接管验收与撤管建筑土木工程科技专业资料

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第一节物业的接管验收一、物业接管验收的准备—P1（情景、录像题）1、人员准备（1）组建接管验收小组

有关部门人员（专业工程技术人员）参加。（2）指定负责人（本项目负责人）。2、接管验收的资料准备（1）验收文件：国家有关技术标准及规范。（2）图纸：设计图和施工图，特别是隐蔽工程图、施工现场记录。（3）表格：验收记录表格。3、进行现场初步勘查第2页/共50页二、物业接管验收的程序

1.新建物业的接管验收程序—P2（1）建设单位书面提请接管单位验收，并提交相应的资料。（2）接管单位按照接管验收标准，对建设单位提交的申请和相关资料进行审核，具备条件的，应在15日内签发验收通知并约定验收时间。（3）接管单位会同建设单位按照接管验收的主要内容及标准（质量与使用功能）进行验收。（4）验收过程中发现的问题，按质量问题的处理办法处理。（5）经检验符合要求时，接管单位应在7日内签发验收合格凭证，并应及时签发接管文件。第3页/共50页

2.原有物业的接管验收程序—P2（1）移交人书面提请接管单位验收，并提交相应的资料。（2）接管单位按照接管验收标准，对移交人提交的申请和相关资料进行审核，具备条件的，应在15日内签发验收通知并约定验收时间。（3）接管单位会同移交人按照接管验收的主要内容及标准进行验收。第4页/共50页（4）查验房屋的情况，包括建筑年代、用途变迁、拆改添建等；评估房屋的完好与损坏程度及现有价值；对在验收过程中发现的问题，按危险、损坏问题处理办法处理。（5）交接双方共同清点房屋、装修、设备和定、附着物，核实房屋的使用状况。（6）经检验符合要求时，接管单位应在7日内签发验收合格凭证，签发接管文件，并办理房屋所有权的转移登记（若无产权转移，则无需办理）第5页/共50页

提示：

1、新建（原有）物业的接管验收程序，为鉴定考核中的操作技能情景题。2、注意分析新建、原有物业的接管验收程序中的相同点和不同点，如程序中的（1）、（2）、（3）除移交单位不同外，其他内容基本相同。3、接管验收程序虽然为操作技能情景题，但其中也有部分操作技能录像题或理论知识试题考点，如接管单位应在15日内签发验收通知约定验收时间；经检验符合要求时，接管单位应在7日内签发验收合格凭证，签发接管文件等。原有物业的接管验收程序中的（4）也可作为理论知识试题。第6页/共50页三、物业接管验收的主要内容和技术标准

（一）新建物业接管验收的主要内容和技术标准（质量与使用功能）—P3、41、主体结构

地基基础、钢筋混凝土构件、砖石结构、木结构、抗震

2、外墙（不得渗水）3、屋面（3点内容）4、楼地面（3点内容）5、装修钢木门窗、进户门、木装修、玻璃、抹灰、饰面砖、油漆6、电气电气线路、电表、照明器具、避雷装置、电梯、共用天线、地区规定第7页/共50页7、水、卫、消防管道、高位水箱、排污管、卫生器具、水泵、消防设施8、采暖

△采暖工程的验收时间，必须在采暖期以前两个月进行。

△炉排必须经12小时以上试运行。

△锅炉须经48小时连续式运行。9、附属工程及其他

△

化粪池应按排污量合理设置，池内无垃圾杂物，进出水口高差不得小于5cm，立管与化粪池的连接管道应以足够坡度，但不应超过两个弯。

△单体工程必须做到工完料净地清。第8页/共50页（二）原有物业接管验收的主要内容和技术标准1、质量与使用功能的检验—P5（1）以危险房屋鉴定标准和国家有关规定作检验依据。（2）从外观检查建筑物整体的变异状态。（3）检查房屋结构、装修和设备的完好与损坏程度。（4）查验房屋使用情况（包括建筑年代、用途变迁、拆改添建、装修和设备等情况）评估房屋现有价值、建立资料档案。

第9页/共50页2、危险和损坏问题的处理—P5

（1）属有危险的房屋，应由移交人负责排险解危后，才得接管。（2）属有损坏的房屋，由移交人和接管单位协商解决，既可约定期限由移交人负责维修，也可采用其他补偿形式。（3）属法院判决没收并通知接管的房屋，按法院判决办理。第10页/共50页

提示：（1）掌握新建物业接管验收的主要内容和技术标准（共9项）（2）部分新建物业验收具体项目内容，曾在2002年、2003年物业管理员的鉴定考核中作为操作技能情景题考试。（3）验收的主要内容和技术标准中的具体内容，也作为助师的操作技能录像题和理论知识试题考核。第11页/共50页四、物业接管验收中质量问题的处理

（一）、处理质量问题的方法—P61、发现影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，必须约定期限由建设单位负责进行加固补强返修，直至合格，并按双方商定的时间组织复验。

2、发现影响相邻房屋的安全问题，由建设单位负责处理；因施工原因造成的质量问题，应由施工单位负责，按照约定期限进行加固补强返修，直至合格，并按双方商定的时间组织复验。第12页/共50页3、对于不影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，可约定期限由建设单位负责修缮，或可采取费用补偿的办法，由物业管理企业处理。

4、房屋接管交付使用后，如发生隐蔽性重大质量事故，应由接管单位会同建设、设计、施工等单位，共同分析研究，查明原因。如属设计、施工、材料的原因由建设单位负责处理；如属使用不当，管理不善的原因，则应由接管单位负责处理。

提示：4种质量问题的处理方法，可分别作为操作技能试题和理论知识试题考核。第13页/共50页（二）处理质量问题应把握的两条原则—P6

1、原则性与灵活性相结合

物业管理企业应把在验收中查出的各种问题作非常详细的记录，该返工的要责成施工单位返工，属无法返工的问题就应索赔。返工没有达到要求，不予签字，直至达到要求。

2、细致入微与整体把握相结合

电梯、空调、发电机组等大型设备的检测和验收必须在负载运行一段时间以后进行。第14页/共50页

相关知识

一、物业接管验收与竣工验收的区别—P7

物业的接管验收时物业管理企业接管开发企业、建设单位或个人委托管理的新建房屋或原有房屋时，以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再验收。物业的接管验收与竣工验收的区别：1、验收目的不同

竣工验收是为了检验房屋工程是否达到设计文件所规定的要求；

接管验收是为了主体结构安全与满足使用功能为主要内容的再验收。第15页/共50页2、验收性质不同

竣工验收是政府行为，房地产开发项目和任何建设单位的竣工验收由政府建设行政主管部门负责，组成综合验收小组，对施工质量和设计质量进行全面检验和质量评定。

接管验收是企业行为，是物业管理企业代表全体业主根据物业管理委托合同，从确保物业日后的正常使用与维修的角度出发，对物业委托方委托的物业进行的质量验收。第16页/共50页3、验收条件不同竣工验收的首要条件是全部施工完毕，设备已落位；接管验收的首要条件是竣工验收合格，并且附属设备已完全正常使用，房屋编号已得到认可。4、移交对象不同

竣工验收是施工单位向建设单位移交物业的过程；接管验收是建设单位向物业管理企业移交物业的过程。第17页/共50页5、验收阶段不同竣工验收合格后，标志着物业可以交付使用；接管验收一旦完成，标志着物业正式进入使用阶段。

提示：以上接管验收与竣工验收的区别（5点），在本章的理论知识鉴定考核中比较重要，应掌握。

第18页/共50页二、物业接管验收应提交的资料—P8

（一）新建物业接管验收应提交的资料1、产权资料（1）项目批准文件；（2）用地批准文件；（3）建筑执照；（4）拆迁安置资料。2、竣工验收资料：（竣工图等11项）第19页/共50页3、技术资料（1）新材料、构配件的鉴定合格书；（2）水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书；（3）供水、供暖试压报告；（4）各项设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料。。4、说明文件

物业质量保修文件和物业使用说明书。第20页/共50页（二）原有物业接管验收应提交的资料—P8

1、产权资料（1）房屋所有权证；（2）土地使用权证；（3）有关司法、公证文书和协议；（4）房屋分户使用清册；（5）房屋设备及定、附着物清册。2、技术资料（1）房地产平面图；（2）房屋分间平面图；（3）房屋及设备技术资料。第21页/共50页三、物业接管验收交接双方的责任

（一）建设单位的责任—P9（1）提前做好房屋交验准备。房屋竣工后及时提出接管验收申请，（未经接管验收的新建房屋一律不得分配使用）。（2）在接管验收时，应严格按照接管验收标准进行验收，验收不合格的负责返修。第22页/共50页（3）房屋接管交付使用后，如发生重大质量事故，应由接管单位会同建设、设计、施工等单位，共同分析研究，查明原因。如属设计、施工、材料的原因由建设单位负责处理；如属使用不当，管理不善的原因，则应由接管单位负责处理。（4）按规定负责保修，并应向接管单位预付保修保证金和保修费。（5）新建房屋接管后，应负责在3个月内组织办理承租手续，逾期不办应承担因房屋空置而产生的经济损失和事故责任。第23页/共50页（二）接管单位验收责任—P9（1）对建设单位提出的接管验收申请，应在15日内审核完毕，及时签发验收通知并约定时间验收。（2）经检验符合要求，应在7日内签署验收合格凭证，并应及时签发接管验收文件。（3）接管验收时，应严格按照接管验收条件进行验收，对在验收中发现的问题应明确纪录在案，并会同建设单位共同协商处理办法，商定复验时间，监督施工单位限期改正。第24页/共50页（4）房屋接管交付使用后，如发生重大质量事故，应会同建设、设计、施工等单位，共同分析研究，查明原因。如属管理不善的原因，应负责处理。（5）根据协议，可负责代修、保修。有争议，协商、调解、仲裁、诉讼。第25页/共50页第二节物业的撤管

一、物业管理企业的解聘—P10（一）解聘的形式1、自然解聘

合同期满，不再续聘。2、提前解聘

合同期限内，由于种种原因，合同双方或单方提出终止合同的履行。

双方产生争议的处理：协商、调解、仲裁、诉讼

一旦裁决，将由负有责任的一方赔偿因提前解除合同给对方造成的经济损失。第26页/共50页（二）解聘的程序—P10

1、自然解聘的程序（1）双方提出书面意见；（2）征求业主意见；（3）物业管理企业进行选择。2、提前解聘程序（1）正确解决双方的争议。（2）尽快选聘新的物业管理企业。（3）做好移交准备。（整理档案、清理帐目、移交准备）第27页/共50页二、物业的撤管（一）撤管工作的程序—P111、物业管理企业接收业主大会和业主委员会送达的撤管通知。2、进入撤管准备阶段。物业管理企业在企业内部和外部人、财、物3个方面做好撤管准备，包括人员安排、清理帐目、整理全部档案，按《物业管理条例》的有关规定准备移交物业管理企业用房和全部资料。第28页/共50页3、正式实施撤管。

首先，移交全部挡案和有关资料，可以交给业主委员会，也可以在业主委员会的监督下直接交给新选聘的物业管理企业，交接双方要认真清点资料并签字。其次，移交全部物业管理企业用房和本物业的公共财产，包括管理费、公共收入积累形成的财产。同时，业主委员会有权指定专业审计机构对物业管理财务状况进行审计。原有物业管理企业有义务配合业主委员会帮助新选聘的物业管理企业熟悉情况，安排好管理工作。提示：撤管工作的程序为操作技能情景题.第29页/共50页（二）在撤管过程中物业管理企业应做好的工作—P11

1、要善始善终做好管理工作。

2、要尽量减少遗留问题。

3、要做好交接工作。第30页/共50页相关知识

一、物业管理企业的解聘条件—P11

1、自然解聘条件：合同期满，不再续聘。2、提前解聘条件：双方无法继续履行合同。原因：（1）广大业主对物业管理企业的工作极度不满，而物业管理企业有无切实改进工作的措施和行为，业主一致要求提前解聘；（2）物业管理企业认为业主和业主委员会未认真履行合同中载明的义务，或对本企业的物业管理工作的支持配合十分不利，以至于无法继续履行合同。但不管什么原因，都应有一个正当的理由。第31页/共50页二、物业管理企业撤管时应移交的资料—P12（《物业管理条例》第29条）1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料。2、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料。3、物业质量保修和物业使用说明等技术资料。4、物业管理所必需的其他资料。提示：本章在鉴定考核中比重较高，需重点掌握操作技能和理论知识的有关内容。第32页/共50页

试题举例

一、理论知识题1、单选题：（1）新建房屋接管验收，经检验符合要求时，接管验收单位应在（）日内签发验收合格证，并应及时签发接管文件。

(A)7(B)10(C)15(D)30第33页/共50页

正确答案

AP2第34页/共50页(2)在接管验收新建物业时，如果发现影响相邻房屋安全问题的隐患，应由（）负责处理。

（A）接管单位（B）施工单位（C）设计单位（D）建设单位第35页/共50页

正确答案

DP6第36页/共50页(3)房地产开发项目的（），由政府建设行政主管部门负责，组成综合验收小组，对施工质量和设计质量进行全面检验和质量评定。

(A)竣工验收(B)接管验收

(C)使用验收(D)设计验收第37页/共50页

正确答案

AP7第38页/共50页(4)物业正式进入使用阶段的标志是（）。

（A）施工完毕（B）竣工验收合格（C）接管验收完成（D）业主办完入住第39页/共50页

正确答案

CP7第40页/共50页(5)提前解聘物业管理企业的条件是（）。

(A)业主或业主大会与物业管理企业双方协商不再续聘

(B)业主或业主大会与物业管理企业双方无法继续履行合同

(C)部分业主对物业管理服务不满意

(D)物业管理企业要开发新的项目第41页/共50页

正确答案

BP11第42页/共50页2、多选题：（1）新建物业质量与使用功能的接管验收标准应达到（）。

（A）砖石结构没有明显裂缝（B）木结构无蚁害（C）两层以上房屋在公共部位设置屋面检修孔（D）楼