项目需求及有关要求

项目需求及有关要求一、项目概况采购人：河南省福利彩票发行中心项目名称：河南省福利彩票发行中心福彩大厦物业管理服务采购项目（三次）项目地址：郑州市晨旭路8号福彩大厦办公楼及院内区域招标编号：豫财招标采购-2017-1643福彩大厦共12层，有2部电梯，每层分布有灭火器，消防栓箱，烟感器，喷淋头等消防器材，并配有智能报警系统，院内所有花木绿植。本项目分为办公区和院内两部分，需要管理面积为约13900平方米（含有办公楼、院内停车场、地下车库、花木绿化、健身场地）。二、物业服务内容综合管理、房屋日常养护维修、排水设施管理维护、安防报警维护、秩序维护与安全管理、保洁服务、绿化、会议服务、弱电智能系统维护、中央空调系统运行维护三、物业人员配备（总计 21人）1、物业经理1人；2、保安6人(年龄不得超过55岁)；3、监控人员3人；4、低压电工2人，水暖工1人，共3人（低压电工须有相应的资质证书）；5、楼内保洁员4人；6、中央空调维保2人；7、餐厅服务员2人。中标人的本项目物业经理和相关配置人员应服从采购人的管理及考核，试用期一个月，不合格则无条件调整。中标单位应对现有物业工作人员优先考虑上岗。四、物业人员福利待遇基本工资不低于郑州市最低工资标准，劳动部门规定的各项保险和基金，采购人为物业人员提供福彩中心职工食堂一日三餐的就餐，餐饮费用由中标单位承担。五、预算金额：人民币伍拾捌万柒仟元，（￥587000）。（根据省财政厅《省直机关办公用房物业费管理办法》规定的上限核算）。（一）保洁范围1、公共部分①主楼一至十四层的地面、大厅玻璃门、卫生间、楼梯、电梯间、消防设施、展示台、陈列装饰物的日常保洁；②大厅内宣传栏、大门的保洁；③河南省福利彩票发行中心附属区物业管理。2、部分房间、部分办公室及指定房间。3、院内场地的卫生保洁、绿化养护、垃圾的收集、清运。（二）安保范围1、门卫及巡逻的保卫工作。2、消防协助。3、正常的公共秩序维护和突发事件的处理。4、配合协助当地公安机关、社区、办事处进行安全监控和巡视等安保工作（三）服务内容办公楼的保洁、给排水、供配电、低压值班、照明系统、中央空调、安全监控、电话通讯设备等系统的运行维护，保安、水电维修、电梯间清洁等管理、室外绿化、会议服务等综合服务项目。（四）服务要求与标准中标人（物业公司）应加强对派驻河南省福利彩票发行中心办公楼服务人员的行为管理，制订相应管理制度，教育和引导所派员工遵照执行，同时遵守本单位的各项管理规定。供应商（物业公司）应加强对所派驻河南省福利彩票发行中心服务人员的责任意识进行教育和技术培训， 确保其熟悉并执行有关机构检查标准和要求。1、设施设备管理（1）给水系统的运行和设备维护保养1.1每天巡视，保证给水系统正常运行使用；1.2每天巡视检查，防止跑、冒、滴、渗、漏现象，保证设备设施完好；1.3保持室内外给水系统畅通；1.4节约用水，符合政府规定的节水要求；1.5设备出现故障时，维修人员应该在 10分钟内到达现场，维修合格率达到100%,一般性故障排除不过夜；（2）排水系统的运行和设备维护保养2.1每天巡视，保证排水系统的正常运行使用；2.2每天巡视检查，保证设备设施完好；2.3保持室内外排水系统畅通；2.4设备出现故障时，维修人员应在 10分钟内到达现场，维修合格率达到100%，一般性故障排除不过夜。（3）配电系统的运行和设备维护保养3.1 统筹规划，做到合理、节约用电；3.2供电运行和维修人员必须持证上岗；3.3配电室值班记录完整、真实。3.4每天维护检修，公共照明、安全指示灯具、线路、各层配电设施控制开关要保证完好；3.5设备出现故障时，维修人员应在 10分钟内到达现场，设备维修合格率达到100%，一般性维修不过夜；3.6供配电设备每季定期维护；3.7严格执行国家有关用电安全规范和供配电岗位作业规范， 确保用电安全；3.8保证避雷设施完好、有效、安全，每季检查维护保养一次；3.9每年一次进行低压设备清扫和低压绝缘工具检测；3.10各类标示完整有效；3.11保证楼宇自控系统（门禁系统、照明系统、夜景照明、节日灯、单位宣传广告字等）正常运行，并按时关启。（4）空调运行、维护标准：4.1每年定期按照空调维护的标准性、可靠性、安全性由专业人员进行清洗保养维护；4.2清洗、维护内容及标准每次完成定期保养工作后应及时填写《空调清洗保养工作单》并由采购人管理人员验收签字确认；4.3空调设备定期检查、维护、保养，保证设备处于良好状态；4.4出现运行故障后，维修人员在10分钟内到达现场维修，维修合格率100%，一般性维修不过夜。（5）物业辖区内各种室内外管井、管沟、管线的维护、检查管理。随时保持各种管井管沟管线的疏通和设备状态正常， 除设备严重损坏需购买更换外， 一般性堵塞及设备故障时间不得超过 8小时。（6）供配电值班服务管理标准：符合有关管理部门相关要求。（7）杜绝重大事故的发生。2、环境保洁、绿化服务除通用最低清洁度标准之外，采购人要提出保洁频次、方式、种类等方面的最低标准，供应商（物业公司）可对采购人所提供的最低标准的范围、细节和深度等进行补充拓展。（1）通用最低清洁度标准：大厅、报告厅、会议室、办公室及其它主要公共区域内，墙面不得出现污渍、尘土、霉变，地面不得出现污渍、尘土，玻璃、镜面、不锈钢表面不得出现1米以外可见的污渍、尘土、印迹；清洁范围包括各个楼层天花板、墙角、墙壁及附属设施如灯具、空调出风口等；（2）大厅墙面：每月擦拭一次，保证洁净；（3）楼梯间及通道的天花板和墙壁：每月除尘一次，保证洁净；（4）地面：每天擦拭，并循环保洁，保证洁净；（5）卫生间：各层卫生间内地面、台面、镜子、窗玻璃、便间隔板、大小便池、纸篓的清洁，定期消毒、消杀、放置香球，喷洒空气清新剂。每日定时打扫、循环保洁；每天早晨保洁后用专用消毒液对洗手盆、水龙头、大小便器、门把手和地板简易消毒；每月至少一次用毛巾擦灯具，清洁天花板；（6）墙面清洁：每月除尘一次，脏污处随时清洁；（7）公共区域：综合楼公共区域内地面、墙面（瓷砖、大理石）、天顶、灯具、桌椅、窗玻璃及其它装饰物的卫生保洁，每周清抹一次，每月清洗一次；（8）灯具、空调风口：定期擦拭；（9）步梯：步梯平面、立面的拖洗，扶手、步梯间窗玻璃、墙壁、天顶、附属物的擦拭、保洁，每日擦拭并循环保洁；（10）电梯：电梯轿厢内外壁的擦拭、养护，地坎内尘土清理，梯间地毯每日吸尘更换、每周使用专用洗涤剂清洗；喷洒空气清新剂。（11）各种通用设备的常规保洁：由投标单位自行制定；（12）垃圾清理：区域内所产生的日用生活垃圾倾倒在单位管理部门指定位置，垃圾分类收集，日产日清，由中标方送到转运站；垃圾场周围定期消杀、除四害。（13）会议室：各楼层会议室会前、会后室内的整体卫生清洁、会务服务。（14）大厅地板清洗、打蜡、抛光。一年最少一次。（15）室外环境清洁标准；15.1综合楼外部门头及玻璃，始终保持清洁。常规每月清洗一次，但是因天气变化或其他特殊原因需要额外清洗的，应无偿提供服务。15.2院内广场地面的清扫、保洁，水池、道闸栏杆的擦拭。三包区地面的清扫、保洁，广场及台阶的冲刷、保洁，草坪内杂物的清理，柱子、正门玻璃及防护网的擦拭。保证院内广场地面无杂物、停车车位无烟头、无油迹；15.3地下管道的疏通：随时保持疏通；15.4路灯：每月保洁一次。重要活动前，增加一次保洁。15.5室外标识牌、小型外露设施：每天擦拭一次；15.6垃圾桶：每天清运一次，冬季每周清洗一次、每月消杀 2次，夏季每周清洗、消杀2次；15.7排水沟清洁：随时保持畅通、无异味；15.8雨雪天气及时清扫，应具有完善应急预案。（16）绿化监管及绿化带内垃圾杂物的清除：每日捡拾绿化带内垃圾杂物，保持干净；园林绿地养护监管中发现问题需向采购人通报详情。（17）环境保护管理标准：所有清洁剂、消毒剂、保养材料必须符合国家环保要求。（18）有效完成门前三包职责。3、绿化管理养护（1）全面负责管辖区域内的绿地、花木的养护管理；购置、施肥、修剪、防寒、更新、补充及损伤后的正常生长的维护，病虫害及杂草等生物防除。及时更换枯萎花木等工作，做到无病虫害、叶面无尘土，根据需要对花、木进行及时修剪，保持美观造型。（2）成交中标人（物业公司）自备必须的绿化机械、环保化学药剂、肥料和小件工具，并实施有效的日常和专项的服务， 对各种园林植物进行科学合理的养护、管理，实现其园林观赏价值；4、公共安全服务：（1）保证负责区域的安全。（2）严禁闲杂人出入负责区域。（3）做好车辆进出登记、停放管理等工作。（4）维持负责区域的秩序。（5）本单位安排的其它相关工作。5、综合管理服务：（1）制定物业管理服务工作计划、并组织实施。（2）处理服务范围内的公共性事务。（3）对外协助采购人作好与当地相关管理部门的公共关系。（五）服务期限服务期限暂定为1年，采购人认为因服务影响到工作、安全时，有权终止服务合同。合作期满后，视双方合作情况及服务满意程度， 由采购人决定是否续约。（六）采购人的权利和义务1、免费提供保洁、绿化用水、用电及工具储藏室、经理值班室、保安和保洁休息室，交付使用期为：一年。物业管理配套设施的所有权依法属于河南省福利彩票发行中心所有。2、非物业公司原因造成设施损坏 （如管道堵塞等），致使物业公司不能正常工作的，采购人应负责购买零部配件由物业公司无偿维修。3、免费提供卫生区域内的垃圾桶、纸篓、尘推、拖布、消毒药剂，物业公司保洁人员无偿负责对抹布、拖布的消毒操作工作。4、采购人有权对物业公司服务人员进行检查监督，并提出更换要求。5、有责任指导和协助物业公司完成各项服务任务并提供必要的物资支持。6、尊重和爱护物业公司服务人员。7、采购人有义务教育职工、外来人员，维护花卉、草坪、树木的正常生长，严禁肆意践踏及采摘。8、苗木更新、改造建植的费用由采购人负责，物业服务公司给予合作。9、本项目服务费按月支付，由财政统一拨付。10、定期或不定期对供应商（物业公司）服务质量进行检查，并提出整改意见；检查中发现问题，采购人有权对供应商（物业公司）进行经济处罚作为违约金，采购人主管部门发现问题，每次每处处罚50元；采购人上级主管或其他有关部门检查发现问题，每次每处处罚100元；如未按要求整改问题，每次每处加倍处罚；并从服务费中扣除相关费用。（七）物业公司的权利和义务1、负责提供培训后的服务人员及服务所用的工具、物料（包括一次性消耗用品，如厕纸、洗手液、垃圾袋、滤洁等）。卫生间、公共区域、领导办公室、会议室拖布按区域分别使用。2、自行解决公司派出人员的吃、 住。公司派出人员发生一切人身意外伤害，由物业服务公司负责。3、物业公司为员工缴纳保险费，若采购人发现供应商（物业公司）从事服务的员工未参加保险的，有权要求供应商（物业公司）更换。在服务期内供应商（物业公司）员工因自身原因造成的违法、违纪行为、伤亡事故或工伤事故，采购人不承担任何责任，由物业公司自行解决。4、合同履行期内，物业公司应与派出人员签订劳动合同，所产生的劳资纠纷由物业公司自行解决。5、物业公司所用人员要在采购人备案，人员调整率不得超过 10%，如调换服务人员，需事先征得采购人同意，否则甲方有权终止合同。6、免费提供各楼层清洁专用告示牌（如：小心地滑；清洁卫生、暂停使用等）。7、免费提供消杀品（剂），每周按时操作，防止交叉污染。8、物业公司在工作中需爱惜采购人设备设施，由于物业公司工作人员造成的采购人财产损失或其他损失由物业公司负责。9、物业公司工作人员统一着装。10、物业公司保洁服务人员工作时间为上午 7:30—11:00，下午14:30—18:00，公共节假日安排值班；保安人员、监控人员、低压监控工作时间为全天24小时；周六、周日低压电工确保有一人在岗（低压须经过专业培训），加班费用由物业公司承担。11、由于垃圾清运不及时遭政府罚款，费用由物业公司承担。（八）管理服务考核指标1、杜绝火灾责任事故，杜绝刑事案件；2、环境卫生、清洁率达100%；3、消防设备设施完好率100%；4、房屋完好率98%；5、设备完好率100%；6、保修及时率100%，返修率小于1%；（九）违约责任及索赔1、物业服务公司未按本合同约定承担物业管理和保洁保安等服务的，应承担继续履行、采取补救措施和赔偿损失等违约责任，并按照月费用额的 30%向采购人支付违约金；物业服务公司违约合计 3次以上的，采购人有权解除本合同，给采购人造成的损失，物业服务公司应负责全部赔偿。2、物业服务公司应当向采购人支付违约金或赔偿金的，应当在采购人发出索赔通知7日之内支付。3、合同生效后，双方均不得无故解除合同，否则应向对方支付合同总金额30%违约金。