天津顺驰某项目营销策略方案

“顺驰—*****”营销策略方案目录：第一篇：分析篇一、市场背景：二、竞争对手分析：三、已售产品分析：四、已购客户分析：五、产品前期市场推广简要分析：六、分析总结：第二篇：策略篇一、项目营销目标：a)项目的总体销售目标b)分阶段的销售目标：二、项目总体营销策略1、项目整体营销思路2、销售现场策略3、价格策略4、渠道策略5、推广策略察第三篇：执行瓣篇铜月度营销推广富方案坦1摩、财务指标梁2初、推广目标3、渠道详4裁、销售控制挤5疲、现场说辞瓶要求秩6唉、推广主线懒7佛、推广步骤辅1急）推广主题戒a饿)目嫩死粱宣传时间肆b角)昏目送祥宣传内容退c离)乡希恨掘宣传意义虑d掘)纽环驴棕宣传媒介伴2与）配合活动联主题粒a革)杜蚁页侦活动时间寿b献)火凯哈盆活动内容俭c昂)贡暑灵盾活动对象务d蝴)赶资源整合桥第一篇：分析齐篇符一、市场背景蹄：垒汉沽位于天津恭东部滨海地区勇，是天津滨海唯新区的重要组暮成部分，辖区韵面扛积举441.帐5奖平方公里区政须府坐落在寨上眉街辖区内，全迅区共有常驻人伪口公1巡7犯万。汉沽是我苦国重要的化学册工业基地之一姿，已形成以海义洋化工为主，弃多门类综合发雨展的工业体系落，全区共有工糊业企誉业认30决0尼余家，主要有腔制盐、化工、休轻纺、服装、哨冶金、机械加狐工等十多个工良业门类。汉沽趟不仅是一个工脆业重地，而且阻还是一个鱼米奇之乡，盛产水巷稻、水果及水配产品。其中的胀茶淀葡萄和水好产品久负盛名阵。护顺驰私***糠所在寨上街，仿其南部为天津允老牌化工企捎业捎—部天津化工厂，匆她曾为汉沽区窜的发展立下了冬汗马功劳，但森随着改革开放晋的进行及国有外老企业的通病足，企业的效益扛大不如前，也选在某种程度上碰影响了汉沽区江的发展。随着榴汉沽新一届领侧导班子对当地那经济结构的调倾整，将第三产系业作为汉沽区仍结构的补充体葬，使汉沽成为柿一个经济结构预多角化的地区妇，从而保证汉秘沽区经济的健炊康、可持续发与展。尽汉沽当地房地续产市场的发展锋，应该是从今扮年正式开始，李正继房地产、泉井田置业、开厨发区晟达房地嫌产、绿地置业衣及顺驰地产在宾寨上街开发主纲流房地产产品些开工面积达到然了翼2千0悼万平米以上。庆在比较初级的论汉沽房地产市乘场中，不管是醒市场先入者，咏还是市场后来沃者，基本都得错了较好的市场符回报。其中绿微地置业穴的柔“亮绿地人耕家嫁”惹及正继房地产籍的柱“厚滨河家最园炒”钉以其低价位得尚到了市场中初构级客户的认可贞，而井田置业纵的竭“磁蓝水吉湾免”梁和顺隶驰臣“哪***纠”川则得到市场中盒高级客户的认斑可。秒脉衬仆汉沽顺驰尽***轧，位于汉沽文呆化街（迎宾路粥）与东风路的戒交接处，由于顽东风路连接着白汉沽未来的旅动游区，因此其碧具有较高的升恳值潜力。社区鄙南临汉沽区重认点中学一中、馅八中，文化氛涌围浓重。社区脸规划建筑面积圣约著1礼2疾万平方米，景铸观设计公司为享香港景易设计须，物业服务提色供为顺驰物业虫公司，从整体洪上看为顺驰强述力军团的又一损次联合出击。留从产品上看，旱顺驰架***蓬仍沿续顺驰地规产开发的传统捐，保证社区的糊均好性及高价姻值价格比的特兰点。自产品上增市以来，产品塔的品牌认知度斑得到了市场的最高度认知。该二、竞争对手谎分析：指由于汉沽房地哀产市场的发展丽属于初级阶段煌，市场对价格依的敏感度较高湖，面对产品的占认知及感知程涨度相对较低，伟故此我们在分狗析竞争对手时钓主要针对地段际、价格、产品币三个层面进行失归纳与比较，薯我们将其分为挪直接竞争对手茄与间接竞争对垦手。考在汉沽我们的兼直接竞争对手守是谁呢？嚷我们说是井田创．蓝月湾，因废为井田．蓝水阔湾自入市以来驴，始终以跟随击性的竞争手法贱来截取我们的垦客户资源，并丸得到了相对较券好的市场业绩缸。我们将井田酿．蓝月湾作为耽直接竞争对手柴理由还有窜：物1片）同处东风路络延线，隔文化宴街相望线；暴2都）销售均价与收***灰只尘差片10厅0与元左右，且部广分楼鹰栋立面价格要翠高于江***灶；拣3招）产品类型与山***君有相似之处，让且目标客户相阿近。但井田．示蓝月湾也有其滨不足之处，其销中有译：袭1怖）在户型设计堤上，其客厅的险面宽大部分都沸不超过辅4谋米钱，居住舒适度脆不够棚；叨2忘）由于其地块势为刘L梯型地，在景观旗设计的均好性笋上不足以与权***胀相竞争尚；纲3饥）产品的细节滨部分不确定性接太多，且现无臣销售许可证也口引发了一些客宣户的游移。幅在汉沽我们的膛间接竞争对手途在汉沽市场中狱我们将绿地人贪家、滨河小区梳及富达花园定剪为间接竞争对秩手，具体原因控我们分列如下紧：疤绿地人家处于耐天化的附近，激滨河小区处于宣烈士陵园附近票，他们都远离知于城区中心相粗对的位置优势馅，不足以与杀***馒形成竞争态势正。富达虽与淋***炎相邻，但其销是售已近尾声，肆故并不对悉***鬼销售造成直接言威胁；副绿地人家的产没品规划属纯南溪方模式，不能找与本地居住习究惯相对接；而扑滨河小区的产拒品规划虽与本吐地居住习惯相颂符，但其产品姐的规划、设计跨水平与幻***脆相比较仍不在臂同一层面，要热落后与厅***盖。而富达花园青的规划、设计猪，仍初级产品箭形态；色绿地、滨河及言富达的销售均留价与虫***溪相春差把50希0才元左右，故此皆在目标人群层绳面，不与起***容形成直接竞争义。椒竞争项目基本居信息：项目名称规划面积销售均价基本情况富达花园6万平方米1620提营与凉***罚一路之隔，均灭价相对较低，陷社区内设网球庭场及幼儿园，无绿化陆率效39雷%事，容积谦率楚1.3因9昨，购房需另交津配套费及购买纷地下室。绿地人家伏2尿7逃万平方米1760激灶社区规模较大雅，销售单价较劈低，一期开发些面晶积猫7仰万平米，整体设社区规划及户堪型设计较为南纲方化，销售楼元层以一、二、狂三、六层为主姨。滨河小区迈1孟2预万平方米1584宗鸣社区规划有中除心景观带，五悼层建筑形态，燃社区无会所，血邻近蓟运河及老烈士陵园，价匙格优势明显，拍户型面积控制创较好，并带简滋单装修。井田．蓝月湾6万平方米2050茶役L蛋型地块，与舰***执一路之隔，户谊型、价格、配脉套与慢***须相近。匆三、已售产品割分析：醉1谦、楼层售出率成分布统计刘：浙谁分析：通过对尿已售产品楼层谢的分析，我们摊可以看出把***梁在现阶段的销湿售过程中，主批要销售楼层集绘中在二、三、仅四，这样一方礼面反映出当地驶消费者的居住柄习惯，一方面辩反映出我们在柜价格体系的制遮定上存在相应姥的问题，如果贡我们不能在后毯期做相应的价丛格调整或销售胁控制势必会为够后期的项目清火盘制造难度。泥2块、户型售出率宵分析：矛分析：从已销粮售的户型比来朱看，其中两室触占了绝对的比慌例，即便是顶傅层的两室也由设于价位较低得别到了市场的认吴可，所以我们放有理由说，汉龄沽市场的主要猪需求在两室，允对于一室户型谎的销售由于存讯量较大，我们辫仍需给予足够蔽的重视。在两细室的销售当中储主要稠以床A沿、伏B拌、杀E光户型为主导，林是典型的经典壶户型，面积肢在沉9钳0余—仿10王0鼻㎡之间，这样找也从另一侧面库反映了我们客珠户的主流消费尘价格姿在盖1改8蹄万左右。顽3风、楼栋售出率举分析：进分析：在我们底项目楼栋售出贯情况的分析中稼我们可以看出旬，大量消费出汇现于临街与临宋学校的一面，酒而在景观中心圈区附近的楼栋常销售情况一般塘。出现这种情无况的原因，一素方面是现场销别售控制的原因源，一方面也与香居住观念有关养。但这样的销颜售情况也为项役目后期景观节省点释放后的销熄售，提供有力毕的产品支持。劲4疯、已售出产品贪面积区间与总存价格区间分析凶：债分析：我们从莲已售出的产品慧面积区间来看紫，当地消费需槐求步在场8加0构—严10绣0同㎡之间，而总颠价区间大量集丽中浓于殖1谣5度—雕2宋0吼万，从一个角渴度反映了当地盖消费者的消费牢水平，为我们皂二期产品的设旬计提供了相应言的依据。腐四、已购客户爷分析锯1板、付款方式分腰析：和分析：我们从予已成交的客户孟付款方式的比阴例中可以看出屈，一次性付款贫与贷款的比例伯相差较大，说揉明当地的消费娱者在消费能力详上虽有一定的草问题，但他们夫具有相当稳定灶和充足的还款卵能力，且在消赢费意识上较为脚超前，这当然攻也与客户的职折业及受教育的按程度有关。泄2凶、年龄结构分殿析：贝分析：我们从化已购客户的年滋龄层面上去分细析，主要可以疤得出的判断是睡我们的客户以淘中年人为主，衫他们对新事物乔的接受能力较绕强，具有一定洪的购买力及资丘金支配能力，顽相应对生活质野量的要求也较案高。而且我们责从客户的年龄撒层次分析中还炕可以得出另外优一个问题，即呀是他们的需求丰不只存在于房抽子一方面，在枣生活当中还有箭更多的需求，决比如：子女的禾教育问题、娱固乐问题、收入电及职业状况问扮题等。由于汉延沽当地群众对转当地经济状况哄的担忧，更多纵反映出的是对水子女教育的关妄注较多。宗3衣、行业分析：熊分析：从已购抖客户的行业特省征来看，大部胃分的已购客户淹集中在企、事减业单位及个体稼行业。由此所毅反映出的是我慎们业主大部分交为工薪阶层，亦其收入状况较汇稳定，收入水仅平相对较优厚即。而这样的客烈户在汉沽当地样的数量较多，劝为我们提供了秆较好的市场承链接力，且在一扫方面确定了我僚们主要的宣传将目标。蜓4大、居住区域分雁析：证分析：从项目独已购客户现居循住区域情况的界分析中，我们畜可以看出我们道的主要消费对窝象仍是以汉沽灶城区附近的居尿民为主，且以耳天化宿舍为主惧，这样即为我捕们以后的宣传钥通路指明的方松向。便五、产品前期燃市场推广简要畜分析：寺顺驰夹***损在前期的媒介寻宣传过程中，崖主要是对汉沽结区的发展、顺灵驰的品牌、工头程质量、物业尝及部分户型进姥行了市场传达额。其项目的促蚕销活动，主要步是结合项目的凤工程节点进行亭了一些老客户材的维系活动。脚在我们对宣传看及活动的分析温当中，发现了荐其中存在三个坑方面的问题。毕一是宣传主题拜与客户需求上何的错位，也即软宣传内容的针构对性不强；二御是在各宣传节渠点上的诉求不旨能成为体系，谣缺乏对项目主也题的支撑；三哲是宣传中对产互品的价值宣泄丈不足。狂六、分析总结崖：亏1开、库尸疯煮对市场、产品骄、消费者的总震结：海我们在前面对僻市场及竞争对古手、产品及客佣户进行了一个逃简要的分析，雪通过分析我们丧得出我们对市本场、产品及市脊场中的消费者再的理解，我们彩在明示如下：回市场：在汉沽宇的房地产市场银中充斥着大量弄的房地产项目令，单从供应量清上来讲已基本刚上可以满足市泰场现有的消费土需求，而且在忆新的一年里将佣有新的地产公指司进入市场，合并为市场带来碰新的产品，这楼样我们就可以背说坟200脖4骗年的汉沽房地稠产市场，将快苹速成长为供大末于求的买方市崖场。对于在市折场中的各个项慎目来说，汉沽村将是一个各项搅目进行快速掠孔夺的市场。挪我们从目前所牧了解到的市场拒中各项目的销夜售情况来看，梦虽然汉沽已经僻进入了买方市宾场，虽然各项合目都已经在市腹场中得到相应慕的认知，虽然施各竞争对手之须间的差异较大梯（包括产品及夹价格），但是屯却没能有一个静项目成为市场禾追逐的热点，稼成为市场销售之的领跑者，成三为市场中最具予杀伤力的项目浊。在这样的市哄场情况下，一麦方面给我们留兆下了一个绝佳摧的市场机会，灌一方面也让我网们反思我们近轨一年来所做工聪作的欠缺及未橡来工作中的跟鹅进措施。如果姻我们能够在未悟来的工作中，停及时总结我们侮的经验教训，涝及时调整我们右的营销战略，前及时登上市场琴领军者的宝座兴，我们的项目笼明天将会异常挠光明。箱产品：在汉沽育房地产市场中币，我们不能说赵我们的产品规煎模是最大的，盼不能单就一个碧方面说我们的堤产品是最好的灾，但我们可以卵说我们产品的只从整体上来说穴是最好的，虽瓣然我们销售价揉格高折于竞争对手，内但这个价格是选与其价值相符薯的，这从我们尺产品的前期销见售中即可看出沟。虽然目前市欠场上普遍认为篇我们的价格高桂，但那只是表皆面现象，那只淹是因为我们没霜能在项目的前顽一阶段销售过悼程中让市场认兴清我们产品的浮价值而已，只璃要我们能让消验费者实际感受激到我们的产品冠，看到我们的识产品价值，我印们的销售必然辱会放量，我们么的项目必然会值成为市场关注凤的热点，我们吨的项目必然会跃成为市场的领硬跑者。悄消费者：在汉激沽当地的消费数市场中，主要所以工薪收入阶馋层为主，这是捆由当地相对单螺一的经济结构揪所造成的。虽旦然这些工薪阶办层的收入水平外不高，但是却币相对稳定，这结为他们购买房尸地产产品提供靠了物质基础。悄同时由于他们装受教育程度相碎对较高，这样溜对新鲜事物的览接受能力也相泥对于一般消费亚者要强，因此址也就说明他们显是我们的目标饼消费群体，是懒我们产品信息丽释放的主渠道宣。木2登、我们现存的急问题与机会某扮约送我们在对市场岭、产品、消费仗者进行了总结释之后，我们也刃要对我们的项柄目的存在的问卡题与机会进行喂一个总结，以梁便为我们提出付我们的营销策绝略提供基础依举据。剩我们现在存在高的问题：皂2招）市场跨对射“满顺竖驰极——耻***而”传的品牌认知度读较高，但对产姻品的认知度较讲低，从而市场拖中的部分消费缴者认为项目的厕值价不符，并鼓形成了不利于摔项目的负面口新碑宣传；替3朵）由于产品设作计的均好性、遮现场工程节点铁部位的支持不牧足及产品优势威宣讲的不足，沾导致项目不能翼于市场中其他否竞争项目形成目差异化，使消根费者不能准确咳地感受到产品走的价值，而只坏是让其感觉我振们的价格高；配4挠）由于前期的顶项目宣传缺乏需主题性，只是达单纯对产品信设息进行市场传源达，不能引起呈市场的关注，勇因此也就不能掉为项目提供充蹲足的客源支持晌；捧5紧）由于一期产正品的立面价差关较小致使优势腿楼层的快速市若场释放，为项谨目后期的销售殃工作制造了相候应的难度。我们的机会：劝1拔）通过前期的观宣传工作，市既场对项目品牌诉的认知度较高瓜，并有相当一棉部分消费者认若可了我们的产渔品，为我们后皂期工作的开展希奠定了一个良艰好的基础；哲2寻）随着时间的情推移，我们的敏工程节点也即午将呈现，为消柔费者的实际感蜜受提供了物质佳保障，我们只递要抓住在节点效呈现前的这段佛时间，通过有耗效手段再次将帅消费者的关注习焦点集中于我展们的项目，我天们就有机会扭插转市场对我们设项目的不良印翁象，使项目成诊为市场的领跑晚者；慕3逆）二期项目的执开盘不但会增动强项目的规模佳优势，而且在窜产品的设计上务也将会更加贴边近市场需求，誓更加制造出不等同于竞争对手衫项目的产品区象隔，形成更加肌明显的产品优叼势；工4碎）虽然市场中晕竞争对手较多莲，但却没有一府家成为市场的份主导者，这也扣为我们的项目死成为市场的领系跑者提供了机企会。黎3甩、我们的工作般目标：钢在分析了市场扩，总结了问题南后，我们也就湿得出了我们所伸要做的工作是洲什么了，我们谦将其总结为：民制造项目关注嘱，重塑市场形欺象，提升产品溜价值，增强产耳品感受，成为健市场热点愿第二篇：策略盈篇设一、项目营销还目标：滔a冶)援相托亭项目的总体销吐售目标爆b跑)根分阶段毙的销售目标：妙二、项目总体炭营销策略做1晴、项目主题的彩重新定位艳2龟、项目整体营醋销思路袖3恢、销售现场策晋略4、价格策略5、渠道策略6、推广策略7、产品建议策略篇仁一、项目营销蠢目标：伐旱懒色为了配合集团番公列司秒0幸4零年的总体发展励规划，要求我呼们项目要在未告来九个月的时左间内将项目的俊一、二期全部嘴销售完成，这议样就给我们造鹊成了相对较大陷的压力，当然罗在压力面前我家们要把压力变窜为动力，以积丹极的心态完成伪我们的高目标罗，为集团总的佩财务指标的完仍成贡献一份力穷量。虽1润、项目的总体悄销售目标昆：弟扣顺驰析***墨在洋0驶4津年的总体回款嫁指标为猜：血2103号2度万。掏2雷、分阶段的销留售目标：月份奸革月度指标分解渐（万元）一月1700二月1600三月2200四月2400五月2300六月2500七月2500八月2500九月1700十月1632坑二、项目整体驳营销策略：陷1践、项目主题的迟重新定位：掉顺驰果***毒在项目前期的从营销推广过程叨中，由于推广崭及销售现场对修产品的高价值诊、价格比的宣驱泄不足，致使守项目未能在短己时期内形成符传合其产品特征物的相应市场形直象，故此流失锄大量的客户资腊源，也由此形转成了顺驰产品厕只是价格高的述市场印象，这腿是与产品的实原际特征相背离征的。因此，我飞们现下最紧要野的工作即是重附新塑造我们产娇品的市场形象触，通过有效的蜘手段重新使市金场关注我们的妇产品，使我们抖的产品重新成乔为市场的热点诵。瓦在迈***狗前期的营销推妖广过程当中，耍我们的产品在复汉沽区当地取盲得了较高的品僵牌知名度，而塘由于对产品的尼价值宣泄不足塌使其产品的关瓜注度有所下降拜，从而导致了透现下销售现场宜客源不足的问牙题。那我们通炎过怎样的手段羞，使项目重新脉获得市场的高伟度关注，并为距我们将产品实盆际价值的宣泄亿找到通路，成染为了我们首要属的工作目标。昌在我们对项目渗已购客户及汉桶沽市场消费者朗的需求状况进妥行了梳理以后但，并结合项目点所独具的区位决优势，我们将孤项目的主题进只行了重新的定解位：基顺驰词***祥—站—惰汉沽区首座主取题教育社区扬其理由有以下膝几点：恼l折蒸毛史苏汉沽区当地居晃民对子女教育瓶问题的普遍关纤注性，通过主奥题教育社区的捡宣传再次引起鸭市场关注；因l搁精砍只左项目紧邻汉沽筝区重点初中、哑高中校，与竞输争对手形成的劣区位差异；刺l葬收毫拍习项目主力购买植对象的年龄层贷次及家庭结构垄情况，决定了晴其对教育的附橡加需求；否l恶棒锡石柱顺驰地产支教宣、重教的企业返文化。黑2克、项目整体营色销思路：蓝我们在前面的木分析篇中提出舰我们项目在新茶的年度中的工贤作目标即：制友造项目关注，把重塑市场形象扯，提升产品价较值，增强产品就感受，成为市岭场热点。我们要将就这一个工批作目标，提出戒我们项目的整蚂体营销思路：久我们项目的价升格在汉沽市场至当中略为偏高赚，但也只是对怖边缘项目而言厅，我们区位优绸势、品牌皱优势及产品优天势足以抵消价仓格的差距，但湾是由于我们前付期宣传、销售聚工作均有一定纹的欠缺，故此险给市场造成了鞠价格高的印象死，而随之市场复对项目的关注浸度也有所下降者，造成了项目闷自然到访量的成下降，为我们环的客户资源组吃及现场销售加酸大了工作难度虑。所以我们在救今年的项目营矮销推广过程中陆，将要首先解农决的问题即是清项目关注度的弓问题，在提升其了项目关注度蛾后，我们相应阶要解决的就是城产品价格宣灌案的问题。因此忍我们今年的营绿销推广工作将坏由提升项目的街市场关注度展因开。全我们所采取的腿措施即是通过使教育这一虚线扫主题来引起市岂场关注，并重砖新整合项目资谎源以树立项目早主题教育社区省的市场形象，近以提升产品的堤顾客让渡价值际。在前期的营松销推广中，我昂们将结合项目贺的区位优势，乒并借助邻近的辩教育资源及项扶目自身添加的石教育资源，对盗产品形象进行泻新的主题树立鸡。而后跟进相安应的教育措施增，以填充并丰亚满产品的新形饭象，并使消费口者能更加深入爆的了解产品价米值。当项目主恳题教育社区的寺形象确立之后恳，伴随项目工众程节点的呈现械、新产品的上决市及产品价格步体系的调整，膝我们的客户将鼠会更加认清项微目的价值，实理现购买行为。众在二期产品上含市后，新的一盈轮的教育主题修的宣传释放也感会相应跟进，售但是由于二期圈产品与一期产贵品的差异化较洗大，故此此时屠期的教育线将直成为辅助线，雨我们更多的宣摧传力量将投放炒在二期产品上叼，从而也就形斩成由虚转实的西营销推广策略析。杏营销节奏列表狗：月份案抖财务指标（万步元）恢埋营销推广节奏一月份1700员鸡主题教育社区酷信息释放（制烈造项目关注，珍重塑市场形象省）二月份1600缝球相关教育举措贼支持（制造关经注，重塑形象蓬，提升价值）三月份2200碌明相关教育举措腔支持（制造关掏注，重塑形象锋，提升价值）四月份2400扁盯工程节点呈现什，新产品上市妇（增强产品感塘受，成为市场慎热点）五月份2300即挽新产品开盘（才制造关注，提扩升价值）六月份2500赢温老产品价格上追调，新产品上飞市（制造节点毕，引起关注）七月份2500躲女新产品开盘（核制造关注，提规升价值）八月份2500弟坊项目总体产品嘱价格上调（制魂造关注，提升崖价值，成为市溜场热点）九月份1700折哄项目清盘销售蒜（市场地位确抽立）十月份1632弄班实现项目回款图3中、销售现场策奔略：宴励侨惹在前期教育主炭题释放期，要战求销售现场根沙据实际情况适戒当放开一期产耽品的销售控制注，待市场热度宣升高时再作调码整，以实现挤拿压客户的目的椅。且在本时间央的现场说词上肥一定要配合同拾期的宣传主题加统一口径，并蔬向市场释放项脉目即将调整价寺格的信息。尤栗其是在春节连躺市期间，一定假要配合相应的火促销政策，在携市场热度尚未射升高之时，以段保证项目销售列任务的完成。擦而在教育主题喊得到市场认知他且形成市场关凡注之时，则要逼求销售现场对涉现场客户加以基控制，将其向蜡滞销楼层与楼逮座进行转化，辨以保证项目后漠期销售的顺利凤进行。当二期乓第一批新产品栋上市时，要求歉销售现场做好祥新产品的销售抖控制工作，以础避免一期产品萝销售过程中出搂现的楼层消费遮过于集中的现遍象发生。同样议在二期产品的乞销售过程，应雨根据当期的销辱售节奏做出相驴应的价格上涨箩节奏，一方面诉挤压现有客户浇，一方面为后厘期的产品上市制及项目清盘做杰出政策空间。苹4黑、价格策略：庆由于项目一期抹产品在前期的膜价格体系制定彩中存在一定的妻问题，致使项亩目销售至今的季价格涨幅不高丢，且优势楼层违销售较快，为膀今后的销售工法作制造了一定股的难度，因此险我们在新的营谁销年度中，一件定要结合相应输的时间节点及唉时调整一期产派品的销售价格纹，做出价格的碑上涨节奏，为蔬二期产品的上客市站好岗。而见二期产品的价雾格制定，一定餐要吸取一期产趟品的价格体系杀制定过程中的族教训，将产品扔的立面价差进状行相应的调整喷，以调整出符蓝合市场需要的驴产品价格区间榨。喘5瓦、渠道策略：灰在渠道上，由白于我们前期未剑能将口碑渠道筑打开，因此也寄就未能使其成高为营销渠道上轻的主渠道，蛋而我们的渠道梳工作沉溺于大醋客户上，浪费蝶了相当的精力秒。由于我们在肠今年前期口碑竹渠道的打开工景作仍需一个时嫩间过程，因此彩在本营销年度未初仍将以大客榜户渠道作为主图体渠道，待口停碑渠道逐渐打蜜开之时，再对困大客户渠道进眠行收扰，以做腾到更为准确、知有效地为销售暮现场输送优质功客户源。而作碰为行业渠道的茫天化，则将成稳为我们发布信败息的主要通道诸，其行业渠道畜的功能将有所辉转弱。在项目桨运营的中后期窗，我们的主要耍营销及宣传渠倘道将集中于口疫碑渠道，而大淹客户及行业渠朵道，则应根据崖从销售现场分珍析、反馈上的毙信息中，对各争辅助渠道客户腰进行分级处理笨，以保证能为锋销售现场提供烈充足的客户源根。6、推广策略味由于我们目前尺首要的问题是抄打开口碑这一破主力渠道，因宇此我们在前期足将主要通过对摄老业主的维系凶活动来形成老铺业主的口碑宣传传，同时辅之乎以媒介宣传对帅外围客户进行笑信息打击，以应弥补同期新增蚊客户量的不足讯。在中期，当随老业主口碑宣嘴传这一主渠道油形成之时，我杂们将现场活动版及媒介宣传作脊对等实施（且惰现场活动也将滔适当引入新客粒户的参与），姨通过口碑与媒啊体宣传双线发欣力，以保证市茶场能够给项目喜提供充足的客兴户源。在后期耀，由于口碑宣灿传已能基本保阀证新客户源的喝增长，因此现粘场活动将会适脖当减少，而更而多的是采用媒跟体向市场投放谈信息，来争取饺更多的新增客陪户源。慎在宣传内容这寿一条线上，我缠们将始终以教亲育为主题，形夹成线形宣传体倾系，环环相扣质，依次展开。塞在一期产品销你售阶段，我们卖的宣传重点是迟在主题教育社俘区形象的建立我上，而在二期贿产品的销售阶厉段，我们仍将阶延续教育这一屯主题，不过当付期的宣传点将妨更多结合产品管的新特色与教琴育主题相链接箱，形成新的主麦题教育社区的情支撑点。膛另：如果项目般二期产品采用冶成品房上市销朝售，我们则应掠根据项目的新屿情况进行产品图核心价值的重畅新提炼，并与迷教育形成一条浅主线进行项目摩的宣传推广工比作。运7拼、产品建议：牌在二期产品的欣设计上，我们难建议与项目新扮的定位相结合昨，设定相应的颗主题环境景观锹，突现社区的湿教育，使之与通市场中的其他统竞争项目形成滨更大的区隔。箱并且在二期产减品的包装上，巴我们建议将二干期产品以成品窝房的形式推向湾市场，通过成愿品房这一市场监的亮点，再次扯引起市场的强弟烈关注，增强霜项目的整体竞勉争力。而且由深于项目一期产阻品价格体系中滩的立面价差较钩小，如二期不上能以成品房推诚向市场，则二吵期产品的立面怨价差必然很难黑调整到最佳状曾态。诱第三篇：执行械篇拿一、月度营销筋推广方案1、财务指标2、推广目标3、渠道4、销售控制好5怎、现场说辞要角求6、销售道具7、推广主线8、推广步骤1）推广主题悦a宾)过宣传时学间歉b叶)使宣传内卫容棕c挪)献宣传意生义龄d蚁)股宣传媒德介损2横)滩配合活动主题姑a匪)田活动时格间企b西)术活动内叹容良c棵)课活动对原象羞d喂)叔资源整骆合尿第三篇：执行哨篇神一月份营销推吴广方案：揪1笔、财务指标温：赢170宿0陆万怪2腿、推广目标：逝整合现有资源匙寻嫂找幼“嫌购买群体（负盛面群体和正面绢群体）的需求摘焦绢点坝”始制造事件形成贯短期内的市场鼠关注热度，为匪项目增加附加阻价值，解决现含实销售中到访缸有效客户基数买不足的主要问舅题，使之形成逗快速销售放量盐3跟、渠道渠：仿康我们将通过教用育主题社区的渣释放迅速打开肠市场关注度，炎聚集大量的人宽群到访量以现翼场渠道消化自的然人流并通过断对到访客户的做梳理，明确下次一阶段宣传开规展的客户通路筑的方向。借4睡、销售控制：彩由于本月的特滤殊时节，销售践周期较短，销推售任务艰巨，挑因此在本阶段槐的销售控制方奴面应采取开放厘式销售，针对兆春节时间节点沿对产品推出促体销政策和抽奖腾活动，对在春加节本活动其间无成交的业主均布有机会参与幸参运大抽奖（奖条品可设为一等财奖写1枕名：电脑一台掠，二等奖两名吼：电视机一台栋，三等奖三名筹：手机一部）乏。同时，依然炸可以延续前期您推出的老业主身推荐活动，为务业主推荐提供宵相关的优惠政润策。飘5驼、现场说辞要库求：粥通过对项目教磨育主题的理解播，针购买群体咽讲述，高层次骤的教育，能给云受教育者带来订各种经济效益残和非经济效益盒，这种效益不终仅惠及受教育搭者本身，而且驰惠及家人和后佩代。所以，对振于家长来说，创教育投资是最渠高回报的投资丈。稠6牛、销售道具：委制作以教育为驻主题与产品相码联系的宣传夹倘报教7家、推广主线：教育主题释放轻8乞、推广步骤：残1蒙）主题一：顺句驰印***挠-刚—症—适汉沽首座主题足教育社区低a呢)盖宣传时煮间：掠1蛮月扬8缠日烘——叙1何月剃9串日灭b油)匙宣传内容：舒通过宣传推广俯教育主题社区破，增加产品的铃顾客让渡价值傲，增强市关注庙，形成产品的桑市场区隔。透抹射出项目的优梅势卖点（即将估与汉沽八中形捆成联谊学校；谈设立社区助学永基金；社区教精辅图书馆即将衬开放；及教育活即时教育计划吼等优质的社区隐服务，为孩子往成长提供了良劈好教育文化的你氛围）筛c和)射宣传意义：凉对于项目的推辞广，是否能在葬短时间内营造丸出较高的关注碑度，重新聚焦名购买人群的视谜线是事关项目诚再次掀起销售量高潮，完成财挣务指标的关键揉。通过对项目放资源的整合发仙现项目紧邻汉乞沽一中和汉沽姑八中具有丰富针的教育资源，栋并具有深层次跌挖掘的潜力。甜而且教育主题生具备很强的延彩展性和产品联库系性（例如：怎与产品的位置辞，规划，环境备，境观，户型贵，服务，社区樱文化进行联系疏）是最有可能含在短期内引起卸关注的卖点，这所以我们展开父教育主题社区卡的宣传，聚焦克市场的关注，裂并为项目增添绝附加价值。叹d贴)毯宣传媒介：枣夹报阿及厘D孙M率直投治2阻）主题二：顺产驰粪***腥助学计划罩粘灶a窜)混宣传时间：棒1匠月股1限7辩日层至敬1荐9染日免b绣)划宣传内容：覆通过宣传与汉师沽八中成为联仪谊学校，启动摸助学基金计划梢来体现项目独游特的区位优势懂卖点（环抱于腔名校之中，拥深有最好的就学录条件和教育条牌件，社区外学评习氛围浓郁，吐社区内生活条妙件优越）尸c蔬)言宣传意义：狭邀潮伸在汉沽儿女入顽学是当地家长中最关心的话题边，是最能体现呜一般家庭需求皂的焦点，顺驰读***伪与汉沽最优秀掉的中学进行联予合，为社区内肯的业主子女提宵供良好的就学盆条件，将直缓触消费者的内恩心引起共鸣，者形成消费者在荡短期内的高度骨关注以此来解颤决项目关注度倘不足的问题。格d较)糖宣传媒介：凡夹报趴及互D犬M偷直投医配合活动主题统：顺驰遥***亮携手八中共建扛汉沽首座主题封教育社区联谊回会罚—留—发顺驰筹***奏助学计划正式邻启动极a最)拳活动时间：雅1蹄月纪1电7兵日存星期六窄b梦)贷活动地点：匠销售现场（多单功能大厅）赛c宣)懒活动资源整合挠：饭与八中建立联似谊关系，每年嫩顺驰摔***狮为其社区内参便加八中入学连少考并取得社区撕前虎三名的学生免喝除三年学费，林以作奖励。适凯当的要求八中薪为顺驰寿***振的子女入学降乌低条件（对于脚河西的业主子命女入学提供一市定的名额）龟d樱)揪活动前期准备核：夸l糠制作晒宣传夹报，配伞合项目产品的撕优势，以教育意为主题，对本泛信息作大范围喊的集中投递（姐夹报上可附带钟调研表对市场搞的反映进行调限研，对填写调嫩查表并送会售鸣楼处的赠送小午纪念品）；鲁l澡通过缴户外媒体对该额信息进行传达究，扩大传达的键覆盖层面；资l喘对老毛业主和意向客菜户进行电话回钢访，对该子女膜的就学情况进盖行了解，提出困邀请。爷e踢)胶活动内容：薄l帆柿绿蹲双方领导致辞殖l驳互换将联谊纪念品侨l使八中内校领导，发表舱对社区建设支乓持的讲话，宣持布对社区子女校提供的校方支陪持政策燕l确顺驰值领导表示对校办方的感谢，宣酸布对校方的支奸持举措臭l暂到访按家长自由提问爱l甚血慢门结束斯f慢)悟活动前期准备伟：葬与校方洽谈争截取为社区提供瞧河西再读学生洁的入学名额，滋确定联动方式冲。歼g劲)那参与活动的人悦员：坦业主，意向客茶户，自由到访阿者，顺驰领导真，校方领导，鹅媒体记者枕3盐)盘主题三：春节哭连市精彩生朗活表a扎)采宣传内容：恐l嘱上次炼活动情况介绍谊；驾l分春节或连市信息的传虫达；蒙l魂春节抢连市活动的内植容；山l批春节屡期间购房的优浓惠政策介绍。殊b墨)间宣传意义：晌由于春节的关叹系，我们要抓经住节前的这一艺时间向市场传惠达春节连市的隔产品信息，并钥辅之以春节期崖间的活动宣传仁，来吸引潜在燃消费者在节假进期间关注产品案。柏c禁)疤活动主题则：备“程顺驰作***搬”—饶—好春节联市精彩瞒回馈活动荣d岭)太活动时间：勒1训月岩2雄1舍日沟——笨1胁月街2森7原日丘e男)钩活动地点：夫顺驰娇***层销售现场。倾f梅)颤活动目的：擦l卫聚拢蛇和拉升项目现柿场人气；炒l着配合指相关的价格策田略促成此阶段为时间内产品的敢销售每l桑提升霉项目的关注度净及美誉度；蛛l您通过座现场高品质生糊活的体现，让示到访人群对项塑目形成认知度暂g恩)坟活动内容：劈1危)泽异国美食廊恋形式：在活动滋现场，由西餐堪厨师将传统西稠餐饮食进行制颤作现场展示，淡（例如：面包直的制作；蛋糕牌；冰点等）。否并添加由现场尾人员参与的环址节，评选出优出胜者给予适当晚奖励。匀2熄)约异国家居文化宴联想摊形式：在活动废现场，通过大煎幅图片将外国饭外家居进行展肢示。并请相关逗人员做厨房或束卧室的布艺展设示，介绍外国骤人的家居装饰筐风格，与项目竟将来的成品房崖产品予以联系黎。筐3贼)酸现场抽奖活动灶顿孔才协形式：对与在即本活动其间成广交的业主均有位机会参与幸运敲大抽奖（奖品俯可设为一等桂奖自1封名：电脑一台杆，二等奖两名薄：电视机一台斩，三等奖三名逼：手机一部）型说明：此阶段室为搏期铲7辨天，主要是以磁图片与现场人符员的讲解相结伍合，将活动的珍内容引入现实堂的生活情景形道成无距离的沟除通形态。夹二月份营销推轮广方案：李1驴、财务指标嫂：云160延0熟万秧2野、推广目标：查承接教育的延漆续转换宣传推产广的角度对产象品优势点进行锤针对性宣台传朽“晶重塑产品的形皱象和性价比优脆势佩”塞形成产品自身失对项目的支持附，并以此转化召前一阶段的积迟累，集中消化贡现存的难点产受品3、渠道：闯在本月我们将仆以教育主题的纺图书馆开放，脚汉沽一中联谊岗活动为营造关文注度的主力突拉破，媒介宣传览进行辅助配合乱，以客户口碑仇宣传为主力突着破，以宣传通赢路对潜在客户状的影响为辅助抽发力的宣传方哲案，以保证老冈业主足够的客慢户推荐量及现莫场新增客户量呢。并针梁对伟1让月到访客户进邪行梳理分析，公确定客户渠道扫的来源，进行档针对性跟进。束4达、销售控制：堵由于宣传关注均度形成的销售烛放量，需要一私定时间的转化遣，因此在本月渴的销售控制方其面应采取开放六式销售与暗销图控处理相结合派的方法，利用赛优势产品完成临任务指标的主芹体，利用必要叔的暗销控处理践，对滞销产品在进行消化，适唤当的推出一层灵和顶层的产品竭优惠政策，通叹过庭院，露台咳精装修的设计催来力争提高顶荣层和一层产品充的销售量。羞5齿、现场说辞要计求：今针对前期开展第的教育主题活裙动和本期即将尝开展的主题活扶动，对客户传环达购买顺驰第衣一城的房子不扒止买到的是舒漂适的居住环境柳，还有最好的矮教育条件，最创好学习氛围，宏以及孩子未来顷的希望。文6共、推广主线：肿主题教育社区钥，教育生活正险式开启贿肤7辨、推广步骤：虚1阳）摊吴主题一：社区殿教辅图书馆正旷式开放貌a猾)战宣传时间：站2定月助3碌日