世茂产品在宁波市场的情况分析

PAGEPAGE10宁波项目城市分析报告世茂产品在宁波市场的情况分析一、城市分析（一）概况宁波位于我国海岸线中段，长江三角洲南翼，东临舟山群岛，南依三门湾，西接绍兴市，北濒杭州湾。下辖6区5县（市），市域总面积9365平方公里，总人口660.86万人，其中市区面积2560平方公里，人口291.87万人。改革开放以来，宁波经济持续快速发展，显示出巨大的活力和潜力，成为国内经济发展最活跃的地区之一。港口货物吞吐量达2.7亿吨，居全国第二。城市综合竞争力跻身全国十强。被评为国家园林城市、国家优秀旅游城市、国家卫生城市和全国首批文明城市。宁波市主要经济指标宁波05年06年07年至08年第三季度GDP（亿元）2446.42864.53433.12804.27GDP增长率12.5%13.4%14.8%人口（万人）556.7560.4564.6人均GDP（亿元）387335128561032人均可支配收入（元）17408196742230719566（二）房地产市场1、供需总量单位2021202120212021第三季度土地购置开发面积万平方米518.13657.20447.08341.31新开工面积万平方米812.36841.05986490.33竣工面积万平方米706.68736.21634.07232.5销售面积万平方米466.5609.31767.21246.66已出让土地待开发面积1469.57在建未售面积3355.3可售住宅面积543需消化年数4.5需消化年数10.2需消化年数1.7近几年来宁波房地产市场新开工量大，导致在建未售面积达3355.3万平方米，其中有16%（543万平方米）是可售住宅。已出让土地待开发面积1469.57在住宅方面，08年开始后，宁波市六区可售面积逐月递增，到9月已累积达到201.12万平米，这一现象有继续增加的趋势。这一现象说明今后住宅市场的销售压力将继续增加。在08年，市场受到了宏观调控政策的影响，销售面积相比去年同期出现了大幅下降，08年前三季度过去后，成交总量只有去年总量的三分之一。2、价格年份202120212021202120212021年前三季度房价收入比4.004.405.286.446.997.76商品住宅均价254130263810508760907752价格年增长率7.8%19.1%25.9%33.5%19.7%27.3%近年，宁波市商品住宅的房价收入比一直维持在4-7的区间内，房价处于合理的水平。近5年宁波市商品住宅销售一直保持持续上涨的态势。在增长率方面，总体上也表现出高涨的态势，直到2021年才首次出现回落，接近2021年的水平。价格涨幅较大。2021-2021年商品住宅价格年均涨幅高达21.2％。08年开始后，由于宏观调控的影响，造成市场供给相对减少。同时，宁波近两年人均可支配收入的增加，加大了消费者改善住房的愿望。以上两个原因造成了08年房价涨幅的增加。3、结构根据08年9月宁波市六区二手房交易数据分析可知，均价6000-8000元/平米的住宅市场需求度最高。价格所占比例小于600028.13%6000-800045.17%8000-1000017.72%10000以上8.98%宁波老城区未开发的土地面积已经很少，市场上多为上世纪末建造的80-90平米的老式住房。故现在发展的中心已经辐射至离老城区最近的鄞州区和北仑区。而公司的项目处于北仑区。通过与项目公司的沟通以及结合宁波住宅与房地产网发布的9月宁波市六区住宅成交信息，我们得出如下结论：北仑市场消费者偏好户型户型面积（平米）偏好程度四室180-190弱三室120-140强二室90-100较强一室50较弱4、区域分析宁波市区主要有：江东、江北、海曙（老城区），镇海，北仑，鄞州共六个区。上半年六区商品房销售总金额的区属分布分析区域比例海曙区1.54%江东区4.62%江北区21.45%北仑区3.22%镇海区6.06%鄞州区60.23%宁波商品住宅市场中，出现了鄞州区一枝独秀的局面。其主要原因有如下几点：总面积要大于其它几区。老城区可开发土地面积已经相当稀少，该区是离老城区最近的区域。政府把该区定位为现在重点发展的核心区域。项目所在的北仑区，设有北仑区一个行政区和宁波经济技术开发区、宁波保税区、宁波出口加工区、大榭开发区、宁波梅山保税港区5个国家级开发区，是浙江省、宁波市对外开放时间最早、程度最高、国家级开发开放功能区最为集中的区域。近几年，北仑经济的迅速增长带动了房地产市场的发展。05年06年07年08年1-9月北仑商品房销售面积（万平米）34.7654.7379.9520.33占全市比例7.4%9.1%10.4%7.1%商品房销售均价（元）3797385345375124由上图表所见，北仑区的商品房销售面积约占整个宁波市场份额的10%，而商品房均价比全市价格平均低1000元/平米。5、竞争主要竞争对手情况竞争对手项目名称总建筑面积（万平米）物业类型房型面积（平米）均价（元/平米）万科金色水岸31.19高层精装两居8911000其他90/140/170中海东湖观邸15.80别墅250最低300万/套最高900万/套280310绿城宁波皇冠花园一期19.43高层二居11011000三居120/140四居160/180/190宁波桂花园二期6.00多层/小高层100/140/1706000华润卡纳湖谷31.72别墅25000宁波主要竞争对手的楼盘都集中在了老城区中，项目所在的北仑区所面临的竞争不强，所以项目在此区域具有独特的区位和品牌优势。另外，根据项目公司提供的信息我们可以知道，此区域的住宅价格大约在6000-7000左右。由于项目目前处于建设阶段，因此可以考虑品牌、客户定位等综合因素考虑销售价格。（三）综述今后几年，宁波房地产市场的供给充足，可售面积有持续增长的趋势，因此，项目在今后几年的销售会面临较大的市场压力。宁波市场消费者更偏好100-120平米的住宅，故公司项目应把这一区间面积户型作为主力。二、项目分析（一）产能分析1、计划产能（1）总体情况按08年度KPI（9月版）要求，2021年A2地块应开工总建筑面积16300平米；2021年将新增B地块总建筑面积177000平米。表：常州项目产能表（单位：m2）产品类型产能情况2021年计划开工总建筑面积截止10月底开工总建筑面积年初已开工面积2021年预测竣工总建筑面积2021年预测竣工(可售部分)总建筑面积1234住宅150000000.000.00车库0000.00商业130001351700.00酒店-（2）KPI完成情况表2：08年度（1月版）和08年度（9月版）KPI指标汇总表序号物业类型开工节点预售证竣工备案交房时间开发状态1A2地块商业1.3万已开工未取得2021-12-312021-5基础阶段2A2地块住宅15万未开工未取得2002010前期准备3B地块商业1.2万未开工未取得20102011前期准备4B地块住宅16.5万未开工未取得20102011装饰阶段A2地块开工前期政府手续办理缓慢，已影响到08年（9月版）KPI指标的顺利实施。目前A2地块商业桩基施工已结束、住宅还未开工；B地块的商业和住宅仍在办理前期相关手续。（3）2021年产品推出情况按目前工作状态宁波项目2021年内将无产品推出，2021年具备工程可销售条件的住宅为15万平方米；商业2.5万平方米（A2：1.3万、B：1.2万），共计17.5万平方米。2、产能储备分析宁波项目08年度仍处于项目公司前期筹备阶段，从产能与人员配置、资金支付、产出能力、工程条件四方面的情况匹配关系上分析，宁波项目产能目前处于可控状态。（二）存货情况分析宁波项目08年度没有取得预售许可证、工程开发仍处于前期手续办理过程中，因此目前无存货。（三）存货消化能力无（四）建议1、销售指标综合存货和滞销产品的分析意见后可以发现，常州项目在建的未实现销售的建筑面积有224182平米，可能的消化周期需要2年左右，如在加上二期新增的17万平米，则需要至少在增加2年的消化时间。（1）存货消化：A2地块商业未售面积为13517平米价值2.5亿元测算，降价20％，销售实现80％，2021年销售指标可定为1.5亿元。（2）新增开工：可增加150000平方米左右的住宅和12021平米商业价值14亿元测算。降价20%，销售实现60%，2021年销售指标可定为住宅6亿元，商业2亿元综上所述，宁波项目销售指标可定为住宅8亿，商业2亿。2、工程指标（1）在建产品宁波项目实际在建面积为A2地块商业1.3万平方米，需保证08年12月底竣工备案、09年5月底交房。序号物业类型建筑面积开工节点竣工备案交房时间相关建议1A2地块商业13000已开工2021-12-312021-确保（2）新增开发量09年新开工程分别是08年延误开工的A2地块住宅和B地块1.2万商业。序号物业类型开工节点竣工备案交房时间相关建议1A2地块住宅15万平方米08年底09-12-3110-06-30正常开发2B地块商业1.2万平方米09上半年09-12-3109-12-31正常开发

咖啡店创业计划书第一部分：背景在中国，人们越来越爱喝咖啡。随之而来的咖啡文化充满生活的每个时刻。无论在家里、还是在办公室或各种社交场合，人们都在品着咖啡。咖啡逐渐与时尚、现代生活联系在一齐。遍布各地的咖啡屋成为人们交谈、听音乐、休息的好地方，咖啡丰富着我们的生活，也缩短了你我之间的距离，咖啡逐渐发展为一种文化。随着咖啡这一有着悠久历史饮品的广为人知，咖啡正在被越来越多的中国人所理解。第二部分：项目介绍第三部分：创业优势目前大学校园的这片市场还是空白，竞争压力小。而且前期投资也不是很高，此刻国家鼓励大学生毕业后自主创业，有一系列的优惠政策以及贷款支持。再者大学生往往对未来充满期望，他们有着年轻的血液、蓬勃的朝气，以及初生牛犊不怕虎的精神，而这些都是一个创业者就应具备的素质。大学生在学校里学到了很多理论性的东西，有着较高层次的技术优势，现代大学生有创新精神，有对传统观念和传统行业挑战的信心和欲望，而这种创新精神也往往造就了大学生创业的动力源泉，成为成功创业的精神基础。大学生创业的最大好处在于能提高自己的潜力、增长经验，以及学以致用;最大的诱人之处是透过成功创业，能够实现自己的理想，证明自己的价值。第四部分：预算1、咖啡店店面费用咖啡店店面是租赁建筑物。与建筑物业主经过协商，以合同形式达成房屋租赁协议。协议资料包括房屋地址、面积、结构、使用年限、租赁费用、支付费用方法等。租赁的优点是投资少、回收期限短。预算10-15平米店面，启动费用大约在9-12万元。2、装修设计费用咖啡店的满座率、桌面的周转率以及气候、节日等因素对收益影响较大。咖啡馆的消费却相对较高，主要针对的也是学生人群，咖啡店布局、格调及采用何种材料和咖啡店效果图、平面图、施工图的设计费用，大约6000元左右3、装修、装饰费用具体费用包括以下几种。(1)外墙装饰费用。包括招牌、墙面、装饰费用。(2)店内装修费用。包括天花板、油漆、装饰费用，木工、等费用。(3)其他装修材料的费用。玻璃、地板、灯具、人工费用也应计算在内。整体预算按标准装修费用为360元/平米，装修费用共360*15=5400元。4、设备设施购买费用具体设备主要有以下种类。(1)沙发、桌、椅、货架。共计2250元(2)音响系统。共计450(3)吧台所用的烹饪设备、储存设备、洗涤设备、加工保温设备。共计600(4)产品制造使用所需的吧台、咖啡杯、冲茶器、各种小碟等。共计300净水机，采用美的品牌，这种净水器每一天能生产12l纯净水，每一天销售咖啡及其他饮料100至200杯，价格大约在人民币1200元上下。咖啡机，咖啡机选取的是电控半自动咖啡机，咖啡机的报价此刻就应在人民币350元左右，加上另外的附件也不会超过1200元。磨豆机，价格在330―480元之间。冰砂机，价格大约是400元一台，有点要说明的是，最好是买两台，不然夏天也许会不够用。制冰机，从制冰量上来说，一般是要留有富余。款制冰机每一天的制冰量是12kg。价格稍高550元，质量较好，所以能够用很多年，这么算来也是比较合算的。5、首次备货费用包括购买常用物品及低值易耗品，吧台用各种咖啡豆、奶、茶、水果、冰淇淋等的费用。大约1000元6、开业费用开业费用主要包括以下几种。(1)营业执照办理费、登记费、保险费;预计3000元(2)营销广告费用;预计450元7、周转金开业初期，咖啡店要准备必须量的流动资金，主要用于咖啡店开业初期的正常运营。预计2000元共计： 120000+6000+5400+2250+450+600+300+1200+1200+480+400+550+1000+3000+450+2000=145280元第五部分：发展计划1、营业额计划那里的营业额是指咖啡店日常营业收入的多少。在拟定营业额目标时，必须要依据目前市场的状况，再思考到咖啡店的经营方向以及当前的物价情形，予以综合衡量。按照目前流动人口以及人们对咖啡的喜好预计每一天的营业额为400-800，根据淡旺季的不同可能上下浮动2、采购计划依据拟订的商品计划，实际展开采购作业时，为使采购资金得到有效运用以及商品构成达成平衡，务必针对设定的商品资料排定采购计划。透过营业额计划、商品计划与采购计划的确立，我们不难了解，一家咖啡店为了营业目标的达成，同时有效地完成商品构成与灵活地运用采购资金，各项基本的计划是不可或缺的。当一家咖啡店设定了营业计划、商品计划及采购计划之后，即可依照设定的采购金额进行商品的采购。经过进货手续检验、标价之后，即可写在菜单上。之后务必思考的事情，就是如何有效地将这些商品销售出去。3、人员计划为了到达设定的经营目标，经营者务必对人员的任用与工作的分派有一个明确的计划。有效利用人力资源，开展人员培训，都是我们务必思考的。4、经费计划经营经费的分派是管理的重点工作。通常能够将咖啡店经营经费分为人事类费用(薪资、伙食费、奖金等)、设备类费用(修缮费、折旧、租金等)、维持类费用(水电费、消耗品费、事务费、杂费等)和营业类费用(广告宣传费、包装费、营业税等)。还能够依其性质划分成固定费用与变动费用。我们要针对过去的实际业绩设定可能增加的经费幅度。5、财务计划财务计划中的损益计划最能反映全店的经营成果。咖啡店经营者在营运资金的收支上要进行控制，以便做到经营资金合理的调派与运用。总之，以上所列的六项基本计划(营业额、商品采购、销售促进、人员、经费、财务)是咖啡店管理不可或缺的。当然，有一些咖啡店为求管理上更深入，也能够配合工作实际需要制订一些其他辅助性计划。第六部分：市场分析2019-2021年中国咖啡市场经历了高速增长的阶段，在此期间咖啡市场总体销售的复合增长率到达了17%;高速增长的市场为咖啡生产企业带给了广阔的市场空间，国外咖啡生产企业如雀巢、卡夫、ucc等企业纷纷加大了在中国的投资力度，为争取未来中国咖啡市场的领先地位打下了良好的基础。咖啡饮料主要是指速溶咖啡和灌装即饮咖啡两大类咖啡饮品;在速溶咖啡方面，2018-2021年间中国速溶咖啡市场规模年均增长率到达16%，显示出还处于成长阶段的中国速溶咖啡市场的高增长性和投资空间;在灌装即饮咖啡方面，2008-2010年间中国灌装即饮咖啡市场年均增长率也同样到达15%;未来几年，中国咖啡饮料的前景仍将被看好。现今咖啡店主要是以连锁式经营，市场主要被几个集团垄断。但由于几个集团的咖啡店并没有个性主题，很难配合讲求特式的年青人。我们亦有思考到其他饮品店的市场竞争状况，但发现这些类似行业多不是以自助形式经营，亦很难配合讲求效率的年青人。故我们认为开设自助式主题咖啡店能到达年青人的需要，尚有很多发展空间。有数据证明，中国的咖啡消费量正逐年上升，而有望成为世界重要的咖啡消费国。第七部分：营销策略1、同行业竞争分析知己知彼，百战百胜。咖啡店经营者应随时关注竞争者