武汉市房地产市场运行状况

武汉市房地产市场运行状况（2000-2009）前言在物价水平并不高的武汉，近年来房地产价格却上涨很快，商品住宅市场发展中各种问题引起了社会各界的广泛关注。住宅产业是国民经济的主导性支柱产业，它的发展状况，影响着几十个产业部门、上万种产品的发展。因此，正确认识武汉市住房市场发展状况，并针对现状问题提出建设性的建议，对于保障武汉经济的可持续发展、创建和谐社会都具有至关重要的意义。一、房地产开发投资情况房地产业既是资本密集、关联度高的产业，又是提供生活必需品的基础产业。自改革开放以来，武汉市房地产业发展很快，各项指标均有不同程度的增长。房地产投资。研究分析历年武汉房地产开发投资数据，可以看出：武汉市的房地产开发投资开始于1990年，直到1998年，随着城镇住房制度分配货币化，住宅市场完全开放后，住宅房地产开发投资出现较大增长，2004年住宅投资额相对于2003年出现了较大幅度的增长，增幅达34.50％。到2005年，武汉市房地产开发投资额达到297.77亿元，保持在27.73％的增长速度。其中，住宅投资216.85亿元，占整个房地产开发投资的72.77％。所以，从整体上来说，房地产开发投资呈上升趋势，其中住宅投资也呈上升趋势，但同时受市场周期波动、住房政策土地供应政策等各方面因素的影响，期间也出现了投资额下降等现象（见表1-1）。另外，从住宅投资在整个房地产开发投资所占的比重来看，住宅投资仍是江城房地产开发投资高速增长的主要动力。从2000年开始，住宅投资比重呈逐年上升趋势，到2002年武汉市住宅开发投资在房地产开发投资所占的比重为75.01％，虽然近三年有所下降，但仍然保持在70％以上。这说明，随着城镇住房制度改革的进一步深化，住宅市场在整个房地产市场中，占据越来越重要的地位。2008年，受国际金融危机的影响，我市房地产市场从快速增长期转入了调整期。2009年，武汉市积极落实中央关于扩大内需，促进经济平稳较快增长的各项政策措施，全市房地产开发呈筑底强势反弹走势。房地产开发投资由年初接近零增长到年底达到较高的增长水平，房屋新开工规模增幅由负转正，保障性住房建设全面推进，商品房成交量价齐升。表12000～2009年武汉市房地产开发投资情况遇类型粥年份记房地产开发投嗽资（亿元）泛较上年同期增贫长（％）粪其中住宅开发嘉投资额（亿元忙）犹较上年同期增涨长（％）绩住宅占房地产娇开发投资比例祝（％）蚊2000泉101.31穿4.76倦67.69气14.15弦66.81僚2001稳115.34团13.85射86.11闸27.21胜74.66墨2002感132.50些14.88泳99.39面15.42付75.01谋2003狱169.55踢27.96迷124.83朱25.60捡73.62趟2004蓬233.30售37.60诚167.90稠34.50锯71.97掘2005您297.99筒27.73初216.85皂29.15词72.77镇2006约366.15钉22.9瞧0睡271.8劝0即25.3袭0遣74.2唯0取2007拘459.75询25.6绒0论329.54赏21.2闯0铺71.7仅0灭2008转570.36潮24.10能424.97次28.30眼74.50勉2009仆778.59精38.皂90掩498.04请20梢.00晌63.97数据来源：《湖北城乡建设统计年鉴》（2000～2009），《武汉市统计年鉴》（2009）注：“——”表示无，下同二、房地产开发施工、竣工面积房地产开发规模逐年增大，施工、新开工、竣工面积各指标平稳增长（如表2所示）。2001～2005年期间，武汉市房地产土地开发面积平均每年增加196.62万平方米，而其房屋施工面积每年增加2099.21万平方米，竣工面积每年增加687.36万平方米。2005年武汉市房地产开发施工面积达2749.63万平方米，同比2004年增长12.73%；其中住宅施工面积2297.96万平方米，同比2004年增长14.18%，占总施工面积的83.57%。新开工面积1195.4万平方米，同比2004年增长13.3%。全市房地产开发竣工面积816.72万平方米，同比2004年增长16.3%；其中住宅722.25万平方米，同比2004年增长18.6%。2008年我市房屋施工面积为3798.10万平方米，同比增长18.9％。其中，新开工面积为1447.28万平方米，同比增长23.3％；住房施工面积为3222.14万平方米，同比增长21.2％，占房屋总施工面积的84.8％。其中，住房新开工面积为1232.98万平方米，同比增长18.8％，占房屋总新开工面积的85.2％。2007年我市房屋施工面积为3195.41万平方米，同比增长11.1％。其中，新开工面积为1174.11万平方米，同比增长9.2％；住房施工面积为2659.56万平方米，同比增长9.5％，占房屋总施工面积的83.2％。其中，住房新开工面积为1038.12万平方米，同比增长7.2％，占房屋总新开工面积的88.4％。2006年我市商品房施工面积为2876.92万平方米，同比增长4.6%。其中：商品住房施工面积为2429.16万平方米（经济适用住房施工面积为323.45万平方米，同比增长9.17%），同比增长5.7%，占商品房总施工面积84.4%。

2006年我市商品房新开工面积1074.88万平方米，同比减少10.1%。其中：商品住房新开工面积为968.06万平方米，同比减少7.6%，占商品房新开工面积的90.1%。

2006年我市商品房竣工面积为873.83万平方米，同比增加7.0%。其中：商品住房进攻面积为774.47万平方米（经济适用住房竣工面积为110.31万平方米，同比增长2.72%），同比增长7.2%，占商品房总竣工面积的88.6%。2007年我市房屋竣工面积为933.37万平方米，同比增长6.8％。其中，住房竣工面积为811.62万平方米，同比增长4.8％，占房屋总竣工面积的87.0％。2008年我市房屋竣工面积为869.83万平方米，同比下降6.8％。其中，住房竣工面积为768.23万平方米，同比下降5.3％，占房屋总竣工面积的88.3％。2009年全市房地产开发规模突破4千万方，全年房屋施工面积4487.38万平方米，比上年增长18.1%，其中住宅施工面积3580.99万平方米，增长11.1%。表22000～2009年武汉市房屋施工与住宅施工情况为类型茶年份汇房屋施工（万伸平方米）巷较上年增长（俘％）痛住宅施工（万央平方米）碍较上年增长（搬％）剃房屋竣工（万甘平方米）幕较上年增长（底％）菌住宅竣工（万面平方米）鼻较上年增长（很％）揪2000守1500.8牲9横31.22剃1210.1骤3锅26.53屋——险——尊——奏——凯2001闯1661.6尤7祥——须1208.3船8懂——腐601.99旦——灾499.74顾——停2002秋1690.1吵2兰1.71递1387.2钳2纯14.80涝633.17挨5.18都522.73练4.60谎2003杂1955.4锻9泽15.70威1620.4宁2猫16.81词682.62橡7.81满600.24告14.83备2004愤2439.1怎2舅24.73陪2012.4楼9具24.20便702.29婚2.88孤608.91桨1.44冰2005谱2749.6搜3栋12.73赚2297.9躲6传14.18盯816.72粱16.29帐702.29楚15.34竭2006何2876.9饭2纸4.6复0胆2429.1闸6森5.7欢0卖873.83殃7.0梯0摊774.47余7.2才0偏2007衰3195.4厦1叮11.1诊0万2659.5傅6渗9.5寺0券933.37烧6.8尝0捐811.62此4.8锈0患2008亏3798.1耀0怠18.9洪0颂3222.1络4罗21.2乖0暴869.83旅-架6.8糠0牢768.23兄-附5.3骂0故2009欢4487.3臭8钳18.1和0肌3580.9圆9膜11.1今0竹945.05乎8.6狠0窝824.58端7.3寇0数据来源：武汉房地产市场情况分析报告（2000～2009）卖三、土地供给辛情况站对比宜2001穴～披2005内年的土地供给驰情况（表鹅3耐）可以看出：捞武汉市的土地说供给在您2003阵年猛增一次后躁出现了下降趋现势，尤其是在康面积上，证2005揪年武汉市公开督出让土地面积千为阻227.33腾万平方米，同萄比虚2003株年的续363.89租下降了锡37.53恰％；交易金额讲波动较大，毕2004恋年下降了杠71270建万元，而叼2005往年又以较大增嚼长速度增加到京116148银0信万元，突破伤100膏亿元。灿200虾6驼年我市供应土热地面积通约猎9871.脚7捆亩（另含狠7声个中心城区、禾武汉东湖新技玉术产业开发区位、武汉经济技包术开发区和东凳西湖、江夏、脑黄陂区），实年现交易金额颂约荒112.9辱9岗亿元。平均每周亩均价约势为拴114.4房6者万元。在土地休供应中午，状95术%估为住房建设用塑地。茂2007暖年我市中心城姥区招拍挂房地滥产开发土地供性应面积约夺4034.5痕亩，平均每亩逐价格为漫594凶万元瓣/风亩。愤200封8裙年，我市中心救城区成交土扛地反4偶9龄宗，成交土地闸面往积堆101.0角8怪公顷（阿合片151争6垂亩），惰是晕200贺6项年披的该68.避3控％乓，番200眯7含年卷的征37.广2汤％；成交土地眨金西额显57.1月9创亿元，射是说200梨6较年紫的决93.些8济％，自是瑞200膝7运年手的贡23.恶8查％；成交土地恨平均楼面地潮价截212腾5雷元添/套平方米，织是耐200军6结年少的锐123.耽1先％与，贫200法7文年闭的广75.凝3补％。模200丑9阔年，武汉土地织市场供应充足盟，中心城区累黑计供应土棕地撞8休5乔宗，土地供应砍总面积超绳过刮75骗0巾万方。从供应历类型来看，也作呈现多元化特谱征，涵盖了住脊宅、商业、公愧用设施、工业捕、风景点及游肝览设施等多种扒类型。臂表午3200葬0瞧～盲200士9露年武汉市土地若供给情况底类型站年份雪供给交易金额饿（万元）拦土地供给面积耐（万平方米）挤2000野——乎——视2001狂35285矿42.81斥2002作172610罗83.97羡2003余885930匆363.89肿2004尽814660醋265.11唉2005兰116148援0狗227.33曾2006胸112990罚0沾219.00圣2007阀239饭6493欢560.00忆2008士5719伐00悦88.00棋2009绩274840窜0山749.00牲数据来源：壁武汉市土地交迈易中心切四、房地产销沙售供情况1、销售面积扔2000-2丈00厅5倦年武汉市的商窝品房销售量呈言稳步快速增长则趋势，重到鹿200谋4闪年底，已经扁由豪200膜0走年洁的吐359.5撞2膨万平方米增长息到动813.8蜜9录万平方米，增矩长一倍多万平黑方米，增长幅引度也是以超琴过含10都%瑞的速度逐年上幕升，载到药200护5楼年达昂到枯23.68昆%茂。存量房的销艇售费从米200萌4裹年开始出现了德转折，其交易慨套数叼和艳毒面积均出现了天不同程度的下食降，菊但乐200华5量年的交易情况豪都在六年的平罗均值之上。哈2007篮年我市商品房创销售面积为句1135.4雀1球万平方米，同承比增长教18.2打％。其中，商采品住房销售面子积为适1069.8酒9娃万平方米，同涝比增长疲17.7右％，占商品房惠总销售面积的慕94.2睬％；套数为棉112794餐套，同比增长落31.8严％。蓄200薯6岗年我市商品房迎销售面积穿为高960.8愧8还万平方米，比味增亿长川5.1小%慰；其中：商品廉住房销售面积柜为外908.9络2笨万平方米，同熔比增倾长环9.0刷%泪，占商品房总饭销售面积棋的求94.6馆%露。光2007箩年我市存量房抚成交贪68620谣起，面积为魄768.32未万平方米，同惧比增长勉0.1显％。其中，存冈量住房成交不47448喂起（不含房改兆出售公房），甚面积为涨409.93渴万平方米，同前比增长跃11.8捆％。筒200蹲8银年，我市商品聪房销售面积肺为忽626.6式1役万平方米，同粗比下盈降帖44.8搂%骑，其中，商品火住房销售面痰积涛519.4臣0禁万平方米，同慨比下券降肿51.5短%犯。占商品房总属销售面积衔的肚82.饱9夕％；套数度为遣5115仔8个套，同比下搏降剩54.玩6凤％秆。室200猜8队年我市存量房景成交面积弃为有553.6禁2市万平方米，成泥交套数相为驼4821声8艰套，同比分别瞧下园降胸27.9狭%群和亚29.7今%叮，其中，存量卸住房成交面召积带288.3榜5说万平方米，成愚交套数诚为砍3348问4扮套（不含房改钟出售公房），纠同比分别下目降圣29.7穴%鸦和摧29.4宋%歉。府200煎9拉年，楼市销量琴反弹的速度和兵程度都远远超基出预期，由最池初刚性需求的什释放，到改善拒性需求的发力摘，再到投资性议需求的猛增，网多种需求的交候集和融合，造涌就武汉楼市的甩旺销。目表氏4200作0优～偷200沸9碌年武汉市房地坊产销售情况榨类型记年份你商品房销售面枝积（万平方米醋）逼较上年增长（归％）幸存量房交易套班数（套）躁较上年增长（围％）督存量房赏交避易盈面积（万平方南米）纱较上年增长（洁％）桨2000窗359.52焦——即43205磨——光350.82惧——迈2001牛408.85饥13.72咏51238伞18.59贴415.37私18.40爱2002忙450.27冈10.13重55622循8.56提524.10权26.18宿2003聋542.79刊20.55甲70244鉴26.29库636.52扔21.45兼2004厉658.08知21.24在61739朽-12.11哄615.78巡-3.26愿2005讲813.89倾23.68西60168短-2.54核625.70老1.61片2006培960.88伟5.1约0绩72827粗22.7阔767.51刮22.7增2007欠1135.4灵1绸18.2交68620键0.1师768.32谋0.1孝2008训626.61捷-碍44.8秋48218康-摩27.9芳553.62仇-29.7亡2009略1086.9丹9衬48.5嚷0帜103325问50.6丸0圈1041.3口9蓬52.4亡0率数据来源：武井汉房地产市场累情况分析报告孝（混200宋0蹲～汁200压9斯）简《武汉市统计士年鉴》廉（别2000~2死00洲9烘）兄2哲、门商品房价格变域化情况全在国家宏观调园控作用下，武挠汉市房地产价妥格稳中有升，夹住宅价格上涨医幅度较大垂。湖200爷5锦年武汉市商品斜房综合物业平淹均售价穿为爆3869.星8吨元思/激平方米，昏比优200土0涉年增峰加苹1060.8宵9耳元，远大暮于张2000-2气00抽4宴年的年均增薄量值192.7醒2挨元，凶比姨200滋4警年增津加庭290.0爷3斜，其增幅却委与学200掌4宁年基本一致。拼200督6捉年英在宏观调控政碑策作用下，我待市商品房综合嫁价格稳中有升峰，但上涨趋缓浓。全年商品综缓合物业平均价漏格滥为据3996.7隆8哗元想/配平方米，同比鼻增突长匀3.28朗%缺，伴与碰200随5刮年相比增幅回内落来了讯5鹅个百分点。全穷年商品住房平泼均价格哥为河3622.2访0剪元覆/秋平方米（构含堤7技个中心城区、即武汉东湖新技帽术产业开发区孝、武汉经济技焦术开发区和东核西湖、江夏、陷黄陂区），其有中，各季度平截均价格环比分耳别丘为千0.67袜%处、圣4.09离%造、耗0.27然%欢、免1.43母%塞，增幅明显下丧降，扑与屠200峡5呼年相比同比增腹长备8.26辫%绣，增幅回落精了弄17.1帆4落个百分点。其吵中，高层商品歇住房平均价格艰为框4203.4埋8鸡元明/么平方米，小高因层商品住房平忠均价格全为丙3268.5塔4只元有/辩平方米，多层创商品住房平均犹价格镜为呢3432.7旧1风元仔/足平方米。强2007纱年我市商品房技综合销售均价沈为举4706.2题6仰元京/启平方米（不含孤新洲、蔡甸和待汉南区），同测比增长茄17.8须％。其中，商角品住房销售均拾价为哄4518.1职7偷元帮/伸平方米，同比过增长殿24.7沸％；每季度商芽品住房销售均件价分别为席3817.1访0踢、飘4160.3羡7阻、匆4698.5屑6卫和冷5331.1符3针元狠/唯平方米。摸200魔8月年我市商品房秃综合销售均价哥为洲5148.1鲜3陡元贱/倚平方米（不含析新洲、蔡甸和联汉南区），同带比增弟长柴9.奸4滴％。其中，商倍品住房销售均掉价牙为络4883.0涌1炕元喂/泰平方米，同比枕增怨长山8.狂1棋％；每季度商鲁品住房销售均鞭价久为牺4930.7挡9妹、标5452.4状7深、慰4906.码9廉、辫4487.5术5受元宴/剩平方米。群200您9置年，武汉商品葛住宅全年成交锁均价浅为宿529纱6寄元衡/帅平方米，同比假上识涨寿8.46润%更。从全年走势延来看，武汉商乓品住宅成交均焰价呈现平稳上秃升态势，截止丧年底，武汉商场品住宅成交均泛价达驴到范579茂5谁元档/句平方米，环比尝上直涨改2.75赛%胜，较年初上涨第了僻15.09网%棚。歪成交均价的平串稳增长，说明倚武汉房地产市孝场依然较为健舌康和理性的。横但是和年初相谋比，下半年商捧品住宅成交均辩价上升的幅度震开始加大，楼评市风险也需引伸起市场相关主练体关注。驱表酷52000般-200梅5会年武汉市商品掌房价格变化情歌况舞类型尼年份扬商品房平均售床价（元坚/恼平方米）良较上年同期增图加（田%去）刻住宅平均价格型（元葛/抱平方米）胳较上年同期增福长（骡%元）东2000衡2808.9醋1皮——勒1983.5婆0扛——侍2001歉2980.9剃7牛6.13旬2065.3获2创4.13朴2002启3029.1意9嚷1.62政2327.2幸1抄12.68窜2003虫3311.2袖0桑9.31脖2353.4售0裹1.13绘2004或3579.7刃7世8.11质2667.6库4席13.35双2005程3869.8矮0凯8.10吉3345.7缘5叠25.42致2006父3622.2有0惑8.26先4203.4寺8烛25.64窃2007五4706.2穴6值17.8怪4518.1砌7豆24.7汽2008挂5148.1焰3躺9.4厅0税4883.0宅1致8.1狠0额2009晶5795改.00洋2.75丸5296扑.00哪8.46躁数据来源：武璃汉房地产市场坊情况分析报告栽（绍200怒0送～位200道9确）《武汉市统您计年鉴》昌（扭2000~2孝00坏9狮）约3浑、商品房空置沾空置是反映房岩地产市场状况挑的一个重要因看素，与价格和狸租金一样，空喊置也反映房地千产市场的运行连状况掩。羊200诸5胳年武汉市商品据房空置面积赚为触162.14伸桌万平方米，同可比增片长孝33.2店%泼；其中：商品箭住宅空置面积肉为民108.6励黎万平方米，同备比增完长够54.5歪%追，占商品房空贞置面积私的粱67.0架%产。后商品住宅空置窗面