山东淄博桓台某商业广场营销报告

***广场市场篇第一部分、淄博概况1、地理淄博处于鲁中地区，现辖张店、淄川、博山、周村、临淄5区和桓台、高青、沂源3县，总面积5938平方公里，人口412万，其中市区人口271.84万2、交通胶济铁路，与淄东（营）、淄八（陡）铁路，济（南）青（岛）高速公路于滨（州）莱（芜）高速公路纵横交错，周边有青岛港、烟台港、东营港等重要出海港口，市中心距济南和青岛国际机场分别为70公里、210公里。3、城市风貌淄博的城市布局独具特色。张店、淄川、博山、周村、临淄5区和桓台县呈梅花状分布，东南西北4个城区距中心城区分别为20公里左右，城乡交错，布局舒展，形成城市群组，被专家称为“淄博模式”。2003年起人均国内生产总值为24319元，增长为16.3%。第二部分、桓台县概述1、全县总面积509.53平方公里，辖11个镇、1个开发区和1个城区街道办事处，343个行政村。2002年底全县总人口48.9万人，其中农业人口41.37万人，非农业人口7.53万人。少数民族352人。2、全县农民人均收入3929元，人均居住面积34.7平米；城市居民人均可支配收入7800元，人均居住面积25平米。2002年，桓台县国内生产总值79.85亿元，在全省139县市区排位中列35位，比上年前移2位次。索镇的人口规划2020年在20万人左右。第三部分、桓台县的规划1、功能定位淄博市组群城市北部城区，加工制造业基地，生态型园林城市。2、发展目标与指标体系漫类别猴指标岛单位龙现状处发展目标币2002厨年仅2007坝年际2010革年哥2015摧年疑2020理年豪经济类积国内生产总值开亿元概81.04幸150爬200俘320箭500熔人均国内生产居总值谁美元赠1994睡3500浪5000你7500青10000蒜城镇居民人均夕可支配收入呀元卖7800梳11500戚15000批20000瞒26000虾农民人均纯收锋入今元斜3929泪6000穴8000锈11000挠15000列恩格尔系数葵%柱—夺40驳38躬35谁30州社会类型总人口楼万人填48.9夹50细51筑52朵53骄县城人口棋万人页8.6宏12为16刺18松20李人口自然增长求率放‰去5.18户<6缎<5直<4葬<3拢城镇人均住房娇建筑面积过平米花—惰18们20阳30共333、城市用地发展方向3.1总体思路：规模适度，依托淄博发展优势，发挥区域规模效应，集中加强与张店的发展联系。3.2发展方向选择：县城驻地向南向西发展为主，近期向南发展，加强与张店联系，远期向西发展保证桓台城市形态的完整性与独立性，向北发展留有足够的产业纵深，控制向东发展。4、城市总体规划结构延续现状良好的城市形态，城市总体布局采用方各网状集中紧凑布局结构，即“一轴、二心、三带、四区”，具体为：4.1一轴：一中西路与一中东路之间，形成的集行政办公、文化娱乐、体育休闲、商业服务、公园绿地于一体的景观轴线。4.2二心：以南部新区政务中心为城市主中心，带动城市向南向西发展，是南北主轴现的景观标志点；以东区旧城传统的商贸中心为城市副中心。两个中心，一主一次，新城旧城遥相呼应。辣4.茄3饰三带鹅：沿南一中东监路两侧形成公复路设攻**慨，沿东西中心津大街两侧形成书商业服务带，蠢沿席20勿5奇国道两侧形成园传统的商贸生弦活带。升4.尊4或四区腐：东唐部扣20纵5晚国道以东为居目住商贸区；北腾部工业路以北障为产业区仇；呆20立5唐国道以西，工口业路以南公园妹路以北纬居住砌生活区。某第四部分、近弟期建设规划却1杠、期限问：刑200译3鸭—袜—昏201峰0饥年。2、发展目标优到持201观0衣年，初步把桓廉台建设成为基隆础设施完善、汇服务体系健全旧、生态环境优照美、有较强经岂济实力和辐射蚂带动作用的生折态型园林城市咽。寄3灾、近期建设重架点：揪“提开发新城区、竹提升老城区、闷整合工业阴区定”袜3通.蒙1扬、拉开城市空铺间布局，形仁成枣“午一轴、二心、幕三代、四湿区签”让的城市格局。柏在现状基础上卡，近期来开城滤市的建设布局嗽，城市向南部键迅速推进。重缎点进行南部新例区的开发和南滑北公共景观轴挤的建设，积极容实施新区开发吨策略。形穴成曲“左一轴、二心、豆三代、四摇区塔”薯的城市大格局港，近期城市以缸向南为发展方鸭向。袋3绸.什2己、疏解老城，担改善老城区生较活环境，提升永老城区综合环崖境眠通过近期建设箱，完善城市交级通、商贸、文蝇化、旅游等综农合功能，强化劈基础设施和公红益性公共设施怖的建设，改善肌人居环境，提疲高城市竞争力士，全面提升城舰市形象。近期梯疏解老城密集愿人口，改善老驾城综合环境，驻缩小新老城差挣距。制定政策颗，引铸导踩“科城中替村矿”斗的改造和旧区付的开发。筋3惕.消3医、整合工业区彼，是城区工业腥健康有序的发形展漠通过近期的建塞设，陆续的搬丹迁、改造现有心用地不合理及果带有污染的工显业企业捕第五部分、桓嗓台沿街商铺综震合分析玻一、商业市场貌普查方案魂1舟、说明：为了送全面了解桓台晴商业经营供给惰市场状况，为唤项目定位提供吊准确、科学、踩及时的信息，训特安排本次商另业市场普查，绵预定用五天的乒时间完成本次省问卷调查工作钩。2、调研目的暑2授.孟1巧了解桓台县主沙要商业街道店向铺的售价及租斧金水平；醋2.匪2刺了解桓台县主挤要商业街道店透铺的实用面积推；牲2.第3骨了解桓台县商近业的业种、业郑态（品牌、档拌次、经营状况咸、经营删种类所占市场盗比例）；须2.辛4免为本项目做前铸期市场形象推挣广、积累市场赵客户。3、调研范围传a疯中心肃路崇塘锁b旁张北里路光等被c痒兴桓施路妇腾粪d描镇南大雕街吊越症e洲建设沉路炊先住f窗卫生盒街腿页掩g伯公安饱路狱尖暗h抗公园路4、调查对象寄调研范围内所桑有营业中的店狠铺5、调查方式最采用问卷式，宣具体内容见调扯研表井6每、人员组织与蚀时间进度发6.弟1扎调查样本预馆计席90摧0谣份；扶6.振2沟临时调查人员殃安大排脑4以人；嚷6.轮3茅调查工作预计口于沫9裙月墙2趣5均日肝实施至具9窗月翼2屋9装日个完成，实施前脑须提前一周做击准备工作。愧7来、调研重要分夸析指标牌7.翻1秃售价及租金分块析；矿7.气2雕面积分析；思7.创3浇经营内容指标悔分析洒经营内桐容探—轻—凳租金分析站经营内缸容产—坐—膛面积（实用面额积）分析火经营内崭容挺—圣—逼规模（数量、宜比例）分析涨8诊、分析与建议糊依托调研分析殃结果，提出本月项目总体形象率建议，内容、梯档次、业种、促业态等建议；飘经营主题及副捉题建议；各业勺态规模比例建卫议；商铺、摊侨位分割面积建遍议。营销策略例、价格、租金苦建议及战略、网营销推广策略临等。9、预算：所问卷印刷费用赔：屈30悠0依元堂问卷调查费用跳：岸90怀0抬份济×辅￥寿2富元桐/轮份巴=180零0瓦元抽自行物车誉2晴部堆×规￥饰16镇0饺元进/疏部令=32秩0招元纲纪念品程：洋90体0专份龟×灿￥帮4言元科/胶份翻=360扑0吗元轰招聘及交通费榆用枝：违10躬0午元贡共计愚：弃612旺0迈元录二、调查情况怀说明沙本次调查按计搂划样从窃9弟月坛2夕5处号甲至身9轻月费29汽振号，共五天时隐间。完成调查锹问示卷耽43战0粮份，相当于预痕估数量的一半量。此次调查中搬确定了项目的约名称学为扛“惠***晶广次场井”仁，并在调查的柱同时做了项目哑前期的形象推梦广和客户群酝味酿工作。以印烟制睁有陶“哥***本广雨场化”返标志礼品作为晓对被访者的回零报，即提高了害效率和质量，板又达到了宣传战的目的。调查除数据的分析采傻用是SPS描S架统计分析软件的进行了单项分孩析和交叉分析站。三、调查分析誉（一）、单项鹊分析本1毁、商铺面积分士析：沿街经营赤商铺的面秘积演51-7侍0蹦㎡跪占脉17号%俱，比例最大睬；渡21-3哲0棉㎡占叮15.9蜜%葬，比例次之；蹦10-1锹5泊㎡占厨15.2腿%辜；缺31-4亿0恩㎡占挥13.8纱%是。累计可淘见朗10园-4攻0掀㎡弹占跃55.5带%唐，是主要的面匆积范围。丈面积昏频率渣百分比殿（允%宅）瓣累计百分比闻（轧%隔）熊10-1钞5忍㎡犹65答15.2宿15.2祝16-2喝0鸟㎡报46族10.7盯25.9塌21-3惩0蚕㎡宴68纱15.9染41.7镜31-4级0乞㎡申59帜13.8润55.5碍41-5滩0过㎡序17驶4.0单59.4祝51-7势0股㎡劝73宪17.0隔76.5盾71-10忘0渡㎡质42芝9.8午86.2昏101-15融0扁㎡琴36鲁8.4季94.6养15呆0进㎡以上纸23扑5.4拣100.0乡Total劫429巩100.0枯2驻、商铺层数分僻析：只在一层请经营的反占侄83.5命%记，是非常大的餐比例；占有二途层经营的狭占概15.1穴%糖，巷2俘层以上楼层做键经营的微乎其锄微。可见沿街旗的商铺一层有言较高的利用价缺值，但二层及艳其以上楼层的暂商业价值很少氧，也没有很好疮的挖掘，应有黑相当的商业潜妖力。沟层数尖频率乖百分比街（像%摘）梳累计百分比怕（愧%当）很一层况359口83.5蛮83.5厅二层屯65狼15.1占98.6演三层浑5忽1.2彻99.8制四层归1竿.2右100.0忙Total置430卡100.0筛3漂、店面形象分绒析：店面形象摩为优的占投60.2牢%英，估良以上的占宇84.9倒%构。可见，经营滚者对目前的店腰面形象评价非耗常高，也说明颤了他们重视自术己的店面形象杠。私频率斜百分比现（仆%芳）矩累计百分比破（划%说）纳优谅251闹60.2页60.2邀良扔103押24.7他84.9妈一般视62修14.9冷99.8帮无旱1号.2黄100.0麻Total夫417惹100.0贼遭4岸、经营产品的奴品牌分析：经晓营者的经营品镰牌多为国内品吴牌，赛占驰76.7欣%议，其中以中档明品牌为主，料占塘31.8颈%遮，低档和高档勒比例相当；国惹际品牌尤占础9.9头%灭。说明目前的返经营品牌总体么上处于中等水降平，应有往高川品牌发展的潜她力。渴频率役百分比决（淡%饰）砌累计百分比皆（传%绳）僵国际名牌判42库9.9傻9.9挠国内高档品牌此92堤21.6岔31.5夺国内中档品牌私135沉31.8灵63.3绩国内一般品牌炒99睬23.3喜86.6命无喊57番13.4繁100.0稻Total拿425鞭100.0运5怖、经营产品的袜行业叔分析：在被调菊查者的行业中变，总男女休闲装所俩占的比例最大碰，为皱13.7言%秀，其次为女装僚，占览12.1到%涝，服装类共占奉有泳33.8戒%捎的比例，是行嚷业中的主要部尚分。可以借鉴逗，购物中心的出服装类经营数精量占三分之一控为宜；单便利店、百货参类占控10.5烧%扫；蒸鞋、箱包、皮嘴具类，餐饮类腾和美容、美发壤、健身类各占摩约拴5巾%瞎，在行业中也厘占有相当的分杠量。总之，这珍些行业是购物脾中心的主要部当分，也是消费密者的必须部分林。亦叛频率耕百分比犯（隆%岭）钥男装类页25侄5.8循女装、内衣晕52摊12.1再男女休闲装酷59划13.7乘饰品类寒2评.5策童装、孕妇装显类姨10畏2.3虾鞋、箱包、皮痕具类型龙22臂5.1泼珠宝、钟表、暗眼镜类签6熟1.4杯礼品、精品类咽16律3.7析餐饮类良22谎5.1差休闲、娱乐类推1仅.2森便利店、百货约类干45稠10.5临文体、音像类戚13塞3.0犹家电瞎8胶1.9团数码、通讯饺、前I嘱T搜类厉11将2.6敞化妆品毁6掀1.4勒美容、美发、必健身类卡21吹4.9罚五金、机电、泡化工类吉18虏4.2舱家饰、床上用量品、厨具类肢24四5.6吼维修、加工、传中介类妥6牙1.4院婚纱摄影类套5佛1.2葵医药、保健类肌11袋2.6弊烟、酒、茶类植15皮3.5巾机车类智4毅.9昂其它身28葡6.5篇Total疾430霸100.0竖6贺、经营方式竞分析：在调查刻对象的适经营方式中自买营者占钥57.9难%面，其余方式各星占厌10岔%勿左右。歉频率昨百分比惯（啦%哀）鞠厂家直销壶45孩10.5虾加盟、连锁若49呆11.4授代理喘45饮10.5呀经销圣41姿9.6赚自营逆248穴57.9怨Total狐428喜100.0当7色、经营收益情拼况校分析：在被调蹲查中经营收益乞为滨良的最多，占安40.4椅%适；其次是桃一般的占敏33.8膝%前，另有债23.2赏%梦的经营为扁优。钉总体的经营收宴益还比较乐观项。评频率舌百分比桑（券%灰）弦累计百分比隙（洒%颤）革优乒99表23.2宿23.2拌良喉172纠40.4这63.6买一般候144连33.8唇97.4恒差线8巡1.9洗99.3偏Total时426渠100.0拌8所、每月每平方导米的营业额筋分析：在保每月每平方米迅的营业额的调根查中贴，掉10戴0诵元以下的占娃31.9叼%掀，喊101暖-30涨0吊元近一半，占划45碌.3%心；另有剂11.0占%衰的在鹊50贯0余元以上，可见楚，被调查者的赞营业额的差距编较大，大部分精在卡30改0聪元以内。摇频率扁百分比钢（测%贯）布累计百分比笔（波%婆）怠10届0鸡元以下撤136哪31.9艇31.9黎101-15羞0求元秋71雅16.7偶48.6慎151-20男0锅元廉46刚10.8交59.4尽201-25晚0蛋元光29经6.8宿66.2臂251-30覆0确元歌47谊11.0援77.2池301-40蔑0万元仅34餐8.0棒85.2讨401-50灾0幻元袋15异3.5绝88.7茫50芹0损元以上扎47氏11.0池99.8胶Total较426变100.0蚕9术、商铺每平方救米的月租金项分析：在租金仍这一重要指标漂的调查中，丙10-1饭5矩元最多，占全28.7醉；炸16-3惜0楼元的占威约彼30都%膀，另嫂有雹1少0有元以下占肢17.2宝%横，蓄13.2烂%作的在祸4集0强元以上。可见牺，当地的租金庆差距较大，总咐体租金水平较牲乐观。捞频率自百分比罪（碧%浮）秒累计百分比伐（链%糟）曾无拣10镜2.4兴2.4浊1跳0钥元以下绿73饭17.2考19.5右10-1墓5道元仁122独28.7恋48.2尿16-2麦0盐元绿44凳10.4赔58.6征21-2轧5汽元封40伶9.4床68.0敞26-3毯0自元估42百9.9透77.9哥31-3蜂5催元肺23粘5.4挨83.3摘36-4沙0种元脉14替3.3济86.6净4秘0复元以上呀56轿13.2植99.8须Total剂425昼100.0偿1狡0堡、租赁商铺的烈期限宇分析：在虽租赁期限中，坡一年以继下悔(烟含一敌年脆)碍的最多，占干67.1臭%舅；其次是涝五年以拌上院(肾含五诉年捕)党，占梦13.5贺%刷。可见市场的仇租赁期限一年计期内的短期租筐赁为主，其次恒是长期僵（五年以上）胞的租赁。犬频率欠百分比程（滔%屯）轻累计百分比晒（钉%透）饿一年以朱下柿(彩含一捆年苦)凶278灯67.1背67.1船二年肚35烫8.5腾75.6葡三年纹38谢9.2慧84.8兼四年锡7磁1.7抄86.5隙五年以蓬上末(族含五密年久)掘56换13.5萌100.0僻Total来414职100.0话1支1惑、商铺的人数懒分析：经营人瑞数中，生2蛾人以僻下求(统含猪2百人错)纽的占煤66滴%驰，梯3焦人的占乓16.2汽5淡%船，死5鉴人以贪上裹(斗含劲5牛人枪)庭的占母11.2纲%叠。多数店铺经迷营人数较少，盏为小规模个体青经营户。挤频率贝百分比程（论%齐）注累计百分比奸（搭%威）潮2逗人以钉下列(廉含共2椅人环)讨282潮66.0侦66.0吼3堵人押69惩16.2赢82.2评4享人厨24忠5.6牺87.8互5扛人以晓上垫(慰含牙5绪人葡)静48汗11.2孕99.1售Total锄427救100.0活1谢2庄、投资金额奔分析：经营者黑的投资金额在斯3-雄5鞠万的最多，占线24.6较%脏；其次是胸2记万以下的占夫23械%宽，努2-括3随万的占宅20.4锐%岛，可见大部分偷的投资金额勇在拍5童万元内，可见诸大部分经营者汇的投资限度很博小，可以方便刺的退出投资。薄频率逐百分比衔（朵%造）瓣累计百分比桥（铃%务）千2碎万以下那98蓄23.0例23.0舟2-剖3禽万辨87窝20.4蛛43.3印3-夫5洲万舞105菊24.6润67.9阴7-1歉0战万森62何14.5稿82.4缎10-1息5挤万征34志8.0捆90.4工15-2伸0寻万那19堪4.4向94.8粗2吧0箱万以上渗22抚5.2希100.0叉Total灰427错100.0愧1磁3剪、装修投入跟分析：径38.1衡%云的装修投入在腰500青0棚元以下，截31.5猴%剂没有装修投入传，愚5000-阔1享万元的占抢14涌%辉，锅1举万元以下的累拌计为贼83.6顾%画，不倚到征10互%梨的装修投入周在趟2坡万元以上。可救见，大多数经虏营者的装修投遥入都很少。口频率邮百分比饼（蕉%任）陵累计百分比狼（滴%车）肢无批135钻31.5公31.5姜500丽0惜元以下挑163视38.1较69.6景5000-晋1棕万元枣60兵14.0裹83.6模1-挠2德万元偏36欲8.4豪92.1甲2-老3绸万元项15砖3.5滔95.6穿3-篮5概万元秀12脆2.8苦98.4孩5毯万元以上绑7蔽1.6俊100.0盾Total志428越100.0靠1掘4丸、经营旺季懂分析：在听经营旺季调查悔中，占最多的然是冬季为干68.1忧%丸；凑春季、夏季和翼秋季都糕在肚35呢%对左右，并且相以差不大。缓频率运百分比即（些%孤）惩春季菜139桃32.3判夏季辱156无36.3截秋季聪159南37.0草冬季峡293潜68.1纳无期24般5.6始1建5忧、每月的税费丸支出蜻分析：击税费支耳出叨20腔0让元以下的累计早占此52.9愉%学，在一半以上鞋，其社中难10深%堂以上的没有税泪费；感200-30做0稼元的占资26.8具%尖，累计占放79.8峰%日；另有俊8.5尿%导的在子301-50啦0某元。恶频率震百分比炸（凤%挡）例累计百分比晚（洗%皆）风无滴52泽12.2保12.2构20由0镇元以下援173植40.7劳52.9应200-30戒0旅元萍114霉26.8极79.8果301-50爸0袋元主36布8.5撑88.2党501-80猪0访元州19河4.5侄92.7汽801-12淋0妻0腊元霞16坏3.8李96.5燥1201-2怕00敌0涉元侍8加1.9梨98.4西200目0汗元以上房7张1.6惊100.0鸟Total初425束100.0讽1匀6跪、每月的水电零费支出：止分析：凡水电费支狗出松5护0说元以下的占吼53.5稼%灶，其51-10使0质元的占登19.7恶%袍；招87.3称%续的在竞20慎0冈元以内。叫频率头百分比即（贼%齐）握累计百分比滔（推%混）蔬5膛0绢元以下春228钟53.5明53.5柱51-10功0志元改84躬19.7阻73.2辫101-20戴0饱元鸣60续14.1皮87.3愁201-30充0紧元涨21岛4.9首92.3礼301-50涌0出元所17聚4.0过96.2蚀501-80膜0缝元攻4梅.9吗97.2烈80惨0款元以上期12访2.8杨100.0牢Total跌426陷100.0跨1耳7恨、如果在桓台敬县建设一座环搂境优美，品牌替云集，翼现代渴、忘时尚、典雅劈、充满双生机和活力瞧的购物以乐园须，拥有粪大批顾客群沈，觉展示无限美好肯的发展空雨间坊，您是否愿意茎进驻该购物乐蚁园经营呢鞋？捧敲频率漏百分比倾（异%菠）厕是脑379叫88.1偿否腰51丰11.9萝Total隶430势100.0容分析：韵88.1臣%荡的经营者愿意被入驻经营。可闻见，该购物中傅心是经营者的啊理想经营场所腊。毕17.学1库、需要的经营出面积蜂分析：妇需要的经营面猜积居中迎51-7丽0钢㎡占婆15.9协%壤，雄16-20井冈㎡爹和困21-30汤征㎡各占端13.3捞%础；有近一半的不需要面积在会16-5店0泥㎡。相比现在漠的经营面积，难经营者有扩大袭经营面积的需迹要。尊频率抬百分比竹（谣%听）冰累计百分比辈（梢%京）柴1割0沈㎡以下勺13音3.4脾3.4贩10-1递5辫㎡胃16携4.2决7.7绸16-2境0膛㎡赠50逼13.3冻21.0招21-3喇0裙㎡娱50柿13.3卖34.2叛31-4绿0姑㎡肯39旦10.3僻44.6毕41-5辨0炉㎡奖43缝11.4落56.0永51-7茅0卖㎡住60馅15.9连71.9栽71-10址0涨㎡尖48碑12.7杰84.6窃101-15产0甲㎡纠33摸8.8瓣93.4所15透0魂㎡以上针25桐6.6隐100.0君Total病377盐100.0蚀17.透2恋、适合的租金焰（同元奥/飞月含/临㎡）闪分析：理想租宽金在振10-1刮5头元的最多，占织60.3桥%贺；最16-2年0纺元的占榴21.3快%迅；排21-2趴5券元的占厚8.3巨%朴；同时，瓣89.9冠%糠的理想租金惯在猎2凯5样元以下。相比甩其经营的租金破水平，经营者芝希望租金越低视越好，因此理览想租金相对较虾低。卷频率革百分比什（跳%左）茫累计百分比逢（擦%丈）击10-1荷5全元叹226飞60.3园60.3满16-2灶0期元汤80肝21.3滤81.6亚21-2沃5详元虫31袜8.3灾89.9惨26-3付0放元虏18膛4.8斥94.7师31-3告5谊元菠1兰.3房94.9既36-4册0茄元仙4樱1.1狂96.0桌41-4斑5疑元夺5思1.3即97.3物46-5尼0蒸元弱4懒1.1惠98.4棉5数0情元以上铜6校1.6窃100.0雀Total傲375笋100.0总（二）、交叉采分析垄1天、行业与面积钉交叉分析威：服装类多数考在喇10-4策0娃㎡，献以啄16-3册0炊㎡为主，且面坛积差异不大；套鞋、箱包、皮汇具类，礼品、反精品类和文体烤、音像类议在猜10-7阳0脱㎡不等，且差棉异较大；餐饮洗类多惹在晋7月0瓶㎡以上；数码告、通讯羞、广I蒙T类类和化妆品多赵在苦16-3闭0鸣㎡；家电作在先50-10狠0贝㎡为主；美容茅、美发、健身彻类和家饰、床乓上用品、厨具绞类使以袭50-15某0膨㎡为主，且差彻异较大；医药队、保健类和烟惠、酒、茶类多昨在童20-7虑0陕㎡。面面积行业醒10-15衬16-20斑21-30兰31-40号41-50闭51-70哗71-100危101-15携0松15若0叔㎡以上搞Total贡男装类粱2桶3伴5造4荒1适4携2彩2嚷1删24畅女装、内衣撒14麦15饿9臭6怨1上4胁1匠1烫1嘱52妻男女休闲装湿15瓦10剂11矛10彼1秀4导4拆3酒1某59痰饰品类堵0矮0弓1顶0瘦0吩0拘1绳0邮0该2深童装、孕妇装牲类死3默2缓2杏0宵1奔0嫩1羽1防0估10赖鞋、箱包、皮怒具类苏5批1杯3奴4紧2剃4难1臭0静2勾22惊珠宝、钟表、逆眼镜类钱0讲0石1轨1等1煎2崭0僚1雨0泛6伸礼品、精品类师3洒2元2济1磨1唯5足1梦1录0披16则餐饮类白2您0蔑2坛2伙0袋2渔4输4愉6叫22挥休闲、娱乐类外0爱0览0龟0赌0兔1阿0诵0脂0闻1暴便利店、百货缩类设2框1哲7颤11票2境12窄4典4它2刷45药文体、音像类鸟4旺1声2晕3毫0鹰3闭0哄0革0各13梅家电驻0剂1巧1跃1缝0蒜2狐2暗1聋0脏8翅数码、通讯胳、得I塔T吸类船1分3嘱4冲0脱0枣2能0危0委1遭11恭化妆品雄1埋0娇3拼0勿1重1辜0侮0吗0庆6骤美容、美发、膀健身类丈1销0潜1材4悉0然4飘5栗4俊2融21肠家饰、床上用尖品、厨具类夸2弯1角0挖3贤2隐7把6梳3雅0抬24功婚纱摄影类惩0押0帐0获0浮0瞧0志2咽2泽1暑5认医药、保健类霉1供0绪4永0橡3顷0诞2其1卡0傍11驾烟、酒、茶类灶0纸1染2坊4茄0虫5忽2瞒1极0好15桑Total袜2贵、貌行业与租金交祸叉分析驱：服装类的租苹金差异明显，自没有集中的分根布区域：逢1墙0锡元以下甩和叠4歉0疮元以上所占比石例都明显偏大灌，其显余哪10-3赶0势元的比例差别倍不大；研礼品、精品类暖的租金统计与矛服装相似；鞋膨、箱包、皮具敢类和医药、保塔健类分布相似手，集中瞎在偷10-2缸5预元不等，处于尸较高水平；餐钢饮类租金水平绣较低，多数泉在灶1税5伸元以下；便利斥店、百货类和胳文体、音像类跨都集中秋在妹10-3化0狼元；家电和婚封纱摄影类的租狡金的分布相似阀，租金扛在鼻16-4编0赴元之间且差异白较大；数码、肉通讯先、驾I气T式类，化妆品和夏烟、酒、茶类私都集中贡在食10-2炊0劲元，处于足劲列的中等水平；恢美容、美发、侄健身类友在柴2式0闸元以下分布，直且差异较大；及家饰、床上用宝品、厨具类则搂明显集中在笋10-1张5迁元，租金水平乐略低。租租金行业旋无盼1摔0吸元以下旷10-15词16-20恩21-25冷26-30选31-35馆36-40绞4归0贵元以上滨Total据男装类县0锋7蜂3冻1歪3帐2吹3兔0冈6嫩25从女装、内衣终2浩9业15仗6柿4绘5蒜3冻0浆8秤52收男女休闲装蚂0闪10托11脖7遇5幸7爽1锐5村12醒58拖饰品类料0慎0桥1轧0蝶1粘0屈0钢0婚0蛾2如童装、孕妇装洁类感0樱3观2单0犹1歌1护0汪1希2东10拨鞋、箱包、皮从具类联0舌1鹿8栋3锻4萍1苍1唱1石3奶22争珠宝、钟表、小眼镜类剑0乳0啊4纠1塌1吊0鼓0拐0蔬0慎6兵礼品、精品类惹0轿3舞4限2腿1勺0据0方2盐3蒜15秀餐饮类尾3赌8丈5潜2耕2巧0烟1番0共1窑22慧休闲、娱乐类太0慈0愈0奉0穴0终1动0护0脚0爬1煌便利店、百货暖类镇2榆6露19返1枪3聋8肿3巴0珍2担44听文体、音像类史0喘2奴4舅0桥0硬3展1芝0惹2叙13湿家电盏0区0恒2耽1殿2告1端0斩0协2蛾8耗数码、通讯宁、今I辟T姑类喝0驴1执3粒2梦1胜0唱1烤2锁1贸11翻化妆品误0洋0春3忆1吼0匆0备1耳0识1颠6颈美容、美发、猜健身类最0压7地5失5忙1使1涨2煎0扑0棋21穗五金、机电、丰化工类固1与3内3税1拉1蓝3金2麻1巧2摔17盲家饰、床上用略品、厨具类聚0卡2拿13若1蚀1裳2毯2套1左2姥24缺维修、加工、抬中介类载1该1帝0饭1屿2借0管0塔1将0某6救婚纱摄影类足0予1恶0喘2封0夏0耀0营0锦2弦5脸医药、保健类多0出2深4幸1爸3同0醒0始0模1销11桑烟、酒、茶类姐1呈1殿6板3讨1株1巷0穗0熊2辞15耍机车类径0径0邻1腐0刑0佳0亏1东0献2挥4米其它谢0围6泳6炮3脾3杨6朝1晴0四2洗27触Total盐10桨73丧122塑44立40峡42怖23县14粮56响425屯3姻、面积与租金算交叉分析：浮通过面积和租推金的交叉分布淘可以看出，随峡着面积的增大似，相应的单位进租金分布相对呼就低，但高低塔的差异不十分占明显。租租金面积谦无知1毫0崖元以下尺10-15巷16-20太21-25哨26-30妹31-35富36-40县4严0撒元以上刻Total壶10-1鼻5家㎡续1贡13形12屿3喇5遮9钩3剩5高14殊65度16-2邻0志㎡请1倚4院7常7蠢3济5继1仰2塔16棚46宴21-3论0寄㎡梦2撞7枣16狐11察8两7争5缝2浩9太67公31-4茄0掘㎡葡0里9柔18居7蒜6铺9直3墙1冲3披57闸41-5室0桑㎡扫0串2学6颤1驶3枯1蝴2夸1还1宪17涂51-7园0背㎡穗1丛12牺33凡6唇8碑5和3飘3隆2贯73貌71-10厕0贼㎡增1蓬10惯16度3候2袖3瑞1宣0辽6僚42柴101-15悄0种㎡材2货11摔5举4常4仗3亦2红0焦4歼35望15似0尿㎡以上税2肌5甚9垂1筋1鹅0酒3律0胞1外22贫Total假10蜡73赌122享43奴40跳42会23矛14贤56攀424杰4散、阁行业与理想面妨积交叉分析告分析：帐4.岗1揉、面积要求较翅大的行业有：渴餐饮业大都彻在圾70铸㎡足以上；美容、踏美发、健身类霞集中趣在帖50谊㎡以上且大小孟不等；哨家饰、床上用荒品、厨具类则拥在剩40缺㎡恶以上；婚纱摄必影类要求最大险在伏100姓㎡汪以上。肤4.割2茫、面积要求大右小差异较大的消有：鞋、箱包偷、皮具类队在即21-100凶㎡不等；氧礼品、精品类耕集中霜在体16-100光㎡；互便利店、百货谣类集中盲在惯31-70灯㎡；慰文体、音像类奴和数码、通讯拣、俘I临T燕类则集中架在站21-70这㎡且较分散；欣烟、酒、茶类蜂以幸30-100爷㎡为主。归4.港3袋、男装集中钻在谷41-7蹲0胶㎡，其他服装勇集中翼在碗16-4版0倡㎡，明显小于况男装；谢珠宝、钟表、课眼镜类，家电挣和医药、保健新类集中盛在督50-70箱㎡，处于中等朵偏大的水平；趣化妆品的一般膏要求闲在波16-30搞㎡，面积较小尿。面面积行业气1蹲0恋㎡以下扮10-15毫16-20哀21-30后31-40悉41-50再51-70倍71-100虏101-15茧0理15搬0键㎡以上白Total渔男装类辽2教0口2他2鸽1亩6炼5街2葵1沃0棍21们女装、内衣熊1可7闯18策6渐6庆4庄5泥0帆1田3良51贴男女休闲装辜2欣2虹9辣15秆7仁5鞋5符2井4协3订54驻饰品类妻0粱0撇1敏0狡0刻0醉0芦1爸0恋0宇2妥童装、孕妇装屋类恨1夹0绢2鬼0排4毙2友0狐1音0驴0妻10顿鞋、箱包、皮蜓具类巷0粒1枕1扔3古2税4己4惊5殃0裤1谷21滥珠宝、钟表、威眼镜类惊0协0示0汇1团0宅1膊2袜0尊1滩0免5址礼品、精品类或0洋0五3仇3馋0翅3耕2歌3榜0蔬0坏14腾餐饮类环1耗0质1派2庭1石0识1泻6片3椅4强19滤休闲、娱乐类坡0衬0行0乓0睬0疑0倍0慨1扒0携0馅1臂便利店、百货系类蛇1凉1财0悬3语6擦3喉12愿2负3暂1档32筑文体、音像类店2吊0随1贿2槐1旨0怠2菜0芒0笛3沿11刷家电河0父0螺1其1侄0鲁1要0渴2市1语0程6蛙数码、通讯顺、眼I仅T终类斤0糕1朱1脆2株2态1贵2椒1赖0村0约10掩化妆品旨1校0榆2翻1杏0尊0即1侮1嚼0眨0神6苦美容、美发、非健身类悼0崇1魂1松0抱0统1休2桑5隐5烤2吊17辜五金、机电、绝化工类富0允0捕2红3牵0此3俱4落3宴0亭1捷16如家饰、床上用傍品、厨具类批0泄1魔1幅1捏3经1铸3灵5湾6浆2爹23举维修、加工、挤中介类剥1分0丈1宝0滴1笛1练0荣0翼1否1馒6暑婚纱摄影类巾0浅0凑0陡0丘0那0企0疫1地2到2宿5继医药、保健类踩0卡1梨0婚0咱0万1妹2熊0隐0管0是4埋烟、酒、茶类斯0围0莲0颜0股4婆1扭3杀4扔1乞1艳14友机车类厉0情0液0城0查0鼻0学0拖0补1坡1柿2楚其它工1弱1颠3霜5筐1赢5内5叮3辣3延0葬27谦Total笋13买16压50往50耳39桃43牺60聪48贸33授25控377塞（蜡三）、分析总坑结筛通过对桓台县辣城的主要街道宾店铺的调查分子析，总结如下煌：1、商业布局谜主要的商业街忘有：中心大街砖、张北路和卫巡生街，其次有应兴桓路、镇南务大街和建设街植。张北路是最柄主要的一条商彼业街、也是最伪为繁华的商业谊街，是当地的弟商贸中心，沿周路带有温州服闯装批发市场、禁超级市场、百漠货商场、专卖轻店和专业市场点。中心大街是揉比较时尚和现召代的商业街。2、主要指标2.1、行业比男女休闲装所制占的比例最大塞，为薯13.7类%胜，其次为女装齐，占爬12.1娇%萄，服装类共占舰有禽33.8挎%息的比例，是行茫业中的主要部姥分（可以借鉴滴，购物缴中心的服装类贼经营数量不低挥于三分之一）梯。便利店、百他货类占闹10.5福%粥；鞋、箱包、血皮具类，餐饮匹类和美容、美康发、健身类各棚占遣约赌5毅%气，在行业中也橡占有相当的比碰例。总之，这包些行业是购物素中心的主要部铸分，也是消费速者的必须部分妨。2.2、面积锋沿街经营商铺睬的面敞积米51-7舅0串㎡捞占脾17孙%锋，比例最大名；吓21-3信0问㎡占陈15.9惑%以，比例次之少；干10-1跳5效㎡占闻15.2架%泄；拥31-4民0卖㎡占赤13.8狱%里。累计可见烦，丸10-4碰0圆㎡辅占劲55.5索%季，是主要的面锄积范围。通过货对比，其理想我的经营面积略倚大于现有的经限营面积，主要拳集中彼在赏16-5咬0届㎡，不同行业当的面积要求差嘉异较大。2.3、租金胀在每平方米的犹月租金这一重责要指标的调查记中裁，偿10-1笛5授元的最多，占称28.7成%却；丛16-3烛0著元的累计约乏占窗30愉%得，另宁有庭1寸0喘元以下占纲17.2搁%凭，彼13.2磨%福的代在器4竖0供元以上。可见甲，当地的租金貌差距较大，主刻要是受地段影殖响，另外还受偶层数和行业的触影响。总体来汇看，租金水平颗较乐观。2.4、其他铁多数的经营用作房为租赁所得守，租赁期限多沾数在一年以内鸣；英83.5团%螺的只在一层经库营；经营旺季崇以冬季最多，剪其次是秋季；蜂大部分经营者火对其经营形象采和营业额较满傅意；经营者的沉装修投入一般雾很少，鞭83.6跳%皮的在一万元以暗下，有近三分宇之一的没有投强入装修，经营究者的总投资金袋额大部分好在能5朴万元以下，多闪为小规模投资依、自主经营。学2午.相5近、经营意向册近难90浇%型的经营者都会计考虑到环境优昏美品牌云集、慎现代限、傅时尚、典息雅位、充满辽生机和活力坟的购物要乐谦园经营，他们敢基本上可以接圾受集中经营，病希望经营环境今更好，赚得更邀多的利润，此定为商人的本质颂。厕第六部分、桓避台商场综合分圣析氧桓台规模较大恶的商场有喜乐格佳超市、桓台汁商厦、桓台百纷货大楼、温州窝批发市场愉一、商场经营涌分析：旱1热、喜乐佳超市抢优势分析：地易段优越，内部绸购物环境目前础属桓台县最好望的，并以超市世为经营主题，日超市营业面积趁占总面积奥的碌3/霞4祸之多。因商品宜多为生活必需松品，所以人气富较旺，经营效盟益比较好。策劣势分析：商践场规模较小，常商品种类不够蹲丰富，食品新迟鲜度不够，多洁数商品价格高粘于市场价，这逃是制约收益增叉长的最大因素违。但2浩、桓台商厦：孟优势分析：商药场地段优越，秤有桓台最大的罪家电卖场库劣势分析：业毯种分布无序，误商场无经营主掀题，无知名品离牌，商场缺乏文人气，商场经玉营效益一般，姥与前期招商、逝市场定位有较凶大的关系。迎3聪、桓台百货大到楼：捆优势分析：商崇场经营年限较惰久，占有市场范先入为主的角病色。商场一层育有珠宝与超市帜两大主营行业芬，带动了市场事的繁荣停。兰迁劣势分析：商寨场装修低档，铅设备设施陈旧茄，商场垂直动嫩线均为步行梯倡，因此导致二浆、三层经营收粥益不佳。菜4羞、温州批发市荷场黎优势分析：地板段优越，规模赶较大，是桓台似唯一的批发市评场，面对城区违及乡镇低收入已消费群体。纹劣势分析：市斥场缺乏经营管梅理，业态无统姓一规划、定位今。建筑结构与飘定位相冲突。吼桓台商业整体裹分析：二、小结咱桓台县较好的孩经济基础具有绸较强的市场消缩费能力，但桓屈台县商业环境恐落后，现有的井几座商场属传缓统的小规模百稳货商城，虽地巡段占优，但商蛙业设备、设施臭不全，功能单树一，缺少休闲叠舒适的购物环版境。各商场没改有时尚的经营道主题，市场定收位不明确，缺辣少新颖的经营压管理理念，目眯前经营收益一泽般。正因为桓胶台没有能够充乖分满足当地人那综合消费的场丧所，所以桓台她县大量消费群批体流入张店。添因此，本项目乡准确的市场定话位，齐全的功扮能组合，先进澡的商管理念，赖以及特色的经违营风格，将引斥导桓台县市民焦全新的生活方坏式和消费观念哀，填补市场的屯空白。芳第七部分、消网费者情况综述孩桓台县整体经馒济基础较好，归但桓台县商业贿环境落后，目呜前缺少能充分榜满足当地人综舱合消费的场所论，因此导致桓新台县大量消费印群体流入张店找。经常光顾商话场的人群以儿咐童沫（际1-1停4奖岁）命、担2处0次岁左右的年轻周人和中青年女闲性跑（继30-4蛋5摘岁）为主，他猛们有能力支付深也希望有环境轿优美，功能齐屋全的购物场所梁来满足现实需北求。草第八部分、竞勤争楼盘调查描谨述情据调查，桓台交在售的商业地港产有传统的底邮商和商业步行绞街两种，商业宁步行街稍具规虾模，有一定的裕经营划分，但栏没有形成特色部，且开发商实沿力一般。就销扣售来看，情况酬都非常喜人。说目前市场竞争庄并不激烈，此爹时进入很容易跃占据市场优势辛。呈就淄博市的商少业地产来看哭：盼①梨商业地产的开奥发和投资都很州旺盛，销售情稻况喜人级。返②于沿街商铺的楼猫盘远多于分割呼销售的购物商侦城腾。方③率沿街商铺（套持铺）研以医1-丽2素层相连为主，射少怀数勒1-氏3易层眉。丙④厉套铺的开间口在痛3.6歌-1如2中米铸不等，以惯5男米忠左右为主；进著深稀在团11叔-2经0故米链不等，以译15段鹊米场左右为主乎。智⑤饥张店区核心商零圈的套铺均价呈在言600愧0贤元您/厉平米以上，社盆区商铺和其它耀城区的商铺售穴价姻在辅300胡0洽元悄/雹平米左右。喉（附表：条淄博市商业地醋产统计币）努第九部分、桓为台县商业项目王市场分析总结自桓台县商业市对场的形态主要串是街铺和传统成的百货商场。一、街铺总结1、商业布局折主要的商业街柜有：中心大街恨、张北路和卫图生街，其次有奶兴桓路、镇南雾大街和建设街剪。张北路是最就主要的一条商池业街、也是最富为繁华的商业宾街，是当地的聚商贸中心，沿票路带有温州服勉装批发市场、颗超级市场、百花货商场、专卖哲店和专业市场嘉。中心大街是棕比较时尚和现筑代的商业街。2、主要指标2.1、行业蔽男女休闲装所晒占的比例最大蜜，为翠13.7年%允，其次为女装挖，占款12.1买%晋，服装类共占扣有群33.8僻%掌的比例，是行原业中的主要部秤分（可以借鉴勿，购物中心的询服装类经营数胡量不低于三分愤之一）。便利称店、百货类占民10.5两%格；鞋、箱包、霸皮具类，餐饮做类和美容、美症发、健身类各宇占汪约寻5势%逗，占有相当的掘比例。2.2、面积镇沿街经营商铺芦的面咐积笨51-7阶0病㎡阅占引17艳%热，比例最大清；音21-3鞭0淹㎡占鸦15.9椒%钉，比例次之；窃累计可见增，谎10-4玉0甚㎡沃占骤55.5损%猜，是主要的面孤积范围。通过抬对比，其理想戚的经营面积略敞大于现有的经判营面积，主要毛集中沈在第16-5歪0把㎡，不同行业贵的面积要求差滥异较大。2.3、租金组在每平方米的猫月租金这一重怎要指标的调查引中狸，蓬10-1洁5确元的最多，占掏28.7唐%苍；蛇16-3诉0超元的累计约彩占偿30隐%梦，另拳有委1涝0江元以下占罪17.2眼%揉，栋13.2军%星的乔在掌4弄0创元以上。总体勉来看，当地的姥租金差距较大拘，租金水平较茎乐观。2.4、其他馋多数的经营用范房为租赁所得撕，租赁期限多物数在一年以内必；盏83.5凳%喘的只在一层经私营；经营旺季贺以冬季最多，缺其次是秋季；步大部分经营者是对其经营形象袖和营业额较满古意；经营者的阔装修投入一般螺很少，柏83.6交%蒙的在一万元以帽下，有近三分汪之一的没有投若入装修；经营亭者的总投资金速额大部分娘在热5史万元以下，多少为小规模投资享、自主经营。敢2屿.扯5第、经营意向索近摩90雄%匙的经营者都会喉考虑到环境优花美品牌云集、威现代乖、嫌时尚、典雅及、充满型生机和活力戒的购物协乐只园经营，他们幼基本上可以接绝受集中经营，板希望经营环境私更好。二、商场总结丝桓台规模较大闸的商场有喜乐记佳超市、桓台肥商厦、桓台百诵货大楼、温州胞批发市场。除选喜乐佳超市是猫新出现的超级堂市场外，其余匹属传统的小规益模百货商城，另虽地段占优，要但商业设备、籍设施不全，功捉能单一，缺少抛休闲舒适的购蚕物环境。各商个场没有时尚的至经营主题，市杏场定位不明确死，缺少新颖的跳经营管理理念扣，目前经营收吹益一般。数三、竞争楼盘呀总结坏据调查，桓台丙在售的商业地叛产有传统的底细商和商业步行盘街两种，商业循步行街稍具规孩模，有一定的垮经营划分，但脊没有形成特色誓和足够的规模迹。同时，从淄议博其它地域的肃销售来看，汇商业地产的开动发和投资都很锣旺盛，销售情区况喜人。沿街德商铺的楼盘远过多于分割销售蒸的购物商城，窃沿街商铺呈以盏1-锦2它层（套铺）相逝连为主。四、结论衫1弃、消费者现状腊桓台县是淄博敲地区的农业大挡县，县城城区佣人口较少，全车县外来人口比竿较淄博其他县畅区低，在桓台娘县消费的人多搏是本地人。桓轧台距淄博市区梢（张店区理）斑2阴0龄余公里，交通项异常方便，桓叹台县的消费群肥可以非常方便牺的流入张店区番。同时，张店亏商业十分发达推，拥有不同业踩态定位的大型晃商业十家之多标，张店是淄博茂市市政府所在海地，是淄博市掏的经济和谨文化中心，也顽是其他区县的构商业中心。综触合以上因素，随去张店购物已得成为桓台多数此人的消费习性防。2、商业现状移桓台县商场经住营方式落后，阳整体经营环境旧较差，经营状嘱况不好。商场骡规模普遍过小抬，功能单一，辨缺乏有影响力尽的核心客户进鲁驻经营，缺乏研统一的经营管睁理和新颖的营线销手段，配套长设施不完善，赖电扶梯、中央醋空调、停车场藏及内外照明等妨硬件设施落后体。因此，功能渴划分不合理，约商场的档次与摇整体形象较差越，难以吸引人芳流进入商场并扩保持商场稳定劲的消费人流。3、建议技3.淹1梅现有的商场经柏营不善的情况赛，将大大影响见当地商家和投求资者对进场经材营方式的信心臭，专业的经营斧管理与专业的票营销手段才能梅为商场营造良蒸好的经营气氛木与稳定的消费休人流。采取统寻一经营、统一迟管理的先进模休式方可激发经择营者与投资者劳的购买欲望。此3.待2牙准确的市场定今位，齐全的功到能组合，先进错的商管理念，哭以及特色的经砍营风格的购物正中心，将引导寿桓台县市民全瓦新的生活方式涂和消费观念，园填补市场的空策白。僻3.观3叶商业项目的规上模定位、特色章经营及完善的交配套设施将突割显商业的稀缺最性，成为桓台悲县或淄博地区万的标志性商厦饥，这也是营销叙策划工作中的赞主要内容。刷3.梢4亚在商场正式推丛售以前，尽可地能与更多的核能心商户达成租霞赁意向。先营滨销客商，引进乌知名品牌，以南借助核心租户乳的影响力，保信证商场的长远寸经营，更为销究售创造有利条渔件。态***澡广场定位篇幼一、项目地段齿及周边规划部涉分浇1但、项目地理位仪置朵本项目地处桓犬台城区西北角胃，五里路的东坐邻，建设街北球邻，县防疫站叙西邻，南有西虽苑小区，北邻仓恒星花园将军自住宅楼区；项续目占地贴约鄙5央0猎亩。该地块位果于城郊结合处兔，周边除了上防述两个住宅区定外，西边就是务郊区农田，局朗势中心约誓2篮公里道。西苑小区是骤占连地茫35恐0请亩的住宅区，骗目前已有人入跟住，但入住率纵较低；恒星花您园占汇地下10瞒0烤多亩，预计将勉在年底入住。桨因此，本项目版目前地段较差蔬，周边居民较福少，缺少人气荒，没有形成商寒业气氛。镜2专、项目周边的仙规划丙除了西苑小区并和恒星花园是喘新建的两个住铲宅区，正西临费（五里路西）李是规划中的九杜年一贯制学校弊；顺着五里路声往南依次灾是式50春0蝶亩的住宅区（骗规划中）；距坚本项目不足室1楼公里虚的少海公园占含地摄33袍0斯亩，现已见好糠对外开放；至俩镇南大街是规汉划中的住宅区奴。链二赌、饼SWO醒T揉分析1、优势孔道路交通发达折；紧邻有西苑王小区和恒星花话园两个新建的踢居住区，据了钓解，西苑小区意是本地档次较丛高、规模较大阿的社区，社区地内的居民多位离收入较高人群番；2、劣势绞处于城乡结合兽区，距离市中赏心较远；周边伞生活服务设施增缺乏，没有学盗校、商场、银易行、邮局、酒渣店、餐饮等服衔务场所；周边涨居住区地入住歼率较低，人流胜量少；没有商改业气息。3、机会牲当地没有大型卫的现代购物商坛场，也没有在鬼建的现代购物岔商场；魄本地的消费者声希望有更理想刺的消费场所，浴可以降低到外欲地满足消费的蚊交通和时间成您本；经营者有丑一定的租金承滤受能力，希望祸有更好的经营罪场所。因此，解现代化的休闲匙购物中心是多销方市场的需求检，这也是商业饰市场的机会。4、威胁堂即将开业的新剪王府商业街和贪香港街会占据嫂一部分市场份涝额，以及正在鹊建设的城南商功场（百货大楼乒）都具有比本毕项目优越的地勾理位置。这些宗项目会成为本撒项目的竞争对证手，给本项目波一定的威胁。智总之，面对绝百佳的市场机会选，如何以规模扔和功能降低项膏目的劣势、甚疾至变劣势为优雁势是本项目成助功必须克服的任瓶颈；科学合厘理、差异化的师定位，独特的首营销和推广将岗会击败竞争对给手，独领市场如。三、定位部分聚定位的基本原事则谎：结合项目地去理位置和未来妈规划，以市场港为导向，以超紧前的意识和理盖念，突破地段富劣势，吸引当泛地优秀经营者献进驻经营，并券吸引周边县市懒的经营者跟进可。成为当地人悉消费的主要场真所，同时吸谈引外地消费者继。制1扎、目标市场定离位娇1.世1默终端消费群定卫位您以桓台县居民仇为主，取占碍40-50炕%掘；周熟边辅2遗小时车程城市停居民为辅，谊占宽50-60役%壁；在年龄上以交儿童伸（专0-1烟4藏岁）、妇女炭（劲30-5逃0杀岁）和年轻人茂为主。摸1.迁2础目标客户群定愁位庭桓台和张店投储资客为主，模占践50-60普%新；淄博其它地刷区投资客和温厨州购房团耳占亏40-50萌%袍。核心客户特泛征：私营个体凤户，行政事业被单位，有积蓄芽的居民。投资愿特征：小面积县、底总价，房捷款承受能力不钩高，投资渠道叹窄，希望稳定开的投资回报；埋受市场现状影哲响，习惯街铺代投资，因此购搞意向集中在一赔层，其它楼层姥的购买需要有数效的引导，投答资总价断在众2怨0梅—窄4赵0议万元之间膀1.矩3谋中间经营方定沟位定位油主力店、专卖特店、专业店、联品牌连锁店及矮个体户。具体瘦的，周边有实摘力、有规模的墙经营者和商界府较有名气的经饿商人士，他们乡有经商经验、隆希望扩大经营宋、改善经营环玩境；任何地区渣的实力商家，华既有实力和经同验，又能带动塞吸引较小经营嫁单位的进驻。粘2品、商场功能定隙位蛛购物、休闲、律娱乐、餐饮、谎服务等，以娱害乐作为吸引人穷流的特色功能厅，娱乐带动购撇物。是一站式再、多业态、多议功能的生活消职费中心。武3许、商场特色定鹿位呆大众化兼具特放色化。大众化肾满足百姓的基标本消费，特色腥化具有市疤场竞争力，吸抵引更多的消费广者。太4先、经营管理方讨式定位影招租和委托经真营管理相结合竿。组建申***重广场商业管理震有限公司，实售行统一管理，秃自主经营的模绕式。统一规化弊，统一招商，紧统一形象，统悠一服装，统一宾办理营业执照滑，统一代收缴哀税金，统一开寸发票结算等。逢根据经营需要王，部分商户也锄可独立办理营岗业执照，独立已收款，承担相喷关税费。依商均场统一营业执字照经营的，由勺商业管理公司叠统一定税，商锡户独立收款，碧须开票的可由币商场收款台收切款，并开发票感，商业管理公遭司按周分别商鞠户结算。记5箩、商场业态定汁位致复合业态：主铜题商场，超级爹市场，专业店姓，专卖店。妄6善、商场形象定需位苗建筑外观：现递代、简洁，又疾不失艺术气息待，要充分考虑炼到广告位的设最置和商业气氛扫的营造。厦内部环境：有显足够的公共区撒域，良好的空押间休闲感。营余造轻松愉快的知购物环境，并拐考虑到消费者夏的参与性设施坚，增加购物的趋乐趣。暮项目整体形象裳趋向现代化和究国际化风格，万形象走高端，殊以大众化消费桶为主，以中高招档为辅的多元聚消费档次。使窜发展成为淄博病地区的标志性检商厦，成为桓膀台县商业的领怖跑者，成为桓貌台县的城市名宇片。哑7浑、经营主题定湿位题以纸“础花园式休闲购著物传”艰、帐“宗星级娱蹦乐泪”稳和先“咳游乐度辈假宽”族为经营主题，高具体包括一站覆式现代购物城告、亲亲宝贝城武、文体教育城仰、休闲娱乐城陆、餐饮美食城号等多功能消费宿场所和大型百屯货公司、超级耳市场。蕉8维、经营风格定着位：永以流行度较高障的业态为主体谁业态，以国际冲国内著名品牌约和连锁公司为料主体商户，追挠求现代消费品笔味，着力突出吹时尚、流行、般经典、开放这写一经营主题，日商场内置环境赴简约大方，百奥货、超市、卖隔场宽敞明亮，猛商业气氛渲染派有力，内置专泄卖店精致典雅恳，特色明朗。9、案名诚原名：蜘****饶广场，垂**摸广场推荐名：***广场码***劈—斤—判假日世界弦1到0煮、销售、经营份所遵循的原则者产权、经营权妨、管理权分别院统一管理：箱10.率1蹄本项目的商铺篮大部分用于销拉售，商铺的产匠权属于购买商书铺的小业主所蛮有，产权的分饮散会造成经营柜类别、档次的暖差异。因此，处为了保证整个编商场的统一经帽营类别和档次挤，需要与买家矛达成经营权回咳收协议，乒在真3撇—胸5公年的时间内由畜发展商或商业学管理公司进行哪统一招租经营狡。小业主自行糠经营的，必须疾符合商场所在似区域的功能分垂区，以避免不迟同行业之间造腹成影响，或产铲生恶性竞争。袜保证商场经营撒风格与档次的疑稳定，以利于欢商场的长久经芦营。障10.政2胞一般的商铺投污资都不是经营携者，投资者要挽使商铺的价值丧变现，需要寻白找商家来经营熟。另一方面，女商场需要引入称具有规模或有牌行业影响的核尘心商户以稳定哪和支撑商场的叨经营，如超级淡市场、百货公自司。而某个或悉某几个小业主旁购置的铺位规晶模，是不足以张达到核心商户亚的要梁求，而对整体蓄经营环境的设柿定，也非个别斗小业主所能解料决的问题。为别了解决商铺销贺售与经营之间找的这些问题，贵需要集中商场迈的经营权统一垫招租。场10.歼3兔统一回收小业渗主的经营权，蜓有利于商场租碍价的稳定，有貌利于商场的整撕体形象，避免汉出现商铺停业揪、歇业、空置关的现象，出现叹恶性循环。面10.吵4栏另外，物业管迷理与经营管理胸的水平是商场奥能否长期经营告畅旺的重要环像节，从商场日克后长远经营的任角度而言，商沸场的总体运营询、宣传，需要巨由商业管理公器司统一进行策进划、组织。虎1删1好、商场业态、本业种及规模定摔位康楼层作业态螺经营主题罚业种冻比例岂（狱%焰）挥规模厨可销（㎡）袋4F艘餐饮美食城笛主题餐饮欺4还2600畅2600餐3F叶顶咬休闲游乐城乐游乐聚10颠6500滩0猴3F钉超级市场喷一站式购物城水26迅10崇6500做16900到65狱00担专业店蹈亲亲宝贝城辰童装彩2然1300盾1300约儿童用品盐2椒1300辞1300其孕妇装尺2源1300连1300宜床上用品啊2像1300芬1300剃文体教育城赞文体用品友2逗1300搅1300绿音像制品典2华1300杠1300内数码科技类星2踩1300蚕1300馅教育图书类饮2物1300拳1300猫2F恢超级市场蚀一站式购物城浊28壶10提6500摔18200玩6500车品牌店部男女品牌城强男装僚4义2600爬2600驻女装劲8咳5200汤5200洋男女休闲装拐4馆2600找2600星美容健身类垂2案1300犹1300企1F印品牌店就名店街拢珠宝、首饰眠30森4洁2600顿19500探2600打钟表侧2梯1300霉1300进眼镜纠2迎1300淹1300吉礼品饶2两1300折1300悟化妆品仇4烟2600田2600客鞋粗6仓3900蔑3900亮箱包皮具玉2同1300输1300妙医药眠2集1300钢1300甜饰品、精品斤2幻1300府1300询婚纱摄影类萍2牧1300辣1300硬烟酒茶类求2拨1300欢1300栋B1求SP庆A火温泉（设备间狠，消防池，地订下车妹位摆16具0竖个，仓储）订2币1300哈0域总计众100工65000芬57200暖1秤2抄、各楼层面积抖分割（实用面努积）叼从市场营销角海度及市场现状牺分析，商铺面遥积尽可能小，固但要便于经营揪商铺的自由组左合。垂直动线钢及出入口处要纱宽敞明亮。结缎合项目整体定暴位与楼层定位邻经营的需要，昆以美5m赠×胳6m户和撞4m盐×宿6m龙为主要户型。男物业及设备用随房尽可能放在暮位置不好的地罢方，避免出现妻商业死角选。捞F则1买业种多样，多屈为中高档商品捎，建议商铺面被积泼以察3悲0误—询4颈0螺㎡为主。面向御建设街与五里像路的铺位外开纠门，店铺面积诱以猫6m震×砌8m梯或粉7m里×怒8m含为主酒。姨F况2木与拾F传3纱层的大卖场属幼产权式商铺，随可分割解为凭1降0夜—授2坊0奥㎡的小户型，坟降低投资门槛俯。甲1躲3碰、价格定位13.1租价就楼层烦建筑面积特（㎡）尾租赁单价践（窜元草/业㎡车/确月）娘月租赁额（元熟）符备注初4F纱2600治12粥31200柳3F乏16900患14良236600挺2F吩18200四21琴382200纲1F思19500赢42丰819000慕总计粘57200晚均购：阀26索146900箱0汇定价依据：结附合当地繁华商笼业街的整体租辫金水平，以桓得台县最具代表段性的中心大街读和张北路为参粮考，拟定市场挽经营者能承受值的租价郊为户2定0堡元酷/帜㎡策/宜月，本项目提扒高筒30督%辈后均价傲为轮2矛6约元旧/仔㎡虏/强月。感在具体一房一形租表示参照以仰下原则：慈结合业种业态津的不同，相应眼承受的租金不立同，拟定合理矩的租价。项结合楼层位置尺的不同，以楼邪越低、位置越颗好租金越高的还原则，拟定合抽理的租金。程结合铺位面积谈不同，行业需慌求面积不同，菠以铺位越小，类租金单价越高祝的原则，拟定具合理的租金丈。娱13.2售价偶楼层誉建筑面积谈（㎡）垮销售单价估（索元炊/状㎡）误销售额（元）彼备注研4F慢2600梁1772症460720胶0护3F老16900良2127念359463旗00净2F闻18200浓3190孩580580虾00付1F练19500僚6381挺124429引500纳总计勺57200梦均价衔：枝3900雄223041凳000纵向定价原则姓1柏、一二层相邻差砍1怎倍；探2狡、二三层相恋差权0.哪5档倍；害3崇、三四层相僚差观0.贿2跃倍。枯定价依据：以庭本商场租价为虾标准，按年投贵资回报储率句8%-10弊%所计算。挑当投资回报率职为台8仔%型时的售士价惨=26蹈×12÷门8%=390镰0捐元歌/驴㎡；当投资回碌报率滋为姓10赌%扔时的售减价侍=26脆×12÷10泛%=312记0愤元环/记㎡。根据当地邮的投资回报水温平支8凭%郊即具有竞争力秋，因此本项目坐的售价租为宅390赵0垂元怎/骤㎡。址注：以上面积询均为建筑面积滤。善***远广场推广篇蜂一、媒体推广溪综述抖***弱广场总销面积旷约号5.什6呢万平方米，对法外销售均价预裳定肯为层400拆0钱元寨/基平方米，总销蝇金额悉约吊2.2缘4宅亿元，按百分唱之一的比例投作入的广告营销钱总费用为龟224治万元。证结合甘***鸭广场项目的商托圈定位、终端叮消费定位、目庄标客户定位、炉业种业态定位将、整体形象定况位，在营销手啊段和媒体推广灰上，本猾着闷“纽重点覆盖桓台纷县城区、张店化市区及周边重标点区嘱县炼”赠的原则进行实蓄施，力争在短度时期内使项目醋形象及知名度猫深入人心，力谣求广告发布的隶针对性和有效停性。鸦二、媒体选择铸说明全1晶、长效媒体推蓄广：异1.寺1妻、户泛外觉PO念P晓看板（高炮）估1.碌2烧、车体广告波（犁5玉1弄路）考1.铃3仁、刀旗广告窃1.储4传、售楼处筹建遵、包装，工地蚂围墙广告、现群场户外看板、津看房车包装过2得、辅销道具制卧作：胜2.计1块、电子楼书现矮场演示挺2.没2仰、模型、沙盘谈展示已2.虾3躁、楼书、单页搅、折页、手提僚袋的制作萝2.茫4可、礼品、纪念泊品的制作我3驻、阶段性营销越活动：掉3.控1尤、前期客户酝雨酿规3.影2馒、招商活动蚕3.挺3妇、节假日活动般3.撞4嚼、开工典礼缴3.奉5骤、开盘典礼添3.寿6巾、封顶典礼傅3.莫7骨、竣工典礼扬3.游8召、开业典礼塑4丙、阶段性主要微电视媒体投放孔；缝5葛、阶段性主要芝报纸媒体投放眼；雁三、媒体组合轻及费用分配塘媒腹终铃体缎金念宣蹦额举比例旱长效媒体推广度75.冻5兔万闹34%左辅销道具制作宇4恐4裁万孙20%钓营销活动忙28.微5军万餐13%宴电视节2头0妇万荒9%罢报纸梅4漆0艺万驼18%饼其它炼1爪6禁万沾7%壁总计丸22脏4年万缓100%恒四、媒体预算摆名细移1挨、长效媒体（侦含售楼处）仇项室递仁目洗数隐还辰量保单价恐总价（元）党比例售发布时间酿售楼处租赁与园包装桂现故场攻30歉0底㎡环(玻包辉装导)坛2鼠5央万象33%湿张双店宽10及0腐㎡或(路租络赁批\址包椅装仓)隔8批万适11%耳工地围墙广借告量(游喷幼绘项)北2m李×割200m祖=40笔0茄㎡索2皱万扒3%相工地户外看板谦4m见×岭10m闷×1惯0崖块狡=40厅0伟㎡瞧8辟万关11%付户闯外哗PO凭P在看板（高炮）尸2悉个白2员0耐万顿26%蚊车体广告谈2会0笼辆蜓3000拨/凭辆欧6跃万慧8%观刀旗广告匙20锅0障个乔300剪/灰个遗6谜万橡8%崇看房车包装屿1至个响5000匀0.昂5创万繁1%静合计形75.唤5捉万未100%所占比例图2、辅销道具株项瓣墙驶目爪数患燥透量坚单唐阴价（元）裹总价（元）临比例通完成时间品电子楼书设计瞒——擦——草1唯4蓬万至32%威电子楼书光盘愁制作促300培0蚕张冻1子万筑2%蛙模型、沙盘事2揉个乓3m贞×晴4m侨×遍￥颤×2付1搭5宫万叠34%怨楼书碧2泉万份堂3除元捎6推万日14%稳单页、折页廉3甜万份锻1蛋元甚3垦万驾7%漠手提袋餐3台万份材1终元碎3育万滔7%熄礼品、纪念品尾1脆万份筐2据元拣2就万撒5%岸合计稿4侍4杨万元悟100%所占比例图3、营销活动晚项茅喊存目葡活动天数照费用予比例挪客户酝酿励不定期痛2遭万奋7%银招商活动但不定期涌1掌0孤万能35%加内部认购亿1高天龙2债万受7%筹开工典礼处1志天蕉1夜万庙4%萝开盘典礼缸1冰天款3援万拐11%效封顶典礼胡1脸天荒0.销5送万爽2%崇竣工典礼雨1哑天匪1鸟万痰4%则开业典礼结7悬天拉3体万烧11%迹节假日活动盘长假期间禽6橡万怒21%散合计裤28.俭5袍万花100%4、电视复时谱摊浙期坑频裹丢宁道酿单柔道逗价帜投放天数撇投放金额穿发布时间圾内部认购期洒淄博新闻台伪80酸0西元菜/2景0追秒群2基次紧×1邮2巩天惧5滤万邪开盘期霉淄博新闻台右80伍0贴元腔/2炭0蒜秒展2杰次期×3籍6雁天仪6复万晃热销期咐淄博新闻台堂80伙0旷元细/2应0仆秒储2萍次毫×3印6刚天胆6男万残促销期五淄博新闻台罪80劝0峰元菜/2慨0拥秒笨2柳次颜×3认6叨天榨3蛛万晴合计比2谈0困万元5、报纸般时兼还烤期呜媒赞很皆体仪投放次胁数野晴投放金额画发布时间馋内部认购期惭声屏报、鲁中洞晨报、淄博晚序报钟1/铸2渣版己×4影1咽0恰万志开盘前期革声屏报、鲁中厦晨报、淄博晚牵报邻1/晌2逼版元×炭3忌、整更版誉×2摇1郑8街万茅热销期昌声屏报、鲁中旺晨报、淄博晚笛报宗1/葡3杀版坐×绍2饿、拿1/伴2瓣版怎×2祖8碑万议促销期菊鲁中晨报、淄隐博晚报前1/悠4工版单×3削4转万叨合计姨4揪0铁万元失五、媒体选择隔