国内外总部基地研究(多案例)及经济分析课件

总部基地项目研究Business

Park汇报提纲一、总部基地解读二、案例借鉴一、总部基地解读1、总部经济概念中国大陆已成为大量世界著名企业亚洲总部的所在地。与此同时，很多国内知名企业出于战略发展的考虑，也纷纷开始重新进行自身总部的选址，在这种经济发展背景下，总部经济成为许多中国大城市（如北京、上海）的经济增长点。可以说，总部经济在一定程度上成为促进城市经济发展、城市建设的有效手段。一种全新高端城市经济形态发展区域经济的平台推动城市经济城市国际化水平与发展的加速器

竞争力的重要标志一、总部基地解读CBD„

企业总部基地的选址的趋势。一窗口/营销中心总部基地些以总部经济定BusinessPark位的商务花园代表了未来总部选址的潮流。总部/研发等分支机构商务花园Business

Park(中文直译为“商务花园”)理念，选择在低密度、低容积率、高绿化、环境佳的地方，其园区内为划有序的工作室或厂房的有机合

；

是

提

高

生

活并以美的色园林景激工作人灵的一、总部基地解读——我们将从以下几个方面阐述对Business

Park的认识从产业类型来看:

BusinessPark的产业以智力密集型产业为主,如软件、研发、生物医药、信息服务业等。从产业结构来看：截取了不同产业链的高端

，使各产业链不同部分在同一个区域密集分布。通过分工、协调达到信息互动、资源共享的效果，最终形成经济学上所说的“内聚效应”。从地理区位来看：主要坐落在城市的边缘地带，相对中心城市既有一定的独立性，又有很好的可达性。从园区功能来看：已将传统的生产功能剥离开来，主要其中在研发和商务功能上，同时生活与休闲功能也表现明显。从园区规划来看：表现为低容积率、高绿化率，建筑多以小体量、多层为主。从园区环境来看：园区风景优美，注重对生态环境的保护，注重人与自然的和谐发展，并从一定程度上发哺生态。2、总部基地性质房地产开发的另类模式总部基地产业地产非生产型集管理、研发、营销展示，商务接待等企业活动的高端环节，迎合产业升级的需求智力密集型知识密集型3、总部基地的演变历程第一代：第二代：第三代：第四代：„

Business工的演变商与社里系NEWTOWNpark目前已城市城合部

规模较大，交通便利大型合社区在国外经历了四代发展，形成了成熟的理念。基本情况多小建筑成入园偏重于基于科商型企商型企为主大型合型的跨国企企业学研的企出现承担功能研发、仓储、办公办公、部分

办公、商业、银行商业设施办公、商业、居住、教育、休闲特点建筑标准较低，造出共与城市的系也

一个可以"自己自但比工业园有生活的社区，成为城市功能足"，以及可以提所提高气氛，融合

的一部分。出现私人供足内部交流城市生活

空和公共空之分，

空的合社区的元素，但企业无法真正拥有美景致的独立小境4、国内总部基地的发展总部经济元年，始于北京，成为风靡全2003年2005年国的新概念。2005年真正浮出水面，北京丰台总部基地正式投入运营。继北京2003年打造总部基地并取得成功以来，以上海、广州、深圳、武汉、厦门、沈阳、成都、南京为代表的大城市纷纷打造区域性的企业总部基地。2005-2010年5、总部基地的效用发挥明显的内聚功能和扩散功能。总部平台企业总部基地总部经济总部文化实现不同社会、商业等文化之间的共存、对话、互补、共荣及整合，形成兼容并包、开放、创新的多元文化。提升区域的科技创新能力，帮助区域实现产业结构调整、升级与经济发展。6、总部基地的特征分析开发模式分析地产商开发政府供地开发项目销售/招商总部基地开发模式政府独立开发综合开发成立投资公司成立投资公司开发项目开发项目招商招商熟地供应设置企业开发条件

开发项目/销售/招商无论哪一种模式政府都是必须要参与的，政策的扶持尤为关键开发基础条件分析企业总部基地的开发建设，一般具有区位、交通、政策、产业基础四大优势，以此来支撑企业总部基地的发展。l所在区域在城市站位中具备优势；l交通畅通，道路体系发达；l若居城市中心区域更具备配套上优势，同时减少项目开发成本；l到车站、机场、城市中心方便快捷。l若偏离城市中心，注重打造商务配套，才能满足客群商务、办公需求。区域政策交通l所在区域第三产业（商业、金融业）较为发达；l以企业为主导的总部基地开发，目标为实现利润，政策优惠单一；产业l若区域本身具备产业基础，为后期招商提供便利；l若区域、区域周边缺乏多样化的产业，项目后期锁定客户成为重点解决问题。l以政府为主导的总部基地建设，兼顾经济和社会效益，对目标客户提供税收优惠、财政补贴，在政策上具备更强的优势。开发产品分析l独栋商务产品一般为4-5层，可满足企业办公各功能需求；l总部基地的规模与其所处的区域有l面积区间由几百至几千㎡变化，一般关，新兴区域的开发规模较大，而4-5层独栋商务楼为600-2000㎡左右；越靠近城市中心区域，开发规模越小。l根据个别企业的特别需求提供定制服务。规模规划产品景观l规划上一般会根据目标企业行业类型进行分区，以便加强内部的聚集力和资源整合；l企业总部基地十分重视内部景观的打造，“生态”、“绿色”、“花l总部基地在规划时会考虑中高档次园”等景观理念是大部分总部基地的景观主题。的商业配套，以便满足企业的商务、生活需求。商服配套商服配套是总部基地非常重要的部分，直接关系到基地的档次与形象总部基地的商业规划定位为中高档次的商业配套，大型总部基地商服业态更为丰富：l星级酒店以满足商务接待；l大型商业街、会所，满足娱乐、休闲、运动等需求；l公寓配套，满足员工居住置业需求；l培训中心，以便满足商务交流、业务培训等需求。6、总部基地的完整价值链商务发展市场定位总部基地的完整价值链产业定位开发运作销售/招商物业管理资产运营人口聚集地产开发产业聚集二、案例借鉴总部基地在重庆是种全新的地产开发模式，那么我们到底如何去运作呢？它山之石，可以攻玉二、案例借鉴国外案例研究——后工业服务园区的成熟模式“商务花园”二、案例借鉴欧州商务花园案例——杜柏林Parkwest西区商务花园PW西区商务花园概况：PARKWEST位于都柏林市西部的NANGOR大街旁，占地面积91公顷（约合230英亩），是爱尔兰最大的商务花园，l其景观花园内布满了各式各样的雕塑，水景，道路两旁树木林立，配套的娱乐休闲设施一应俱全。llPARKWEST拥有一座市郊通勤火车的侯车站、专业的公交运输设施、宽敞的停车位以及能够快速到达M50与NASS公路的快速通道，无论从市中心还是周边地区，都可以便捷的进入商务花园。14，000，000英镑，用于园区先进的基础设施建设。PW拥有世界先进水准l的光纤通信技术，这些完善的通信设施恰好满足了园区内大型跨国企业的需求。以下几种行业的：数据处理，呼叫中心服务，软件开发，医疗保健及研发进入园区都可以享受到优厚的税收政策。lll园区内的办公楼面积大小的灵活多变性，其面积从3000到1，000，000平方英尺不等。到2003年为止，PW吸引了30000人来这里就业。所涉及的行业也包罗万象，包括：信息技术、医药与保健、计算机、电子与软件等。二、案例借鉴亚洲商务花园案例——新加坡商务花园新加坡商务花园概况：新加坡位于马六甲海峡，成为连接欧亚的重要国际贸易口岸和节点；为了更集约、更有效的为国际企业总部提供相关服务，新加坡政府积极规划并建设了国际商务花园，带有强烈的政府色彩。ll商务花园的位置选择方面注重与城市规划紧密结合——城市边缘区，土地成l本相对较低；注重与城市交通的紧密联系，均有城市轻轨与其他区域连接，且在商务花园所在区域设有复合化交通转换点；注重与边缘居住组团的联系，有助于完善城市功能，保持区域持久活力；注重对商务花园的配套设施的规划——为了避免商务花园建设成为变相的商业开发，新加坡城市促进经济发展委员会对配套设施的类别及比例做出了详细规定：独立于写字楼外的配套设施，其规模最多不超过商务花园总建筑面积的15%；写字楼内部配套设施（如底层商业），其规模可以为总建筑面积的15-40%。l商务花园的内部规划中注意地块划分的均好性——保证每个地块都能临近l内部道路，有很好的交通可达性，保证地块内的建筑具有自身的展示面，这样的规划方法同时保证了每个地块都具有良好的商务价值；二、案例借鉴美国商务花园案例——美国硅谷SiliconValley美国硅谷Silicon

Valley概况：硅谷位于旧金山湾南端，距旧金山市区50英里。ll硅谷地区集中了近万家大大小小的高科技公司，其中约60%是以信息为主的集研究开发和生产销售为一体的实业公司；约40%是为研究开发、生产销售提供各种配套服务的第三产业公司，包括金融、风险投资等公司。目前硅谷的商务花园商务群落规模已经超出城镇（NEWTOWN）的概念，而成为商务花园的区域概念。如今的硅谷商务花园已经全部独立于城市之外，其所形成的群落已经成为该地区高科技产业带的载体。ll在硅谷地区，Oracle的独家商务花园依shoreline湖建造，规模庞大，风景优美。整个园区内建筑风格统一，具有很强的现代感。Intel的商务花园规模与Oracle园区相仿，且其园区内设有其生产基地，这使得Intel园区的整体更为独立和完整，显示出宏伟的气魄。1998年，硅谷地区的GDP总值约为2400亿美元，占美国全国的3%左右，相当于中国GDP总值的四分之一左右，约为海淀开发区GDP总值的140倍。l二、案例借鉴——国外案例小结商务花园吸引的客户类型入住商务花园客户特征企业类型IT类公司医药公司中心城区浓厚的商业氛围依赖度低相对较低多数企业依靠智力创造财富医疗设备生产公司集成电路厂家建筑设计公司动画制作公司广告公司对便捷的交通依赖性较强比较看重自身的形象大型企业的研发中心大型企业的数据中心培训中心对生态环境的追求孜孜不倦其它服务类型产业……以主流企业为主要业务对象的服务企业二、案例借鉴——国外案例小结商务花园的特征与产生条件通过对国外案例的研究，我们发现一种趋势：国外的传统的产业园区正在不断低向商务花园的形式发生转变。产业结构的变化高科技产业在产业结构中的地位日趋显著，以智力密集型生产为特征的高科技企业也随之产生。商务花园的特征城市结构的变化经济发展促进了城市的发展。这种发展往往表现为城市扩张.从而城市的外延都在不断扩大，人们开始大量迁移l生态的商务花园l低密度的到城市边缘区域居住。l低成本的l与城市联系紧密的l自成系统的办公需求的多元化城市中传统商务不能满足所有企业的商务需求，才给商务花园的形成创造了特有的生存l有足够的人力资源支持空间。21二、案例借鉴——国外案例小结商务花园与CBD的关系是一种互补关系

商务花园城市中心CBD高层写字楼1.城市内部、市中心，多与城市中心商业区功能复合2.土地资源相对紧缺，用地紧张度高1.高容积率，低绿化率1.城市边缘区域，郊区城市化较为完善的区域位置分布

2.用地密度较低区域1.低容积率，高绿化率2.建筑密度低2.建筑密度高3.小体量，低层3.大体量，高层4.独立性：独门独院，占天占地，具有独立冠名权4.标准化、统一5.个性化，满足公司自身个性的特别需求，写字楼是公司个体形象的产品形态

载体1.需要良好的办公环境以提高工作质量的智力型公司或部门：如软件、

1.需要浓厚的商业氛围以增加商业机会的的服务产业：研发等

如贸易、广告、律师、咨询等公司或部门2.金融企业总部：需要在城市中心区的核心地段置业，以显示公司的实力，增强投资人的信心，促进自己商务事业发展2.需要独立办公环境进行统一人力资源管理的公司：如“后台服务”公司——呼叫中心、快递服务公司等3.某些公司总部：着重企业内部的管理统筹，其工作性质决定了其不需要聚集在商务成本很高的城市中心区。

客户群4.企业对自身形象展示的需要很高。1.这些客户十分看重公司的商务综合成本，因此其需要聚集在城市中商务业区以降低其商务综合成本1.通过良好的办公环境，激发研究工作人员的创造力，提供工作效率2.以写字楼所在的知名地段体现公司形象，增加企业自信。客户心理

2.以独栋写字楼承载公司深厚实力和品牌二、案例借鉴国内案例研究——模式、客户、营销的思考案例分享

1/北京丰台总部基地英国道丰国际集团在华投资运作的重点项目

，北京市政府列为重点外资工程之一。以五星级酒店、总部小公寓、技术转移中心等完善配套设施形成一个总部聚集、集办公、研发、产业于一体的总部经济新区。区位总占地绿化率建筑形态总投资面积区间配套北京西南四环的丰台区中关村丰台园二期基地内65公顷总建面容积率145万㎡50%1.59独体独栋、独立产权、独立冠名总部楼60亿元建设周期规模3-5年500余座1200-6000㎡金融广场6万㎡；玛雅岛酒店2.1万㎡商业配套12.5万㎡；总部小公寓（30-50㎡）千余套；总部大讲堂1600㎡。案例分享

1/北京丰台总部基地优势解读：l交通条件：道路交通、轨道交通、铁路干线发达，至机场交通便捷。l优惠政策：凡入驻总部基地企业，符合科技园条件的均享受中关村科技园优惠政策，企业经营所得税减按15%税率征收。高新技术企业自注册日起，三年内免征所得税，第四至第六年减免按7.5%的税率征收所得税。l生态优势：城区内最大占地面积，最多单体数量的总部楼集群以及总规划50%的绿化率，使得生态性与建筑的结合达到最紧密。l区域优势：与朝阳区CBD、中关村海淀园、金融街，亦庄开发区等周边几个经济功能区形成互补，成为城市新经济中心。案例分享

1/北京丰台总部基地入驻企业l企业行业：基地的入驻企业结构，以科技型企业为主，涉及8大行业的近40个领域，包括航天、铁路、电力、钢铁、医药、环保、通信、汽车等；l企业实力：其平均注册资金近一亿元，北京以外企业约占40%以上；l代表企业：河北邢台旭阳焦化集团中国航天时代电子公司中国电器工业协会新加坡德龙控股大连冰山集团长征火箭技术股份有限公司世纪东方国铁电讯科技有限公司大唐国际发电股份有限公司山西华夏星源集团陕西鼓风机（集团）有限公司中铁一局集团有限公司七匹狼实业有限公司新兴铸管集团有限公司北京冠华荣信系统工程有限公司中工工程机械成套有限公司大唐国际化工技术研究院哈尔滨焊接技术培训中心北京中铁华升房地产深圳市海洋王投资发展有限公司陕西鼓风机(集团)有限公司中国质量认证中心总部株洲南车时代电气股份有限公司中国银行北京科技大道支行北京方大炭素科技有限公司中广核风力发电有限公司博鳌亚洲论坛北京沙龙河南省宛西制药股份有限公司河南羚锐制药股份有限公司中国洛阳浮法玻璃集团七匹狼投资股份有限公司杭州阳光时代律师事务所案例分享

1/北京丰台总部基地配套l40000平米的五星级酒店，40000平米总部小公寓，125000平米的商业配套，健身中心、休闲会所以及几十个200-500平米不等的风味餐厅l全宿制双语幼儿园；国际医疗诊所，信贷、银行、邮政、超市娱乐等案例分享

1/北京丰台总部基地产品：案例分享

1/北京丰台总部基地l盈利模式：销售（6000-7000元/平米）l营销推广模式：主动联系外地企业，增加成交基数；拓展外地代理体系，合作开发市场；参加各种经济会议，宣传总部经济带动销售；主动联系外地企业驻京机构，增进其对总部基地的了解，促进成交；组织各种大型营销推广活动。企业方面：2004年一年总部基地的各种广告费达7000万元，在三、四环之间立起了无数巨大的广告牌；基地投入80万元赞助2004年科博会用于演讲宣传总部经济和总部基地；2005年开展大型“总部文化年”工程，举办各种大型高端、高尚、高水平的文化活动，参与高层次的经济文化学术(论坛、年会、研讨会、峰会等)活动。学术界：总部基地已经成为研究总部经济的最好范例；南京大学、北京大学光华管理学院的MBA班直接把实践课开到了总部基地；经常接待一些经济专家和学者探讨总部经济。案例分享

2/成都青羊工业总部基地青羊工业总部基地，位于成都重点打造的20个工业集中发展区之一的青羊工业集中发展区核心区域，占地面积1089亩，项目总投资66亿，拥有近220万平米的建筑体量。经济技术指标：占地面积：1089亩投资规模：37.3亿元总建筑面积：69万m2容

积

率：1.6绿

地

率：28％案例分享

2/成都青羊工业总部基地本项目主要分为6期开发，其中一、二、三期销售完毕，一、二期已经呈现，基本全部入驻，三期于今年年底交付使用，四期正在建设之中（目前正在销售），五、六期已经规划完成。n4期目前销售均价在5000元每平米左右。n建筑产品为独栋建筑，面积区间在1800—4800平米。案例分享

2/成都青羊工业总部基地招商优惠政策一、新引进的工业企业和服务业企业，只要税收年地方实得分别大于20万和50万，可按地方实得部分的60%和40%支持企业发展三年；二、新引进的企业当年的税收地方实得部分大于50万和200万，按地方实得部分的40%和50%支持发展；三、新引进的房地产企业当年税收地方实得部分大于100万，所得税地方实得部分的50%支持企业发展三年。案例分享

2/成都青羊工业总部基地招商成果l企业选择目标：世界500强、国内行业500强、有潜力快速成长优秀中小企业。l招商率：青羊工业总部基地1-3期开发建设完成，实现100%招商，4期招商接近尾声。l地理属性：入驻总部基地128家企业，市外97家，市内41家。l行业属性：研发、销售、总部型企业128家，占92.8%；生产型企业10家，占7%；l企业实力：世界500强企业3家，全国500强企业5家，工业行业百强企业45家，中外合资企业3家。l代表企业：案例分享

2/成都青羊工业总部基地

配套设施案例分享

2/成都青羊工业总部基地产品独栋、联排案例分享

2/成都青羊工业总部基地园林景观案例分享

3/蓝光.空港总部基地空港总部公园位于成都“南部新城”空港经济区核心，距离机场2.5公里，周边空、铁、陆、水交通四位一体。空港总部公园，以国际顶级商务理念，汇聚世界500强及行业精英，聚合总部商务、现代商业、顶级会所、国际公寓、休闲公园等多元形态，打造互为价值链的高度集约型建筑群体。空港总部公园，以国际5A级硬件标准，营造人与人的和谐、人与空间的和谐、人与环境的和谐……让商务办公不再产生疲惫和压力，而变成一种超然享受。空港总部公园，于成都商务门户，铸就千亩5A国际商务城。案例分享

3/蓝光.空港总部基地蓝光空港总部基地是纯的商业项目，目前一期一批次基本售罄，一期二批次（435—4600平米）正在接受咨询。一期一批次销售均价6500元/平米左右，二批次目前咨询价在7000多元/平米左右。一期一批次3月底已交房，入住率90%左右；二批次6月已交房。除部分清水房销售外，部分精装房只租不卖，租金在80元/平米/月左右。案例分享

3/蓝光.空港总部基地配套设施超级SHOPPING

MALL|与国际商务时尚共生n商务城，也是一座生活城。为人而规划，为人而建筑，空港总部公园细致考虑到了生活的每一面。n庞大而完备的SHOPPING

MALL集购物、娱乐、餐饮、休闲、运动、旅游等6大功能于一体的超大型新都市主义国际生活街区，此外，美食城、精品街、花车街等均已重新规划完毕。案例分享

3/蓝光.空港总部基地招商优惠政策优惠措施包括：对入驻总部经济园区并在双流注册登记，注册资本不低于500万人民币、当年纳税县级所得部分达100万元以上的新引进企业，从纳税之日起，按其缴纳的增值税、营业税、企业所得税县级所得部分，实行“11555”财政扶持政策（前两年给予100%补助，后三年给予50%补助）等，并且对于从双流县外新引进年实现上缴税收超过500万元的总部企业，新购置办公用房的，按500元/㎡的标准补助；租赁办公用房的，按8元/㎡·月的标准补助。这些对企业利好的制度规定，主要采取直补和暗补的方式进行，不仅降低了企业入驻园区的门槛，更是金融危机发生以来对入驻双流总部园区的企业给予的很高的税收优惠，充分体现了双流政府新时期对“促就业，保增长”政策的理解和务实引进、拓展招商的积极思路和探索。租赁优惠政策1、装修标准：精装修、甲级配置、低门槛入驻2、免租政策：针对行业龙头企业，可免租半年（免租期开始时间从交付使用起计算）3、租金优惠政策：采取“654”优惠策略（第一年优惠60%，第二年优惠50%，第三年优惠40%）案例分享

3/蓝光.空港总部基地产品案例分享4/张江模式——上海张江高科技园区位置:

位于浦东新区中部项目概况：成立于

1992

年

7

月，规划面积

25

平方公里，分为技术创新区、高科技产业区、科研教育区、生活区等功能小区。至

2005

年

9

月，园区累计引进注册企业

4141

家，吸引

跨国公司研发中心

91

家

。交通道路:

园区与内环线相连，距南浦大桥3.6公里，距市中心人民广场13公里，距外滩商务区9公里；龙东大道连接内环线和浦东国际机场,西面的罗南大道是连接内环线和外环线主干道路。地铁:

地铁二号线从虹桥机场途经张江到浦东国际机场,在人民广场与地铁一号线交汇。中山公园站可换乘轻轨明珠线机场：园内距虹桥机场25公里，距离浦东国际机场21公里。火车站：距上海火车站17公里。上海从上海火车可直达全国各主要城市级香港特区。案

例

分

享

4/张江模式——上海张江高科技园区高科技产业区主要包括：技术创新区主要包括：科研教育区主要包括：居住服务区：43案例分享5/创智天地——打造都市生活第三地区位：上海杨浦区，临近同济大学；片区背景：杨浦区是上海传统高教区，老工业基地；目前定位于“知识杨浦”，依托高教资源，聚集了大量设计、IT、广告行业；传统居住聚集区，写字楼供应量少；片区现状：Ø22个国家级重点实验室Ø14所高等院校Ø100多家科研院所Ø2000余家设计、广告等创意公司北外滩航运中心陆家嘴Ø20万本科生、研究生和博士生案例分享5/创智天地——打造都市生活第三地开发商香港瑞安公司地理位置江湾镇体育场与复旦大学之间建筑设计土地面积美国SOM设计师事务所84公顷（1260亩）建筑面积总投资－100万－

100亿元一期创智SOHO开盘－2006年下半年，售价15000元/平－提供办公、商业、研发、学习、休闲及文化设施创智中心－提供住宅以及办公、零售、休闲、娱乐设施的多功能小区。创智