思源经纪南京房地产市场报告

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11月末，全市居民储蓄本外币存款余额5057.47亿元，同比增长16%。居民收入增长下滑，造成国内消费疲软，本外币存款增幅上涨，内需还将是拉动经济的主动力。2012年城市经济工业总产值固定资产投资本外币贷款余额财政收支人均收入小结房地产市场土地市场住宅市场商业办公市场别墅市场二手房市场小结政策回顾/城建规划政策盘点及效应分析热点资讯概览城建规划小结运行预判库存/未来上市土地供需预判政策预判总述目录金融政策逐步放宽，预计近阶段调控基调不动摇稳健货币政策维持人民币汇率基本稳定实行差别化信贷政策首套房商业贷款基本实行基准利率，二套房利率上涨10%公积金贷款难办，下款时间长金融脱媒化，直接融资规模将扩大美国退出量化宽松政策今年重点查处房地产等行业偷逃税住建部首提加快推进房产税试点范围扩大国务院明确扩大房产税试点具体城市名单未定严格实施差别化住房税收政策居民二套住房首付不低于房款总额的70%房地产调控长效机制正在酝酿中限购继续决不让调控反复地方政府：出台不同角度的楼市微调政策提高保障房用地到

2015

年保障房覆盖率达

20%700

万套保障房开工目标提前完成公积金支持保障房试点扩大明年新建保障房

600

万套货币税收信贷行政措施政策盘点保障性住房出台时间政策主要内容效果2月“国五条”：完善稳定房价工作责任制；坚决抑制投机投资性购房；增加普通商品住房及用地供应；加快保障性安居工程规划建设；加强市场监管。抑制投机投资，增加普通住房供应3月“国五条细则”：完善稳定房价工作责任制；坚决抑制投机投资性购房；增加普通商品住房及用地供应；加快保障性安居工程规划建设；加强市场监管和预期管理；加快建立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制。增加供应，抑制投机投资，增加房产交易成本7月利率市场化：全面放开金融机构贷款利率管制。银行间竞争加剧，理财产品多样化，促进资源优化分配9月“限地王”：国土部要求严控高地价和地王限制地王，稳定房价增长预期11月南京提高二套房首付比例及利率上浮提高二套购房门槛，缓解商业及公积金贷款压力2013年重点政策2012年城市经济工业总产值固定资产投资本外币贷款余额财政收支人均收入小结房地产市场土地市场住宅市场商业办公市场别墅市场二手房市场小结政策回顾/城建规划政策盘点及效应分析热点资讯概览城建规划小结运行预判库存/未来上市土地供需预判政策预判总述目录土地出让2011年土地供应达到峰值673万方，2013年土地供应量454.74万方，同比下跌26%；从出让面积及幅数的比值来看，2010年、2011年单幅土地面积大于其他年份；2013年土地供应比较均衡，9、12月分别出让63.4万方、68.2万方，达到全年月度土地供应最高值；从土地出让幅数看，5、12月各供应15幅，在月度供应幅数中排名第一。2013年土地供应量下跌，月度供应较均衡。土地成交从土地供应量上看，2010年土地成交504万方，为2009年以来最高值；从土地成交金额看，2013年成交金额793.6亿元，为2009年以来最高值；2013年土地成交415.7万方，同比增长3.2%，单幅土地价格最高；2013年1、7、10月为全年土地成交三个峰值。2013年土地成交量上涨，土地成交金额翻番，土地市场火爆。2008年政府救市，2009年楼市供不应求，2010年开始随着限购限贷政策的收紧，成交量连续两年下跌，而成交价格在2012年下跌5个百分点。2012年以价跑量，楼市向死而生，成交量较2011年翻番；2013年成交量同比上涨24%，成交价格同比上涨15.6%。市场对惯用的限购限贷政策已经形成免疫力，2013年的“新国五条”对楼市影响甚微，新一轮调控政策正在酝酿之中。楼市对现有调控已形成免疫力，2013年量价齐涨，价格同比上涨15.6%，政府对房价的控制目标难以实现，“长效机制”正在酝酿之中。南京历年房地产市场数据来源：南京网上房地产（数据不包括高淳、溧水）从成交量来看，2009年成交970.1万方，为近几年成交最大值；从成交金额看，2013年成交1164亿元，为2009年至今最大值；从均价上涨幅度看，2010年同比上涨50.9%，2013年同比上涨15.6%；2013年月均成交量为60-90万方，整体供不应求，双量齐增，成交价格大幅上涨。2013年需求大爆发，整体供不应求，双量齐增，价格大幅上涨，楼市迎来暖春。2013年房地产市场成交结构随着单价上涨，80万以下成交比例由2010年42%下跌至2013年21%，四年下跌21%；80万以下成交比例逐年降低，80-200万成交比例逐年上涨；2013年80-200万成交比例占56%，是今年主力成交总价段。80-144㎡是南京近4年来主力成交面积段，以80-100㎡最为突出；从历年成交面积段变化来看，80㎡以下及80-100㎡面积段所占比例逐年下降，100-144㎡面积段所占比例呈上升态势。首置首改为市场成交主力，且首置比例逐年降低，随着单价上涨，首置的总价门槛提高。数据来源：南京网上房地产（数据不包括高淳、溧水）数据来源：南京网上房地产（数据不包括高淳、溧水）2013年3月出台“国五条”，20%个税使得二手房成交数据激增，但对新房影响不大，同时在房价上涨预期影响下，新房购买需求集中爆发，销售价格上涨；11月房地产调控政策收紧，提高二套房首付比例，促使离婚率进一步提高，但并未影响购房者热情，11-12月成交量达到全年高峰；房管部门销许限价令短期内有效控制房价过快上涨，但在房价上涨预期的影响下，暂时涨不上去的价格促使成交量进一步上涨。市场形成对调控的免疫力，在价格预期的影响下，成交量节节攀升，上市成交双火热。2013年房地产市场数据来源：南京网上房地产（数据不包括高淳、溧水）从成交量上看，两江板块占据半壁江山，成交结构偏向改善，首置购房地图再次被外扩；河西板块成交量跻身前列，供应层面由大平层转向首置首改，并赢得热卖；城南、城北、仙林成交量位于第三梯队；城东、城中由于上市量有限，成交量最低。两江板块成交量占据半壁江山，河西成交量占第二梯队。2013年房地产市场城东2013年上市量33.6万方，成交量25.3万方，整体供过于求；成交主力户型为100-144㎡。进入9月，随着壹城逸境、德基紫金南苑的相继加推，城东迎来上市高峰，而11月纯新盘中海国际社区、启迪方洲的上市使得城东又迎来一次小高峰，并且将这一波热度延续的年底。新增上市量为市场带来首置首改户型，带动成交量攀升。大牌房企抱团开发大城东，明星楼盘带动下半年量价齐升。区域市场城南板块2013年上市量52.7万方，成交量67.5万方，整体呈供不应求态势，7、8月出现上市高峰，全年主力成交面积段为80-144㎡；板块内琥珀森林6月16000元/㎡均价入市，由于地段优越，性价比高，成为区域热销项目；城南热点片区板桥，一直是刚需大本营，金地自在城今年7月改推花园洋房，13000元/㎡均价入市，同样热销。整体供不应求，主力产品以品质首置首改为主，板桥为板块重点发展区域，在标杆楼盘的带动下，热度越来越高。区域市场2013年城中上市13.3万方，成交14.1万方，整体供销平衡，4、5、9月出现集中上市，全年成交均价上涨25%；城中住宅市场以小面积公寓及大平层为主，成交面积段分布较均衡，200㎡以上占11%，大平层相对集中；区域京门府、金基尚书里4-5月集中上市带动区域上市量大幅上涨，9月中城国际广场、万和尊邸和精锐SOHO的上市带动9月区域上市量数据上涨，成交量受上市量影响不大，全年逐月去化较平稳，月均去化1.2万方。受用地范围限制，城中供销量处于低位，逐月去化平稳，价格涨幅大。区域市场2013年城北上市量29.7万方，成交70.6万方，供不应求，成交量是上市量的两倍，月均成交5.9万方，全年成交价格上涨8.7%；9月中电以15420元/㎡楼面价拍得迈皋桥地块，此后城北土地市场异常火热，过热的土地市场影响房价心理预期，刺激购房需求，促使成交攀升。土地市场火热，在距离市中心同距离区域内，城北价格最低，住宅供不应求。区域市场2013年河西上市101.2万方，成交112.2万方，整体供不应求，主力成交面积段为120-144㎡；今年河西首置首改的小户型上市量较大，且都热销，在小户型铺面而来的情况下，也未能影响大平层市场，预计明年河西将出现更多首置首改产品；首置首改代表楼盘：莱蒙水榭春天、海峡城，改善代表楼盘：华润悦府、仁恒江湾城，其中仁恒江湾城年销售额40.8亿元，销售额前十排行榜中有5盘来自河西板块。凭借高起点规划和高端居住氛围，河西成为南京新兴富人区，以改善需求为主，价格仅次于城中板块。区域市场2013年仙林上市量62.8万方，成交量61.5万方，月均成交5.1万方，供销较平衡，成交价格较年初上涨15%，主力成交面积80-100、120-144㎡；仙林湖片区依托湖景资源，受学区利好，发展成为仙林新兴热点区域，以保利罗兰香谷、保利罗兰春天、万科金色领域、栖霞枫情水岸、高科荣境为代表。依托高起点规划及大学城人文资源，仙林板块关注度增加，以仙林湖片区发展最突出。区域市场2013年江北上市251.3万方，成交234.7万方，供求较平衡，全年价格上涨13%，80-100㎡为主力成交面积段，其次是100-144㎡面积段；江北为南京刚需供应最集中区域，其中桥北片区、江浦片区、高新区为江北热度较高的区域，桥北片区刚需占主导但逐渐盛行改善风，江浦片区依托河西外延发展，被赋予较高的发展潜力，高新区产品功能性和附加值越来越高；2013年7月江北出台限地一年政策，由于江北现有存量较大，限地政策对未来江北供应影响不大。南京刚需最集中区域，随着过江通道的增加，江北置业心理抗性逐渐降低，刚需向北发展。区域市场江宁2013年上市218.3万方，成交215.7万方，供销平衡，成交价由1月10979元/㎡上涨至12月13495元/㎡，全年上涨22.9%，上涨幅度较大；江宁2013年成交面积段集中在80-100㎡、120-144㎡面积段，以首置首改为主；整体供销平衡，价格上涨幅度较大，以刚需为主，改善风逐渐盛行。区域市场商业办公2009-2013年南京办公市场成交量逐年递增，2013年成交56.48万方，同比上涨20%；2013年11月成交4.43万方，达到全年成交峰值；南京商业市场成交量2011、2012年连续下降，2012年成交31.12万方达到近五年成交量谷底，2013年成交41.3万方，同比上涨32.7%，9月后成交量上涨。近几年南京办公成交量逐年上涨，商业成交量萎缩，办公赶超商业成交量。南京商业市场各版块成交量较均衡，在新盘匮乏的市场环境下，花生唐、森林摩尔商业街区、金盛财智广场、郑和国际广场、蓝岸彩虹糖街区等老商铺项目获取更多市场关注；南京办公市场以江宁、江北为成交主力，江宁万达广场、金轮星光名座、金轮新都汇、新城发展中心、爱秦公寓等项目上市提供了充足的房源，再加上相对较低的价格优势，成交量长期力压河西、城北等办公成交热门板块。投资性办公热销，江宁成交居首，城南、江宁领衔商业热销。商业办公别墅市场2013年南京别墅市场供销两旺，据网尚房地产数据统计，南京别墅整体成交54.9万方，共成交1729套，月均成交144套，成交火热；2013年政策调控对别墅市场影响不大，“宁八条”除了将二套房首付比例提高至7成，其余政策基本围绕保障房、新增供应、规范市场等问题。2013年别墅市场受政策影响程度低，成交火热。2013年别墅成交金额达到96.8亿元，月均成交8.1亿元；1月成交7.9亿元，12月成交9.6亿元，2013年南京别墅市场下半年成交额逐月上涨，全年涨幅达到22%。2013年别墅市场成交额全年涨幅达到22%，月均成交8.1亿元。别墅市场两江及仙林板块为南京别墅主力成交板块，江宁因为区域面积大、山水资源丰富、开发别墅时间较早，而形成了三山、方山两大成熟别墅区域。同时，在今年新兴崛起的牛首山板块，也为其注入新鲜活力。江北板块环老山区域为别墅聚集区，2014年佛手湖森林庄园、二十四方、大吉汤泉东方均不约而同定位千万豪宅，更将素有“千万豪宅聚集区”之称的江北别墅板块高大上的气质烘托出来。随着高科荣境、万山庭院等盘的热销，别墅库存已全面告急，尽管仙林后续无力，然而与其毗邻的句容，尤其是宝华区域，却接过了仙林手中的“接力棒”，大量别墅新盘即将攻入南京市场。两江及仙林板块为别墅主力成交板块，江宁别墅成交占比最大。别墅市场二手房市场2011受楼市调控影响二手房成交量下滑，在刚性购房需求的带动下，2012年成交量上涨，2013年二手房成交量赶超2009年，达到五年的峰值。2013年3月20%个税导致二手房成交量集中爆发，2013年全市二手房成交95836套，全面赶超一手房市场，3-5月为成交高峰期。2013年二手房先涨后跌，成交高峰期出现在3、4、5月份，主要受二手房开征差额20%个税政策的影响，出现市场高峰，成交量均破万套，受前期市场透支的影响，后期成交量不断下跌，平均保持在6000-7000套。2013年3月20%个税导致二手房成交量集中爆发，全面赶超一手房市场，达到近五年成交量峰值。2013年1月全市二手房均价为13220元/㎡，截止2013年12月份，全市二手房均价为16312元/㎡，全年二手房房价上涨23.4%，除了4、12月份有小幅下降之外，其余月份均上涨，其中涨幅最大出现在6、8月份，分别为4.6%和4.5%。2013年全市二手房房价上涨23.4%，全面超一手房涨幅（16%）目前为16312元/㎡。二手房市场2013年南京全市成交量江宁排名第一，为18583套，鼓楼排第二，为17443套。江宁为刚需集中地，项目多，自然成交量大，而鼓楼则是量价双高，主要是受学区房的影响，市场对学区房需求量较大，房源有限，不断拉高区域房价。2013年南京全市各个区域二手房鼓楼区以24424元/㎡的价格排名第一，建邺区和玄武区分别以22666元/㎡和21427元/㎡排名第二和第三。其中鼓楼区今年以来价格上涨了5490元/㎡，涨幅高达28.9%，位居全市第一。建邺、秦淮、玄武均上涨4000-5000元/㎡之间，除了雨花台区和六合区之外，其余区域涨幅均破20%。江宁以刚需特性成交排名第一，学区房炒热鼓楼市场，量价双高，成交排名全市第二。2013年全市二手房均价鼓楼第一、建邺第二、玄武第三。其中鼓楼主要以学区房拉高均价。二手房市场小结2013年南京房地产市场：1、商品住宅市场、别墅、二手房成交量均开始上涨，江宁、江北等边缘板块楼盘价格上涨明显。2、2013年楼市整体相对稳定，在上市量、成交量上会比较乐观，不过，在目前的楼市调控下，楼市很难有大的放量，只能稳中上涨。3、土地市场火热，优秀地块引来大牌开发商的疯抢。4、2013年办公物业成交量略有上涨；商业物业由于上市量小，导致成交量差强人意。2012年城市经济工业总产值固定资产投资本外币贷款余额财政收支人均收入小结房地产市场土地市场住宅市场商业办公市场别墅市场二手房市场小结政策回顾/城建规划政策盘点及效应分析热点资讯概览城建规划小结运行预判库存/未来上市土地供需预判政策预判总述目录2013年南京商品住宅成交量大幅上升，库存量随之减少。2013年南京商品住宅可售套数持续下跌，截止11月小幅回升，全年整体较去年同期下跌24%，成为近三年库存最低值。2013年南京楼市八大板块将有843万平米的上市量，上市量较大，与2012年763万㎡的总计划量相比，体量上涨。如果楼市一直维持着最近的热度，库存应该不会上涨很多。2014商品住宅库存变化及未来上市量预判库存不断下跌，楼市热度将持续，未来上市量预期较高。2014年南京楼市八大板中两江板块和河西再次形成三足鼎立局面，成为明年南京楼市的供应主力。江北板块，明年的上市量依旧最大。在江北板块中桥北、六合区域仍有近9成房源主打“刚需”，不过在旭日爱上城、大华锦绣华城的“产品升级换代下”，桥北将逐渐向刚改转移。江宁板块，刚需仍唱主角，纯新盘亮相偏改善路线。江宁板块将在保利梧桐语、万科金域蓝湾、华菁水苑等“老盘”带领下继续领衔南京全市的刚需房源。河西板块，高端豪宅市场转暖。

2014年的河西市场尽管仍以豪宅当道，但目前已传出不少纯新盘在项目定位初期已把目标锁定为“小户型”。河西南五矿崇文金城、升龙河西南项目等均加大了全小区小户型房源的占比。加上即将推出的丹桂园以及明年二季度回归的海峡城，2014年的河西板块小户型供应量将比2013年更加充裕。2013各板块上市预判片区

合计上市面积（万㎡）

百分比城中111%城南56.87%城北55.17%仙林48.66%城东263%河西106.813%江宁220.426%江北31938%合计843.7——从供求关系角度出发，加大土地、商品房供应，进而发挥市场作用限制房价上涨。2014年将供应500公顷左右的土地，可建800到900万平米住房，这样一来，商品房上市的供应会比现在规模大一些，上市的供应量与需求比可能会保持在1.1:1。。2014年南京供应土地主要分布在边缘板块，其中江北板块独占鳌头，占比达32%。目前浦口区已出让的土地储备主要在浦口新城和高新区一带，2年间共出让了97万㎡的住宅地。而六合地区自从去年丰盛地产在六合狂揽地到今年骋望二入六合，荣盛再摘六合地，可见开发商对该区域的看好。江宁南京南站成为既大学城、九龙湖板块之后的主力供应区域，且2014年这三大板块也会有新的一批住宅地块的推出。2014土地供应预判2014年南京供应

行政区供应土地（万方）

占比栖霞区10220.4%雨花区5410.8%玄武区326.4%建邺区377.4%浦口区16032%江宁40.58.1%六合区74.514.9%总计

500——1、经济环境：经济保持平稳增长，经济和物价环境良好新兴经济体相对减速格局仍将维持。美欧经济复苏,将拉动发展中国家特别是制成品出口国的经济增长,也有助于通过出口渠道促进我国经济企稳,从而带动大宗商品市场复苏,有利于资源出口国的经济增长。但自2013年以来,发达经济体逐步回升、发展中国家相对减速的增长格局将维持不变。特别是美国QE退出的影响、资本流动的冲击,以及通胀压力等,仍是新兴市场稳定发展的潜在风险因素。2014年,世界经济仍处于危机后的恢复期,总体呈趋稳态势,新兴经济体相对减速格局仍将维持,我国内需增长面临下行压力。新兴经济市场发展减速及潜在风险，我国内需增长面临下行压力，预计2014年房地产政策调控放松的余地不大，财政政策将继续保持扩张性。

2014经济及政策预判2、货币政策:信贷政策逐渐缓和利好市场，支持自住需求回升央行将继续实施稳健的货币政策，而在金融创新快速发展的背景下，流动性闸门的调控和引导作用更加重要，要合理运用公开市场操作、存款准备金率、再贷款等多种工具组合，管理和调节好银行体系流动性，稳定预期，促进市场利率平稳运行。受金融脱媒加快、互联网金融进一步发展、IPO开闸以及财政存款难以大幅下放等因素的影响，流动性趋紧的状态难以根本改观。今年货币政策对流动性趋紧的应对会相对积极，公开市场资金投放力度会加大，准备金率有小幅下调的可能。预计2014

年货币政策仍将趋紧，保持政策的连续性和稳定性——货币政策稳健不变，考验调控松紧拿捏。2014经济及政策预判3、房地产调控：行政性调控短期内仍将继续，长效依靠房地产制度的改革和完善

从三中全会来会，新一届政府执政后在经济领域的主基调是理顺政府与市场的关系，但房地产市场化机制的形成无疑应