孔明湖生态旅游休闲度假区项目可行性研究报告

PAGEPAGE45孔明湖生态旅游休闲度假区项目可行性研究报告袁成达教授第一章、中国历史文化名城襄阳襄阳是中国历史文化名城，地处鄂西北汉江中游，江汉平原与南阳盆地交接处。这里是湖北经济大三角(武汉、襄阳、宜昌)的重要组成部分和第二大城市，自古有“七省通衢”、“中原门户”、“天下腰膂”等称谓，具有得“中”独厚、南北交汇、承东启西的区位优势。古之襄阳，今之襄樊又改襄阳，是一座有着2800多年建城史的国家级历史文化名城。周属樊国，战国时为楚国要邑，三国时置郡，后历代多为州、郡、府治。自古就是商贾云集和兵家必争之地，也是中原文化和楚文化的汇合地。这里物华天宝，人杰地灵，代有名家。悠久的文化历史底蕴和独特的七省通衢之地，诞生过汉光武帝刘秀，隐居过三国时期政治家、军事家诸葛亮，养育过楚国文学家宋玉、唐代大诗人孟浩然、宋代书画家米芾，演绎过卞和献玉、司马荐贤、三顾茅庐、马跃檀溪、水淹七军、李自成称王等重大历史事件。襄阳拥有丰富的人文资源和自然景观。这里是中华民族的始祖炎帝神农氏和东汉汉光武帝刘秀的诞生地，有造型奇特的国家重点保护文物多宝佛塔，有号称“华夏第一城池”全国最宽的护城河。诸葛亮在襄阳隆中躬耕10年，刘备“三顾茅庐”的故事就发生在这里。襄阳既是群雄逐鹿的古战场，也是历史文人骚客荟萃之地，孕育了楚国诗人宋玉、战国时期政治家伍子胥，唐代诗人杜审言、孟浩然、张继和宋代书画家米芾等文人名士，留下了诗仙李白、诗圣杜甫等历史贤达雅士的足迹和传颂千古的诗章。李白在《襄阳曲》一诗中写道：“襄阳行乐处，歌舞白铜堤。江城回绿水，花月使人迷”。近几年，全市大力开发了被确定为国家名胜风景区的古隆中风景区，修建了代表鄂西北民居的仿古一条街，恢复了建安七子之一王粲当年写下脍炙人口的名作《登楼赋》的仲宣楼以及明王府、昭明台，开辟了岘山自然风景区、潭溪万山风景区、鹿门山自然风景区和邓城遗址风景区。杜甫诗曰：“即从巴峡穿巫峡，便下襄阳向洛阳”。王维的《汉江临眺》更是将悠悠汉江水融入了滔滔汉江情中，把汉江之美，襄阳之魅贯穿其中。襄阳主要旅游景点：襄阳隆中，襄阳城，鹿门寺，米公祠，夫人城，习家池，广德寺，古隆中，襄阳古城，隆中风景名胜区，锦绣园，鹿门寺国家森林公园，米芾纪念馆，襄阳王府绿影壁，五道峡，水镜湖，南河小三峡，白水寺，九道河漂流，承恩寺，龙王峡河流，白竹园寺，唐梓山，薤山，野花谷，香水河，汤池峡温泉……正如它2004年被评为CCTV中国魅力城市之一的评语所言——“中华腹地的山水名城，这才是一座真正的城！古老的城墙仍然完好，凭山之峻，据江之险，没有帝王之都的沉重，但借得一江春水，赢得十里春光，外揽山水之秀，内得人文之胜，自古就是商贾会聚之地，今天已成为内陆地区重要的交通和物流枢纽，聚集山水精华——襄阳”。第二章、长生天池孔明湖孔明湖国际生态休闲旅游区项目位于襄阳市襄城区卧龙镇境内,属大隆中景区，南临卧龙镇3公里，西临南漳5公里，北临谷城交界处5公里，东临襄阳市区（火车站）25公里，距离荆十高速20公里，距离襄阳机场40公里，距离老河口机场40公里，紧邻着1公里处的承恩寺。孔明湖天然湖湾、静水平波，湖周边地势平坦，森林茂密、面积广阔、风景优美，是一处尚未开发的、保护良好的天然湖滨浴场，为开发旅游产业的理想宝地。襄阳孔明湖国际生态休闲旅游区规划总面积17.296平方公里，其中山林土地面积14.83平方公里，水面2.466平方公里，总投资30亿人民币。为湖北省襄阳市重点招商项目。长生天池孔明湖风景区以湖泊为中心，森林环拥，碧水似镜，风光如画。“天池”一名来自清代，取“天镜，神池”之意，极言此地风光之美，长生之说，说的是养生福地，能让人延年益寿，形容人间仙境。

天池湖面呈龙形，湖水清澈，晶莹如玉。四周山体环抱，绿草如茵，野花似锦，苍翠的松柏，漫山遍岭，遮天蔽日。与天池澄碧的湖水相映成趣，构成了邱岭平湖绰约多姿的自然景观。天池湖水为水深隧，清纯怡人。每到盛夏天气，湖水的温度也相当低，乘游艇在湖面上行驶，一阵阵凉风吹来，暑气全消，是避暑养生的好地方。

孔明湖将结合中国养生元素和世界先进的养生元素，充分考虑隆中旅游的总体发展规划、历史、文化、风情，将养生与娱乐、保健、旅游、文化有机结合，发展湖居养生、道家养生、富硒养生、退休社区养生、生态养生和医疗养生，建成湖北“鄂西文化旅游圈”第一个集论坛、养生、休闲、度假、体检、疗养、康居、教育和城镇建设为一体的养生区样板，并成为因为“中医药国际养生论坛”的永久会址。将孔明湖项目纳入“鄂西文化旅游圈”规划，争取国家的支持，吸引世界各地医学界学术活动，将其打造成襄阳走向世界的名片。孔明湖整体建设项目规划为六大区域板块：生态养生疗养区、旅游度假接待服务区、生态宜居休闲游赏区、生态半岛游憩区、孔明小镇旅游区、孔明湖论坛会展区。下设十八个中心：中医国际疗养中心、中医药研究中心、中医教育实践中心（中医教育学院）、中医养生保健中心、中医养老中心（老年健康公寓）、中医产业中心、休闲旅游中心、标准检测中心、药食中心、展览展示中心、商务洽谈中心、信息发布中心、出版中心、文化交流中心、游客接待服务中心、国际会议中心、体育中心、生态农业研发中心。将成为中国最具规模的养生疗养基地与最具影响力的“中医药国际养生论坛”——孔明湖论坛。公司将孔明湖开发定位为养生保健、康复疗养、休闲娱乐、会议展览与旅游度假为一体的高端服务产业。以“中医药与养生”为龙头，结合“旅游与养生”、“环境与养生”、“道教与养生”、“养生文化”与“养生产业”等系列科学养生体系协调发展，引导大众科学养生。坚持以人为本与自然相融洽的开发理念，以高起点、全方位、多层次、大手笔进行统一规划、分期开发、滚动发展。打造中国最具魅力的生态养生旅游疗养度假圣地。第三章、孔明湖开发的指导思想：

以生态环境保护为前提。项目用地将是卧龙镇的一部分，也是鄂西圈的核心地区，保护生态环境不仅是国家战略层面的需求，也是项目地可持续发展的前提和保障，良好的生态环境是项目地的第一竞争力。因此接下来的规划以生态环境保护为前提，以可持续发展为准绳进行系统规划。为项目地构建一种环境、社会、经济可持续发展的模式。为大襄阳旅游圈打造新的新的旅游精品，共同致力于大襄阳复兴。第四章、孔明湖项目的发展目标：

经过5-10年的努力，把孔明湖国际生态休闲旅游区建设成特色鲜明、设施完善、服务一流、驰名中外的旅游先进企业。1、

整体旅游形象鲜明，在国内外都有很高知名度。旅游区的总体布局与开发景区的特色旅游形象，使之集旅游饭店业、休闲疗养与养生业、自然风光、民族风情和现代都市文化等旅游业等为一体的特色旅游业，成为世界闻名的“绿色家园”。2、

在接待国内旅游，海外入境旅游的人数和旅游总收入方面，位居全省前茅，进入十强之列。3、

培育出几个国内少有，湖北独有的名牌旅游精品和一批具有国家先进水平的著名旅游产品。4、

各类旅游服务设施完备、先进，形成行、游住、食、购娱相配套的综合产业体系。形成统一开放，有序竟争，兴旺发达的市场秩序。旅游业管理和服务水平与国际标准和惯例接轨，总体上达到国内一流和国际先进水平。缔造一个跨地区，跨所有制，跨行业和跨国的大型旅游骨干企业，并成为国内外的名牌企业，进入中国旅游百强企业的行列。5、

各类旅游资源和生态环境得到有效保护，生态环境质量与旅游质量同步提高，形成良性循环，确保旅游业的可持续发展。6、

形成一支数量多，工种齐全，思想道德及文化素质高的旅游产业队伍。

第五章、孔明湖的开发有着强大的旅游产业发展背景我国是旅游资源极其丰富的国家。改革开放以来，旅游事业得到长足的发展，成为第三产业中的重点行业和非贸易外汇收入的重要来源，旅游业也被许多地区确立为当地的支柱产业或主导产业。发展旅游业的根本目的是围绕以人为本，构建和谐社会的目标，繁荣经济、增加就业、致富百姓，不断满足人们日益增长的物质文化生活需要，愉悦人们的身心，实现人的全面发展。旅游业是一个“综合性产业”，具有“一业兴，百业旺”的带动作用。作为一个“富民产业”，开发一个景区，可带富一方群众；作为一个“先导产业”，有助于促进对内对外开放；作为一个“无烟工业”，是落实科学发展观，促进区域经济快速协调健康发展的有效途径；作为第三产业的龙头产业，是拉动消费、促进投资、加快产业结构调整的先驱产业；作为一个文化产业，是满足人民群众日益增长的精神文化生活需求的服务产业。1、党的十七大明确提出生态文明建设我国过去在发展经济的过程中，带来了社会的文明、社会的进步、经济的发展。在这个过程中，也存在一些问题，就是环境问题，比如水环境的污染，大气层的污染，还有对地表的污染，这是发展经济过程中人与自然不和谐的现象。这些年来，我国积极提倡落实科学发展观，以科学发展观发展经济，提倡一种建设环境友好型的社会。十七大报告更是指出：“建设生态文明,基本形成节约能源资源和保护生态环境的产业结构、增长方式、消费模式。”并强调要“生态文明观念在全社会牢固树立”。十七大报告中提出了建设生态文明的理念，将生态建设放到一个文明的高度，这是一个创举，说明了在全社会已高度重视。既要重视经济建设、经济发展，同时又要保护好生态环境，这种认识越来越深入。生态文明是以可持续发展为核心观念，在物质生产和精神生产中充分发挥人的主观能动性，按照自然生态系统和社会生态系统运转的客观规律建立起来的人与自然、人与社会的良性运行机制，和谐协调发展的社会文明形式。生态旅游与生态文明建设有许多共同点。进行生态旅游开发的目的就是为了实现旅游业的可持续发展，一切受益于生态旅游的人都应该坚持可持续发展的观点。因此，应把生态发展理论作为生态旅游开发的每一个环节、每一个系列中的基本准则。生态文明建设的重要标志是资源的永续利用和良好生态环境的保持。在发展中实现发展与环境资源的协调，并达到以发展促进环境资源的开发、保护，又以环境资源的开发、保护而更加推动经济发展。即：实现生态、经济、社会的良性循环。2、休闲旅游度假产业已日益成为旅游业的主体中国旅游业在经历了二十多年以观光为目的的初级发展阶段后，休闲度假式旅游及其他商业性旅游已逐渐成为旅游消费的主流和国内旅游发展的重要方向。休闲度假旅游业作为当今富有蓬勃活力和巨大潜力的朝阳产业，已成为各国高度重视和普遍关注的行业，休闲度假产业真正进入“掘金时代”。当前，随着生活节奏的日益加快和生活方式的日益多样化，休闲旅游度假逐渐成为城市居民走出钢筋水泥、融入自然的时尚之选。据统计，在世界旅游市场构成中，休闲旅游度假占62％，发达国家已经进入休闲时代。专家预测，21世纪观光旅游将让位休闲旅游度假，观光旅游是有限的，休闲旅游度假是无限的。中国休闲经济和休闲产业起步较晚，但发展很快，休闲旅游度假成为旅游业发展的新趋势。休闲旅游度假是一种高水准、高品位的需求，对以观光型旅游产品为主导的城市旅游，只有在现有旅游资源基础上建立完整的休闲旅游度假体系，才能拥有更大的市场份额和更广阔的市场前景。目前深圳、广州、大连、武汉、东北三省等地纷纷强化城市休闲功能，打造休闲旅游产品。2005年“五一”黄金周，武汉市旅游局第一批授牌的10家“乡村休闲游示范户”接待游客近1.7万人，实现旅游收入59万元。东北的三地五方区域联合体推出的休闲度假、自然生态、娱乐健身等多条旅游线路，涵盖了休闲、度假、健身、娱乐、观光等多项内容，适宜于各区域、各民族、各阶层的旅游需求。3、湖北省委、省政府突出“一江两山”战略重点做强湖北旅游产业己经形成了大旅游的整体形象2002年，湖北省确定将长江三峡、武当山和神农架作为全省旅游业发展的战略重点。最近，有专家提出，湖北的旅游发展战略应由目前的“一江两山”尽快调整为“三江三山”。所谓“三江”，即在原来“长江三峡”的基础上加上汉江和清江；“三山”，即在原来“神农架和武当山”的基础上加上大别山。应当说，“三江三山”的建议总体思路是好的，富有建设性、启发性及重要的参考价值。从长远看，为了促进湖北旅游事业的可持续发展，湖北旅游发展战略确实需要“重整河山”。但是，在当前乃至今后相当长一个时期内，湖北省旅游业还需继续突出“一江两山”战略重点。4、鄂西生态文化旅游圈是现在和未来湖北生态旅游产业建设重点2008年7月，省委、省政府提出了又一重大战略构想--构建鄂西生态文化旅游圈。从战略提出到战略推进，鄂西生态文化旅游圈建设的步伐越来越快，鼓点越来越急。到今年，鄂西圈的建设已经走进第三个年头。

省委书记提战略构想：最早提出鄂西生态文化旅游圈的，正是省委书记罗清泉。2008年7月10日，湖北省委、省政府支持民族地区加快经济社会发展恩施现场办公会议在恩施州召开。会议期间，省委书记罗清泉找到省发改委主任许克振，提出并交代开展鄂西生态文化旅游圈建设规划工作。省委书记罗清泉要求大力发展旅游、金融、物流等现代服务业，推动产业升级，探索内生型发展道路，为促进中部崛起作出应有贡献。同年7月13日，在湖北旅游产业发展高层论坛上，省长李鸿忠表示，湖北将全力打造鄂西生态文化旅游圈。“工作抓得很紧，可先请专家对《规划纲要》进行讨论。”8月5日，省委书记罗清泉在《鄂西生态文化旅游圈规划纲要》上批示。据省鄂西圈办负责人徐新桥介绍，这份《规划纲要》在高层论坛的第十天就出炉。8月24日，遵照省委书记罗清泉8月5日批示，省发改委组织中国旅游研究院、省社科院、文史馆、武汉大学、华中科技大学、中国地质大学、华中师范大学、三峡大学等单位的专家对《鄂西生态文化旅游圈规划纲要》进行讨论，并对《规划纲要》进行了完善。直至2009年7月24日，《湖北省人民政府关于印发鄂西生态文化旅游圈建设总体规划及交通、生态、文化旅游建设规划的通知》正式确定并下发鄂西圈省级层面的规划。

5、大力打造襄阳市“中国优秀旅游城市”名片，建设绿色生态观光旅游基地省旅游十一五发展规划明确指出，襄阳以三国文化为主体，重点开发古隆中、襄阳古城、水镜庄为中心的三国文化旅游区，连接全省主要三国景点的三国文化旅游精品线路，进一步增强湖北旅游的特色竞争力和文化竞争力。积极开发以保康九路寨、紫薇生态园、谷城大薤山—南河风景区为中心的荆山等生态旅游区，以鱼梁洲为中心的汉江风光旅游区，打造三国文化游和生态游两大品牌。本项目将是隆中旅游区域的绿色生态观光旅游基地之一。第六章、孔明湖国际生态休闲旅游区的产业发展战略意义1、积极响应湖北打造“鄂西生态文化旅游圈”的定位战略湖北省委、省政府提出了打造“鄂西生态文化旅游圈”与建设旅游经济大省的战略目标，将旅游业发展全面融入到大力建设“创新创业湖北、绿色生态湖北、和谐平安湖北”之中，结合社会主义新农村建设，加大旅游型新农村建设力度。以市场需求为导向，以产品开发为中心，以建设旅游目的地为重点，着力打造“鄂西生态文化旅游圈”品牌，加快我省的生态旅游建设步伐，以生态文化旅游为龙头，引领绿色、蓝色、古色旅游全面发展，带动工业、农业、文化等各类旅游快速发展，以集约经营和质量效益型增长为核心，全面提升旅游产业素质和旅游核心竞争力，推动全省旅游业全面、协调和可持续发展。作为襄阳市绿色生态观光旅游基地建设的一部分，本项目开发积极响应“鄂西生态文化旅游圈”的定位战略，是湖北休闲养生旅游度假市场的稀有品种，它的开发必将推动襄阳、乃至湖北休闲养生旅游市场的进一步发展，实现区域旅游业的共同发展。2、促进湖北省社会主义新农村建设的旅游业发展当前，社会主义新农村正成为社会发展关键词之一，“新农村”也将成为贯穿中国旅游业中长期发展的鲜明主题。为更好地发挥旅游在建设社会主义新农村中的作用，国家旅游局确定去年全国旅游宣传主题为“2006中国乡村游”，宣传口号为“新农村、新旅游、新体验、新风尚”。发展乡村旅游，带动农民脱贫致富，推进社会主义新农村建设，旅游行业义不容辞。旅游业要在建设社会主义新农村活动中，扮演重要角色。这也是振兴旅游业的良好机遇。孔明湖湖畔广大的农村地区，既是青山秀水、风情民俗等传统旅游资源地，又是自然生态、田园风光等现代生态旅游资源的分布地；既是民襄阳市休闲度假圣地，又是依托湖北省“鄂西生态文化旅游圈”的形象为国内旅客提供旅游产品的重要集散地；既是需要旅游行业重点支持发展和搞好服务的地区，又是旅游业发展前进的主要基地和后劲所在。依托孔明湖周边农村地区在旅游资源方面拥有的特殊优势，大力发展以农业生产过程、农村风貌、农民生活为主要吸引物的乡村旅游，实现“大旅游”与“大农业”的互相渗透融合，既是加快发展湖北省旅游业的一项重大举措，也是加快发展湖北省现代农业的一条路子。总之，发展孔明湖区旅游，可以推进所在地的旅游服务建设，推进文化旅游型、生态民族风情型、农田经济观光型、商贸型、交通型、等为一体的社会主义新农村建设。这也完全符合中央提出的建设社会主义新农村的目标和要求，即：生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主的社会主义新农村，二者在目标上具有一致性。3、带动襄阳区域经济协调发展，促进产业结构优化升级充分挖掘旅游资源潜力，加快旅游资源整合包装，围绕滨湖园林式休闲养生度假旅游胜地目标，着力开发生态休闲旅游度假湖，打造融青山绿水、历史遗存、休闲度假、特色娱乐、生态环保为一体的旅游养生度假景区，叫响“游孔明湖、尝农家菜、品演义酒、吟诸葛词、藏米公字、赏名家画、”的旅游口号。生态休闲旅游度假湖的开发建设，可以充分利用自然风光和自然资源，发展绿色休闲旅游产业及以水产、畜牧养殖、经济作物和果业为主的农业产业集群，创造特色产业与特色区块互动、新农村建设与新城开发互动、对外开放与本土创业互动、经济发展与社会事业互动的良好局面。同时，本项目的开发，对的“两业”，即特色中医养生产业与生态农业——食用菌菇、特色水产等都能起到极好的带动作用，促进区域产业结构升级，促进该区域经济更协调发展。4、形成襄阳市新的经济增长极的现实意义新创建的孔明湖，与正在进一步开发的隆中旅游区连成一体，具有使互动与互补功能得以充分发挥。本项目实施后，随着襄阳城区进一步拓展，将形成一个以隆中旅游区和孔明湖景区为中心的旅游、文化商圈；景区周边的房地产业和孔明湖国际生态旅游区的旅游产业与中医养生业、现代农业、现代服务业也将成为商圈内新的经济增长点。众所周知，旅游业已成为推动国民经济发展的重要支柱产业。2008年的北京奥运会，2010年的上海世博会，已经给我国旅游业的长足、快速发展带来前所未有的巨大契机。随着我国人民生活水平、消费水平的不断提升，旅游消费已成为拉动内需持续增长的重要动力。据国家旅游局统计，2006年国内旅游已多达近14亿人次。世界旅游及旅行理事会今年发布的《中国2007年旅游及旅行经济研究报告》显示，2007年中国总体旅游预计将增长13.3%，旅游业收入将接近6000亿元人民币；到2017年中国旅游业收入将接近2万亿元人民币。联合国世界旅游组织预测，到2015年，中国将成为全球第一大入境旅游接待国。由此可见，本项目以旅游业为龙头的二、三产业协调发展的市场定位是正确的；项目实施后形成襄阳市新的经济增长极带动襄阳市第三产业的发展，促进第一、二产业发展和产业结构升级是完全可以预期的。5、推动隆中综合旅游区开发建设的发展和完善，打造孔明湖旅游区的经济增长极襄阳市是鄂、渝、川、陕、豫五省市相交相临地域最大的地级城市，也是全省仅次于省会城市武汉的第二大城市。如果鄂西北地区成为五省交界地域的经济增长极，其集聚效应和辐射效应将不断加强地域中心城市的地位，加快襄阳市内中、小城镇和山区农村的工业化、城市化进程；而且有实力在襄阳市形成与地处鄂东南的武汉城市圈产生推动全省经济发展的呼应之势；必将在中部崛起和西部大开发中发挥越来越显著的作用。本项目实际上是湖北省“鄂西文化旅游圈”战略中的一个不可忽缺的组成部分。本项目的实施，扩展和充实了隆中景区的旅游功能，盘活了潜在的优势旅游资源，提升了旅游接待能力，有利于襄阳市与襄阳城区“突破性发展旅游业”战略的实施，是推动鄂西北地区成为五省交界地域经济增长极的重大举措。它的开发不仅促进了襄阳旅游区的发展，更将填补湖北旅游业“湖色经典”的空白，进一步推动孔明湖综合旅游区开发建设的发展和完善，打造沿汉江流域的湖泊旅游圈的一极6、保护、改善、利用和提高环孔明湖生态环境，实现区域可持续发展该项目建设是襄阳旅游产业持续发展的重要举措。项目建设充分展现襄阳旅游产业的比较优势，是襄阳旅游的重要组成部分。建成后将极大地提高襄阳乃至整个鄂西文化旅游圈的旅游品位，有利于卧龙镇作为历史文化名镇的保护和开发，提升襄阳旅游整体形象，带动新一轮投资热潮。迎接城市辐射是卧龙镇持续发展的必然选择，“孔明湖国际生态休闲旅游区”建设是对接城乡的突破口。保护孔明湖的生态资源，必须减轻其湖泊压力，这样才能使孔明湖的生态保护走上良性循环的轨道。孔明湖生态旅游的目的，就是要实现湖区人与自然的和谐相处。“孔明湖是篇大文章”，孔明湖的生态旅游必须先规划后开发，实现社会效益、经济效益、生态效益三者协调发展。省林业合理开发孔明湖生态旅游资源，改变湖区群众的生存现状，建设和谐孔明湖。保护、改善、利用和提高湿地生态环境，不仅有利于提高其旅游价值，更可以实现区域的可持续发展。7、保护当地的历史文化古迹襄阳市按照“政府主导、社会投资、共同发展”的方针，坚持可持续发展战略，充分发挥自然和人文旅游资源的优势，以市场需求为导向，以资源评价为基础，以文化遗产景观化为载体，加快旅游产品开发，不断开拓旅游市场，力求用十五年左右的时间，把旅游产业培育和发展成为襄阳市国民经济的支柱产业。孔明湖风景区是襄阳旅游产业的有机组成部分，本项目的开发建设以可持续发展为原则，对旅游资源和旅游环境进行保护、改善、利用和提高，各方面和谐推进，以科学、慎重的态度认真对待孔明湖区的每一处山水草木和历史遗迹。第三章、论孔明湖项目开发的战略体系“战略”一词的定义是：一个组织在激烈的竞争环境中，为谋求其生存和发展，实现组织的使命和目标，而制定的带有长远性和全局性的关于组织的发展方向、前进道路和行动方案的谋划。外向型、成长性民营开发建筑企业要在激烈的竞争中获得持续的发展，最终实现做强做大的目标，必须针对发展过程中的瓶颈问题找出相应的对策，制定企业的发展战略。根据国内外建开发建筑业的发展趋势，结合湖北泰坤房地产投资公司在做强做大实践中积累的经验和遇到的现实瓶颈，在全面开发孔明湖与整体发展战略方面我们提出以下构想：1、孔明湖项目政府协同型发展战略旅游业是一个产业关联度高，综合带动性强，辐射牵引力大的经济产业，涉及到众多的部门和行业，湖北的旅游业起步虽早，但经济基础较弱，发展不平衡，面临国内外激烈竟争，需要在政府的协同下，集中力量，迎接新世纪的机遇和挑战。实行政府协同战略，动员各部门，各方面的力量，发展大旅游，开拓大市场，培育大产业，是襄阳建成旅游先进市的根本保证，也是孔明湖开发区变成旅游先进单位与旅游龙头企业的根本保证。实行政府协同战略，要求在市场经济的基础上，把旅游业作为支柱产业来培育，纳入政府的经济和社会发展计划，实行产业扶持政策，保证必要的财政投入，完善法规体系，强化行业管理。2、孔明湖项目区域协调发展战略树立“大区域旅游观”建立现代信息通道和高效的协调机制，加强各旅游城市区的人、财、物的交流，实现旅游资源、市场、信息的共享，充分平衡各地区的利益，全面发挥各市区发展旅游的积极性。3、孔明湖项目景区景点整体优化发展战略根据旅游资源特点，交通网络条件和旅游客源市场重点，有序开发特色旅游产品，优化旅游经济格局，避免旅游项目低水平、近距离重复建设，形成旅游整体优势。孔明湖旅游项目的总体布局，以生态养生疗养区为龙头，以旅游度假接待服务区为中心，以中医疗养院与中医临床学院为重点，逐步建成生态宜居休闲游赏区、生态半岛游憩区、孔明小镇旅游区、孔明湖论坛会展区六大经济旅游区。六大景区景点的开发步骤，要与六大经济区的开发相适应，并适度超前。近期以生态养生疗养区为龙头景点景区开发为重点，适度开发旅游度假接待服务区，以生态宜居休闲游赏区、生态半岛游憩区、孔明小镇旅游区、孔明湖论坛会展区为后继，实现景区分阶段，可持续发展。充分发挥旅游业在改革开放中和开发建设中的先行和带动作用。

4、孔明湖项目开放带动型战略旅游业是天然的开放型经济。旅游者的流向是不以县界，市界、省界、以至国界为界限的。要进一步扩大开放，开发省内外、国内外的放游客源市场，与邻近地区实行资源共亨，客源互流。产品互补。要进一步解放思想，打开门户，不仅在旅游饭店业，而且在旅游交通，旅行社，旅游景区，旅游商业，旅游文化娱乐业，旅游教育培训，旅游专业人员等方面全方位向国内外开放，加大招商、引资、引智的力度，使公司旅游业成为湖北率先，并达到国内先进水平的企业，并与国际接轨的产业。5、孔明湖项目旅游精品发展战略襄阳旅游资源十分丰富，有很多值得开发，但不可四处开花，同时开发，必须抓住重点，实施旅精品战略，推出王牌产品，带动公司旅游业的腾飞。在本规划期内，分期分批精心开发各大景区景点。资源的价值，来源于地质地貌、生态环境，来源于历史文化、民俗文化，也来源于现实的人脉关系、往来结构。深度挖掘一个区域的积淀，挖掘现实中纷繁现象背后的商机，才能把资源的本体价值充分的显现出来。只有结合市场需求，才能把本体价值显露为商业价值。

资源价值的体现，必须形成可消费、可远程传播销售的产品。最受游客欢迎的游憩方式，是情境化、体验式、娱乐化的产品。因此，用故事、用情感意境展示景观、用娱乐化手段包装项目，都是旅游设计最有效的技术手段，这样才能出精品。

6、孔明湖项目旅游扶贫战略旅游扶贫是一条投入较少，回收较快返贫率低，成效率高的扶贫之路。旅游扶贫实行就地扶贫与异地扶贫（招聘非旅游地的青年到旅游地演出当服务员等），直接扶贫与简接扶贫（在非旅游地的贫困地区建立旅游商品原料基地，比如孙家湾移民村，政府补偿的大面积土地区域，可以作为此类基地），物质扶贫和精神扶贫相结合的原则。使旅游业在扶贫工程中发挥特殊的历史性功能。7、孔明湖项目可持续发展战略21世纪的旅游者对环境质量的要求越来越高。良好的生态环境是最宝贵的旅游吸引物，发展旅游业必须以经济效益为中心，社会效益为目的，环境效益为根本，实现三者的有机统一，对自然旅游资源，历史文化旅游资源和社会旅游资源，务必在保护的前题下开发，在开发中强化保护，实现人与环境的完美结合，确保旅游业可持续发展。

8、孔明湖项目创新旅游营销战略创新的旅游营销需

首先需要包装旅游产品，实现营销与融资

。资源再好，不转化为产品也没用；产品再好，不包装也无法融资。无论是政府进行招商引资，还是企业融资，对产品的包装，具有特别重要的意义。俗话说：三分长相，七分打扮。

问题在于如何打扮。项目设计机构应该对投资商及银行等资金资本拥有者非常了解，坚持以投资商和银行的思维方式及理念为前提，以他们的需求为导向，进行产品的招商及融资包装旅游项目市场预测模型、游憩方式策划、收入模式策划、商业模式策划、开发流程管理、经营流程管理、品牌整合营销传播、旅游可行性研究规范等技术和模型，对投资商及银行具有特别大的亲和力，是目前国内最先进的旅游项目招商融资包装技术。

我们把项目设计，看成为旅游专业设计与商业运作策划的全新整合，把“投资－收益”理念和“投资－收益”结构贯穿全部的策划，贯穿执行计划，这样，“投资－收益”就由一个完整的运作计划落地到具体的运作步骤中来了。经过多年研究，我们遵循“品牌整合营销传播技术”，总结出旅游目的地“以品牌为核心的整合营销传播技术模式”，有效的运用于旅游景区及旅游目的地的营销实践之中。

旅游是预卖产品、过程化产品和服务消费产品,营销是旅游业发展的催化剂。旅游营销，有其特殊的规律。以品牌构建为核心，品牌传播为主线，促销活动为骨架，通过对产品调整提升、管理流程再造、服务培训升级、分销渠道运用、价格战略实施等各方面因素的全面整合，形成营销立体推进。

9、孔明湖项目兼并重组与规划上市战略兼并重组战略是指一个企业通过收购、兼并另一个企业全部或部分资产或产权，从而控制、影响被兼并企业，以增强企业竞争优势、实现企业经营目标的战略。在激烈的竞争环境中，企业只有不断地发展才能生存，通常情况下企业既可以通过内部投资获得发展，也可以通过兼并重组获得发展，但两者相比，兼并重组的效率更高，主要表现有以下几个方面：1.兼并重组可以赢得发展先机。建立起领先者的地位，这一地位一旦确立，别的企业就很难取代。因此，兼并重组战略可以使企业把握时机，赢得先机，获取竞争优势。2.兼并重组可以削弱行业和地区进入的壁垒。当企业进入一个新的行业和地区会遇到各种各样的壁垒，以低成本和低风险迅速进入这一行业或地区，实现企业的快速扩张。此外，如企业兼并的是同行业的异地企业，则就绕过了地区壁垒，性质也由原来的“外地企业”变为“当地企业”，可以享受当地的一系列优惠政策。3.兼并重组可以降低企业发展风险。而通过兼并重组的方式可以进入门槛高的行业，则不会导致生产能力的大幅增长，从而保证企业进入这一行业后仍有较大的利润空间。4.兼并重组可以促进企业跨国经营的发展。目前，竞争全球化的格局已基本形成，跨国发展已成为经营的一个新趋势。但是，企业进入国外新市场将比进入国内新市场面临更多的困难，而对当地企业实施兼并重组战略，不但可以加快进入国外新市场的速度，而且可以利用被兼并企业原有的运作系统、经营条件、管理资源等，为企业今后的顺利发展奠定基础。另外，由于被兼并企业与该国经济具有紧密的融合性，所以兼并重组战略不会对该国经济产生太大的冲击，因此，政府的限制也较少，这些都有助于跨国经营的顺利发展。5、目前，兼并重组在国际上已成为一种趋势，众多优势企业都是以这种方式来实现自身的更快扩张，从而获得上市。同样，民营建筑企业如果单靠滚雪球式的自我发展，那么发展速度会很缓慢，也比较困难。想要在激烈的竞争中抢占先机，求得迅速发展，尽快实现做强做大的目标，就必须在自我发展的同时实施兼并重组战略。兼并重组战略的关键在于重组，重组的过程是形成新理念、建立新机制、培养新的企业文化的过程，也是充分发挥兼并企业的优势和优势互补的过程。在这里，“机制决定效率，理念决定发展，人才决定兴衰”。首先是机制重组。按照现代企业制度要求，帮助被兼并企业建立科学规范的法人治理结构。这里要遵循两条原则：一是以四建集团为“父本”，以控股对象的“母体”，杂交嫁接，优势互补；二是全面责任制，彻底市场化。由此，创新一套既适合市场规律又具有四建特色的企业机制。其次是理念重组。兼并重组必然有个适应和磨合的过程，要尽快把兼并企业的理念、文化和企业精神灌输到被兼并企业，形成新的理念，使企业焕发出蓬勃的生机和活力。第三是人才重组。重组是否成功，关键要看人才是否上得来、引得进、留得住、用得活。通过几次科学合理合法的系列重组，符合证监会的上市要求也就为时不远。6、兼并重组能使企业迅速占领新的市场，规模和实力得到迅速提升，能在更高的层次参与市场竞争，在更大的程度上满足客户的需求。同时，兼并重组也是产业整合的有效手段，可改变产业组织结构小而全、小而散的局面。由此可见，兼并重组战略是企业谋求迅速发展的一个十分重要的战略，更是外向型、成长性民营企业的首选发展战略。

10、孔明湖项目集团化发展战略

集团化战略是指企业采用母子公司结构体系，从事同一行业或多种行业的业务经营，以实现企业经营目标的一种战略。母子公司都是独立的法人实体，母公司具有控股公司的性质，是子公司的股东，以投资者的身份对所属子公司进行参股或控股，各子公司实行独立经营、独立核算，母子公司之间以资产为纽带，实行资本运作。集团化战略比较适合规模较大、跨产业经营的企业。集团化战略有以下优点：（1）由于母子公司之间以资产为纽带，实行资本运作，母公司可以不从事任何产业经营，通过投资或控股来控制子公司，以资本运作的方式将企业做强做大；（2）由于各子公司实行独立经营、独立核算、独立发展，互相的关联性较小，所以企业能有效地避免因某方面的失利而产生“全盘皆输”的局面，具有较好的成长性和稳定性。集团化战略确实可以解决许多制约外向型、成长性民营建筑企业发展的瓶颈问题，帮助企业跳出发展迟缓的怪圈，对企业实现真正意义上的做强做大起着十分关键的作用。由于各子公司独立经营，权力分散，母公司对子公司的控制力可能有所削弱，这就要求总公司对子公司的控股地位不动摇，必须全力做好重要决策和监督工作，这样才能保证集团化战略的顺利有效实施。第七章、中国孔明湖项目的运行模式商业模式，是项目开发与经营的商业灵魂。其内容非常丰富，参阅绿维创景模式包括了收入模式、经营模式、营销模式、管理模式、投资分期、资本构架、融资模式等等。

商业模式的设计，是商业策划的重点，是形成可行性，实现融资运作的前提。

有关商业模式设计的详细内容。我们认为，孔明湖旅游开发商业模式的构建应该包括收入模式、投资分期、营销模式、经营模式、管理模式、资本构架及融资模式六大方面。1、孔明湖的收入模式多元化收入模式是商业模式最重要的内容之一，它直接决定一种商业模式的成败。针对孔明湖旅游的综合滚动开发，持续的收入可以为孔明湖的深度开发提供有效的资金保障，而收入模式的多元化，是商业模式成功构建的主要方面。收入模式的多元化是指收入模式中的各种收入方式、各个环节、各个层次之间，能够形成一种相互联系的系统结构。武当村旅游开发收入模式中，综合了传统观赏旅游收入模式、体验式观赏旅游收入模式、休闲旅游收入模式、区域开发收入模式、土地一级开发收入模式以及房地产收入模式，包括门票收入、休闲收入、商业收入、度假地产收入。门票收入对于大遗址旅游观光旅游是孔明湖旅游景区的基础市场，体验式观赏旅游与休闲旅游市场是其核心市场。各种体验项目二次消费、餐饮住宿和夜间消费以及商业地产和度假地产。2、孔明湖投资分期组合化投资分期组合化处理，主要是指在进行具体旅游产品投资分期规划时，首先根据产品功能划分不同投资项目类型，然后根据具体所要达到的目标，做出投资时序表，再进行投资组合。由于武当村已确定开园时间为2011年开始根据总体规划的要求进行一期二期三期等分期开发投资。3、孔明湖经营模式简约化从武当村旅游产品经营的角度来探讨其经营模式，即采取“游憩体验创新”的泛旅游开发经营模式。孔明湖的运营模式不同于隆中的运营模式，“游憩体验创新”的孔明湖泛旅游开发经营模式的特征体现在：一是游憩体验创新；二是泛旅游开发经营。4、孔明湖管理模式综合化传统的垂直管理体系或属地管理体系均不能有效地平衡孔明湖的各方面资源保护和旅游发展的关系。结合应用北京总部天立投资管理公司的垂直管理体系和湖北泰坤公司经济发展有限公司的属地管理体制，有利于实现旅游发展目标和最佳经济效益，有利于权责分明。从而实现资源保护和旅游发展双重目标。5、孔明湖营销战略品牌化以时间为导向的纵向营销战略和以行为组合为导向的横向营销战略相结合，纵向营销主要是指根据开发的不同阶段分期进行，第一阶段是蓄势与造势，这一阶段主要采用渠道营销和大型活动为行为导向，蓄势待发；第二阶段是集中造势营销阶段；第三阶段，通过渠道、品牌、网络、活动等营销行为组合，成功进入成势阶段，至此，完成了孔明湖纵横结合的营销战略手段，在稳定市场的基础上，运用隆中大品牌，逐步开始进入孔明湖品牌延伸的营销阶段，实施隆中大品牌战略。6、孔明湖投融资模式多样化旅游要突破资金瓶颈要发展，就必须寻求一种适合于旅游开发特点的融资模式。目前旅游项目的融资模式主要有：直接投资模式、联合投资模式、BOT融资模式及投资基金融资模式等。孔明湖旅游项目采用BOT模式的局限性BOT项目融资模式最主要的一点是项目建成后，项目公司还要经营一段时间，最后才交给武当村总公司。但是由于孔明湖开发项目设置构建的旅游产品的珍贵性及不可再生性，直接决定了BOT模式应用于武当村旅游项目必然有其局限性。但对于孔明湖项目的基础设施建设方面，可以运用BOT模式。孔明湖旅游项目采用投资基金模式的可行性随着我国经济的发展，民间私人资本、保险基金和养老基金、企业资金、外国投资者等大量的闲散资金，通过投资基金模式，不但可以吸引大量闲散资金，还可避免“外资是否能够进入中国旅游业”的争论，解决我国旅游项目资金瓶颈的问题。孔明湖项目投资基金融资模式实践西安曲江大明宫遗址区保护改造办公室发起成立了大明宫基金会，标志着大明宫遗址历经五十余年的文物保护工作从基本上依靠政府保护进入了社会参与、多方支持的崭新阶段。作为一家非营利性公募基金会，旨在联络和争取关心唐大明宫遗址、文物保护及博物馆事业的团体和个人的支持、赞助；增进文物界、博物馆间的交流与合作；促进大明宫遗址区文物保护展示、博物馆事业的发展及相关科学研究等工作。第八章、孔明湖项目的综合效益评价一、生态效益分析该项目建成后，将形成一个集休闲、度假、娱乐、游览、观光、美食为一体的生态旅游休闲度假湖，树立一个全新的滨湖旅游度假形象，增强湖区水资源涵养功能，保护湖区生态和植被，使孔明湖及其周边的生态环境得到进一步提升和改观，为周边地区的发展创造有利条件。1、增加植被，净化大气和水质本规划的实施将通过植树造林和广种花卉，增加旅游区的森林覆盖率，发展适合本地的生态养花业。这将减少水域污染，净化水质，同时造林种花工程还对净化气候、改善局部气候大有裨益。2、为生态建设提供资金支持和知识支持在生态旅游休闲度假湖的前期开发工作中，投入大量资金用于植树种花类的景观绿化工作，后期的经营中，将从旅游收入中拿出一定比例的资金继续用于生态建设，例如植树种花、“三废”处理设施、旅游生态保护科学研究等。3、促进当地居民和旅游者的环境保护意识通过开展生态旅游，使更多的当地居民直接从旅游业受益，使更多的旅游者享受到生态美，这样当地居民和旅游者可以从切身利益中认识到，生态质量的提高与生活质量的提高息息相关，从而大大提高社区居民和旅游者对生态保护和建设的支持。二、社会效益分析1、改善投资环境生态旅游业的发展将有利于形成以旅游业为核心，不破坏生态环境的产业结构，这将进一步改善襄城区和襄阳市的投资环境，对区域发展具极大的促进作用。而生态旅游休闲度假湖的实施有利于促进襄阳市、湖北省和外省、外国的人流、物流和资金流导向孔明湖及其周边区域，有利于提高区域经济水平，促进区域间经济的合作和社会的协调发展。2、提升卧龙镇的旅游形象由于卧龙镇发展旅游业较晚，在襄阳市旅游业中地位不突出。生态旅游休闲度假湖一旦推向市场，将改变现状，突出卧龙镇生态休闲旅游区的形象，可以预料的是，生态旅游区将会加快卧龙镇社会经济发展乃至襄城区社会经济发展的进程，从而将极大改善襄城和襄阳市的整体休闲度假形象。3、旅游扶贫，推进社会进步由于历史的原因，卧龙镇发展滞后于襄阳市，通过发展生态旅游，孔明湖周边农民可以向游客提供餐饮、住宿等各种旅游接待服务和生产旅游商品，这样这种投入少、产出多、见效快的经营活动将会给农民带来很大的收入。随着生态旅游休闲度假湖的发展，将会有更多的当地居民将其生产、生活纳入整体旅游区的发展之中，从而实现广泛的脱贫致富。三、经济效益分析1、增加就业机会旅游业是劳动密集型产业，可为当地居民创造诸多的就业机会，使当地居民参与到旅游产业建设中来。据估算，一个度假区10000个游客日可以创造13个就业机会。饭店创造的就业机会是平均数的2倍，约10000个饭店使用者日创造28个就业机会。这对于实现社会就业工程的贡献力是非常明显的。根据估算，本项目建成后，旅游景点年客流量将达到30万人次，餐饮及其他服务消费将达到40万人次，这将可以创造出约300个景点就业机会和1500个服务业就业机会。因此，孔明湖旅游开发的经济效益的直接表现就是能促进就业机会的增加。2、增加当地居民收入和财政收入本项目的开发将会直接带动地方经济的发展，增加当地居民收入，增加地方就业机会，提高地方财政收入。本项目40年内将预计上缴利税超10亿元，财政收入相当可观。3、产生乘数效应，带动区域经济增长本项目总投资30亿元，通过“投资—消费－收入－再投资—再消费—再收入”这一循环、周转的过程，对当地相关经济部门所产生的连锁效应和最终影响，包括直接效应、间接效应、诱发效应和继发效应。在这一循环、周转的过程中，旅游地经济总量相对于投入会成倍地增长，包括旅游区产值的增长、为旅游企业提供产品与服务的部门和企业的产值增长、以及旅游业从业人员会因旅游收入的增加而获得个人新增收入。如果按3至5倍的乘数效应来计算，本项目将带动地方GDP增长90亿至150亿元，为当地经济建设作出较大的贡献。第九章、孔明湖生态旅游休闲度假区的开发经营理念1、错位竞争，共同发展孔明湖生态旅游休闲度假区的开发，要尽可能融入襄阳大旅游发展网络中，利用旅游产品方向差异与其他旅游景点联合协作，争取更多外地游客到孔明湖生态旅游休闲度假区。2、避免过度城市化不能用城市开发区的模式和建设强度来指导本地区的规划和建设．国内外众多例子得出的经验是旅游度假区的过度开发将导致城市化，无序开发建设只能使旅游度假区沦为成本高昂的普通城市社区，丧失其应有的社会、经济、文化、环境效益，旅游度假市场吸引力也就随之消失，使城市丧失了城市发展的宝贵资源。3、提高从业人员素质，以旅游度假服务盈利孔明湖生态旅游休闲度假区对从业人员的素质要求是很高的，建议引入现代旅游人才，并对员工进行有计划的职业培训。国外开发成功的旅游度假区经验表明，应当重视特色功能的开发。对于能旅游度假的消费者而言，小额的价格优惠并非其追求的主要目标，在设计产品时，更应把该产品提供社会地位的象征性功能和减少度假安排不确定因素的方便性功能置于价格优惠之上。这也就要求孙家湾移民新农村地区在开发上要控制总量，要做精品，提供实在的功能享受。旅游发展除了其本身带来的经济效益起到“经济注入”的作用外，还具有显著的外部经济效益，旅游消费可以带动其它经济行业的消费和生产(旅游乘数理论)，成倍扩大旅游来的实际经济增量。世界旅游组织1998年的研究报告曾经评估旅游业对国民经济的影响，旅游部门每直接收入1元，相关行业的收入就能增加4.3元：旅游部门每增加一个直接从业人员，社会就能增加五个就业机会。我国有关资料也表明：旅游业每收入1美元，国民产总值可增加3.7美元：旅游收入每增加1元，第三产业增加值相应达10.2元。开发旅游资源，发展旅游经济，已被越来越多的政府和企业重视。具体在孔明湖生态旅游休闲度假区，除各旅游项目本身取得的收益外，还应该紧紧抓住提供相关的服务、配套的产业如宗教购物、艺术创意、公司会展乃至与上游供货商的合作等等盈利机会。4、高度重视安全维护市场心理对旅游度假区具有极为重要的影响。从国际国内旅游区的经验分析，重大安全事故往往会造成极坏的市场影响，甚至是造成致命的品牌破坏，进一步导致旅游区的一蹶不振．因此本次规划建议孙家湾移民新农村管委会和相关经营管理方高度重视安全维护工作，特别是与人身安全密切相关的各项设施、服务的规范化，注意保证水坝等工程的建设质量和管理维护．注意建立完善的森林防火机制，注意节庆活动时对密集拥挤游人的疏导工作，避免发生意外安全事故。第十章、孔明湖以生态旅游休闲度假区的形象建设形象建设1、导入CIS战略形象设计（ImageDesign）观念源于西方的统一形象识别战略或者叫统一形象识别系统，简称CIS，将CIS观念引入旅游目的地形象设计定位中，就产生了旅游目的地形象战略DestinationImageStrategy，简称DIS理论。统一形象战略（CIS）是一个需要长期推行的营销策略。它的制定过程是一个产品寻找市场定位、建立鲜明的个性化市场形象的过程。它是在市场竞争的商业环境中诞生的产物，实践证明其越来越成为企业生存发展的有力武器。目前我国多数旅游度假区是一个集食、住、游、购等功能的具有完整形象的有机整体，不同的旅游度假区之间既有共性又有个性；这样一个整体具备导入CIS战略的基础。旅游度假区的形象似乎比一般商品的形象更鲜明而稳固。旅游资源经过开发、规划和建设，或由广告，或由口碑，或由文艺作品和新闻传媒，或就由旅游活动本身便将旅游度假区的形象扎根于游客心中。在旅游市场竞争无比激烈的今天，统一形象设计己经成为必不可少的一种竞争手段。孔明湖生态旅游休闲度假区的统一形象设计的目的就是要最大限度地让潜在游客从众多的目的地中方便地识别该目的地并为其形象所吸引。统一形象系统（CIS）包括以下三个方面A）MI理念共识化；B）BI活动统一化；C）·VI视觉一体化2、建立旅游信息系统随着游客需求个性化、多样化、差别化的发展，选择旅游越来越多。旅游者的出游目的地的选择需要信息。游客需要了解旅游度假地景点、住宿、交通、风俗、餐饮、价格等多方面的信息，因此孙家湾移民新农村地区应在目标市场区的旅游机构建立旅游信息中心，开展旅游咨询服务。用多种语言的文字、音像材料，向潜在游客介绍度假地情况，对具体信息作介绍，如火车、飞机、汽车、轮船时刻价格、最佳线路等；旅馆的位置、设施、价格、预订电话；景点名称、位置、票价、开放时间；购物指南等。其他方式还有在主要旅游客流节点及大的滞留地开设游客信息中心；在主要的旅游交易会上展示官方的报告；参与国内外旅游市场交易会；组织展览、节庆及综合研讨会等。3、树立新农村服务形象孔明湖以生态旅游休闲度假为主的旅游产业，度假区服务是专指旅游者在旅游活动的核心环节——度假和娱乐时，所接受的在度假区内提供的服务。旅游度假区比传统旅游景区如风景名胜区、一般城市休闲公园拥有多得多的服务人员。这就使旅游者在除了与风景的接触外，还较多地接触到来自度假区内部的提供服务和娱乐人员。旅游地的从业人员和服务人员呈现日益增长的趋势，人与人的关系和人与风景的关系成为影响旅游地形象的同等重要的因素。这就需要孙家湾移民新农村在服务从业人员的培训上下大力气，在满足当地农民就地就业的基础上多渠道吸引服务人才，树立移民新农村的优良服务形象。第十一章、孔明湖生态旅游休闲度假区的管理体制与法规机制建设一、管理体制建设1、管理模式的选择从孔明湖生态旅游休闲度假区的实际出发，吸取过往的教训以及成功的经验，本次规划建议未来孔明湖生态旅游休闲度假区的建设应打破目前的行政界限，形成一种“小政府、大企业”模式。所谓“小政府”指成立一个有威信的政府行政机构——孔明湖生态旅游休闲度假区开发办公室。所谓“大企业”模式指成立开发办直属的代表不同利益团体的股份制性质的“孔明湖生态旅游休闲度假区开发投资公司”。“小政府”与“大企业”的关系：孙家湾移民新农村的开发必须保证社会效益、环境效益和经济效益的共赢，才能实现开发的最终目的。为实现中一点，开发办必须具有代表社会效益的政府职能，也必须具有代表资产所有者的企业职能。所以政府起到的是服务、指导、监督企业的作用，企业起到的是发展旅游、创建孔明湖生态旅游休闲度假区旅游新形象、实现产业优化布局的作用。2、进一步明确孔明湖生态旅游休闲度假区开发办公室职能●领导编制全区及各景区的开发建设规划●制定各区及各景区开发建设的管理制度和规定●审核或审批区内各种旅游建设项目，并对建设情况进行监督●依法管理区内国有资产●对违反开发建设规划和有关规定的单位和个人实行处罚●负责旅游价格管理●政府授予的其他权力3、成立孔明湖生态旅游休闲度假区开发投资公司●负责与政府有关部门项目配合、协调，共同做好全区生态开发建设的有关工作●筹措和管理全区开发建设资金●执行全区生态开发建设中规划中有关经营和保护的规定，协调各景区的开发，对建成投入运营的项目进行管理●制定开发经营活动的管理制度和规定●负责各类服务标准的制定、推行和监督检查●负责游客投诉或人身事故等处理●负责从业人员培训工作的管理和监督●负责旅游产品的宣传促销●负责对区内各类违反有关法规和经营管理规定的单位或个人进行处罚●经营运作中的其他管理职能二、政策法规机制建设1、孔明湖生态旅游休闲度假区优先制定的政策应当尽快完成促进民间投资参与公共建设的地方法规，确定规划区土地出让、租借方式，投资的租税减免奖励措施；尽快完成休闲、游览、观光农业管理办法，解决农业用地转换的适用法律问题；根据国家相关法律法规，制定规划区的各项管理规章制度，孙家湾移民新农村近期应当重点完善管理法规体系，主要包括：●《孔明湖生态旅游休闲度假区资源和环境保护实施办法》●《孔明湖生态旅游休闲度假区建设管理实施办法》●《孔明湖生态旅游休闲度假区交通运输管理实施办法》●《孔明湖生态旅游休闲度假区旅游市场管理实施办法》●《孔明湖生态旅游休闲度假区治安管理实施办法》●《孔明湖生态旅游休闲度假区森林和珍稀动植物管理实施办法》●《孔明湖生态旅游休闲度假区卫生防疫管理实施办法》●《孔明湖生态旅游休闲度假区工商税务管理实施办法》2、重点进行的规划工作●孔明湖生态旅游休闲度假区内部游览交通整合建设规划●生态工程做法推广规划：对建设中公路、桥梁、水土保持、溪流整治进行生态工程推广，水利部门对规划区内水库、溪流、河道工程进行综合规划，公路部门对规划区内道路建设进行整治，对已破坏景观资源的工程进行补救，尚未动工路段依据生态型工程方法进行设计、施工。●积极推动武当旅游服务区、人文移民生活区、生态宜居休闲区、特色体育游乐区、养生度假疗养区等重点地区的城市设计和规划，包括景观建设导则、城市设计导则、土地利用导则、优先进行旅武当旅游服务区的城市设计。第十二章、孔明湖项目的结论与建议一、结论以上对项目可行性的初步研究表明，本项目以中国养生文化为主题，发掘其深厚的文化内涵，所开发的旅游产品创意新颖，并将其明确地定位为国际级品牌进行塑造。本项目具有很高的品位、很好的客源市场开潜力、良好的投资环境和经营条件。同时，开发本项目的风险很小，边投资边收益滚动发展，并且投资合作方从事医疗与开发经营多年的广泛、深入地调研论证，已有了明确的投资开发意向，如能付诸实施，将能取得经济效益、社会效益和环境效益。因此，本人认为襄阳孔明湖国际生态旅游区开发建设项目是可行的。1、从全国经济发展趋势来看生态旅游休闲度假湖的开发，顺应“党的十七大提出生态文明建设”的要求，而且对增强区域经济、促进湖北新农村建设的旅游业发展、提高人民生活质量具有不可估量的作用。2、以襄阳旅游总体规划体系分析

生态旅游休闲度假湖的开发，涵盖了不同地理区域、不同社会层面、不同经济层次等多种因素，它的开发对襄阳其它相关产业的发展都有着带动和示范宣传的作用，有利于各产业各区域的和协发展。3、以生态旅游休闲度假湖自身条件分析其自然风光、人文资源、乡土风情都具有一定的特色，特别是孔明湖清水鱼，享有一定的声誉。这为本项目生态旅游的开发和各方面的开展奠定了深厚的基础。4、以生态旅游休闲度假湖项目开发分析本项目开发的五大板块都从不同层面来挖掘、反映孔明湖及其沿岸的休闲旅游特色，既符合国情、省情、市情，又具有地方特色。同时，本项目坚持保护开发并举、保护优先的原则，从而达到经济效益、生态效益和社会效益的完美统一。二、建议1、市区政府应大力支持出台强有力措施与优惠政策襄阳孔明湖国际生态旅游区开发建设项目所在地的各级政府（包括襄阳市、襄城区、卧龙镇）及与项目相关的部门（包括省、市区旅游局、发展计划委员会、城建局、规划局、国土资源管理局、环保局和文物管理局等）应给予大力支持，特别是根据本项目的特点，在拆迁征地、基础设施建设（特别是国道至景区的道路拓宽工程）、投资优惠、税费征收等政策上向本项目倾斜，杜绝任何不规范的收费、摊派之类的问题，进一步营造良好的投资环境，以吸引投资。2、镇村基层要有人文关怀项目所在地镇村应体现对本项目的人文关怀，并配合本项目建设，打造孔明湖文化旅游整体品牌形象。3、投资方要注重关照乡村利益投资方应尽快启动本项目，并在建设期和运营期注重关照所在地乡村利益相关者。目录TOC\o"1-2"\h\u253321总论 1311911.1项目概况 1317891.2建设单位概况 3162241.3项目提出的理由与过程 3311231.4可行性研究报告编制依据 4225921.5可行性研究报告编制原则 426521.6可行性研究范围 5265791.7结论与建议 665262项目建设背景和必要性 9302042.1项目区基本状况 9237942.2项目背景 11327472.3项目建设的必要性 11265903市场分析 14297233.1物流园区的发展概况 1479553.2市场供求现状 1669963.3目标市场定位 17108883.4市场竞争力分析

17160544项目选址和建设条件 1950564.1选址原则 1969314.2项目选址 19544.3场址所在位置现状 19297334.4建设条件 20123545主要功能和建设规模 22282555.1主要功能 22281835.2建设规模及内容 26195696工程建设方案 27137726.1设计依据 27219396.2物流空间布局的要求 27262516.3空间布局原则 2853886.4总体布局 2936766.5工程建设方案 30235856.6给水工程 33115596.7排水工程 3553126.8电力工程 38288986.9供热工程 46314656.10电讯工程 47153607工艺技术和设备方案