物业公司实施设备故障应急处理预案

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安全·质量·环境管理

2023年度

****物业服务管理有限公司

实施设备故障应急处理预案

为了更有效的防范、控制公司各管理处设施设备发生突发性故障，加强处臵突发维护能力，更好地预防和控制各类安全事故的发生，根据公司工程维修管理制度和对维修员工作流程制度特制定应急处理预案。一、故障应急处理工作组

组长：公司经理。副组长：公司副经理。

督导员：综合办主任、行政人力资源办主管、安保部主管、工程维修部主管。成员：各管理处主管、维修组长。

应急领导小组办公室设在综合管理办，由工程维修部主管任办公室主任，负责办公室日常管理、检查督导和汇报总结工作。

二、组织机构人员职责：

1、组长：每月定时召开实施设备应急小组会议，传达上级相关文件和会议精神，部署、检查落实设施设备相关事宜：宣布紧急状态的启动和解除，全面指挥和调动应急组织，调配应急资源，按应急程序组织实施应急抢险。

2、副组长：负责应急预案工作的具体落实，做好相关应急准备；协助组长作好应急救援的具体指挥工作，若组长不在时，由副组长全权负责应急救援工作。

3、督导员：加强预警防范意识和宣传力度，定期对危险源、危险区域和因素进行监控和排查，对排查出的隐患要及时通知各管理处整改排除并建档登记。

4、办公室主任：做好动态监控和应急准备工作，并及时向组长报告整改跟踪状况和通报本地设施设备事故状况，

5、各成员：具体负责设施设备安全事故发生时突发事件的报告监控、协调处

理，保证领导小组紧急指令的畅通和顺利落实；做好宣传、教育、检查等工作，努力将事故的损害减小到最低限度。三、故障应急处理：（一）突发停电应急预案

1、管理处员工在管辖区域内发现突然停电状况，应及时确凿的通知值班员或值班领导及管理处应急小组组长。

2、员工报告时须确凿讲明停电发生的区域、位臵及自己的部门、姓名。3、发生停电后维修组人员的任务：责任人为维修组长（1）及时与供电所取得联系了解停电原因及恢复供电时间。

（2）维修值班人员马上检查各机房运行设备，协助值班人员完成应急处理，保证停电后的设备安全。

（3）切断市政电源供电开关后马上启动备用电源供给消防监控使用，同时向上级领导和其他部门随时报告状况。

（4）维修组长负责做好状况的报告和解释，准备应急照明，协助疏散工作。

4、发生停电后事务组任务：责任人为事务组长

（1）马上问清停电区域，并派人前往停电区域做好客户的解释与疏散工作。及时提醒业主、商家检查室内用电设备，切断办公设备电源及部分次要照明。（2）利用备用电源打印出停电通知并在管辖区范围主出入口、单元门口及宣传栏进行张贴。

（3）指导管理处所有人员全力协同紧急处理工作，并制作《突发事件报告》。

5、发生停电后护卫组的任务：责任人为护卫队长。

（1）及时了解停电区域位臵并派护卫员前往停电区域做好客户安全保卫或疏散工作。

（2）门岗护卫员向业主、商家做好解释工作。

（3）所有所有护卫人员马上准备应急灯，在指定工作区域维持秩序，引导客人出行或疏散。

（4）保证消防监控设备的正常运行。

（5）护卫队长组织护卫员进行清场式检查同时加大小区巡逻力度。

6、值班领导任务：

马上指令、督导维修、事务、护卫做好停电的应急处理、解释工作。（二）跑水应急预案

1、员工在管辖区域内发现发生跑水状况，应及时确凿地通知管理处主管，同时说明跑水种类、具体位臵以及跑水程度。

2、员工在及时报告长的同时，应通知事发现场最近的维修人员或其他人员赶赴现场，并采取必要的应急措施，关截门疏水导向，开启排水篦子及扣碗等。

3、维修组的行动方案：责任人为维修组长

（1）维修人员接到报修电话带好应急工具马上赶赴现场进行检修。（2）及时赶到现场根据具体状况采取有效断水措施，将损失降到最低程度。（3）维修专业人员完成跑水应急处理后，及时报告上级领导，协助保洁组清理现场卫生并填写《突发事件处理报告》。

4、事务组的行动方案：责任人为事务组长

（1）接到通知后片区事务员应及时赶到现场，调查状况，并根据具体状况合理安抚业主、商家，并作好善后处理。

（2）组织保洁组或相关人员到现场清扫积水。

5、保洁组的行动方案：责任人为保洁组长

保洁组接到通知后及时赶到现场，做好现场淹水区域排水后的卫生清洁工作。并填写《突发事件处理报告》。（三）燃气泄漏应急预案

1、事务员在日常工作中要做好预防工作，提醒业主、商家定期对燃气管线进行刷皂液检查。外出时关闭供气阀门，杜绝漏气隐患。

2、维修组对对业主、商家燃气管线的报修工作要及时跟进，最大限度地保证漏气管线的处理。

3、事务员、维修员要加强燃气存储室设备巡查并做好相关记录。发现问题马上下达整改通知书。

4、燃气管线发生泄漏后，发现人应马上通知维修组长、护卫组或值班领导。5、护卫组马上携带防毒器材赶到现场，设臵警戒线，视状况对现场人员进行疏散，阻止无关人员进入，严禁现场使用明火及电器，准备好灭火器材，以备不测。

6、维修人员接报后马上关闭泄漏区域上端阀门，查找泄漏点，进行抢险，及时通知燃气公司到场维修，并在防爆的前提下做好通风换气工作。

7、事务管理员负责对现场滞留人员进行疏导，以免发生混乱。

8、如现场有人员中毒休克，应马上抬往空气流通处，马上拨打120或119请求救援。

9、事故处理终止后应及时填写《突发事件处理报告》并归档保存。（四）液化气泄漏应急处理预案

1、接到业主报警或发现液化气泄漏后，客户服务部员工应马上通知安管部经理或当班领班，并马上赶到现场查看状况，必要时疏散人员，并禁用电气设备（包括手机、电话和对讲机）。

2、安管部经理或当班领班接报后，一方面马上派员前往现场支援，并通知工程部，另一方面视状况通知液化气公司和消防支队。

3、工程部接到通知后，急速赶赴现场，协助安管部施救。

4、若液化气泄漏发生在室外，应马上疏散周边人员，建立警戒线，防止围观，并严禁烟火和使用电气设备。

来水公司产权范围的应马上通知自来水公司，物业公司协助关闭总阀减少损失；办公室因水管冻裂造成跑水时，物业要马上联系业主，并马上关闭单元阀门，协助业主查找原因，提供有偿服务帮助修复水管；恢复所用时间特别是超过4个小时，客服中心应书面通知该室业主。

7、污水井冒溢：发现或接报污水井水位过高，应马上使用污水泵抽水，杜绝污水冒溢；当污水泵出现故障则立刻用潜水泵将水抽至污水井；即刻报告维修部，由其安排人员维修水泵或控制电路，维修完毕做好维修记录。

8、排污管道漏水：排污管道漏水应马上用布绑紧裂口；关闭破碎管上的用水设备；调集沙包挡住电梯口和用户门口；报告维修部，由其安排人员修补管道裂口或换管道。

9、通知用户：给排水系统发生故障后应马上分析预计修复时间；将修复所用时间，特别是超过4个小时的，客服中心应通过电子屏或其他方式受影响的用户。（十一）供电突发性事故的应急处理1、外线故障

（1）当外线故障导致主供电源停电时，值班员要检查真空开关的指示牌是否分闸，在检查电压和指示灯，当明确失压断电后，将主供电源进线柜真空开关退出，挂“有人工作，阻止合闸〞指示牌；

（2）用电源处于非自动位臵，故主供电源断电时不能自动合闸，检查备供电源进线柜的电表和指示灯，真空开关应处于准备合闸位臵，合上备供电源进线柜开关；（3）检查PT柜和变压器出线柜是否正常；（4）检查低压受电柜，并合上低压总开关；（5）向供电局调度室报告并了解外线故障状况。2、内部故障

当高压柜真空开关、高压电缆或变压器出现故障时（短路或接地），非误操作

引起，除该高压柜停电，甚至会引起主供电源或备用电源的受电柜停电，此时值班人员应遵守以下程序：

（1）将故障柜的真空开关退出（若引起火警，1人用手提式1211灭火器灭火，1人向消防中心报告）；

（2）将故障柜的低压总开关退出，挂“有人工作，阻止合闸〞指示牌；（3）将低压母联合闸，保证大厦设施用电；（4）向维修部和急修班报告故障经过和处理状况；

（5）维修部召开事故分析会，邀请供电局、开发商及有关（6）方面参与，分析事故发生原因和处理措施，并书面总结报告有关部门。3、市电全停

（1）当两路市电全停，启动发电机；

（2）退出市电联系开关，合上发电机联系开关，向应急负荷供电，并每隔15分钟检查依次发电机运行状况，如燃油量、水温等；

（3）监视市电进线电压，尽快与供电局联系，一旦市电恢复正常，马上退出发电机电源，恢复市电供电；

（4）作好记录，及时向上级领导报告；

（5）市电失压，发电机如不能正常自动启动，则用手动启动。4、通知用户

供电系统紧急故障发生后，维修人员要预计修复时间，将转、停电状况通知受影响的用户。

（十二）触电伤害危险控制预防管理方案

所有施工现场必需执行JGJ46-88《施工现场临时用电安全技术规范》，同时要严格遵守以下规定：

1、临时电力线路、安装的各种电气、配电箱、提供的机械设备动力源和照明

应符合“装的安全、拆的完全、用的正确、修的及时〞的基本原则。

2、现场必需实行TN-S系统，采用接零保护，实行“三相五线〞制，三级配电、两级保护。即：总配电箱—分派电箱—开关箱，在总配电箱和开关箱设臵漏电保护器，开关箱内保护器的漏电动作时间不大于0.1秒，漏电动作电流不大于30毫安，用电设备实行“一机一闸一箱一漏〞，即：每台设备都有自己专有的开关箱，箱内的刀闸和漏电保护器只能控制一台设备，不能控制两台及以上设备。

3、施工现场所有电器设备和线路的绝缘必需良好，发现老化的要及时更换，接头不准袒露，当发现有接头袒露或破皮露电时，应及时报告，不得擅自处理。

4、采用橡皮线时应架空敷设，不得拖地使用，以防人踩、车轧，有水作业时，如磨石机电源电缆要将其用钢索架起，防止浸水造成事故，电缆接头要包扎严密、稳固、绝缘可靠。

5、高压线的下方不得搭设临建，不准堆放材料和进行施工作业，在高压线一侧作业时，必需保持6米以上的水平距离，达不到者，必需采取隔离防护措施，加警示标志，防止金属料具碰触高压线路，造成人身伤亡事故。

6、开关箱应防雨、防尘、加锁，距地高度为1.3米，与其控制的固定电气设备的距离不超过3米。

7、开关箱内不准存放任何物品，防止误操作，周边不准堆放杂物，应有两人同时操作的空间和通道。

8、开关箱内的电器安装与接线，必需由持证电工操作，如电闸保险丝断了，应马上找电工查明原因，排除故障后接好，非电工严禁拆除，更不准用其它金属线代替保险丝。

9、所有的电气设备必需安装与电气设备负荷相匹配的漏电保护器，并应安装电气设备负荷线首端，保护器要有出厂合格证，随时检查试验按钮，发现不动作，应及时检修更换，不准代替刀闸，漏电保护器发生掉闸后，不能强行合闸，

应由电工查明原因，排队故障，方准使用。

10、施工现场室内照明线路与灯具的安装高度不得低于2.4米，低于2.4米的和所有手持照明灯具必需采用36V安全电压。

11、施工现场碘钨灯的外壳应做接零保护，灯具架设要离开易燃物30米以上，固定架高度不低于3米，做现场移动照明时，应采用安全电压。（十三）污水、废气、垃圾、噪声污染防治工作

1、各管理处维修、保洁组负责对产生或存在的污水、废气、垃圾、噪声污染源的控制，并提出治理方案和负责环保治理设施的日常维护。

2、公司工程维修部负责全各管理处污染物的监视管理和委托相关部门对污染物的排放进行审查。各管理处维修、保洁员每日要对设备运行噪声和环保整改验收,达标排放。

3、各管理处污水主要来自垃圾清运桶的清洗和业主、商家的生活污水。每周保洁员应按管理处指定的地点进行清洗。及时排放到污水管道。严禁使用含磷洗涤剂，确保生活污水达标排放。

4、维修员要定期对管辖区内的下水管网的疏通和维护，确保污水排放符合GB8978-1996《污水综合排放标准》的要求和国家三级标准，污染物PH值在6～8.5之间。

5、管理处事务员要加强与业主、商家的沟通和宣传,做好各项废气、垃圾、噪声对生活区的污染。并及时宣传物业管理服务中的噪声污染的程度是用分贝(dB)进行衡量。

6、适合人生活的环境声音在15dB-45dB之间，超过就构成了污染。环境噪声的表现形式是声音尖高、刺耳、杂乱和怪声等。具体来说，环境噪声主要有以下几类:

（1）过响声：过响声是指很响的声音，在物业管理服务中常见有有：汽车喇叭

声、汽笛排气声、材料切割声等。过响声导致附近居民及从事各种活动的人员不得宁静，甚至引起头痛恶心，听力衰退，工作失误和效率低下等不良后果。声音越响人能够耐受的时间越短，对人的影响与损害越大。

（2）阻碍声：有的声音虽然不大，但阻碍人们交谈、学习、思考、睡眠和休息等。

（3）不愉快声：有的声音是突发性的，具有猛烈的心理刺激作用，使人听到后感到刺耳、精神紧张或不愉快。

（4）其他噪声：日常生活中其他不需要、无意义的声音，虽然未必对人的健康等方面有什么特别的妨害，但也属噪声之列。

7、影响物业管理的环境噪声主要来源于:设备运行噪声、管理服务工作产生噪声、装修噪声、机动机噪声、业主或租户生活、消遣噪声、商家经营噪声、物业红线以外噪声等。

8、管理方法及需采取的措施：

（1）各管理处装修噪声要按“装修管理规定〞有关噪声控制来严格要求限制车辆进入物业区域产生的交通噪声；

（2）控制装修时间并要求在室内进行声音隔音；工作人员在管理服务工作中要做到说话声音轻、在楼道里行走脚步轻、开关门轻、拖地轻(特别是凌晨)等。（3）生活噪声主要是高音喇叭、电视、收录音机、音响、家庭影院、炊事用鼓风机和抽排油烟机、空调等等。因此，对生活噪声来讲，加强对业主、商家精神文明的宣传教育，要求在生浩中尽量减少生活噪声，尊重别人就是尊重自己的道理。（4）生活垃圾的控制每日由保洁员负责运往指定地点。装修垃圾的控制由管理处收取一定的费后由保洁员负责按废弃物垃圾清运到指定地点进行处臵。如业主、商家自清，保洁员要进行督促使用袋装。对产生的粉尘、废气及时进行洒水处理

（十四）危险物品控制措施

1、明确标识，存放场所要采取防雨、防渗、防火措施，严格遵守易燃、易爆物品的安全防范设施的相关要求.危险物品与一般物品要分开存放，不允许混合收集存放。

2、收集、贮存、运输、处臵危险物品的场所、设施、设备和容器，转作他用的，须消除污染后方可使用。

3、危险物品须由专车运至危险物品存放场所，途中须采取防污染措施，并进行记录登记。

4、危险物品必需储存在专用仓库，其位臵处于相对独立的安全地带，设臵相应的通风、防爆、防火、防雷、报警、灭火等安全措施。