城市公共停车场PPP项目运营实施方案

城市公共停车场PPP项目运营实施方案一、项目概况(一)项目背景某某市位于某某省东南部，地处和交汇处，是某某省第一大港口和第三大航空港，是川滇黔渝结合部区域性中心城市，成为重要的商贸物流中心、世界级白酒产业唯一拥有两大知名白酒品牌的城市、中国唯一的。人。随着某某城市经济的繁荣发展，城市化进程的快速推进，城市道路机动车保有量也日益增加，由于停车位严重匮乏，导致不同程度地发生占道停车、违章停车，进一。模式作为一种重要的融资模式将成为破解地方政府财政压力的重要方式，中央和地方本项目的具体实施，在保障资金来压力，确保城市停车场项目的顺利投资咨询中心有限公司成都分公司根项目实际情况编制了《某某市第二批城市停车场(二)项目基本情况4、建设规模与内容：共建设5个停车场，总用地面积平方米(约亩)，总建筑项目建设内容与规模汇总表：(平方米)0面积(平方米)(平方面积(平方米)数(个)(个)面积(亩)12304最终实施数量、规模以及项目名称、建设地址等可能会发生变化，最终节二、财务分析(一)财务评价②服务价格(均为含税价)。根据《关于规范我市机动车停放服务收费管理的通知》(泸市发改价费〔2012〕403号)。收费标准如下表：三类三类停车场3元/1小时内4元/1小时内5元/1小时内门据实核定。类别标准车型小型车辆大型车辆摩托车辆特殊车辆停车场4元/1小时内5元/1小时内6元/1小时内停车场5元/1小时内6元/1小时内7元/1小时内 用率有两种计算方式：值/除以车位数目乘以60分钟。(如果车辆驶入且未驶出的计60-驶入的时间。如果车0分钟)。这个计算法统数量统计存在缺陷。出的车辆的数量/除以车位数目。计算方法是：〔(进入但是未驶出的车辆数目)+ 频率(7:00-19:00)取9次，晚间(19:00-次日7:00)取3次，充电桩每天充电时间取5商业设施通过出租收取租金，租金参考停车场周边市理位置较优的特性，将带来部分广告收入，通过市场——地方教育附加费为增值税款的2％；算。 (2)总收入、营业收入及营业税金 (1)停车位收入计算表停车位收入计算表营业收入123456789停车位单价(万元/个)数量(个)单价(万元/个)数量(个)单价(万元/个)数量(个)单价(元/时)白天供应车位(个)停车次数(次)999999999999夜间供应车位(个)停车次数(次)333333333333年综合单价 (2)营业收入、营业税金及附加和增值税估算表营业收入、营业税金及附加和增值税估算表单位:万元序号项目营业收入停车位单价(万元/个)数量(个)充电桩单价(万元/个)数量(个)商业配套单价(万元/平方米)数量(平方米)广告收入2营业税金与附加城市建设维护税教育费附加增值税销项税额进项税额4财政补贴收入5项目总收入*期123456计算期789 (3)项目总成本费用单位：万元总成本费用估算表单位：万元序号123456789建设期项目合计其它直接费用工资及福利修理费经营成本管理费用财务费用营业费用总成本费用其中:固定成本可变成本123456789 (4)利润分配单位：万元利润及利润分配利润及利润分配表单位：万元期运营期67序号计4营营业收入营业税金及附加总成本费用补贴收入弥补以前年度亏损(5-6)所得税净利润(5-8)期初未分配利润可供分配的利润(9+10)提取法定盈余公积金可供投资者分配的利润提取任意盈余公积金未分配利润息税前利润息税折旧摊销前利润123456789 (5)项目资本金现金流量表单位：万元运营期合计14净现金流量(1-折现率(Ic)%通过项目财务分析，项目公司自有资金内部收益率为%，净现值(基准利率为6%时)为2,万元。社会资本通过项目运营可回收投资成本并取得合理回报，本项目无(二)产出说明经财务评价，本项目年均总收入10,万元(不含财政补贴)，年均总成本3,万能力、清偿能力和抗风险能力。项目发行债券后的赢利能力和抗风险能力较强，项目本项目实施后，完善了某某市主城区的城市基础配套设施，极大地缓解了某某市拓展城市空间，极大地完善了某某市主城区城市功能；对提升某某市主城区城市品十分重要的现实意义。项目的社会效益十分明显，社会影响非常深远。(一)运用PPP模式的必要性市城区(含三个区)内标准停车场、小区配建车位、车库、商业区地下停车场等停车位共有万个，有近万辆车没有停车场可以停靠，车位严重短缺，致使部分车辆停靠在社会各界对“停车难”问题的高度关注。本项目的建设不仅是总体规划、城市化发展的与社会资本合作(PPP)模式。(二)运用PPP模式的可行性1、根据《财政部关于推广运用政府和社会资本合作模式有关问题的通知》(财长期稳定”等特点，本项目的造价定价机本方进行投资建设，建成后通过特许经营权向使用者收费，以取得社会资本方的投资四、风险分配框架(一)项目风险识别与分析本项目投资主要有以下风险：力差，很容易出现这方面的风险。组织机构方面的风险主要指项目组织设置方案不适于项目的建设或营运，项目法施工项目技术方面的风险主要指项目采用技术(包括引进技术)的先进性、可靠规避措施：科学合理使用先进技术和施工工艺，认真研究建设方案。本项目建设场址位于某某市两个主城区，周边地形、建筑情况较为复杂，有可能规避措施：文明施工，认真勘察评估项目区环境状况。调整非常困难，给项目正常建设和运维造成严重影。主要是指由于各种原因导致公众利益得不到保护、受损，或者公众主观认为自身是指政府不履行或拒绝履行合同约定的责任和义务而给项目带来直接或间接的危抗风险能力，因此财务风险较小。规避措施：合理结算年度支出和收入，科学制定来年财务预算，并制度财政应急达到预定的收益。本项目具有独立收，导致对该项目形成实质性的商业竞度缺乏停车场，因此本项目不存在同类项引发的风险。本项目明确由政府协调配套设施服市场需求变化，导致市场预测与实际需求之间出现差异而产生的风险。化风险。主要指政府官员或代表采用不合法的影响力要求或索取不合法的财物，而直接导致项目公司在关系维持方面的成本增加，同时也加大了政府在将来的违约风险。项目公司违规／违法行为是项目公司或项目投资者在项目融资、建设或运营过程为。督。督(二)风险分配原则。分项风险分配原则是：⑴承担风险的一方应该对该风险具有控制力；⑵承担风险的一方能够将该风险合理转移(例如通过购买相应保险)；⑶承担风险的一方对于控制该风险有更大的经济利益或动机；⑷由该方承担该风险最有效率；(三)风险分配基本框架按照风险分配优化、风险收益对等和风险可控等原则，综合考虑政府风险管理能力、项目回报机制和市场风险管理能力等要素，在政府和社会资本间合理分配项目风本项目风险分配情况详见下表：编号风险种类风险承担方1法律变更风险政府2组织机构风险项目公司3施工技术风险项目公司4工程风险项目公司5审批延误风险政府6政治决策失误/冗长风险政府7公众反对风险政府8政府信用风险政府9不可抗力风险政府和项目公司共担10融资风险项目公司11财务风险项目公司12投资估算风险项目公司13市场收益不足风险项目公司14同类项目竞争风险(项目唯一性风险)项目公司15配套设备服务提供/工期延误风险政府16市场需求变化风险项目公司17收费变更风险项目公司18腐败风险项目公司19项目公司违规／违法行为项目公司五、项目运作方式(一)模式构建原则运作模式的构建需遵循以下主要原则：分配，在受制于法律约束和社会公共利益的前提下，将风险分配给对政府而言能够以最小成本、最有效管理它的一方承担，并给予风险承担方选择如何处理和最小化该类4、合理回报原则。鼓励社会资本在确保公共利益的前提下，降低项目经营成和政策、技术规范和标准相匹配，确保项目合规合法、内容全面、结构合理和具有可(二)运作方式本项目运作方式为“BOT”(Build-Operate-transfer的简写)，即“建设-运营-移交”计、建造、运营、维护和用府的项目运作方式。本合同车停放服务清资核产后六、交易结构(一)投融资结构资产的形成和转移过程等，如下图所示：图1某某市第二批城市停车场PPP项目投融资结构资本金不低于本项目实际资金需求的25%，即万元(其中社会资本投入万元，政府方总表如下：工程名工程名称大龙花园停酒城乐园停龙透关公园二期停车场工程建设其他费123工程建设费贷款金额基本预静态投资建设期息投资合计忠忠山桃子沟停车场华升广场停计4的要求： (1)资格要求B、勘察、设计、施工资质要求为：勘察单位：须具备工程勘察综合类甲级资质；设计单位：须具备建筑行业(建筑工程)设计甲级资质、风景园林工程设计甲级总承包企业和勘察单位、设计单位；联合体各方必须按招标文件规定的格式体协议，明确联合体牵头方；联合体各方不得再以自己名义单独或加入其他 (2)商务要求股份分配情况。项目公司有权并且有义务获得项目的融资。本项目全生命周期内形目公司。项目公司有权通过在相关资产或权益上设定抵质押担保等方式获得公司在一定条件下对的规定。再融资的条件通常包括：再融资应增加项目收益且不影响项议前须经过政府的批准等。 (1)正常退出机制项目公司按照特许经营协议约定的项目质量标准和资产完好程度债务 (2)非正常退出机制间，如遇不可抗力或违约事件等其他原因导致项目提前终止或协商一致并经过政府方同意，社会让或其他经相关利益方认可的方式进行退出。项目实施机构应及， (二)回报机制 (1)建筑安装工程费； (2)勘察、设计、检测、咨询等费用； (3)本项目工程监理费用； (4)项目的立项、概算投资审查、规划、环评、水保等前期工作费用。 (5)行政事业规费、中介服务(咨询)费和保险费； (6)建设单位管理费(按照财建[2002]394号文件规定计算总额控制，由项目公 (7)关联费用。按国家相关法律法规及规范的要求，项目建设期间发生的施工图之外的关联设计(支护设计、专项设计、二次设计等)、检测、爆破、监测、城市管线探测等费用；项目公司投入资金如下：序序号一静态投资部分1建安工程费用%2工程建设其它费用%3预备费%二动态投资部分4建设期贷款利息%三项目总投资合计 (1)总价控制：项目公司运转费用按照财建[2002]394号文件规定计算费用总额 (2)工程施工建设造价严格实行满足质量安全进度前提下节约为先的原则。 (3)社会资本方及项目公司编制的工程结算金额经财政或审计部门审计后，审减率超过10%(含10%)的审计费用全部由社会资本方及项目公司承担。 (1)政府授予项目公司30年的停车场特许经营权，使社会资本方通过停车场收 (2)年投资回报计算约定：所报的投资回报率为准，根据社会资本方资金实际到位时间按实计算。社会资本方的资金占用时间为每笔资金支付至项终回收投资及回报到社会资本方的账户之日止。社会资本回股权收购方式时，股权溢价率与社会资本方(三)相关配套安排除项目边界内的各项建设、运营、维护工作外，需同时明确如下配套安排，以利的职责范围及分工衔接。七、采购方式与评审办法(一)采购方式法》第三十条规定、其他相关规章制度以及项目采购需求特点，建议本项目采取竞争性磋商采购方式。本次竞争性磋商确定出中选社会资本方后，本项目后续工程仍由其。(二)评审办法中选的谈判人退还(无息)竞争性磋商保证金；中选人与采购人签订合同后5个工作参与磋商人定于2016年月日上午9时30分(北京时间)，在某某省某人，法律专家2人)。由某某市相关部门组成监督部门，监督整个磋商过程。 (1)投标文件符合性检查进行审查。资格审查和符合下：通过条通过条件与营业执照、资质证书、安全生产许可证符合招标文件要求符合招标文件要求符合招标文件要求有且有效提供的2015年(或2014年)财务报告无损有且有效符合招标文件要求审查项目投标人名称签字盖章投标文件格式报价营业执照、资质证书、安全生产许可证投标人(或联合体牵头人)注册资本金投标人(或联合体牵头人)财务状况法定代表人身份证明书或法定代表授权书(如法定代表人授权时)投标保证金序号123456789不通过”。 (2)评审1)比较与评价投标文件的投标文件进行商务评议并依据本章“评标标准”中的投标文件进行技术服务评议，并依据本章“评审2)推荐中标人排序名单 (3)评审标准务部评审投资回报评分标准分评分(85技术部分评分(15评审率财务和经业绩若提前终察、设计、工程价公司组建案5评分标准资回报率>10%时，作废标处理；年投资回报率=10%以投标人(联合体投标的，为联合体牵头人)营业执照及最近一年度的财务审计报告作为评审依据：点(不足5个百分点的，按0个百分点计算)增加2分。本企业信誉(4分)：2010年1月1日以来(以获奖证书的颁发时间为准)施工企业完成过的工程项目获得一项省级及以质量管理(2分)：施工企业具有质量管理体系认证证书得环境保护(2分)：施工企业具有环境管理体系认证证书得职业健康体系(2分)：施工企业具有职业健康安全管理体投标人(联合体投标的，为联合体牵头人或施工企业)最近二年来投资或承建过类似房建项目(单个合同金额不低于5亿元的)，得5分。投标人(联合体投标的，为联合体全体成员)在时间为准)过城市停车场PPP项目(单个合同额)10亿元)的，加10分。行计算的基础上，进行总价下浮(1%或其倍数)。以某某市财政评审中心出具的工程评审预算价格(财政评审B<3%的风险系数>，因法律、法规变化引起的价格调整按规定进行调整，人工费按相关文件政策规定调整)为基础，进行总价(含工程变更价款)下浮(%及其倍数)。投标人(联合体投标的，为联合体牵头人)应根据项目总投资、建设进度、资本金投入进度等提供项目的资金来源及融评分标准评分标准评审说明：在不可抗力、法律变更、政府行为、一方违约、双方协商一致等非正常退出机制情况下A项目公司的到账之日起至最终回他费用(规费、工程建设保险、税金等)等与项目有关的一切费用，最终以审计结算为 (1)施工企业的工程建安费计价：以某某市财政评审中心出具的工程评审预算 (2)勘察、设计企业的勘察设计费计价：勘察费用按2002年国家《工程勘察设 (3)监理费：按政府相关部门招选结果执行。 (4)实际投资费用除勘察费、设计费、工程建安费用、监理费外，还包括项目期工作费用。凡项目公司支付前期工作费用(含每笔费用)，应经政府方和项目公司际投资费用。具体交纳方式按双方签订的行政事业规费和中介服务(咨询)费、保险费 (5)社会投资方实际投入最终以审计后确定的金额为准。若前期规费等向政府交纳的费用有得到缓交的情形时，项目公司按实际交纳额计算投资收益(实际交纳的金额须政府方认可)。后，经有关部门备案，采购人向投标人发出成交通知书。中标后7日。八、项目合同结构(一)PPP合同项目授权：根据某某省人民政府《关于在公共服务领域推广政府与社会资本合作模式的实施意见》(川府发〔2015〕45号)、《某某市城市总体规划(2010-2030)》某市专设 工等)、运营维护的权利。整改的情况以适当的方式向社会公布，并核实处理。权利。 的甲方所有义务和工作职责。 (3)乙方的基本权利公司并使其获得停车场特许经营管理的权利。利润分红的权利。 (4)乙方的义务承担按时足额出资组建项目公司，与基础公司签订股东合同，共同制定公项目工程建设的管理队伍和施工力量，承担本项目勘本项目已完成规划选址、环境影响评价及报批等，以及由政府方负责的项目施工等审费、基本预备费、贷款利息等其他费用。应在项目公司注册成立后，由项目公司按作。建投资项目程序完成相应的。设其他费用万元，预备费万贷款等方式予以解决，如项目公目融资，则由各股东按股权比例通过股东贷款(借款)、补充提供项目公司可以为本项目融资公司拥有的资产(包括动产、不动产和无形资产)作为抵押、质押或以其他方式设置 (1)关于施工总承包方的确认根据《招标投标法实施条例》第九条中规定“已通过招标方式选定的特许经营项总承包资质、能力和经验的社会 (2)关于监理方的确认第三条“本规定所称工程建设监理是指监理单位受项项目建设文件、有关工程建设的法律、法规和工程由甲方确定命周期成本考虑，把控质量、造价及工期等，但政 (3)项目建设及变更如果未来政府方对本项目提出工程变更要求，导致工程量增加或减少，工程数量及P车位使用者的具体功能需求，如安全性、经济性等。本项目可用性考核体系包含两个方面，分别为建设期绩效考核指标和运营维护期 (1)建设期绩效考核本项目建设期绩效考核是以项目建成后的可用性为标准，考核结果由下表各项指绩效考核指标表1指标类别量指标要求需符合《建筑设计防火规范》(GB50016-2014)、《办公建筑设计规范》 (JGJ67-2006)、《民用建筑设计通则》(GB50352-2005)、《屋面工程质量验收规范》(GB50207-2012)、《给水排水管道工程施工及验收规范》(范》(GB50268-2008)等，并做到一次性验收合格。开工日：以监理工程师的开工令为准。竣工验收日：单项工程自前述实际参照《某某省绿色建筑评价标准》(DBJ51/T009-2012)等。(GB50016-2014)等。环境保护安全生产相关规范，则上表中与、市出台标准为准进。 (2)运营维护期绩效考核标分为四个层级：前三级全部支付予项目公司，不达标的按照考核办法减付基准运维绩效付费(最多减付至70%)；第四级为奖励考核指标，达标的按考核办法增付奖励运营绩效付费(最多增付10%)。商业建筑、充电桩、排水和其他设施(如桥梁 第四级(10%)：考核利益相关者满意度，某某市住建局可聘请第三方机构对停营维护保函中的相应金额。在重大安全隐患。函。建设履约保建设履约保函社会资本方的施工企业正式签署施工合同后竣工验收完成后项目公司不得超过中标合同金竣工验收节点、重大工程质量事故或安全责任事故等投标保函社会资本递交投标文本之前项目实施机构投标文件承诺的履行、合同签署、项目公司设立及建设履约保运营维护保函项目公司项目进入正式运营时项目公司递交移交保函后项目实施机构不得超过运维合同金额的项目运营绩效、服务质量标准达标情况、安全保障、移交保函提交等移交保函社会资本最后一个经营年开始前移交完毕且质量保证期满后项目实施机构不得超过建设投资总额的项目设施恢复性大修、项目设施存在隐蔽性缺陷等提交业主提交时间退还时间益人保函金额担保事项项目公司社会资本方股东可以根据某某市政府(政府资本方)的要求，转让其在划的实施，并将移交的设合同期满，项目设施(含为项目设施正常运营所必须的各类项目设施、设备、土地使用权、各信息系统、维护手册等)应按照项目协议的约定无偿移交给某某市政府括但不限于财 (1)提前终止的情形；； (2)提前终止的回购方式目公司合理补偿金(提前终止时政府方对于项目公司的补偿须以项目公司还清其届时所有负债为前提)，补偿金具体按下表确定：提提前终止补偿情形及补偿金终终止补偿金(A4-C-D)/2本协议提前终止的情形双方协商一致的提前终止甲方发出的终止(乙方违约)乙方发出的终止(甲方违约)法律变更或政府行为不可抗力条款号12345A1为乙方尚未收回的投资及投资回报(按实际中标的投资回报率计算)(以经审计的为准)；A3为乙方尚未收回的可用性服务费的现值(按8%的折现率)；C为发生不可抗力情形时，根据本协议及相关保险合同约定，乙方(含贷款方)恢复到出险前的正常状态和价值的恢复性建设费用缺额部分(如有)；备件的合理评估值；内(如剩余合作期少于三年的，则本处指余下的合作期)分期分批次向乙方支付补偿(二)合资协议及公司章程公司组织形式：有限责任公司前终止或延期外，自领取营业执照之日起，至项目某某市城市停车场项目的投资、融资、建设及运营的目建设进度及融资需要等分批次到位。本项目政府方出资代股东会是公司的权力机构，股东会会议由股东安全的事项享有一票否决权。本项目公司的法定代表人由董项目公司设总经理1名，副总经理2名(政府方出资代