项目成本项目成本策划

1/17项目成本策划是一个系统工程，要求成本管理人员具有成本管理、设计、实施、采购等综合素质。具体而言，成本策划是指在设计的前端，成本管理人员站在企业经营战略的高度，根据项目的定位及成本总控目标，整体分析、规划项目在设计、施工等各个环节的成本配置，提出成本策略。问题，做与不做的问题，以及准备如何做的问题。一、了解需求，弄清项目最终要达到的目标即弄清这个项目的边界条件：总投资额多少，达成怎样的效果和目标。二、对同类产品成本案例进行调查分析根据实地调查与分析，以及数据库同类项目资料的收集，对同级项目进行分析比较，并参考其三、提出成本配置及成本管理建议资总额，提出必备功能性成本(固定成本)、可变成本、成本投放的侧重点等成本配置建议。东西坚决去掉，对于那些客户很关注的东西要坚决做到最好，明确可变与不变成本的比例。四、提出成本管理策略建议2/17二是项目属于住宅类项目，非商业综合体，材料不一定是最好，但工艺一定要满足质量要求，通过装修上，建议采用简单装修，地面采用自流平水泥地面，墙面及天棚面主要为乳胶漆；在选材上，设备建议尽量采用国产，等等。五、规划运行费用及相关职责、计划和风险防控措施考虑项目实施过程中可能遇到的风险，形成风险防控预案和应对策略。：1、项目概况及运营目标项目概况包括项目案名、地理位置、地块周边情况、项目拟定分期、开发周期、预计售价等信息。运营目标包括公司对该项目运营计划及主要运营目标的制定内容。项目概况容积率:，绿化率:总建筑面积：m2，计入容积率的总建筑面积m2其中：可售面积：m2，不可售面积：m2住宅总套数：套总车位：个2)期规划指标容积率:，绿化率:3/17建筑面积：m2，计入容积率的建筑面积m2积：m2，不可售面积：m2 住宅套数：套 车位：个 经营目标销销售金额销售面积(万m2)项目利润结算面积(万m2)结算收入净利润年份注：含住宅、商业、车库等所有可售资源。销售目标面积金额面积金额面积面积面积金额面积金额注：含住宅、商业、车库等所有可售资源。开发计划序号工作内容开始完成1取得土地证2市场定位3规划设计4实施方案5施工图设计6工程量清单招标7基础施工8销售展示区实施时间9主体结构10销售开盘时间11竣工备案时间12入伙时间4/17项目成本管理的基本目标是“健康、合理、有序”，健康指成本管理应符合制度要求，透明、规范，杜绝黑箱操作，摒弃个人利益的存在。合理即产品成本能提升顾客价值、带来经济收益，无重大成本浪费，控制、减少无效成本的发生。有序则要求可研成本测算、目标成本、动态成本与结目标成本变动率控制目标、无效成本控制指标等。项目目标成本确定为元/m2，按成本科目具体构成如下：成成本总额费用项目土地获得价款开发前期准备费主体建筑工程费主体安装工程费社区管网工程费园林环境工程费配套设施费开发间接费开发成本期间费用本可售单方成本(元/m2)一二三四五六七八九序号客户需求成本规划是以客户感知和不同品类客户的需求作为逻辑主线进行产品选型、排布、设计等决策工作，从而将建造成本合理、有效分配的成本管理方法。主要目的在于以客户需求为导向现产品的合理成本配置，使产品成本与售价相匹配，产品成本投入更合理。应从客户对规划、产品及景观的关注等维度进行成本规划分析，形成对应结论。项目成本规划级配确认表分项分项层高构赠送面积比例项目规划级配2.87%5/17公共部位精装修弱电系统单元门及入口装饰尺寸表面处理门入户门锁具窗玻璃五金外墙装饰室内精装修大堂内大堂露台栏杆公共廊道栏杆生活阳台栏杆栏杆消防楼梯栏杆消防楼梯扶手低窗防护栏杆空调板装饰遮阳百叶其它格栅居家防盗对讲系统环境单方成本铝合金单元门单扇：1000*2200平板喷涂安恒81103/270元/套坚美/凤铝/新和/宏加/广铝B类库\6.5kg/m2\粉末喷涂洛玻/鹏玻/银泰单玻340元/平米合和/坚朗/立兴/固诺0.1930%质感涂料；70%弹性涂料架空层外围：50%面砖；50%质感涂料面积25m2\面砖，涂料及电梯自带门套\500元/m2500元/m260m2*1500元/m2不予配置不予配置无黑白可视/非可视对讲+门铃350元/平米6/17软软/硬景比例水景面积/环境面积草坪面积/灌木面积乔木密度地下室层高地下室地下室大堂70%/30%3%40%/60%30不予设置1、原始地貌及市政配套情况场地形状，场地地质地貌状况，场内高程和高差等。场地周边市政配套情况。2、项目技术经济指标项目主要技术经济指标应包括如下内容：指标指标总用地面积建筑用地面积总建筑面积计容积率建筑面积其他不计容积率建筑面积小区道路消防道路人行道地面停车广场水景室外体育设施室外泳池规划容积率覆盖率指标类型地平衡地构成基本指标位平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米—%数值7/17绿绿化率户数车位数(其中地面停车)挖方量填方量土方平衡挖填方差量边坡支护%个个立方米立方米立方米米3、项目跨期成本分摊原则对于多期开发项目，应明确跨期成本分摊的内容及分摊原则。××××项目跨期成本分摊原则说明一期二期三期四期五期占地面积68000m2100222m2102381m2124911m292332m2一期情景多层高层占地面积21300m221000m225700m21、政府地价、合作款项、红线外市政设施费：为全期收益，按占地面积在各期分摊。本期各产品也按占地面积进行分摊。1、勘查设计费、三通一平费：按受益原则计入各期，如属各期受益的合同按建筑面积分摊。1、会所及游泳池：不留成本，费用按建筑面积在各期进行分摊；3、学校：不留成本，按建筑面积进行分摊；4、塑胶跑道、网球、篮球场：不留成本，按建筑面积进行分摊；5、人防地下室：不留成本，费用按建筑面积在各期进行分摊；8/176、一期地下室车库：计入一期；7、风景大道工程：为全期受益，按建筑面积在各期进行分摊；8、中心公园：为全期受益，按建筑面积在2~5期进行分摊。1、经济性控制要点简述在各设计阶段，经济性管理上应注意的问题和采取的控制要点，1)场地内土方平衡：在做规划方案阶段，成本人员需要根据场地土方平衡图计算场地内土方平衡是否最佳，一定避免土方的开挖外运、购土回填情况发生。2)临时围墙、围板、道路、办公室：尽量考虑将临时道路、围墙修在永久道路、围墙相同的位置上，以此作为临时使用；临时围板需要根据设计图纸先测算造价，并考虑重复利用；临时办公室需要对比租赁与建造的造价差异。3)临时用水、临时用电：选择好恰当的位置及容量。4)基础：设计院根据地质报告提供2种以上可选择的基础形式，成本部测算对比后，选用最经济的基础形式。5)结构：在初步设计阶段，成本部根据设计院提供的梁、板、墙柱截面尺寸计算砼含量指标，根据经验配筋率得出钢筋含量指标，与经验数据进行比较。在施工图阶段需要在出蓝图之前测算基础、地下室、裙楼、转换层、标准层、屋面等特征层的结构含量指标，与控制指标、目标成本指标、经验数据进行比较，并将优化建议提交工程部，再由工程部与设计院进行优化工作。正式施工图完成后，安排咨询公司编制工程量清单，并填写指标统计表格，完成最后对比汇报，并形成经验数据。人防地下室造价较高，某些城市可以在自行建造或缴纳人防异地建设费中选择，本阶段应6)铝合金：成本部需要在施工蓝图出图前前完成窗地比含量计算。在二次设计完成后，测算不同类型窗的单价，以保证控制的目标单价内。7)栏杆：成本部需要在施工图完成后提供栏杆钢筋含量指标及单价测算。8)外立面面砖、石材工程：成本部需要在立面分色施工图完成后提供面砖、石材的含量及造9/179)精装修：成本部需要在装修标准确定后提供单方造价。10)园林环境：签署环境设计时，根据《目标成本控制指导书》确定的单位成本(元/景观m2)写入设计合同，并规定奖惩办法，以此作为控制景观设计的依据；根据景观区域的位置可把环境分为重要景观区、组团景观区、宅间景观区等，让成本投入要的区域有所侧重；控制硬景、软件、水景的面积比率，一般情况下软景面积：硬景面积＝3：2；硬景注意控制石材、木地板、洗石米、建菱砖的面积比率；控制石材类型，一般情况下建议石材选用黄木纹、红(黄)绣石、青石板、福建灰、福建青，尽量不使用砂岩类石材，尽可能采用便宜的国产石材,并采用较小规格厚度,降低成本；控制石材厚度，人行道地面控制20mm，行车道控制30mm，压顶尽量用砼＋质感涂料植草砖选用水泥材料，厚度按照8厚设计，尽量少选用塑料植草砖；软景控制大乔木数量，尽量选用当地乔灌木，灌木控制种植密度及品种。景观设计公司的景观结构设计做法往往较为保守，园建基层做法也是优化的重点。采用国产灯具，在保证设计效果的前提下,联合物业优化灯具数量；成本部人员一道完成工程量计算，及造价测算，并及时提供给设计部。11)室外综合管线：根据规划合理确定水泵房、配电房、煤气调压站、控制中心等配套设施的位置，以便使各种管线的铺设最短；在设计阶段对比管材造价差异，合理选用管材；合理利用现场坡度，控制管道设计埋深；室外给水系统综合考虑后期使用及成本后，争取低层(1~3层)考虑市政供水，以上楼层再采用变频加压供水；12)室外(内)智能化：/1713)水景设备系统：14)景观水电：联合物业确定景观灯具数量及电线走向。15)景观结构：园建结构必须按照工程部发放的《园建基层统一做法》施工，特殊情况，特殊16)室外部品：17)电梯：电梯的载重量、速度等选型根据实际需要设置,避免不必要的浪费；18)室内水电；给排水施工图详细标明各类套管的位置及规格，尽量选用PPR套管；提前审核屋面排水立管、冷凝水立管数量规格的合理性；室外给水立管尽量只在阳光直照部位使用钢塑管，其余部位采用PPR管。2、设计方案优化计划结合项目开发计划及设计出图计划，讨论形成设计方案优化计划联系人及联系方式公司设计咨询内部院公司建筑构景观水电出图图纸深度(方案、时间扩初、施工)测算结果提交时间提交成果要求优化项目名称可通过施工图内审、成本对标等方式对方案优化的过程及结果进行控制和保障，如：1)审控要点：设计管理中心结合审图经验、和各部门反馈的产品缺陷等信息，准备《审控要2)审图流程：每年定期检查流程符合性(包括各记录及方案表)，持续改进：每年一季度；过程中如有调整，及时更新。3)审图计划：设计管理中心和工程管理中心结合三级计划，编制具体的审图计划。4)图纸预审：设计院根据万科提供的审控要点表，预先进行内部审图。5)资料准备表：各部门根据建筑施工图联合审图《资料准备表》完成准备工作。6)会务方案：设计管理中心根据会务方案牵头组织封闭式联合审图，与工程管理中心/项目部确认审图人员构成。7)封闭审图：7.2)各单位必须现场提交《审图意见汇总表》书面版和电子版存档，设计负责人组织问题交圈讨论。7.3)项目负责人现场评估各单位表现，并反馈给各单位负责人。7.4)审控要点建议：审图过程中鼓励各单位提交《新增审控要点建议表》，由设计管理中心定7.5)审图成果提交：项目负责人必须总结现场审图意见，发布《审图总结通报》、《审图意见7.6)施工图会审：根据最终审图意见修改图纸后，由工程管理中心/项目部在施工图会审环节组织图纸问题的复核，作为设计院设计质量的考核依据之一。7.7)现场变更分析：成本管理部每月对变更原因及成本进行分析、通报，根据审图责任的划分，分析并考核相关责任单位。项目结束后，项目负责人应分析签证变更原因，考核和改进审对各项目产品的主要技术经济性指标拟实施强制限额管理，对限额指标的满足状况将与项目开/171)七项对标指标包括：标准层钢筋含量、标准层混凝土含量、窗地比、地下室层高、地下车位平均面积、地下室钢筋含量、硬景面积比例。以上指标分不同区域和地区制定，具体以集团每年发布的成本对标主要经济指标为准。2)在项目开发过程中，对应设计方案和设计图纸形成过程中，必须对上述经济指标项进行详细测算，保证相应指标控制在集团要求控制线内。对于超标项，需分析原因，尽量找到合理控制和优化方法，上述指标统计完毕后须上报集团，与项目开工审批挂钩。职责，如：子子功能模块估算成本目标成本预算管理合同管理资金计划管理合同执行付款管理明细功能模块估算录入、估算修订本录入、修订、分摊预算录入、修订、拆分合同录入、修订、拆分目标成本资金计划、合同资金计划、待发生成本资金计划等变更与签证的录入、拆分结算录入、拆分付款计划付款录入付款引入非合同性成本非合同性成本引入、录入待发生成本预测动态成本各产品类型的动态成本基础资料设置系统设置用户管理主要责任部门成本部成本部、财务部不作要求成本部成本部、财务部成本部成本部成本部财务部财务部财务部成本部、财务部成本部成本部成本部辅助责任部门财务部财务部财务部财务部成本部成本部成本部财务部财务部财务部2、成本准确性保障措施动态成本的准确性与否是成本管理效果的直接体现，其准确性与以下因素密切相关：1)所有科目的合同性成本和非合同性成本的准确反映；2)待发生成本预估是否准确；3)准确真实反馈项目成本情况，特别对于跨期分摊的成本；/174)建立顺畅、及时反馈的成本信息系统；5)成本管理软件的应用水平等。须形成并制定专项保障措施，以保证动态成本的准确性，如：在成本过程控制中，成本部对动态成本进行全程监控，为及时、准确的反应动态成本变化，成本管理通过以下主要几种方式进行：2)签证过程中尽量避免使用工日、台班进行签证结算，签证单坚持一单一算，月签月结月清；3)对超出或即将超出目标成本的合同及时发出预警，并作为重点项目进行监控；4)通过图纸会审将图纸上出现的问题消化在图纸阶段，减少工程返工，降低成本浪费。1、采购策划及计划行描述，如2)广泛了解和考察限价和指定品牌的设备材料的厂家，在保证工程质量的前提下，选择适当低价的设备材料，充分利用集团和地区战略采购的品牌、质量和价格的优势；3)根据目标成本的要求，将目标成本分解到不同的物业类型的成本项目，要求设计院对造价本上减少对成本的投入；4)对甲分包工程如：门窗、栏杆、入户门、面砖、涂料等工程，进行广泛的供应商资源考察，5)成本管理以事前控制为主，事中控制为辅坚持事后反馈控制原则。成本控制要做到主动控制为主，尽量变被动为主动加以控制，同时对无法主动控制的进行跟踪和事后控制。6)加强与项目部、设计部、营销部的协调和沟通，建立部门之间的相互信任，让每个部门都能有强烈的成本意识，是对成本管理有力的支持。7)加强对造价咨询公司和监理公司的管理，有效的利用他们专业知识和对市场的敏感反应。项目采购计划表序号采购内容标段采购方式拟入围供方采购时间计划一、勘测/监理/咨询/造价类/1711监理服务1期补充协议2造价咨询1期竞争性谈判3地质勘查1期直接委托4工程测绘1期直接委托承包类1总承包工程1期邀请招标2公共部分大堂装修1期直接委托3精装修工程无直接委托包1土石方工程1期直接委托2园建工程1期邀请招标3雨污水工程1期邀请招标4样板间装修1期邀请招标5栏杆百叶等金属构件1期邀请招标6防火门1期直接委托7入户门1期直接委托8车库门1期直接委托1、现场成本控制要点梳理项目现场成本控制要点，以指导项目实施过程中的成本控制工作，如：1)临时道路设计时应考率永久化，临时办公室和施工围板力求长期重复利用。2)按照成本费用控制管理要点和目标，遵照成本管理的相关规范和制度开展业务活动。并对其成本费用失控承担直接和主要责任。4)场区土方挖填平衡及主体、园建土方的施工应结合考虑最为经济的施工方案。5)主动报告业务活动情况，公布细节，提高透明度。6)按照公司有关规定，对于零星采购工程，应选择3家以上供应商参竞争报价，合同范围以7)严格执行“现场工程指令管理程序”，签证类指令成本须控制在4元/平方米以下，总额不1、造价咨询公司管理/17明确造价咨询公司职责及管理要求，如：从项目规划方案开始到项目竣工结算结束整个项目开发过程实施全过程造价咨询管理。包括：方案优化、招标管理、变更签证管理、甲供材管理、进度款支付、预结算审核、案例分析及数据库建设等。此合作模式下，造价咨询公司的职责如下：参与概念设计阶段产品组合、停车布置、小区路网、土方工程等经济性分析方案测算优化负责根据甲方提供的月度设计出图计划，编制涉及建筑、结构、安装、景观和室内五方案测算优化及优化建议等工作负责根据甲方提供的月度招标计划，编制招标工作计划负责接收图纸，建立图纸台帐，完成图纸审核负责将图纸审核结果以电子或书面形式提交成本管理部参与审核招标文件及合同经济条款并反馈建议招标管理负责招标清单及报价要求编制，发标前与投标单位完成清单工程量核对负责招标内容对应的市场参考价编制测算补充或澄清招标文件的经济条款参与直接委托、议标采购方式下的价格约谈见证、核实现场实测用量负责建立项目变更签证台帐，每周反馈变更签证执行状况负责对无效成本及责任扣款进行登记、测算与反馈施工过程管理预结算管理成本研究及其它参与施工方案的经济性测算比较参与工程索赔或施工技术专项措施费用方案测算负责甲供材登记管理，审核甲材料超欠供情况参与项目预