年湖南某景区开发建设项目可行性报告

***景区开发建设项目可行性研究报告第一章总论 1一、项目概况及目标 1二、项目建设单位简介 2三、可行性报告编制依据 3四、可行性报告编制内容 3五、建设方案与研究结论 31、建设内容及规模 32、总图布置方案 43、劳动定员及职工来源 44、项目实施计划及招标方案 45、投资估算及资金筹措方案 4第二章项目建设的背景和必要性 5一、建设背景 5二、项目建设的必要性 6第三章市场分析 8一、市场分析 81、国内市场发展趋势 82、长沙旅游发展趋势 9局3尚、长沙聪2006坚年五一长假旅愿游市场现状坊博11悲二、市场定位插语16愤1阳、项目的市场掩区域定位茂湖16亏2晚、项目的目标妄客户群体定位荣，争族17匆第四章项目建桂设选址和有利砌条件蕉播18狡一、项目选址烦鸽18惨二、建设条件伞唉18寒1婆、地形、地貌虑、地震情况表佛18灭2问、工程地质与榴水文地质舒芹19克第五章建设方备案梨黑22壶一、总平面布瞧置及交通运输当方案唇君22票1察、总平面设计偶数22枯二、弱电角禽28海1脏、设计依据肆悔28叮2倦、概述后止28漠3代、火灾自动报晃警系统贩正29差4返、广播系统留鞋30虏5可、综合布线系束统劣僚30叛6很、电话系统存蛙31俱7抱、有线电视系互统饭厅31乳三、供、配电冒欺31烂1沙、设计依据燕振31纷2斥、供电病化32胸3生、电力控制、火照明及防雷接翼地竭伪33煮第六章运营方房案茫位35念一、经营体系牛捧35胖1吸、一级运营层俩次凤妨36深2添、二级运营层勿次欧划38案3彼、三级运营层弯次借然38简二、理念经营蹲燃38碑1宇、生态健康理骑念尖逃38么2废、主题概念运型营理念带光39蠢3玻、营销乐理登念缠荷40雅三、资源集聚酿位40佣1渗、搭建招商平促台洗金40捆2挂、建立合作联向盟汤录41盼四、品牌经营晌吩42爽1肾、江“母产徐品数”旨开发阶段舅届43渡2览、品牌培育阶茎段清术44台3哀．品牌深化阶次段猎源45虎第七章环境影秩响评价讲渔46趋一、项目场址俘环境现状夜千46因1感、风景区人口么情况辨继46宪2蜘、人口增长对篇核心景区产生贱的不利影响必泽46推二、项目建设型与运营对环境减的影响虫货47哥1敞、旅游与环境怪的关系弹厘47百2认、环境保护的体指导思想帮怀47洽三、环境保护剩措施弃摊48胖1肯、环境保护原圾则俘似48轿2巡、界定方法接侧48漆3非、接待规模岸蜻48薄4至、环境设施疼锈49腰5裹、宣传教育密广49次四、环境影响蛇评价激吼50之第八章组织机智构、劳动定员祸与培训窃周51难一、组织机构就贺51化二、劳动定员隆姐52扭三、职工来源喷别53秀四、职工培训嚷刊53励第九章施工进练度及项目管理种华54俯一、施工进度胳肾54炼1谦、前期工作仰榜54定2疯、工程实施准慕备工作瓶罩54净3豪、施工、安装焰阶段。动肌54娱二、项目建设染管理图莫55暂1壮、加强监督，遥严格计划财务虑管理勿脉55卸2仗、加强项目组饿织管理瘦黄55页3慕、加强项目质水量管理熊亩55遇4灵、加强合作，银确保高效摸酱56舰5溉、施工组织意阁见谦棵56幕第十章项目招巧投标杏汇57艳一、招投标原塑则亚档57穗二、投标、开不标、评标和中元标程序荷谦58猴三、评标委员夕的人员组成和播资质要求割火59史第十一章投资芦估算轨巨61剑一、投资估算喊酷61脚1蜂、估算范围和两估算依据涂够61险2六、总投资布驰62盆3期、建设投资估碗算相接62茅4讽、流动资金估征算命呢64悦第十二章社会碍效益碑出651第一章总论腿受湖南肆**蛋实业有限公司谊的委托，我们拣对辰“旦***斧景区开发建乖设贯”器项目可行性进横行了研究，通侧过对该项目所幼在地区的市场控、环境、交通家、电力、给排冒水、通讯等条摇件进行调查，尚收集有关基础岔资料，并与建责设单位交换意丰见，在认真调夜查和分析资料副的基础上编制香了《叉***援景区开发建设瑞项目可行性研树究报告》。资1.1培一、项目概况株及目标影项目名称犬:葬***颤景区开发建设榆项目昌建设地点：真**江水库紧承办单位：湖贞南袖**乓实业有限公司像项目法人代表涉：录**萍项目性质：新衔建触项目建设期限份：稿5灭年中***偶景区开发建设沈项目拟建于愉**速水库内。朱**卵水库位于暑**搂县境**少镇以西慨3.5沿公里宽处，距累**亡县泳54.5洲公里秩，距长沙宜90隐余公里，邻近贱益阳、娄底。详**兵水库集水面积聋240.8眼平方公里，总织库容悼1.53养亿立方，水域徐面积约牌1.2伏万亩，主坝高贝61.5森米祥，标高傅119.5响米步，长匙347亩米倒，副坝高乖22.3汤米仿，标高悔170.5稠米蚂，长翻135甜米桃，水库设计蓄毫水位过166语米赛。水库水面呈腔狭长分布，与虚林地犬齿交错洽，四周环山，搜风光秀美。水帅库周围林地多完为原始次森林组，树木茂盛。福项目建设目标仆：议1.2玩二、项目建设肺单位简介趁湖南省仪**礼实业新(贴集团西)削有限公司是经签湖南省工商局谦核准登记注册普的有限责任公橡司。集团注册冶资金削5208躺万元，法定代选表人：叫**棍，主要经营范贵围：投资兴办陪实业及房地产喜开发、物业管仿理；从事商务僚代理及咨询服刑务；经营普通串机械、电器机陈械及器材、百虾货、针纺织品胃、五金交电、凤化工、建筑材爸料及政策允许快的矿产品。公奥司下设物业部朽、工程部、开羽发部、财务部取、办公室、经默理室等职能部焦门。公司起步利于躬1994斤年，通过近十筒年的努力及各糊部门的支持，销公司实力不断欠壮大，发展成届为集房地产开仙发、市场网点帆建设、城市货摆运、客运、建梯材贸易、汽车雅销售于一体的炕综合性公司。诱下属有全资子棋公司湖南省章**适物业管理有限冠公司、剪**碧建材广场（即帜**奖建材新城烂**撒区）和长沙市毒**萌出租车有限公新司、湖南省别**仆家居有限公司驶、湖南抱**悦投资有限公司弃等经济实体。缸公司地址：长茂沙市兵**注路伶**距号，现公司主课要领导成员平犬均年龄秤35御岁，全部具有巾大学本科以上建学历，高中级缸职称，具备知左识化、年轻化羊的特点。现有节职工企109恋人（不含下属浴子公司和实体饿），有中高级冬职称以上人员渔25霉人，占职工总局人数的壳23%芬，人员结构合贸理。另企业总做资产的带7.2堂亿元，负债率劈不到献30%矛，处于较低水疗平，符合稳健昨经营的会计原猛则；从企业的摄流动比率和速群动比率在剔除地流动负债中的收预收款来看，侧皆大于巾2礼，属于合理水点准；从企业的曾营业收入和利全润总额来看，扇其营业利润率戏在造10%常以上，最高月淹份达到郑48%灯，也属于较佳欺水平，经营管绘理较好，财务膝状况比较理想允。铃1.3忧三、可行性报址告编制依据陈1裤、全国国民经隔济和社会发依展投“着十一井五私”躺计划纲要。丸2幸、湖南省国民爷经济和社会发寒展匪“迈十一收五竞”圾计划纲要。庄3弊、《湖南省旅蓬游管理条例》态4真、《旅游发展保规划管理暂行挖办法燥.区5此、建设方提供沸的其它有关资镰料。淹6密、国家计委计末投资前[1993]饺530巧号文件《建设虽项目经济评价蔬方法与参数》件；送7议、建设部颁发珍的有关规范、令标准、定额；条8吴、其他文件资停料。为1.4磁四、可行性报覆告编制内容六依据国家有关龙政策和行业规悠范、规程，国营家农业部等有艘关政策法规，饮本可研报告对虚项目建设的必春要性、项目建贪设规模和内容照、运营方案、乓环境保护根据实际内容还需要加入。差[c1]程、项目实施进嘴度进行了分析练和评述，对项季目的投资估算昆和经济效益、祸社会效益进行搭全面论证和研滴究。根据实际内容还需要加入。捐1.5穴五、建设方案驴与研究结论炭1款、建设内容及邻规模脖.1

面

1.1甘、功能定位席把永***轿景区建设成为泄一个综合性的位旅游休闲胜地红，成为长沙、昌湘潭、株洲、石益阳、娄底城具市人口的休闲驱旅游娱乐之地乱。柴.2

宫

1.2敏、建设内容及宫规模渣本项目建设内添容为：游艇俱碎乐部及配套设遭施、各种娱乐架游乐项目、接昼待中心及配套随设施、休闲别吩墅、高尔夫球泊场、水上运动于项目、商业区崇等及其相关的雹配套设施。础2贱、总图布置方农案铅***鸟景区位于垒****么水库，本项目修主要七大功能旦区域组成，分纷别是游艇俱乐亲部区，水上运骗动区、中心接含待区、游乐项只目区、高尔夫勉休闲区、休闲岩别墅区、商业舅区。柴3贸、劳动定员及项职工来源毒本项目共需员窑工啦491燕人，各类人员址按照精简效能宾的原则和岗位哪工作的需要，火面向社会公开闹招聘或从大专膨院校应届毕业泰生中选聘。供4秘、项目实施计形划及招标方案谷本项目建设期团自旺2007蚁年增1带月至防2013辰年嘉12蜻月底，共计闸8斩个年。本项目婆建设按国家有角关规定进行招皱投标，招投标比的范围包括：条勘察设计、工块程监理、建设才工程、设备购颗置及安装调试本。浓5兄、投资估算及坝资金筹措方案翠本项目总投资耳59447.牵91半万元，其中固只定资金投入匆54447.统91边万元，流动资补金虚5000炒万元；似2念第二章项目建乐设的背景和必病要性德2.1品一、建设背景驱**矿山川秀美，人担文荟萃，名胜樱古迹广布境内窝，其中刘少奇辞同志故居，沩互山密印寺、灰霞汤温泉国际旅篮游度假区等均闯为盛名远播的暗旅游胜地。改奉革开放以来，耕**果县域经济发展络迅速。社**棚被誉栋为词“佛湖南农业第一涛县唯”疮，先后被列为旋全国主要商品捆粮、优质米、释瘦肉型猪、水轻产品重要生产溉基地。工业基搞础雄厚，形成汇了建材、机电背、化工、矿产摆、食品、服装镇六大支柱为主锁体的工业体系乱。同时交通日援趋发达，县乡衡公路四通八达惨，水电配套服绝务日趋完善，浮通信服务良好文，具有良好的苏旅游投资开发究环境。滚旅游业是全球扶性朝阳型、非捷周期型产业，糊具有市场容量它大、带动效应明强、综合效益雁好等显著特点晋。加快桂**垫旅游业发展对淹于充分利用烈**绞旅游资源，拓胳宽就业领域，幅加强外界交流叹合作、推动夫**嚷社会经济和谐员发展都具有十扬分重要的意义宏。韵十五期间，甜**岔旅游事业得到虽了全面发展：勿旅游基础设施泪建设初步完善有（长花灰韶旅症游高等级公路鞠建设顺利启动庸、灰韶公路硬迷化通车、黄祖园沩旅游公路全沫线通车）；五变大特色旅游区望域开发建设初西具规模；旅游停行业服务市场干管理日趋规范彩；旅游经济实绩现跨越式发展远（十五期内，绵旅游总收入达柿15.4仓亿元人民币，划2005固年旅游业产值单6.8色亿元，占话**躬县懒GDP桥的比重预计为黑6%鉴）。旅游业已朽成为灿**糕社会经济发展粉新的支柱产业时。抓**柴县委、政府提闯出扯了战“锐鼎足三湘，进惕军百详强捧”维的发展战略，翻推进零**深县全面建设小葱康社会的事业宵进程，并对纳**爆旅游业作出了仍第十一个五年植规划。疼**邮旅游业十一五引规划以结**残县现有旅游资庸源为依托，实诱施精品缓战略与可持续箩发展，加大旅旱游投入，调整壮产品结构，使带旅游资源创造眨出更高的经济级效益、社会效兼益和环境效益纱，把旅游业建烧设成为全县国抖民经济一个新衣的增长点和主肝导产业，把抱**薪发展成为湖南恶省内一流、国从内有一定知名魔度的县级旅游赤目的地。赢在这一个大的项发展背景下，惨**延作为后**建具有旅游资源姻得天最厚的景毯区之一，自然杆成为堆**向旅游开发建设朝发展的重点和失核心。穿2.2范二、项目建设茅的必要性晋**典旅游业十一五讨规划的出台，皇将极大推动款**鸣旅游业的建设值和发展，同时蓬随着经济的发伐展和人们生活窝质量的提高，德旅游产业得到间了迅速蓬勃的音发展，休闲经且济日益得到人仆们的青睐。色**舒具有良好的旅顺游资源和浓厚勒的旅游氛围，品开发建设板**滚旅游景区从社剃会效益和经济糟效益方面来看摔都具有很大的灯必要性。其具芹体表现如下：攀1掠、拴**池县经过九十年掘代后期和二十铁一世纪初的快肚速发展，已具尤有良好的政治盯环境和经济实近力，发展足迹衬早已向农村深叨度挺进，对广萄大村镇的开发拥和建设是大势呈所趋，也是发累展的必然。广2适、愧**葬县是红色之县隐，具有厚重的庸革命文化，同锁时也是旅游资制源大县，拥有还灰汤、回龙山翁、沩山等旅游拐资源。对此，杂**矮县政府顺应时治势，抓住优势详，对碗**箩作出十一五的哑旅游整体规划多，吃**趴将打造成背**疲和长沙的一流四旅游景区，成彼为往**辫旅游业的核心康景区。颂3拼、傅**碗具有得天独厚将的自然资源和彩文化底蕴：其墓一，拥有原生缺态的次森林、凭良好的植被和或大面积的优质撕水域，其二，境拥有青铜文化冠遗址、张拭张絮浚墓、祖塔等揉文化遗产；其节三、拥有密印科寺、千佛洞、辨峡溪漂流等多够个近距离的辅急助旅游景点；车等等。这些资知源足以使遮**宗成为醒**朱县的一颗旅游国明珠。耍4垒、就**访拥有大面积保舌护完好的原生滥态山林和水域兔，这在长沙市信是独一无二的警稀缺旅游资源引，具有很大的观开发价值和开颤发潜力，能为扛**标县和长沙市带同来良好的社会听效益和经济效唤益，带动倍**针县休闲经济的膊发展。催5唯、随着湖南经屋济的良好发展脱，长沙市作为担省会城市，其赚经济实力日益呆增强，人民生货活水平得到了训很大的提高。伸长沙市民已不立再只满足物质粘生活上的富足骨，更多的人需晃要高质量的生穴活，向往去放疾松休闲、贴近脑自然、感受自竹然。稠**厚所拥有的自然型资源和即将打答造的特色游乐腊项目正好切合你了都市人的这疫种需求。孝3照第三章市场分垄析捎3.1稻一、市场分析估1什、国内市场发拆展趋势祥1.1必、主题细分越激玩越专匆最近，某世界畅知名营销研究拜公司调查表明迟，大多数人对身旅游体验中所厨期望的依次是后：学习、成长锅、自由、愉悦细、好玩。对目前广东的旅屯游正处片于参“宁观光休闲眠游阶”平到罩“拣主题暴游现”游过渡的阶段，息主题游更适合柳二次前往目的须地的游客，更养贴合人们在体押验中裹对召“慨学习、成始长秧”讽的渴望。励**飞董事副总经理宽**柳指出，其实早扶在几年前，广改东就走在全国羡前面，最早关春注主题旅游，狸只是近几年旅须行社之间白热雨化的价格战，击让大家把更多现的关注度放在办了价格上面，异而反而忽视了袜线路的内涵。配目前国内的主白题旅游大部分魄是在传统线路加上穿插一两个银主题，而在旅赏游发展成熟的团国家，主题旅高游市场已经非桂常细化，除了傍综合性的旅行分社，还有许多唐专业旅行社，沈如有专门经营绳高尔夫旅游的胜、游学旅游的柳。塌1.2臣、深度旅游开才始兴起财大家对度假这侮个词听着并不信陌生，但实际疤上，目前我国娇旅游市场仍然朴是以观光旅游赞为主，度假旅扫游作为一种高铁端的旅游方式淡只是被高收入税人群所呼唤。抄**模生态旅游发展感有限公司董事盼总经理势**局指出，使2006筋年我国的度假茎市场将首先在剂广东启动承。克“廉上车睡觉，下严车拍酬照斜”番的鸭子团正在舍被旅游的先行储者唾弃。驴友经的自助旅游是骑一种方式；而距优游一族的度烘假、充电则是茎另一种方式。满找个地方住几葡天，修复被都胖市化生活创伤业了的身心，可擦以干点什么，游也可以什么也纽不干，行程自真由，对地点选肉择则毯十分讲究。同蔽时，深度旅游允的概念会引领作市场。旅行者夺要求的不仅仅居是观光，而是独体验、居留，哗游客市场将越现来越细分。深剥度旅游和度假您旅游市场的兴铁起，会对传统税景点带来冲击浑，促使部分传跟统景点面临经庸营困难的问题昨。愿2物、长沙旅游发深展趋势陕2006南年麦5野月企28侵日榜至乒29蜡日，榴2006掠湖南旅游创新孙论津坛武—化—萍旅游休闲发展分论坛在长沙学娇院举行。本届德旅游论坛由省丙旅游协会主办岛，长沙学院旅慕游管理系承办婚，旨在通过对乖新兴的休闲产悟业的理论探讨适，推动长沙休衫闲经济的发展污。洁与会专家认为偶，传统的旅游拨业正在加速向乓休闲业转变，冶大长沙休闲产缺业体系的建设拉和发展，有赖作于高起点的规委划和市场化的拉营销策划。据岁长沙学院旅游表管理系主任页**献教授透露，受麦长沙市有关部杠门的委托，该炕系正在进那行滤“正长沙市休闲产尸业发展战略研适究麻”点课题的研究。拥与会专家和旅榨游界人士都达肚成了一个共识绵，即长沙的休挤闲时代即将来曾临。含在前不久举行危的长沙市政府晒常务会议上，舍一部《关于扶璃持和引导我市压休闲产业发展破的若干意见（口讨论稿）》经贿过审议并原则棋通过，此举标猾志着休闲产业燥已经成为拉动妨长沙经济发展誓的新引擎。在嫂此背景下，近晴日召开的２０澡０６年旅游创举新论坛的主题是被确定或为锁“钩旅游休陈闲伤”醉。压休闲产业是指绞以旅游业、娱埋乐业、服务业怕和文化业为骨棚干而形成的满捧足人们休闲需逮求的经济形态窜和产业系统。欠长沙学院客座晚教授、中国休猎闲研究中心主开任吨**贯指出，伴随着傲社会经济的转奇型，休闲产业停的发展必然经滤过传统的旅游瞧业、旅游休闲奋业和休闲旅游善业等３个阶段曾向休盛闲业转变。长乱沙学院客座教璃授、中国旅游钢报社代总编辑舞邵春更是惊列呼倍“关休闲时代到来箭了义”此。宴传统的以离开域居住地到外地缺进行观光的旅袭游形态正逐步列向大旅游转变授，休闲经济正段彰显出前所未匙有的生机与活旷力，长沙进斧入棒“而休闲时利代灿”动的脚步声越来天越近望。棍“内休闲时守代极”贼的一个突出标宰志就是，人们葡不仅仅满足于樱一年一度或一地年几次的黄金庸周远游，而是郊开始追求一种弦更加闲适、更赚加积极、更加烫健康的生活方鸣式和精神追求国，进而成为社独会各阶层人们拦普遍追求和享读有的社会权利投。辫传统旅游业向匀休闲业的延伸滩和发展，使休假闲产业这一新继兴经济领域蕴迎藏着巨大的潜荷力。长沙市已抖经乱在什“袄十一五发展规收划京”落中明确提出，洲依托颇具特色把的休闲娱乐业孩基础，通过５布到１０年的努瓜力，建立起功书能定位准确、务产业布局合理真、知识和技术瓣含量高、对相般关产业带动作禽用明显的大长狠沙休闲产业，优把长沙打造成藏我国中部休闲贩娱乐文化之都胁。船近几年，歌厅主、足浴、酒吧渴等休闲娱乐活筹动成为长沙市浅民生活的热门尖之选，洗脚按存摩也成为城市俯居民休闲消遣夺的方式，甚至波有人调侃长沙妖为典“因脚肠都则”朵。歌厅、洗浴沉、酒吧等行业偿的兴旺，表明中长沙休闲产业娱已创造了可观快的经济效益，竿也促进了城市好的精神文明建芽设，但长沙离般真正凤的猴“屡休闲之趣都懒”众还有一定距离吧。崇长沙休闲产业拦的发展还有一疏些需要着力解婚决的问题，最趟突出的表现是脏休闲产品结构塞不合理，产品狼雷同现象比较赶严重，难以满盆足消费者多层蹈次、多样化的楚需求。如长沙汤的酒吧、歌厅恶在全国很有影惨响，但相互之风间风格相似；嚼农家乐大多停会留在观光、采舌摘、垂钓等初炭级层次上，乡闹土文化内涵发距掘得较少。此机外，休闲支持辽系统发展不完痰善，交通、缓接待、安全等顾公共产品还严撕重不足。鹅为了加快长沙内市休闲产业的干发展，需要尽皇快制定休闲产浅业发展整体规况划及重点和专漠项休闲区、休期闲项目的规划怜，在做好做惰足偷“耀山、水、洲、黑城返”而这篇文章的同誉时，加大城市膝外围和长、望仆、浏、宁地区仪的开发。无论浇是从国外的经坡验还是从国内漠近年的实践来客看，休闲消费踏的一个重要目娃的地是农村，输因此长沙市在另进行休闲产业怜的空间规划时夹，不妨将长沙红市区外围和长诸、望、浏、宁龄规划为一垫个币“庄环长沙休闲产装业污带甲”垄，大力提升休搁闲环境，加强鸟服务配套设施饱和服务体系的断建设，带动长烤沙休闲产业的排发展。限3来、长沙维2006地年五一长假旅面游市场现状丘2006胜年瞎“勾五耐一短”哀黄金周期间，岭长沙风和日丽暂，舒适宜人，就广大游客真正刚领略到了快乐甚长沙、休闲之来都的魅力截。萄“间五台一妙”掩黄金周期间，栽长沙旅游市场巧精彩纷呈、秩谢序井然，实现汇了脚“伍健康、安全、柄秩序、质绪量奇”锐的总体目标。欢据统计祸，桌“援五它一蹦”醉黄金周期间，善全市共接待国挑内外旅游者脊202.23性万人次，同比乘增长了预12.86%报，占全省的源34.57奋％，一日游游偿客量为念157.54务万人次；旅游监总收入达到了苦7.26唱亿元，同比增捎长廊20.57%警，占全省总收愉入的转30.51食％，旅游总人雅数和旅游总收印入迈上了新的恒台阶，长沙作幅为全国旅游目苦的地城市的形泪象得到了进一楼步凸现。莲3.1待、精心组织，些旅游市场繁荣伤兴旺触（浅1粱）韩国入境旅忙游来势迅猛。亭从去年起，市巷旅游局抓住长茄张高速公路开饲通的契机，及喉时加大了针对肆韩国市场的宣兰传促销力度，阻卓有成效地促前进了中韩双方绵的合作，长沙位的旅行社与韩狗国的航空公司赖、长沙的旅游漂区（点）与张亏家界的旅算行社成功实现药了对接，从而脖改变了韩国游矿客只经北京、笋上海等旅游城判市转机往返张密家界的局面。等在内外双重作促用下，韩国－纠长沙的航线迅富速升温。今年捆2陕月底海南航空欧公司率先开通经了韩国青州－雷长沙的奴156坐座金鹿包机，哭而鞭3峰月辞26坦日端韩国韩亚和大春韩航空公司开串通的首尔默-掩长沙航班更是胀结束了长沙作燥为开放口岸以蓝来没有定期国停外直航航班的龄历史，该航线水目前每日抵达检长沙的航班座坟位数达到背424睁个；到惊4品月胆26斗日攻，南航和东航铲的韩国首尔－盗长沙包机也赶汽在齿“库五形一吗”岗黄金周之前陆听续开通。到目桃前为止，由韩锈国飞抵长沙的手各航班日均提倍供的座位数已能达到近寻1000凶个，树立了更图加鲜明的长沙替旅游形象。伯3碗月移28普日逝，岳麓山修复蓬的金九疗养地葬对韩国游客正舱式开放，剖4已月贩29亭日污，长沙入境旅跌游韩国市场开旁发工作会议在待湖南国际会展蹲中心召开，会芝上长沙旅游界响人士对韩国入秘境旅游市场进盖行了认真的分谱析和探讨，并针对今后如何开睁拓韩国入境旅据游市场作出了补积极应对，决猎定策从抽“楚五哪一去”余起正式推行确被保航班运行、附加大韩国市场副宣传营销力度您、加强长沙旅晚游产品和接待楼设施建设、加堤强针对韩国市熟场的人力资源女培养等九大具吸体措施，对黄单金周期间的韩踏国入境旅游接熔待市场进行了罪预热。今洲年肆“赛五浑一验”发黄金周期间，留每天抵达长沙线的韩国游客平班均超过耗800绍人次，济7型天累计接待韩爱国游客超过兽6000竞人次，相比去暂年同期增长了衫4拖倍，占入境旅荡游者接待总量未的四分之三，茎成为今秋年拴“洪五锁一桌”呀黄金周期间我兆市入境旅游接逃待的主要增长集点。本地接待列韩国客人下榻抖的普瑞温泉、麻华雅华天、湘国泉大酒店、时姻代帝景等酒店篇的累计平均客酒房出租率均超滨过了胁90您％，其中韩国凑游客贡献的份疾额约占客房总讲数的三分之一仰；华天国旅、丽新康辉等旅行冤社也在节日期贩间对韩国团队坛的行程安排作污出了调整，增流加了购物、娱孝乐、休闲等方斥面的消费，提伍高了韩国游客敌的消费水平。晌（破2咳）农业休闲旅嗓游倍受青睐。锤今喊年想“腐五祖一简”务黄金周期间，育长沙慧1200逢余原家透“虏农家司乐加”河游人络绎不绝草，生意空前火苹爆，长沙市假篮日办每日都会叉接到各种询榨问票“洲农家释乐盲”秩情况的咨询电贯话。据统计，罩在长沙各区、捏县（市）中，恐以开福区和长诸沙县、望城县爸的肺“乏农家浆乐警”茎最贸为衫“额火抬爆碧”默，接待游客总挤量均超过了桨30至万人次，营业玉收入均超过了兰400含万元。整暂个狸“勺五叛一役”期黄金周期间，将长沙雅各尽“指农家僻乐摆”始接待游客总量纯超过酸120旧万人次，经营报收入总额约谜1500宝万元，其中营拒业收入超过斧20导万元的有开福电区大明山庄、事山鹰潭度假村泉、长沙县樱花灿温泉、葆春山菌庄、望城县千拒龙湖度假村、拌浏阳市浩博农卫庄、谢**热县地海山庄等沈10鸡余家单位。由罩市旅游局和望竿城县人民政府清主办、千龙湖铁生态旅游度假毕有限公司承办厘的千龙湖絮•佩长沙首届乡村炮休闲旅游节活顾动丰富多彩，婶钓鱼比赛每天览现场评选称出的冠军得到晓千龙湖度假村池赠送的裁1000涝元消费券，吸戴引了大量的垂效钓爱好者，为狐望城百里水乡热的发展提供了谅经验。长沙县耳打造以休闲度寄假为特色的旅厌游产业，在黄河金周期间策划医组帖织似“悉欢乐家庭乡村手游得PK抵大化赛缝”穴，吸引了众多缘以家庭为单位跪的游人。长率沙为“唤农家嘱乐酬”形不仅收获了一他个名副其实恋的菌“貌黄金捡周选”剪，也实现了社锤会效益的大丰译收，为建设社敌会主义新农村到作出了积极贡厨献。斗（妻3劣）区县及景区锣活动精采纷呈脱。删浏阳市举行了隆两币场眠“萝万人狂欢浏阳织夜理”此活动，游人可益以欣赏绚丽多亏姿的高空焰火轮、自娱自乐燃就放安全烟花、掉观看文艺演出搂、参与面具舞歪会，整个活动倦以激情、狂欢闲为重点，充分柄展示下了事“抚花炮之还乡饮”绪的魅力；迅**弄把最时尚的超国级女声和古典痒的沩山风景有候机地结合起来罢，巡用陡“魄沩山美丽发现柴之姿旅抱”边拉开了至**默“恳五骂一友”乓黄金周旅游的栏序幕。长沙的脾各旅游景点也五积极应对，精较心组织了多姿牺多彩的活动，涌让游客享受到燥一个替轻松愉快又热颜闹纷呈的黄金纵周。湖南省博夕物馆主办滤的晴“电回望与前瞻油传画集合五十粗家扇”兰展览名家荟萃延，给游人以高创雅的艺术享受黑；在长沙世界威之窗，游客们肌可以看到曾为填普京总统表演言的正宗少林功爸夫，让游客们丝近距离体验威牺名远播的少林分功夫，感受令隶人自豪的传统武民族文化，岳虏麓山风景区举记办比的明“榨与劳模共享麓旗山美睬景柱”痰活动取得了圆辈满成功，也受油到了各界好评祥；海底世衔界朝“愚快乐五加滩一挺”鸽活动不仅对游忙客展示了底70藏多种新品珍稀温鱼类，还请来邪了国际国内的守顶尖高手奉上堡大型魔术、滑粘稽、绝技表演稿；南郊公园的残国际流行音乐扔周邀请了欧美昼知名乐队和国朝内流行先锋的朵加入，为游人皱展示了充满了比多元化流行元悲素的音乐盛典煮；在晓园公园梳举办的洛阳牡美丹花展活动引锣进了貌100予多个品种的四10000翻余盆名贵牡丹纲花，是长沙历翻次牡丹花展中状规模最大的一嘉次；长沙市动筑物园耗巨资引添进的法国三色巷猎犬，体态矫调健，毛色鲜艳昏，深受游人的孝宠爱。绪（绪4央）红色旅游再陆创佳绩。浪今年我市继续泳抢抓国家大力期发展红色旅游刚的机遇，进一察步加大对红色绩旅游的资金投刷入和市场营销守力度，红色旅课游仍鸣是弊“毕五控一删”疮黄金周期间的城一大亮点。以徒刘少奇同志纪企念馆、岳麓山搬风景名胜区、态杨开慧纪念馆伏、文家市秋收弯起义纪念馆等乒为代表的一批克红色经典旅游胀区歌(它点俯)芦成为人们出游幸的首选地，它吴不仅是团队旅章游行程安排中腊的主要景点之届一，还逐渐成愁为了自驾游、境自助游客青睐瞒的目的地。尽祥管态“豆五睡一苦”鉴期间游客量大腾增，但由于各欢红色旅游区贺(垒点擦)周节前准备充分送、工作到位、粮活动精彩纷呈既、服务周到细剪致，营造了优朵美舒适的游览塔环境，因而整恨个黄金周期间顶市场秩序井然象，受到游客的傍一致好评。据汪统计，今瓣年启“疯五津一吧”老黄金周期间，梯我市红色旅游里区秀(缝点摩)迹共接待旅游者悠30致万人次，较去亭年同期增长锻10%火，其中刘少奇思同志纪念馆接嘱待红色旅游专级列游客突观破主5000暮人次，为黄金情周有史以来的楼最高记录，接科待的游客数量墓连续疮5祥天超过景区核迈定最佳接待量惩，杨开慧纪念磁馆接待的游客关总量也超过了幻历港年肥“钉黄金锻周和”件的游客量。努3.2万、和谐发展，软假日经济强劲矿上扬蜂（揭1诉）酒店出租率振持续攀升。训“替五征一煌”女黄金周期间，纺长沙作为全国爹旅游目的地城增市的地位和形颠象日益凸现。父过夜旅游人数夜不断增长，达惕到当44.69斗万人次，比去榆年同期增长显编著，也促进了耀我市旅游住宿傅业的更加繁荣蒙。梁“枯五豆一衡”妻黄金周期间，阵我市住宿设施仁客房累计出租害率达到了，尤锯其是星级酒店傅客房出租率在堆全国商39敌个重点旅游城变市中名列前茅饶。与去年同期仅相比，长沙各冲类住宿设施的命团队接待量上迷升，但团队游朵客所占的住宿昆份额略有下降康，而以自助游餐为主力的散客企比重呈现不断站上升趋势。钳（反2子）餐饮业销售低不断上升。拆五一期间的长踏假，为我市餐榴饮业带来了巨羡大商机。坡子版街火宫殿总店酱继续隆重推出刑庙会，成为游带人假期美食、隔观光、休闲的知好去处，西湖容楼等旅游星级堡餐馆以及天玺唐大酒店等许多练星级酒店也在手今金年概“庆五像一吓”封黄金周期间隆害重推出了自己取的特色餐饮项违目和宣传促销傲活动，让游客馅们在游玩之余那大快朵颐。整朽个拒“懂五尿一天”顷黄金周期间，利我市餐饮企业零销售十分旺盛圈，长沙主要餐菜饮区域和特色攻酒楼，如湘江阅风光带沿线和和火宫殿、西湖糠楼等酒楼接待玩人数和营业收洞入节节攀升。洁其中火宫殿坡国子街总店营业便收入总额比去穗年同期增长了亮20辣％，日均超过扇10浇万元，西湖楼捉、玉楼东总店秀等大型餐饮单撇位平均日营业承额也突破了安10祥万元。犹（李3绞）零售业销售兆再创新高。忘“圆五趴一叠”泥黄金周期间，饮我市零售业再捡创新高。许多嘴商场内大量新行品登场让游人奖有了更丰富的夺选择，各种各乳样的卖场秀让礼人耳目一新，杏王府井的膀8尾米辟高浮的档“岔裤型攀岩枪区侧”启酷似站立的一穗条牛仔裤，亚昂洲第一高，为张长沙增添不少川节日的喜庆气绵氛，五花八门托的优惠赠礼活辣动也令人心动咏不已。据统计洒，债“挂五陷一纵”肾黄金周期间我殃市主要几大商响场销量极旺，属如王府井百货跪、国美电器和盟通程百货的销她售额分别较去团年同期增长了域61%秀、抵41%锁和荒36%耗。娃3.2签二、市场定位丧1暖、项目的市场屯区域定位夜根据以上的市村场分析，我们若得知目前整个挠旅游市场的发命展趋势为：整文个市场趋势已络经由观光旅游善转向休闲旅游佣，目前长沙市钱的休闲旅游正浑如日中天，竞痛争十分激烈。填而沿海地区已械由休闲旅游逐滤步向主题旅游井发展，整个市喊场趋势也逐步萌向主体旅游靠赴近。珍根据目前长沙来市的市场情况蓬及项目地的实蚕际情况，我们棋可确定孩***敏旅游区的功能荡设定是以休闲仔为主，观光为黄辅。发展设定狡是由休闲旅游茧向主题旅游发解展，逐步开发廊旅游地产，形汤成一个完善的屿旅游度假功能趋区，满足各阶粥层的需要。朗2挺、项目的目标罚客户群体定位叨，座根据项目的地拖理位置可知，姻项目主要面对裕的是长株潭地扭区，及益阳和屈娄底的客户群欧体。根据项目桂的规划和功能义的设定，项目慰的目标客户群玻体细分主要分丧以下几个部分究（捉1犬）高消费群体丈主要指的社会尘层次较高的消访费群体，年收瓣入在分10崖万以上。该类腰客户消费层次史较高，由于平盗时工作比较辛仿苦，因此也追问求较高层次的挥消费享受。主权要以游艇俱乐幻部和休闲别墅俊来吸引。闭（霉2情）中等消费群呆体信主要指月收入作在午2000蝶—侄5000商左右的客户群盏体，该类客户蹲群体，拥有较密稳定的工作环模境和收入，其府中大部分还拥源有自家车，一吹般都会选择携残带全家或者好生友自驾旅行。穴他们是景区游纲艇俱乐部、水售上运动及其他抢的新颖的游乐银设施的消费者姐。陈（旦3贤）年轻消费群罢体罚由于该项目拥票有较独特的项甩目资源（独一卖无二的水上项循目及新颖的矿CS灶真人对抗游戏莫）将会吸引大早量追求惊险刺隔激的年轻玩家掀。虽然这部分捐客户收入并不纵高，但是其消惰费能力也不可叮小瞧，同时他克们也是项目宣齿传造势的最好济媒介。启4晶第四章项目建科设选址和有利州条件爱4.1于一、项目选址置***炼景区开发建设己项目拟建于回**晕水库内。题**效水库位于刚**胀县耕**展镇以西监3.5可公里奉处，距励**栗县今54.5鼻公里虫，距长沙投90拍余公里，邻近血益阳、娄底。骤**榆水库集水面积无240.8驰平方公里，总难库容啊1.53叔亿立方，水域盯面积约脉1.2样万亩，主坝高杀61.5动米赔，标高血119.5检米达，长车347茫米辫，副坝高缘22.3缝米材，标高脾170.5栗米怕，长念135鹊米祸，水库设计蓄斯水位宜166邪米呼。水库水面呈鲁狭长分布，与排林地犬齿交错营，四周环山，崭风光秀美。水泛库周围林地多狼为原始次森林泄，树木茂盛。论4.2眯二、建设条件测1缠、地形、地貌娃、地震情况唱.1

告

2.1炉、地形地貌：仓**看水库枢纽位于魄伪水中游峡谷写出口处，位于们构造剥蚀低山汇区向丘陵区过忍渡的过渡带上提、下游即为宽炸广的淹**呈盆地，库内植稼被覆盖良好，班水库淤积及污形染较轻。办坝址两岸地形修不对称，右岸兼相对高差睡100躬米阅左右，山坡平顶缓，边坡坡度崭约为比28概度；左岸山势峰雄伟，相对高擦度达关240饶米叉，边坡坡度在烈137犬米值高程以下为沙50-70砖度，以上为嫂40暖度。两岸在圆130衔-165膝米奸高程有两级阶搬地，成狭窄分趟布，阶地沉积榴物为粘土夹卵捎石组成。胁.2

晕

2.2璃、地层岩性完水库枢纽出露纪的地层为元古继界板溪群、奥僵陶志留系、泥病盆系及第三系倦、第四系地层浸。萍.3

唤

2.3穗、地质地震恼根据国家地震米局《中国地震毁动参数区划图慧》（蜘GB1830挨6央—移2001粒）长沙市为境6相度以下地震区朝，不需抗震设加防。坛2徐、工程地质与纪水文地质辩项目区工程地滋质情况，建设尺部踢2000泪年版《中国地箭震动参数区划煌图》长沙市地禁震烈度为漏6筛度下，该地区训地震烈度为灭6斥度以下，属非恐抗震设防区。伶.1

倾

2.1营、工程地质哈**性水库位于大沩瘦山花岗岩体北西缘，沩崭山汤—穿**监东西向断裂西或段。不本区经历了三颈次构造运动，茄即前震旦系末橡的雪峰运动；骄志留系末的加酸里东运动及泥多盆系后的燕山罩运动，三次构段造运动在该区境形成了前震旦收系与寒武系地脂层、奥陶志留皆系与泥盆系地述层以及泥盆系终地层与第三系号地层之间的三是个不整合面，待同时形成了一悟系列断裂构造蹈和褶皱。呜.2

缩

2.2添、水文地质京**纤水库区地理环震境十分优越，茂地表径流大，梅年平均降水量尘1393mm箭，雨季为碎5-7专月，约占年平叮均降水量的铅50%奸。该区富含地锻下水，储量不妥清。阀.3

拉

2.3看、气候条件气温：迅年平均气温：坛17.2趋℃素最冷月平均气嘴温：据4.7桌℃膨最热月平均气垃温：绍29.4元℃夹极端最低气温光：执-11.3歉℃绢极端最高气温润：律43可℃降水量：裙年平均总降水仰量：随1393mm狭一日最大降水承量：唤192.5m亡m湿度：根最冷月平均相攀对湿度：尘81%及最热月平均相握对湿度：赖75%风：备风速年平均：捡

居

赖2.7m脂/s腾主导风向和风慌速：冻夏季博NNW蕉2.6m膊/s筹

允冬季月NNW伐2.8m额/s渗30刺年一遇最大风押速：估

艇

迷23m多/s物最大积雪深度偷20cm便最大冻土深度肯5cm咸年雷暴日数搭49.5晚天颂全年日照时数舰1677.1居小时各.4

遗

2.4绪、施工条件束本项目施工有泪一定的施工难币度，本地的施粒工队伍可满足肢施工需要。退石料、砂、砾喂料、石灰等材插料：园区周围两石灰石储量丰绸富，砂石料场拾较多，质量较每好，可以作为猴建筑用石料，辞运输距离较短说。凭水泥：长沙县驱有多家水泥厂丽，生产千425威＃硅酸盐水泥后，可满足本项笨目建设的选购壳。盖钢材：可从市优内建材项目购绝买或直接从生谜产厂家调运，烈供应方便。底木材：当地拥查有大量丰富的汗资源。纱其它建筑材料额：长沙市专业仿建材项目可满讨足供应。践5撇第五章建设方夏案爽5.1挡一、总平面布凳置及交通运输伏方案舞1砖、总平面设计膛.1

漆

1.1伸、总平面布置栗原则漫1悲、满足区域总即体规划的要求歪，严格执行国撇家有关的政策妇、法规和法律境。疲2当、满足国家现胁行的防火、防陷噪、卫生、安消全等规范、规荐定的要求，着钓重注意环保等旧方面的因素。墨3适、功能分区合喘理，建筑跟区石域景色浑然一涨体，尽量减少公当地环境破坏蜓；牙4使、近期建设与锐远期发展相结精合，协调好近说远期工程的衔蹈接，以及功能童转换，立足现那在，适当超前途，合理、节约段用地，高标准丈规划、高标准带建设，一次规隔划，分期建设恢，做到宏观可素控，微观可调疮，以适应今后山的市场规模的酷不断调整和更纽新的需求。虫.2

要

1.2把、设计指导思杠想哄①夸整体设计的思江想：从景区设遮计的角度，整跟体把握功能布案局，空间意象办构成，人流、君船舶、游玩线姻路等动线设计贱。怒②冬以人为本的设歇计思想：以人得为本，注重个怎性，特色鲜明纱的原则，做到右科学、人文、都生活有机结合并，并满足功能蚁要求，同时满谷足现代化，信膝息化多样化的闻社会要求，人搁文优先，创造塌科学理性与人廊文精神相结合伶的人文环境。揪结合心理学、虚行为学、社会编学的研究成果奴，分析、解构岗商业活动的特海点，设计上从抹人对空间的实那际使用需求出乏发，体现对人乒的深切关怀，垫使商业活动与榜人的休闲需求材有机结合，让育主体在旅游报活动过程中得棒到放松，体验胡到乐趣和心理翻上的满足，成傻为旅游者的乐题园。泥③泪生态设计思想懒：商业建筑与鸣人文景观要有挂机结合，通过糟营造一个良好弓的旅游环境促纱进商业气氛的蠢凝聚，使人与逢建筑、人与环吊境、建筑与环不境良性交流互骂动。图.3

贱

1.3史、功能分区及替建构筑物组成例本项目将分为卖二期进行开发月，一期主要开嗽发的地段为月嘱光堡冲遮—抗十里画廊入口日以东地区。二投区则为以西地扰区。林**未总体规划分两浮大区划，以水狭域东西走向将扬整个湖区划分鲁为南北两大块臂。南区为普通稍旅游区，其功握能主要有青铜可文化博物馆、沙度假公寓区、罢游乐中心、会央务中心、餐饮棍中心、商业街愉区等。北区为孟高档旅游开发你区，其主要功轨能有游艇俱乐姻部、游艇俱乐释部留VIP票会所、豪华会姻员公寓、高尔括夫练习场、高哄档会务中心、怠户外拓展活动缎区等。恼二期主要开发像内容为商业区锤域和游乐区域至。主要位于十旅里画廊以西，糊祖塔乡附近。橡主要开发内容崭为，度假公寓字，游乐项目，坛商业小镇。等既。压.4

甜

1.4塌、总平面布置晶考虑客户群体槽的心理及实际花需求，总平面敲布置综述如下低：一期建设内容（1）牌楼登采用现代风格型，并融入青铜阵文化元素。（2）管理处瑞利用大坝上旅屑游管理公司办拒公用房。采（测3饭）游艇俱乐部孝建设在渗**做林场办公区域红，用地面积旁10迅亩，建筑面积柱3000纸㎡始，其中俱乐部贩VIP敌会所，五层，由建筑面积帜2500拜㎡雄。配套用房德500织㎡云。够（继4以）接待中心舞建设在中澳文段化村处，用地羞面积喷10士亩，容积率为松0.64效，建筑面积遗4300蚕㎡浙。其中青铜文氏化博物馆，三叔层，建筑面积岭1500惧㎡锻；标准客房，革两栋，均为三矛层，建筑面积伯1800经㎡难；餐饮中心，献二层，建筑面庭积魔500虚㎡煌；室内活动中零心，二层，建幕筑面积绕500源㎡廉。搬（走5逢）度假公寓崭主要建设在翠摇竹湾（籍80掌亩）、翡翠谷谜（类50旗亩）、茶原台云（准100捞亩）三大区域絮，总计用地面秧积爸230殃亩，容积率为臭0.2裹，建筑面积炉3.07活万协㎡润。务（坡6旧）亲水豪华会胳员公寓添主要分布在月惩光姿冲榴—瞧十里画廊入口贿以东的南北水莫岸线，用地面威积芦5000轿亩，容积率为俊0.015认，建筑面积闪5碰万施㎡颗。牛（祥7筹）游乐中心铺设在接待中心挨和翡翠谷之间却的坡地，用地很面积葬50僚亩，包含悠波匙球、滑草、儿腥童乐园、浅水邻游泳区等项目功，配套建筑面纽积约寸500杆㎡您。敢（泡8咳）山地探险项绍目区其主要布设在寄垫养库和煤炭仑多两个山谷，包枕含丛林探险，帐极速山地自行永车，峡谷轨道拌车、钓鱼、滑凯索等项目。齐（删9寒）十里画廊原觉生态观光带仁十里画廊水域躺及沿线山林直就达张拭、张浚加墓。违（酷10雹）高尔夫练习铃场旺设立在茶山区蝶域，用地面积茫400调亩，配套用房喝约全500渴㎡蛙。沸（见11咱）妄CS历真人对抗丹月光猎冲着—零十里画廊入口羡以东山地剩余酱部分均作为轻CS膜真人对抗开发刺场地，预计约姿500穗亩。验（诸12渗）水上运动项线目驳主要开发月光伏冲洪—蝶十里画廊入口奸以东水域的运蚕动项目，主要班有滑水、潜水阵、划船、碰碰津船、游轮、灯位光捕鱼等。二期建设内容仪（抢1催）大型接待中校心尝在歌**霞水库管理局区选域，用地面积们96疗亩，容积率为裂1.5裳，建筑面积委9.6台万头㎡以，含高级酒店枣一栋，丘12衡层，建筑面积此1.1奶万臭㎡努；以及炭和里共青铜遗址开发堤建设，建筑面两积约昂2500典㎡尾。问（臂2匹）豪华会员公坏寓栗主要建设在倒订挂金鸡（孤50剖亩）和月光冲供（恒250辩亩），总计用寻地面积营300佳亩，容积率为封0.2葬，建筑面积乘4万万锦㎡倒；煤（蓝3虹）度假公寓搭主要建设在祖政塔乡，用地面侄积鹅800三亩，容积率为慢0.2外，建筑面积袜10.7寨万仇㎡限；冲同时在祖塔乡屈区域开发建设廊游艇俱乐部保射养维护基地和班大型的农家乐蚁。祖塔乡区域薄开发建设包含伸祖塔遗址建设重和同庆祠建设项约规2000句㎡勇。荐（缠4吧）大型综合游谱乐中心旺建设在紧靠十攀里画廊西岸口抬处，用地面积疑150巧亩。球（毕5耗）安置区域建百设忆村民集中安置赴在金沙镇区域届，用地面积驾150别亩，容积率为嚷1.5胳，建筑面积为惹15屑万缠㎡赤。遇（豪6观）商业街区奴建设在紧靠安拴置区域的祖塔淹遗和同庆祠一眉带，沿水岸线屯建设。用地面絮积约鸽80琴亩，容积率为俱1.8菠，建筑面积为迎9.6灾万蠢㎡倚。窑（僻7欢）两张墓及南裁轩书院建设疮建设规划中的情两张墓重建和杂南轩书院的建竟设，用地面积翻约裂15锈亩，建筑面积刊约仍2500傅㎡灵。匠（邮8搏）水上项目开稍发幕开发月光予冲颤—圈十里画廊入口存以西水域。榴（施9睡）码头建设姻共建设四个码鼠头，分布在月却光冲豪华会员资公寓、祖塔公予寓区、安置区香和商业街区。投.5

涌

1.5邪、陆上交通弓共有三条主要挖公路线，其一踪,忘**律大坝至游艇俱讽乐部段；其二姨，密**对副坝至翠竹湾谨附近；其三，忌祖塔乡区域内蚁公路线。闭道路分主次二写级构成，主要耕道路路面宽行20工米陡，连接各主次溪人流、车流出葛入口，次要道键路宽头12贞米董或卷7.5驳米铅，全部为水泥陈混凝土路面，齐满足进出交通见运输和消防等驰要求。灵.6

们

1.6瓦、水上交通叉开通水上客轮码交通线，确定费定时定点班轮苗。旋建设码头，共呆设立八大码头况，其中，一期蜻码头具体分布研在大坝、游艇云俱乐部、倒挂泛金鸡、翠竹湾溪、接待中心、灭高尔夫练习场模；二期码头设恐立在月光冲和怠祖塔公寓区。幅亲水会员公寓乓三五成群建设舍小码头。凭.7

帅

1.7错、停车场布置芒大型车辆停车建场谱建设在大坝的厅南侧，用地面孩积约欢6贡亩。斯小型车辆停车色场翅其一，建设在箱大坝的北侧，脂用地面积约野5缝亩；其二，利稳用发电站旁边怜的带形平台。赞游艇俱乐部呆VIP鲜会员停车场堂建设在糊**逆林场办公区域桃旁边的菜地。悬.8

凝

1.8伴、主要技术经露济指标：演***羡景区主要技术竞经济指标表封序号卖项目雀单位稿指标躺合计恩一期主二期问1纤总用地面积么亩赶6500寄2000耗8500急2重总建筑面积悲万㎡窝8.9产49.6芬58.5京3慕建筑容积率短会员公寓宣

甚0.2熟0.2衰／渡亲水公寓希

喉0.015五／谋／斤一期接待中心折

月0.64藏／沙／华二期接待中心跟

膊／娱1.5调／深4淘停车位牲大型车辆停车睬场诉台浅40益／然250叠小型车辆停车费场业台殊180棋／幅VI胶P秧会员停车场帐台爆30择／坛5.2社二、弱电1、设计依据钱1.亦火灾自动报警黑系统设计规范赤》权(蝴GB5011坟6-98)坦2.所《民用建筑电赞气设计规范》窄(至JGJ券／借T16-92联)南3.絮《建筑与建筑重群综合布线系群统设规范秋(责GB著／箱T50311温-2000)愤4.轰《建筑设计防即火规范》顶(损GBJl6-寨872001攻版孟)据5.移有关专业提出丝的设计条件2、概述疼弱电部分由火惯灾自动报警系逼统、广播系统混、系统、有线俗电视系统组成惜。辉在接待中二层能设置计算机网司络中心机房，脖消防控制室，忍广播站帽(息设于消防控制迈室内掩)鄙和市话交接箱宽；在接待中心稠设置火灾自动扎报警控制器，片在商业中心、装别墅区、游乐共区等处设置区潮域火灾自动报好警控制器。瓦3还、火灾自动报速警系统茅按照国家有关捎消防规范的要营求，在办公大低楼、净菜超市窃、仓储区和农附副产品、农资为及土特产交易拔区设火灾自动故报警系统。府采用智能型总油线制火灾自动分报警联动控制鱼系统装置。火好灾自动报警联恩动控制系统采撤用集孔中辰—耐—恢区域报警控制丘形式。区域火安灾自动报警控琴制器分别设置保在各区值班室帝：集中火灾自左动报警控制器浙及联动控制器婆、消防应急广贼播、消防专用急电话设置在接阴待中心的消防震控制室，各个猾火灾自动报警疾控制器之间则稼以油RS485表通讯总线联网批，从集中火灾弄自动报警控制倒器的通讯接口巷与计算机联接慕构成具有中央户站功能的消防许控制图形中心念，实现对整个脂景区的消防系偏统的管理和监迷控。消防控制眯室与各设置区搞域火灾自动报艳警控制器的值誉班室设置直通赤电话。境为提高报警系然统的可靠性，碎根据探测区域始的高度等环境催特征选用智能让程度高的各种烧火灾探测器和跪模块。每个探嘱测器和模块均吹装有微机芯片乌，提高了产品悬的自主能力，皂探测器均有良狮好的环境变化瘦自动补偿能力痒，对环境中的携尘埃、水汽、芹普通烟雾的干白扰减至最小：嫂并根据需盛要设置手动报下警按钮、报警刑警铃及声光报问警器等。柏火灾发生时，璃消防报警联动肠控制系统能发线出指令，切断报发生火灾区域飘及相邻区域内淹的照明电源和骨非消防用电电若源；打开应急帽照明及疏散指祖示灯，同时可葛按下消火栓泵困启动按钮，启续动消防水泵灭销火系统，进行刮灭火扑救，把舌火灾造成的损燕失降低到最少先。4、广播系统仔在景区各区和评户外按规范要规求设置有线广潮播系统，广播音系统的主要功察能是：平时为清便于市场管理拉和宣传工作的拳需要用于业务副广播及服务性千广播，紧急时洞自动切换为火好灾应急广播供区人员紧急疏散乔用。走广播系统采用替业务广播与火假灾应急广播合慎用一套扬声器偷，广播系统控痒制主机安装在培接待中心的消醒防控制室，火勿灾应急广播设墓置亦在消防控漂制室。均可按蛾需要进行分区神广播。绣5屈、综合布线系舞统惰综合布线系统食是一套用于联帮接各种终端设件备的导体网络屑。它可以将语团音、数据、图挂像等设备彼此题相连，同时也愁可以通过传输谈网络使上述设泡备与外界各种疫通信数据网络债连接。殿综合布线系统位理论上可以支担持语音、数据闹、视频以及监练控等弱电信号瘦的传输。但目泛前我们一方面胶考虑到视频等哗信号的传输需初有源设备的转削换，将造成设贱备投资的大幅蒙度增加：另一怖方面缺乏与之种相适应的管理转体制，标准、泄规范尚不健全酒。因此本项目论综合布线系统门将主要满足数渡据传输的要求云。猛本项目接待中着心内、其它建蓄筑物内、接待锐中心与电子信眨息显示屏之间栗及接待中心与防其它建筑物间赚将按具体情况宽实施综合布线红，以满足米在技术上系统东互联，在管理疯上运行维护的耗需要，充分利捆用内部资源，跃最大程度地满功足使用者的需检要塑.齐并具备必要的浓冗余量和可扩遥充性；从而确池保网络系统的悲升级、调整与挎扩充的方便与逐可能，也保证进了综合布线系航统在较长时间静内的可用性与某投资效益。锦本项目综合布碗线系统选用基咏于国际标准的荷以双绞线光纤绞为主要传输介厨质，支持语音育、数据的传输牢。主配线架放蕉置在商务综合薄楼计算机网络劫中心机房，在常主配线架与分静配线架之间采筛用光纤作为主括干，分配线架顽至工作区信息它端口以六类非肿屏蔽双绞线连刑接。每个工作哲区将根据具体兴情况配备信息贝插座。6、电话系统顶为便于市场内鞭部的联系及对鬼外联络的需要伐，从市话网引某入豪2000留对市话电缆进扛入市场。市话俯交接箱安装在妹商务综合楼内霞。各区办公地裂点，酒店、商雀业铺面、各别归墅都引进电话吴线。哨7捷、有线电视系挽统杀有线电视网络啦主要集中在别吉墅居住区域内上。磨5.3响三、供、配电1、设计依据控1.守《供配电系统叠设计规范》赠GB50著052-95趟2.丢《低压配电装楼置及线路设计征规范》冷GB50旷054-95械3.脾《迈10kV寺及以下变电所紧设计规范》衫GB50便053-94筐4.董其他国家现行援的有关设计规系范及规定。坛5.旧各有关专业提局供的设计协作挥资料2、供电果.1

凝

2.1锦、负荷等级股根据本项目各绍建筑物的使用细性质，确定部疤分游乐设施、及消防用电按二饥级负荷供电，鸽其余按三级负桌荷供电。二级灭负荷供电均采色用双回路末端深自动切入。顷.2

识

2.2节、供电电源及涉电压滥由附近鉴35kV凝变电站以一回纠l0kV专专线向景区供改电。凯10kV畏电源线路采用民YJV22钱—前10-3遣×好70崇电力电缆由电酱缆沟敷设至本丸工程配电房。译配电房内设有碰一台自启动柴哗油发电机组只(伍160kW)蛮，以确保二级从负荷供电。记.3

顺

2.3梦、供电负荷饥市场等计算视奖在负荷：略440kVA扛。选用一台愈SCB9-6作30/10/备0.4俯干式变压器。文.4

吼

2.4乱、继电保护闯对用电设备采伙用短路、接地某和过负荷等保钩护措施。计量修方式：高压设践电度计量。扭.5

养

2.5舅、无功补偿刮采用低压交0.4kv凶电容器自动无叔功补偿装置，元补偿后镇10kv拐侧功率因数达慕0.9峡以上。索3面、电力控制、魄照明及防雷接争地障.1

吨

3.1供、配电方式亡采用电力电缆职放射式供电。筝高压开关柜采谅用洋ZS1铺型，低压屏采盏用届MNS蒙型，动力箱采齿用限XL-21岸型，照明箱采种用破KV寸4l宿型。航.2

卵

3.2伞、照明抚接待中心、别配墅、博物馆、抱游乐中心等采目用以高效荧光减灯为主的光源松，道路、围墙宾采用气体灯或插白炽灯照明。碍各类用房照明改按国家有关规左范要求的照度啄进行设计。泼.3

窃

3.3时、电缆导线选场型及敷设姨配电线路选用独VV22-l狡kV,VV-祝lkV栋型铜芯电缆。洲室外电缆为直要埋或沿电缆沟统，室内配电导引线均采用铜芯想塑料导线。穿牙钢管或难燃塑补料管沿墙、地交板内暗敷。纽.4

证

3.4暮、接地或接零钥保护系统艺在电源入户处湖保护、中性线释应做重复接地轨，其接地电阴茧不大于滑1举Ω婆。治接地采用划TN-S偶系统。用地设胖备的金属外壳炎、穿线钢管、耳部分易产生静良电的设备均应球通过接地干线昌接地，其接地滑电阻不大于洋1龟Ω检。租.5

当

3.5捞、建筑防雷泡本工程防雷等塔级为三类。罗在屋面四周明慌敷如Φ哑12片镀锌圆钢作避稿雷带：利用柱患内之钢筋作引常F彼线：利用建筑满物基础作接地补体，其接地电泥阻不大于逐1庆Ω蛮。若达不到要回求，则增设人扭工接地极。堂6舞第六章运营方牢案层开发建设是柱***恨景区建设不可场或缺的前提，理但它在很大程度度上只是阶段奸性的工作。就排***党景区持续发展猛而言，运营才培是长期的、最抖根本、最重要府的工作。运营交水平的高低将滚直接决定舌***导景区的社会、糖经济、环境目岁标能否实现，贫决定扮***零未来的竞争地饥位。房6.1破一、经营体系察***围景区的运营主背要分为三个层拴次。独立经营独立经营**公司各经营部门各经营商一级经营三级经营二级经营资产经营一级开发出租经营产权销售自营各项目部门品牌经营环境经营资源集聚理念经营填1约、一级运营层换次鲜一级运营主体灶是鸟**研公司。其中心放职责是从战略摧高度出发，巧将看“蛋***悼景吴区隶”健作为特殊商品洽对待，通过科语学、超前的规赠划对景区进行拦准确定走位，创造景区樱独特的发展理贸念与文化，并啄搭建平台，充潮分挖掘与集聚爱区域内外各种捕可利用有形及竞无形资源，不仰断优化蛙***秧景区的硬环境疏与软环境，通疾过全方位的区迹域营销工作，跳培育打造纷***饭景区的金字招钢牌，以提升忍***妇景区的区域品嚼质及其承载力至、辐射力、带抄动力和竞争力秩。简而言之，犬**赵公司的中心工腐作任务就是理国念经营、资源纯集聚、环境经示营与品牌经营掘。乒1.1兆、理念经营标理念经营是区敢域开发的首要停环节。要避料免附“笑理念经营就是肥夸夸其敞谈获”味的保守认识，恢在各顶实施工毛作开展之前，卖对览***产景区进行总体替定位、战略制微订、理念推广诱与形象包装，昌务虚与务实并锣行。揭***饿景区不同于普遥通的旅游景区浴开发，也不同瞒于一般意义上绸的旅游地产开劫发，必须提出屑一流的开发理管念。必须围绕近着该地区的独市特资源，结合者当地的优劣势冒开发的核心理妨念与文化，并硬在区域开发中被不断丰富、深滨化与创新，才微能保证生态、来经济与社会目咐标的实现，才滴能推动区域的居长期可持续发季展。闷1.2括、资源集聚肝这里所谈到的桐资源，不仅仅料是狭义上的有积形资源，还包租括无形资源，茂比如说人气、邪人才、政策等谢等。生***无景区目前仍然双是一块白纸，艇不具备集聚资致源的优势。而狐将来牢***时景区必然要发桂展成为一个功忙能完善、理念监先进的多功能幸旅游景区。这庆并不是存**竭公司能独立完劲成的，这需要柳多方面的支持乘和合作，多方判面的资源聚集而。要发展成为掏一流的旅游景深区在众多同类棍型景区中脱颖帮而出，更需要艘人才的聚集。拣因此贴**死公司在运营景三区过程中所要萍把握的关键在才于促进各类资尺源向景区的集涂中与流动。通旋过科学规划与谷成功经营，根弯据核心理念和邀文化设计规闻划开发方案，歇寻找整合各种雅内部及外围资哄源，建立合作料联盟，必然能熟促进资源迅速合集聚。虽1.3死、环境经营宾景区运营的根疏本在于对环境灌的经营。只有题优良的环境才爆能吸引旅游者裤前来休闲消费悦，吸引高层次骑的消费者购买侦别墅和加入俱光乐部，吸引有盘实力的投资商甩、开发商、经隔营商、企业与隐商务机构进入司。因此，创建傅、打造一流的咸环境是披**骄公司的重要任存务。这里的环真境不仅包括景谊区原有的山水示景观，还包括位生活环境、消食费环境、政务枕环境、服务环篇境等多种要素孝，也包括景区肤能否形成独特缎的文化氛围。赖1.4肯、品牌经营股在现代信息社鱼会，品牌作为坛无形资产在发廉挥愈来愈大的界威力，品牌可婆以大大降低社么会各界对景区崇的认知成本，骂促进财富和信疤息的聚集，对肚区域经济的发杆展产生直接拉乞动作用；品牌孝经营有利于提佛升整个院***码景区的形象和动商业价值，带骄动区内土地和舱物业的增值；映品牌效应将增析强景区的持续宝发展能力、资名本运作能力和旋抗风险能力。微特别是在目前追旅游市场竞争喊激烈的状态下鉴，市场逐步成筐熟的状态下，间品牌更成为了题超越竞争对手赴的利器，成为饱了景区核心竞弹争力的一部分直。因此，确立筹品牌定位与形霉象，打造和宣序传品牌，维护岭和调整品牌成赔为惧**絮公司的重要任仁务。悬2押、二级运营层激次跳二级运营的主书体就是公司各览个部门。包括延基建部、游艇给俱乐部、游乐搞管理部门、招妙商部等。如基秋建部就是负责蕉按照木***德景区开发总体屡规划的要求进波行基础设施建敢设，实棉现伐“苹七通一琴平授”坛，以及牌楼、念酒店、会议中恒心、自营项目去等的建设。游英艇俱乐部负责牺俱乐部的运营价、游艇黑的销售等。游齐乐管理部门负饭责各游乐设施狡的管理、游戏航的开发等。招萌商部门负责项称目招商管理等搅。总之二级经厕营管理就是按观照公司所确定史的规划和战略并具体实施的运结营过程。获3倚、三级运营层豆次塌三级经营主体喇为各种与本公井司合作参与或议者合作经营的虑各种企业。由缘于这些企业多者为自由市场主罩体，在市场规闷则的框架内完表成自身的企业骡运作与商品与滑品牌经营，因珍此不在本章的燕探讨范围之内意。视6.2锻二、理念经营策大型区域的运槽作必须理念为斜先。景区开发呢必须理念先行雹，围绕理念打汁造产业、吸引顾客流、盘活资吸源，使区域焕案发生机。理念小经营的根本在槐于理念创新，巷理念创新要先晕于商业模式创鞋新、产品创新歇、体制创新。森西部开发的理绞念创新体现在晃区域发展模式脖、地产运营、喜政府执政能力岩、区域营销等逗方方面面。只1络、生态健康理甩念某生态健康是指汤居民的衣、食责、住、行环境也及其赖以生存渴的生命支持系笛统的代谢过程颤和服务功能的稼健康程度，包流括居民的生理油和心理生态健评康；景观和区携域生态系统格缎局和生态服务暗功能的健康以泛及人类生态意阅识、理念、伦神理和文化的健劲康。简而言之堪，就是指人与滑自然环境、社阵会环境关系的慈健康，以及人冬们生理、心理眯的健康。闷落实于揭***慧景区，对于该盲里面主要分物扰质和文化上两离个方面。物质铁方面主要指整贸个环境、吃、壮住、玩等的健奋康。傲***愉景区水质良好榨，清澈如镜，排岸边绿树成阴挪，景色秀美；境草美鱼肥，是周众多垂钓者钟扑情的去处。智象者乐水，生活所因而更显灵性储，在景区风格臂上强甘调题“逝亲水听性液”迎，佩充分利用社区帖独有的地势，规将自然依水生劣态环境与人文溉氛围巧妙融合边。吃的健康主绢要体现于原材毁料的健康无污砍染，其中更以塑鱼为胜。住的部健康体现于材戒料的选用，设余计的生态开放联性。玩体现于战其健康性。文她化方面主要体适现于其氛围和魄导向性，主张酿清心灵智，团将结和睦等。萝2罩、主题概念运锡营理念挽主题概念运营骂理念的含义就鼠是，赋予没有蝴生命力、一成思不变的景区以厌文化底蕴、多恢样性。通过打贤造一些主题来谅丰富景区的内插涵，使静态的负景区变为更加等动态，不断吸霉引二次旅游消辆费者。腿主题概念运营脊落实于优***假景区就是利用娇***副有限的资源，拒创造多种多样亩的体验和氛围贱。如夏季可以困开展水上运动摘体验旅游，充岛分展现景区广务袤的水面区域珍的优势。利用钓CS牛真人对战系统泉可以开展军事滴、团队合作、晚体验拓展等主尿题。也可以开勺展如超短裙主壮题、泳装主题牛等系列的活动它。主题概念运谁营的好处在于概使景区更具有江鲜活性，而不融是一成不变，拨有效地利用了魔景区资源。更阴利于新闻炒作爆，宣传扩大自型己的名声、建险立独特一帜的胆品牌。3、营销理念可在实施运营过运程中，营销是拴最基础也是最肺核心的环节。马无论是开发、搂招商、经营与渣管理，每个步炼骤的出发点均冰是围绕客户的狼需求做文章，诸每个步骤的落食脚点也是要创蕉造比竞争对手趁更多的客户价猪值。帖***锦景区整合营销掉行为将贯穿始沈终，并具有以苗下几个鲜明的备特点：樱（史1仿）从跟随营销茫到创造性营销妹所谓创造性营符销是把人们潜析意识中模糊不染清的需求挖掘稳出来，并通过舍商品或服务的惧提供以及营销纯工具的综合利值用使人们的这吵种内在堤需求清晰化，刚明确化，变成剥真正的需要，症变成现实的消能费。俯***利景区的营销不衬是被动地跟随额市场动态、满倒足客户现有需灿求，而是理念郑超前，引领客撤户播，纱“拜创绩造丹”饶市场。绘有了新颖的经唐营项目或与众状不同的经营风劈格，还必须通纺过运用多种营物销手段进行有减效地宣传，使纪目标客户群产兆生了解的欲望赛直至购买或消循费。嘉（酱2苏）从有形营销敏到品牌营销改品牌营销是营约销的高级阶段茅，与有形营销游不同，它更具夜文化感、符号改化、理念化。卷如果说有形营捆销的关键是要堤进入商场的货塔架，那么品牌款营销的关键是昆要进入客户的赖大脑。珠6.3爬三、资源集聚杜1造、搭建招商平揉台疲***话景区的开发需携要大量的资源增，而资源产生起集聚的首要环搜节是具有一个赶可吸收、容纳亮资源的高等级寒平台。所谓筑宜巢引凤，搭建胀什么样的平台浇，就会有什么形样的资源注入狱。因此，西部饱开发必须首先谁从体制、机制岭、组织、运营别、架构等各方养面构建一个能拒够承纳全球资喝金、技术、人继才、管理、品耐牌汇聚的平台赠。仿因此，净***季景区规划打造握三大平台。贱基础设施平台槽，建立良好的碰硬件平台，为银项目方打造良础好的经营环境久。饺旅游政策平台坚，加强跟各界尖的合作，给与示优惠的合作政村策条件。吸引姐他们来进行投秃资或合作。才主题展示平台爆，给于其他社槐会组织的主题厘活动展示空间裂及平台，撤比如企业做活阿动，或者其他忙兴趣社团做策雅划活动。我们亿可以提供给与辟他最好的设备沫和服务。扛2判、建立合作联仁盟茧***扑景区开发必须核走市场领先的缓开发道路，因泳此需要站在未蔬来发展的角度窃寻找、选择和户汇聚世界一流洁的理念、人才妹、品牌、技术荡、管理等资源钳，并且尽可能糟地需求政府和再社全各界的支凶持来协同开发兵。景区开发的拳效果取决于对描内外和外部的占土地、资本、尚技术、品牌、丘政策资源的整场合程度。而成裙功合作的关键厅在于科学、合长理的合作共赢今机制。尾西部开发必须午建立强有力的讽合作联盟。这命个联盟不仅要灰以招商为纽带妈，吸引各级各撇类投资人、开楼发商、经营商袋、旅游企业，猜还要考虑对政诵府及社会团体凭力量的吸引。（1）政府泻***塘景区做为喝**集旅游的一部分每，作为伪山旅馒游区的一个重吓要组成部分，其完全有理由、善有条件争取长乌沙市、孤**发县政策支持。移争取通**散县政府把赴***军项目作为对外座重点宣传推介创项目之一，给兽***鞠项目的品牌经显营提供更广阔捕的舞台。森争取政府对僻***轮景区开发主体锁融资的支持。蹲（粥2转）新闻媒体管信息社会，新鱼闻媒体对小至吗房地产项目大坦到区域发展的萍作用越来越大哲。尤其对于开浆发理念先进的剩大型社区，媒浪体的阐释、介睁绍、报道、推申广对于项目的吉成功至关重要适。景区开发必狸须谋求媒体资宗源的介入与正共向推广，尤其定考虑以下重点怪媒体的关系建钻设：淘（摩1要）报纸、杂志姜（柴2亏）电视媒体（3）电台吨（圈4城）互动网络制6.4品四、品牌经营哭品牌经营当中循，首先是品牌怖塑造问题，即槐通过对品牌的尤持续投入及有肺效营销，不断隶提升品牌本身备的价值，提高答品牌对目标客友户群的吸引力加、辐射力及顾毕客忠实度，以什期带动毅***逼景区整体价值钥提升。其中，架品牌塑造是品风牌增值的基础听，品牌赢利行贤为必须以良好尺的品牌价值为赵依托，只有品攀牌增值到一定赵水平后才能实设现。因此，下腊面我们将主要泽针对品牌塑造档、品牌建设做帜深入分析。弊品牌经营的主赞要阶段有根据我们对捏***育景区开发建设绑的研究分析，稍我们将饺***宅景区的品牌经榴营分为三个阶抚段损：直“距产拦品呜”命开发阶段、品等牌培育阶段、净品牌深化阶段右。下面将每一卧阶段的特征及笨经营的重点工站作进行分别说围明。苹1暑、厅“任产薄品险”带开发阶段刃这里供的摘“和产仰品军”奴开发阶段主要软是指热***斤景区立项到初勺期开发结束这滤一时间段，在陶这一阶段，召***多景区这编一队“让产眼品榆”婶已初具雏形，严能向社会公众栽提供一个初期甜的吊“遍产注品大”驻。号CS窜真人对抗或者各水上运动项目尤。淡在肚“筑产创品翼”匆开发阶段，关知键是区域现在轮环境的全面整盆治与改善，开寿发理念的确立毕已经初步传播呜。产品开发阶碌段需要大量的刚投资，开发建坊设的主要任务风包括：纺管理主体和投誓资开发主体的挣成立；再建设硬环境，悦如基础设施建描设、网络平台摸建设等；央建设软环境，逃如优惠政策、喊行政管理支持自政策等；抢制定区内各项解控规；阵开发招商，包喂括各种宣传的葡配合、招商活理动的组织等；唱建筑、装修规抚划与设计；姥工程建设的管剖理与控制；额经营招商，包唱括各种宣传的鹅配合、招商活步动的组织等；浓针对消费者的泄营销传播，如方***聚景区的开发建浊设方向、未来抱经营理念、经钻营特点等。做2垫、品牌培育阶裙段晒品牌培育阶段枝的起点是游艇右俱乐部的建成稠并正式对外营啊业，终点是区兰内所有项目建驰设完工。这一讽阶段随着各子脂项目的陆续建汁成销售、出租稼，客流、经济暑效益都逐渐增识长，但整体市翅场表现还不稳剥定，会出现大沈幅波动，经营青内容和经营项计目也处在调整渔变化之中，整术体经营还不能繁达到良性循环们。项目投资不狗断增加但增加述速度放缓，部疤分投资开始收晌回，能部分实柳现滚动投资。淹该阶段的主要吧任务：勿项目开发的不诵断深入和跟进饥；好开发再融资，抽如上市、发行篇债券、信托融搅资；鄙软硬环境的进绢一步完善；陡经营商的筛选拢和管理深化；未经营者服务水企平的大力提升蚕；担经营内容的动浴态调整和优化海；骡广告牌规划与浮管理；作区域营销传播值。扯3驼．品牌深化阶挣段禾品牌深化阶段矛指印***岔项目全部建成累并步入正常经奖营轨道以后。彻该阶段各子项胖目相对稳定并羞以一种良性的拨方式进行动态竟调整。客流、香经营效益处于心一个稳定状态彻，波动不大。脊早期项目投资嚼逐渐收回并产国生盈利。该阶狠段的主要任务帐：爹管理的自动化帅、智能化、制厨度化；橡公共设施的维手护与细微改进水；谜消费趋势的跟劳进研究；衰品牌的向外延浸伸和运作，如域品牌输出；浪经营的进一步咳创新；滋区域营销传播边。膝7巷第七章环境影亲响评价钻7.1什一、项目场址红环境现状道1丑、风景区人口作情况倾***尽景区原本有人遇居住的，人与乡自然环境保持迷着相对平衡。哗随着旅游业的卡兴起，常住居酱民的数量自然妖增长速度加快何。瓣***艰景区及周边原享有的村庄、城糠镇日益扩大，强新的集