荣和集团组织管理手册

组织管理手册编号：RH-ZZGL-SC001●版号：H/0页码：第15页共52页广西荣和企业集团有限责任公司组织管理手册（H版）编制：荣和集团项目组赛普管理咨询有限公司荣和咨询团队荣和集团：荣和集团：批准签字：日期：2007年

目录TOC\o"1-4"\h\z\u第一章、手册说明 3第二章、组织设计基本思路 41. 组织设计的基本原则 41.1 反映企业战略的原则 41.2 体现行业特点的原则 41.3 优化业务流程的原则 41.4 促进管理绩效的原则 41.5 提高运作效率的原则 42. 项目组织结构的选择 52.1 运作模式的类型 52.2 荣和集团开发运作模式 53. 岗位设计原则 5第三章．荣和集团组织架构和通用职能 61．荣和集团组织架构图 62．项目管理部组织结构 63．异地项目公司组织架构 74．荣和集团决策机构 75.部门通用职能 8第四章、荣和集团总部职能 91.总裁办 92.总务部 123.人力资源部 134.财务管理部 155.成本管理部 176.投资发展部 197.技术管理部 218.招标合约部 239.项目管理部 2510.市场策划部 2711.销售管理部 2912.客户服务部 3113.风险管理部 3314.证券部 35第五章异地项目公司职能 361.总经办 362.财务部 383.成本部 404.开发设计部 425.项目部 456.营销部 477.客户服务部 50第六章、职务序列 521. 荣和集团的职务系列设置 52

第一章、手册说明本手册用以说明广西荣和企业集团有限责任公司（以下简称公司）的部门职责、部门岗位结构，是公司组织管理的基本文件，它是在集团管控设计方案框架内编制的。它一共包括四个部分：组织设计的基本思路：本部分阐明了公司现阶段组织设计的基本思想，包括组织结构选择的原则、运作模式选择的思路、岗位设置的原则等。组织设计：本部分描述集团总部和异地项目公司的组织结构图。部门职责：本部分主要阐述公司各部门的主要的职能与职责。职位说明书：本部分详细描述了公司各岗位（职位）的基本信息、上下级关系、主要的职责权限、内外沟通渠道、能力素质要求等。（注：整套职位说明书另行提供）本手册是广西荣和企业集团有限责任公司组织管理的基本文件，当组织结构、部门设置、岗位设置和权责设计或业务流程发生变化时，应及时修订本手册。附本手册关键词和特定用语说明如下：1.关键词说明（仅针对房地产开发特点）：建议：口头或书面要求；制定：本部门用制度文件或规定，不需要经过相关部门评审、会签或沟通；编制：提出基本方案，需要相关部门会签或沟通；备案：向有关部门或领导备份或告知相关规定或审批结果，有控制风险的责任；听证：涉及项目决策、由最高机构（专家）评估项目投资研究成果的过程；审核：对拟决策的议题或文件进行审查核实，有变更的可能；审批：对拟决策的议题或文件进行审查批准，有变更的可能；批准：对拟决策的议题或文件进行终审，给出执行许可；参与：与其他主导部门共同完成工作或活动，负有一定的责任；配合：阶段性参与其他部门组织的工作或活动，负有一定的责任；组织：对某项工作或活动负有主导责任；评审：由主导部门组织相关部门对议题进行讨论或评价，给出意见的过程；负责：负有某项工作或活动的责任；执行：具体落实完成某项工作或活动负全责；监控：根据工作计划或制度对执行过程是否偏离工作目标进行检查和纠正；审计：根据公司制度规范、流程、国家法规审查公司各类工作是否有违规现象，提出审查意见的过程；考核：根据绩效管理方案针对工作目标的实现程度进行评价；申诉：对绩效考核和审计结果有疑问的陈述；奖惩：根据绩效管理方案或奖惩制度给与相应的奖励或惩罚；采购：包括招标、议标、直接委托采购；注：本手册中涉及到集团总部部门“审批”职责的，其操作过程为由集团总部部门审核后报集团相关领导审批。2.本手册中，除非文意另有所指，下列简称具有如下特定意义：公司：指广西荣和企业集团有限责任公司集团总部：指广西荣和集团有限责任公司集团总部项目公司：指集团公司全资拥有、控股或相对控股的房地产公司

第二章、组织设计基本思路组织设计的基本原则反映企业战略的原则组织设计的基本出发点是为了实现广西荣和企业集团有限责任公司的战略定位,因此组织设计时要考虑市场定位、客户价值、核心竞争能力、盈利能力和公司现有专业能力等多项因素，目前广西荣和企业集团有限责任公司定位为住宅开发，同时积极开拓市场，储备土地资源，全面创建荣和品牌，夯实管理基础以实现公司的高速成长，力争成为区域一流的房地产公司乃至全国知名房地产企业，因此在组织设计中必须考虑公司房地产业务的专业化、规模化和快速发展的特点。体现行业特点的原则房地产业是一个资源整合型的行业，在整个价值链上有大量的环节是采用外包或借助专业公司的力量来完成，而且它具有项目型的特点，公司的业务运作是由一个个具体的项目组成，同时公司运作时会牵涉到大量资金和其它资源的管理，具有很高的风险，因此在组织设计时要充分考虑这些因素，为了适应未来公司发展要求引进项目矩阵式管理突出异地项目公司管理职能，将以往的公司职能推动改为项目驱动，提高项目管理能力。优化业务流程的原则组织设计时，应充分考虑业务流程的简单、高效和顺畅，组织架构是部门职能的集合，部门设计与职能分配时将优先考虑业务流程的顺畅与合理。这一基本原则在从项目论证、项目策划、规划设计到施工管理、营销管理和客户服务的各流程中充分体现，尽可能使流程的关键环节由专业部门、专业岗位完成，需要多方协调的环节尽量减少。促进管理绩效的原则组织设计要能促进管理绩效，因此在组织结构的设计上尽可能的追求扁平化，减少管理层级，提升管理的绩效，在广西荣和企业集团有限责任公司组织结构设置时基本上采取两层的简单结构；在部门、岗位的职能与职责设计上，追求清晰化和明确化，减少责任重叠，减少多头负责，避免职责的缺失，使部门、岗位职责的划分既不重叠也无空白，最终提升整体管理绩效。提高运作效率的原则考虑房地产行业的特点，为提高运作效率，充分考虑房地产行业的效益和风险主要集中在价值链前端的特点，组织设计时尽量专业化和清晰化，同时对部门、岗位的职责范围在集团总部各职能部门和异地项目公司之间采用分层次授权的方法，包括财务管理、成本管理、设计管理、采购管理、施工管理、营销管理等计划或方案的审核批准权限等，尽量减少责任的重叠，缩短决策的周期，提升整体运作效率。

项目组织结构的选择运作模式的类型房地产公司对项目管理通常会采用职能制、矩阵制和项目公司制三种运作模式。考虑未来多项目运作，广西荣和企业集团有限责任公司对项目的管理由过去“职能制”运作模式向“矩阵式”运作模式转化。荣和集团开发运作模式在职能制向矩阵式管理转化的运作模式下，我们将强化公司专业的整合能力，提升专业管理水平，储备专业人才，同时逐步强化异地项目公司的职能，提升异地项目公司整体运作能力，为实现荣和集团战略目标打下良好基础。岗位设计原则3.1因事设岗原则。从“理清该做的事”开始，“以事定岗、以岗定人”。设置岗位既要着眼于企业现实，又要着眼于企业发展。按照企业各部门职责范围划定岗位，而不应因人设岗；岗位和人应是设置和配置的关系，而不能颠倒。人员配置应根据公司的发展阶段和业务规模来确定，可以考虑一人多岗或一岗多人。3.2整分合原则。在企业组织整体规划下应实现岗位的明确分工，又在分工基础上有效地综合，使各岗位职责明确又能上下左右之间同步协调，以发挥最大的企业效能。3.3最少岗位数原则。既考虑到最大限度地节约人力成本，又要尽可能地缩短岗位之间信息传递时间，减少“滤波”效应，提高组织的战斗力和市场竞争力。3.4规范化原则。岗位名称及职责范围均应规范。3.5客户导向原则。应该满足特定的内部和外部顾客的需求。

第三章．荣和集团组织架构和通用职能1．荣和集团组织架构图运营线产品线内控线管理线运营线产品线内控线管理线2．项目管理部组织结构

3．异地项目公司组织架构财务财务部成本部总经办设计部项目部营销部总经理营销副总技术副总客服部物业公司4．荣和集团决策机构投资决策委员会1.投资决策委员会构成主席：董事长（总裁）委员：常务副总裁、审计副总裁、工程副总裁、总裁助理、总裁办主任、人力资源总监、财务总监、技术总监、营销总监、成本总监项目所在异地项目公司总经理、外部专家及董事长指定的其他人员等；常设部门：投资发展部2.工作职责负责对房地产开发新项目、并购房地产公司项目、收购其他公司项目进行投资决策；对项目的投资方向和投资规模的重大变更进行评审和决策；负责对项目追加投资决策；负责董事会授权的其他项目的投资决策；HYPERLINK财务管理部部门使命是公司的财务管理与资金运营中心，它通过提高财务资产的运作效率，为企业运行提供有效财务支持，并获取最大经济效益。部门架构部门职能财务管理部财务制度和会计核算体系的建立和完善贯彻执行集团的各项财务管理制度，并在此基础上修订、完善，并组织实施。负责建立集团内部审核制度，审核财务收支。对公司财务管理信息系统提出改进建议，确保财务核算工作的顺利进行。指导、审核和监督下属公司财务制度与会计核算体系的建立和执行。负责下派各项目公司财务人员的培训、业务指导与监督管理。财务预、决算管理组织编制集团年度、季度、月度财务预算，并组织进行全面预算。监督预算执行结果，提出合理化建议。编制项目决算报告及投资预决算分析报告，对项目进行经济评价。成本管理负责公司成本战略的策划、制订和实施。负责会同成本管理部策划、建立和完善公司全过程成本与费用管理体系（土地费用及项目前期费用、开发成本、开发间接费用、管理费用、财务费用、营销费用等）的管理；负责项目可行性论证阶段的项目投资估算和项目经济性评价。参与评审项目目标成本，并对项目总投资进行监控。负责营销费用、财务费用支出控制。会计核算管理会计凭证、会计帐簿，编制会计报表和其它会计数据。负责财务决算及利润分配的核算。参与并监督集团重大经济合同或协议的签订过程，审核各类经济合同，维护公司经济利益。编制、上报公司年度、季度、月份财务报表。资金管理组织制定集团年度、季度、月度的资金计划，编制实际资金使用情况报表,统筹安排资金支付。制定集团年度、季度、月度的融资计划，拓展融资管道，筹措公司经营计划所需资金。根据集团政策及公司需求，安排各项目贷款银行及各楼盘按揭银行，并对合作银行进行系统化管理。及时反馈金融政策变化对经营产生影响的重要信息，并提出应对措施及合理化建议。负责售房款的收取工作，核对应收及已收房款明细表,确保资金及时入账。负责银行对帐工作，保证资金的安全。负责销售现场收银并保证现金安全。银行按揭负责本地项目按揭银行的选择、接洽、签约工作，审核异地项目公司按揭银行的合同签定与执行。办理本地项目协助按揭资料办理，协调银行放款，处理逾期按揭。监控本地项目销售合同及其补充协议的签订。销售管理复核认购书、单套销售价格、商品房买卖合同并签署意见转客户服务部，开据销售发票，办理各项收、退款手续。设立销售台帐，逐笔登记客户各种款项的应收、已收情况，按月编制销售台帐明细表。定期与销售管理部核对应收及已收房款明细表，并及时报送应收款项催缴明细表。完善销售资料，编制销售收款日报表，编制销售会计凭证。会签商铺租赁会同。税务管理负责公司整体税务筹划设计。负责各种税金的缴纳及办理各项税务事宜。财务统计与财务分析负责集团对内、外统计工作，收集、汇总、编制、上报（对内、对外）公司统计报表。参与集团季度经济分析会，提出公司财务相关分析意见与改进建议。组织开展公司经济指标分析与经济效益测算，为公司战略决策提供依据。负责编制财务月报上报总裁办。财务合同与档案管理审核项目合同及行政管理合同的签定与付款申请。管理财务合同及会计档案。定期检查会计档案的保存情况。固定资产管理建立公司固定资产的台帐。负责公司所有固定资产的调拨和核消管理。长短期投资管理合理利用闲置资金进行投资，降低资金成本，提高公司资产收益。对拟实施的对外投资进行投资可行性分析，并提供财务建议。对现有长期投资进行监督，负责投资后的业绩评估。监控异地项目公司财务状况，监督、指导异地项目公司财务管理业务状况。其他管理组织对集团固定资产的价值管理，建立集团固定资产价值台账，定期组织清点盘存，确保集团固定资产帐物相符。对集团财产的保管、领用和安全使用承担监控管理责任。维护与银行、财政、税务、审计、工商等管理机构的业务关系，办理相关业务和事务。负责定期进行营销服务市场价格调查建立价格信息数据库。负责审核营销服务合同进度款支付申请。

5.成本管理部部门使命是公司项目开发成本的主控部门,它通过项目成本控制指标制定、分解及项目实施阶段成本全过程审核、控制工作,确保公司成本目标的实现。部门架构部门职能成本管理部成本管理体系的建立负责建立和完善公司成本管理体系，管理和控制项目整体成本。负责建立项目目标成本责任体系，组织落实并提供考核依据。负责建立项目开发成本监控预警机制。负责派驻项目现场造价工程师，为一线服务。成本策划参与项目拓展阶段的工作，在项目可行性研究阶段进行开发成本估算。负责在设计阶段提出限额设计目标成本或指标。组织编制项目开发目标成本和责任成本，并负责落实和监督。成本动态信息收集负责收集、整理公司范围的有关成本信息，建立成本信息库。负责建立项目动态成本信息台帐。负责收集和录入项目动态成本，并进行汇总和分析，提出目标成本调整建议。成本动态管理负责对项目超出目标成本控制范围内的支出进行会签，控制目标成本的非预期超支。负责对项目成本进行监控，对超出预期成本变动范围的情况启动预警程序。负责审核项目工程、材料设备、技术服务、合同进度款支付申请。负责对现场工程签证、设计变更进行造价预算，并提出成本意见。负责施工单位已完工程进度报量的审核。负责维修价格的预算。成本分析及效益评估负责收集、分析已完工项目的成本经济指标。负责组织项目开发成本的后评估，进行成本分析评价及效益评估。参加概念设计、方案设计、、景观设计评审，与项目开发目标成本对比，提出成本审核意见。招投标管理负责材料、设备、工程、设计技术招标文件经济标的起草编制工作。负责编制材料、设备、工程、设计等招标的标底。负责权限范围内经济标的评标工作。负责根据项目开发目标成本复核工程、材料设备招标合同价。结算管理负责项目竣工结算的编制和审核。负责统计合同执行、结算情况。成本信息、档案管理负责收集和整理项目工程报价和结算等经济资料并及时归档。负责进行本地区物业造价水平的调研，收集成本数据。负责建立项目开发成本数据库，供技术管理部、风险管理部共享。负责编制《成本月报》上报总裁办。价格信息系统负责定期进行材料、设备、工程、设计技术服务等市场价格调查建立价格信息数据库。负责各类（工程、材料设备、技术服务等）招标采购价格的核价。审核职能负责审核异地项目公司施工图预算、室内外装修预算、景观预算。负责审核异地项目公司的项目竣工结算。参与审核异地项目公司权限之上设计变更、工程签证。

6.投资发展部部门使命是公司项目拓展和定位策划管理部门，它通过研究、把握行业、市场动态与趋势，组织进行项目可行性研究，获取公司重要的战略土地资源，为公司发展创造持续竞争力。部门架构部门职能投资发展部市场研究收集、整理、分析宏观政策、经济发展、产业政策和行业发展动态。分析行业发展动态及土地、项目信息和宏观信息编制《行业信息月报》。进行拟进入目标城市的发展研究、城市规划及土地相关政策等信息研究。项目拓展负责根据公司发展战略制定公司未来土地储备计划。收集土地信息，建立土地资源信息库。寻找未来价值增长潜力较大的区域或地块，谋求合作机会，或通过土地市场招、拍、挂等形式获得土地。主持或协助公司领导进行项目谈判，完成项目相关协议的草拟和签署。负责与土地方合作挂牌的委托土地评估、挂牌申请、数据编制、关系协调等工作。组织各部门对计划竞买的土地进行综合分析，编制竞买方案，向公司领导提出竞标建议。组织进行竞买投标文件的准备，递交竞买申请书及竞标投标文件，配合公司领导进行竞标工作。跟进和监督土地或项目转让合同的履行，负责合同款的支付和补充协议的签订工作。项目可研论证负责根据土地信息资源，筛选出目标地块进行研究，针对目标地块提出《项目建议书》。提出项目可研计划与可研小组建议名单。组织项目可行性研究，提出初步产品定位，组织相关部门编制项目可行性研究报告。组织项目可行性研究的评审会，为项目投资决策提供信息。本地项目计划手续办理送审项目建议书及可行性研究报告，并领取批准文件。办理项目年度开工计划。负责本地项目规划手续办理负责本地项目土地及其他手续办理办理土地或项目转让登记。签订《土地出让合同》及《土地出让合同补充协议》，核定地价款并负责相关的土地评估工作。交纳地价款，办理《国有土地使用证》。办理竣工项目地价款核实，取得竣工地价款核实函复函，办理补充或退款手续。办理项目大产权证。本地项目拆迁工作办理拆迁许可证。负责拆迁公司的委托和管理，协调拆迁公司制定拆迁工作计划，组织实施拆迁工作。负责公房撤管工作。负责用地范围内的水、电表及地上、地下各种管线、设施等关止、报废、改移工作，并提供相关数据和文件资料。办理树木伐移手续，组织树木伐移工作。如土地方或项目转让方负责拆迁工作，负责跟踪、协调土地方或项目转让方按协议完成相关拆迁和拆除工作。负责拆迁完成后将水、电等市政设施及相关资料移交项目管理部。投资管理负责制定公司的投资计划和投资方案。负责组织财务管理部对拟投资项目进行测算和论证。负责投资项目的经营管理和检查。负责编制《项目投资月报》上报总裁办。

7.技术管理部部门使命是公司的产品研究、设计管理中心，它通过产品研究策划、方案设计、施工图设计、产品实施和项目过程中的技术管理，确保项目产品能够实现公司项目定位和技术要求，提高项目综合效益。部门架构部门职能技术管理部设计策划负责组织项目设计的策划工作（具体包括设计阶段的划分、供应商的选取、设计周期、设计人员的安排、设计重要环节的控制策划）。设计供方管理负责对集团主导招标的设计类供方进行资质预审。负责统筹规划，建立公司设计类供方信息库、价格信息库。负责对集团主导招标的设计类供方进行评估，并将评估结果录入供方信息库。设计采购管理负责提出项目设计服务类采购方式标准的建议。负责设计服务类供方的资质预审，推荐设计服务类招标的入围单位。负责配合概念、方案、施工图、景观设计单位的招标工作。负责编制概念、方案、、景观设计招标文件（技术标）及相关工作。设计合同管理配合制定公司设计类招标文件、合同的标准格式范本。配合设计类合同的谈判。审批异地项目公司主导招标的设计类合同或补充协议。负责建立设计类合同台帐。项目可行性研究论证阶段负责在项目论证阶段提出产品概念规划草案。项目策划阶段负责编制概念设计任务书。负责概念设计管理，协调和监控设计计划的完成情况。负责组织概念设计评审（必要时聘请外部专家），确定概念设计成果。方案设计阶段负责编制方案设计任务书。负责方案设计管理，协调和监控设计计划的完成情况。负责组织方案设计评审（必要时聘请外部专家），确定方案设计成果。景观设计阶段负责编制景观设计各个阶段的设计任务书。负责景观设计管理，协调和监控设计计划的完成情况。负责组织对景观设计进行评审（必要时聘请外部专家），确定景观设计成果。异地项目的施工图、室内、销售示范区、泛光照明、幕墙等设计管理审核异地项目公司施工图、室内、销售示范区、泛光照明、幕墙等设计任务书。参加异地项目公司主导的设计类招标工作。参加异地项目公司施工图、室内、销售示范区、泛光照明、幕墙等设计的设计评审。材料设备选型定板负责组织材料设备选样定样市场调研。根据调研情况组织成本人员，进行涉及外观效果等材料及设备的选样和确定设备参数。对选样材料和设备进行成本评审，根据产品定位进行定样，提交招标合约部进行招标，招标后进行封样移交项目管理部。设计变更负责组织涉及外观立面效果、功能变化、户型、重要材料等方面重大设计变更实施可行性的论证。负责进行各专业的设计变更会签。负责设计变更引发到相关部门的知会。成本管理负责根据产品定位及产品档次的成本和价值要求提出符合的项目产品配置标准，参与编制和调整建造标准工作。负责推行限额设计确保项目成本控制在目标成本内。在设计评审阶段，对超出目标成本的设计进行方案调整或修正。产品研究负责建立、健全和完善公司产品标准体系。分析行业整体水平和研究今后行业产品发展趋势，开展各类产品的研究。负责公司项目的产品配置（产品档次）工作。总结和分析已完成产品的设计缺陷和问题。完善、优化和升级产品设计，形成产品标准。负责产品标准的推广、落实工作。监控和检查产品标准执行情况。技术资料管理制定技术资料管理制度，对集团和异地项目公司的项目技术资料（图纸、评审记录等）管理情况进行检查和监控。负责编制项目《设计管理月报》上报总裁办。

8.招标合约部部门使命是公司采购管理部门，主要通过组织招标活动，确定工程、材料设备、设计、营销合作方，并配合合同执行部门对合作方进行履约评估；部门架构部门职能招标合约部供应商管理负责收集承包商、供应商信息。配合合同执行部门对供方进行评价。负责建立完善改善战略供方，建立和维护合格供方清单。工程、材料及设备采购按照公司招标要求，负责组织确定项目工程、材料和设备的采购方式。组织成本管理部、项目管理、技术管理进行总、分包的合理划分。组织成本管理部、项目管理部、市场策划部、实际确定甲供材清单。编制公司战略采购和材料设备采购计划并组织实施，接受成本管理的价格监督。负责建立材料设备供货台帐，结算前进行内外部对帐。负责组织拟订授权范围内各类供方采购合同，并组织相关部门会签。招标管理负责公司的各项招标（工程、材料设备、技术服务、营销服务、物业服务等）组织工作。负责根据项目总体计划，组织制定招标计划、招标方案招标委员会审核。负责组织勘察设计类、工程类、材料设备类、营销类供方现场考察和资质预审。负责组织按权限确定招标入围单位并组织会签。负责组织编制招标文件，各专业部门负责编制招标文件技术要求，成本管理部编制招标文件经济标编制要求，招标合约部汇总招标文件并发布。负责组织召开标前会议明确招标要求，评标细则等；负责组织进行发标、答疑、开标、评标等工作。组织定标工作，进行定标会签。负责中标通知书的发布。负责监督推行工程量清单招标。审核投标单位提供的相关资料。负责投标单位的资质复核。负责编制《招标月报》上报总裁办。合同管理（施工类/材料设备类/设计类/营销类）负责合同事务的统筹管理。负责组织拟定合同范本。组织单项合同拟定的会签和审批。负责组织合同的谈判。负责合同的登记，合同台账的建立，并向总裁办备案。负责组织对合同履约情况的检查和监督。负责合同录入档案系统的工作。其他配合技术管理部材料调研和材料、设备选样定板；参加项目前期可研工作和后评估工作审核职能审批项目公司招标的材料设备合同或补充协议。

9.项目管理部部门使命是公司的施工质量、进度、成本、安全文明管理中心，通过有效监督和指导，提升公司项目管理效能。部门架构部门职能项目管理部前期管理参加项目论证、项目策划工作配合完成分期开发和确定节点计划的工作。参加设计各阶段评审工作，提出施工方面建议。负责对项目地质情况进行分析、对比，组织进行地形地质勘测，并将结果提交技术管理部；施工前各项准备工作的实施和督促，参与编制项目总体计划和提出调整意见。项目施工建设管理参与总包单位的施工组织设计方案的评审，并组织分项工程施工组织设计方案的评审；负责组织临建工作。进度管理：根据改善批准的项目总体计划，负责组织项目施工进度计划的实施，并根据公司进度要求在公司批准的总控计划框架内及时进行调整。质量管理：审核监理规划及实施细则，监督其计划执行情况，并对监理工作进行考核；审核关键工序、关键部位的施工方案，组织施工各阶段的工程验收，负责质量通病的防治和消除，对工程质量情况进行定期的分析，形成质量分析报告，对于典型问题，应形成案例。成本管理：控制项目管理部目标责任成本，负责权限内的现场签证的审批，与公司成本管理部派出现场项目造价师、施工方、监理方共同签认授权范围内的现场签证，同时备案风险管理部，对于授权范围外现场签证报集团成本管理部审核、风险管理部复核，高层审批。现场施工和技术管理：负责施工现场管理与协调，执行公司项目管理制度，并建立完备的项目进度、质量、安全和文明施工管理细则与记录；负责组织或参与项目例会、监理例会，沟通、协调施工过程中的现场技术问题，提出整改意见并监督落实；负责处理施工单位现场提出的技术问题，重大技术问题及时上报公司技术管理部，负责设计变更及工程签证的现场管理、跟踪落实及反馈工作，每月上报公司总裁办《工程月报》。安全文明管理：按安全文明管理的要求对施工现场进行管理；监督施工单位建立符合公司品牌形象的工地环境。工程验收：组织整体工程竣工和分项工程等各项验收及备案，对于隐蔽工程验收项目管理部专业工程师、项目造价工程师、风险管理部等共同到达现场进行覆盖前的确认审核。文档信息管理：收集、归档项目前期资料、项目图纸、配套设施等项目档案资料。在项目完工之后向总裁办移交全部档案资料。供方管理：负责对监理、施工单位考核，并会同招标和约部对承包商、供应商进行履约评估。负责销售样板间的施工管理并配合市场策划部组织样板间的验收。结算管理：负责收集项目竣工结算资料并组织成本管理部、技术管理部共同确认，确保竣工资料的准确性和完整性，并向成本管理部移交。招标采购管理负责搜集相关供方信息，协助招标合约部建立供方信息库，负责组织对施工单位、材料设备供方、监理单位等的履约评价或监控。根据项目总体计划，组织编制各阶段的进场需求计划，报招标合约部。协助招标合约部制定公司的工程类招标文件和合同标准范本。负责编制招标文件关于现场施工管理要求。协助招标合约部建立工程类供方信息库、价格信息库。组织权限内工程供方、材料设备的零星采购。审核施工单位编制的材料及设备进场计划，并跟踪、督促计划的执行。材料设备管理负责建立材料样板样品库和现场管理。负责参与材料设备的验收。审核项目材料清单及各阶段的项目材料需求计划。负责建立材料台帐，负责与供方、施工单位帐目的核对，并定期提供报表。负责不合格材料退货的工作负责保存材料和设备的质量证明文件和相关资料，并办理归档手续。配合技术管理、投资发展、客服和销售工作配合技术管理部与设计单位联系，解决施工图中出现的问题。配合投资发展部开工证办理、规划验收等相关工作。配合客户服务部的相关工作。配合现场销售部门相关的相关工作。工程技术管理参加项目策划，对有关工程技术实施的可行性进行评审。针对工程特点，编制质量控制要点计划，明确职责权限，并监控实施。负责编制具有公司特点和要求的工程技术标准、施工工艺控制标准等。负责研究和推行“四新”技术（新技术、新工艺、新材料、新设备）。负责工程标准化管理，包括工程管理制度的建立和完善。与周边单位的协调协调项目周边与工程建设相关的单位，对于出现的异常问题及时上报集团。

10.市场策划部部门使命是公司的项目市场、营销策划部门，通过制订公司的市场、营销战略及销售目标，实现公司利润，为公司发展创造持续竞争力。部门架构部门职能市场策划部市场调研、市场细分研究负责组织研究消费者行为模式、消费趋向，形成荣和集团区域《客户细分方案》。负责区域房地产市场、竞争对手、重点楼盘和其它市场信息收集分析研究编制《市场研究月报》。组织项目的市场调研、竞争楼盘信息调查及各项专题调研。项目建议负责对项目依据市场调研和项目地块实际情况，撰写《市场调研报告》。负责对目标地块进行销售预测，提交财务管理部进行项目投资收益经济评价。项目定位负责在项目策划阶段提出《项目定位报告》。协助技术管理部确定项目的户型方案及外立面方案。营销策划管理负责在方案设计之后进行项目营销策划，提出《项目营销策划报告》。组织完成本地开发项目的整体营销策划工作，负责项目的各项市场推广方案并组织实施。组织物业公司提出物业管理方案、会所管理方案。负责提出本地开发项目的价格策略、方案或提出的价格调整方案。审核销售管理部提出的价格调整。招商策划管理收集商业地产方面的市场信息。负责开展商业项目业态规划研究。负责商业项目的前期定位及可行性给出建议，提出《商业策划报告》。参与招商项目的谈判工作，配合销售管理部做好商业项目的招商、租赁工作。负责制定《招商方案》和计划。营销管理负责拟定本地开发项目的营销费用预算并组织评审；审核异地项目公司的营销费用预算。参与制定本地开发项目和异地项目公司的销售进度计划。负责销售现场包装，组织销售大厅、销售样板房装修，按照确定的产品定位，结合营销策划方案提出样板间设计风格要求，组织评审样板间设计方案，参与施工过程检查，组织样板间交付验收。负责销售示范单位、售楼处的家具、电器、饰品大宗物品的采购。负责销售用零星物料制作和采购，负责准备销售物料道具。负责根据销售建议，组织技术管理部、销售管理部进行销售展台、销售模型制作。负责维持荣和会的工作和活动，编辑“荣和会”刊。负责编制项目各类宣传资料。负责编制《市场策划月报》上报总裁办。品牌运营管理负责品牌分析、定位和规划工作。组织制定公司品牌推广战略并组织实施，组织编制公司CIS手册，开展公司形象的全方位宣传和项目品牌的维护工作。对异地项目公司的品牌推广工作提供专业支持和指导。其他配合参与概念设计任务书和成果的评审。参与方案设计任务书和成果的评审。负责本地开发项目的营销承包商（市场调研、营销策划、销售代理、广告制作等）的资质审查。协助招标合约部进行营销服务商的招标。招标与合同签订工作；参与和审核异地项目营销承包商的选定。

11.销售管理部部门使命是公司对外销售管理中心部门架构部门职能销售管理部销售管理根据公司年度经营计划制定年度销售目标和计划。制定有关销售管理及服务标准。负责定期收集项目销售报表进行汇总分析。负责进行房价市场调研向市场策划部提出项目销售价格策略和方案建议，报总裁办备案。指导和管理项目的销售工作。售前管理编制项目销售计划，组织销售现场管理，实现销售业绩目标。负责将《商品房认购协议书》提交财务部备案和审核。负责编制销售手册。负责提出项目销售展台、模型、售楼处布置需求建议。负责管理销售环境。建立销售信息系统，录入房源初始数据并动态管理。建立和培训销售人员队伍。负责销售物料、销售表单、销售资料（楼书、宣传资料）的准备。负责组织评审和制订《租赁合同》。销售过程管理负责客户开发和来访客户的接待、楼盘讲解、引领参观等工作。负责内部认购/预订登记管理和正式认购。负责签约过程的合同讲解和引导客户签约。执行制定的销售价格，提出销售价格调整的建议。组织相关部门拟订房屋销售补充协议建议。负责配合按揭办理。实施销售现场的统一管理。负责销售过程中的销控管理。对销售代理公司的销售服务进行监督和管理，包括前期洽谈、业绩评估等。负责销售现场的现金收款监控。负责执行公司价格折扣的规定。负责根据《招商方案》和招商计划进行招商工作。售楼处、销售示范单位管理负责提出售楼处、销售示范单位需求提出《装修建议书》，参与售楼处、销售示范单位（样板房）策划设计的评审。参与组织销售示范单位（样板房）的验收。负责样板间的使用管理。销售信息管理负责建立销售期间客户档案，维护客户关系。负责销售档案管理和物料管理。负责销售数据统计分析、汇总分析并反馈市场策划部。负责编制《销售周报》、《销售月报》上报总裁办。其它参与项目前期的项目定位、产品策划和设计的评审。负责对公司《商品房买卖合同》的签约情况进行监督落实。配合租售房款的跟催。配合客户投诉的处理和跟进。

12.客户服务部部门使命是公司的客户服务与客户资源开发部门，它通过规范化、亲情化、个性化的服务，提升客户满意度和品牌忠诚度，促进公司市场占有率与公司竞争力的提高。部门架构部门职能客户服务部客户服务体系建设建立公司客服管理体系，项目公司建立客服管理体系。收集公司现有客户资源，建立公司客户资源库。整合和管理公司客户资源，开展客户资源的二次开发。客户关系管理负责售后客户关系的维护和保养,建立售后客户档案。建立回访制度，开展客户回访工作。筹办客户联谊活动，定期出版客户服务通讯。组织重大的客户服务宣传工作。进行重点客户的跟踪管理工作。销售服务与售后服务管理参与项目竣工验收，对不符合验收标准的工程，提出整改建议。负责面积测绘及测绘成果报备、面积补差等工作。负责销售合同的审核及签订后的销售合同管理和台帐管理。组织客户入住管理工作。签约负责组织评审《商品房销售合同》及格式合同的备案。负责签署并提交财务部《商品房买卖合同》审核签字。负责业主办理按揭手续。负责公示物管协议、业主临时公约。入住管理组织客户进行预验房工作。负责组织客户入伙发放“两书”。协助、配合物业管理公司有关工作。房屋维修负责跟踪房屋维修工作。负责组织对房屋维修客户回访工作。负责会同物业公司对承包商、供应商的质保金返还的审核确认。权证办理组织业主产权证的办理工作，包括：转移登记、合同登记、两书编制等。催收、催缴客户房款。负责办理《商品房预售许可证》。负责竣工面积查丈。客户资源管理收集公司各项目客户资源，建立公司客户资源信息平台。整合和管理公司客户资源，开展客户资源的二次开发和销售。客户服务负责售后客户关系的维护。建立售后客户档案并管理保存。策划、组织和实施客户活动。客户投诉处理记录客户投诉信息，并管理客户投诉档案。危机事件第一时间报总裁办组织进行处理。对客户投诉进行分类和分析处理，并将分析处理结果反馈相关产品质量、设计、施工等管理部门。组织协调相关专业部门处理客户投诉，并跟踪处理结果。定期对客户投诉进行分析编写案例，提出改善建议。客户满意度调查组织开展公司的客户满意度调查活动。分析客户满意度调查结果，并定期向管理层报告。将客户满意度调查和分析结果反馈相关部门，提出改进建议和要求。其它参与前期的项目定位、产品策划和设计的评审。负责配合营销大型活动。负责编制《客户服务月报》上报总裁办。

13.风险管理部部门使命是公司的风险控制部门，它通过建立公司的内部控制和监察机制，控制公司经营风险，维护公司权益。部门架构部门职能风险管理部现场审计负责负责项目运作过程设计变更、现场签证成本、费用的现场审计和复核。负责参加现场隐蔽工程覆盖前的复核确认。负责各类招标合同价的审计与复核。负责项目竣工结算审计与复核。财务审计组织审计资源，制定公司审计计划，报总裁审批后执行。负责对公司内控制度进行审计评价。负责对公司内部的财务预算、财务收支情况进行审计。负责对公司的资产、负债和损益进行审计。负责对下属公司（物业公司、邕江宾馆、会所）、异地项目公司的投资与经营状况进行全面审计。负责组织实施专项审计。工程审计建立健全工程审计制度规范，建立重大项目的全程合规性跟踪审计及其他事项的报备抽查体系,包括入围单位选择、开标、合同签订、工程洽商、变更、工程结算等关键事项的合规性审计。对工程审计过程中发现的问题进行提示、建议或提交相关报告。审核成本管理中心的开发成本预算执行情况分析结果，保证成本分析的准确、客观、合理。建立和完善审计开发成本数据库，定期更新相关内容。管理审计定期对各专业部门建立的招标、采购管理体系与供方信息库进行审计。对公司重大投资和大宗招标、采购项目等进行事前、事中、事后审计。定期对下属分子公司、异地项目公司的整体运营的经济成果进行阶段性审计。负责下属分子公司年度经营绩效审计，对公司中高层管理人员及分子公司高层管理人员的离任进行审计。对部门负责人执行公司政策、方针、制度等情况进行审计。协调与政府监察部门的事宜。人事审计负责对集团中高层、项目管理部、异地项目公司高层人员的入职与离任审计。负责公司范围内的举报监察和有关负责人的违纪监察。

14.证券部部门使命是公司上市筹划部门，负责准备公司上市的各种资料，协调券商和证监会的关系和跟踪上市准备工作。部门架构部门职能证券部上市筹划负责收集公司运营信息完成上报资料的准备。负责股票上市申请。负责撰写招股书。负责组织选择券商发行股票。负责组织制定股票事务处理办法。负责跟踪和协调与证监会的关系。负责股票操盘。

第五章异地项目公司职能1.HYPERLINK总经办部门架构部门职能总经办计划、运营管理负责编制年度经营计划并报集团总裁办审批。负责组织实施经营计划。负责组织项目总体计划的评审，并上报集团审批。负责向集团提出计划调整要求。负责督促各部门建立工作计划，并督促计划的执行。负责流程制度的培训和落实。人力资源管理根据政府的政策法令和公司要求，结合异地项目公司实际，制定行政、人事的长短期规划，报集团审批后实施。负责执行集团统一的薪酬制度与方案。根据集团薪金等级标准，负责员工薪金计算发放，做好福利工作，定期审核员工的薪资、福利费用支出，做好人事费用的预算和控制。负责审定各部门员工岗位职责，合理调配人员，安排在职培训。制定招聘计划，负责除财务部外的部门负责人以下人员的招聘并报集团审批。负责办理员工人事档案的转移、劳动合同形式签订、岗位变更离辞职等工作；协调员工劳动合同纠纷和劳动仲裁。负责异地项目公司员工的考勤管理。负责在集团统一培训体系之下编制异地项目公司年度培训计划并报集团审批。组织异地项目公司内的绩效考评工作；负责监控异地项目公司员工离职、离任的工作的移交。内部沟通促进集团与异地项目公司以及异地项目公司内部各部门、上下级间的有效沟通，配合公司完成下达的工作。协助领导做好与政府职能部门的联络和沟通工作，做好公司重大活动的组织和接待工作。行政后勤管理负责策划组织好异地项目公司各类对外活动。协助异地项目公司各项重大活动安排、落实。负责异地项目公司的各类接待事务。负责办理房地产开发资质年审。负责异地项目公司的各类公文处理与文件督办。负责集团和异地项目公司之间的公文传递。建立健全异地项目公司的文书、工程技术档案管理制度，指导与协助各部门做好档案收集归档等工作。负责异地项目公司行政会议管理，协调异地项目公司一周会议安排，提供重大会议全程服务：会前准备、会中服务、会后整理。负责异地项目公司办公设备、文具用品、劳防用品等的采购及管理，定期审核员工的行政费用支出，做好行政费用的预算和控制，减低开支，加强必要的后勤保障支持。负责异地项目公司财产和日常的安全保卫工作。负责日常车辆调配，车辆维护、驾驶员管理/证照办理；负责对驾驶员做行车安全管理及教育。协助集团IT人员，监控异地项目公司做好公司网络系统的建设与维护工作。安排好员工就餐、派车服务，协助、配合各部门做好日常行政、内外联络工作。做好其他公司和公司领导指派的行政、人事工作。负责防水、防火、防盗、防窃安全宣传及检查督促。危机管理负责危机事务的处理，重大的危机事件必须上报集团。组织实施应急工作，确保危机事件得到及时处置。负责异地项目公司日常危机的处理。办公资产管理负责办理异地项目公司的办公类固定资产的采购以及登记建档工作。建立物资设备帐目，定期对异地项目公司的库存进行盘点核定。其他负责处理异地项目公司的诉讼和非诉讼法律事务，跟进相关法律事务所的工作进程。协助总经理完成日常事务工作。

2.HYPERLINK财务部部门架构部门职能：财务部项目前期负责目标地块的经济评价。负责项目论证的投资收益评估分析。会计核算与资金管理从货币角度如实记录、反映异地项目公司业务活动和资产债务情况；按规定准确及时地向集团、税务局等外部单位提供会计报表。编制会计凭证、会计帐簿，汇总记帐凭证，建立并登记总帐，编制会计报表和其它会计资料。接收和处理应收应付往来帐和公司采购材料帐的核算及结算。按规定的成本项目和成本核算对象进行成本核算，建立成本台帐，计算开发项目的总成本和分部分项单位成本，按月报送成本明细表。审核费用报销、日常借款、业务性款项支付凭证并办理。按部门设置并登记费用明细帐，按月上报各部门费用明细表。按权责发生制，正确计提及摊销各种费用。进行年终财务决算及利润分配的核算。参与并监控异地项目公司重大经济合同或协议的签订过程，审核各类经济合同，维护公司经济利益。根据合同复核工程进度款、工程竣工结算款支付。编制异地项目公司年度、季度、月份财务报表和年度经营状况决算资料。负责支出管理、费用报销，日常借款、业务性款项支付、有价单证、现金管理等各种财务收支办理。税务管理负责异地项目公司税务筹划。负责纳税申报、税款缴纳等各项事务办理。办理商品房专用发票、印花税票的购买。财务统计工作收集各部门相关报表并汇总编制异地项目公司统计报表。负责报送各类财务会计、统计报表并分析，提出改善异地项目公司管理的建议。资金计划负责制定异地项目公司资金计划，并上报集团审批。按揭办理联系按揭银行、报送按揭资料、保证按揭款及时到账。销售管理参与项目销售价格的制定。复核认购书、单套销售价格、商品房销售合同，开据销售发票，办理各项收、退款手续。负责项目销售收款和退款工作。设立商品房销售台帐，逐笔登记客户各种款项的应收、已收情况，按月编制销售台帐明细表。定期与营销部核对应收及已收房款明细表，并及时报送应收款项催缴明细表。完善销售资料，编制销售收款日报表，编制销售会计凭证。内部管理组织对异地项目公司办公固定资产的价值管理，建立异地项目公司办公固定资产价值台账，定期组织清点盘存，确保异地项目公司办公固定资产帐物相符。对异地项目公司财产的保管、领用和安全使用承担监控管理责任。维护与银行、财政、税务、审计、工商等管理机构的业务关系，办理相关的业务和事务工作。接收集团财务管理部的工作指导、检查、考核和审计。其他负责公司营销费用、管理费用、财务费用控制。负责编制财务预算、项目决算报告，并报集团审批。负责异地项目公司会计档案管理。

3.成本部部门架构部门职能成本部项目前期参加目标地块经济技术指标的测算。负责参加项目论证开发成本估算、项目策划的开发成本测算工作。成本策划负责审核方案设计阶段的设计概算、阶段的设计概算修正。负责编制项目开发目标成本。负责组织提出施工图设计阶段限额设计指标。按要求编制《设计任务书》中限额设计指标部分，参与项目施工图设计、室内、样板房、泛光照明、幕墙设计各阶段的成本评审，确保各设计阶段满足限额设计要求。开发成本动态管理负责工程责任目标成本管理、动态成本管理及进度审核。负责收集、整理和录入项目工程动态成本，并进行汇总和分析。负责审核项目工程、材料设备合同进度款结算申请，监控进度款的支付。负责工程进度款审核。负责现场工程签证造价预算。负责设计变更成本的预算。负责审核各类工程、材料设备采购补充协议。负责材料设备款结算前的对帐复核。负责销售示范区、售楼处、会所等装修的造价预算和控制。负责编制开发成本月报，并上报集团。预、结算管理负责编制或委外施工图预算，并报集团审批。如果预结算外包，则负责推荐外包公司。负责项目工程进度结算的审核。负责编制项目竣工结算，并报集团审批。负责整理项目竣工结算资料提交集团风险管理部进行审计。合同审价及管理负责编制各类招标文件的经济部分。负责根据项目开发目标成本审核工程、材料设备、技术、营销招标采购合同价。监控合同生效后经济条款的执行，评估合同经济条款的履约情况。其他参加材料设备选型定板，并提出成本意见。参与对施工单位材料进度报量的审核。负责对招标采购材料设备的市场价格信息的调研。负责完善公司开发成本数据库。负责竞争楼盘成本水平的调研和数据收集。负责收集和整理项目工程报价和结算等经济资料并及时归档。

4.开发设计部部门架构部门职能开发设计部项目前期负责收集土地信息，筛选出目标地块，组织完成相应宗地状况、经济技术指标、合作条件、投资收益预测，提出项目建议书提交集团总裁办初判审批。负责在目标地块经集团初判审批后，提出项目立项、成立项目发展小组申请，报集团审批。负责编制项目目标成本（土地及项目前期费用：土地价款、政府规费、部分管理费用、设计费）。土地获取根据公司市场开发策略和市场可行性研究分析论证结果，提出项目商务谈判方案，确定商务条件，负责与相关各方的商务谈判工作并牵头组织合作协议的签订。负责根据公司土地储备计划开展土地资源的储备，通过土地市场招、拍、挂等形式获得土地。负责办理土地获取的相关手续。负责通过与其他公司合作方式获得土地。项目报批报建负责办理房地产项目的前期报建手续。组织和开展拆迁安置工作。 负责房屋面积的预测和实测工作。负责完成产权总证办理。负责申请办理门牌号。前期设计参加项目概念设计、方案设计、景观设计招标工作和设计工作。会签集团概念、方案、景观设计任务书。参加项目概念设计、方案设计、、景观设计阶段的设计评审。根据项目总体计划中设计工作计划的要求，负责项目的施工图、室内、销售示范区、泛光照明、幕墙等设计工作。设计类供方管理负责根据公司统一的设计类供方结构框架，收集录入设计类供方信息库、价格信息库，并根据地区差异完善公司数据库信息。负责对异地项目公司主导招标的设计类供方进行资质预审。负责对异地项目公司主导招标的设计类供方进行评估，并将评估结果录入供方信息库。设计类采购负责根据项目总体计划，组织制定项目公司招标的设计类招标计划、招标文件。负责异地项目公司主导招标的设计类入围单位的推荐。负责组织异地项目公司主导的设计类招标工作。负责编制异地项目公司主导招标的设计类供方采购合同，并组织相关部门会签。组织异地项目公司主导招标的设计类合同的谈判。负责建立异地项目公司主导招标的设计类合同台帐。负责向集团总裁办进行合同备案登记。施工图设计管理负责编制施工图设计任务书。负责施工图设计管理，协调和监控设计计划的完成情况。负责组织施工图设计评审（必要时聘请外部专家），确定施工图设计成果。项目的室内、泛光照明、幕墙等设计管理负责编制室内、泛光照明、幕墙等设计任务书。负责室内、泛光照明、幕墙等设计管理，协调和监控设计计划的完成情况。负责组织室内、泛光照明、幕墙等设计评审（必要时聘请外部专家），确定室内、泛光照明、幕墙等设计成果。设计变更负责组织评审设计变更，包括客户提出的变更。负责权限内的设计变更审批，重大的设计变更必须上报集团审批。负责有关设计变更事务与设计单位的沟通联系。负责跟踪由于设计变更导致的材料变更、现场签证的会签和评审。材料选样定板进行材料的市场调研，并收集相关资料和材料标准，妥善保管。负责在施工图设计完成后同时完成异地项目公司职责内的材料选样定板和组织评审工作。负责材料定板两套，保存样件，以确保采购材料符合质量要求。施工技术支持负责组织施工图、室内设计、幕墙、销售示范区、泛光照明等设计技术交底。协调设计单位解决现场设计、技术问题，配合各专业技术部门提供技术服务。促进并落实对设计方案的修改和调整，协助项目部及时解决施工中有关设计问题并将设计修改量控制在合理范围。组织并参与设计协调、交底会、专家评审和现场协调会。提供和配合解决营销部、客户服务部有关设计方案和技术问题。负责项目全过程与设计单位的沟通联系。技术资料管理收集和管理项目设计技术资料、文件。负责项目设计技术资料的归类、归档管理。其他负责产品信息的收集，并上报集团技术管理部。负责提供有关材料供方和施工单位招标的技术要点，并参与招标活动。配合项目招投标工作，负责各招标阶段技术标审查工作。审核设计合同和履行情况，审核其工作量的完成情况并复核付款。向营销部门提供平面图及销售面积等销售使用的资料。配合协助其它部门的品牌和销售推广活动。协助竣工验收。

5.HYPERLINK\l"_部门职责目录"项目部部门架构部门职能项目部项目前期准备工作负责房屋拆迁工作。组织协调项目前期过程中的各项工作。项目工程策划参与项目前期方案的评审工作。负责编制项目工程进度计划。参与外包单位的选择协助设计部门收集、推荐及施工图设计单位。参与工程、材料设备招标工作。施工前准备工作负责施工前各项准备工作的实施和督促。负责对项目参建单位人员的培训。负责组织进行