市场调查及地块调研框架

地块环境调研【第一部分项目所在地区气候调查】1．目的：通过对项目所在地区气候的调研，掌握项目所在地区的基本状况。2．调查方式：查找地区的《市志》及询问当地的气象台。3．调查主要内容：3-1．温度3-2．日照条件3-3．风向3-4.降雨量及湿度4．综述【第二部分项目土地性质调查】1．目的：通过对项目地块的地理位置、地质、地貌、七通一平状况的调研，掌握地块的基本现状。2．调查方式：实地调查；实地调查拍摄地块现状图片。3．调查主要内容：3-1．地理位置（附图）3-2．地质地貌状况：A、地形，B、地质，C、地貌，D、植物分布，E、水系F、山脉，G、动物种群3-3．土地面积及其红线图3-4．七通一平现状3-5．地块的历史研究4．综述【第三部分地块周边环境调查】1．目的：对地块周边的建筑物、绿化景观、自然景观、历史人文景观和环境污染状况进行调查。2．调研方式：实地调查；实地调查拍摄图片。3．主要内容3-1．地块八个方向的环境（建筑物、污染状况、近景、远景及视野遮蔽状况）。A、地块东面近景、远景。B、地块南面近景、远景。C、地块西面近景、远景。D、地块北面近景、远景。3-2．地块2公里半径内的历史人文景观列示（标明距离项目地块的车距）。3-3．环境污染情况：A、空气：灰尘及气味B、噪音：噪音来源及噪音分贝C、水质：地块周边河（湖）的污染程度D、土地：垃圾污染3-4．治安情况4．综述【第四部分地块交通条件调查】1．目的：调查小区居民工作生活需要的交通条件的便利程度。2．调研方式：结合市政交通地图，实地察看。3．主要内容3-1．项目地块周边的市政路网及其公共交通起始线路的现状及其远景规划：A、主要交通干道B、远景规划C、公共交通起始线路3-2．项目对外水、陆、空交通状况。3-2．地块周边市政道路进入项目地块的直入交通网现状。4．综述【第五部分周边市政、公建配套设施调查】1．目的：调查与小区居民生活相关的市政配套设施的完备程度。2．方式：实地调研。3．主要内容：调查地块周边1.5公里半径内的市政、公建配套设施（规模、档次、与地块距离），包括：3-1．购物（购物中心、商场、超市、农贸市场等）3-2．文化教育（幼托、小学、中学、大学、图书馆及其质量）3-3．医疗卫生（各级医院、药店及其质量）3-4．金融（银行、保险、证券）3-5．邮政3-6．娱乐餐饮（体育健身、娱乐、餐饮住所）3-7、水电、排污情况4．综述【第六部分周边社区现状调查】1．目的：调查地块周边社区楼盘的总体规划状况，判断周边社区的档次和居民成分。2．方式：实地调研。3．主要内容3-1．周边主要楼盘、小区列示及产业特性3-2．各楼盘及小区的居民阶层3-3．各小区的总体规划、价格等：A、基本资料：1）、开发商2）、地理位置3）、占地面积4）、小区规模5）、小区内配套6）、开发时间7）、建筑结构8）、建筑面积B、户型、面积跨度C、规划D、销售资料1）、售价2）、付款方式3）、销售进度4．综述【第七部分项目地块的综述】【第八部分项目地块特性的类似方案分析】3．目的：类似方案分析，可以对项目具体的规划、建筑、环艺等具有参考价值。4．方式：资料查找。3．主要内容：（图片为主）3-1．规划3-2．建筑3-3．环艺3-4．建材3-5．特殊环境处理4．综述市场研究工作模块市场调研【第一部分项目所在地房地产市场现状调研】1．目的：调查项目所在地宏观经济状况及房地产市场整体状况。2．调查方式：搜集基础数据，在此基础上进行分析。3．主要内容：3-1．宏观经济运行状况1）、数据指标数量与上年同比增长全省项目所在地全省项目所在地A.国内生产总值其中：第一产业第二产业第三产业房地产B.固定资产投资其中：房地产开发C.社会消费品零售总额D.商品零售价格指数居民消费价格指数商品住宅价格指数2）、分析3-2．项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规A．项目所在地的居民住宅包括的形态及其比重构成：公房、微利房、福利房、商品房等。B．政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规。C．政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策和法规。D．短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划计划。3-3．项目所在地房地产市场总体供求现状1）、数据项目上半年与去年同期相比备注签定土地出让合同其中商品房用地房地产开发总额其中商品房建设其中住宅投资占比重商品房施工面积其中住宅住宅施工面积中今年新开工者所占比例商品房竣工面积其中住宅竣工面积销售预售商品房面积其中现楼销售楼花销售全市商品房销售收入住宅空置面积其中住宅办公楼商业楼二手楼买卖2）、分析3-4．项目所在地商品住宅市场板块的划分极其差异板块差异板块1：区板块二：区板块三：区板块四：区地理范围划分依据：建筑及商业、人文特征描述政府市政规划的引导商品住宅平均价格多层小高层高层别墅商品住宅供求状况多层小高层高层别墅热销区域3-5．项目所在地及所在板块商品住宅平均价格走势区域01年平均价格00年平均价格99年平均价格多层高层多层高层多层高层全市项目所在板块【第二部分类比竞争楼盘调研】1．目的：调查项目周边类比竞争楼盘的规划素质和市场状况。2．调查方式：先收集基础资料。在此基础上进行有目的的实地调查。3．主要内容：3-1．基本资料楼盘名称地理位置发展商建筑承建商建筑规划设计商环境设计商销售代理商3-2．项目户型结构详析户型（a房b厅c卫d工e厨f阳台g花园）面积跨度套数/百分比平层错层跃层（复式）3-3．项目规划设计及销售资料总占地面积总建筑面积（容积率）建筑层数、栋数建筑布局及开发节奏户型结构外立面风格、色调及用材交楼内装修标准小区绿化及环艺车流组织及户车比小区内康乐及商业配套设施物业管理售价（按揭折后价）最高价：最低价：均价：付款方式一次性：分期：按揭：销售进度销售率：已销售单位户型比例客户初步分析现居住区：职业特征：集团客户：3-4．综合评判评判项目评价A．地块周边环境及配套评判A-1地理位置A-2周边环境、景观A-3周边市政配套A-4周边小区整体素质B．楼盘素质评判B-1建筑风格和立面B-2建筑布局和空间规划B-3小区内环艺规划B-4户型设计B-5小区内配套B-6车流组织B-7物业管理C．物业形象C-1发展商品牌C-2项目包装及营销手法综合评价【第三部分住宅消费者行为分析】1．目的：了解住宅消费者目前之消费意识和行为方式。2．调查方式：目标客户群用问卷的形式来抽样调查。3．主要内容：3-1．各类档次商品住宅客户分析指标比例家庭结构3口之家：3代同堂：二人世界：单身职业特征经商老板：三资高级白领：三资普通白领：国企高级干部：国企普通干部：文艺界：政府及事业单位：其他：外销买主年龄结构20－30：30－45：45－55：55以上客户家庭月收入状况2000元以下：2000－4000元：4000－6000元：6000－8000元：8000－10000元：10000元以上客户地理半径集中率1公里半径：2公里半径：3公里半径：4公里半径：4公里以上半径3-2．各类档次商品住宅客户购买行为分析A、购房目的及面积偏好指标比例购房目的A首次置业满足基本居住需求B二次置业改善居住条件C投资保值和增值D办公E为父母或子女购房F度假G其他面积偏好A50平米以下B50－70平米C70－80平米D80－100平米E100－120平米F120－140平米G140平米以上B、层数、户型偏好及购买价格承受能力指标比例层数偏好A多层（7层以下）B小高层（8－18层）C高层（18层以上）户型偏好1A平层B错层C跃层（复式）户型偏好2A1房1厅B2×1C2×2D3×2E4×2F4×3G5×2/3/4H6房及以上价格偏好A（根据当地价格板块划分）付款方式偏好A一次性付款B分期付款C按揭按揭月供承受力A1000元以下B1000－2000元C2000－3000元D3000－4000元E4000－5000元F5000元以上C、影响购房决策的最主要的5个因素A地理位置B市政交通便利程度C周边生活配套完备程度（包括子女教育）D距离上班地点的远近E价格F建筑风格及外立面G户型设计及实用率H社区内绿化及环艺规划I物业管理及社区文化活动J周边社区素质及空气、噪音等污染程度K产权等法律手续的齐全L建筑质量的保证M发展商品牌和实力进行市场调查需要了解的内容主要有：1、对经济与发展形势的了解。委房地产业的发览展与一个国家碍和地区的政治樱、经济、金融奥、教育和治安经社会发展等因滨素息息相关，佩对房价和销售敢情况有影响赔。呜蠢2志、对房地产市盏场发展态势的酒了解。倚需要了解的内权容包括近几年绞各类房地产开帝发项目完成投揉资额、竣工面耳积、施工面积肺、新开工面积寿、销售面积、条销售价格、空闻置面积、市场披变化情况，以跃至今后几年对曾各类物业潜在焦需求与有效需局求的分析。当质然，也包括银事行开展住房抵搜押贷款情况的扛力度和发展趋翅势等蚁。谈童屡3浊、对房地产政察策法规和政府窗有关措施的了狱解。父主要了解的是蜂：土地使用、呆规划设计、拆只迁安置、开发悦管理、建筑施绣工、销售、税诉收、物业管理让等方面的法规寻以及政府领导袄人的重要讲话演，新的政策措追施、工作部署歇等。近期出台寇的关于住房制碎度改革、蓝印仿户口制度，尤求其对商品房预际售条例等规定跪、政府对销放核心浮房景"纹的要求等等，嫁更须熟悉和严个格执行。惭遵4勾、对项目周边龄居民的调查了宴解。渴了解居民尤其兼是项目周围居糊民的住房现状理、人员构成、爱文化程度、收勒入情况、购房揪能力、住房需缠求、购房动机僻及对未来住房刚的期望，可接福受的价格，对净付款方式、套漆型面积、装修陷标准、居民环摧境和设施配套疯等的要注，进截行深入了解。宏然后再有针对昼性的根据这些贷资料来确定将歼来所开发项目次的市场定位。宰管5企、对周边同类全楼盘的调查了豆解。于了解的内容主侄要有：楼盘所助处位置、销售颠面积、销售价饮格、销售手法燕（包括宣传口辛号、卖点和宣腐传媒体等）、谜销售进度、付应款方式、购房呼对象及楼盘设经计造型、装修间标准、配套设支施和环境美化太绿化等，同时坛还要尽可能了势解楼盘的施工我进度、资金到颂位情况和物业戴管理情况等，贴然后制表逐一析进行比较分析腔，以便正确定符出自己的开发攀营销策略寇。经市调的内容金取以当地居民现才有住房状况及妻需求状况，即立消费行为调查一、区域概况伐1兄、区域简介（串三纬经济部分图）图①将区域介序绍糖袍城市别名，在栽全国和全省的逝地位坑。堵夫②趴人耐口金警包括人口总量怪及区域内各小躲区域人口分布路、城镇和农村育人口比例、人岭口增长情况、蜜人均寿命酒。定骡③算区域划舰分症贪下属几个区，杯包括经济开发带区有否及其地显位。希④江历史人文景悬观邪祸有关该城市的扩历史、重点风嫩景旅游景点落。疏撤⑤率交通条以件盘痛交通便利性，钱港口、机场、续车站等情况勒。改悄⑥授公共设倍施雷例有关医疗、休糊闲等设施情况赴。亚盐⑦居唇教育、文化情涌况矿冶居民受教育情极况扫。情⑧其它拳2连、宏观经济部霸分愚定①笛联当地经济构目成脖芬各产业比例，羊即第一、二、族三产业比例。贷②萌粉主要支柱产业饭情够况益靠③霞题国民生产总值晋及忽GD匆P城值拍誓包括在全国或哑全省的排名衡。炭予④缘秀主要的一些大关企业情伞况互⑤其他体3兔、微观经济部忌分侮时①额强人均收入及各雁支出比料例盖件②涂座生活方式及社墨会时底尚立球③箱册消费理挤念讨岛④恩垄就业情垦况蛛⑤其他渠4吉、整体评述和兽远景展望杜二、房地产市袄场阔1励、国家政府的却有关方针政策写、法律规及有肥关变化趋势（吊注：按各部门址划分置）鱼摇①盼趴房地产管理部圾门末愚A妨、软爆对开发米商忧谎a.袭采有关预售证的愈发放条伐件着立b.课群对建筑产品的耍一些要求，包涨括有关材料的反运用c.其他缸B混、迹铲对消费久者屈愧a.岔戒有关拆迁的安锤置方火式彻库b.衫户房改房交易的械规拨定观秋c.骂睡房价的控傲制饰d.其他双C桨、挪港对中介代理机臂构苏月a.凭栋有关从业人员赚的资质考搂核载什b.蒙吼机构的其他管祥理条挨约屡②土地局供A衣、乌腥土地的转让方洁式及价格控羊制奥摸B贸、污否土地的年供给赢量以片C摔、总咱有关土地的其度他规凳定杆③规划局疗A善、金妻城市的规划方帮向、区域定位纹及远景规蹦划狼欺B测、太惯拆迁力蚂度骗漏④卧德交通部词门文泼A索、苗布有关道路网的都建北设涉枕B邪、印披重点交通基础它设施的建当设圆恳C冠、令鄙对私人购车的就一些政注策街⑤银行钟A勉、技他存款利率，按虏揭贷款的利率贞B姨、拳亦按揭年期及业占务方式糖等伏骗C燃、酸引对开发商的贷膛款支佣持翅施⑥负掏税、费部惹门歉陕A劫、制犁有关交易的税勒、积费乳珠B帖、鞠层办有关证件的含收费情景况雹瞎C握、咸颜对开发过程的炼收费情况，包驶括配套费姓等屡碧⑦齿搬其他政府部业门昼黄A愿、调意公安部门关于缺购房入户的政围策触投B醉、崭返货币分房的施竖行力照度耳燃⑧篇拍与房地产有关奋的其他信培息肃2夺、房地产现旺状梳未①逢凭以当地居民现宇有住房状况及徐需求状况，即派消费行为调查拔。（附表己）蓬秤注：通过问卷幻调查分析，比驾例为当地人口惭的甜2偶‰吵。待傍A后、镇燕居民收入情持况陷对B严、牺禾居住情旱况义宁C猾、屠怒置业意浪向暗泪②墓等房地产上一时副期概括（一般蜜以上一年度）寿及同期比蔬较料苦A撞、传劝交易面积、交接易金衰额检杰B厚、后模价格走天势榜滑C惩、宴盼各楼型的比悬例练麻③幕推本年度的推案猜量及需求预史测蜓敬注：指主管部绸门的预测有关鸣媒体上可获取霞。便彼④执婶房地产开发商饥的调查（附表伍）清镇A逼、忘故开发商基本情厅况架贡B超、岸唇有关业唐绩饿罗C磨、嗓这新动鹿向园右⑤你缠代理行业的调鄙查（附表杯）录驱A莲、帖山个案推出中代