恒元大厦项目可行性研究报告

恒元大厦项目可行性研究报告PAGEPAGE50摘要第一部分公司概况（公司基本情况、公司的管理、企业文化、公司发展战略、公司发展规划）；第二部分项目描述（项目概况、项目投资背景、项目规模、项目实施计划、项目市场、项目投资环境、项目施工保证、物资节约、环境保护）；第三部分管理（管理策略、经营管理原则、项目经营管理模式）；第四部分行业及市场（市场分析、入世对我国酒店业的影响、竞争分析、市场预测、市场营销、SWOT分析）；第五部分营销策略（销售策略、广告风格、广告宣传策略、总体描述、营销策略、）；第六部分财务计划（项目总投资、项目资金使用投入计划、项目财务指标、社会效益分析、结论）；第七部分风险及规避方法（政策风险、市场风险、财务风险、管理风险）；第八部分投资者权利及退出（投资者权利、投资者退出机制）；第九部分总结。第一部分公司概况☆公司基本情况公司名称：喀什恒元房地产开发有限公司注册时间：2001年注册资金：1350万元人民币法定代表人：罗登福企业性质：私营企业经营范围：房地产开发、租赁、酒店、建材等业务法人简介：罗登福先生，生于1953年，1973年起投身建材行业，1989年个人投资兴建砖厂，1999年涉足房地产开发，先后在泽普石油基地开发住宅和商用房各一幢；后又在昌吉开发住宅楼两幢，总开发面积为8500平方米，2002年在喀什投资1400万元，兴建了恒元大厦。2004年10月拟注资兴建昌吉恒元大厦。经过多年的努力，罗登福先生已发展成为拥有资金近3000万元的投资商。“喀什恒元房地产开发有限公司”组建于2001年1月，公司以董事会为最高领导机构，董事长为最高决策人，公司注册资金1350万元人民币。公司从业人员18人，其中：管理人员8人，员工10人，公司下设财务部、招商部、工程部。公司的各项工作运转，依循公司组织管理章程严格管理，由于公司拥有大批经营、会管理，精通房地产开发和经营的高素质技术人才和经营的高素质技术人才和管理人才，故各项工作一直是“循章有序”的开展。公司本着“图强求革，务实创新，做一个项目，立一座丰碑”的经营理念，坚持走专业化发展道路，紧紧把握时代脉搏，与市场同步，与超前的理念同行，用心走好发展的每一步，致力于成为中国最好的房地产开发企业之一。☆公司的管理“以人为本”是本公司管理的信念，未来的竞争和发展，是用资金说话，更是用智慧说话。企业即人。企业的兴衰，关键在人，企业能否发展，在很大程度上取决于是否具备一支高素质的员工队伍。人造环境，环境育人。“喀什恒元房地产开发有限公司”把培训当作是管理的前提。企业文化的核心内容是价值观，通过培训具备实施管理的素质、知识、技能和信息；通过培训掌握自身的职务、义务及相应的专长、技能，以适应管理的要求。更为重要的是，通过唤起员工的主体意识和自主意识，使“要我做”转化为“我要做”，为自主管理这一管理的最高境界提供了坚实的基础。“喀什恒元房地产开发有限公司”在发展过程中，逐步建立起一套完善“以人为本”的企业文化，逐渐形成工业企业文化的精髓——企业内部的博爱、协作、进取。内在的谦和、宽容、朴实。工作在平等、和谐、融洽的氛围里，拥有一个可以充分发挥每个人才智的环境和机会，追求团队及个体素质的提高。通过学习和反思获得新知，超越自我，把自己打造成为一个学习型的组织，成为一个生生不息和具有创新精神的团队，成为一支自我成长，自我管理的团队。董事会董事会总经理总经理总工程师副总经理副总经理总工程师副总经理副总经理项目开发部技术部销售部办公室财务部质监部工程部项目开发部技术部销售部办公室财务部质监部工程部☆企业文化房地产业的快速发展，单纯的产品竞争已不敌产品“同质化”的压力。市场的竞争由单个项目的竞争进入到全面规模的品牌竞争。品牌是一个企业的知名度与美誉度的总和。广大消费者注重品牌，这意味着人们看招牌，买放心、买实惠。真正的品牌是对消费者的诚信服务。只有诚信才能永远。诚信是商德，诚信即品牌，是企业的无形资产。良好品牌形象在社会的构建，不是一朝一夕的事。黑格尔有句名言：“上帝惊叹细节”。房地产业所有的大事都是细节，很多细节都不是什么了不起的发现和设计，只是多下点苦功夫、真功夫而已。公司从建立开始，就非常重视品牌形象的塑造，我们的口号是：坚持独特的创新思维，全新的服务理念，以诚信和实力铸就自己的品牌。品牌竞争是经营模式，管理水平是竞争的着力点，而经营模式的创新，管理水平的竞争实质上是人才的竞争，只有人才，才是创建品牌，支撑品牌的力量。人才，是一条理性的河流，哪里有“谷地”，就向哪里汇聚，“得人才者得天下”，为了创造公司的辉煌，实施人才战略，已成为公司全体员工的共识。公司宗旨：求实创新，服务社会，质量第一，用户至上。企业精神：团结、求实、开拓、服务开发房地产的方针：控制总量、稳定规模、合理布局、提高质量公司的经营理念：“图强求革”、“务实创新”，做一个项目，立一座丰碑☆公司发展战略没有战略，就形不成有效合力；没有战略，就无法与外部优良对接；没有战略，就必然导致共同体的衰落。坚持大发展、快发展的工作思路，秉承“团结奋斗、创大业、拼搏进取争一流”的企业精神，坚持“以人为本，本正兴业”这一口号，大力实施服务优质化、企业规模化发展战略，强化机遇意识、品牌意识、赶超意识。争取在房产业创出自己的一片天地、创出自己的品牌。☆公司发展规划§发展总纲以“内强素质，外塑形象，优质服务，增强核心竞争能力”为总目标；以“创新与服务”为指导思想，以“满足住户和商户”和“可持续性发展”为主题，以结构调整为主线，以本地市场为导向，以技术创新为支撑，以特色发展为原则，促进我们在房产业中稳定、持续、高效发展。§中长期发展规划以中西部大开发及中国加入WTO为契机，强化管理，创新发展，实现快速的发展和质的飞跃。坚持走“建立优质服务与满足住户要求的意识发展的道路，力争使我们的发展水平达到中国新疆乃至国内同行业的领先地位。第二部分项目描述☆项目概况◎项目名称：恒元大厦项目◎项目单位：喀什恒元房地产开发有限公司◎项目地址：昌吉市☆项目投资背景近年来，在国家开发大西北的号召下，新疆经济有了迅猛的发展，特别是旅游资源的开发，给酒店业带来了机遇，乌、昌经济一体化更是给昌吉酒店业带来了一个发展的春天。昌吉目前有大小酒店10余家，旅游渡假村200余家，每年接待游客280多万人次，酒店入住率均以超过70%，旅游旺季入住率高达98%，但酒店仍然满足不了人们的需求。根据昌吉市关于把昌吉建成最适宜人类生存的生态型田园式的新城市的思路，随着经济的发展，人民生活水平的提高，将给昌吉旅游业带来一个很大的发展空间。故而在昌吉的酒店业存在较大的市场空间。☆项目规模本项目大厦建筑总占地面积2120平方米，共13层（地上12层，地下1层），总建筑面积15782平方米。一至五层为商务，六至七层为写字间，八至十二层为客房。☆项目实施计划项目建设期为三年，即2004年完成基础工程，2005年完成主体工程，2006年8月竣工。☆项目市场本项目根据现行新疆昌吉地区经济发展的迅速，以及本地区酒店市场需求量大的开阔市场，本公司以昌吉地区为目标市场，相信随着时间的推移，市场需求会不断的扩大，本项目的市场前景会更为广阔。☆项目投资环境一、自然环境

新疆维吾尔自治区，简称新，位于中国西北部，面积166万平方公里，占全国总面积的六分之一，是中国面积最大的省级行政区。新疆地处亚欧大陆腹地，与俄罗斯、哈萨克斯坦、吉尔吉斯斯坦、塔吉克斯坦、巴基斯坦、蒙古、印度、阿富汗等八国接壤，在历史上是沟通东西方、闻名于世的“丝绸之路”的要冲，现在又成为第二座“亚欧大陆桥”的必经之地，战略位置十分重要。昌吉回族自治州地处天山北麓，准噶尔盆地南缘，位于东经85°34′至91°32′，北纬43°06′至45°38′；东邻乌鲁木齐和哈密地区，西与石河子市相接，南与吐鲁番、巴音郭楞蒙古自治州相连，北与阿尔泰、塔城地区接壤，东北与蒙古国交界，从东、西、北三面环抱乌鲁木齐市；东西长541公里，南北宽285公里，总面积9.39万平方公里，是古代举世闻名的“丝绸之路”新北道通往中亚、欧洲诸国的必经之路。全州辖昌吉市、阜康市、米泉市、玛纳斯县、呼图壁县、吉木萨尔县、奇台县、木垒哈萨克自治县等5县3市。境内还有新疆生产建设兵团的24个团场。昌吉州现有人口158.88万人，生活着36个民族，其中回族17.21万人,哈萨克族12.37万人，维吾尔族6.01万人。

昌吉市位于天山北麓，地处亚欧大陆腹地，准噶尔盆地南缘，地处东经86°24′—87°37′，北纬43°06′—45°20′。东距首府乌鲁木齐市35公里，距乌鲁木齐国际机场18公里，312国道、第二座亚欧大陆桥和乌奎高速公路穿境而过，是通向北疆各地的交通要道。是自治区西部大开发扶优扶强，在天山北坡经济带中首批推出的重点城市。昌吉市是新疆昌吉回族自治州首府所在地，是全州的政治、经济、文化中心，是自治区首府乌鲁木齐的卫星城。总面积8215平方公里，其中：山区占40.7%，平原占32.5%，沙漠占26.8%，南北长260公里，东西宽30公里。东邻乌鲁木齐市、米泉市，西毗呼图壁县，南与新疆巴音郭楞蒙古自治州和静县相接，北和新疆塔城地区和布克赛尔县、阿勒泰地区福海县接壤。居住着汉族、回族、哈萨克和维吾尔族等32个民族。下辖4乡6镇，6个办事处。境内有新疆生产建设兵团农六师师部及所辖101团、103团、军户农场、共青团农场和中央、自治区、自治州驻市单位150多个。二、社会环境加入WTO后，随着国民收入的增长，带来一部分百姓收入提高。加入WTO后，由于大量外国公司进入及一些传统出口行业如纺织品、服装、鞋帽、家电等由于出口增加，至少会再解决1000万人的就业；外资银行的进入将会被允许同中国银行业一起介入部分流通领域，这将给中国百姓带来品种更多、服务更优、选择余地更大的金融服务；在世界经济的大环境下，有助于商家与消费者之间建立良好的信誉环境，同时百姓消费意识的增强、消费观念的更新，会带来人们消费需求的增加。而房屋作为人们的生活必需品，届时随着百姓收入的提高、优质、便利的金融服务及开发商良好的信誉保证，在人们安居乐业的传统观念下，贷款买房、享受观念将会日渐浓厚，用明天的钱，享受今天的生活将会被越来越多的百姓接受。随着国家可持续发展战略和大开发战略的实施，房地产开发、建筑、建材事业迎来了新的发展机遇，市场前景十分广阔。三、政策环境昌吉市作为自治区西部大开发“扶优扶强”首批推出的重点城市，昌吉市在全疆率先成立了政务服务中心，对所有行政审批事项实行“一站式”办公，行政办事效率明显提高。在全市广泛深入开展了“政府形象建设年”创建活动，昌吉市已形成了人人都是投资环境，人人都是昌吉形象的良好投资氛围。项目目标责任制和追究制的出台，激励和奖惩机制双管齐下，更为投资发展和项目实施提供了快车道。为提高政府行政效率，改进工作作风，结合《行政许可法》的贯彻实施，在全市深入开展政府工作争先创优活动、推行政府部门工作评议制，从抓制度入手，不断推动政府服务环境优化。近年来，昌吉市先后获得全国科技工作示范市、全国环境整治优秀城市、全国卫生先进城市、全国双拥模范城等10多项国家级荣誉。四、行业环境由于加入WTO后，主要城市的经济活动趋于频繁，将首先刺激对外销房、办公楼、宾馆、商场、厂房等非住房类房屋的需求。此外，经济活动的频繁意味着职工收入的增加和就业的增加；关税的明显下降，居民的日常开支也将降低。这些因素，均有利于居民购房资金及消费的增加，使住宅类、酒店业房地产需求增加。同时，随着汽车关税的逐年大幅降低，汽车拥有量的迅速增加，邻近郊区的住宅和其他房地产需求增加也更加明显。另外，适合外商的高档住宅需求，特别是租赁需求也会增加。国内巨大的人口基数和迅猛的经济发展态势使房地产业具有惊人的潜力，但当前楼市价格的居高不下与不断增长的房屋物业需求之间出现了断层。如果商家能顺应市场，对价格、服务及其他相关要素加以调整，相信房地产的前景非常乐观。昌吉市房地产开发企业发展到38家，物业管理企业23家，中介机构8家。近年来，昌吉市城镇住宅建设呈现了快速发展的态势，1998年-2003年，全市全年城镇住宅开发量为184.78万平方米，截止今年6月存量房销售率达74%，有效需求同供应呈健康发展态势。☆项目施工保证为确保工程施工的顺利进行，争优创良针对项目制订以下措施：◎技术保证1、严格图纸会审制度：开工前必须组织有关人员认真熟悉图纸，领会设计意图及施工要求达到的技术标准。明确工艺流程、设计规模，将图纸中存在的问题及施工难度大的地方记录下来，共同研究编制施工作业方案。2、认真执行技术交底制度：项目开工前由总工程师向工地技术负责人进行全过程的重点、难点及关键部位的施工技术交底。施工过程中由工地技术负责人向施工人员、质检员及班组长进行交底，贯彻落实上级技术领导的要求，明确关键部位的质量要求及注意事项。3、严把进场原材料关：严格对工程所用的各种建筑材料的检验、试验检查，并存档。◎质量保证措施1、加强技术管理，认真贯彻国家规定、操作规程和各项管理制度，明确岗位责任制，组织学习图纸、施工组织设计和施工工艺等，作好技术交底并建立技术考核制度。2、加强原料的检验工作，严格执行各种材料的检验制度。3、推行全面质量管理，建立保证体系，坚持质量三检测、样板制、岗位责任制。4、实行工程监理制度，聘请有实力的监理公司对工程建设进行全方位的监理。5、通过招标竞争选用一批实力雄厚、管理科学、重视信誉、配合积极的施工队伍和材料供应厂家。◎安全施工措施1、集团派专职安全员持证上岗，贯彻执行国家安全生产法规，随时检查项目的安全生产情况，处理存在的不安全因素，经常对项目人员进行安全教育，提高每个人的安全生产意识。2、进入现场人员必须带安全帽，衣着整齐，不准穿拖鞋和赤脚上班。3、高空作业无安全措施时必须系好安全带，同时严禁上抛、下扔材料、工具等物品。4、各种机械设备均设可靠的安全接地保护及操作人员防护措施，高的设备必须设防雷装置。5、机械操作人员需持证上岗，严禁非操作人员使用设备。6、进入施工现场严禁打闹，严禁酒后上岗。7、施工现场要有醒目的安全标志与警告牌及安全生产标语。8、现场的坑、洞、升降口等危险处要设保护棚、网户墙等。9、进入现场的材料、成品、半成品均按平面布置存放。10、现场实行封闭管理，外围设有可靠的遮挡围墙。11、加强制度管理，明确奖惩。◎工期保证实施1、组织保证：集团组织强有力的施工班子，配备有高素质、高标准的施工队伍，进驻现场加强计划管理。科学编制施工进度计划，严格按计划施工，充分挖掘各方潜力。及时调整计划偏差，充分发挥集团在技术装备上的优势，采取行之有效的施工方法，确保工程保质、按时完成。2、机具保证：要求各项机具供应部门按工程所需的机械设备一次到位，配备专人修养、维修，现场必须常备有机械设备的易损件，日常检查、保养及维护尽可能在工作间歇时间完成，以充分发挥机器的最大效率。3、劳动力保证：要求各项目必须按施工组织计划安排好人员，由专人负责检查人员出勤状况，随时掌握人员动态，避免因人员造成停工。4、材料保证：原材料需试验合格后进场，提前落实进货渠道，凡需外购的成品、半成品按计划提前购置，常用材料需有一定的储备，材料管理人员及时做出材料用量计划，并组织进场工作。5、施工技术保证：集团组织管理人员研究、分析，制定出合理的施工方案，及时进行技术交底，使施工人员做到心中有数。大量、积极采用新工艺、新技术、新方法。☆物资节约为节约建设物资，建设区总图布置以科学合理为原则，并加强工程预算，合理利用水、电等能源，同时完善管理制度，减少物料不必要的损耗，杜绝人为浪费。☆环境保护本项目建设对环境无危害性影响，为防止和减轻可能的不利因素，如期达到项目的经济效益和社会效益，项目建设采取积极的环保措施，严格执行“三同时”原则，并与综合利用集合起来，既要达到国家标准，又要尽量提高资源的利用率。项目建设产生的主要污染物为生活污水、建筑垃圾，同时亦会对周围环境产生一定的噪音污染。生活污水经处理后完全达标排入城建污水道；生活垃圾及时运送到市区垃圾站转运站，统一处理；建筑垃圾统一堆放，完工后进行平整为绿化用地。第三部分管理随着人类社会的进步和经济的发展，管理所起的作用越来越大。在企业的生产活动中，存在着人力资源管理、技术管理、财务管理、作业管理、产品管理等等。而人力资源管理是其中很重要的一个环节。因为社会发展到今天，人，已经成为最宝贵的资源，这是由人的主动性和创造性决定的。企业要管好这种资源，更是要遵循科学的原则和方法。因此，管理人员应该引起足够的重视。☆管理策略市场经济下的管理者，必须善于思考，研究，总结，勇于创新。要注重为员工创造宽松的环境，提供他们充分发展的机会。让员工清楚公司的大目标，看他们是否认同，是否有共同的理想；在给员工订立大的目标后，让他们自己去设计、实施，给员工留下较大的发挥主动性的空间，让每个人在同等的机遇下发展自己，展示自己的才华，主动的完成自己的工作；让他们体会到尊严，感受到重视，这是工作的原动力。§领导管理者至少是能够行使职权的人。从理想状态看，下属跟随管理人员的指导做事，是因为管理人员人格的完美和职业上的成功，而不仅仅是外在的官衔。从这个意义上来说，最优秀的管理人员靠榜样来领导，要为他的下属提供示范。让下属在想到“我为他而工作”，或者“我和他一起共事”时，一种特殊的感觉就会涌上心头。下属由衷地尊敬、佩服他们的上级，以至于当他们完成了极漂亮的工作，当只要有一点不足，他们也会立刻想到对他们的上级会有什么影响。§激励最优秀的管理人员深知：下属的工作动力来自什么，然后设法激励他们，使下属尽可能地提高工作效率。这就要求管理人员在不同的时间、场合，对不同的员工采用不同的管理方式。因此，管理人员参与决策、员工培训和能力开发就显得日益重要起来。能力开发对于企业来说是必要的，甚至可以成为员工再就业时的条件或权利。公司拟安排百分之八的股份作为对“管理层和关键人员”的奖励。☆经营管理原则公司将以规范化管理为原则，以制度为行动指南，制定各项必要的规章制度和操作流程，并在实践中不断完善。为保障规范化、制度化管理，公司将首先完善法人治理结构，建立健全有效的职能机构，保证公司沿规范化、制度化的轨道发展。（1）竞争择优用人机制竞争机制是市场经济条件下的普遍机制，它既有利益的激励，又有失败的惩罚，通过竞争能有效的促进经济效益和效率的提高。本项目要求生产经营管理者应具有较高的综合素质能力。为此，公司实行招聘制，向社会公开招聘专业技术人才，实行层层招聘制度，择优竞争上岗。为使项目进展顺利，达到预期效果，从土建开始就要提高职工队伍素质上下功夫，组成一支思想境界高、业务技术强的职工队伍。（2）完全成本核算机制本项目在财务管理方面，实施的是按照国家颁布有关企业财务管理制度，对企业进行完全成本核算机制，加强企业的固定资产和流动资产管理。在固定资产投资预算中，合理的安排生产性固定资产和非生产性固定资产的投资比例，尽量压缩非生产性固定资产投资额，增加生产性固定资产的投资比例，以提高生产部门的技术装备水平和生产能力；同时也防止闲置不必要的固定资产，避免投资浪费。合理提取固定资产折旧基金，不扩大可分配利润数量，以保证固定资产及时维修和更新。在流动资金的管理方面，合理确定流动资产的储备定额，加快流动资产的流动速度和周转次数，及时清理债权、债务，减少财务费用。财务状况定期公开，接受监督检查。☆项目经营管理模式坚持以人为本，强化管理。以市场为导向，以改革机制创新为动力，以依靠科技进步为手段，运用现代化管理办法，促进企业上水平、上等级。第四部分行业及市场酒店产业作为国家经济发展的先导性产业，对改善投资环境、美化城市面貌、提高人们办公、生活水平具有重要的作用。在当今国际经济发达国家中，酒店产业逐渐处于国民经济较重要地位，是重要的经济增长点之一，也是衡量一国经济生活发展水平的重要因素。国家明确提出将酒店房地产发展成为新的经济增长点，并在投资等政策上予以适当倾斜。☆市场分析

到2000年底，全国有涉外酒店10481家，比1999年的7035家增加3446家。1999年，全国星级酒店3856家，其中，五星级77家，四星级204家，三星级1292家，二星级1898家，一星级385家。估计，经济型酒店座数占涉外酒店的80%左右，经济型酒店房间数占涉外酒店的50%左右。

按商业部的统计，2000年底，非涉外酒店的数量是25万家，其中，社会旅馆8万多家，个体旅馆16万多家。由于商业部没有作过全面的非涉外酒店的等级划分，估计在25万家中，达到经济型酒店的在5万家左右，300万房间左右。

总之，经济型酒店在6万家左右，300万房间左右，但分别分属于涉外酒店和非涉外酒店，在两个酒店行业管理体制下。按发展规范程度，涉外酒店制度下的经济型酒店明显规范，按发展机会，非涉外酒店制度的经济型酒店机会较多。如果发展策略合适，经济型酒店的数量会更大。§酒店业龙头在整合中壮大中国酒店业集中度远远落后于发达国家，2002年美国排名前5位的本土酒店客房集中度达到56%，而2003年中国酒店业龙头锦江集团客房数仅占市场份额的3%，中国急需形成自己的富有国际竞争力的“酒店业航母”。中国酒店业的整合是以政府主导开始的，2003年以来地方政府牵头的大型旅游集团合并重组已经拉开序幕，其中的领头羊是上海的锦江集团和北京的首旅集团，它们均以酒店集团为主导，整合旅游、酒店、都市交通、餐饮、商业零售等旅游业各大要素，实现内涵和外延的共同扩张。但目前行政性合并重组已经不再是现阶段的主要力量，市场化重组成为引导市场的主流力量。去年以来中央企业对非主业资产实施“剥离重组”，“央企”下属众多旅游资产易主将惠及中旅、国旅等中央所属旅游集团，也为国有酒店业集团提供了做大良机。困扰中国酒店业的所有者缺位、多头管理等问题也将随之逐步得到解决，有利于优化整个酒店行业的经营环境。从行政重组到市场化重组，品牌集中化、连锁化、网络化将成为酒店业的大趋势，行业资源目前已经开始向具备管理优势、品牌优势和资本运作优势的酒店集团集中，管理规模扩大是当前酒店管理集团成长性的主要来源，如锦江国际酒店管理公司目前拥有客房规模3万多间，居亚洲首位，排名全球饭店管理集团第35位。酒店业作为中国引入外资最早的行业，在与国际品牌进行的充分竞争中，20%的外资酒店占据了80%的利润，而国产酒店管理集团则需在管理软件、营销网络方面迎头赶上，利用在国内并购发展的优势，做大规模和影响力，进一步提升企业效益，在本轮酒店业景气复苏中获得较大发展。

§经济型酒店加速扩张

国内旅游和商务旅行的兴起对我国现有酒店业供给结构调整提出了要求，在传统酒店业态之外，经济型酒店挟不可挡之势席卷而来。

由于低廉的价格、舒适干净的住宿环境，经济型酒店迅速占据了中小企业商务人士、国内游客和部分入境游客的细分市场，从黄金周情况来看，经济型酒店出租率要高于平均出租率10-20个百分点。

与传统酒店相比，经济型酒店起点很高，它们以连锁和网络化形式起步，几乎不存在产权方面遗留问题，项目投资和财务成本控制严格，不管是在目标市场的契合性、经营管理、投资初始成本方面都具备竞争优势。经济型酒店对占到中国酒店业总供给量3/4的庞大的三星级以下酒店将产生显著的替代效应，这种替代效应可以和家电、建材等专业连锁卖场的高增长态势媲美。

同时，经济型酒店也是国内酒店业与外资品牌竞争的“桥头堡”，在国内旅游市场，本土酒店占有地利人和优势，锦江之星、如家、莫泰、中江之旅等国内经济型酒店品牌正在迅速扩大规模。由于初始投资小，经济型酒店的供给也与需求同时快速扩张，目前经济型酒店供给的扩张与需求之间仍然存在缺口，但缺口正在不断下降中。由于国内酒店公司以单体酒店和小规模连锁为主，各地酒店业供求体系相对封闭，因此地区差异是造成酒店经营业绩差异的首要因素。旅游经济结构决定了酒店业的获利能力，以商务旅游为主的城市酒店消费水平明显高于观光度假旅游。上海多年来对酒店建设进行严格管制，供给十分紧张，而需求方面由于经济活力充沛，商务和入境旅行吸引力强，访沪旅客快速增长，地区性供求不平衡引致上海酒店业尤其是高星级酒店的盈利能力远远高于全国平均水平。2003年上海酒店业出租率高于全国平均10个百分点，平均房价高于全国水平50%以上，而REVPAR（平均房价*出租率）这一行业关键指标几乎是全国水平的2倍。由于高星级酒店的建设周期较长，上海客房需求存在的缺口在近两年内很难得到满足，由于酒店出租率的居高不下，以及上海房地产价格的加速上涨，2005年上海酒店平均房价预计仍将进一步大幅上扬，从而惠及上海本地的酒店经营业者。☆入世对我国酒店业的影响1、入世将加剧酒店投资市场的竞争

入世前，在对外公布的政策上，对外资进入酒店业市场有所限制。即高档宾馆、高档写字楼、国际会议中心一直列为《外商投资产业指导目录》的乙类限制投资项目。入世后，酒店市场完全开放，外资大举抢滩中国市场成为可能。就投资区域而言，借着西部大开发的契机，我国中西部地区的酒店业发展空间将倍受瞩目。而2008北京奥运会和2010上海世界博览会也将吸引无数的外资对我国酒店市场的投资。可以肯定，在入世后我国酒店业将面临与外资的激烈竞争。而我国的酒店业在改革开放以来，十分依赖政府的作用，以政府为导向，由政府培育市场。因而，许多酒店的投资都由政府扶持和保护。入世后，在“公平竞争原则”指导的公开、公平、公正的市场环境下没有了政府作为后盾，我国酒店业还没有做好充分的准备去与外资竞争。

2、入世将加剧酒店营销市场的竞争

目前，国外酒店集团在我国呈逐步网络化的发展格局。据统计，2002年世界前10位的酒店管理集团有9家已在华经营管理酒店。数量超过两位数的就有假日、香格里拉、雅高等。入世后，由于网络销售的便利、进口税收的降低，就更利于国外酒店管理集团发挥其品牌、集中采购、网络销售等优势，市场竞争力将更加强劲。随着国外酒店在我国连锁、连号的增多，市场的争夺已呈现白热化。而反观我国的酒店业，由于受传统观念影响，酒店都盲目追求高档、全面、独立的经营结构，除少数几家酒店集团外大都为独立经营的大众化酒店。数量虽多，但大多各自为战，疏于协作发展，没有形成有效竞争的市场结构，更无法与世界酒店企业相抗衡。因而出现了酒店数量逐年上升而利润逐年下降的背离态势。

3、入世将加剧酒店业的资本运营

从外国酒店集团的发展进程和现状来看，通过资本市场的并购获取部分财产权，通过非产权交易获取其他酒店的管理权、营销权和无形资产运作权是外国酒店集团扩展市场主要手段。根据入世承诺，国外投资不仅可以控股、独资经营酒店，而且可以通过输出品牌和管理在中国形成母子公司体系的酒店管理网络。加入WTO，国外投资者将大举进入我国市场，他们不一定要全资兴建或购买酒店，而通过参股、购并等方式达到逐步占领我国市场的目的。而我国的酒店业中，以资产重组、饭店购并、股权上市为主要内容的资本运营还比较薄弱，在相当一些地区和人们的观念中，资本运营还是较为生疏的观念。酒店经营似乎就是直接去经营管理，只有在濒临破产或债务重重时才考虑“转手”。此外，我国的酒店大都在80年代末建立并经营。众所周知，酒店更新改造的周期比较短，企业还未完成返本付息及扩张资本的积累过程，故很少有具备足够的实力进行兼并和收购其他酒店的活动。因此，我国的酒店也在资本运营上明显表现的先天不足。但入世后，在国外集团的带动下，有望改变这种状况。

4、入世后酒店业面临人力资源的潜在竞争

酒店业是劳动密集型的企业。由于我国的人力资源非常廉价，对外国人才缺乏吸引力。因此，我们在入世承诺中，对国外酒店管理人才进入我国酒店市场没有加以限制。在WTO谈判中这一条我们做了全面的开放，即在“自然人流动”一条中，承诺外方经理、专业人员、高级行政管理人员在与合资、合作的酒店签订定合同后，可在中国提供服务。另外，根据在WTO谈判中的“水平承诺”的规定，将来在人数方面将不能加以限制。从近期看，由于国内外经济发展水平的较大差异，这些承诺对我国酒店业造成太大影响的可能性不大。但随着我国经济的发展，工资水平与世界平均水平的接近，我们完全可以相信，不久的将来国外酒店管理人才将大量涌入我国酒店市场。这种潜在的人才竞争压力是不能忽视的。另有观点认为，在外资大举进入后，为了提高效益，必然实施人才本土化战略，即凭借高薪、晋升机会、发展条件等诱导机制，广泛招揽我国酒店的经营管理人才，给内资酒店造成沉重的人才竞争压力。很明显，这两种分析的任何一种成为现实都将加剧我国酒店业的人才竞争。而目前，我国酒店业的人才流失情况已相当严重，大量酒店管理人才流向其他管理行业，酒店对人才的吸引力日渐薄弱，内资酒店正面临无人可用的境地。☆竞争分析本项目所在地长宁路有酒店3家，其中三星级1家，即庆源酒店（12层）。二星级酒店2家，即长宁酒店（12层）和鑫海酒店（6层）。庆源酒店是2002年由昌吉庆源投资集团兴建的三星级宾馆，庆源投资集团成立于1998年，前身是昌吉工业园发展总公司，后经改制发展成今天的集房产、建筑、钢结构、酒店等产业于一体的投资集团。长宁酒店是1999年由昌吉长宁房地产开发有限公司投资兴建的二星级酒店，2000年竣工营业，长宁公司的前身是昌吉经济技术开发总公司所属的房地产开发分公司，1997年经改制后变更为长宁房地产开发有限责任公司，该公司现以房地产为主，兼营酒店建材等行业。上述二家酒店淡季入住率均在70%左右浮动，每天收入在5000—7000元。旅游旺季入住率高达98%，每天收入在10000元左右，就是这样的高入住率还是不能满足游客的需求，不能满足游客足够数量的入住。就在今年的“五一”黄金周期间，

昌吉州精心组织，周密安排，组织人员到深圳、上海等地开展以“魅力新疆——神奇昌吉”为主题的大规模旅游宣传促销，从民族歌舞、摄影展、旅游纪念品推介等方面展示了该州旅游资源和浓郁的民族风情；与周边四地州市联合推出了丝绸之路新北道旅游黄金线；加大旅游市场整顿力度，规范旅游企业经营行为。假日期间，全州旅游市场热烈有序，确保了无重大旅游事故和重大旅游投诉，实现了“健康、安全、

秩序、质量”四统一。据统计，共接待游客15.8万人次，同比增长33.9%；旅游总收入3570.8万元，同比增长95.8%。其中，

天山天池景区接待游客1.646万人次，旅游总收入493.8万元；杜氏庄园接待游客l.09万人次，旅游总收入246万元；峡门子旅游度假村接待游客5810人次，旅游总收入122.01万元。可见随着人们生活水平的不断提高，人们追求户外旅游的生活更加强烈，即促进了旅游市场的发展，也带动了酒店产业的发展。地区市场前景异常开阔。本项目建成后，以优质化的管理、优美舒适的酒店环境、热情的服务对待每一位顾客。时刻让顾客有一种“家”的感觉。实行“人性化、家性化、便捷化”的服务理念。让顾客高兴而来，满意而归。同时，这也是本项目最大的竞争“法宝”。☆市场预测在过去的几个月中，商务和休闲游游客发现酒店价格稳步上升。2005年酒店入住一晚的平均价格将达到89.97美元，创下历史最高水平。该价格较去年上涨4.3%，将是2000年以来最高涨幅。在2003年伊拉克战争挫伤人们出游热情导致市场疲软之后，2004年酒店业已经开始强劲反弹。预计酒店业今年的入住率将达到63.4%，增长两个百分点，为1977年以来的最大增幅之一。这将是入住率连续第二年强劲增长，为20世纪90年代初以来的首次。酒店业正在经历2000年以来最好的年景，此前恐怖袭击活动使得该行业连续3年出现房价下滑、增长平平的局面。1、国内旅游的快速发展，对经济型酒店的需求强劲。上世纪90年代中期以来，随着我国经济的持续、健康、快速发展，双休日的实施及公共假期的调整，使得国内旅游呈现出快速增长的态势。国内游客的住宿指向基本上是经济型酒店。以今年“五一”黄金周为例，各地中低档的经济型酒店的入住率都在95%以上，而四、五星级高档饭店的入住率却无明显提高。目前，国内旅游的主体是经济收入相对较高的小康族，他们对食、住、行等基础设施的要求已有较大提高，特别是去年“非典”对人们的警示作用，使得那些环境卫生差、条件简陋的招待所、个体旅社不再受到这部分消费者的青睐，但受经济实力的限制，高档饭店对他们来说仍有一段距离。因此，伴随着我国国内旅游市场的不断扩大，“干净、舒适、价廉”的经济型酒店将呈现出良好的发展前景。2、经济型酒店的进一步发展必然要求有其自己的品牌。在我国酒店行业中，欠缺的不是经济型酒店的产品形态，而是群体意义上的经济型酒店品牌。我国三星级以下的经济型酒店占据着整个住宿设施的80%以上，但长期以来都以单体的形式存在，没有形成规模、缺少有影响力的品牌，彼此之间主要靠价格进行竞争，所以实力不强、效益较差。目前，相对知名的北京如家客栈、中江之旅，上海锦江之星、新亚之星等，也仅仅是在地区有一定的影响力，还谈不上知名品牌的程度。对于经济型酒店来说，规模是管理的基础，品牌高于有形资产。只有在若干个知名品牌的旗下聚集了一定规模的企业群，才可以说经济型酒店已经发展到了相对成熟的业态。

3、加入WTO后，迎接国外品牌挑战的需要。饭店业虽是我国与国际接轨较早的行业之一，但在上个世纪末以前，基本上是外资酒店占据市场的高端，国有酒店由于在硬件和软件方面都与外资饭店存在一定的差距，则处在市场的低端。由于目标市场的不同，彼此之间的竞争还不是你死我活的竞争。近几年，由于国内旅游对经济型酒店的巨大需求，以及去年“非典”期间，在入境旅游遭受重创的情况下，经济型酒店的非凡表现吸引着国外众多饭店集团的眼球。他们纷纷调整自己的战略，凭借各自的品牌优势，开始瞄准我国国有饭店长期以来占据的中低端市场：法国雅高集团在我国的第一家经济型酒店天津Ibis（宜必思）已于今年“五一”前开业，并且雄心勃勃，计划未来10年在中国将拥有至少200家Ibis；美国著名的经济型酒店品牌“马瑞卡”在成都大显身手，扬言到2010年在中国拥有130家店；号称世界最大经济型连锁酒店集团的美国“速八”（Super8）放眼2008年北京奥运商机，今年开始抢滩北京市场；英国Bass（巴斯）集团旗下的HolidayInnExpress（假日快运）、Marriott（马里奥特）集团旗下的万怡等著名酒店集团都已经开始行动，并且有发展数十家甚至上百家连锁店的计划。加入WTO后国内经济型酒店的竞争态势也呼唤有我们自己的品牌产生，以应对国外知名品牌的挑战。☆市场营销随着社会的改革开放，进入世界WTO，国家把酒店业开发列入标准化、正规化的管理。根据目前新疆昌吉酒店市场需求量大的实际情况，经论证后向当地政府汇报请示，经当地政府同意，批准本项目进行，项目前景广阔。以经济效益为中心，从而树立鲜明的产品形象，建立广阔的市场营销网络，严格控制生产成本与产品质量、持续的技术发展等方面系统规划产品的市场营销。☆SWOT分析美国管理学家安德鲁斯等人采用SWOT分析法，即“强势—弱势—机会—威胁”（SWOT）模型，通过对企业所处的外部环境和内部状态等一系列条件的分析判断，帮助决策者在企业内部优势和劣势，外部环境的机会和威胁的动态的结合分析中，确定相应的生存和发展战略。用这一分析法，对“新疆恒元大厦项目”的内外部环境以及自身的优劣势进行分析，从而做到“知己知彼，百战不殆”。1、优势在新疆而言，本项目投资地昌吉市具有以下优势：一是自然资源丰富。昌吉市地貌类型大体分为南部山地、中部平原、北部沙漠三大部分，整个地势呈南高北低阶梯之势，南北高差4000多米。南北长260公里，东西宽30公里。境内最高峰天格尔峰，海拔4562米。境内有可耕地120万亩，其中播种面积65万亩，森林资源总面积46.12万公顷，覆盖率达到3.8%，可利用草场819万亩；矿产资源有煤、石灰石、石油、天然气、硫磺等，其中煤炭资源最为丰富，质优量大，地质蕴藏量100亿吨，天然气已探明面积60平方公里。全市属中温带大陆性干旱气候，年降水量183.1毫米，年日照时数2833小时，平均无霜期167天。境内有大小冰川158条，面积60平方公里，水储总量19.88亿立方米。二是农业产业化程度较高。丰富的农业资源、独特的区位优势、优良的投资环境，造就成长了一批实力雄厚、带动力强的农业产业化龙头企业，国家、自治区级龙头企业达15家，带动全市80%以上的农民发展公司+基地+农民或农村合作经济组织的产业化经营模式，通过多年的发展，形成了较为稳固的产业基础。昌吉市是新疆唯一一个依靠科技加快农业产业化示范市和畜牧业产业化示范市。全市主要农产品基地化、产业化发展初具规模。初步构建起以麦趣尔、天山面粉、西域农科、银洋棉麻、屯河番茄、大成牧业、泰昆集团等龙头企业为代表的奶业、粮食、制种、棉花、番茄、肉制品加工等十大农业产业，天山面粉集团的“天山”牌小麦粉获中国名牌产品，麦趣尔集团的麦趣尔牛奶获新疆著名商标，麦趣尔月饼获中国名牌月饼。畜牧业发展势头较好，成为我市农民主要增收来源，占农业收入的40%以上。全市正在向建设全疆最大奶源基地和畜牧业强市的目标阔步迈进。三是工业经济发达。昌吉市是自治区工业经济相对集中、较为发达的地区，二、三产业比重占GDP总量的80%。全市有1500多家企业，其中规模企业42家，涉及50多个行业，2004年工业总产值达55.17亿元。依托特变电工、屯河集团、天山面粉、益海粮油、哈密煤业等重点骨干企业，初步形成了机电、农副产品加工、建筑建材、化工、轻纺、食品、能源等为骨干的门类齐全、基础扎实的工业体系。区域内的特变电工股份公司等企业已成为新疆上市公司中最具有实力的代表，特变电工控股山东鲁能电缆，成功兼并“沈变”，一举成为全球产能最大的变压器制造企业。以吉瑞祥集团、麦趣尔集团为代表的中小企业有1073家，非公有制经济占国民经济比重的42%。同时，我市及周边地区拥有丰富的洗涤系列用品原料基地，如独山子、乌石化、准东、克拉玛依、吐鲁番地区等石油化工、天然气和无机、有机盐资源，以及布局合理的化工企业组织结构。四是第三产业发展迅速。以中心市场、亚中商城为核心的312国道10公里商贸长廊快速发展，亚中商城国家二类口岸实现了不出市就可以全部完成一关四检的目标，已成为商贸物流中心。昌吉市房地产业发展势头迅猛，建设水平、品位较高，2002年开工建设总投资6亿元的特变电工国家康居工程——世纪花园，被建设部评为节能示范工程。占地6.2公顷，利用四高四新技术开发建设的上海花园，创新了昌吉市房地产发展理念。今年开工建设的锦绣江南小镇将教育、江南人文与房产进行嫁接，将成为昌吉市独具特色的人文社区。以“农家乐”为特色的昌吉市旅游业朝气蓬勃，2004年，旅游业营业收入达1.45亿元，同比增长34%。全市现有涉外星级宾馆10家，其中三星级3家，二星级4家。五是城市基础设施比较完善。昌吉市按照建设最佳投资环境城市和最佳人居环境城市的目标，围绕乌鲁木齐都市经济圈的发展，不断加大了城市建设力度，投资环境进一步优化，服务功能日臻完善。通过大力实施城市扩容工程，基本形成了“七纵三横”的城市道路骨架，城市道路硬化率达95%，绿化覆盖率达38.2%，城市化水平达到45%。日供水能力10万吨，供水率100%，日处理污水能力15万吨，污水处理率100%，管道天然气入户4.2万户。城市环境质量优越，空气质量指数和综合指数达到国家二级水平。国家级农业科技园区、北大附中新疆分校和投资6亿元的新加坡丰益集团益海蛋白饲料加工、投资1亿元的上海绿洲实业中纤板等重大项目在昌吉市落户发展，城市基础设施日趋完善为承接大规模投资和经济大发展奠定了良好的基础。六是旅游资源丰富。昌吉境内南部山区的广阔草原，茂密松林，连绵群山，奇峰怪石，加之浓郁的哈萨克民族风情，这里是休闲避署，旅游野餐、观光揽胜的理想之地。著明的景点有：硫磺沟、索尔巴斯陶、金涝坝、努尔加大草原、民族风情园、北沙窝旅游渡假村等。平原地区有人工建造的青格达湖旅游区，市区内有北公园、南公园、亚中广场等。境内还有唐朝时期修建的昌吉古城，清朝乾隆时期修建的宁边古城及修建于清嘉庆元年（1796年）的清真寺，清同治元年(1862年)兴建的陕西寺，清光绪八年(1882年)兴建的兰州寺等。七是交通优势。昌吉市曾是古丝绸北道上的重镇，位于天山北麓，准噶尔盆地南缘，地处亚欧大陆中心。东距乌鲁木齐市35公里，距乌鲁木齐国际机场18公里，312国道、北疆铁路、第二座亚欧大陆桥和乌奎高速公路穿境而过，是通向北疆各地的交通要道，区位优势突出。八是投资政策优势。外来投资者自主决定投资项目、合作伙伴和合作形式。投资国家政策鼓励项目，对其审批管理的事项，资料齐全的，5日内审查、批复完毕，投资国家限制项目，在文件资料齐全情况下20个工作日内批复或报批。工商行政管理部门对文件资料齐全的项目，在5个工作日内完成注册登记发证工作。规划、城建、土管、粮食、物价、公安、税务等各有关部门，受理来我市投资的外来企业申请办理文件资料齐全的事项，属审批权限内的，在5个工作日内办理批复，需要逐级报批的，由该部门全程服务，在30个工作日内办结批复。工商部门对来我市注册登记的外来企业简化登记手续，降低注册条件，申请设立企业集团条件可适当放宽，其母公司注册资本不少于3000万元、子公司3个以上、总注册资本不少于6000万元。对投资3000万元以上企业项目，自开工之日起，市政府指定一名副县级领导跟踪全程服务，协助解决投资项目所涉及的问题。2、劣势本项目最大的劣势在于目前资金的短缺，限制了本项目的扩大。为了本项目的顺利进行和企业的发展，我们决定寻求合作者，我们相信此次的合作是双赢的，同时也是市场和利益的需要。3、机会市场：一个城市的发展，要尽快可能地创造一个对于房地产市场的稳定要求。我国非常幸运地处于一个城市化高速发展的阶段，这就使我国在相当长的一段时间内可以保持房地产市场有一个稳定的巨大需求。2005年我国房地产业发展处在一个正常的空间里面，在房地产开发的数量、规模、价格等方面也维持在一个比较合理的水平。我们预测，今后几年的房地产市场也能够保持一个这样的发展势头。随着我国加入世贸组织后的逐步发展，国外的金融机构开始进入中国，因此，外商介入的直接投资增多，同时也允许企业以发行债券的方式进行集资。加入WTO，将会扩大房地产业的市场需求，并带来先进的经营、管理经验以及国际化的设计理念与产品技术，国内企业在学习竞争中不断走向成熟。与其他行业的根本区别在于房地产属于不动产，不像一般商品可以流通，入世对中国房地产业冲击不大，反而扩大了房地产市场，带来了发达国家的技术与管理经验，大大促进我国房地产业的成熟，有利于房地产业及相关行业与国际接轨，加快我国房地产业市场化进程。我国城市化水平达到70%--80%以前，房地产都应是处于高速发展阶段，如果城市化建设是正常的，在未来20至30年内，房地产应该有个比较大的稳定需求空间。随着我国居民收入的不断提高，改善居住条件、购买自有商品房已经成为目前消费市场的重点和热点，消费者对于购房的关心程度以及参与热情与日俱增，市民对于住房消费需求显得较为迫切。中低价位楼盘最符合目前住房消费的主流，多层、公寓楼兼而有之的楼盘销售形式看好。地区：昌吉市政府认真贯彻乌昌经济一体化重大战略决策，加快昌吉市发展。2005年初，自治区党委站在统筹区域经济发展的高度，结合乌昌两地的经济发展实际，适时提出了“强强联合”、资源共享、优势互补，实现乌昌经济一体化的重大战略决策，符合自治区天山北坡经济带率先发展的战略要求，对于引领天山北坡经济带率先发展具有十分重要的意义。自治区党委乌昌经济一体化战略的实施更给昌吉市带来了重大的发展机遇和平台，作为乌鲁木齐市的卫星城市，昌吉市充足的资源、广阔的空间将被充分利用和盘活，将更好地接受到乌鲁木齐和周边县市的辐射与支持，为昌吉市实现更大的发展赋予了新的生机活力。4、危机我国现在酒店产业出现的火爆景象究竟是不是泡沫？针对目前的高速发展应该一鼓作气加快其速度，还是应该釜底抽薪为市场降温？这些问题都在我国的经济学界引起较大的争议。在世界上，的确有因酒店产业的高速发展而导致泡沫经济这种现象存在，泡沫经济问题已经开始引起经济学界和政府高层的注意。由于近年来酒店产业的高速发展，存在着产生泡沫的潜在危险。第五章营销策略企业盈利的关键在于是否了解消费市场和消费者的需要，并以富有竞争力的优质服务来满足目标消费市场和消费者。为了能够迅速有效的扩展我们的消费者市场，并获得长久的发展，我们将经济效益为中心，从树立鲜明的企业形象，建立广阔的市场营销网络，严格控制运输成本与运输安全、持续的技术发展等方面系统规划产品的市场营销。酒店作为不动产，与其它商品有着本质的区别，其消费也不同于衣食消费那样随心所欲。这是因为住房价位高，使用时间长，买主决定购买之前有一个较长的思考过程，并且反弹心理很强，稍有变更就会改变主意。而其思考的问题，从地理条件，到自然环境、楼质、交通、污染、安全、社区服务，纷繁芜杂。由此可见，酒店营销深度广，难度大，负荷重，要想取得卓越的销售成绩，必须重视智力投资的力度，加强多角度的宣传。本项目的销售主要从广告宣传和人员促销两方面入手，并注重控制销售节奏，合理进行分区、分期销售。营销部营销部市场客户市场客户销售部市场部销售部市场部加盟商加盟商加盟商加盟商加盟商加盟商终端消费实体终端消费实体☆销售策略“喀什恒元房地产开发有限公司”实行的“恒元大厦”开发建设的投资组合策略，一是回避了暂时出现的“局部过热”现象，以低风险无风险和较高回报的方式，起到同行业中建设“龙头”的作用。二是实行恒元大厦酒店配套开发建设，努力保持地段和户型的排它性。从经济学的角度来看，投资和投机是两码事，我们抢先投资和抢占新疆昌吉市场发展先机，使之基础稳固，政策优先，满足需求，投资回报率高，并能使公司呈现多元发展优势。三是恒元大厦项目的开发建设，能充分体现自然环境、政策社会环境和行业发展环境的优势，为我们有效利用区域地理条件和固定的人力资源及一切客观资源，赢得了十分有利的条件。“喀什恒元房地产开发有限公司”开发酒店经营思路是：一味迎合市场未必会取得市场，占领市场的往往就是那些有明确的目标消费群体。只有符合市场规律、引导市场，方会得到较高的利润，甚至超额利润。“喀什恒元房地产开发有限公司”进行的恒元大厦开发，其保证投资者的收益和有效抵御风险的基本思路是：抢占先机，充分把握项目运作的可行性。做足准备，充分把握市场操作的科学性。同时，依据房地产投资的风险程度和年获利能力，按照一定的原则进行搭配投资各种不同类型的房地产，以确保收益和降低投资风险。“喀什恒元房地产开发有限公司”认为：保证房地产投资组合的关键是如何科学确定投入不同类型房地产合理的资金比例。因为各种不同类型的房地产的投资风险大小不一，收益高低不同。风险大的投资基本上回报率相对较高，回报率低的投资基本上相对的风险就低些，如果资金分别投入不同的房地产基础上，整体的投资风险就会降低，最终得到一个较为平均而稳定的收益。以上的条件不仅为“喀什恒元房地产开发有限公司”的发展，同时也为保障投资方的利益，打下了坚实的基础。总之，“喀什恒元房地产开发有限公司”创业的历史，是在一个个项目建设中，完成自己里程碑的信息。在创业中保持自己“专业、诚信、认真、负责”的独立性，在创新中树立企业不同寻常的优势。§总体规划本项目从建设期起即在全市范围内进行大规模的广告宣传，对设计标准、技术方案、工程质量、酒店管理、建筑面积、销售价格、付款方式等做出详细的介绍，并对开发方所应承担的责任和义务做出相应承诺，提高住宿者的信任度，增强其购买欲，从而促进项目楼盘的销售。§创意理念创意是广告的灵魂，好的创意可以增强广告的宣传效果，加深广告“受众”的接受度。为此，我们在广告设计中将坚持以下理念：◎具有高度的信心◎富于竞争◎头脑敏锐、不拘传统◎感性认识和理性认识的统一◎注重历史、尊重现实、看重未来§构思框架◎以塑造形象为主，渲染品位和意念◎展现楼盘的综合优势，强调其经济实用性和节能先进性◎体现楼盘和谐舒适的生活直切消费群体的生活心态☆广告风格注意保持广告风格的统一性和延续性，从设计和文案两个方面进行重点表现，并穿插多个可延续性卖点。设计风格：要表现出气势磅礴、恢宏大气，突出人文化的社区理念，制作必须精美。文案风格：以理性诉求为主，感性诉求为辅。☆广告宣传策略广告需要突出的竞争优势，可以是别人没有的价格、产品或服务，也可以是从酒店所特有的氛围。以此满足消费者希望获得的理性的、感觉的、社会的、自我满足的回报。如告知消费者：“您将入住的是一家四星级标准的商务酒店（理性的）；您将感受到家的温暖（感觉的）；我们为您提供最好的绿色服务（社会的）；作为正在为事业而拼搏的人，您值得拥有（自我满足）。”“广告信息优先于广告设计”，反映的就是这个道理。◎整合营销、全方位推广，形成立体交叉广告攻势，造成市场目光的聚焦。◎找到市场的有效需求，然后用广告稳、准、狠的刺激来激发市场需求。◎以品牌为先导，形象跟进，强力消化。◎以“强销期”为轰炸重点，配合销售上升曲线不断重拳出击。☆总体描述

我们可以把客房预订单、住宿登记卡、结帐单，同时也可以把早餐预订单、宴会预订单、餐饮付款单、洗衣付款单和微型酒吧付款单等作为客源的信息来源，对酒店顾客的需求特点进行系统描绘。这些特点主要包括下列几个方面。

（1）顾客的姓名、地址和邮政编码。这可用作联系手段。

（2）预订的日期和方式。这可帮助选择销售渠道和确定提前进行推销活动的时间。

（3）到达日期、离开日期和停留时间长度。这可了解客源的季节性和停留长度。

（4）每次一起来的人数。这可知道目标客源人数规模。

（5）所支付的客房价格。这可了解每一类顾客对酒店这一主要经营收入来源的贡献大小。

（6）顾客类型，如会议代表团、观光旅游团、商务客等。这可用来了解顾客的需求类型。

（7）总的帐面支付额和支付方式。这可用来了解顾客总的花费额、消费结构和支付方式。

（8）支付给旅行代理商的佣金类型。这可用来了解支付不同旅行代理商的销售成本。

以上这些信息既可以用手工记录，也可以输入计算机。以便于进行销售角度考虑，应按客源来对这类信息资料进行分类。这将能判断客源市场的地理分布。我们可以在地图上标出客源的来源地、类型和相应的数量。

考虑到改善淡季的销售量，我们也可以对顾客信息资料按时间分类。这样，我们可以了解到某一时间某一地区来多少客人。如我们可以发现，美国客人在11月份的感恩节和在12月份的圣诞节一般在家里团圆度过，中国人却不是这样。如港澳台同胞一般是在1和2月份的春节在家里团圆度过。既然运用以上信息，在不同季节我们就可以对不同客源进行推销。然而，如果我们能根据客人地理分布、类型和时间对客人信息进行分类，那就更好了。这样做也能帮助我们发现，是否有可销售的客源地区，客源类型和季节需求被忽略了。☆营销策略营销人员一般应把握宾客以下两方面：（1）世界需求新潮流；（2）酒店主要客源市场的需求特点。在这里着重说明世界需求新潮流及酒店营销的新对策。1、青春化潮流每个旅游者都希望自己像想象的那样年轻，特别是中老年旅游者更是如此。针对这种需求，酒店可以在商场里设立“使您青春化专柜”，出售章光毛发精、假发、美容产品及时装等。2、健身化潮流西方旅游者，很怕因环境污染而损害健康。针对这种需求，酒店可以采取以下四项措施：（1）在酒店里推销中医中药。这是因为，现在越来越多的人认识到中医中药是一种没有副作用的自然医学，他们越来越喜欢中医中药。（2）改变菜单设计，增加蔬菜和豆制品。以前美国人很强调品尝各种以肉类为主的主菜，现在却越来越偏好品尝蔬菜，特别钟情于食用大豆制品。美国一项研究表明，大豆里的蛋白质含量高，可防止许多疾病。因此，美国卫生机构公司开始号召美国人最好每天食用50克大豆制品。（3）推销天然饮料和健身菜。有的碳酸饮料没有什么营养价值，它含有咖啡因，其金属罐还会损害人的牙齿，所以越来越多的人喜欢品尝番茄汁，果汁等各种天然饮料。肥胖与心血管病、糖尿病等密切相关，因此减肥正成潮流，人们在饮食方面讲究低脂肪、低糖、低热量。此外，近年来科学家发现饮茶有助于防止癌症等疾病，常食水果蔬菜有益健康。在这种情况下，冰茶、果汁等新型饮料盛行。我们在推销中菜时可以强调其防止癌症与减肥的功能。（4）推销健身用品、健身器材与健身俱乐部。由于下雨天，热天和冷天都不能在户外锻炼。因此，健身俱乐部也流行起来。我们可以向酒店公司的长住客人大力推销健身用品、健身器材和健身俱乐部。3、爱国热潮和向发达国家看齐的热潮如法国抵制美国好莱坞电影的文化侵入，美国公司经常用美国国旗图案来做产品包装和广告，这些都是发达国家爱国热潮的一种反映。针对这种需求，饭店在为外国旅游者服务时，要特别尊重他们的民族自豪感。如维也纳马里奥萨尔茨堡喜来登宾馆，在门厅上悬挂主要客源国的国旗。发展中国家则掀起了向发达国家看齐的热潮。针对这种需求，我们可以适当宣传，我们中外合资饭店，我们的产品是中外合资产品等等。4、非正式、非正规化潮流如时装的休闲化、随意化、自由化，几乎想得出的、穿得出的都是时装。一个最典型的例子是牛仔裤的裤可以一截二，裤上可以有破洞，裤边上可以有需线。这启发我们在饭店商场里销售各色时装。以后的单亲家庭将会越来越多，这启发我们在以家庭旅游者为销售对象的客房、家具、食品设计上规模要小一些，因此家庭人口减少了。非正规化潮流对饭店的装潢设计有很大影响。如以前人们欣赏具象画，画面上出现的山水、人物都很逼真，具有平衡对称感。现在人们欣赏抽象画，一种意念的画面与色彩，可以不对称，不平衡。饭店在选择风声和展示各种画品时就要注意这一点。

5、回归自然旅游者越来越追求阳光、海水、海滩、绿色植被、清新的空气和纯净的大自然。针对这种需求，酒店大堂可以配有自然采光的透明屋顶，设置有绿树环抱的花园咖啡厅，再加上瀑布或喷泉。酒店也可以提供散步的绿茵草坪与游船、钓鱼、户外烧烤等各种旅游活动。另外，在游泳池旁装饰棕榈树；在做酒店广告时，以饭店的自然景区为背景，让人们感受到回归大自然的情趣。

6、追求奇观旅游者越来越追求新奇、新鲜的经历，他们渴望暂时摆脱或改变一下自己已经习惯和厌倦的生活与工作环境。这样，就要求我们尽可能提供具有民族特点、地方特色的东西，创造奇观。布置幽默漫画式的小雕塑、酒店的观光电梯和顶层旋转餐厅往往大受旅客欢迎。如上海新锦江大酒店顶层蓝天旋转餐厅，与云天门浑然一体，申城景色一览无余，已成为上海美食一景。7、个性化服务宾客到酒店来追求的是高气氛与高服务的产品，一般具有很强烈的自尊感，同时往往也具有各自独特的需要，我们要精心予以满足。在这方面，光按照作业规程来做还不能达到完美的程度。如上海新锦江大酒店门厅服务规定，“客人乘坐的车辆到达酒店时，要主动为客车开启车门，用手挡住车辆门框上沿，以免客人下车时碰痛头部，并主动向客人招呼问好”。但是，如遇到老年客人，下车时还需要携扶一下，因此，光按照门厅服务规程来提供服务还不够，需要个性化。在饭店的日常营销管理中要注意处理好“大众情人与个性化服务”这一对矛盾。酒店是大众情人，因为酒店的一间客房一年可以有365位客人来住，酒店的销售人员要向无数位客房进行推销。这种情况往往使饭店的销售、服务人员对某一位客人的独特要求处于麻木状态。酒店产品是高消费、高气氛、高情感与高服务的产品，一定要避免出现这一麻木状态。要注意选用一批专业化的、富有同情心的、能提供个性化服务的员工来从事营销、服务工作、从根本上杜绝此类现象的出现。第六部分财务计划☆项目总投资项目总投资概算为2978万元人民币。☆项目资金使用投入计划1、土地成本400万元；2、前期费用110万元（城市配套费、设计费、监理费、质检费等）；3、主体工程1420万元（拟算投入）已投入186万元；4、装饰工程500万元；5、户内配套501万元，其中：消防工程60万元；通风工程30万元；电梯50万元；电视16万元；床柜等55万元；空调300万元6、户外配套20万元；7、不可预见费80万元☆项目财务指标1、投资利润率16%；2、利税率为15.8；3、项目回收期约为6年。☆社会效益分析本项目各项目标数据均达到规定的指标，社会效益较好，作为开发商，在追求社会效益的同时，更注重追求企业的经济效益，在有保障的建筑空积率和比较经济的情况下，努力争取政府的优惠政策，各种税费减免，以求得更大程度的效益。1、增加国家和地方的财政收入；2、发挥地区地理优势，走酒店产业化发展之路；3、发展区域经济，提高当地居民收入水平；4、增加就业机会；5、扶持开发区经济的发展；6、带动相关产业的发展，为地方经济的发展做出贡献；7、有利于进一步调查经济结构，培育新的经济增长点。☆结论从以上数据可以看出，在资金到位的情况下，本项目将创造十分可观的投资利润，这将为企业的长远发展奠定良好的基础。相信经过科学管理，将为投资者创造巨大的经济效益。本项目充分利用自身优势进行运营，投产后有较好的效益，从经济评价角度看是可行的。第七部分风险及规避方法市场经济下，每一个投资者都关心其投资的风险与收益。风险投资之所以不同于一般意义上的投资，主要在于投资的客体可能获取高额收益的同时，也蕴含着巨大的风险。一些统计资料表明，风险投资业务的失败率高达70%~80%。许多投资者热衷于风险投资，由于在他们看来，风险投资的风险是可以通过科学的管理思想、管理方法和管理手段加以控制的，在承担了投资的高风险后，他们将获得高额的回报。在充分考虑到项目的成功因素外，“喀什恒元房地产开发有限公司”决策层同样注重本项目实施过程中可能遇到的各种风险。经过缜密分析，本项目潜在风险主要有以下四点：☆政策风险◎政策风险表现行业的发展受到政策性抑制，国家采取部分限制酒店开发的政策措施；开发源头受到抑制，使得开发商取得土地资源的难度加大；开发资金的获取受到抑制，如各大银行或风险投资商严格借贷，收缩银根。◎应对措施国家从宏观政策上所采取的调控措施，其目的就是要减缓酒店的开发速度，防范金融风险，避免出现泡沫经济。虽然宏观调控措施在一定程度上增加了开发的难度，但公司全体员工知难而进，充分利用目前难得的机遇，在竞争中做大做强。1、积极参与竞争，加大开发力度积极参与竞争，争取多获得土地、那好地。事实证明，谁那到了土地，谁就拥有立足的资本，谁就掌握了开发的主动权，谁那到好地段，谁的升值空间大，抵御风险的能力就大。2、广辟资金来源，提高使用效率谁拥有资金谁就能生存发展。克服以往资金来源主要靠银行的单一途径，积极拓宽资金渠道，大胆筹集资金。由于资金来源的多渠道，势必使资金的使用成本加大，因此我们要把有限的资金，最大限度地用足、用活、用好，发挥资金的最大使用效益。3、降低开发成本，增强消化功能把政策控制带来的风险，尽可能地降低到最低程度，是本公司的着重点之一。惟有千方百计降低开发成本，控制费用支出，增强公司内部消化功能，才能确保预期效益的实现。☆市场风险◎市场风险表现入住进度有可能放慢，资金回笼难度加大；空置房可能增多，造成部分资金积压。◎应对措施1、大厦规划贴进自然在充分考虑日照的情况下，功能布局合理，动静明晰，使环境与建筑有机融合在一起，使顾客得到美好的享受，产生一种人、自然和建筑的共生共鸣的感受；公共设施应配套齐全，尽可能增加绿化面积及绿化品种，以达到“四季有绿，季季有花”的标准，尽可能创造好的居住环境，以吸引顾客。2、广告宣传贴近实际把多渠道的宣传作为促销手段之一，但决不作虚假广告，始终坚持公司的宗旨，牢记公司的理念。3、物业管理贴近住户大厦内的酒店管理是关键，是客户进住后解除后顾之忧的重要保证。我们想顾客所想，帮顾客所需，解顾客所难，这更是酒店实际促销的有力保证。☆财务风险◎财务风险表现部分上缴费用标准提高；增加税种，提高税率；新费用的开征；资金使用成本的增加◎应对措施1、增加开发面积，加快开发速度尽可能的增加开发面积，分摊固定费用，降低单位面积的造价。2、降低工程造价降低工程造价，着重抓住三个环节：建筑安装环节；建筑材料采购环节；施工控制环节。3、控制费用支出，增加盈利空间在抓好工程直接费用环节的同时，必须严格控制间接费用的支出。严格执行“先审批，后用钱；先计划，后执行”的原则。☆管理风险◎管理风险表现管理风险指创业企业因管理不善而导致的风险，随着人类社会的进步和经济的发展，管理所起的作用越来越大。在企业的生产活动中，存在着人力资源管理、技术管理、财务管理、作业管理、产品管理等等。而人力资源管理是其中很重要的一个环节。因为社会发展到今天，人，已经成为最宝贵的资源，这是由人的主动性和创造性决定的。企业要管好这种资源，更是要遵循科学的原则和方法。因此，管理人员应该引起足够的重视。企业在生产经营过程中，若过于追求短期效益，目光局限于产品项目创新，忽视管理创新、制度创新、工艺创新、售后服务创新以及企业文化平台在更高层次上的构筑等，就会大大增加风险。公司对团队管理、资本运营的高级人才会有持续的需求，若挖掘不到合适的人才，将会给公司的发展带来严重的影响。此外，能否留住现有的人才、保持现有人才结构的稳定和优化，也存在一定风险。◎应对措施针对管理上的风险，公司将加强企业组织机构的建设，建立具有充分弹性、敏感性和适应性的组织体系。同时，我公司要建立合理的监督制约机构，加强管理者自身素质的提高，掌握先进的酒店管理知识。第八部分投资者权利及退出☆投资者权利投资严格按照双方签订的合同执行，投资者有权询问资金运作情况；公司重大决定必须报告董事长与投资者；公司每年以书面形式向董事长与投资者提交上年度计划完成情况及本年度经营计划，应董事长和投资者要求提交审计报告及有关情况。合作者享有公司股东的权利，有建议权和参与决策权。☆投资者退出机制如在本项目实施一定时间投资者希望退出，建议通过上市、购并、利润分配或定期收益等方式予以退出，以保护投资者的利益。（具体的退出方式以协议为准）（一）利润分配的方式即公司分红的方式。利润分配即以公司分红的方式退出合作企业。（二）定期收益的方式即每年收取固定的回报，相当于优先股的形式。根据双方的协议而定。（三）二次融资，提升公司的价值。（四）上市的方式1、风险投资公司可以直接或者通过投资的风险企业收购上市公司的“壳资源”，在取得控股权后，在通过资产置换的方式将风险企业或项目注入上市公司，达到风险资本退出的目标。2、风险投资公司可以利用目前上市公司追逐风险投资和高科技主业的热潮，直接将相关股权出售给上市公司或由其设立的风险投资公司，从而使所投资的风险企业实现上市目标。（五）股权转让的方式股份转让是风险投资退出的另一途径，由于股票上市及股票升值都需要一段时间，因此，许多风险投资资本家采取股份转让的退出方式。其选择出售对象可以是创业公司或创业者本人。（六）股权回购项目通过一段时间运行，除去投资方的回报，我们的利润若有较大的积累，有能力回购投资方的股权，一旦投资方有此要求，我们完全同意回购。总之，在条件成熟的前提下，我们保证投资方随时实现退出。第九部分总结综上所述，公司经过几年的发展，积累了丰富的销售经验，在房地产开发领域的经营也获得了可喜的成绩。面对广阔的待开发市场和丰厚的利润空间，只要我们抓住机遇，把握好商机，就能立竿见影，得到高额回报。本项目利用公司丰富的市场销售优势，脚踏实地的工作，认真打好基础，讲究科学，强化管理，就一定能变经营优势为经济优势，就一定能将本项目办得欣欣向荣，兴旺发达，一定会收到非常好的效果。通过对项目的可行性考察研究和经济数据分析，认为此项目投资方向明确，市场前景广阔，经济效益可观，管理科学，规章制度健全，领导创新意识和开拓能力较强，人员素质高。整个项目措施得力，条件具备，项目在技术和经济上是合理可行的，是一个理想的投资项目。因此，对“恒元大厦项目”可以得出以下结论：1、该项目在国家和地方政府支持的背景下立项，各种规划设计和审批手续已经全部完成，符合国家产业政策，不存在法律障碍。2、该项目的出现，不仅是公司自身发展的需要，更是成熟并快速增长的巨大市场的需求。它的建设不仅产生显著的社会效益，同时也给投资者带来了巨大的经济效益，提高了投资者的社会地位。3、该项目投资发起人具有房地产开发的经验，拥有业已形成的良好的社会关系资源，该项目的初始运作具有良好的基础。4、该项目的财务预测基本是保守的，它的收益目标是可行的。在实际经营中有上升空间，具有回报率高的特点，是个可长期获取较高收益的投资项目。5、该项目在市场分析、竞争分析、财务