中国物权法(总论)

物权法基本参考书目:1.彭万林主编、覃有土、李开国副主编：《民法学》，法律出版社2007年第六版；2.张玉敏主编孙鹏、王洪副主编：《民法》，高等教育出版社2007年版；3.《中华人民共和国物权法》（2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过）4.《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释（2009）7号5.《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释（2009）7号第一页，共155页。高阶参考书目:体系书1.李开国：《物权法论》，西南政法大学民商法学硕士研究生内部教学用书。2.孙宪忠：《中国物权法原理》，法律出版社，2009。3.梁慧星、陈华彬：《物权法》，法律出版社，2007。4.王利明：《物权法论》，中国政法大学出版社，1998。5.（中国台湾）谢在全：《民法物权论》，中国政法大学出版社，1999。第二页，共155页。高阶参考书目:专题研究书1.孟勤国：《物权二元结构论——中国物权制度的理论重构》，人民法院出版社，2004。2.尹田：《物权法理论评析与思考》，中国人民大学出版社，2004。3.孙鹏：《物权公示论——以物权变动为中心》，法律出版社，2004。4.高富平：《物权法原论》（上、中、下），中国法制出版社，2001。第三页，共155页。物权法：物权法总论大纲物权法总论物权（法）的概念、性质物权的特征物权的效力物权法的基本原则物权的变动物权的分类第四页，共155页。中华人民共和国物权法

（2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过）第一条为了保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，促进社会主义现代化建设，制定本法。

第一条为了规范公司的组织和行为，保护公司、股东和债权人的合法权益，维护社会经济秩序，促进社会主义市场经济的发展，制定本法。第一条为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，根据宪法，制定本法。问：何者为《物权法》之规定？比较上述规范的差异？

第五页，共155页。《物权法》的调整对象：1.物的归属关系：（所有权制度）有恒产者有恒心，激励创造财富。定份止争：

商鞅：“一免走，百人逐之，非以兔可分以为百也，由名分之未定也，卖免者满市，而盗不敢取，由不分已定也，故名分未定，尧舜禹汤且皆如骛焉而逐之；名分已定，贫盗不取”。2.物的使用关系（他物权制度）——葛朗台与严监生物的利用：自己使用（不具独特性）和他人使用（复杂性——三面关系）利用方式（目的）：使用价值和交换价值（土地）3．从所有到使用：现代趋势及中国背景4.占有制度：（1）占有、物权与《物权法》（2）有本权的占有、无本权利的单纯事实占有（类物权）——社会秩序第六页，共155页。占有、物权与《物权法》1占有——（自然秩序——自力救济）马克思：“私有财产的真正基础即占有，是一种事实，一个不可解释的事实，而不是权利。只是由于社会赋予实际占有以法律的规定，实际占有才具有合法占有的性质，才具有私有财产的性质。”2物权法——物权（国家秩序——公力救济）边沁(JeremyBentham)：“财产和法律是同生死，共存亡的。在法律被制定之前，财产是不存在的；离开法律，财产也就不存在了。”第七页，共155页。最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同

纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第六条出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：

（一）已经合法占有租赁房屋的；

（二）已经办理登记备案手续的；

（三）合同成立在先的。第八页，共155页。中华人民共和国物权法

（2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过）第一编总则

第一章基本原则

第二章物权的设立、变更、转让和消灭第一节不动产登记第二节动产交付第三节其他规定第三章物权的保护第二编所有权

第四章一般规定第五章国家所有权和集体所有权、私人所有权

第六章业主的建筑物区分所有权第七章相邻关系第八章共有第九章所有权取得的特别规定

第三编用益物权

第十章一般规定第十一章土地承包经营权第十二章建设用地使用权第十三章宅基地使用权第十四章地役权第四编担保物权第五编占有第十九章占有附则第九页，共155页。物权法在中国1993年开始起草2002年12月九届全国人大常委会对物权法草案进行了初次审议2005年7月十届人大常委会将物权法草案向全社会全文公布2007年3月16日，经过7次审议、反复修改，形成了最后的草案，全国人大五次会议通过。2010年：中国特色社会主义法律体系第十页，共155页。物权法的性质与物权法律渊源1.私法基本法：物权法特别物权法：土地管理法、土地承包法、水法等担保法行政法：规划、环保、文物经济法：国有财产问：民法通则？2.实体法《破产法》第十一页，共155页。物权的概念物权概念的形成：

1.罗马法只有具体的物权类型而无物权概念

2.中世纪注释法学派抽象出物权概念

3.1811年《奥地利民法典》正式使用物权

4.1896年《德国民法典》第三编：物权。*法国民法

第十二页，共155页。所有制与物权法：物权概念在中国1.《民通》前：没有完整的物权概念。只有所有权概念。2.《民通》中：财产所有权和与财产所有权有关的财产权3.《物权法》：完整的物权概念所有制与物权：所有制=所有权？所有制=所有权+利用方式（他物权）第十三页，共155页。《物权法》上的物权概念第二条因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。

本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。主体：客体：？内容：？第十四页，共155页。物权的性质：权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。1.人对物？——直接支配Dernburg：对物关系说。2.人与人？——排他的权利Savigny、Windscheid：对人关系说。鲁滨逊的世界无需物权法。马克思：实物是为人的存在，是人的实物存在，同时也就是认为他人的存在，是他对他人的人的关系，是人对人的社会关系。经济学所研究的不是物，而是人和人之间的关系，归根到底是阶级和阶级的关系。

第十五页，共155页。物权的特征比较对象：比较价值：比较基准：三要素第十六页，共155页。物权的特征（主体）：“人”在哪里?本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。主体：权利人：特定义务主体在哪里？绝对权（对世力——对人力）

债权分析方法：法律关系分析法比较对象：债权、知识产权第十七页，共155页。思考：“物”为何物？1.月球土地2.一袋空气3.一个qq号4.虚拟装备5.开心农场里的萝卜6.人体器官7.动物《德国民法典》自1991年后增设第90a条：动物不是物。它们由特别法加以保护。除另有其他规定外，对动物准用有关物的规定。第十八页，共155页。物权的特征（客体）：“物”为何物？客体：可以被支配和控制的东西1.特定物（特定化的）：债权（种类物、未来物）2.独立物（1）部分与整体（2）单个与集合物（财团抵押）---公示、支配3.有体物

（1）有形物——无形物：空气？知识产权？权利：应收账款。4.人不得为物。第十九页，共155页。物权法制定过程中的重大争议“财产法”与“物权法”之争孟勤国、郑成思等《关于制定“财产法”而不是制定“物权法”的建议》1.值得保护么？2.如何保护？物权法保护的方法3.统一的优劣？第二十页，共155页。物权的特征（内容）：有何权利？1.支配权支配权与请求权债权：请求权——履行——风险——担保物权物权也蕴含了物权请求权。

2.直接享有使用价值+交换价值债权是物权的手段

第二十一页，共155页。物权的特征（内容）：有何权利？为了支配，必须排他性。

1.物权不容侵犯

第三人侵害债权？

2.一物不容二主：一物一权——债权的重叠例外：相互兼容的物权：所有权与他物权；用益物权与担保物权；不以占有为基础的担保物权。物权优先——债权平等应用：债权的重叠、平等与债的风险。第二十二页，共155页。物权的效力1：支配效力1.支配效力直接支配：所有权人、用益物权人、占有型担保物权间接支配（理解）1、在设定用益物权时，所有权人的间接支配力体现在：对使用情况的监督、要求分享收益或请求支付使用费、用益物权消灭后请求返还原物；2、在将所有物交付担保物权人占有时，所有权人的间接支配力体现在：因担保物权人过错到之物毁损灭失时要求赔偿损害、担保物权消灭后要求返还原物。3、抵押权人对抵押物的间接支配力，体现在：要求抵押人采取保全措施、行使物上代位权、被担保债券届期未获清偿或具备其他约定情形时请求法院变价第二十三页，共155页。物权的效力2：排他效力（物权请求力）2.排他效力（物权请求力）目的：这里的排他效力是指物权人排除他人侵害物权标的物和干涉、妨碍其行使物权的法力。是物权的支配效力在特定条件下的特殊作用。基于物权的这一效力，物权人对非法妨害人享有以除去妨害恢复物权圆满支配状态为目的的请求权。类型：返还原物请求权、恢复原状请求权、排除妨碍请求权和消除危险请求权。第二十四页，共155页。物权请求权与债权请求权的比较1、发生根据：物上请求权由物权排他力当然而生，是物权的支配力受到侵害而给予的救济；而债权请求权则是债权的当然效力，不论其是否受到侵害。2、目的：

物上请求权：仅回复对物的圆满支配状态——静的安全；债权请求权:旨在实现债权——动态安全3、后果：物上请求权：获得对物的圆满支配；债权请求权:债权因履行而消灭4、效力：物上请求权（返还原物请求权）：优先效力——取回权/别除权债权请求权:平等主义5、时效的适用物上请求权：排除妨碍、消除危险请求权不受时效限制第二十五页，共155页。返还原物请求权的限制：诉讼时效？第107条：所有权人或者其他权利人有权追回遗失物。该遗失物通过转让被他人占有的，权利人有权向无处分权人请求损害赔偿，或者自知道或者应当知道受让人之日起二年内向受让人请求返还原物，但受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物的，权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用。权利人向受让人支付所付费用后，有权向无处分权人追偿。第245条：占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。第二十六页，共155页。物权请求权的内容：请求什么问：债权请求权：请求履行。那物权请求权则请求什么？——由物权将受何种侵害来决定。1、请求返还原物——不法占有2、请求恢复原状（修理、重作、更换）物权客体受到损害，而非简单的妨碍，但仍未完全灭失——损害赔偿请求权问题（时效）3、请求排除妨害（已经妨害）物权的行使受到现实的妨碍，现实的危险。4、请求消除危险物权受到妨碍之虞，有危险存在。

第二十七页，共155页。物权请求权与物权的保护方法第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。（前提）第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。第三十六条造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。

第三十八条本章规定的物权保护方式，可以单独适用，也可以根据权利被侵害的情形合并适用。侵害物权，除承担民事责任外，违反行政管理规定的，依法承担行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。第二十八页，共155页。物权的保护实务：物权保护与公法河南省商丘市中级人民法院民事判决书

(2009)商民终字第728号原审法院认为：妨害是指以非法的不正当的行为，或者以无权施加的设施对权利人的物或物权造成侵害或妨碍，如果妨害有法定事由或者约定事由，权利人则有容忍的义务。危险是指相对人对己之物将来必然造成妨害或损害的行为或者设施状态，这种危险是可以合理预见的而不是主观臆测的一种可能。本案被告架设的高压线是经过省发改委、省电力公司批准，并经民权县城建委规划许可的，是由法定事由的，原告有容忍的义务，况且原告认为的危险只是主观臆断，没有科学依据，不符合消除危险的客观条件。同时《物权法》第四条规定：“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯”。……当个人利益与公共利益发生冲突时，应优先保证公共利益的实施。公民在面对公共利益的时候，都应该在个人利益方面作出适当的让步。本案被告架设的高压线路是为在南华工业园区建造开闭所，以确保能及时的给南华工业园区生产经营的所有企业供电，为民权县的经济发展服务，建10千伏开闭所是公共能源的配置，显然被告的行为是为了公共利益实施的，个人利益应服从和服务于公共利益，既使被告的行为妨害了原告的物权，原告也不能提起请求排除妨害的请求权，只能就妨害导致的结果，请求损害赔偿。原告认为高压线会对人身造成损害，只是一种推测，没有提交有效证据证明对原告造成了损害的结果。三原告认为被告架设的高压线路不符合国家标准，不具有跨越原告房屋的特殊性，缺乏相关专业技术部门的鉴定结论，证据不足，本院不予支持。第二十九页，共155页。河南省商丘市中级人民法院民事判决书(2009)商民终字第728号本院认为，经现场勘查，本案三上诉人的房屋两边的电线杆间距83米，房屋两侧高压线干距民权县南环路路边分别为7米和13米，被上诉人在施工过程中完全可以避开三上诉人的房屋。《电力设施保护条例实施细则》第十五条规定，特除情况下需要跨越房屋时，设计建设单位应当采取增加杆塔高度、缩短档距等安全措施，以保护被跨越房屋的安全。导线与建筑物的垂直距离在最大计算弧垂情况下，10千伏的高压线路导线与建筑物的最小垂直距离为3米，这是国家的强制性规定。本案被上诉人架设的10千伏高压线路档距是83米，距上诉人的房屋最小垂直距离仅2.48米，达不到国家标准。《中华人民共和国物权法》第四条规定，国家、集体、私人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。这是物权法的平等保护原则。《中华人民共和国物权法》第七条规定，物权的取得和行使，应当遵守法律，遵守社会公德，不得损害社会利益和他人合法权益。《中华人民共和国物权法》第三十五条规定，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨碍或者消除危险。综上，被上诉人架设的高压线路妨害了上诉人对房屋的使用权，上诉人要求被上诉人停止侵权、排除妨碍，并将被上诉人架设在上诉人房屋上的10千伏高压线路拆除符合法律的规定，其上诉理由本院予以支持。被上诉人的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。

第三十页，共155页。物权的效力3：优先效力3.优先效力（债权平等主义）优先意指权利间有先后。

即同一标的物上有数个利益相互矛盾、冲突的权利并存时，具有较强效力的权利排斥或先于较弱效力的权利实现，此等先为实现的效力即优先效力。问：张三欠李四（2009）、王五（2008）各1万，现李四发现张三家徒四壁，就将李四家仅有的一台电视拍卖，偿还债务，王五可否出来对电视机的款项主张权利？第三十一页，共155页。优先效力的内容1——对内优先：

多个物权间的顺序性一物一权——一物多权

债权无先后，物权有先后：时间在先，权利在先（1）优先享受权利（如数个抵押权）第199条:同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：（一）抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；

（2）压制后成立权利（抵押权实行时可以破除后设用益物权。）第200条建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。第三十二页，共155页。优先效力的内容1：多个物权间的顺序性例外：1.他物权优先于所有权2.不具对抗力的物权（虽名为物权，但基本没有物权的优先效力）第199条同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：（一）抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；（完全的物权）（二）抵押权已登记的先于未登记(即便其成立在先，且是物权)的受偿；（三）抵押权未登记的（即使是物权），按照债权比例清偿(不论其成立的先后)。3.法律特别规定:第239条同一动产上已设立抵押权或者质权，该动产又被留置的，留置权人优先受偿。

思考：为什么？物权的性质、社会的考量4.串联物权的后者优先性（思考：为什么？——自由放弃）第三十三页，共155页。哪些抵押可以不经登记而设立？第187条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。

（不动产抵押）第180条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招、拍、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（五）正在建造的建筑物︳︳船舶、航空器；第188条以本法第一百八十条第一款第四项（生产设备、原材料、半成品、产品）、第六项（交通运输工具）规定的财产或者第五项规定的正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。（动产抵押）第189条企业、个体工商户、农业生产经营者以本法第一百八十一条规定的动产抵押的，应当向抵押人住所地的工商行政管理部门办理登记。抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。（动产浮动抵押）第三十四页，共155页。优先效力的内容2——对外优先：

物权优先于债权物权优先与债权。（1）物权阻碍债权目的实现——一物二卖（动产与不动产）（2）优先受偿权。有物权担保的债权优先于无物权担保的债权。《破产法》§109：别除权（3）优先购买权。第101条：按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。例外：（1）租赁的物权化。（买卖不破租赁+优先购买权？）第190条：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《合同法》第229条：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。——未要求是房屋。（2）法定的优先权。第三十五页，共155页。最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同

纠纷案件具体应用法律若干问题的解释租赁的物权化：买卖不破租赁法释[2009]11号第20条：租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。第三十六页，共155页。房屋承租人的优先购买权（难点）第230条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。《民通意见》118（废止）：出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。法释[2008]15号：与物权法有关规定冲突法释[2009]11号第21条：出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。第24条：具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：（一）房屋共有人行使优先购买权的；（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；——问亲邻（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；（四）

第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。结论：1.不得以侵犯优先购买权为由主张房屋买卖合同无效，而可以主张强制缔约或损害赔偿（赔偿多少？）

2.房屋所有权的归属应当按照物权法处理。实务：如何避免优先购买权纠纷？第三十七页，共155页。2003年5月，张某与上海某羊毛衫厂签订房屋租赁合同，承租该厂名下位于襄阳南路的一处房屋，后顾某一同参与承租。其间，羊毛衫厂在企业改制中被兼并，上述房屋产权转至海螺集团名下。为解决历史遗留问题，海螺集团于2007年12月根据羊毛衫厂早前与某服饰公司老板金某达成的转让协议，与金某签订了房屋买卖合同。次年8月，金某与张、顾二人重新签订租赁合同，双方协议合同内容除出租人外不作改变。然而一年之后，张某和顾某却向法院提起诉讼，以海螺集团与金某之间的房屋买卖行为侵害了他们的优先购买权为由，要求法院判决两被告之间的买卖合同无效，同时按照该买卖合同的价格由原告方与海螺集团建立买卖合同关系。第三十八页，共155页。优先效力的内容2：物权优先于债权例外：（2）法定的优先权。如船舶优先权、建设工程欠款法定优先权等。

《海商法》第25条:船舶优先权先于船舶留置权受偿，船舶抵押权后于船舶留置权受偿。

前款所称船舶留置权，是指造船人、修船人在合同另一方未履行合同时，可以留置所占有的船舶，以保证造船费用或者修船费用得以偿还的权利。船舶留置权在造船人、修船人不再占有所造或者所修的船舶时消灭。

船舶优先权（第22条）——船舶留置权——船舶抵押权第三十九页，共155页。《海商法》第二章：船舶第三节：船舶优先权

第22条下列各项海事请求具有船舶优先权：（1）船长、船员和在船上工作的其他在编人员根据劳动法律、行政法规或者劳动合同所产生的工资、其他劳动报酬、船员遣返费用和社会保险费用的给付请求；

（2）在船舶营运中发生的人身伤亡的赔偿请求；

（3）船舶吨税、引航费、港务费和其他港口规费的缴付请求；

（4）海难救助的救助款项的给付请求；

（5）船舶在营运中因侵权行为产生的财产赔偿请求。

第29条船舶优先权，除本法第二十六条规定的外，因下列原因之一而消灭：

（1）具有船舶优先权的海事请求，自优先权产生之日起满一年不行使；

（2）船舶经法院强制出售；

（3）船舶灭失。第四十页，共155页。《合同法》建设工程欠款的法定优先权

《合同法》§286：发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。

第四十一页，共155页。法释〔2002〕16号上海市高级人民法院：

你院沪高法〔2001〕14号《关于合同法第286条理解与适用问题的请示》收悉。经研究，答复如下：一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。——普通债权人（银行）的利益冲突

二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。——与特殊债权人（买房人）的利益冲突

三、建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。——数量的限制四、建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。实务：广州市海珠区人民法院民事判决书(2009)海民二初字第36号广州市中级人民法院民事判决书(2009)穗中法民二终字第1242号第四十二页，共155页。[2004]民一他字第14号福建省高级人民法院：

你院闽高法[2004]143号《关于福州市康辉装修工程有限公司与福州天胜房地产开发有限公司、福州绿叶房产代理有限公司装修工程承包合同纠纷一案的请示》收悉。经研究，答复如下：

装修装饰工程属于建设工程，可以适用《中华人民共和国合同法》第二百八十六条关于优先受偿权的规定，但装修装饰工程的发包人不是该建筑的所有权人或者承包人与该建筑物的所有权人之间没有合同关系的除外。——与所有权人的关系享有优先权的承包人只能在建筑物因装修装饰而增加价值的范围内优先受偿。——数量的双重限制

第四十三页，共155页。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第七条拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。

被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。

第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；

（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

第四十四页，共155页。破产程序中职工工资的有条件优先中华人民共和国企业破产法（2006年8月27日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十三次会议通过）

新《破产法》第132条：本法施行后，破产人在本法公布之日前（政策性破产）所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用，所欠的应当划入职工个人帐户的基本养老保险、基本医疗保险费用，以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金，依照本法第113条的规定清偿后不足以清偿的部分，以本法第109条规定的特别财产优先于对特定财产享有担保权的权利人受偿。第四十五页，共155页。《企业破产法》《企业破产法》第109条对破产人的特定财产享有担保权的权利人，对该特定财产享有优先受偿的权利。《企业破产法》第113条破产财产在优先清偿破产费用和共益债务后，依照下列顺序清偿：

（一）破产人所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用，所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用，以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金；

（二）破产人欠缴的除前项规定以外的社会保险费用和破产人所欠税款；

（三）普通破产债权。

破产财产不足以清偿同一顺序的清偿要求的，按照比例分配。

破产企业的董事、监事和高级管理人员的工资按照该企业职工的平均工资计算。政策性破产：1996年国家经贸委、央行492号文件、1997年国务院10号文。第四十六页，共155页。思考：国家税收权优于普通债权，

但优于抵押权么？2001年《税收征收管理法》第45条规定：纳税人欠缴的税款发生在纳税人以其财产设定抵押、质押或者纳税人的财产被留置之前的，税收应当先于抵押权、质权、留置权执行。第46条规定：纳税人有欠税情形而以其财产设定抵押、质押的，应当向抵押权人、质权人说明其欠税情况，抵押权人、质权人可以请求税务机关提供有关的欠税情况。思考：1.立法:“税收优先权”（1）税收优先于无担保债权；（2）税收有条件地优先于有担保债权；（3）税收优先于罚款、没收违法所得。2.实践：如何预防物权被特殊债权优先？第四十七页，共155页。新破产法上的税收债权问：后于税收而设定的担保债权要让步于税收？按照《税收征收管理法》，担保物权有条件地优先于税收。按照《企业破产法》，除非权利人放弃权利，担保物权绝对优先于税收。思考：如何协调（立法论、解释论）？第四十八页，共155页。思考：同为私权，为何债权没有优先力？1.知悉（物权公示）——物权法定房屋预售合同——债权如何获得优先力？

第20条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。2.伦理道德政治：特殊债权第四十九页，共155页。物权的效力4：追及效力4.追及效力（物在呼叫主人）物权的追及效力是指标的物无论辗转落入何人之手，除法律另有规定外，物权人都得追击之物之所在行使物权的法律效力。例：李四的权利？1.张三与李四约定将其电脑售于李四，并支付了4000元，后因王五出价8000，复又出售给王五，并交付。2.张三将从李四处借来的手机出卖给李四的朋友王五。3.张三欠李四50万，故将房屋抵押给李四，并办理了抵押登记，后张三又高价江房屋售给王五，并办了过户。思考：为什么李四会有不同？第五十页，共155页。物权追及效力的体现1.在无权处分的情况下，物权人对第三人请求返还原物的请求权；（所有权的追及力——返还原物请求权）2.在抵押人擅自转让抵押物时，抵押权人的追及至抵押物的所在行使抵押权。（抵押权的追及力——核心）债权有追及力么？——相对性及其突破第五十一页，共155页。物权追及效力的限制1.善意取得2.时效取得3.物权未按法定方式公示者，不得对抗善意第三人。（没有登记的物权，虽然名为物权，但只有物权之名，而无物权之实）（1）不动产（2）准不动产（3）动产4.时间经过《物权法》§202：抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。第五十二页，共155页。问：物权的优先效力、追及力因何而生？第五十三页，共155页。物权法的基本原则1：物权法定1.何为法定：类型、内容和创设方式第五条物权的种类和内容，由法律规定。第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。第五十四页，共155页。物权何以需要法定？1.物权法定与物权效力（法律原理）2.物权法定与商品交换（经济理由）3.物权法定与物权公示（技术原因）4.物权法定与物权立法（政治性、历史性、国情性）——合同法的国际化。*利用“物权”剥削人——不动产用益物权的法定化。第五十五页，共155页。违反物权法定又将如何？违反如何：无效？转换——不生法定的物权效力。（一）违反法定物权类型不动产质权——代物清偿（债的更新）（二）违反法定物权内容

1、部分无效：流质条款的无效

2、效力转换：普通抵押与浮动抵押（三）违反法定的物权创设方式不动产抵押（未登记）——限额保证参阅：无效民事行为效力转换制度研究，《法商研究》2007（2）。第五十六页，共155页。实务：浙江上虞农村合作银行虞城支行诉上虞市正天电气设备有限公司等金融借款合同纠纷案

本院认为，《中华人民共和国担保法》第五十九条规定：本法所称最高额抵押，是指抵押人与抵押权人协议，在最高债权额限度内，以抵押物对同一期间内连续发生的债权作担保，故最高额抵押中最高额是指债权最高额而非本金最高额。抵押权为物权之一种。《中华人民共和国物权法》第五条规定：物权的种类和内容，由法律规定。本案原告、被告订立的最高额抵押借款合同第十三条附则第一款约定“本合同中最高贷款限额是指最高贷款本金余额不得超过最高限额，但如因本金计息、费用承担等原因而使债权超过最高贷款限额的部分仍在抵押担保的范围”，该约定违反《中华人民共和国担保法》第五十九条之规定，应为无效。第五十七页，共155页。物权法定后，私法自治又何在？1.物权法定与私法自治2.物权法定的缓和：物权“法”定——习惯法？——中国立场？3.物权立法的与时俱进：让与担保。所谓让与担保，是指债务人或第三人为担保债务的债务，将担保标的物的权利移转与债权人，在债务清偿后，标的物应返还给债务人或第三人，在债务不履行时，担保权人可就该标的物优先受偿的权利。第五十八页，共155页。物权法的基本原则2：一物一权一物一权(EineSineSache,einRecht,onepropertyoneright)一物一权原则也被称为物权的排他性原则，即物权人对物权客体享有排斥第三人干涉的支配权，一物之上只能设定一个所有权，一物之上不能同时存在两个或两个以上相互矛盾的物权。为何一物只能一权？1.一物一权与物权价值（所有权）：一物不容二2.一物一权与物权效力（排他力）第五十九页，共155页。一物一权：何为一物，何为一权？1．何为一物：物权的客体是单一的，只能是独立的，特定之物。在一物之上只能存在一个所有权，物权只能在一物之上成立，不能在物的组成部分上以及物的集合上成立一个物权。2.何为一权：一个物上只能设定一个所有权。一物之上不能同时存在两个或两个以上性质、内容、效力相互矛盾的物权。也就是说在一个物上可以同时存在两个或两个以上性质、内容、效力互不矛盾的物权。（1）所有权与数个他物权并存；（2）一物之上可以同时存在数个用益物权，也可以同时存在数个担保物权；（3）一物之上也可以同时存在数个用益物权和担保物权。第六十页，共155页。实务：“一物一权”原则的应用“所有权遍及全部,不得属于二人。”

索某(男)与张某(女)于2005年3月14日协议离婚，针对双方共同所有的登记在张某名下的一套两居室房屋，双方在离婚协议中约定:南侧1间归索某所有，北侧1间归张某所有。协议未对门厅、厨房、卫生间的归属做出约定。离婚后，索某居住在南侧房间，张某居住在北侧房间，门厅、厨房、卫生间由双方共同使用。2007年，张某起诉到法院，要求确认离婚协议中有关房屋的约定无效，请求依法分割两人共有房屋。北京市第一中级人民法院作出终审判决，判决约定无效，两居室房屋归张某所有，张某给付索某房屋折价款。

思考：何为一物：不动产（登记）、动产（生活常识？）第六十一页，共155页。物权法的基本原则3：公示公信3.公示公信原则(1)为何要公示：物权与债权的不同（理解）(2)公示什么?如何公示?（重点）(3)公示又能如何：公信（重点、难点）第六十二页，共155页。物权公示，公示什么?静与动：物权存在和变动的公示？第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。第八条其他相关法律对物权另有特别规定的，依照其规定。恩格斯：从辩证的观点看来，运动可以表现在它的对立面中，即表现在静止中，这根本不是什么困难。第六十三页，共155页。物权公示，如何公示?——动产（一）普通动产：占有和交付占有：直接占有、间接占有交付：现实交付、观念交付第23条动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外(§24、§188、§189)。注意：原则与例外第六十四页，共155页。某宾馆为了8月8日的开业庆典，于8月7日向电视台租借一台摄像机。庆典之日，工作人员不慎摔坏摄像机，宾馆决定按原价买下，以抵偿电视台的损失，遂于8月9日通过电话向电视太负责人表明此意，对方表示同意。8月15日，宾馆依约向电视台付款。

问摄像机所有权何时转移

A8月7日

B8月8日

C8月9日

D8月15日第六十五页，共155页。物权公示，如何公示?——动产交付：现实交付、观念交付1、简易交付（短手交付）：第25条动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力。2、占有改定（占有协议）：第27条动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力。3、指示交付（象征交付）：第26条动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。4、拟制交付：权利物化图示第六十六页，共155页。甲有一块价值一万元的玉石。甲与乙订立了买卖该玉石的合同，约定价金11,000元。由于乙没有带钱，甲未将该玉石交付与乙，约定三日后乙到甲的住处付钱取玉石。随后甲又向乙提出，再借用玉石把玩几天，乙表示同意。隔天，知情的丙找到甲，提出愿以12,000元购买该玉石，甲同意并当场将玉石交给丙。丙在回家路上遇到债主丁，向丙催要9,000元欠款甚急，丙无奈，将玉石交付与丁抵偿债务。后丁将玉石丢失被戊拾得，戊将其转卖给己。（2009/三/91-93）1.关于乙对该玉石所有权的取得和交付的表述,下列选项正确的是：A.甲、乙的买卖合同生效时，乙直接取得该玉石的所有权B.甲、乙的借用约定生效时，乙取得该玉石的所有权C.由于甲未将玉石交付给乙，所以乙一直未取得该玉石的所有权D.甲通过占有改定的方式将玉石交付给了乙第六十七页，共155页。物权公示，如何公示?——动产（二）特殊动产：船舶、航空器和机动车第24条船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。

《海商法》《民用航空法》思考：物权何时变动？登记的意义何在？第六十八页，共155页。物权公示，如何公示?——不动产登记（一）不动产登记的概念指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。

申请登记+作成登记第9条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外(§28-30[§31]、§127/129、§158)。

依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

第14条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

第六十九页，共155页。不动产登记簿与权属证书的功能第16条不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。第17条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。第七十页，共155页。不动产登记的性质（1）行政行为说（2）证明行为说（3）私法行为说基础关系——申请——审查——登记法释〔2010〕15号第8条：当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。第七十一页，共155页。不动产登记的分类1.实体权利登记与程序权利登记（抵押顺位登记）2.权利登记与表彰登记3.设权登记与宣示登记4.总登记与日常登记5.本登记（终局登记）与预备登记第七十二页，共155页。预备登记：异议登记（假处分）（1）登记错误，更正登记/异议登记第19条权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。[更正登记]不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。总结：异议登记的前提：登记错误抑或更正无果？异议登记的效力：阻断登记公信力

异议登记的失效期间：比较：异议登记与诉讼法上的保全制度第七十三页，共155页。甲公司因企业改制分立成乙公司和丙公司。乙公司对登记在丙公司名下一栋房产的归属提出异议，认为该房产应属乙公司所有。经咨询律师后，乙公司于8月8日到登记机关办理了异议登记手续。8月10日，丙公司将该栋房产抵押给丁公司，以担保到期支付约定的货款，双方签订了书面抵押合同，但未办理抵押登记。9月8日，付款期限届至，丙公司无力支付，丁公司准备行使抵押权，乙公司提出异议，引起纠纷。经查，乙公司自办理异议登记后未再采取任何其他措施。下列表述正确的是:

A.丙公司与丁公司之间的抵押合同无效

B.丁公司无权对该房产主张抵押权C.丁公司有权对该房产主张抵押权D.丁公司有权请求乙公司赔偿损失第七十四页，共155页。预备登记：预告登记（假登记）（2）物权未成，预告登记第20条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。总结：预告登记的前提：基于房屋或其他不动产物权交易而生的债权预告登记的效力：保全效力（未经同意，不发生物权效力——债权？）、顺位效力、破产保护效力预告登记的失效：债权消灭+自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的思考：物权法20条的性质：强制性规范？如果开发商在合同中拒绝，又如何？实物：预告登记=商品房预售登记备案？第七十五页，共155页。最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定法释〔2010〕15号第4条：房屋登记机构为债务人办理房屋转移登记，债权人不服提起诉讼，符合下列情形之一的，人民法院应当依法受理：（一）以房屋为标的物的债权已办理预告登记的；（二）债权人为抵押权人且房屋转让未经其同意的；（三）人民法院依债权人申请对房屋采取强制执行措施并已通知房屋登记机构的；（四）房屋登记机构工作人员与债务人恶意串通的。第6条：人民法院受理房屋登记行政案件后，应当通知没有起诉的下列利害关系人作为第三人参加行政诉讼：（一）房屋登记簿上载明的权利人；（二）被诉异议登记、更正登记、预告登记的权利人。（三）人民法院能够确认的其他利害关系人。”第七十六页，共155页。商品房预售合同登记备案《城市房地产管理法》与《城市商品房预售管理办法》都规定了商品房预售合同登记备案制度，其明确规定，商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同，开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。预售登记国家对房地产市场宏观调控的一种行政手段，也是对开发企业的一种行政强制行为，是开发企业必须履行的一种义务。开发企业必须在规定时间内提出申请，同时只要开发企业单方提出申请亦可注销备案。2003年6月1日施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第6条第1款规定：当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。

思考：比较商品房预售合同登记备案与预告登记==适用范围、法律效力、强制性第七十七页，共155页。2009司考真题卷三第8题甲公司开发写字楼一幢，于2008年5月5日将其中一层卖给乙公司，约定半年后交房，乙公司于2008年5月6日申请办理了预告登记。2008年6月2日甲公司因资金周转困难，在乙公司不知情的情况下，以该层楼向银行抵押借款并登记。现因甲公司不能清偿欠款，银行要求实现抵押权。下列哪一判断是正确的？A抵押合同有效，抵押权设立B抵押合同无效，但抵押权设立C抵押合同有效，但抵押权不设立D抵押合同无效，抵押权不设立

第七十八页，共155页。不动产登记的意义及其实现维护交易安全，而非公开私人财产。前提：允许查询思考：个人信息保护？第18条权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。条件：方便查询——统一登记制度第七十九页，共155页。我国不动产登记的现状机构繁杂：我国涉及不动产登记的部门和机构繁多，有近10个。法律众多：林业部门：《森林法》；农业部门：《草原法》、《农村土地承包法》；住房和城乡建设部门：《城市房地产管理法》；渔业部门：《渔业法》；海洋部门：《海域使用管理法》；工商部门：《担保法》；国土资源部门：《土地管理法》。规则不一：国土资源部：《土地登记办法》，住房和城乡建设部：《房屋登记办法》，国家林业局：《林木和林地权属登记管理办法》、农业部：《农村土地承包经营权证管理办法》。“五统一”：不动产登记法律不统一，不动产登记机关不统一，不动产登记效力的不统一，不动产登记的权属证书不统一，不动产登记程序不统一。第八十页，共155页。统一不动产登记制度第10条不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。（属地登记原则*分级登记原则的废止）国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。（统一登记）落实：目前尚未实现统一——统一于何者？国土资源部：《土地登记办法》住房和城乡建设部：《房屋登记办法》第八十一页，共155页。房屋登记行政案件的诉讼管辖法释〔2010〕15号第七条：房屋登记行政案件由房屋所在地人民法院管辖，但有下列情形之一的也可由被告所在地人民法院管辖：（一）请求房屋登记机构履行房屋转移登记、查询、复制登记资料等职责的；（二）对房屋登记机构收缴房产证行为提起行政诉讼的；（三）对行政复议改变房屋登记行为提起行政诉讼的。第八十二页，共155页。房屋登记办法第七条办理房屋登记，一般依照下列程序进行：

（一）申请；

（二）受理；

（三）审核；

（四）记载于登记簿；

（五）发证。

第八十三页，共155页。不动产登记实务：登记申请

第11条当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。注意：原则上应当双方申请。第22条不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。实务：未成年人可否作为登记权利人？第八十四页，共155页。不动产登记实务：登记机关的审查义务第12条登记机构应当履行下列职责：（审核标准）（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；（二）就有关登记事项询问申请人；（三）如实、及时登记有关事项；（四）法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。第13条登记机构不得有下列行为：（一）要求对不动产进行评估；（二）以年检等名义进行重复登记；

（三）超出登记职责范围的其他行为。思考：登记机构审查职责：实质抑或形式审查？第八十五页，共155页。案例

1995年5月，百胜珠宝（深圳）有限公司（下称“百胜公司”）向深圳有色金属财务公司（下称“财务公司”）贷款870万元，月利率9.08‰。百胜公司将其拥有的位于深圳上梅林的厂房及占用范围内的土地使用权（房地产权证号：深房地字第0059524号）抵押给财务公司，并在深圳市规划国土局（下称“市国土局”）办理了抵押登记手续。

贷款期限届满后，百胜公司未能按期偿还贷款。1996年1月，财务公司向深圳市中级人民法院（下称“深圳中院”）提起民事诉讼。在审理过程中，百胜公司的另一债权人深圳发展银行向深圳中院申请该公司破产，使百胜公司的债务纠纷案件全部转入破产程序。财务公司遂持抵押贷款合同等资料，向法院申请了优先受偿权。但谁料又一债权人中国农业银行嘉宾路支行向深圳中院提出，财务公司不享有抵押优先受偿权，理由是百胜公司抵押给财务公司的房地产，早在1982年8月就已经抵押给了该银行！

经过审查，深圳中院作出民事裁定，认定百胜公司拥有的上述厂房及土地使用权，在持有“深房地字第0059524号”房地产权证之前，已持有“深房地字第0080978号”房地产权证，并已将该证所记载的同一土地使用权抵押给了中国农业银行嘉宾路支行，该抵押事项合法有效；而第0059524号房地产权证系重复办证，不符合法定条件，从而导致据此形成的抵押事项无效，财务公司所申报的870万元债权为无抵押债权。之后，深圳中院还裁定：百胜公司破产案因破产财产不足以支付破产费用而终结破产程序。第八十六页，共155页。不动产错误登记损害赔偿责任

第21条当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。

因登记错误（房屋登记机构办理登记过程中所犯的错误，即未尽到法定的审核职责

），给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。

思考：性质：民事、国家赔偿？归责：过错与否：登记错误（结果错误抑或审查错误？）分担：不真正连带V连带？第八十七页，共155页。最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定法释〔2010〕15号（混合侵权：中间性质的按份责任

）第12条

申请人提供虚假材料办理房屋登记，给原告造成损害，房屋登记机构未尽合理审慎职责的，应当根据其过错程度（过错）及其在损害发生中所起作用（原因力）承担相应的赔偿责任。（共同侵权：连带赔偿责任

）第13条

房屋登记机构工作人员与第三人恶意串通违法登记，侵犯原告合法权益的，房屋登记机构与第三人承担连带赔偿责任。比较《物权法》第21条（无过错责任？）第八十八页，共155页。思考1.关于不动产登记的审查方式和赔偿责任（司法掌握的尺度）。2.预告登记能否对抗国家公权力（例如司法查封）？阅读：邱文兴诉广州市国土资源和房屋管理局登记错误行政赔偿案一审：广州市越秀区人民法院（2007）越法行初字第382号《行政赔偿判决书》（2008年4月29日）。

二审：广州市中级人民法院（2008）穗中法行终字第403号《行政赔偿判决书》（2009年4月23日）。

第八十九页，共155页。物权法的基本原则：公示公信公示又能如何：公示效力1.物权存在：（1）权利推定效力，即对依照法定的公示方法进行公示的物权或物权变动，推定公示所表征的物权为正确的物权、公示所表明的物权人为合法的物权人。——将错就错——推定力——不具终局意义？解释论：§16（1）（2）善意（信赖）保护效力。即对善意第三人采取法定公示方法取得的物权不受真权利人的追及。体现为不动产的登记善意取得和动产的占有善意取得。——保护善人——具有终局意义。解释论：§1062.物权变动（当事人而言）：生效要件主义VS对抗主义公信力旨在解决第三人（但不是任何第三人）的保护问题。对于当事人而言应按照真实事实处理。第九十页，共155页。生效要件主义：无公示，无物权1.含义：无公示，无物权。对债权有无影响？2.示例：第139、145、150条：建设用地使用权；第187条：不动产抵押权；第224、226、227、228条：部分权利质权；

第九十一页，共155页。对抗主义：无公示，仅无对抗力1.含义：无公示，仍有物权，但欠缺对抗力。公示意义何在——生对抗效力。2.示例：**第24条：准不动产之物权变动（注意：有交付，即有物权；无登记，无对抗力；仅登记，无物权。）第127条、129条：土地承包经营权；第158条、169条：地役权；第188条：动产抵押权；第189条：浮动抵押；宅基地使用权：《土地管理法》。**第182条：房地一体抵押第九十二页，共155页。要件主义与对抗主义之比较要件主义将物权的内部效力与外部效力作一体的把握；而对抗主义则仅作用于物权的外部效力，对于内部效力则仍依据当事人之意思表示来判定。即在当事人之间，以意思表示优先，而在当事人与第三人之间，则以形式要素优先。从价值层面来看：公示对抗主义重在倡导交易自由，而公示要件主义重在维护交易安全。第九十三页，共155页。2010司考真题卷三第6题：甲将一辆汽车以15万元卖给乙，乙付清全款，双方约定七日后交付该车并办理过户手续。丙知道此交易后，向甲表示愿以18万元购买，甲当即答应并与丙办理了过户手续。乙起诉甲、丙，要求判令汽车归己所有，并赔偿因不能及时使用汽车而发生的损失。关于该汽车的归属，下列哪一说法是正确的？A归乙所有，甲、丙应赔偿乙的损失B归乙所有，乙只能请求甲承担赔偿责任C归丙所有，但甲、丙应赔偿乙的损失D归丙所有，但丙应赔偿乙的损失E归丙所有，但甲应赔偿乙的损失第九十四页，共155页。对抗主义的障碍1.实践：一般债权人是否应纳入可以对抗之范畴？*不得对抗的范围：善意第三人。2.使一物一权原则遭受了人为的损毁：一物二卖。3.同时履行抗辩的消失。4.消灭时效的问题。5.对抗主义对当事人而言确实具有效率，但这种效率仅仅是局限于当事人之间的，即当事人之间有效率，但整体却无效率。因为根据公示对抗主义，未经公示的物权也是可以发生变动的，且即使公示了也无信力，这必然会扩大事实物权与法律物权的脱离，从而增加第三人的交易成本。第九十五页，共155页。公信力1.含义：弄假成“真”，以期无中生有，让“无知者无畏”2.类型：动产占有的公信力：不动产登记的公信力：3.公信力确立的理由：交易安全（秩序胜于公正）物权公示具备公信力还有一个基本的价值判断，就是与原物权人的利益相比，物权法优先保护以第三人为代表的交易安全，而放弃了通过物权法的救济方式保护原物权人，使善意第三人得以在无权处分的情况下确定地取得物权。4.公信力的体现：善意取得。第九十六页，共155页。重庆市江津区人民法院民事判决书(2009)津法民初字第3815号本院认为，物权登记的公信力是物权公示制度的法律效果，以保护信赖登记簿登记内容的交易人的利益。不动产办理登记其主要的目的在于公示，使公众了解不动产上所形成的物权状态，最终达到确定物权归属、保护交易安全维护交易秩序的目的。本案中，由于位于江津几江大西门环西小区综合楼B栋2层，建筑面积为129.26㎡的房屋，产权登记记载的产权人仅是黄建伟，根据物权的公示公信原则，被告何晓琴、代德宇即相信该房屋的产权人只是被告黄建伟，而非他人或与他人共有；同时，虽然该房屋确系代万辞与黄建伟的夫妻共有财产，且只有黄建伟一人与何晓琴、代德宇签订《房屋买卖协议》，但代万辞、黄建伟没有证据证明在交易时，何晓琴、代德宇知道或者应当知道该交易房屋是其夫妻共有财产。因此，被告何晓琴、代德宇因信赖房屋产权登记而与被告黄建伟签订的《房屋买卖协议》，是双方的真实意思表示，没有法定无效情形，应为有效。综上，原告代万辞请求确认《房屋买卖协议》无效的理由依法不能成立，本院不予支持。

第九十七页，共155页。思考：如何理解公示的公信力？特别注意：物权公示与婚姻的公示问题。理路：1.现行法：第9条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《婚姻法》解释（二）第十九条：由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。2.司法：《物权法》前后之分3.立法：成本问题4.实务：如何防范风险第九十八页，共155页。实践的争议与预防：登记与执行？张男与李女于1998年在香港登记结婚，张男系香港人，李女系中国籍，婚后双方生活在泰国。婚后以张男名义在上海某处购置房产一套。2007年8月张男委托他人将其名下的该房产与第三人钱某签订房产买卖合同，钱某并向银行提出按揭房贷，并由上海市住房置业担保公司作为该债务的保证人，保证期限至钱某拿到房产证时止，钱某将全部房款（包括首付款及银行发放的贷款）都全额支付给了张男，张男与钱某于2007年9月10日至上海市某区的房产交易中心办理房产过户手续，提交了所有的所需材料，交易中心通知二十个工作日后，钱某可到房产交易中心领取房产证。第九十九页，共155页。实践的争议与预防2007年9月20日李女向昆明市某区人民法院提出离婚诉讼，法院在李女的申请下对前述房产进行了查封处理，因法院的查封导致张男与钱某的房产过户无法继续进行，房产交易中心书面通知钱某房产无法办理过户事宜，钱某在收到书面通知后即向上海市某区人民法院提出诉讼，起诉张男要求继续履行房产买卖合同，并要求张男配合办理房产过户手续，上海某法院判决支持钱某的诉请，并将判决情况向昆明某法院发也书面公函要求昆明法院将上海的房产在夫妻财产分割时判决给张男所有。昆明某法院在上海某法院判决未生效前对双方的离婚事宜作出了判决处理，判决将上海的房产判归李女所有。判决后，张男又向昆明中院提出了上诉申请，最终昆明中院判决维持了一审判决。钱某已向上海某法院提出了强制执行申请，但因上海房产还在昆明某法院的查封下，所以上海法院对该案裁定中止执行并对上海房产作出轮候查封决定。昆明某法院的执行庭法官也按李女的申请至法院办理房产过户至李女名下的执行程序。第一百页，共155页。实务：如何