建议及意见，以便共同商讨、完善。第二章项目概况一、项目名称北京***购物中心扩建工程（以下简称第三期扩建工程）。二、项目建设单位北京市***购物中心有限责任公司。三、坐落位置北京***购物中心坐落于北京***，第三期扩建工程原址为现在的***，北与***购物中心第二期扩建工程相连，南为***的酒店客房，西侧马路对面为***大厦。四、提出扩建***购物中心第三期工程建设的理由晃北京秩***邮购物中心蔑坐落于北京繁刺华的商业区，贿随着灯全国和柱北京经济的快味速发展，人民颗群众遵的生活水平的系不断提高，老镰百姓标的购买力显著乓上升狱。辜***家购物中心适应显市场的融要域求，发火挥蜘“饶***凝”本品牌效应，仿满足老百姓各顽类层次的需求此，盲充分利用猫***爹良好的区域地脸位优势和商业佳环境，使得销尸售势头良好，纯获得了良好的胜社会效益和企研业的经济效益羡。为扩大销售全规模，均***恢公司晒在中199乱6舌年在原购物中朵心的南摸侧扩建了约五抚层建筑面积患650加0留平方米由（长约知5射3笔米嗽，宽谜24.2的8爷米搂）炉的第二期工程耀（其中瞒一层为车库，踢二至五层共四抖层为练商场伪约忍520物0抗平方米廉左右），增加究了购物中心的贺面积。由于当述时的各种条件忌所限，营业冤面积增加的有属限。近十年来谷，商场年销售果额达数十亿，步销售规模有了歉很大的发展，薯现有的建筑面列积远远满足不些了掠经营缎的需要，为抓乒住北洽京者“预申猜奥味”寺良好的机遇，船解决柔企业长远发展窝面临余的置“阀瓶勉颈泽”厦问题，同时由决于隙***耐的拢“敲会议差中传心熄”监二、三层阶梯咬会议厅未正常凑使用完，为有效整合竿资源，箭有效利用空间愤，投使现有的资源滑能获得最大的渔经济效益，特寨提出将现有换***乎“退会议中扑心易”氧改钟扩建想为购物中心商柿场。市五著、羞***栽购物中心第三笼期誉（改）栋扩建资工程建设吧原址的现状仪北京帽***趴购物中心奴第三期扩建工使程的原址为现西***位，该楼为毁地下一层，地剧上乎三层建筑践。地下一层为宅商场的内部用鄙房什；地上首层为厘会议用房，其呜中杏20危0境人以上会议滴房晕2程间毯，报5鸟0腾人左右的会议趁用饶房骡7击间，附属办公蛋室子5苗间，参建筑面积故约纲194返8示平方米猎；地上二层为柔阶梯式会议厅命和附属办公用推房约斤194鹅8宽平方米草，地上三层为爬阶梯式会议中绕心的上部，建岂筑面积躁约排144企0梦平方米男。三层总计建蓝筑面积约袄533辽6清平方米冲。方第三借章泽验榜项目建设的方始案和投资估算京按照委托方的朗要求，综合考抛虑购物中心的师地理位置和条柔件，建设项目怕的时间机会成嫂本（需要到地己方政府办建设焰用地选址、建怠设用地规划许粉可、建设规划拾许可等手续的电费用、难易程李度）、投资费三用等贯因素，考虑购些物中心的发展钩考虑了掌四病套改建方案。第一方案：惹方案男：改以化会议中心的乌e怀—啦k晨轴岁和织1e告—踪7起e蒜轴为界，陈直接进行加层负改建，后每层建筑面夫积奥144走0喊平方米泼（长居4墙5饼米攀，宽掠32败米燕），休总建筑面积为胀720壤0护平方米惭（柳5斯层，总高度约睡2验5踢米要）弃，其中商傲场贴4街层，建筑面黑积挂576乎0罗平方米，一楼愉保留原会议中念心的男使用馋面积收及借使用功能续。求这种开改建旬方案的您建筑面积相当口于第二期惧扩建工程的面穗积。这种方案疮的席特点呜是引：哑1怪、代尽量利用梁、持板、柱原结构羽，对原有结构享进行验算，进丸行加固。底2意、锹地下室不破坏包原有结构和防验水体系。贸3辣、最大限度的竞减少拆除，对扒周边的施工影习响减少到最小龙。刘4哨、办理地方规省划等手续相对戚容易些。害该方案的余工作千难度瞎有兽以下几个方面返：棚1席、加固争现有柱、梁、铃板哄结构熊以保证强度府。切2省、与齐第二期扩建工道程颈楼层卡高度株保证顺序值连接艇。冶3筝、因f电—炭j咸轴园柱朽2e渴—多5董e唉间在烂三、四、五层丝有烤2疼1掏米东跨度内的强度的鸣处理。坊4汽、二层阶梯式草会议厅的标高休处理。投资估算：届本投资估算主唐要为建筑安装漏造价（以钢结珍构和混凝土混非合结构），装木修费用只确定邮个范围，由建求设单位自行掌项握。柏序号画工程和项目名院称执建筑面积爪（谷M斜2以）圣单方造价朵（廉元掌/M赤2扇）太合价（元）贵1贯土建工程夹7200扔1920光13,824谦,000较1.1踏新建部分土建辨工程经2880扑1700旁4,896,鱼000骑1.2借改造加固工程芽（含地下室）四5760配1400框8,064,烂000中1.3贼拆除工程昏2880贿300予864,00样0摇2招装修工程晋7200正1000崖7,200,岛000暴3亡动力及照明爹7200况400递2,880,惩000认4旨消防喷淋概7200哲90爹648,00念0涨5蜂消防报警券7200岩80月576,00遥0权6级电梯工程岭7200唇100睬720,00鹰0父7测卫生工程响7200椒40谷288,00沉0净8遥空调工程件7200明400脏2,880,帮000而9景弱电、智能系蕉统挂7200浊160偿1,152,昌000威10横预备琴费坑5%蛇家型1,508,种400洞11漫合计古7200妻4399.5丰31,676败,400驴第一方案建筑煌面己积敌720蹲0鸟平方米，工程传造价萍为飘3咸168废万元，单方综下合造价缩为鲁440悼0丰元框/M腐2磁。不含前期费命用李和其他费用累。第二方案：花方案饶：构以会议中心的涉c庭—窑m惰轴全和悔1e覆—辉7平e凝轴为界败,抖每层建筑面积反约屡243派0业平方米跌（长蛮45累米作，宽枕54瑞米订）亚，胳总建筑面积为压12150社平方米头（鸡5涉层，总高度约底2送5舰米拨），其中商挡场呜4输层，建筑面积娇9720间平方米，一楼辨保留原会议中鲁心忘使用面积及使胜用功能，同时茅增加洗近最100顽0帆平方米建筑面素积可作为其他且使用粮。地这种宿改建死方案袖除保留第一方乎案的特点外，博需要拆除原来射小楼建筑狗物带110脊0筝多平方米，其龙特点是框：奏1携、研同第一方案，援结构进行加固助，保证强度猜。悄2库、地下室不破河坏原有结构和向防水体系。辉3随、最大限度的相减少拆除，对肚周边的施工影耗响减少到最小缩。视4价、办理地方规炒划等手续间增加了一定难紧度敏。凭5敞、增加拆除小膛楼面疾积加110奖0壶平方米。响该方案的梁工作难度亏有阴以下几个方面津：妨1娇、加固结构以外保证强度。镇2认、与第二期扩牺建工程楼层高骤度保证顺序连厉接。攻3软、利f袍—纵j击轴园民柱为2e火—幅5箱e叶间在三、四、崖五层有服2姐1缓米诚跨度的强度的盛处理。清4屯、二层阶梯式版会议厅的标高省处理。忠5殖、集增加了新建建翠筑与老建筑的栏连接难度。投资估算：件本投资估算主偶要为建筑安装买造价（以钢结垄构和混凝土混陪合结构），装铁修费用只确定羞个范围，由建贴设单位自行掌观握。逮序号沃工程和项目名杏称壮建筑面积致（签M岛2会）段单方造价苍（裁元挡/M层2殃）蜜合价（元）吼1萄土建工程陵12150巾1857.5洞22,569睬,000浙1.1株新建部分土建冶工程揉7830执1700道13,311喇,000碎1.2仙改造加固工程醉（含地下室）久5760丙1400彼8,064,特000第1.3独拆除工程肚3980估300老1,194,盼000灿2脚装修工程诊12150涛1000微12,150返,000彻3顺动力及照明序12150呀400丧4,860,废000香4卸消防喷淋宁12150橡90变1,093,晨500刚5付消防报警塔12150纵80货972,00客0沉6委电梯工程华12150缓100兽1,215,声000录7学卫生工程洋12150悼40舞486,00男0霞8竭空调工程胞12150更400茄4,860,洁000校9营弱电、智能系晚统屑12150莲160岛1,944,吉000塔10写预备跟费锋5%受明闯2,507,赠475嗽11呢合计煎12150脚4333.9删52,656房,975嘱第二方案总建墨筑面积鼻为授1215划0斯平方米，工程鸽造价为丹526愈6确万元，单方综房合造价准为增43吐34章元怕/M铲2我。吩不含前期费用培和其他费用谁。第三方案：欢方案续：该方案在言第二期扩建工宰程的外围东西派两侧扩出约温2颗9春米玩，南北长约埋5供2决米颤，青每层建筑面积上约倒1508宾平方米，贡总建筑面积为糊754朗0栗平方米逃（套5槐层，总高度约搭2舍5挖米乓），其中商昨场嗓4齿层，建筑面积鸭6032敌平方米嫁。谨3.涛3龙.2骑投资估算：受本投资估算主异要为建筑安装姻造价（以钢结睛构和混凝土混盏合结构），装戚修费用只确定耽个范围，由建漏设单位自行掌滑握。恨序号戴工程和项目名猴称颜建筑面积产（旱M渐2黑）插单方造价彩（终元绒/M歌2舅）惰合价（元）推1倾土建工程辉7540仆1911.9柿14,416逝,000旗1.1纯新建部分土建袄工程网7540饰1700清12,818删,000示1.2秧改造加固工程捐（含地下室）脉1508召1000从1,508,以000键1.3崖拆除工程零300滋300丛90,000锡喝2牛装修工程鞭7540字1000舞7,540,猴000员3欧动力及照明还7540渐400掏3,016,头000裙4答消防喷淋圆7540应90酒678,60通0些5潮消防报警项7540粱80条603,20阳0泊6垫电梯工程例7540堵100嘴754,00踢0惧7踩卫生工程价7540咽40煤301,60悦0姨8丝空调工程择7540战400底3,016,专000装9胖弱电、智能系粪统猾7540免160政1,206,吨400恩10炭预备折费冈5%摘浪窗1,576,源590悠11森合计彼7540除4391兔33,108赶,390根第三方案建筑汁面絮积称754医0长平方米，工程泰造价朝为芳3311练万元，单方综摘合造价为旅4391震元纳/M无2锻。短不含前期费用以和其他费用砖。第四方案：提停央方案枣：该方案为第滤二和第三方案肝的叠加。扫总建筑面积为隶19690阅平方米缓（绕12150+智754遵0效）造，总工程造价木为蒸8577蹄万元敲（货5266+3傍31驳1姐）值，单方姐综合造价为堵4356痛元纺/抹平方米辱，阔不含前期费用阿和其他费用港。尝第四衰章目贩项目方案的对潮照比较表异四个方案的综租合比较牲表彻序号因方案蹲名称领建筑面积蛇（乔M岩2差）勇单方造价卡（仍元撕/M稠2抵）桥合价（堪万物元）各1耳第一方案歼7200贤4400演3,168洞2眨第二方案听12150馋4334续5,266户3愤第三方案板7540蕉4391榨3,311南4上第四方案绘19690游4356咏8,577柔以上方案的投忙资为总工程造数价，不含前期趟土地辩使用渐等费用。具体无选取哪个方案倡主要取决于投面资收益率和静丽态、动态投资栗回收期的大小的。鉴于这项内正容属建设项目桨可行性研究范炎围。在此不再波叙述。寺以上列出的对峡照表供委托方支根据自己的经姜济实力和发展脏的需要参考。缘第五突章略洞叨项目操作的棒建议络由于本建设项耽目是改造扩建葬项目，要综合重考虑封技术与经济的编方案比较，疲考虑承自身发展的需柴要和送建设规模的协浸调发展，析考虑枣地方规划与建轮设的限制