房地产项目实用型管理规定

房地产项目实用型管理规定编制期审编制期日期日期修改记录序号条款号修改内容序号123456789山东国华时代投资发展有限编号：SDGH5—01编房地产开发项目可行性研究管修改页页理办法房地产开发项目可行性研究管理办法为适应公司发展需要，实现房地产开发项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发监视的综合效益，特制定本办法。1开发项目可行性研究的任务可行性研究就是在工程项目投资决策前，对与项目有关的社会、经济和技术等方面情况进行深入细致的研究；对拟定的各种可能建设方案或技术方案进行认真的技术经济分析、比较和论证；对项目的综合效益进行科学的预测和评价。在此基础上，综合研究建设项目的技术先进性和适用性、经济合理性以及建设的可能性和可行性，由此确定该项目是否应该投资和如何投资等结论性意见，为领导决策提供可靠的、科学的依据。2可行性研究的步骤筹备。可行性研究开始前的准备工作包括提出项目开发设想，组建研究小组，制定研究计划和工作大纲等。调查。主要从市场调查和资源调查两方面进行。市场调查应查明和预测市场的供给和需求量、价格、竞争能力等，以便确定项目的经济规模和项目构成。资源调查包括建设地点调查、开发项目用地现状、交通运输条件、外围基础设施、环境保护等方面的调查，为下一步规划方案设计、技术经济分析提供准确的资料。方案的选择和优化。在收集到的资料和数据的基础上，建立若干可供选择的方案，进行反复比较和论证，会同相关部门采用技术经济分析的方法，评选出合理财务评价与不确定性分析。对经上述分析后所确定的最佳方案，在估算项目投资、成本、价格、收入等基础上，对方案进行详细的财务评价和不确定性分析。研究论证项目在经济上的合理性和盈利能力。由相关部门提出资金筹措建议和项目实施总进度计划。编写报告书。经上述分析与评价，即可编写详细的可行性研究报告，推荐一个以上的可行方案和实施计划，提出结论性意见、措施和建议，供领导决策。3可行性研究的内容由于房地产项目的性质规模和复杂程度不同，其可行性研究的内容也不尽相同，各有侧重。主要应包括以下几方面：项目概况。主要包括：山山东国华时代投资发展有限公司房地产开发项目可行性研究管理改页5—01页共9法项目的地理位置。包括项目所在地城市、区和街道，项目周围主要建筑物项目所在地的周围环境状况。主要从工业、商业及相关行业现状及发展潜力、项目建设的时机和自然环境等方面说明项目建设的必要性和可行性；项目的性质及主要特点。开发项目用地的现状调查及动迁安置土地调查。包括开发项目用地范围内的各类土地面积及使用单位。人口调查。包括开发项目用地范围内的总人口数、总户数，需动迁的人口调查开发项目用地范围内建筑物的种类，各种建筑物的数量及面积，需要拆迁的建筑物种类、数量和面积等。线、电力和通讯管线的现状及目标和其可能实现的时间。其他地下、地上物现状。开发项目用地范围内地下物调查了解的内容，包括水井、人防工程、各种管线等；地上物包括各种树木、植物等。开发项目用地的现状要附有平面示意图。如需要进行拆迁的，要制定动迁计划，确定安置方案。市场分析和建设规模的确定市场供给现状分析及预测。市场需求现状分析及预测。市场交易的数量与价格。服务对象分析、制定租售计划。拟建项目建设规模的确定。规划设计方案选择市政规划方案选择。市政规划方案的主要内容包括各种市政设施的布置、来源、去路、和走向，大型商业房开发项目重点要规划安排好交通组织和共享空间项目构成及平面布置。建筑规划方案选择。建筑规划方案的内容主要包括各单项工程的占地面积、建筑面积、层数、层高、房间布置、各种房间的数量、建筑面积等。附规划设计方山山东国华时代投资发展有限公司房地产开发项目可行性研究管理改页5—01页共9法资源供给建筑材料的需用量、采购方式和供应计划。项目施工的组织计划。项目施工期间的动力、水等供应。项目建成投入使用后水、电、热力、煤气、交通、通讯等供应条件。项目开发组织机构和管理费用研究开发项目的管理体制、机构设置。管理人员的配备方案。人员培训计划、年管理费用估算。开发建设计划前期开发计划。包括项目从立项、可行性研究、下达规划任务、征地拆迁、委托规划设计、取得开工许可证直至完成开工前准备等系列工作计划。工程建设计划。包括各个单项工程的开工、竣工时间，进度安排，市政工程设场地的布置。施工队伍的选择。项目经济及社会效益分析项目总投资估算。包括开发建设投资和经营资金两部分。开发成本估算。财务评估。运用静态和动态分析方法分析计算项目投资回收期、净现值、内部收益率和投资利润率、借款偿还期等技术经济指标，对项目进行财务评价。风险分析。一方面采用盈亏平衡分析、敏感性分析、概率分析等定量分析方法进行风险分析；另一方面结合政治形势、国家方针、经济发展趋势、市场周期、自然等方面因素的可能变化，进行定性风险分析。项目环境效益、社会效益及综合效益评价。山山东国华时代投资发展有限公司房地产开发项目可行性研究管理改页5—01页共9法结论及建议运用各种数据从技术、经济、财务等方面论述开发项目的可行性，提出存在的问题及相应的建议，并推荐最佳方案。4可行性研究报告的撰写封面：要能反映评估项目的名称、谁作的评估及可行性研究报告写作时间。摘要：用简洁的语言，介绍被评估项目所处地区的市场情况、项目本身的情况和特点、评估的结论。文字要字斟句酌，言必达意，绝对不能有废词冗句，字数正文：这是可行性研究报告的主体，要按照逻辑的顺序，从总体到细节循序进行。一般包括：项目总说明、项目概况、投资环境研究、市场研究、项目地理环境和附近地区竞争性发展项目、规划方案及建设条件、建设方式与进度安排、投资估算及资金筹措、项目评估基础数据的预测和选定、项目经济效益评价、风险分析和结论与建议等十二个方面。附表：附表是对于正文中不便于插入的较大型表格。一般包括：项目工程进度计划表、项目投资估算表、投资计划和资金筹措表、项目销售计划表、项目销售收入测算表、财务现金流量表、资金来源与运用表、贷款还本付息估算表和敏感性分析表。附图：一般包括：项目位置示意图、项目规划用地红线图、建筑设计方案平5市场分析与需求预测开发项目的市场调查内容，可依项目的具体情况确定。一般应进行以下内容社会经济状况及投资环境调查，主要包括项目所在地的社会经济发展规划、城市建设规划、金融财税政策、鼓励投资产业及影响房地产业的各种宏观经济因房地产投资及同类物业市场调查。主要包括项目所在地房地产投资开发态势、开发量、价格水平及潜在需求。如同类物业近年内的市场交易状况、区域分布和价格水平。对明显具有竞争性的项目要有针对性地着重进行研究分析。消费者意愿调查。主要包括当地消费者对项目设计的使用要求或对已开发项目的评价、消费者的购买动机、购买能力及购买偏好等。山山东国华时代投资发展有限公司房地产开发项目可行性研究管理改页5—01页共9法物资供应市场调查。主要包括当地主要材料、设备供应状况、市场价格及有工程技术状况调查。主要包括项目开发所处地段的地形、地质情况、当地可采用新材料、新技术以及有关技术经济指标。物业管理状况的调查。主要调查了解该地面物业管理范围、服务质量、收费标准、客户对物业收费的承受能力等。动灵活，力求准确，一般可采取以下方法：积累资料。专人收集有关专业报刊、会议及政府协会活动等形成的文件、信走访调查。通过走访客户、开发企业和有关信息咨询服务部门，获得开发项目功能、质量、价格及改进提高的要求。征询。通过对有关行政管理部门征询或对专家函询方式。在深入调查充分分析收集资料基础上，对开发物业需求现状及发展趋势进行6地点选择与地块价值评价房地产开发项目的地点选择和地块评价是对可供选择的地点和地块的条件和价拟定地点的水文、地形、地质条件等地理特征；拟定地点的市政配套、交通运输条件；拟订范围的拆迁情况；地块周边的自然景观、人造景观及污染情况；实际地价与地价潜在价值评价。7资金筹措制定可靠或比较可靠的资金筹措计划，是开发项目实现预期目标的基本条件，是避免项目流产或夭折的根本保证，必须高度重视，周密策划。凡在资金筹措无望的情况下，不必开展深度可行性研究。资金筹措计划主要是就项目投资的资金来源进行分析，包括自有资金、贷款和预售收入三部分。当资金来源中包括预售收入时，应有销售收入计划配合考虑。山山东国华时代投资发展有限公司房地产开发项目可行性研究管理改页5—01页共9法8财务评价房地产开发项目财务评价有静态法和动态法两种。对规模小、周期短的项目，可采用静态法。对规模较大、周期较长或资金来源渠道多、收支复杂或滚动开发的项目，应采取动态法。静态法是通过投资项目的总收入和总费用之间的比较，来计算开发项目的盈利和投资回报率数值，以此计算与同类房地产开发项目正常回报率相比较，以分析评价其经济合理性。静态法的评价指标有净利润投资收益率和静态投资回收期。动态法财务盈利能力分析，一般应以下列指标进行。财务净现值(FNPV)财务净现值是指按行业的基准收益率或设计的折现率ic，将项目经营周内各年净现金流量折现到建设初期的现值之和，它是考察项目在经营周期内盈利能力的动态评价指标，其值可根据财务现金流量表计算求得。判别标准为FNPV≥0项目可行；FNPV＜0项目不可行。财务内部收益率(FIRR)财务内部收益率是指项目在整个经营期内各年净现金流量累计等于零时的折现率，是考察项目盈利能力的主要动态评价指标。判别标准为：FIRR≥ic即认为盈利能力已满足最低要求，项目可行；FIRR＜ic项目不可行。财务净现值率(FNPVR)财务净现值率是项目单位投资现值所获得的净现值，其值越大表明项目投资效益越好。动态投资回收期(P’t)动态投资回收期是按现值法计算的投资回收期，可直接从财务现金流量表求得。本条所列财务评价指标表达公式见附录。9不确定性分析项目评价所采用的数据，由于多来自预测和估算，有一定程度的不确定性，为分析不确定因素对财务评价指标的影响需进行不确定性分析，以估计项目可能承担的风险，以论证开发项目在经济上的可靠性。不确定性分析包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析。盈亏平衡分析是通过盈亏平衡点(BED)分析项目成本与收益的平衡关系。当影响投资效果的变化因素达到某一临界值时，方案的收入与支出相平衡，此时方案既不盈利也不亏本，此临界值即为盈利平衡点。山山东国华时代投资发展有限公司房地产开发项目可行性研究管理改页5—01页共9法敏感性分析是通过分析、预测项目主要因素(如成本、价格、销售周期等因素)发生变化时对财务评价指标的影响，从中找出敏感因素和极限变化幅度。概率分析的目的在于用概率研究预测各种不确定性因素和风险因素对项目评价指标可能发生的影响。一般是计算项目净值的期望值及净现值大于或等于零时的累计概率，累计概率越大，说明项目承担的风险越小。10可行性研究管理房地产开发项目不论投资规模大小，都应编制可行性研究报告，其深度要求可从实际出发或领导决策要求确定。规模较大且要求研究深度相对较深的项目，可委托专门咨询机构承担项目可行性研究任务；规模适量且研究深度适当的项目，由房地产公司自行组织可行性研究。房地产开发项目可行性研究工作，一般应由公司总工程师总体负责，开发、销售、财务部门人员参与组成研究小组，开展工作。房地产开发项目可行性研究报告首页应加盖开发公司印章，主扉页应署总经理、总工程师及研究人员姓名，末页应署报告执笔人姓名。开发项目的可行性研究工作，由公司组织并进行初审，研究报告必须上报国开发项目的可行性研究报告及决策意见，不论实施与否，都应归入技术档案可行性研究报告属单位的集体研究成果，对其有关经营策略和经济对策研究要给予保密，凡因泄露损害单位利益者，视为违纪行为。开发项目实施完成后，应组织参与研究的部门和人员进行总结，予以跟踪研训，以不断提高可行性研究的科学水平和定性、定量分析的准确性。1静态评价指标投资收益率(R)投资收益率(R)=净收益额÷项目投资总额×100%静态投资回收期(Pt)投资回收期(Pt)=累计净现金流量开始出现正值年份数—1+上年累计净现金流量的绝对值÷当年净现金流量山山东国华时代投资发展有限公司房地产开发项目可行性研究管理改页5—01页共9法2动态评价指标财务净现值(FNPV)FNPV=∑(CI-C0)(1+ic)-ttCIC0—现金流出量2)(CI-C0)——第t年的净现金流量3)ic——基准收益率4)n—计算期财务内部收益率(FIRR)∑(CI-C0)(1+FIRR)-t=0t式中符号代表意义同上式。财务净现值率(FNPVR)FPVR=FNPV÷I2)I—投资现值动态投资回收期(p’t)∑(CI-C0)(1+ic)-t=0t动态投资回收期(P’t)=(累计财务净现值出现正值年份表)-1+当年累计财务净现值的绝对值÷当年财务净现值山东国华时代投资发展有限公司项目管理制度汇编批准修改记录标题：房地产开发管理细则2项目开发管理序号123456789条款号修改内容修改时间山东国华时代投资发展有限编编修改页页房地产开发管理细则1总则为加强对房地产开发业务的管理，减少和避免失误，提高综合效益，根据《城市房地产管理法》及其他有关法规的规定，结合近年来济南国华置业有限公司进行房地产开发的实际情况，制定本细则。项目选择：由开发部配合实业公司根据城市发展前景、地理位置、城市规划等因素，结合自身实力，考察选择具有投资价值的开发项目。可行性研究：由开发部按房地产开发可行性研究管理办法执行。投资决策：根据房地产开发项目可行性研究报告，结合公司自身情况，对是否投资开发该项目做出决策。决策必须认真慎重，贯彻实事求是、量力而行的原则。决定投资项目的可行性研究报告报国华实业公司审批。土地合同订立：项目确定后，开发部应组织尽快与土地持有方签定正式合同 (或协议)，如土地使用权出让(或转让)协议、合作开发合同、联建合同等。合同内容要具体、明确、严谨，准确载明合同各方的责任，必要时可以报有关部门鉴证或公证。计划编制：土地合同签定后，项目公司经理应组织编制项目开发详细计划书，明确办理各项前期手续、规划设计及论证、施工图设计及优化、施工监理的委托、施工队伍的选择及进场等事项的时间、人员安排、办理步骤等。明确资金筹措、完成投资、成本控制、房产销售等的方式、方法及相应计划安排。前期手续：开发部指导并会同项目公司相关人员有步骤地办理有关手续，主向计划部门申报固定资产投资计划，报批项目立项。向土地部门申领土地使用证和建设用地批准书。向规划部门申请规划定点，办理建设用地许可证。如系旧城改造项目，按当地政府的拆迁政策委托拆迁管理部门办理拆迁安山山东国华时代投资发展有限公司房地产开发管理细则改页5—02页共6规划设计：由工程部配合实业公司完成。要贯彻充分利用土地、完善使用功采用招标方式确定设计单位。规划设计完成后，向规划部门报批，开发部组织申领建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。现场施工准备工程部负责委托测量与勘探，办理地形图和工程地质勘察资料。工程部组织实施项目(场地)的“三通一平”，联系办理水、电进场，必要委托工程施工监理：所有开发项目原则上都要委托施工监理。宜采用招标或议标的方式选择工程监理单位；应明确工程监理的职责、权限、与公司工程部的职责分工，并应有与对监理单位进行监督、管理、奖罚相对应的合同、经济、行政管理措施或办法。工程部负责组织委托监理。编制项目施工组织总设计：项目具备开工条件时，总工程师组织工程部编制项目施工组织总设计，明确单项工程开工顺序、施工队伍及资金的调度、各单项 (或单位)工程开工时间、设备及材料的采购准备及时间、质量控制计划、场地的施工队伍选择：项目施工组织总设计确定后，经济部应按计划组织选择施工队伍。具体操作方式见工程招标管理规定。施工队伍确定后，公司应与其签订正式开工手续：工程开工前，开发部配合工程部办理消防、抗震监督、工程报建、开工报告、施工许可证、质量监督、安全监督等手续。自购工程用设备、材料的招标与供货：工程开工前，工程部应依据设计施工图纸及开发项目定位做好设备、材料选型、定位工作。相关部门(或工程部门)根据设备、材料定位要求及施工组织总设计的时间安排选择供货商，一般采用招标或议标的方式确定供货商。供货商确定后，公司应与其签订正式的供货合同。施工管理：工程部负责施工管理。管理内容主要包括：组织施工前的图纸会审，审核施工单位的施工组织设计；协助施工单位解决现场的特殊困难；督促施工单位按合同要求完成施工进度，实事求是地对工程进度做出签证；山山东国华时代投资发展有限公司房地产开发管理细则改页5—02页共6清点、验收甲供材料，督促施工单位做好工程材料的取样检验，检查材料合格证；督促施工单位做好分部、分项工程的自检、互检工作，组织进行隐蔽工程的验收，严格控制工程质量；及时发现、处理施工中出现的问题，对质量事故，必须向公司及有关行业主管部门反映，妥善处理；协调解决两个以上施工单位的施工交叉关系；督促施工单位进行工程维修。3房产销售管理委托监理公司进行施工监理的项目，要严格按照《委托监理合同》、《工程监理实施细则》对以上施工管理工作进行分工，避免与公司工程部工作交叉，并按《委托监理合同》、《工程监理实施细则》对监理单位进行日常监督。工程造价预测及预算：项目定位前，经济部应配合开发部对项目进行经济论证；项目定位后，经济部应配合实业公司做项目投资估算；正式设计施工图出来后，经济部应做设计施工图预算。经济部应视以上工作量大小外委编制或自行编制，以此作为控制项目投资、工程成本的依据或目标。工程款拨付：项目公司根据工程进度，编制开发项目的季度、月度用款计划，交财务部组织资金。施工单位按合同提报工程付款计划后，由经济部进行审核，并配合财务部拨款。开发项目(单项工程)竣工后，先由公司工程部组织初验，初验合格后向质量监督部门申请验收。成片开发项目竣工后，工程部组织初验，然后报当地政府组织有关部门进行开发项目验收合格后，工程部将工程项目资料综合整理后按规定时间向城建档案馆报送。工程造价决算：工程竣工后，由经济部审核施工单位提报的工程竣工造价结算 (必要时，可委托审计事务所进行审计)，工程部配合，并与施工单位办理工程造价结算手续。财务部依据确认的工程造价结算编制工程竣工财务决算，对项目工程投资进行竣工清点。山山东国华时代投资发展有限公司房地产开发管理细则改页5—02页共6收集、保管开发项目的原始资料，包括立项批文、用地许可证、建设用地规收集开发项目的全套工程资料，审查、保管施工单位提交的竣工资料，包括工程地质勘察报告、规划图、施工图、图纸会审记录、重要施工日志、材料化验与试验报告、隐蔽工程验收单、设计变更记录、现场签证、质量事故处理报告、竣工决算书等。对房地产开发项目的销售工作应提前介入。在可行性研究阶段，开发部就项目的销售前景、预期售价提出意见，并对项目进行市场定位即确定项目的主要销售对象。在规划设计阶段，开发部应根据市场定位和掌握的市场信息，对项目的户型设置、面积大小、内部设施、设计标准等提出相应的意见。项目的规划设计一经批准，开发部应会同相关部门编制销售计划，包括销售策略、销售方式、平均售价、销售进度等，制订详细的销售方案，确定每楼层、每单元的明细价格，定出底价，报公司主要领导审批后实施。开发项目开工前后，开发部应办理商品房预售登记手续，领取商品房预售许可证。为促进销售，有条件的还可与银行联系，办理按揭委托。开发部应采取各种方式促销商品房，如在报纸、期刊、广播电视等新闻媒介上发布广告，制作售楼说明书向潜在客户分发，在现场制作广告牌，有目的地上门销售开始后，应随着项目建设进度并根据市场反应、销售情况对售房价格进行相应调整。商品房的销售，除预售时或建成后一次性付清房款外，其余均不得享有优，须经公司领导集体研究批准。合同，合同须具备以下基本内容：合同双方的权利和义务；违约责任和惩处方式；争议解决办法及其他约定的条款。任何购房业主若未按合同约定付清房款，一律不得将所购房产交付其使用，违者对责任人就所造成的损失给予处罚。山山东国华时代投资发展有限公司房地产开发管理细则改页5—02页共6开发项目通过竣工验收后，开发部应为购房业主办理产权证书。告，上报公司领导。同时，开发部还应配合财务部编制开发项目决算报告，对项目收益情况加以认真分析。公司在资金情况允许的条件下，可将所开发的重要位置的商业用房、写字楼外租赁，获得长期的租金收益。4物业管理开发项目在进行房产销售之前，公司应根据项目情况选定物业管理单位，由其承担项目建成后的管理。任何开发项目，既可由公司控股的物业管理公司承担管理任务，也可委托非公司控股的物业管理公司进行管理。公司要与选定的物业公司物业管理公司对项目验收接管后，负责所管理项目的房屋设备、市政公用设施、生活服务设施的日常管理和维护维修，并可按实际情况相应负责园林绿化、环境卫生、保安等事务，还可为居民(用户)提供其他无偿或有偿的服务。工程竣工后，在工程保修期间，物业管理公司发现工程质量等问题，应及时向公司工程部反映，由工程部责成施工单位及时修缮；或自行修缮，并会同相关部门按实扣除施工单位保修金。物业管理公司按《业主须知》规定定期向服务区内的业主收取有关费用。开发建成区居住业主数达到一定规模，应成立业主委员会，由业主委员会决定物业管理的委托事宜。5附则本制度自正式颁布之日实施。山东国华时代投资发展有限公司项目管理制度汇编页审核批准日期日期修改记录条款号修改内容修改时间1234556789山东国华时代投资发展有限编工地例会制度编修改页页工地例会制度1目的完善工程管理制度，加强对在建工程的进度、质量、投资控制的管理，提高工作效率，加强建设单位、监理单位、施工单位等有关方面的协调及联系，切实解决工程建设中实际存在的问题。2工程例会的组织工程例会为定期会议，每次例会时间由各项目部自定。工程例会主持人为工地总监理工程师或工地总监代表。工程例会参加人员包括项目公司经理、驻项目公司各专业技术人员、施工单位和监理单位相关人员。项目公司应提前与监理单位进行沟通，当预计要有重大问题决策时，需请示公司总经理或总工参加。会议的时间变更或取消由工程例会主持人决定。会议结束后，由监理单位记录人员整理形成《例会纪要》，并于会后第二天与会人员参加例会时需签到，收到《例会纪要》后需签收。监理单位每月要出一份《监理月报》发至各与会单位，项目公司应及时将《监理月报》传递到济南公司，供公司领导审阅。项目公司人员应将每一份《监理月报》、《例会纪要》登记、备案。3工程例会会议程序施工单位施工人员对本周工程进度以及下周工程进度的安排进行汇报，提出对本周工程施工中所遇到的设计、施工、材料供应等各方面存在的问题，并对下道工序的施工方法、进度、安排进行说明。项目公司经理、各专业技术人员，对施工单位提出的问题进行答复。监理公司对本周施工监理过程中的施工质量、进度、材料供应、投资控制、安全生产情况进行说明，并提出监理过程中所发现的问题，提出相应控制措施。项目经理对各施工单位之间、各专业之间在施工中所遇到的配合问题进行协调。其他与会人员进行会议发言。山山东国华时代投资发展有限公司工地例会制度改页5—03页共3例会主持人对会议进行总结。并对各与会人员提出的主要问题通过讨论做出结论，对本周工程建设概况进行总结，并对下周监理工作做出具体部署。每月最后一个例会，除以上会议内容以外，要求施工单位将本月的计划与实际完成进行对比，查找原因，落实责任，并将下月工程建设的安排列入该会议的议4工程例会落实工程例会纪要是过去一周工程建设的集体检讨和全面总结，对在建工程具有指导意义。监理单位及驻项目各专业人员在日常监理过程中，应把例会纪要所提出的施工、材料供应、投资控制以及各工种、各专业之间的协调问题作为监理的一项具体工作内容，并对各种问题的解决情况作监理记录，并在下次的例会上对上述问题的解决情况做出汇报。总监理工程师或工地总监代表应督促各施工单位在工程建设中严格遵守工程例会对工程建设中发生的问题所做出的结论处理施工与其他矛盾，并要求施工人员于下次例会上，汇报上次例会纪要中有关问题及处理情况和有关结论的落实情况。山山东国华时代投资发展有限公司项目管理制度汇编5－04编制日期序号123456789标题：施工图管理制度修改记录条款号修改内容条款号山东国华时代投资发展有限编修改批准修改时间页施工图管理制度施工图管理制度1目的施工图纸的管理是房地产企业技术管理中的重要环节，为正常的工程施工管理、良好的物业管理所必需，并为最终的竣工结算打下基础。2施工图纸管理内容：接到设计单位送来的图纸应立即整理，编号和分发。完整的施工图应包括总配图及总说明、总目录、建筑图、结构图、设备图(给排水、采暖、通风、空调、设备安装等)、电气图(配电、照明、综合布线、自动报警、安防等)、室内装饰图、标准图、通用图、设计说明书等。图纸的整理。收到图纸后，核对其套数、页数、种类，并按用途进行分类、项目公司申报开工证及进行工程招标、消防报审、设计审查各一套。图纸的收回、作废，对因设计变更而作废的图纸应及时收回、登记，并加盖作废章。4竣工图纸的管理细则:一般少量的局部变更可在原图上更改。对局部更改(变更量大于条者)可在图上增画大样图或部分更改图。对改动较大的部分要重新绘制。监理公司审核后加盖审核章上交驻项目公司技术人员。山东国华时代投资发展有限公司项目管理制度汇编编制日期序号123456789标题：施工图审学制度修改记录条款号修改内容条款号批准修改时间山东国华时代投资发展有限编编修改页页施工图审学制度1目的为使工程设计符合开发经营的要求(功能、标准、构造、经济、其他等)，减少设计误差，明确设计要求，促进开发项目顺利进行。2施工图审学组织：一般性项目的图纸审学由工程部组织进行，对小区或超过一定规模以及重点项目应由公司总工程师组织审学。开发公司参加审学人员构成：项目公司、工程部、经济部、开发部相关人施工单位确定后，施工单位、监理单位也应组织审学。审学图纸要做认真记录，并分类整理形成《审学图纸意见书》，送达设计单位以备解决答复。3图纸审学内容：施工图设计是否符合设计委托书中功能、标准、构造、规模、经济等方面的与政府批准的规划、方案对照，是否有不符之处。图纸本身是否存在错、漏、碰、缺和不符合现行规范、规程的地方。配套工程是否完善。图纸设计中采用的新技术、新工艺、新材料、构配件的设备有无实施性困4图纸审学程序：编编号：SDGH5－06山东国华时代投资发展有限公司项目管理制度汇编批准修改记录修改内容标题：施工图设计交底制度修改时间条款号123456789山东国华时代投资发展有限编施工图设计交底制度编修改页页施工图设计交底制度1目的为全面贯彻设计要求，使参加施工的各单位人员思路一致，最大限度的避免施工中出现失误，同时，也为解答《审学图纸意见书》中所提的问题。2施工图设计交底的组织设计单位参加人员：项目负责人、土建、安装(给排水、电、暖、通等)工施工单位参加人员：项目经理、技术负责人、各专业施工员、预算员。开发公司参加人员：工程部、经济部技术人员。监理公司参加人员：项目总监或总监代表，各专业监理工程师、造价师、记由项目总监工程师或总监代表负责组织、主持。参加人员在图纸会审记录上签名、盖章，一式四份，各单位一律存档。3施工图设计交底的基本内容：设计人员的设计意图与构思，建筑构造要求，特殊部位以及有关标准。结构方案的实施要求，关键结构部位的施工要求。设备、电气工程的技术要求，技术参数的核对。对各专业间穿插施工的要求。采用新技术、新工艺、新材料的施工与工艺要求、消防要求。其他需提出和交待的内容。4施工图设计交底的基本程序：确定施工单位、监理单位后，并各单位人员配备齐全且已全部到位。先由设计单位对《审学图纸意见书》中所提问题统一解答。按各专业分组进行，做到相互学习，有问有答，最后进行专业间配合问题解设计、监理、开发、施工单位负责人发言，由总监进行总结。编编号：SDGH5－07山东国华时代投资发展有限公司项目管理制度汇编审核批准日期日期修改记录条款号修改内容修改时间1234456789定山东国华时代投资发展有限编施工现场临时水电使用管理规编修改页页施工现场临时水电使用管理规定1目的施工用临时水电的正确使用与计量，对保证工程施工正常进行，工程竣工决算水电费的计量有着非常重要的意义。2适用范围本规定适用于各项目公司工程管理中施工现场内所有的施工单位的临时用水、用电及水电设施的使用、管理、计量。3规定的内容项目公司及开发部应将工地所在地的市政配套手续办妥，技术资料搜集齐工程技术人员根据工地所在地的市政配套现状资料并参考各施工单位报审的施工组织计划书中所提出的临时水电需求总量，计算出本项目的临时水、电的总负，形成书面资料报项目公司经理批准，并配合项目公司市政人员作好临时水、电的接入工如果情况允许，应该将施工用临时水电的接入与工程完工后的正式用水、电同时考虑，以避免二次浪费。临时水、电接入后应根据工地现场实际情况，配合监理工程师绘制整个工地。各施工单位之间出现水、电需求矛盾时，应督促监理工程师进行协调，并优先考虑工程人员生活、安全的需要、及重点工程的正常进行。在施工单位进入、撤出工地现场时，相关工程技术人员组织监理单位、施工单位相关人员对施工用水表的表号、数字、型号及电表的型号、表号、数字、互感器的倍数等参数记录并三方签字认可，项目公司设立专门档桉，工地有专人负责。工地临时水电负责人员，应根据工程所在地的实际情况定期检查各施工单位的临时水电使用情况，将水表、电表的数字记录三方签字认可后转交到项目公司财的监督下进行，并对其安全性负全部责任。各施工单位变更水表、电表时及变更使用位置时，应报监理单位、开发单位批准后方能进行。临时水电的使用应遵守当地行业部门的内部规定。编编号：SDGH5－08山东国华时代投资发展有限公司项目管理制度汇编审核批准日期日期修改记录条款号修改内容修改时间1233456789山东国华时代投资发展有限编题：分部分项、隐蔽工程及竣工验收管理制度编修改页页分部分项、隐蔽工程及竣工验收管理制度1目的对分部分项、隐蔽工程及竣工验收进行管理控制，确保经过验收后的工程质量达到规范及设计要求。2适用范围适用于各项目分部分项、隐蔽工程的验收及竣工验收。3职责范围项目公司负责组织专业技术人员进行工程量、工程质量、技术资料的验收。4管理控制程序隐蔽工程验收必须在下一工序前进行，由项目经理委托驻工地工程师监控监理公司对隐蔽工程进行验收，并作好监控记录。对隐蔽工程中不符合设计要求或施工规范规定的部分，项目公司会同监理公司以书面形式通知施工单位，限期整改，处理符合要求后，再进行验收。隐蔽工程中的重要部位整改时应摄影(拍照)备对于重要的分部、分项工程，各专业工程师会同监理工程师按照施工规范验收。其他项目进行不定期抽检，对抽检不合格项作出处理意见及抽检记录。竣工验收工程完工、竣工资料整理完毕后施工单位组织人员进行全面自检，并填报竣工验收报告送交监理公司审核。项目公司经理收到监理公司送交的竣工验收报告后2日内通知监理公司组织监理公司组织监理工程师、各专业工程师、施工单位有关人员根据《建筑、安装工程质量验收评定标准》及相关规范对工程进行全面检查，并由监理公司填发《质量处理通知单》，督促施工单位在规定的时限内整改完毕，并及时进行复检。项目公司经理负责审查《竣工工程质量等级核验表》。监理公司、施工单位对竣工资料进行全面检查合格后，由施工单位报送质量监督站，等待竣工验收。对质量监督站所提出的问题由监理公司填发《质量问题处理通知单》，督促施工单位限期整改完毕，并报送整改报告，直至通过竣工验收。山东国华时代投资发展有限公司项目管理制度汇编审核批准日期日期修改记录条款号修改内容修改时间1234456789山东国华时代投资发展有限编工程交接验收管理制度编修改页页工程交接验收管理制度1目的为使工程质量、使用功能符合开发要求，方便物业管理，减少与业主之间的纠纷，明确开发单位与施工单位之间的责任及物业与开发单位之间的管理界限，特制2适用范围公司开发的所有项目在竣工验收后的交接验收过程。3内容交接验收的依据施工图纸、设计变更、竣工验收资料；的验收意见；销售合同、业主入住手册；交接验收的组织在质量监督站最后一次整改报告批复后。由项目公司经理组织、安排。参加人包括开发部、工程部、销售部、经济部、、物业公司、监理单位、施相关人员。项目公司指定专人进行记录，完成后请相关责任人在原始记录上签字，并于三天内将整理记录发于各参与单位。交接验收的程序开发部、销售部的侧重点在于工程的使用功能、标准是否符合要求。工程部主要以工程施工质量、工程的完整性为重点。物业公司的验收重点除工程质量外，更要着重于检修的方便、设备的运行、技术资料的完整等。山山东国华时代投资发展有限公司工程交接验收管理制度改页5—09页共3按照专业分组进行验收，一般划分为土建(含建筑、结构、装饰等)、设备 (含给排水、采暖、通风、空调等)、电气(含变配电、动力电、照明电、消防、通讯、安防等)。每天(或每单位工程)验收完毕后，各组进行分组整理交给记录人员统一汇属于施工单位质量问题的，要求监理公司针对汇总情况下达整改通知，限期属于开发单位自行安排的项目，项目公司经理应要求工程部、经济部督促完各方整改完毕后，经验收通过后由项目公司经理签字，交由物业公司管理。山东国华时代投资发展有限公司项目管理制度汇编1目的编制日期序号123456789修条款号批准改记录修改内容修改时间山东国华时代投资发展有限编编修改页页工程施工控制程序通过对工程施工控制，确保工程施工的顺利进行，保证工程建设的进度和质量2适用范围适用于所有项目的单位、分部、分项工程各施工阶段的控制管理。3内容项目公司经理负责项目实施进度计划的总控制，并负责施工过程的总体协调及重大变更的下发实施，负责审批监理公司提交的项目监理实施细则或项目监理规各专业技术人员做到熟悉图纸，参与图纸审学、技术交底，负责现场协调，巡视工地，监视测量监理公司的工作情况，保存有关记录，作好技术资料管理、移4控制程序工程施工准备阶段的工作工程部审查监理单位的监理大纲、监理规划及监理实施细则。监理公司在开工前审核施工单位提供的施工组织设计，并由监理工程师签署审核意见后转交到项目公司审核，项目公司审核的重点：施工计划安排是否符合要求；施工部署、施工方法是否切实可行；施工平面布置的合理性；质量管理组织措施是否能够保证质量目标的实现；冬雨季施工措施是否能够保证工程的顺利进行；对工程安全方面的薄弱环节所采取的措施是否能够满足施工安全目标的实工程成品保护措施是否满足验收要求。由工程部组织开发部、经济部、、施工单位、设计单位、监理单位进行图纸会审和技术交底，执行《图纸审学制度》、《施工图纸设计交底制度》。由项目公司组织现场技术人员进行施工现场的有关准备工作，向施工单位提供施工场地的地下、地上管网线路资料，并将水准点与坐标控制点以书面形式交施工单位，并现场交验。山山东国华时代投资发展有限公司工程施工控制程序改页页共4项目公司组织现场技术人员、监理单位、施工单位召开开工会议。会议对开工前的各项准备工作进行检查，确定施工联络方式，创造良好的施工环境。工程施工进度控制工程部与监理单位审核施工单位的工程总进度计划、分项工程工期安排是否符合总工期控制目标、施工总平面图是否存在影响工程进度和现场文明、安全施工的因素，对审核中发现的问题由监理单位督促施工单位进行整改。项目公司组织监理单位审核施工单位的材料设备的采购计划与施工进度计划的同步性，对不能满足要求的计划进行修正。由工程部组织监理单位对施工单位的劳动力进场情况、施工机械配置情况、周转性工具材料的进场情况进行监督检查，确保满足施工进度计划的需要。工程施工质量控制工程部组织监理单位监督检查施工单位严格按设计图纸施工，并符合国家规范、标准；对重要分项工程要督促施工单位制订切实可行的施工方案，并监督实工程部监视测量监理公司及施工单位，确保使用经检验合格的材料、构件及工程部督促监理单位做好施工中的质量检查，并与监理单位一起检查施工单位对质量问题的处理情况。发生质量事故时，由监理单位组织进行调查处理。工程部组织施工管理人员进行现场巡视，及时处理施工中存在的质量问题，并做好记录。在每周的工程例会上，由监理单位对工程施工质量情况进行总结，提出存在工程部对工程施工过程中的设计变更，执行公司规定。工程部督促施工、监理单位及时报送有关工程建设的各种文件资料，由项目对关键的设备安装和施工工序，由工程部进行重点控制，加强监督检查的力度，采取有效的措施，对各个环节实施连续的监控。工程施工投资控制工程施工安全控制项目公司组织工程部监督监理单位检查施工单位是否建立、健全与现场安全文明施工有关的规章制度。山山东国华时代投资发展有限公司改页工程施工控制程序监理单位组织施工单位每周进行一次工地安全检查。记录检查中发现的问题，并以监理通知的形式下发施工单位，责令限期整改。项目公司组织对发生的安全事故，进行调查处理。工程验收控制工程部依据《分部分项、隐蔽工程及竣工验收管理制度》的规定，监督监理单位、施工单位进行分项、分部、单位工程及竣工验收工作，未经验收，施工单位不得进入下一道工序施工。工程部组织设计、监理、施工单位及时到质检部门办理阶段性验收和工程竣5记录施工组织方案审查记录山东国华时代投资发展有限公司项目管理制度汇编审核批准日期日期修改记录条款号修改内容修改时间123456789山东国华时代投资发展有限编编修改页页工程变更控制程序1目的是工程日常管理中一项重要的工作，是通过遵循规定的控制原则和执行既定的工作流程，将项目总投资和单位成本控制在工程预算或工程合同造价的目标范围内，使项目利润最大化。2内容建设单位、设计单位、施工单位和监理单位都可以提出工程变更。有关技术标准、规范、技术文件的变更。施工时间的变更。施工工艺或施工次序的变更。合同条件的变更。3原则尽量减少的原则。各部门技术人员要充分做好工程前期工作和施工前准备工作，把工程变更降至最低限度。严格控制的原则。要严格控制设计变更审批权限，健全设计变更的审批程序，防止任意提高设计标准，改变工程规模，增加工程投资费用。4工程变更的管理范围划分设计变更、技术文件变更、施工工艺变更由工程部负责，经济部配合完成；工程量变更、合同条件变更、施工时间变更由经济部负责，工程部配合完一般性的变更由项目公司经理作最后审批；对项目投资、工期影响较大的工程变更报请公司总经理、董事长批准。5工程变更的程序工程变更根据提出单位的不同审批程序略有不同。施工单位提出的工程变更。施工单位将变更申请、变更方案提交给监理单位。山山东国华时代投资发展有限公司工程变更控制程序改页页共3监理单位召集相关监理工程师根据施工合同、现场实际条件等因素对变更申请、变更方案进行研究，同意的出具书面意见一并交给建设单位，不同意的出具书面意见后返回施工单位。各部门根据管理范围不同，出具各自书面意见，提交项目公司经理进行汇总项目公司经理同意的在征求设计单位同意后由相关部门下发变更意见书；不同意的由相关部门出具意见返回监理单位。建设单位提出的工程变更建设单位提出工程变更后(设计单位同意后)，连同变更说明书一并下发给监理单位、施工单位。监理单位、施工单位如有意见需在规定的时间内反馈给建设单位。监理单位提出的工程变更在经建设单位及设计单位同意后可下发执行。设计单位提出的工程变更转交给建设单位后，由建设单位组织监理单位对变更进行分析，造成即成损失的，要明确责任，后下发给施工单位执行。山东国华时代投资发展有限公司项目管理制度汇编标题：工程监理管理程序批准序号123456789条款号修改记录修改内容修改时间山东国华时代投资发展有限编编修改页页工程监理管理程序1目的做好工程监理公司的管理工作，保证工程质量，缩短建设周期，提高投资效2监理公司的选择工程部组织确定监理单位，签定“建设工程委托监理合同”，明确工程监理的任务，施工阶段监理单位依据合同规定按时进驻施工现场。监理单位应具备的资质条件投标单位必须具备相应的资质；类似于该工程的阶段监理经验或全过程监理经验；具备与该工程所包括的设计、土建、安装、装修全部工作内容相适应的实际工作能力，全面进行“三控”(进度控制、质量控制、投资控制)、“两管理” (合同管理、信息管理)、“一协调”(业主与实施方以及实施方之间)和安全文具有进行工程建设项目现代化管理的能力；具有完成该工程类似的工程项目招标、评标的经验，以及具有编制招标文件，制定或审核标底的能力；建设项目现代化管理的能力；具有编写符合规程、规范的竣工资料的能力。对监理单位的要求监理单位应能独立完成该工程项目所委托的全部监理工作，不得转让或分提交该项工程的监理大纲和监理规划；参加该项目总监成员和其它监理工程师的资质要求和人才网络要求；从事监理工作的人员组成应能满足该项工程的全部专业要求，监理单位需提交随工程进度监理人员上岗直方图和监理机构设置框图；报送为该项工程监理任务所必需的设备清单(其中注明自身能提供的部分)；提供准备用于本项工程监理工作的各种主要监理表格，向业主的报表格式，监理单位进行管理的监理记录和资料管理表格等；提交实施该项目工程报价和计算依据；填写监理单位情况调查表，见附表1、2、3、4。山山东国华时代投资发展有限公司改页工程监理管理程序3施工阶段监理工作的主要内容写开工报告；协助业主确认施工单位选择的分包单位；审查施工单位提出的施工组织设计、施工技术方案和施工进度计划，提出改审查施工单位提出的材料和设备清单及其所列的规格和标准；督促、检查施工单位严格执行工程承包合同和工程技术标准；协调业主与施工方之间的争议；检查工程使用的材料、构件和设备的质量，检查安全防护措施；检查工程进度和施工质量，验收分部分项工程，签署工程付款凭证；整理合同文件和技术档案资料；组织设计单位和施工单位进行工程竣工初步验收，提出竣工验收报告；组织召开工程例会。4建立监理公司档案依法签定的监理委托合同；各种工作会议记录；监理工作的各种表格：向业主的报表；监理记录；往来的文件和函电。业主的各项批复。5对监理的考核管理水平；监理工程师的素质；上岗情况；监理组织机构的完善；山东国华时代投资发展有限公司改页工程监理管理程序6监理效果的评价深入现场及时发现并解决问题；帮助承包商解决疑难问题。成的失误。业主对监理的评价。承包商对监理的评价。附表1邀请监理单位情况调查表总总部地址上级主管单位行政负责人技术负责人全员人数其中监理人员持监理证人员监理技术等级证号工商营业执照号开户银行账号承担该项目监理人员能力联合监理单位名称计算机(监理软件)投入条件高级工程师 工程师(名)一般技术人员 监理单位名称(全监理单位 性监理单位编制人数资金情况准备投入该项目监理工作能力及条件其其它要说明的问题山东国华时代投资发展有限公司附表2过去已完成和在建监理项目情况造元)工(民筑万)建(米监理项目开竣工日期投入监理人员数附表3拟承担本项目总监组人员设设计监理总监施工监理总监项目监理工程师证号监理专业姓名性别年龄职称附表4拟参加本项目监理人员名单监监理工程师证号(或培训证山东国华时代投资发展有限公司项目管理制度汇编监理、设计、施工实绩改姓名年龄性别学历职称监理专业编制标题：工程经济鉴证管理规定修改记录批准序号条款号修改内容修改时间123456789山东国华时代投资发展有限编编修改页3页工程经济签证管理规定1本管理规定中所谓的工程经济签证是指在工程施工过程中实际发生，因一方实际违约对合同履约另一方造成经济损失的经济补偿现场证明文件。从开发商角度讲，它包括对工程承包商进行经济补偿的工程经济签证(工程经济索赔文件)和对工程承包商进行经济惩罚的工程经济签证(工程经济反索赔文件)。2工程经济签证由工程部与经济部共同办理。工程部负责鉴定事件的真实性，并计量；经济部负责鉴定发生事件的合同风险分属，并配合计量。3对工程承包商进行经济补偿的工程经济签证(工程经济索赔)办理原则属于发包方合同风险承担范围(发包方违约)；不与合同或其它经济文件相冲突；签证内容叙述清晰，工程计量方式与工程计价方式相统一；及时办理。事件发生后三天内，公司内部完成审核，并在合同约定的时间内必须经三方(工程承包商、施工监理方、发包方)签字盖章认可，其中甲方署名人必须是合同约定的甲方代表(工程师)；签署办理前必须经公司内部审核同意。违背以上原则办理的对工程承包商进行经济补偿的签证为无效签证，经济部在计量时不予认可。4对工程承包商进行经济补偿的工程经济签证办理程序工程承包商填写并申请办理经济补偿；施工监理审核并签署意见；公司组织内部审核同意；甲方代表编号、签署后加盖工程经济签证专用章；原件(至少一份)工程部5对工程承包商进行经济惩罚的工程经济签证(工程经济反索赔文件)一般由程山山东国华时代投资发展有限公司工程经济签证管理规定改页页共3部或施工监理提出，经济部及其它相关部门根据工程承包商违约情况也可提出。对工程承包商进行经济惩罚的工程经济签证办理原则及方法参照对工程承包商进行经济补偿的工程经济签证办理原则和方法。6工程经济签证的办理权限单项工程经济签证总金额在二万元以内的，由项目公司经理批准办理。单项工程经济签证总金额在二万元以上的，报公司总经理同意后，由项目公因事件发生突然，须紧急处理，且单项工程经济签证总金额不足五千元的，工程经济签证办理人可口头请示项目公司经理同意，事后由项目公司经理补办手续。但必须有公司现场工程及经济人员签字。附表工程经济签证内部控制表单单项工程名称工程承包商拟办签证内容鉴定内容鉴定意见鉴定人办理签证的原因办理签证的可行性核实后的工程量或费用领导批准意见年月日山东国华时代投资发展有限公司项目管理制度汇编批准日期序号123456789修条款号改记录修改内容修改时间山东国华时代投资发展有限编编修改页页工程招标管理规定1公司采用工程招标的方式确定工程施工承包队伍。2公司工程招标的方式有公开招标、不定向议标、定向议标。单项工程发包、重要单位工程发包原则上均采用公开招标的方式进行；有特殊要求的单位工程发包和分项工程发包可采用不定向议标或定向议标。的工程发包范围：因政策等原因，承包商目前处于无竞争地位(或垄断)。3实行公开招标的工程发包由项目公司经理牵头，经济部组织委托招标代理机构代理招标。实行公开招标的工程发包遵照国家招投标法及行业相关管理办法执4实行议标的工程发包由项目公司经理牵头，工程部编制初步施工方案，经济部自行或委托编制标底(委托编制的，要审核)，并参照国家招投标法及行业相关管理办法由经济部组织开展。5提出招标及招标前准备工程部根据开发项目的总体进度安排，提出工程招标时间及时机。项目公司经理负责安排招标前的各项准备工作。6工程招标前应对工程承包商进行资格预审(见附表1)。资格预审分虚审及等相关部门配合。虚审的内容包括：应具备的符合发包工程要求的施工资质、营业执照，异地施工的企业必须提供发包工程所在地的注册证明文件；近两年的合同(包括内容)履行情况，权威部门认定的施工质量情况；近两年的年终财务报表及流动资金状况；现有施工任务(含在建及未开工工程)；企业自有设备一览表；企业人力及物力资源情况；其它需要预审的内容。山山东国华时代投资发展有限公司工程招标管理规定改页页共6以上内容按照业务对口的原则由公司经济、工程、财务等职能部门分别评审。评审就是由公司总工程师组织工程、经济等部门对工程承包商近两年的在建及已完工程进行考察，并听取相关业主反馈意见。采用公开招标方式的，资格预审后参与投标的工程承包商数执行国家或行业相关规定；采用不定向议标方式的，资格预审后参与投标的工程承包商不得少于三7招标文件的起草实行公开招标的招标文件由受委托的招标代理机构(或经济部)起草；议标工程的招标文件由公司经济部起草。招标文件主要内容应包括：投标人完成招标内容的要求；投标须知及有关日程安排；投标书的内容要求。8招标文件的评审招标文件编制好后，公司经济、工程、财务等职能部就其中主要条款及要求作出书面评审，报项目公司经理及总工程师确认，确认后的评审记录为招标文件修改及正式成文的依据。9标底的编制公开招标的标底原则上均委托社会中介机构编制。标底的委托方式及编制原则经公司领导确定后由经济部编写委托说明。非委托的标底由经济部组织编制。标底由总工程师组织审批，需要报招标管理机构审定的报招标管理机构审定。编制完成后的标底在公布前应严格保密。10投标书的评审(评标)公开招标的投标书由被委托的招标代理机构依据国家相关法律、法规及我公司要求组织专家组按一定程序评审。公司内部议标的投标书由项目公司经理牵头组织相关职能部门就投标书主要承诺与招标文件主要要求的一致性及技术的可行性、投标价进行询标并作出书面评审记录(见附表3、4)。11中标及中标通知书的填写评标确定的综合评比最优的投标人为中标人。议标产生的中标通知书由经济部填写。山山东国华时代投资发展有限公司工程招标管理规定改页页共612招标实施程序函；投标人进行资格预审；向符合条件的投标人发售招标文件；织组投标人勘察施工现场，并解答疑问；确定评标原则及方法(需要报批的进行报批)；附表1投标资格预先审查表年月日议议标项目受审企业名称审查内容资格审查履约(信用)审查资金审查企业运营审查其它审查领导意见栏审查结论审查人注：1、资格审查包括：企业资质或是否直销商，以往工程质量或产品质量检测2、履约审查包括：近两年合同履行情况(合同约定与实际相对照)等；3、资金审查包括：企业流动资金、企业支付能力、以往合同约定付款等；4、企业运营审查包括：企业性质、企业运营机制、拟派人员等。山山东国华时代投资发展有限公司工程招标管理规定改页页共6附表2拟参加投标人名单年月日招(议)标项目名招(议)标项目名称编号拟投标人备注领导会签栏分管项目领导总工程师总经理董事长招(议)标项目招(议)标文件评审表评审范围时间要求保密要求标价确定质量要求工期要求技术要求保修要求付款要求其它要求分管领导批准领导年月日评审要求评审人山山东国华时代投资发展有限公司工程招标管理规定改页页共6评标意见表议议标项目议标单位评评审意见个人结论性意见评审人姓名职务单位年月日定标意见表议议标项目参加议标单位参与评标人员推荐性意见批准意见年月日山东国华时代投资发展有限公司项目管理制度汇编编制日期修改记录修改时间1标题：工程施工合同管理办法批准修改内容条款号23456789山东国华时代投资发展有限编工程施工合同管理办法编修改页页工程施工合同管理办法1工程施工合同(以下简称合同)管理的领导责任人是公司法定代表人。合同管理职责分属各职能部门。合同的制定主管部门是经济部，配合部门为工程部、财务部，综合部对合同进行档案管理。2公司对合同风险条款的限定合同造价受控于开发项目投资预算，且不应高于项目投资预算；合同应明确影响双方结算价款风险范围，明确合同价款调整的条件；非固定价合同应至少固定分项工程承包单价(包含材料)，明确相应计量方式，对无法用施工图纸控制工程量的分项工程应固定分项工程承包总价。合同应包括明确的合同价(或单价)清合同技术要求、质量控制标准等必须与国家现行标准、规范、工程设计施工图及项目施工组织总设计要求相一致，且受控于开发项目施工组织总设计；工程发包合同应有工程质量保证书作为合同附件。合同工期必须受控于开发项目施工组织总设计工期，并不得超于开发项目施工组织总设计中该工程计划工期。进度必须与投资控制结合起来，并在合同中重点体现，必须有工程进度控制技术文件作为合同附件。合同中应约定甲方供应材料、设备的品种、总数量及分期供应数量和相应供应日期。对于承包方自购的主要材料，合同中应在设计书或协议书中按国家相关规范明确材料质量标准。合同付款要求付款总比例应低于扣除质量保修金及合同约定垫付款额度之后的比例。其中非固定总价合同付款总比例应适当低于固定总价合同的付款总比例。所有合同原则上均不考虑支付预付款；可以约定预付款的条件是：①履约合同另一方提供履约保证金或履约保函，且保证金额高于预付款金额；②经公司董事长或总经理批准的。所有单项或单位工程承包合同原则上均约定过程付款采用按进度计量方式付款，且累计进度付款不得超出总付款比例。进度计量方式必须将进度、质量结合起来，并在合同中重点约定。质量保修期限不得低于国家规定期限，保修金比例不得低于国家规定额度。山山东国华时代投资发展有限公司工程施工合同管理办法改页页共73合同必须在施工队伍进场前签定，最迟不迟于施工队伍进场前五日。4合同内容应详细、明了、完整，注意合同语言及行业语言的规范，尽量避免用语上的歧义；应就商务、技术、质量、进度、安全等明确双方的风险范围，避免对方无风险合同。5合同管理包含：合同制定管理、合同执行管理和合同档案管理。合同制定管理1合同由项目公司经理牵头组织制定，报公司总经理、董事长批准。2公司对合同制定阶段实行公开评审制度。合同评审由经济部组织，经济部、工程部、财务部、监理公司等部门的造价、工程管理、设计、材料管理、财务、工程监理等专业人员参加。专业要求较高的可邀请专家参加评审。因加强管理需要的特殊合同评审可适当扩大评审人员组成范围。3合同起草合同由施工投标中标方或公司经济部根据中标通知、招标文件及投标书起草。4公开招标或不定向议标工程合同评审洽谈前的合同(草)为合同评审的对象，主要是就合同(草)内容与招标文件、投标书(及承诺附件)进行一致性对照，找出差异并分析合同风险，由评审人注明差异产生的原因、潜在风险及应考虑的合同处理措施等。5定向议标工程合同评审原则上按招标或不定向议标合同评审程序执行。6合同洽谈合同(草)经评审后，由项目公司经理、总工程师、经济部经理、工程部经理组成合同洽谈班子，根据评审内容与施工拟承包方洽谈合同。7合同的确立洽谈确认后的合同经公司总经理批准后，形成正式合同，由项目公司法定代表人在合同上署名后加盖项目公司法人章，标志着合同的正式确立。山山东国华时代投资发展有限公司工程施工合同管理办法改页页共7合同执行管理合同签定后，项目公司经理牵头，经济部组织经济部、工程部、财务部等职能部及职能责任人进行合同学习，熟悉合同条款内容，统一合同解释口径，分析合同执行潜在风险，加强合同风险管理。1合同风险评估管理公司对合同风险分类分部门管理：工程部承担工程质量、进度风险管理，经济部、工程部承担工程成本风险管理，财务部、经济部承担付款风险管理。合同签定后，经济部首先组织合同风险评估，把风险按承担对象进行分类，分清开发商、施工承包商承担风险范围，必要时可确定我公司应对潜在风险的措施，并形成纪要。不属于开发商承担的风险，合同执行过程中一旦出现，不得对施工承包商办理经济或工期补偿手续(索赔)。2合同的解释公司内部的合同解释合同执行过程中，公司内部员工对合同条款理解有异议的，可口头或书面询问经济部，经济部对有异议合同条款作出书面解释并经项目公司经理核实、公司总经理批准后，作为合同条款的内部最终解释，相关员工必须按合同的最终解释执行。履约双方的合同解释公司对合同条款的最终解释执行起来与合同履约另一方(施工承包方)的解释有分歧的，经双方协商一致，经济部书面报经公司领导同意并签署后，可对合同相关条款进行书面解释，书面解释为合同的有机组成。但合同的解释条款不得违背达成合同时的初衷(见合同洽谈记录及招投标书)，不得对合同内容进行实质性修3合同的补充因客观原因(如扩大施工承包范围)造成合同不能满足执行需要的，由相关风险管理责任部门书面提出，并报项目公司经理、总经理批准后，经济部组织合同双方对合同进行必要的补充。补充的合同条款只应对产生补充合同条款的客观事实具有法律约束力，不得对原可执行的合同条件具有约束力(见合同洽谈纪要)。办理合同补充的程序及职责范围可参照合同制定。4合同索赔与反索赔合同索赔与反索赔由公司负责合同实施风险管理职责的部门根据公司的职责山山东国华时代投资发展有限公司工程施工合同管理办法改页页共7工程部在遇到合同履约另一方向我公司进行合同索赔时(办理工程签证)，应及时知会经济部，理清事件的性质，严格区分是否属开发商合同风险范围：属于对方正常合同风险的，不予办理。合同执行过程中，因对方违约对我公司造成经济、质量、工期等损失的，工程部应及时知会相关职能部门一起进行合同反索赔，追偿我方损失，避免事实上的5合同付款合同签定后，公司严格按照合同约定方式付款。公司原则不允许超越合同约定付款比例付款，但在无实际付款风险的情况下，经公司主管领导特批后，可适当提高合同付款比例。付款办理方式工程付款的依据是经项目公司经理等各级责任人确认、经济部填写的工程付款确认单，填写工程付款确认单的依据是根据合同计量要求核实的工作量计量清单。工程竣(完)工结算造价为财务最终付款依据。经济部协助办理付款手续。合同档案管理公司对合同进行分类、分档管理。合同签定后，经济部保留副本一套，余由综合部进行归档管理。综合部应核对合同份数，建立收、发文登记，正本存档，副本 (或复印件)分发财务、工程、工程监理等职能部门或配合单位；有须借阅的，建立借阅登记。合同评审记录及合同洽谈纪要由经济部保管。山山东国华时代投资发展有限公司工程施工合同管理办法改页页共7合同评审表评审意见评审意见评审人合同名称评审内容评审部门注：各职能部门按承担合同风险管理范围对合同条款进行评估。工程部对施工组织及工期、质量与检验、安全、验收等条款进行评估，财务部对付款条款进行评估，其余条款由经济部评估。年月日合同洽谈纪要合同合同名称洽谈内容发包方参加人(签字)承包方参加人(签字)年月日山山东国华时代投资发展有限公司改页工程施工合同管理办法合同批准会签表合同名合同名称合同编号批准会签人签批意见署名处总工程师项目公司经理总经理董事长年月日山东国华时代投资发展有限公司项目管理制度汇编审核批准日期日期修改记录条款号修改内容修改时间1234556789山东国华时代投资发展有限编项目投资控制管理规定编修改页页项目投资控制管理规定1公司项目投资控制管理体制为目标控制管理体制。2公司项目投资控制的目标是：项目投资估算，项目投资预算，工程施工合同3公司分工作环节对项目投资实施控制。项目投资控制的环节是：项目规划及方案设计，工程施工图设计，工程施工招标，工程材料设备采购，工程施工过程管理，市场推进(策划、广告等)，企业管理开支，行业规费交纳，项目资金筹措。项目规划、方案设计及工程施工图设计环节的投资控制目标是项目投资估算；工程施工招标及工程材料设备采购环节投资控制目标是项目投资预算；工程施工过程管理环节投资控制目标是工程施工合同造价；市场推进(策划、广告等)、企业管理开支、行业规费交纳及项目资金筹措环节投资控制目标是项目投资估算或预算。4公司对项目投资控制效果实行检验。体现控制效果的文件是：项目投资预算，工程施工合同造价，工程竣(完)工结算造价，项目竣工决算。检验项目规划、方案设计及工程施工图设计环节的投资控制效果文件是项目投资预算；检验工程施工招标环节的投资控制效果文件是工程施工合同造价；检验工程施工过程管理环节的投资控制效果文件是工程竣(完)工结算造价；检验工程材料设备采购、市场推进(策划、广告等)、企业管理开支、行业规费交纳及项目资金筹措环节的投资控制效果文件是项目竣工决算。5经济部负责(或配合实业公司)编制项目投资控制目标文件。项目投资控制效果文件中除财务部负责编制项目竣工决算外，其余项目投资控制效果文件由经济6公司按职能部门分解项目投资控制职责。工程部负责项目规划及方案设计、工程施工图设计、工程施工过程管理环节投资控制，经济部及其它相关部门配合；经济部负责工程施工招标环节投资控制，工程部、财务部及其它相关部门配合；开发部负责市场推进(策划、广告等)及行业规费交纳环节投资控制，相关部门配合；综合部负责企业管理开支环节投资控制；财务部负责项目资金筹措环节投资控7公司对项目投资目标执行效果实行偏差指标考核。投资控制偏差指标由公司领导根据项目开发方式、融资渠道、项目规模、市场容量等确定原则，经济部负责制定，并考核，公司综合部配合。8项目操作各环节投资控制由各责任部门根据相关环节管理办法具体实施。山东国华时代投资发展有限公司项目管理制度汇编审核批准日期日期修改记录条款号修改内容