山东济南某项目全程策划方案

某项目全程策划小组成员：指导老师：专业：2008年12月10日本次设计全体组员基本上都参与了各个章节的编写，许多章节都是经过集体讨论后确定的。指导老师：界毕业依设计展小组访分工情况岗一览表伶毕业设计内容摘主要参与者午其他参与者咬所属章节哪前期基础资料姿的准备踪咬卫项目概况犁1魂项目投资环境益分析貌2淡地块条件分析蝇及其经营取向融3页市场研究及目勒标市场研判旗4香、过5浸项目规划构想泽6闲项目技术经济谦效益评估丹7许营销策划嫂8悬项目全程管理辽与控制苹9乔物业管理敌10夜结唯美论黄正本整理挤锻打印上交目录封面……………1分工一览表…………………2摘要 ………81项目概况…………………91.1项目区位 ……………91.2项目主要指标…………102项目投资环境分析……112.1全市房地产市场发展水平 ………112.1济南市房地产布局现状及发展趋势………………112.2小结…………………123项目地块条件分析及其经营取向……14句3.呜1持项目地承块酿SWO眠T龟分析雾袍………………桌………………日…鹅14魔3.妇1峡.1骡S-Str踢engt芝h座（项目优势）床燃………………际………汤14搅3.帮1雪.2慰W-Wea膝knes呈s符（项目劣势）沫毒………………还………显14段3.雄1稠.3役O-Opp零ortuni惰t抱y腥（项目机会）斤………………盛……声14氧3.绿1垄.4犹T-Thr染eat座s雄（项目威胁）迅膏………………旗………诊14桑3.辞2碰地块经营的适驶宜性分析姐………………巩………………水14黑3.婆2更.1辛归最适宜项目：怪高层住宅宾眉………………竖…………咸14帝3.显2.追2翠雕适宜项目：小违高层、商铺、抹商务公寓均轧……………幼14砖3.裳2请.3笋久不适宜项目：仗花园洋房、别姓墅、写字楼经拨…………茫15亲3.座2撒.4押开发方向建议届辱………………霜………………薄………痰15究4冠龟市场调查与分丢析凑腰………………姻………………蔽………塌16块4.1岩济南饲市房地产市场鲜的发展现状骨………………虫………童16倘砌总体态势炎捏………………执………………内…………有16腥4.2意脏房地产市场需仙求和消费者行吊为分析截灶……………青16封漠总体分析铃倍………………壁………………妨…………瓦16期滋小结拘轻………………街………………卵………………晨16释4.3闷快房地产供给情图况分析徒耻………………艘………………邀16口济南艇0圆6连年一季度楼盘初供给情况鱼矛………………未16增衣典型竞争楼盘奴漫………………废………………暮……决16迈5漫窑项目目标市场编研究直梅………………拌………………谎…搅20钳5.1峰皂项目目标市场皆定位载撤………………纯………………觉…椒20温悦区域定位驴苏………………碑………………旱………坏20漠箩客户群定位险………………疼………………坐………辞20毙仁产品定位输销………………已………………遇………宰20诊5.2雪急项目目标客群吹分析交驴………………餐………………橡20茂目标客户范围晴浙………………梨………………挂……盟20谁目标客户调研赵及其需求特征穿分析号寨………………滚20嗓6签址项目产品策划肤发………………框………………巷………楚22歼6.1涨亿项目规划构想声的依据及指导党思想款豪………………贸22个洲规划依据靠蜓………………燃………………控………膀22住6.2端勤项目总体规划绳布局捞在………………滩………………稳…粪23量收用地规划狐泉………………康………………版………姐23圣陷交通规划熊惠………………释………………脆………内23绞府景观规划凡宰………………通………………棚………限23矛6.拢2电.4咳安公共配套设施宿规划城拦………………累……………竞23缎6.3迁饮建筑产品规划摸伞………………侵………………嚼……润24功惯建筑物形象规列划杂撒………………解………………凑24隙鸟建筑物功能规痰划斩畏………………鹅………………传24疲允建筑物楼高规泡划读逼………………雪………………恰25臣野建筑物面积及纷户型规划暴………………纹…………山25答疤建筑物结构规勉划捡趣………………肌………………趟28柴7例逝项目技术经济埋效益评估及融竖资方案倒很………………应29帽7.1柿毯投资与成本费女用估算说明承康………………山………金29获鸽投资估算依据运令………………碗………………汤……贫29赖霞投资估算内容老倦………………织………………禁……骤29表7.2号少投资与成本费盏用估算弟侄………………寒……………滚29坟阻土地费用估算爹币………………基………………湾……他29股给前期工程费用秆估算钞顶………………掘……………鼠29氧颂基础设施建设锻费估算贺罢………………孤…………旁30数写建筑安装费用度估算敌吹………………题……………迈30甩去公共配套设施售建设费估算孟呈………………麻……乌31默搜开发期间规费言估算册会………………河……………切32阵蚀不可预见费估阿算债准………………层………………渔32霉距管理费用估算标永………………及………………掩……聪32游拦销售费用收记………………驶………………封………锣32穷秒财务费用估算递双………………目………………影33勤烦运营费用估算柱毒………………习………………牺33殊扯总成本费用汇瓣总透流………………夜……………衰33岸7.3近青项目资金筹措苏与投资计划乌………………汁…………聋35垫归项目开发建设辫进度表与投资竟计划表懂肉………………尘35筐投资计划与资糊金筹措哲抛………………暂……………划37党砖贷款本金的偿娃还及利息支付呆鲜………………索…坊37爱7.峰4煎融资建议玻猾………………劫………………垒…………厉38匀7.柳5岁项目销售（出再租）收入的测肤算梁缘………………塞…减38春贼价格确定竿泽………………载………………削………虚38锐名建议销售单价辽和租赁单价供炒………………历………什39早管可销售面积桃怀………………祥………………塌……验39季催销售（出租）沿面积计划和收奥入分期预测映仔………尿39客嗓销售（出租）机环节税费计算可掩………………真……痛40泊7.6棍悲财务分析霉耻………………江………………廉……………号42意杂分析依据乐怠………………弯………………杏………秋42卷叠赢利能力分析浊………………素………………裕……偿42批击资金平衡能力偷分析叹顾………………用……………往42佛诉清偿能力分析戴………………迟………………得……按42咏夸项目负债分析逢圈………………咽………………黎……致42辈肆小结阿………………盯………………眠……………解42睁7.师7薄项目不确定性虑分析和风险分剑析富概………………瘦…………阴49稼盐盈亏平衡分析脚杨………………选………………殊……跑49旗恐敏感性分析湖伶………………浇………………腐……搁49辜狭风险分析误底………………端………………再………否51键7.8桥序本章小结碌膊………………两………………快…………摆52坟8.像份项目营销策划解老………………拦………………肿………晶53靠8.唇1搁纳营销目标痛膏………………辈………………泳…………净53撒8.锻1留.1孟她品牌目标埋患………………航………………魔………臭53熄8.吓1列.2腹的销售目标忧幕………………妖………………乱………陆53耽8.弹2穗洲营销策略摧齿………………搅………………掏…………患53扭8.旬2镇.1忘围产品策略燕料………………迹………………扁………瞒53皇8.眉2斥.2熟桃价格策略抓懂………………怎………………滚………汗54蛙8.迎2却.3漫听推广策略流爱………………杂………………漂………怒60秩8.柜2氧.4惠闸渠道策略薄为………………谅………………扯………贝60架8.敏3均冈销售管理黎慕………………袋………………视…………山66蹦8.腿3例.1子无销售节奏秃帮………………拴………………趟………趁66嚼8.珍3材.2醒忙销售控制侧教………………认………………纯………停66谁8.体3抛.3列种销售过程管理演蛋………………国………………蛙……焦68怖8.葡4逐鼓营销费用预算胖剥………………抗………………巨……候71庸8.橡5妙笋本章小结倾意………………太………………影……………牙72潜9着您项目的全程管棵理与监控赔繁………………脚……………厕73萌9.1使块项目组织管理边机构景鼠………………绿………………保…控7唇3币浅组织机构的作御用那致………………亲………………壮…朋7生3跪炊组织机构的设穿置原则饿师………………着…………殿7暂3室膏房地产项目的泉组织机构管理男模式集………………描7测3展蔽本项目的组织休机构管理模式吓涛………………这…嫌7身5擦9.2晴再项目实施主体腔选择与控制绒艳………………抓…………箩7围7坟感监理公司扁摸………………幻………………蕉…………绣7征7枯索承包公司挡架………………冠………………框…………蜻7哪7求路勘查、设计公简司作众………………慕………………黄…私7高8炒勾物业管理公司屡辨………………定………………攻……种78艰9.3宗岩项目工作进度治建议虾缴………………猾………………督…渴7傻9议狸前期的准备阶咳段的进度控制萝芒………………英……丽7窄9赏丝建筑安装工程答阶段阶段罩………………政……………顽7锹9输离销售阶段呈革………………择………………固………羡7厉9披9.4强乓项目实施过程哄中的控制绸捐………………盘…………涌8交0痒赔进度控制礼扁………………烧………………晒……粗8侮0惯叉质量控制山箭………………骨………………嗽………鉴8惠2兴糊成本控制止方………………递………………嘉………屯84雾摧合同管理潮省………………网………………垂………夫86姿龙安全管理金召………………衔………………越………准87偶供组织协调诸毙………………贺………………得………炼8当8胞10统馆物业管理禽匙………………递………………抢……………乳90症10.1备弃物业管理服务热模式的选择除浊………………启…………紫90登替完全委托物业竹管理模式更遭………………腊…………游90保膜内部委托物业斧管理模式躲杆………………趣…………爱90旗鞠租赁物业管理阿模式集………………际………………封90御10.2敲体物业管理定位右及物业目标死禾………………彻…………舒90梁10.搂3偏央项目物业管理灰费用估算榆慧………………阀……………编91荷10.决3谣.1破隆物业管理费用天估算依据委倡………………艳…………列91起10.堡3柏.2词角物业管理费用盗估算劳………………塘………………良91木10.泛3届.3葡区物业管理费用温估算说明煤份………………朝…………康93跑10.艳3贩.4粗描收费项目及标贺准袖葛………………属………………呀93确结候艘病论球酱………………启………………修………………胜95摘要伏本次策划我小末组采用复合策异划，将房地产抢与自然山水相岔结合，突贱出医“书住在泉水飞边新”腐的主题。结合洗济南泉城特点忆，以及环境日陪益恶化的现实安，走山水园林亭高端商住路线竟向济南高收入歉人群推出储，抓住本客户阻群为高端人群杯渴望闲暇时间园回归自然享受卖生活的心理，逼宣课传镜“潜营造第二济南气，岂谷给您与自然独理处的空班间剧”揉面对扣2010凳年地产热逐渐蝴衰退，供过于胃求，人们开始访观望，销售难旬的现实情况，姥我小组对于抖某恭项目右针对目标客户悬群的特点栗拟采用爱多买点营销爹模式。热在满足适居要匪求的同时突出要自然特点，给债人心理上惬意席自然的概念。驴首先亿通过分析中国仅房地产行业的腥发展状况及趋耍势，并结合中弱国经济的现状旺，从宏观上把咸握了肯某叫项目开发的可耗行性。再具体腥从济南市房地延产业发展状况物及趋势、项目典地块及市场调基查等分析，对雪项目运进行了叨市场定位，况并在上述定位夏的基础上进行革了产品策划、晚投资成本估算哈、财务经济评帽价以及禾营销策划。通听过对最后的项惠目全程管理及饿物业管理的建夹议，完成了对麻整个项目的策撑划。誉关键词：找房地产，房地宋产全程策划，平蝴蝶泉，饮某1.项目概况森1.痛1虾项目基本情况繁济南奖某负项目变占地面积显1216婶0阴平方米棕，建筑面积召49150疗平方米继。地处济南西斧南市区，距经蒸十路抚40杜0棵米翅，距八一立交丝桥叙100哄0皆米慧，社区内刘长糟山，丁字山两徐山环抱，兴济蠢河贯穿其中，讨交通方便，一然个全新的城市恰中心区正在形招成。浓®高轮6茫、惠9勿、灵4患2轨、槽3库3衡、长10贪1笔、王2药、判7派3蜓、雾6悦2叼、罢K9愁2闸、右K5欠5喝、揭12精0丹、隔10结4谜、闲K9衰6镇、牲K10盼9铅、德1穿9偏、陈7里8兽、炎K5援8痰、胀K5深6轰周边交通干线弱小区道路断面夕分别为：城市宏次干道断面为酿2戴3波米系，其中车行道音宽叠1陶4捷米恳，中央绿化带桂2坟米棋，两侧人行道硬各肢3慕．裕5车米锤；小区级主干盼道错1槽2土米哥，补其预轿中车行道宽蝶7哄米巷，两侧人行道贼各饿正2画．突5谅米垦；小区级次干蜓道宽音7肾米叶，其中车行道谣宽香5盒米腿，两侧人行道恰各衬一米嚷。够图区内非机动车慌专用道宽虎5糖米着。入户道虎路温根宽洒2.抚5景米歇。识1.蛮2茫主要指标渡项目总投捧资绵1066灯5挑万元，总占地膊面积约脖1216劲0薪平方米亏，总建筑面积穗4915蛮0美平方米蝶，其中商业面瘦积似432糊0盗平方米蔬，住宅耽3815辽6矩平方米秘，车库及设备我用房青667莲4倚平方米爽，可销售面积六4202廉7膀平方米惰，容积哄率励3.器5定，建筑密托度带22.96利%驶，绿地笑率专30惯%仪。总投脑资霞1066搁5输万元，总销售疤收侍入冤1496称6待万元，弄利润总额滴3639毯万元，甩项目投资利润筹率席34雪%呼。枣项目主要技术茂经济指标见下得表他1-倾2税。番表担1联.1掏某被项目庸技术经济指标雪表雀序号锁指标名称阵指标值傍单位螺备注失土地指标牌1蛋用地总面积塌12160捆㎡缘2耕总建筑面积巴49150室㎡穿(稠1)贼住宅面积信38156访㎡竖(妇2)穷商业面积记4320侍㎡采(驴3)来公共设施建筑牲面积炕84齿(拒4)县车库和配套用忘房面积坛6674始㎡陕车库面愉积率6179掘㎡屠3轻容积率良3.5枕4饭建筑密度你22.96%贞5犹绿地率笔30%象6懒总户数汉496粮户便三栋塔楼呀项目投资指标南7泻投资总额馋10665.桶53剑万元恐（虑1唉）旺土地费用抖2461.0资5匪万元奴（缎2拐）孙建安工程费超5189.4链8平万元冲（廊3挂）暴规费湾936.39讯万元路（尼4创）贸其它费用必2078.6隶1柄万元厨项目收入指标嚷8弹经营收入鞭14966.习49摔万元优（禽1直）赛商品房销售收腥入方14487.爽16检万元侵（承2番）冰房地产租金收洒入构479.33艇万元丑9怨利润总额枯3639.1况7想万元第10枝税后利润假2438.2秋5未万元洞项目投资利润遮率塔34%棒税前白税后投资利润抵率乎23%驰税后库2岗奏项目投资环境解分析到2怪.棋1利济南市房地产医布局现状及发谦展趋势残200辱8听年嗓6您月济南楼市总宾成交楚量休(浅含住宅、公寓拖、商用住房、兽地下室、车库白，办公写字闻楼么)意为仓165岭2型套，集共蕉4功5雾个楼盘，总面稿积浪16047毅2旺平米，交易总肆额信为科9付亿余元芦。刃6窗月成交总量锹较毒5梳月下降北了洁31.8秩%愧，住宅成交文量臣6维月有小幅下降据，只较妻5锋月下降霞了忌2.3申%妇；公寓销售成仆绩较上月下降谅了朝83.3栽%慎；地下弟室拌6泡月成交量直较侮5暮月有小幅上升沟，行与山馋5封月相比上升其了籍19.6孙%机；车库，商用耗住房，办公写蚁字楼销量等依贱然惨淡。整体猜形势准看煮出济南楼旷市激6凭月开始进入盘控整期。头但书从新200脱8始年房地产调查舍及经济数据分荣析，房地产拐页点并未出现，幅在未速来尼5筑年内，济南市涛房价将依然坚慢挺。理由如下瓶：威一是山东作为财全国的经济大般省，同比经济舟相当的省会城勺市而言，济南刷楼市的房价可炒能仍然属于最委低的，当然，河城市与城市之失间还有这样与浆那样的差异，字也不可一概而效论，比如杭州析，其均掏价碧1000状0惧元是基于藏富券于民就完全不承同于济南。但喘这至少说明，区济南楼市的价舟格还不至于出壮现下降的可能王。福侄字二是济南在很县大程度上还不仆算是一个现代殖化的城市，特坑别是大量存在铜的旧城改造工客作，还至少需资要隆5印年的时间才能狠得以基本完成顾，这就从某种奉成面上为济南崇楼市的持续稳甘健发展提供了嗓较大的刚性需斥求空间。坚旨责三是按照一小膝时济南经济圈毛的规划，目前范这个经济圈也误仅仅是画了一累个圈而已，实捞质性的经济联慕动与城市融合孩工作并未全面搬展开，结合中丛国人流动的特效点，将来随着牲济南城市的进明一步发展，配天合每年高等院灾校的学生留济惩就业发展，还趣会有更多的人仿加入到济南置吼业的大军之中限。网帅陷四是两大历史倦机遇不可忽视田，其一为将于称明葱年典1四0道月予1卵1柿日举办的第十权一届全国运动欺会，如果说奥惰运之于北京，遭全运同样之于猜济南同等的不庙可低估，只不弃过今年全民关凡注奥运，压制财了人们对全运翅的注意，但不泻管你在意不在刚意，全运带给截我们的事实在复在的变化却无叶处不在，东部浴日新月异跑，镰BR逼T朗快速公交逐步栋开通，到处千王疮百孔正在抓医紧修建的马路宋，多处大型商衫业酒店等文化吩设施机声隆隆辣，多项全民健馒身公园投入开运发等等。因为就全运会，这个假城市的基础设晴施、市政交通艇、房屋衣建设、民生民岸风、生态环境框、经济发展得州以显著提升。依当然，投资拉们动消费，因为昼人们的腰包越锦来越鼓。嚷触研其二京沪高铁故的加速开发，皇将把上海与北施京两大经济圈恒变得越来越短烧，而处于两大防经济圈之间的损济南，没有理厌由不受益。同念样受利的还有谊中国即将形成岔的经济增长第碌三极环渤海经侵济圈的建立，浇这些，都会对耻济南的发展带处来实实在在好斑处，推动居住抢条件的改善与棉消费。城窜意五是市场供应哀结构失衡，对沸于房价而言不坐是走低而可能锁走高。其一是杂布局失衡，接灰近收70砍%仓的项目与市场棕供应良集中在短东部区域，被胸人不断看好的宇东部区域虽然因竞争加剧，但价在品质不断提解升的过程中，嫌反而会只涨不校降。而供应量融稍显不足的西哄部、北部与南健部区域，在竞烧争缺失的情况邪下，在城市改政造中刚性需要蹈放大的情况下妇，只会稳步上两升。其二是土碰地放量规模失漆衡，虽然相对气于整个济南而羡言，每年的土厦地放量并不少伶，但就其单个借土地面积而言投，却少扛则络2东0臣万，多则上百伐万，满眼望去蚀，随便一数，爽超过和绢接峰10字0住万规模的楼盘删就不妖下或2脏0逢个，这些大规刊模的楼盘表面花上看，潜在供主应量很大，但狡实质上每年只竟有少量和部分洁推出，结果以羡土地面积所计锤算出来的市场张房屋供应数据社就始终难以平圈衡当年的房屋华上市需求，导欲致供求关系的昏失衡。乐介燕六是受国际经铺济大环境的影抗响，世界经济哭在今年遇到了军重大的挑战。歪已经融入国际进经济秩序的中轻国经济牵连其挑中，温家宝总茶理忧心的说，晒今年是中国经席济比较困难的爱一年，既要努蕉力保持中国经传济的高增长，朋又要抑制通货乡膨胀，在外需押持续不足的情巴况下，内需成肾为左右中国经圣济增长的最大归诉求。这并不著是一个简单的防数理话题，中玩国经济能否稳叔健增长，更关浇乎中国社会的皱稳定，否则，脱就无法消化掉在每年千百万的猪就业压力，这负对于中央政府决来说，是头等区大事。如果这包个逻辑还行的谈通，那么，作哄为经济重要拉鞭动点的地产行斤业，就必须成辨为扛起内需拉留动的大旗，因姐为，地产带动左并影响着众多靠产业的发展，谈比如钢材、水爷泥、建筑、施袄工、建材、家忙电、装修、设仆计、汽车、咨占询、教育、婚区育等等。而最残近国务院的表悼态也证明冻了这一点：中右国地产宏观调古控的目的，是显防止房价的大营起大落。言外烈之意就是要保更持稳步增长。省七是济南的地摊产需求主要是尽以自住为主导涨的需求，而非注北京上海那样非具有强大的投塑资需求，甚至旋存在的投机炒挽作空间。2.2小结充根据投资环境朽分析，可见目落前济南市的房织地产开发环境穷较差。情从午国家加大了宏扩观调控措施，框房地产业的发咳展私预期将术在议3筹到凝5圈年走出低迷，伐我们项目所在节地片区云聚了承各大商场，而伯且也将成为济基南市新的行政状中心。随着济捡南轻轨的建成祖，该片区的交卷通将具有独特则的优势。由此怨可见，项目所另在地是一块具薄有巨大的开发欲潜力的黄金地裳段。只要认真应做好策划工作纺，必将给开发警商带来较高的肠利润收入。轻3宫膀项目地块条件舌分析及其经营草取向于3.陡1旅项目地奥块牢SWO页T狼分析吓3.内1根.1藏S-Str仗engt形h咸（项目优势）天地块整齐，拆旱迁量少，紧邻简市公安局和市肿一中院，地势秒较优尖临近主干道，毒交通便利月医院云集，医絮疗设施完善燕教育设施丰富蓬：堪济南实验中学按周围有山有泉越环境优美励开发商万科的乐品牌效应完3.烈1属.2叶W-Wea菠knes炸s便（项目劣势它）考这个地区建设咬正处于发展阶晚段，相应配套姓设施不完善斑政府定位不明聪确，给开发商歌制造难题座地块面积较小浆，不利于开发府建设小区内配晚套设施另3.棕1势.3汉O-Opp嫌ortuni慕t蚕y喷（项目机会）陷济南轻轨建成稻后，潜在的客前流量会增加薯政府定位准确败后，带动周边姥开发，升值潜棕力巨大尺区委区政府高卸度重视，倾力擦打造房地产业规3.筛1较.4晴T-Thr烧eat未s码（项目威胁）主片区周边物业裹开发量大，空王置率高，竞争暴激烈。压面临都地产低迷期，朱给项目的融资亏造成一定压力六总体来说，项烛目的机会和优饭势较明显。项膝目的策划应尽播力扬长避短，蛋一在产品质量鲜上下苦功，努蜻力打逮造苗“正自然优隐美社”秆的优质小区。承二在广告宣传唇上下苦功，利农用新颖独特的屑营销手段提升局项目的市场竞税争力。颠3.士2赢地块经营的适赶宜性分析霞3.搬2际.1岂辱最适宜项目：饥高档公寓三项目地块的面白积雪18.2层3腔亩，但是由于绞临近马路的缘音故，设计规划很有要求要临街脸1达0鞠米皂，所以真正能扎利用的地块面店积就相对教少引，所以为了保位证利润，项目脱只能向高处发腹展。同时由于揭济南器人的偏好，高恋层在市场上也滤受到消费者的紫亲睐。在加上灵本项目陡坡低刊下是新溉大道淋，高层有很大海的景观优势。鸟因此高层将是锅本项目的最佳叛选择。送3.宫2搅.2赴正适宜项目：卵高层商住仙由于项目临近恭市公安局，将张来周边来往的遗人群素质应该缓说相对较高，鉴并且随着该片气区的开发建设耳，人流量将会迅加大。但是周币边的楼盘众多唱，且品质也相迎对较高，所以犯竞争将很激烈喂，而且地块所且处的地理位置己相对较偏，开依发意向还不是旨很明确，所以烦开发梦小高层、商铺池、商务公寓邻存在一定的风浸险。呼3.源2盛.3晒款不适宜项目：需廉租耳由于项目炒地块较小，而望且周围设施齐污全，绿化优越母，地价所以也拨不适合开发廉缠租。艘3.析2起.4愉开发方向建议覆综上所述，建扎议本项目开发领高档住宅小区绵，再适当的加赵些两层缸商铺肯。犬4吃锁市场调查与分勿析业4.1扭淋济南稳市房地产市场捎的发展现状总体态势扰济南瓜的房地产市场浙200钻8粗年开始放慢寻。抬但从三季度来达看筛房地产某价格保持稳定签，染开发完成投资点、商品房竣工沈面积、商品房甘销售面积和预资售面积等各项薄指标与去年同禾期相比，均出糕现较大幅度增显长，土地开发朵与土地购置得涨到有效控制。虹房地产开发继哑续显现出以市勿场为主导，以鲜有效需求为依坐托的健康、有刘序发展态势。饺4.2拴设房地产市场需随求和消费者行错为分析总体分析蜜沸评作为房地产市仁场的主要参与水者，消费者的结消费需求和行蓄为代表着当今族房地产市场的注发展趋势，按乡照消费者需求漆来供给产品成淡为广大开发商沉的共识。因此肚适时了解市场湿消费者需求显暖得非常必要。怎对房地产市场汽需求情况数据站的方法有多种盐，我们本次采增用的是问卷调拦查法。小结布家庭结构：以缘三口之家为主硬家庭月收入：第以牢5000拾元为主，贫10000脾元以上的挺占宅30%吵购买时间：童以悠1-扣2责年为主，查占瓶72%索购房总价：总黑价主要集中在某前长4碰个区段，既燃100-20换0享万年户型选择：多偏选择拖三贤室和昌四呈室谁购房付款方式属：银行按揭仍荒然是购房者门顺的主选，但分犯期和一次性付贫款也成为消费汇者们的另一选屿择。耕购房考虑因素牢：位置、周边镇环境捐、价格凝是最被消费看周重的三个因素卸。雁媒介影响力：毫报纸和房交会贞是影响人们购笋房最大的两个丛因素龙4.3线您房地产供给情料况分析肢4.3.航1稍典型竞争楼盘历①真塘调查情况说明裹调查时间：旺2008便年浆12壤月颠8仪日货调查地点：坑济南专市脸调查对象：楼沫盘销售中心调查人员：鸦调查方法：与微卖房者细谈并原索取楼盘销售四资料胆调查说明：由腐于本次调查的配楼盘部分资料坏不全，因此，剪此次调查结果吃只能作为策划专的参考，不能贸作为决策的依看据。纷②陪典型竞争楼盘线分析睬竞争性楼盘调沟查表（一）巧楼盘名称糟鲁能领袖城叨地理位置垃建设挨路巾8译5树号喇开发商运鲁能集团昌销裳套伪售贪代理商愿无皱物业管割理公司污济南平安物业码建筑设计夺景观设计暗规划用途湖商住经占地面积亚363玉0采元错/m没2巧总建面积竟18348.候8描平方米非容积率驳4.49定建筑密度凉绿化率颂31%证总户数锤128腥停车位数似40第车位价格杏租宏：吗鞠筋售：既主力户型逗三室两厅双卫跌主力面积撒9地0游平方米竟平均单价视290杂0浩元传/农平方米般交房标准饺五通费阳免猛物管费与0.8床0潮元凶/捎平方塘米语·烂月袄开盘日期故2005-0妖3-26薯交房日期女2006-1休2-20巷调查日期栗2006-5邪-10岁媒体主诉求饼工程进度恨外装施工含建筑楼层伸23母称层辉1竿粥栋糟电梯情况标品牌跳几梯几户秀二梯六户货户懂型蹈种弟类挎户型偏套内良面积江户数恶比例星A尊户瓦型观:邪3日室塔2选厅御2快卫赏1驳厨研90.6悔3露㎡工B旧户氏型谊:费4快室累2膀厅蝴2示卫勿1教厨勺104.5痒4朵㎡艘C零型两室两厅一疏卫趴62.1劳3辣㎡驳F货户植型父:隶2厨室寺2由厅缎1迟卫难1架厨狐63.1晕2姜㎡芦价格琴对比估开盘均价暖目前均价马楼层差价吴朝向差价楼290斑0怕元搜/倍平方米沾付款农方式朴一次付清瞧：驾正狱折扣僵：汤9.7逗分期付款疏：讯斑侦折扣：眨按揭付款恼：锦纲肚（史求7轿移坟）成央（像殿15精李运）允年晚汉值银行候：压烤萍工商银行堂谷舰折扣朽：待9.9卫其他优惠均五通费减半，万送现锁金鹊10捎0捐平米以饭下攻100丙0圈元俊、耀10边0哀平米以灿上治200浮0牵元。宿环境寻分析临周围跟配套胳小区内部配翅套垦:库儿童游乐设施厦及健身设宰施陈,耍中小劫学诸:井工农小学、龙垮山中大学广,壮幼儿单园慢:动景德幼儿械园惹,证综合商带场刚:恩新世纪超市、宽新一佳超市、必皇冠自由稀城饱,嚷医室院新:32撇4暗医院、时诊阁航中医院、黄泥艺塝医院硬小区波配套抗儿童游乐设施钳及健身设施枯销售情剑况分析薪二房四房已售债完训伶担还有少量三房询广告分析泪报纸和房交会贸利多分析我公司一定的品饿质和口碑，经类济适用的户型劳设计扑利空分析贯小区内配套较健少丸辆景观设计一般愈总结付凭借公司的实测力和品牌及适青用的户型销售克情况较好为竞争性楼盘调舍查表（顶二吗）援楼盘名称岔名仕豪庭妹地理位置径历追下拘跌经十东路和浆播水泉路交接口学路南巡开发商惭香港南益集团凉销辈港册售峡代理商污无屡物业管插理公司浩济南侍佳诚甚物业氏建筑设计钟景观设计欧规划用途明商住祥占地面积腹640街0封元障/m悄2鼠总建面积董18348.狮8就平方米里容积率理2.45炉建筑密度杆绿化率析45%好总户数尺1烛56低停车位数盟100晋车位价格爪租纲：杜柏说售：辫主力户型糕三室两厅双卫拐主力面积坟100刑平方米赛平均单价袍6700西元翅/世平方米虑交房标准翠五通费朋免墓物管费恨0城.95胜元旱/楼平方这米与·技月奴开盘日期寸2创008-12覆交房日期葬2眨008报-12-20刑调查日期机2娘008-12好-10欺媒体主诉求誉工程进度嫌外装施工食建筑楼层跃2唉0恳鸟层傲特6陈怠狐栋恳电梯情况炎品牌宰几梯几户挽二梯六户坐户较型骤种幅类唉户型雷套内某面积屿户数对比例侮A妙户踢型积:策3蜘室残2丸厅策2虑卫笨1芦厨漫90.6妨3腰㎡贿B填户妈型程:释4者室识2匪厅挺2挎卫航1源厨朵104.5披4授㎡易C气型两室两厅一药卫翅62.1择3饭㎡沉F欣户占型易:某2丑室粮2捷厅约1生卫土1么厨凝63.1谨2方㎡乞价格孤对比桂开盘均价循目前均价静楼层差价廉朝向差价歼290蒸0延元秤/厦平方米贴付款挠方式舅一次付清斩：磨笔贞折扣余：信9.7券分期付款舅：否肾息折扣：飞按揭付款野：纷琴熄（们鞋7倾泻挡）成奇（膜忽15劫桶详）药年欺称挖银行设：屈脑拢工商银行星扫荣折扣侄：位9.9昆其他优惠柔五通费减半，延送现制金海10火0困平米以双下缺100客0培元钢、茅10疤0拳平米以话上桶200汤0涨元。消环境宵分析杜周围承配套证小区内部配杜套圾:典儿童游乐设施方及健身设谋施啊,载中小挂学意:季工农小学、龙顷山中滑学喉,吴幼儿福园解:冲景德幼儿联园内,且综合商限场辈:愧新世纪超市、泄新一佳超市、算皇冠自由小城圈,宇医帖院孤:32粉4镰医院、时诊阁拾中医院、黄泥新塝医院帐小区妹配套令儿童游乐设施露及健身设施融销售情灵况分析器未售浓广告分析涨广告牌、掀报纸和房交会泥利多分析圾公司一定的品沟质和口碑，经花济适用的户型伴设计椅利空分析妄小区内配套较拨少堤畏景观设计一般仔总结洒凭借公司的实饮力和品牌及适瓶用的户型销售造情况较好购竞争性楼盘调食查表（番三绞）舞楼盘名称候阳光一百必地理位置鄙经十路五里牌帐坊公开发商犁阳光一百特销就在结售散代理商电无裳物业管贼理公司回济南佛阳光邻物业菜建筑设计稿景观设计狸规划用途技商住冶占地面积遇610唇0耻元薄/m虽2欠总建面积旁23456羽平方米森容积率悉3.23耗建筑密度乏绿化率捧35%碎总户数灶456筐停车位数缺100桶车位价格口租饼：歪丛眼售：变主力户型缎三室两厅双卫船主力面积童90聚平方米树平均单价甜6100溪元现/题平方米构交房标准脂五通费弃免评物管费疮0乌.7阔元并/敲平方勉米酿·柳月暖开盘日期炊2管008-12燃交房日期身2田008丧-12-20鼻调查日期摩2舒008-12母-10膛媒体主诉求关工程进度清外装施工石建筑楼层励2枣0林诸层泡善6闯凭列栋土电梯情况亮品牌岂几梯几户敬二梯六户导户伙型亩种探类踢户型镜套内跳面积喊户数独比例强A第户尼型拢:请3亭室致2嘴厅勾2睡卫吉1絮厨干90.6盈3使㎡瞎B减户贴型遮:禽4磨室似2桃厅恰2搬卫旅1霸厨个104.5库4冠㎡冻C趁型两室两厅一纱卫书62.1总3爱㎡铁F腔户竭型贯:沾2培室捡2馋厅盖1菌卫畅1蝶厨纺63.1据2冻㎡丰价格毒对比扰开盘均价态目前均价雹楼层差价灵朝向差价嘴290剖0呈元顽/慢平方米念付款鸡方式币一次付清漏：区液栽折扣横：幅9.7础分期付款颈：蜓自汽折扣：瓶按揭付款杰：莲旧图（罚峰7征讲填）成犯（甚雅15飞替害）冶年未苦没银行票：原坐顷工商银行静除保折扣定：灾9.9木其他优惠和五通费减半，砍送现待金候10饺0牺平米以赏下晚100评0茎元尸、赴10矮0热平米以谜上荡200症0蒜元。多环境扎分析贷周围符配套精小区内部配至套炮:俯儿童游乐设施伙及健身设违施透,槐中小碍学们:堤工农小学、龙盲山中团学黑,孕幼儿联园恐:锦景德幼儿田园逆,租综合商营场驶:弱新世纪超市、撤新一佳超市、鲜皇冠自由堤城曾,污医广院筐:32蔑4闸医院、时诊阁缝中医院、黄泥常塝医院神小区果配套术儿童游乐设施容及健身设施驾销售情羡况分析盾未售迷广告分析粥广告牌、葬报纸和房交会滴利多分析漆公司一定的品解质和口碑，经鼻济适用的户型号设计泛利空分析晌小区内配套较假少某良景观设计一般滤总结假凭借公司的实同力和品牌及适士用的户型销售绳情况较好哪5滤项目目标市场四研究慈5.1宿鹊项目目标市场煤定位区域定位束地处济南西南厨市区，距经十辽路劳40嘴0至米，距八一立鞭交偿桥邀100后0倾米，社区内刘愈长山，丁字山咱两山环抱，兴云济河贯穿其中先，交通方便，达一个全新的城龙市中心区正在瞒形成。惩根据市场调研呆及辐射分析，丹我们得出以下鲁定位结论：客户群定位彩根据市场调研伸结论，本项目谣的客户群定位爷为：家庭月收援入在康5000项元以上广大感工薪阶层万；二次置业投样资者鹊等榨。瞧5.1愉.3敌产品定位杀①么尸住宅定荷位便胁根据事项目的实际情红况和周边物业娱环境，本项目捆的住宅定位是畅：花园洋房。②商业定位增根据市场调研极及项目周边环胀境分析，我们而发现，本项目栗由于邻近经十司路。根据本项资目固有优势和脆市场调研结论锻，我们把商业矿定位为：满足静客户对休闲、刮娱乐的要求。帐5.2该票项目目标客群运分析目标客户范围锡高级工薪阶图层政30昂%父以上纺；务自由职业者走30变%瓶左右与；节政府机关单位趴员袜工爸20并%奔—罪30倘%无城市房地产投笑资候者坝10吨%驾—蛮30%位目标客户调研晓及其需求特征睁分析滔目标客群多有隔自己的住房，脂但各方面的居伶住条件并不是汇很好，他们购惜买第二套住宅青就是为了改善锁居住环境或用留作投资。誉①缸元高级工薪阶层猾这类客户顾是城市的少数翁阶层康，闲这类人群属于肆城市的高收入买者，对小区环辈境要求高，一患般是多次购房适或为满足居住宣环境需求而购怕房，向往优越洪的生活和优美戚的居住环境。道3巧）自由职业者由这类客户职业联为自由撰稿人鉴、广告人、电惠台电视台主持泻人、艺人等，绳追求较高的生爸活素质，同时河对楼盘的智能冰化程度要求较卖高，对物业管蛮理服务要求较率高。茫4搭）浑政府机关单位架员工冷由于政府机关舌不断进驻这一据区域，部分政丙府机关单位员到工势必会考虑泽在这仪区域购府房，蔽这类客户玩社会地位稳定圾，部分有隐性且收入，支付能幅力强笛，对楼盘综合馆要求较高，消锹费行为趋于理真性。训5跑）城市房地产尽投资者健这类客户买房敢主要是投资，大他们购买的房喜地产将会短期表持有或长期租顺赁，然后出售驴。他们对小区掩位置和环境要布求较高。跃目标客户承购端能力评估宽根据市场调研区，目标客群的肯家庭月收入乎5000恳元以上，大多凶能每月承受弃3000迹元青左右烘的住房支出。萄各类自由职业始者蛋、政府机关单微位员工便月收入大约在符6000外元以上，加上构一些隐性治收入，他们的薯总的月收入比勺较高，伴他们属于历颇具有购买力匙的消费群体。攻6抱吃项目产品策划宋6.劣1披项目规划构想越的依据及指导结思想规划依据旬①巧相关法律法规隐政策乞《中华人民共道和国城市规划娃法》季（亩198积9撤年吃1稀2肃月）龄《蝇济南继市城市规划管薪理条例漏》泛《济南很市城市房屋拆弃迁管理条例叔》弯（贤200棕2内年宣1短2朵月修订本）咬《碎济南斑市土地利用总装体规划企》紫（喷1997-2庭01久0潜年）臭《糟济南斯市城市规划管局理技术规定》惨《杯济南乔建设项目配建慈停车位规划管脊理暂行规定恰》尚(违鲁甜规审规发甚[2006]忽16)碰《咸济南嫌市商品房价格循计算方法暂行弃规定衔》暮《吓城市抗震防灾插规划管理规定折》贝（冈200咐3纵年拉9挺月）病《城市用地分防类与规划建设福用地标准》变（学199险1止年睛股3认月）贯《夫济南稿市控制性详细缩规划编制技术扁规定（试行）按》（片鲁树规帖发皮[2002]茂3惭2岂号左）改《弟济南勉市规划局关于获建筑容积率计舰算方法的通知戒》挎[便鲁辛规发怜〔比200纹5朗〕英89]陶国家标准围《糖城市居住区规恐划设计规范牢》最GB501腔8略0榨—躲9鸡3防（修改本）愈国家标准堂《珍住宅建筑规范购》句（薪05GB50晕386-20拥0冲5挽）业国家标准圆《惨住宅设计规范地》熊GB500皱96-199贞9酷（矩200岩3半年版）奸国家标准岗《太汽车库建筑设烫计规范划》裙

JGJ伍100-98涂国家标准铃《纠建筑工程程建抽筑面积计算规野范剪》厨G范B四／仁T5035凉3-2005掉国家标准雅《降智能建筑设计迷标准级》驳GB/T鸭5031编4当—哪2000茶②到项目规划限制份条件蹈表索6-1本地块指标控制喇表婚强制性指标膨用地性质灯商业住宅区锅用地面积（公时顷）练1.216曲建筑密度（劣%帜）福≤疾35陪建筑限高（米配）临100辫容积率鬼≤渣3.5虎绿地率（盲%痛）骤≥潜25铸停车泊位（个召）宜0.6/轻100m嫌2昏非强制牵性指标录人口容量（人之）掘2000悦土地使用相容衫性调整颂*毅○母备注：促*怖土地使用相容雾性调整夜群○雷经批准后可调潜整衬6.致2凉项目总体规划严布局用地规划歉小区位于洞地处济南西南绒市区，距经十严路威40坐0是米，距八一立枝交奖桥禽100扰0悼米挽，项目占地煮约幅1宰8喇亩，行呈屡L缩形。充分利用撕周围景观资源羊，将使小区具茅备特色优势。虫①汁席在控高菌100m蚂前提下，提高度建筑层数，以厘争取最大的集蚊中绿地及均好再性、围合感。次②篇燃以尽可能利用尸地形为宗旨，料将建筑布置成蒙品字形：临街耻布置两栋绣高樱1驼8胖层的商住塔楼滴，另一端布置六一磨栋离3崖0诸层塔楼。形成端环抱中心绿地瞧之势，加强了没社区的领域感虫和亲和力。唉③线沿街人流较为调集中的地方设舟置颠12抹0烟米斧长雨1答8吵米幅宽两层商业用幕房，两层以上垂为住宅部分。悟④简舞临街建筑部分衣规划沿道路红侵线后退云1健5色米咬，使商业部分翁前面形成一个维小广场，在其剧中布置一些小框品和景观，以愤增加小区商业舞氛围。交通规划蹦以新的理念处顺理人车分流的衫关系，一方面桨努力营造流畅深快捷的交通系葡统和充足的停励车用地，另一许方面设计了发救达的步行系统茅，使之与车行孝系统在交通组奔织上有一定的末分割，而在空元间上达到共融涂，小区机动车石出入口分别设亲在临街商业部塔分两侧。基地雨沿四周设一毅7m竟宽的环行机动其车道，该车行兵道单向行使，物由南门进，北缘门出，地下车接库出入口靠近并小区南北大门参沿车行设置。敬既方便了商业毅部分的停车问贞题，又降低了浪对小区内居民预生活的过多干温扰。玻流畅的主干道英联系着两个出揭入口。车行道桨可以方便抵达杜每一住户的同肆时，又对小区宽中心开敞空间商干扰较少，这掉样就保证了中润心开敞空间的垮完整性。开敞丢的绿地和运动委场地以及穿流京其中清澈的水番池，连接贯通塑。曲折蜿蜒，浩成为步行系统段的主体。住宅馋低层的半公共面空间与每个住迷宅大当，休闲狠运动场所相连初，方便小区居炭民出行。贡规划方案停车赛主要以地下停河车为主，综合许地面少量地面索停车，以弥补岔停车位的不足短。吵小区内道路系认统构架清晰，来分级明确，同曾时满足消防、展救护等要求。岗为了小区生活枪的安逸，减少骑了小区内的车樱流量。景观规划顺小区依托其北摸面的景观大道鞠、近百米宽的汤坡地景观以及集正北面的山地特景观身在小区拾给人以拥抱自贼然的感觉。此踩外，小区中足心陈1歼#迅、偶2灭#德楼之间规划两笛片规模绿地，典在本案设计中役充分借助基地匪的有利条件，默全心全意打造勺景观精品。众印所周知，人档的天性中有着寄不可磨灭的亲窃自然性，久居艘闹市中心的人然们尤其渴望碧阀蓝的天空和绿兆色的家园，因侍此绿色将成为伍景观的主题。跃小区景观以绿津色植物点缀于辨景观各节点，段以各色园中小受品增添人文情盯趣，同时通过馒灌木、乔木等纵高低树种营造氧立体环境绿化渡，真正做到融脸绿化与环境寓属生活与绿色之租中，通过硬景剩与软景的有机晃结合，绿色延位伸到小区的每布个角落，尽可唤能关爱到每一唤位业主。照小区三号楼低砌层为丢4.孕5印米论的架空层，其膛周边布置灌木供、乔木等高低急树种以及四季里常开的各色花晒草，使该楼完珠全为绿色所环脚绕。架空层内具布置了儿童娱命乐设施、健身酷器材以拒及休息茶座扫，携营造的是个一个想绿色的健身、音休闲空间敢。乐此外小区沿主状干车行道外围浙布置了一条绿慨篱，与区外景边观衬托。小区允临街广场中心凯设置了一个小支喷泉，周围以熔绿色小品相呼检应，大大增加炉了小区的商业战氛围。殊6.剪3邀建筑产品规划夹建筑物形象规抛划姥小区定位中小污户型，且追求宇低建筑密度，伐高绿地率，因贼此小区将采用京高层住宅形式益。由于临街部穷分达娃12隶0稠米阿，如住宅布置话成板式结构，龄则会使人产生诚压抑感，小区正缺乏通透性，久因此小区选择肚点式布置。三干栋塔楼呈品字矩形布置，既增苏加了建筑美感解增加了小区的肥通透性。①立面形式督临街部分两座掏塔楼对称布置而，低层商业部皆分由五个商业贫门面组成，中杏间门面的大门你中间刚好通过脱两栋塔楼之间蝴的中心线，此餐外每栋塔楼又侍由两栋对称的脑小塔楼组合而浓成，塔楼对称因部分户型以及顶结构形式完全暮相同，临街部躲分建筑的对称步性给人以美的拍感觉。税②竞重外立面效果规特划羽屋顶在保持清槽爽、高雅的色办调的基础上赋赢予色彩变化，顷由于项目地形苦的高低起伏，铸色彩的差异形鸽成了建筑单元芳视觉上的独立影识别。勒建筑的屋顶造国型、立面造型加、户型设计有吩机结合，兼顾撇东方传统与现枕代时尚风格。队色彩上：居住宋建筑以绿色、检墨绿色和白色管为主色调并搭茂配其它颜色；公公共建筑以浅来色为主，并点锣缀一些艳丽的磁色彩。鼻建筑物功能规低划乳小区规划在临闷街布置两栋高弄层商住塔楼，奔塔楼底下两层党为商业裙楼，控两层以上为住瘦宅部分，裙楼参地下为小区地理下停车场和设孔备用房。小区壶中心布置一栋坦高层纯住宅塔昨楼，底层为架是空层。敬小区三栋塔楼具均设置页为拘2锹梯送8山户，户型对称聚布置。橡建筑物楼高规爆划建为了满足规划扔条件和消防要混求，小区内的驻三栋塔楼的高活度都限制在历10咽0轿米我以内，具体规猎划如下：位①宁腔临缎街谱1千#击和凯2司#幻塔楼设鲜置即2订层商业裙楼依，群1议6各层住宅，玩屋顶他为阅装饰性溜建筑，商业一的层高择4.碗5榆米轨，室内外高鸭差似+年0.群6蕉米叼，因此有四级链台阶，二层商缎业高乖3.虽9械米捆，住宅标准层亚高为商3牧米众，转换层高磁1.衫5扇米踩，娱屋顶捡装饰性仪建筑高谊5.产8舒米杆（不计入楼高应）楼层总高为航58.狸5格米亭。兆②巩召小区中志心斤3尸#收楼设置一层架套空层包，裂3最0鼠层住宅。住宅乔标准层高为剑3掌米镰，转换层高换1.格5放米筒，架空层高羞4.鸽5岔米穿，仗屋顶跌装饰性瓜建筑高济5.镜8管米亮（不计入楼高言）楼层总高为愚9曲6昨米董。辨表原6-3漠赴建筑物楼高规播划表疯类别亮栋数胶商业部分竹住宅部分溜其它应包含项剑楼高前层数额高度弱层数束高度习层数提高度析1命#赖楼义2或层继8.4蹄m赤1赤6压层篇48m程2.1秃m桨1碍8井层蜘58.5m怒2哪#才楼耀2秒层昏8.4弟m拜1低6慌层黎48m荡2.1钥m刻1备8己层腾58.5m浊3根#兰楼命0珠层庸0粮m忌3滨0知层怒90m奋6侧m痰3凉0罪层今96m姿建筑物面积及郑户型规划栽①嘴压建筑物面积规驰划岭a.枣令总体规划谢小区规划采用械底建筑密度，销以提高绿地率素，因此建筑物本占地面积受到严限制。小区规婚划临街布置梅12芽0蔽米云长，尾1角8原米桌宽的商业裙楼鹰，住宅部分基泉底长例35.戚1怒米团，驾1碰8祸米归，构建筑占地面积受为装2791.猜8响㎡蹈，其中塔楼基骤底面燕积藏649.25肠㎡剃。裙楼底设置还小区地下停车荐库和设备用房亚。标b.踩奸建筑物面积计轨算细则住宅部分问表女6.5年概住宅部分建筑宜物面积计算表谅序号寇指标砍计算公式盾面播积乐(零㎡系)窑备注峡1阅标准层建筑面偿积射=典9×闪35.1+库9×36.3磁+需0.35勤×赶(妈2+1.4+替2+4.1)缴×用2-37.7场85艇×配2-26.6厘5湾58.64造不包括阳台面歌积押2毙阳台面积胸=(1.7+劝0.7)核×矩3.4更×笑2歉÷凉2+(1.6轰×沾6.9稼+3.14孤×亮1.5瞧×主1.5列÷船8子)沸÷4岩32.01基按投影面积一辈半算分3畜标准层使用面仿积搅4岁21.5加4片标准层使用面奶积系数放7暗5.5溉%氏5搬标准层套内面易积裂=5教58.64附-79.56蜡+3鲜2.01亭511.08诉6亦标准层公摊面鹰积铺79.56炊7嘱其它公摊面积适包括商业部分趟和架空层的电编梯及入口大厅锯公摊面积涛622.76嘱8链可售面积王=哑511.08迫×砖（耍16究×虹2+尿30偿）浓31687.晴35地下车库伪按照绪《济南绕建设项目配建倚停车位规划管责理暂行规定统》的规定，小融区共设总停车婆位生26锈0兼个，其中地上旬停车仙位都2拴6权个，占总停车叼位遭的清10国%千；地下停车样位旨23蔬4急个，其中小型坐汽车停车舌位扒23少1利个，装卸货车右停车毅位剥3铲个。按每个小捧型汽车停车位竭占地呀26.1m鞋2逮，装卸货车停袍车位占地厦50m聪2邪，小区地下车写库面积为质6179m亚2烂其他配套建筑限面积另表尊6-6伤采其他配套建筑翼面积表倒配套毙面积户（吨m辜2娱）寺备注言设备用房损495狗物业服务及配卵电房火72霜门卫室富12渗两个①户型规划模a.楼户型总体设计昂要求居室内部尿空间方正。在锻功能分布中，洽动静分区和干寄湿分区上要特蛮别重视，使有真限空间的每一居个角落都充分怕发挥作用。为昏了适应国家近煎期出台的新国醉六条中关于新原建住宅项目印套型建筑面积沟90合平方米返以下住房（含抽经济适用住房顺）面积所占比臭重，必须达到它开发建设总面矩积的台70概％以上愉的政策，本项锻目将以一室和组两室的中小户察型为主，所占姥比例将达辣到始70%笔以上。派一房：注重空歇间分布的合理孝性，特别是卧绑室的设计，必争须经济实用。崭对其引余部分面积无肝特殊要求，但括需方便且总价谋低，切合单身虹、部分经济不效太宽裕的新婚室夫妇及投资一锅族的关注点。穿两房：注重客翻厅和卧室的设矛计。面积配比恳适中，因为客切厅要承担餐厅销的部姿分使用功能，气面积要尽量增偷大；主卧面积僻要稍增大，次免卧要适量减小骤。寨三房：注重客陈厅的设计和功杂能的分配，这圆种房型的购买固者多数家庭成协员很饰多，客厅要宽市大，独立的餐慢厅；功能要多挖，能够满足父夜母、夫妻、儿在女等的共同需集求。户型设计原则尘户型设计为住星户提供最佳的霉功能空间。以娇我国城市住宅哗建设基本原则浆为杠指导气，蜻并与一定的技务术经济条件相求适应踪，搭最佳的户型功队能空间应为千：鼠每套住宅独门们独户税，桂套内应由门厅趋、起居室、卧的室、餐厅、厨他房、卫生间、壶阳台、户内交卸通及贮藏空间坦等构珍成予,固其是设备设施欲齐全载，乎布局合理的空典间案；死各类功能空间爹应以起居筋室为中心进行负设计。起居室鸦是家庭成员活熔动的中心挥，炊因此必须保证旺每套住宅拥有次一寒个扰“项大垂厅蛋”膏，衬以满足居住行叮为模式的需求暑。起居室尽量葬设置在好朝向败位置。大户型光提倡设置第二撞起居室。拐每套住宅具有择良好的通风采局光、日照、隔骨热、保温、隔倘声等性能。根止据扩功能和使用要啄求例，匪要综合考虑各锅个房间的大小泛、日照、采光的、通风等。套扬内功能空间应碑具有一定的适座应性、可变膨性生,住以适应不同家鸽庭居住以及家寺庭生活模式变豪化的需桶求捐,营且功能空间还怨应满足适用、辅安全、卫生、视舒适、经济、雀美观、长效的小要求。汤卧室设计应该温避开来自户内傍其他房间或周太围邻居的视线芝干接扰烘,攀以保证卧滑室的私密性。岭有条件的主卧春室访,耽除设施专门的民卫生间伪外击,季应附设衣帽间搁、生活阳台、员书房等。施必须设置户内义的室外空永间种——合—顿阳台。合理设劝置阳湾台愧,狡把自然环境引溉入室岂内弊,纹可促进室内外思环境交轻融专,南发挥多功能作疫用。杂务阳台鲁作为户外重要赠活动场退所停,梅长条形平面已翼不符合使用要污求梨,沫应尽量接近正督方形。从结构节处理和节约用竟地考叉虑脱,负凹阳台更好。盒凹阳台犹如我垃国传统民居的蓄后测院舰,筛担负洗刷、晒传衣、杂务及夏秩季用餐、纳凉睛等功能。生活恰阳台有两种选纤择佳,丛一为客厅的延跑伸之,雀一为主卧室的捏延铁伸责,门均为可取方案浓。可以有效利沟用每户的位置皮特谅点挣(山底层住户、顶感层住户、端头啄住户、中间住评户瓣等浆)密进行设计。昼③捷扫户型配比建议印（具体见各层屋平面户型图）静兄根据竞争楼盘牺市场调查和本渣项目的定位，泉本项目定位为睬中档，主要面社向工薪阶层因汽此户型主要以帜中小户型为主艳，平均户型套雄内面积约剩为摔7乳0凤平方米左右。泽1隔#饱、脉2众#启楼茄、效3拆#奥楼均匀布置两勉房、三房、一金房三种户型。热各楼层户型详针细说明见下表趟表资6-7省户型分布表傲户型块套内使用面积奔（甩m伴2杠）荒阳台面积怒（效m呆2政）仅套型建筑面积泽（护m富2脏）亦参考套内建筑猪面积污（剖m妇2系）准户数侍（户叔）掌侦比例坡（洪%贫）呀楼号种A1荡一室两厅悠38.77兼0.00曲51.38扶47.01箩124革25纽各栋均有冰一房小计线124至25萄B1峰两室两厅颜53.87序8.00为71.40价70.68杆124对25携各栋均有码B2涂两室两厅刃49.55症2.64毙65.67削62.72淘124餐25瑞各栋均有认二房小计梨248驴50纳C1稻三室两厅庄68.56托5.36换90.87返91.13渴124叔25惨各栋均有其二房小计个124即25牛合计撕496兴100业表赌6-8容搬各户型详细面兴积表单位：m2贫户型们主卧尾次志卧抽1帆次备卧坛2蜓起居室盛厨房个卫生间陡阳台粘套内使用面积厘套内贵建筑决面积扛A1煎1思室优2殖厅粉1采卫善1敏厨郊10.39塔21.49汁3.75之3.14畜0您38.77鸭47.01酒B1遭2市室怕2渴厅洪1锯卫鸣1忘厨双阳台剩13.92欣6.16届24.44素5.56笛3.79丛5.36众53.87岛70.68碰B2誉2拨室窗2膏厅桌1窃卫绝1违厨档1腰阳台挣13.06沉8.32匠21.09伟4.26糕2.82泳2.64滔49.55相62.72艇C1波3溉室残2脱厅阿1沃卫遮1较厨双阳台商13.92聚13.46衣6.16陆25.67柴5.56粪3.79因8谎68.56列91.13敲建筑物结构规毁划赌小区规划为临亩街两仁栋揪1夕8花层高层，小区雹中心一衰栋阁3桐0块层高层。采用津钢筋混凝土结敌构。结构选型藏原则见下表。狐结构体系仗优点粘缺点替适用范围樱框架通建筑平面布置脂灵活，可以提涨供较大的建筑独空间，也可构逃成丰富多变的萌立面造型牌侧向变形大，乔抗侧能力较弱挺，建筑高度受坊限制堵60m到以下商场、医病院、学校旗剪力墙骗承重、抗风、晃抗震、围护与吃分隔为一体，膜经济合理利用导结构材料；整州体性强，抗侧跃刚度大，侧向乐变形小，抗震响性好，与框架疗体系相比，施唤工相对简便。谣难以满足大空炒间建筑功能的繁要求，结构自栏重加大袋用于隔墙较多程的住宅、公寓叉和旅馆建筑。户框架阅剪力墙字结合了框架与价剪力墙结构的愧特点，能提供术较灵活的空间掌布置，抗震性棒能好，改善结时构的层间位移碧高度蓝50m岂—批200m帆范围内，层邮数袍8-3败0蛋层的公寓、旅证馆、写字楼。恭筒互警体锈抗侧刚度大，摧空间受力性能典强，建筑层数绵可大幅度增加逮。职100m企以上高层建筑惩框架筒体灾对建筑、结构弊、设备有较强上的适应性，抗达侧刚度大，整鸭体性能强菠150m贝以上高层建筑犬由上表结合本构楼盘建筑物形躲式，选择徐框架剪力墙陈结构它。刷1逮#羞、架2杠#馋塔楼商业部分崭和住宅部分设记转换层网。缩3房#炎塔楼架空层和扯住宅部分也设隆置转换层，以折增加架空层的币空间感。祝7何泼项目技术经济钞效益评估及融腊资方案创7.1粱投资与成本费壤用估算说明端棍投资估算依据尼1霞.吼本估算系根据揉项目方案设计驳所确定的经济恩指标进行编制届2咽中华人民共和遥国建设部《房虾地产开发项目培经济评价方法集》梢3委.冒材料、设备价冤格参考佛济南矮现行市场价供4抬.音相关税费按国皮家及暴济南深市现行有关文固件规定及配套倦政策计列原5鼓.档项目的信贷资钞金成本按现行鹿商业银行贷款修利率估算蓄6纤.衡业主提供的资逝料捞慕投资估算内容号投资估算费用秩范围主要包括秘土地费用、项蜘目前期工程费财用、房屋开发异建设烛费忙(孤建安工程费、费设备购置费以形及与小区配套航的公建、环境厉、绿化、智能夏化等相关设备同、设备的费唉用育)拒同、开发规费、傲管理费用、财求务费用、销售守费用、销售税支费和不可预见透费。愈7.2贝数投资与成本费奸用估算嫌缎土地费用估算宾本项目开发形诸式是联合开发怒，实质是土地裂转让（假联合帆真转让）。土化地料约嘱18.2怪3早亩，土地转让齿费提13膀5纱万元潜/邪亩狠，合爷计较246叶1赔万元，以拆迁骄补偿和购买在鹅建项目名义分允期支付。粱岭支付时间：合近同签订后先古付迫10霞0摊万元诚信金；均方案审定后三胃日内支付玉到妄20目%伍（滥492.2虫万元）；一书剑二证办理完毕母后支付爽到嫂50昏%滴（棕1230.5演万元）住；隔取得预售许可攀证后支付撕到芳80狮%预（利1968.8踏万元）；封顶亚后三日内支付腊到怨95棋%叨（戚2338除万元）；竣工势备案后三日支出付弊到贝100写%性（于2461拳万元）。疮前期工程费用匠估算衔工程前期需进避行可行性研究呜，水文，地质兆勘测，同时进回行规划设计和舌三通一平工作酒等工作。本项敏目前期工程费春估算参见父表奴7韵.1另。纤表肥7宫.垃1识爹前期工程费嫩序号避内容毅总额耐（万元）谁单方费用瘦（表元慧/殿㎡）抽计算依据兰备注逢前期工程费用栽193.31恢39.33派条1丈市场调查侨及产品策划等9.83胜2.00帝2抗元鹿/息㎡膀×宗总建筑面积觉49150劝㎡香暮2衰规划设计费栋98.30您20.00砌20龙元锹/泳㎡怪×稻总建筑面积响49150灵㎡侍3乌地质勘查费科6.08清1.24猎5槽元宏/尚㎡斧×服用地面积锤12160材㎡锣4尘三通一平卷60.80盏12.37培50习元腔/届㎡掏×腐用地面积裤12160牛㎡益5摘施工图审查费岔2.95户0.60蓬3%×捡设计费毙6率勘察成果审查茧费爪0.61菌0.12蜻10%×缸勘察费总额晋摆基础设施建设胃费估算牙基础设施建设算费是指建筑物盆2问米崭以外和项目用要地规划红线以丈内的各种管线铺和道路等工程绳的费用，主要睡包括供水，供赌电，环卫，排稠污，小区道路逝，绿化设施的籍建设费用，以惹及各项设施与倚市政设施干线稻、干管的接口例费用。一般按宋实际工程量进妇行估算。农本项目基础设揉施建设费估算公参见扇表称7席.2晋。拜表差7勉.2而医却基础设施建设粮费估算表汤序号狐内容携总额渣（万元）掠备息划划注割基础设施配套脱建设费传476.76甲1饰道路的60栽2鞭园林景观工程昏200片3互供配电及照明诵工程毯80甩4范市政工程（生秤化池、拐给水锋排水等）重90桶5侮其他覆46.76沈够建筑安装费用教估算挽建筑安装工程勿费用是指建造笼房屋建筑物所肆发生的建筑工次程费用、设备牧费用、安装工轿程费用和室内年装饰费用等。征本工程建安费少用按高层标准隆计算，其中土幻建工程、消防谜工程、电气工摔程、给排水工堂程及智能化安纺装工程按建筑削平方米造价计削算；否电梯工程按电为梯安装数量计默算。词本项目建筑安淹装费用估算参执见休表细7算.3吉。茶表魂7粉.摔3茶慌建安费用表归序号搏内容闷总额教（万元）底单方费用加（石元需/于㎡）赞计算公式问备注咬1太建筑工程费轮4108.8要1尖835.97才相加仔1.1吴建筑工程主体本费用范3476.2信0僚707.26拳污竟工住宅合2861.7悬0迷750.00梁色75短0准元赖/隆㎡津×3815摔6台㎡足侮商业舱280.80畅谈650.00及金85婚0测元枯/纳㎡渴×432旁0毛㎡溉飘车库和设备用肾房竖333.70气并500.00筝税85诵0截元踪/帮㎡锐×667沿4可㎡呀疗1.2妖建筑装饰工程舒费猾632.61榨光128.71混蛇浆兵住宅瓜457.87因府120.00企然12锈0灯元占/盗㎡提×3815址6银㎡行警商业争108.00镰屋250.00仙衰25车0速元港/牲㎡隐×432斗0宇㎡芬勇车库和设备用裤房白66.74助100.00远坊10甩0么元慎/仙㎡祥×667拒4浅㎡守壮2垮安装工程爹费尝润1080.6胡7锻219.87纺烛浴较2.1疫消防工程俗191.04莫悟38.87你真钓住宅穗114.47旧管30.00滩3招0暴元该/耗㎡篮×3815霞6刘㎡删帅商业胡43.20碎100.00遵酿10榴0糕元热/因㎡纪×432马0桂㎡静笔车库和设备用挂房鸽33.37装50.00伴5更0也元兼/拍㎡羡×667个4甜㎡嚷贴2.2浙给排水工程少207.28路虚42.17瞧夫依给排水系统毕157.28挽险32.00丙3犯2暂元驼/心㎡病×4915酷0梨㎡千说变频恒压供水肠系统岸50.00富10.17较旱抹2.3布电气设备驶122.88震毒25.00疗2突5犹元娇/洽㎡格×4915唤0麻㎡疑塑2.4浊电梯及其安装星240.00槐朵48.83脱3乱幢仿×需2勤部像×4裁0例万喇/奴部漏怀2.5水楼宇自动化要172.03挎谈35.00汁3直5司元循/睁㎡早×4915屈0蕉㎡追价2.6困其他工程费用师147.45街辽30.00忌3撕0挣元响/冤㎡催×4915培0着㎡击逝建安工程费载5189.4度8蓝1055.8转5致彻乎公共配套设施带建设费估算赌公共配套设施耕建设费是指居蔽住小区内为居映民服务配套建最设的各项非营闷利性的公共配心套设施（又称墓公建设施）的局建设费用，主置要包括：社区说服务中心、文哄化活动中心等孟。这些配套设烘施是不能有偿啦转让的，一般他按实际工程量兰估算。革本项目公共配闹套设施建设费范用估算参见毙表絮7环.4泛。偿表议7增.伶4街兰公共配套设施豆费用表援序号虎内容工总额（万元）砌单方费用氧（脚元岔/岔㎡）主计算公式王备注光1针文化、体育设糟施炊27.48乖300.00呜30污0赶元固/益㎡欲×30尸0墨㎡星羽毛球、乒乓绸球场等胜2医物业管理箩社区服务用房虫8.40锦1000.0三0通100壁0虽元抹/圣㎡潜×30胶0血㎡切3丧其他配套设施摩2.50房500.00铸50吐0雷元榆/卖㎡督×20级0垦㎡洲局合计惊38.38吸7.81校主斩纽开发期间规费勤估算挽开发期间费用掠主要包括规划小费用、建委系亩统收费、人防宝异地建设费、哪绿化建设费、撞国土房管系统役收费、防雷相草关费用、市政登收费等。这些搁费用按国家和梁济南有关部门寒规定的费率估仪算。蜜本鸡项目开发期间然规费估算参见辅表演7-沫6载。躁不可预见费估感算叉房地产项目投率资估算应考虑爪适当的不可预惨见费，其费用侧大小按照上述候前五项费用涨的瞎3嚷%台比例计算出。另(246姻1+19升3.31+栋476.7洞6+51纠89.48脾+38.3万8)×3丢％爽=250.锡77勾万元管理费用估算禾指房地产开发做企业在房地产者开发经营活动涉中所发生的管鉴理费匙用释,沿包括管理人员悬的工资、福利搂、办公费、劳脆动保险费魂等叛,吸按照述各项费艰用逆的炸3温％比例计算出违。刑(246网1+19遥3.31+药476.7泳6+51苦89.48串+38.3肺8)×3盲％羡=250.日77匙万元销售费用像指对本项目进疯行包装宣哭传撕,他促进销售所发亚生的广告、宣考传等费用。按殖照销售总收入巨的挡3馋％计。残14487.震16际万元范×4快％色=579应.49狗万元主表砍7喂.互5绵糠开发期间规费步估算迈序号辩内容固总费用蚁(乌万泛元沙)瓦单方费用罢（叉元秘/欠㎡）常计算标准和依插据绑备注圆1向规划费用引703.11侧孙143.05干态概错洁城市建设配套街费连688.10贡聚140.00警狱按建却面泡14现0侵元恼/三平方米掘鲁骨发煮（被200牌1换）认111馆傲规划许可执照语费放2.00掉0.41悔0.18%监×念预算投资额溉鲁蛋发皆（思200圣1量）群2厚3淋号歼长激光卡价格列0.03称0.01胡32兰5咽元孤鲁枝价呈（遗199议8乎）直8启号蓬冲规划管理费吗12.97饭2.64垒0.25%焦×笼建安工程费特表2雨建委系统收费喊19.99气4.07波秘司翅建设工程质量切监督费奥10.38燃2.11到0.2%凑×姐建安造价汉鲁呢价赴(呜2001)3布45到缸建设工程交易完所服务费蓄3.11皇0.63歉0.06%虽×朽中标额练鲁掩价习（仇200农3苦）慢52番教前期咨询收费免指导标准刊0.00仍0.00壳按估计投资额描分类狮鲁梦价缝（低200燃0疫）予352兰源招标管理费渴2.08旺0.42坦0.04%戒×银建安工程费痛咬识合同公证费摧1.00膏0.20球肌晨郊保险费葬0.00篇0.00婆迟施工单位支付炼3顽人防易地建设赌费担172.03欣孟35.00逼3坑5歼元罩/燕平方米芦×芒总建面哄鲁努价基（忠200细1愤）陕493辽4裂园林、绿化赔蹲偿费服0.00朱0.00乌分类标准按实亏际情况出计懒鲁饲价任（尾200红0托）昂75尾5枯超标噪声排污英费贝4.86没0.99财分类标准按实虫际情况计

黄一心般啊4鹊元仗/电平米守鲁卵价浪（禾200手0狂）枝21洽6门绿化建设费刘6.08把1.24睡5东元刷/弄平方米登预7以国土房管系统慢规费饱25.01拾5.09浑鸟塞刃预售许可证办浩理费忽0.10夫0.02颜100砍0苹元汗/达证惭房地局网站敏叨初始登记费央5.19孕1.06沃0.挥1纤％催×拳建造成本先房地局网站杠感卖房时交易手普续费上14.75抢3.00剩3密元胳/丝平方米貌×勺交易的建面全鲁辞价脊（珍200匠2旬）遗130废善房产测绘费嫂1.47绳0.30鲁0.陵2撑－吩0.耀5守元负/证平方米分住给宅斑.惠非住忠宅通.旱规模渡鲁找价体（芒200铸0肤）先368找酸地质灾害评估慢收费标准蔽2.00蔬0.41乞政府分类指导捧价逗鲁省价努（柱200风2见）下257安驼建设项目用地烤勘测费足1.50垂0.31花191既0筛＋泰477×枯X猴按点数计起鲁肠价岭（保200咬0积）厚368衰区地籍房产图成僚果资料费章0.00政0.00爷6汪5锦元筋/鄙幅艘鲁豆价观（唐200紫0撑）肉368望佳白蚁防治费锣0.61腿0.12服政府参考价扒鲁钞价据（秆200耳2烛）彼662送8逃防雷相关费用陪0.81辜0.17愈屑冠药防雷工程设计骄审核收费寿0.52络0.11汪0.01%恨×贴工程概（预）织算疫鲁迫价伯（哥200隐1雷）怖402续兔防雷装置安全鹰检测收费理0.05吨0.01筋4拨5州元丙/特套彼×说套数害鲁懂价慎（行200蚁1诸）绪194难浇防雷工程施工脉监审收费剩0.25某0.05秤50何0丽元乎/骗次泄×5昏鲁掩价淡（小200萝1劫）务402扶9陕市政收费耀4.50产0.92粥页依屑环境卫生有偿头服务收费朝0.00臭0.00虚根据具体服务端项目计羊鲁严价凡（虚200哨1俱）搞168翠剂行政事业性收删费胡4.50劣0.92咸根据具体项目齿计葬鲁跌价酸（谎200扩1立）叫339萍案规费窃合计朗936.39段驼190.52剂奔康财务费用估算芦指对银行进行美借贷所发生的惭手续费、借款蔑利息等。按照紫贷款年限以及颜还款计罩划涂,畏以箭6.0本3着％的年利率计包算其费用大小库。劣本贯项目金财务费用凤估算参见摄表橡7粘.6技。舱表骂7屠.6柔际盼贷款还本付息节表燥序号爆项目名称亮合计（万元）修计算期历200漂9挥年重20午10穿年诵20土11宋年娘五1睁年初借款累计舞2000.0灰0卡1000.0伙0慢1.2巡本年借款渣2000.0顷0党2000.0惊0恨