重庆某住宅小区项目营销策划报告

****项目营销策划报告第一章:项目市场策划近周项目户型分析及其销售价格分析(一).近周项目户型分析1.项目名称:****项目技术指标:1期规划用地面积:29000㎡总建筑面积43500㎡容积率1.5建筑密度30%总户数:311户目前已推出1号.2号.3号.4号.10号.11号.12号,共计总套数190套,未推出的5号.6号.7号.8号.9号.,共计121套;已销售84套,其占已推出销售比例44.21%;其占项目总套数比27.00%;开盘时间2005年8月份当时建筑面积起价1520元/㎡，均价1600元/㎡，最高价1680元/㎡；目前销售建筑面积起价1630元/㎡，均价1690元/㎡，最高价1750元/㎡；多层花园洋房房型面积范围:悲房型烤建筑面积范围绕（㎡）蝇已推出户数（仔套）抽未推出户数（扶套）产该房总户数（乘套）悼已销售户数（孙套）胶已销售户数占绳比该房已推出喉数比并该房占比项目状总套数比夜2江室负2治厅单卫平层入瑞户花园肌9顷0遗—醋95果49治35走84摆26奶5粱3萄．缝1%奋2粮7张．产00%脆3饲室纱2絮厅单卫平层（驴加书房）入户糟花园裕10夏0立—银105驴10裙8缝18衫10惧100%闹5善．庭79%栽3嗽室尿2骑厅双卫错层入富户花园条12蛋5穴—跌130叙29嫂15黄44恶3楚1割0爸．择3%士1嗓4招．务15%饶3晋室围2叨厅双卫错层入拘户花园拜13播0使—包135翠64乳21判38辜102功3介2而．砖8%座3红2勿．混80%伯4滨室我2形厅双卫错层入味户花园盈14去5要—鞠150递25论14樱39放13亭52%忆1卧2为．娘54%喘4法室砍2耕厅双卫跃棉层税5+痕1戚入户花园最15最0吵—碎155昆8亩10娘18钓7捧8鞭7置．懂5%境5对．帐79%树5撑室命3茅厅双卫跃论层穷5+瘦1蜂入户花园些17黄5象—鞭180省5然1捏6瓶4悲80%丝1树．俩93%综合以上分析：1）整体户型配比扇型图：2）整体面积配比扇型图：3）根据项目的相应户型销售情况分析项目的主力户型集中在2房占（27%）和3房（占53%），共占总户数比80%；其4房（4房错层12.3%，跃层占5.7%），5房跃层占比2%;主力面积集中在90—95㎡间（其占总户数27%）和130——135㎡间（其占总户数32.8%）,共占了总户数的60%;项目的户型和面积的销售情况呈两大趋势，其一是建筑面积集中在105㎡以下的和建筑面积在伟15傍0祝㎡以上的跃层翁都销售的较好丛，尤其纹是畅10抗0李㎡稳—专10袭5不㎡卫的失3恰室文2气厅单卫带小书缴房的户型销售著的最好；皱其二是面积集先中厌在钻12艰5恰㎡品—绝—揪13社5骡㎡唤的鹰3蝴室勒2浇厅双卫户型销介售的较差著，车4静室舱2煎厅双卫的户型陷销售的情况一陪般膛;渐从整体看该项撒目的户型比例必结构不太合限理絮,丽2使房困和烫5敬房的比例明显强偏到少础;研辽C牺．该项目按照述目前的价格计木算，其主力总筐价范围集中籍在武1予6幅万挑—兆—纪2屋3双万间。按照其刃目前需求客户莫购买的主力启看裹,陵其承受的总价拾在食1准5蹦万箩—熄—伴1疤8宪万间，以易及武2河4脂万感—占—蜜2驾8瓶万间，存两个朗价格空间范围舒。闪2.肿建项目名嘱称移:乳祥帝琴花肤园倦—胁—志御景豪苑项目技术指标腾总建筑面炭积侧9000长0镰㎡逆住宅罪：沸6000打0和㎡识门面怨：僵2000树0宽㎡爸车库、设备用速房摧：茶1000施0芹多㎡纲停车位判：坑25介8美㎡原总套数转：高49聚2璃套雨建筑绿化率椅：棕43%青该项目我200洒5山年沃9迎月匙2俯4验日跨开盘，起熄价洒147散5网元咸/恶㎡，均妇价朱165瓣5背元停/蛙㎡，最高狮价逃198讽0伟元委/愚㎡，目前已销害售套膀数耗17端8极套，其占项目如总套删数涨49颗3饺套比蜜为开36.18%稍;悟高层房型面积尼范宋围闯:扰房型蔑建筑面积范围启（绸㎡迎）切已推出户数（系套）喇已销售户数（垦套）帽已销售户数占宾比该房已推出玉数比释该房占比项目框总套数比狂2肠室肆2辣厅双卫平层殖9弊5该—丙100黑32正10被31.25%管6.50%杨3郊室室2级厅双卫平层籍12晴5羊—好130盛133唤41创30.83%轮2引7亩．魔03%扑3貌室诸2净厅双卫平层解13烧0喜—傻135偏55侧19疯34.54%承11.18%是3弦室阴2长厅双卫平层可13糟5脆—桶140适46岂8绝17.39%楼9.3%托4桃室亿2虹厅双卫平层颤14角0域—若145门78可25闻32.05%扫15.85%传4落室露2路厅双卫平层蒸14绢5烟—贺150捷8婶5谋62.5%蜓1.62%委5星室压3系厅双卫跃层邮16蒜0螺—怀165闪46末20翅43.48%蜂9.35%仁5骆室迷3州厅双卫跃层额17波5姜—立180预94层50致53.19%桶19.1%涝综合以上分析味：迎1另）迁思穿整体户型配比水扇型图：确2不）雨射整体面积配比擦扇型图：寺3导）根据项目的或相应户型销售环情况分析奴项目的户型看翅，颈2那房的占孔比许7梦%俗，困3呢房占魔比梦47.51晌%瑞，货4诊房造17.47%弦裹，强5便房筹28.45%庄;恒该项目的户型峡与面积定位的利较准镜确灯,督基本保持与客印户需求特征平爷衡气;吼而且户型定位勒也较吻合项目魔的目标客户群堂体弦.独裁B泻．该项目按照临目前的价格计牢算，其主力总尖价范围分阶段向集中央在俗2习0尼万薪—特—按2碗3积万左右汇；额毯3.什柔项目名丘称因:招芒红河丽景项目技术指标阵总地面棉积牲:66.1委1缎亩逆总建筑面裁积逗7299葱8快㎡形总户穴数孙:45慕5迅户（其中多真层粘13法2职户，高仿层怠32担3兽户）沟建筑密森度把:30%住建筑绿化率留：教35.5%霞该项目属于现颈房，多层起怖价箩118甚0艳元俭/梁㎡，均迅价烘124锐0拌元团/贿㎡，最高墙价士130余0仰元淋/秧㎡芒;帜电梯房起胆价注140嗽0垮元顷/走㎡仪,够均替价侍148壶0妨元违/禽㎡坡,虽最高歼价晓156丑0埋元误/错㎡膛;A．多层分析拾．多层房型面庸积范倡围铃:骗房型映建筑面积范围谢（奖㎡渣）妄已推出户数（雀套）秃已销售户数（偶套）防已销售户数占隙比该房已推出棕数比饭该房占比项目走总套数不（野13滩2驰户）比滨2沸室筐2天厅双卫平层脊9生0匹—薄95婚36乒36斩100%浑2衡7圾．惠30%尝3相室音2敬厅双卫平层矮11闹5搂—义120鉴6射6闹100%渡4帜．描5%谎3贪室惩2如厅双卫平层汪12棉0冻—券125聪30禁26缩8愉6敢．骨67%窄2削2佳．艺7%金3姐室宰2龄厅双卫平层追12她5贺—串130射12膀12宣100%疗9.1%帽3悉室非2捎厅双卫平层牙13膝0杰—结135船12雪12宿100%柴9损．种1%查4精室体2霞厅双卫平层粘14刚0俗—蓝145稍36虚21阔5捎8奥．泪33%摇2润7滤．娃3%菜综合以上分析顺：版1架）枣设枪整体户型配比右扇型图：北2蒜）挣指整体面积配比并扇型图：唉3聚）根据项目的拦相应户型销售批情况分析鞠A题．项目的户型邻和面积的销售愤情况看，该项纸目的户型与面喜积定位的不准偷确乞,警主要集中疯在欣14惜0躁平米的户型现壤销售的情况较骤差，销售的较棵好的户型还是笛集中在小面积奇的洗2矛房耗和吼3延房；坡创B物．该项目按照某目前的价格计命算，其主力总隙价范围分阶段四集中铲在使1略1火万左右忌和及1饭8别万左右；B．高层分析姨．高层房型面昂积范轰围艘:液房型牙建筑面积范围灰（完㎡谅）念已推出户数（内套）泪已销售户数（掘套）伞已销售户数占漏比该房已推出垮数比熊该房占比项目捎总套数海（短32精3撇户）比片2可室向2捞厅双卫平层元9举0港—朽95夜35断32鲁9蚁1灰．趋42%群1渗0煌．父84%滥3芬室骗2妖厅双卫平层铜11斥5创—右120喂15唐14酿9凡3眨．紫33%苗4敌．每64%室3眼室棉2看厅双卫平层凉12山0桌—柿125阅37裳35扬9发4箭．肠6%顷1谨1汤．广46%仔3冤室笼2得厅双卫平层巨12宜5聪—溜130滔62村40罩6骗4猛．蜘52%召1架9香．碌20%帐3隙室岭2仅厅双卫平层呜13参0何—投135腊92惊26弟2敬8弯．接26%塑2洋8捎．礼48%弹3稠室废2请厅双卫平层始135--1地40救10联7偿70%忽3可．慕1%滥4赶室躬2丛厅双卫平层临14皇0觉—当145竿17泳15袍8场8涛．请24%胡5肤．态26%厕4床室息2病厅双卫平层粪145--1颠50休55克41盈7视4歼．泛55%次1将7宣．指03%欧综合以上分析观：缎1荒）箩锄般整体户型配比结扇型图：杯2北）之拾整体面积配比昂扇型图：裕3纺）根据项目的坐相应户型销售巡情况分析的A驰．项目的户型浙和面积的销售菠情况看，该项疲目的户型与面惯积定位的不准笼确思,膝主要集中锄在备14愉0航平米的户型现术销售的情况较耀差，销售的较粱好的户型还是墙集中在小面积闷的俱2东房容和仇3闻房；蚁梯B附．该项目按照赵目前的价格计贱算，其主力总幕价范围分阶段主集中时在凶1揪1右万左右含和义1蒙8哨万左右；疼4.毅勺项目名痛称摇:剩斜竹涛映双·桥三清项目技术指标倡规划用地面积脂：药4640俯2.紧5风㎡峰总建筑面积攻：以1494袖16.规3许㎡辩住宅姜面积羡：槽1261压51.愤4弓㎡会商场医面积棵：宽2144败0嫁㎡缘会所期面积施：底1824魄.仍9恐㎡硬容妹积危无率胶：仓3.95糖覆住准盖离扬率启：连41.5眨%队绿牙际地支蒙率原：答37.2分%沟总户数乳：筋91狐0岛户光停车位裳：皂33恐8凤位肤高层房型面积盈范知围汪:细户型烫户数罩户型比例（趟%刊）此四室二厅二卫匪51节5.60%券大三室二厅二扑卫针80鹿8.79%极三室二厅二卫狸327栏35.93%史二室二厅二卫纺253者27.80%甲二室一厅一卫宋183掌20.11%公跃层执16掌1.76%治小计谊910局100.00勤%号幢号摔类型丹房型输建筑面积吃套内面积梢m削2弃m个2贷1捡#垮楼进B订型状三室二厅二卫盐147.43热122.29届二室二厅二卫躁119.31烫98.97辜二室一厅一卫杯102.4呆84.94要C巩形声四室二厅二卫胀169.36贪142.33活三室二厅二卫龟145.51洗122.29扶二室二厅二卫灶116.05余97.53肯2丢#赢楼速B贫型绿三室二厅二卫漆147.43荐122.29幅二室二厅二卫愚119.31婆98.97桃二室一厅一卫豆102.4格84.94折3院#搜楼陶B燥型她三室二厅二卫帝147.43渗122.29谅二室二厅二卫貌119.31注98.97赚二室一厅一卫央102.4纷84.94嫁4凡#趴楼扰A购型雄二室二厅二卫坟123.84执98.97投二室一厅一卫许106.28滋84.94售B杨型若三室二厅二卫活147.43使122.29迫二室二厅二卫路119.31糠98.97幅二室一厅一卫秩102.4澡84.94津5语#火楼淘B史型旱三室二厅二卫贴147.43刷122.29篮二室二厅二卫读119.31理98.97拿二室一厅一卫蹄102.4紫84.94命C毅形使四室二厅二卫拼169.36贩142.33烦三室二厅二卫茄145.51木122.29先二室二厅二卫项116.05骂97.53诉6#7址#军楼陡跃层测285.08端231.2票大三室二厅二忘卫段174.05蝶147.92帖三室二厅二卫阔134.32朴112.2吃1.乡歼项目名秧称粗:勾化龙阁海稻·筛锦绣花园剃项目技术指兴标默:街1眨期规划用地面便积浓:3析1芦亩斤总建筑面昂积留4850昌0糟㎡朗建筑密建度俘30%煎总户叔数便:31纪2匹户冈该项目属于多按层在今年上半宏年销售完成；吹其当时销售均霜价松118留0于元容/刷平米；务多层住宅房型泡面积范课围佳:爪房型症建筑面积范围糖（㎡）贡已推出户数（景套）架该房总户数（朵套）畅已销售户数（丛套）爆已销售户数占泄比该房已推出添数比窃该房占比项目很总套数比区1烦室摩1型厅单卫平层姻6恩0处—狐65不22守22愚22括100%膊7底．猛05%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房鸦：吼10裹%池，溪3懒房访50怀%境，民4虚房哄35老%除，阴5惩房饼：定5款%吃；主力房型笛在袋3咐房璃和浩4身房；）起·孝有较深厚的经祝济基照础还,胜已进入婚姻状牧态门,贞3咸口之家以上的酒家冤庭恰;岭·比家庭责任感昂强蜘,吓认为稳定的家今庭是事业的基偷础私;冠·绢事业有一定的效成塑就辛,折希望享受平静吹的而且舒适的训生凝活牵;树·切喜欢江南名居旗中国传统建筑寸居住生活格叼调死;透该目标客户群衣分因析茶:主力户型茂户型一建筑面绝积雾在是9痒0舞㎡扶—冠—萌11右0敢㎡；二室二厅奏单卫，三室二晨厅单卫双阳台贤（配小书房）菠，总价馅在帆1造5膊万串—啦—计1鞋8饰万间经户型二建筑面军积藏在碧15深0剧㎡沈—士—单16蝇0亮㎡；四室二厅薄双位三阳台，衫总价亦在期2梦4根万控—拆—顽2百6泡万间；孕目标客户群应词为中上，在年彩龄胀3美0尖岁以上已婚首按次购房和换房扭的盯；榨6码0想岁以上中老年吵龄家庭好多次浙置业的；宁B收．多层住再宅按饭（馆1眉房荡：剥5矿%咸，拣2咳房赠：迈30挨%黎，彩3双房准45戒%贞，超4贺房棚18也%送，恭5灌房早：砍2没%岩）瓦·期有一定的经济挽基妨础面,恋将进入或已进碧入婚姻状秧态蹈,款2闲口之家以上的受家鼻庭催;抵·校家庭责任感剩强泰,衬第一次置业结肺婚用房和换房速群体；陕·枪事业有一定的添基喷础太,祝希望居住在平映静的和比较舒吉适的生活环境童社斤区留;挺·理喜欢江南名居患中国传统建筑顶居住生活格见调起;携·瑞家庭基础好，巧多次换房特喜逆欢江南民居风原格的比较富裕导家庭。询·煎看中区域教育超特点，注重价舌值的投资者；辞该目标客户群鹊分态析艘:主力户型腿户型一建筑面皮积校在挎7快5份㎡架—辞—我10森0积㎡；二室二厅者单卫，荐10刊0共㎡莲—旺—陷12字0森㎡三室二厅单每卫双阳台，三引室二厅双卫双扮阳台，总价刮在镜1距3嗓万铜—望—万1锣8芒万间；矮户型二建筑面疲积叫在蛇12休0维㎡岛—脱—靠13醉0熊㎡；四室二厅肉双位双阳台，辟总价序在巩1就7扑万我—墨—头2南0签万间；智客户群应在中矮等水平，年龄营在哄2叛8姻岁以上首次购汁房和换房群体饺。奉目标客户群来圈源：梅**株主城区政府、凤事业型部门；瓶国有与私营企咬业界人士；从公商群体，乡镇惹机关和事业群陶体，退休各大口群体；外来到读****施定居群体巧置业目的：自砍住、投资放(厘三腔)妙.圣广告核心策略炎广告核心策略干重点以集中产察品核心概念优工势，形成强大税的产品品牌概凝念，资源组合话形成有效的系肃统资源的优胜逐运用；广告核心：百南回，建筑于轿中国传统的民猛居阅把项目的特联色麻——丈“塌建筑与中国传客统粮”完注入到蕴涵在攻中国传统的建炭筑居住文化中杆去递；投“项南牛回丹”—兴—忆把具有南方典少型建筑风格和刊居住格调的民通居，形成建筑移风格和居住文保化的回归，重斗点性的区分目醉前现代注意建没筑风格和外来建建筑风格的泛割滥；有效性的寻突显中国传统哄的本原建格调坚。肝(抖四码).酸丹项目市场形象密定位嗓项目的市场定滨位主张呈现小泊区的主要卖点睡资源，以最大也化的项目优势梅以精髓的语言芬表现出来；市场形象：撒中国江南民居味，纯多层生态深人文社区膛(德五腥)答.弹主推广告语撒项目主推广语狮：私南回，建筑于随中国传统的民誉居奏附语：传承民蛾族文化，回归慧原味的民居生谨活延展运用：船南回，建筑于拥中国传统的民增居居住文化广南回，建筑于蜡中国传统的民节居生活毅南回，建筑于铲中国传统的民圣居建筑档南回，建筑于脾中国传统的民敬居情怀（提欢高渔20程%棒）裙南回，建筑于讲中国传统的民匆居人情（提眠高举20语%杰）助捧等宣传推广策略钓熟(索一己).讨广告目标剃根据目前炉**旋的信息传播渠搬道的特征，没倦有形成主流的魄承载媒体，信前息的传播渠道宝的开畅更多的干需要自身的有场力营造务,叠建议本项目建理设自身独特的狐信息传播渠道摧；根据地方的品传播信息的主随流，本项目的述信息传播渠道库上注重重点集炉中有效的宣传咐，愿正确锁定本项各目的目标受众目，根据该群体行的消费特点，劲通过有效的广坟告诉求，树立朱本项目在竞争讯中的最佳形象缎，赢得更高的爪概念附加值，粪在目标受众心卖中形成独特或猾唯一的概念以智支撑竞争实力刘；叫以最小的成本锻投入达到广告桂宣传效应焦；闷帮吓(衬二妥).贼宣传推广策略全宣传推广策略里，注重每个策恼略形成的系统错资源形成最优小化的配置；通今过各个推广期怖的针对性广告熄祈求重点，察“熔稳扎稳打，步栏步为赢，创新害取痕胜矿“文的市场推广策插略，力求形成收阶段中的突破售性成效。梢1絮期磁各阶段推广计猫划寿根据本项目的离工程进度预计昏，并结合项目插的推广需要，矿我司初步制定纹本项目的推广控时间表，并由灾所制定各阶段爹推广计划：便阶存段什绵捡奶第一阶灰段压掘质胁烤第二阶泡段影甜伪糊第三阶淹段膏别婆怪第四阶汪段脉盐时间述：秋200塔5投年略1酸2则月点~200指5未年状3恋月坛，舰200纳6群年糖4沙月解~巡5素月临，炒200贴6已年蓬6密月墨~匹8陷月知，涌200旅5殊年脂9吩月行~1互2升月第四阶段第三阶段第二阶段第一阶段化推广时间横道君图节:第四阶段第三阶段第二阶段第一阶段滴1黄2腹月祝万1呆月轿灰2爆月协墙3售月喊刚4渡月锈骆5芳月忌所6个月采大7蜜月低文8密月罢膜9星月灾1危0爱月扛1删1旗月诞1固2赠月推广重点粗1).酸以区域居家环境兴2).茅院项目特征和形很象，炒作项目全，制造市场热瞎点。武3).块蹲开发商形象，则炒作发展商品痰牌，展现实力涛品质保证优势饶；勉4).勺敞促销活虽动华,伴以结合本土特叠色的事件性活势动托,包形成轰动性的秧推践广淡;阵5姿)档．匪北结合地方销售泻特征，公开猛****俩主人至尊会员垫卡，由会员卡青特色逐步推盘丹内部认购，形符成梯度状内部乏认购热销；惭6).作须公开发售，以预优惠信息和热东卖情况攻击市锋场，采取商品景房逐幢推盘形畅成销售火热全贡景。胳辱项目工程阶段况安排若时兴间泰:200渠5叉年追1裂2扛月挣—阻200织6弯年臂3胳月淹字傅三通一平阶段确200丈6林年第4陵－图5嫁月萄梅箩工程初步建设荷期，发布会员匹卡克期谈葡200搬6姑年狭6惯月上中贡旬岂文四项目认葵购穗\忍项目开盘胳期领,搂部分主体封顶遵期裙200舰6船年凤6竿－腹8勺月困疯础项目强销名期钥,狠整体项目形象示初步形成凯200罩6庄年框9费－妈1兵2皮月启猫释项目持续期范，政2薯期的工程和推符广宣传初期佛主要传播组州合多:叛1)某.阵本土外卖场销道售部特有的立隙体性传播渠道约的广告宣传为铅主逗攻勾;舱设置外卖场在沃本土上具有客钉户接樱待哪\扬广告宣贼传庄\驳发布及时信息呀等三重效奏应扶,砌设置地点建议尺在歉****筐广盖场笛;符2)料.刮户外固定广告枣牌川:忙两大商圈名驰豪骄1飘块悔7头0鼻—害8千5感㎡，丝****挑广场商圈设外潜卖场具备该宣式传功香能役,挤进入侨**恭内的高速路约口侦1夺块敌7圾0狡—求80水㎡，广告牌为展主硬攻驳;因3)侵.元百分古****伟消费指南为主写攻赞配合项目营销姑中的及时信息胀的发布辟4)颗.杜自身主办的及仆时性宣传单为袭主托攻舞;张由于地方信息摄传播特征，组逆建自己特色的稳信息发布渠道凭模式，及时信腹息的发布，通压过宣传单扩大王宣传面，形成短大面积的宣传换效应。骄5).恐**遮日报为主混攻朽;月由针对性对政坐府部门群体宣聪传，对该群体法的集中式宣传艳；姐6).糊似各大报耀纸姿(蹦****菊市民订它购母)撕夹页为主虎攻脉;布7).恼**劣电视台与其他田传播为配防合小;杜增设自身完善麻的信息传播渠译道砌适应本土的地犯方特渔色交,糊以完善本土传焦播渠道的不通济畅涛;苗确保项目的信木息发布能够通房畅且能够最及重时的传递到消痕费者手望中辆,杯使项目的信息接传播的更全面浇和更高浅效受,防而且传播费用五更节谨约概,块建议增设本土剂化的传播渠鄙道膛:乎“证项目消息载体垒海报或宣传败单刻+竿旁统一标准化的马信息宣传人员妇组队危”突.押1.感钟第一阶段推广凡计划痛（非200鸟5仓年席1应2蓬月帽~200而6厚年盟3睬月）划分封为乔:逐项目筹备和预阵热期辟1绵.辟）推广思路绒项目的整体工养作还处于前期级工作阶切段群,汤把该推广期的仆前期部分作为半项目入市前的匪工作就位与具丈体的统筹安不排歼;肾为项目的冒”末一鸣惊人呆”廉的入市预热形理成强大的市场尖关注度与巨大稀的冲击肚力焰;张前期项目预热申的宣传推广重炒点提高项目的陷知名度和一定酿的美誉耻度结,犯同时通贱过粪“任中国江南民居筋，纯多层生态例人文社旦区止”艰概墙念导入项目的障基本情况进，掘1奏月份中旬前的绑重点以告知性葱宣传为主锡；萍1踩月下旬直骤到汗3陡月初逐步加大闷广告宣传力度兔，列到高3豪月初时形成项啊目的第一个小否高潮，砖通过各大项目答组合传播方式瓜，软文宣传、员新闻炒作、户辈外广告、现场士工地包装等方统式，力争在城锄区项目的知名刑度达介到线75忆%艰左右，乡镇达拾到躺60测%聪左右。推广重点：废★衬罢炒作区域居家秀优势票★虹叉介绍项目的基手本情况和整体性定位特征爹★荣遗开发商品牌推给广和实力介绍衡舒宣传主题：浑南回，建筑于杆中国传统的民琴居研附语：传承民源族文化，回归弓原味的民居生雄活洁★咽赌炒作区域居家蜻优势季从区域人文、博教育；生活环馅境、氛围入手浑；引起市民的栋广泛关注；咐做好项目的形宴象包装及推广脉先行制作项目宝的一系列形象俩宣传资料、现娱场包装、外卖承场包装及户外阅广告，便于项接目提早进行形僻象渗透，以良惜好的项目形象取给人们先期认维知，并引发对茄本项的想象及珍兴趣，通过广涉泛宣传达到蓄倒水作用。由针挎对性的系列包锣装以及广告的框逐步深度推广滑，形成对本项革目的初步概念犹及居住意识，葡以及购买关注遣兴趣。肝脉炒作开发商品浮牌田本项目开发商朴实力雄厚，开联发经验丰富，挥，为使项目目亮标客户更有信统心，有必要加鲁强开发商的形落象宣传，因此代可对开发商进秤行系列包装并邻炒作发展商品研牌，让市场更歇多认识发展商用，对开发商建努立良好的信心酱，将有利于未搜来项目推广。捞2麻）公关活动显件朴公关活动的目厘的是加强项目岭的形象宣传，朵在项目的整体匆传播渠道已建叔立和基本可运充作基础上，通耗过第一波的活懂动公关，以提范升项目的知名蚁度及影响力，舒并借以推动项训目的销售气氛呜，因此起在明驱确跟目的之后，可伞通过不同的方蜘式或手段展开拣公关活动，具婚体建议如下：忆活动一：活动主题：势****县项目新闻发布甲会暨中华传统悠民族音乐会赏狸析虫南回，建筑于县中国传统的民育居咐活动时间杨：乔200亏6鞠年元宵育节昆1核天时间弟活动地点：人粮民广杆场阴玉活动方式：邀等请民族音乐人文士（具有典型漆代表本项目的厘歌手等）膝食活动二：今活动主题林：栗悉“获****确”易棚嗓南回，建筑于偏中国传统的生违态民居抢民居摄影图画映展暨大学生歌援舞大赛预活动时间蝶：哨200沫5奇年婚3疫月挺份宁2帆天时间（周末绳）涌活动地点：存****饲广场得食际2击.涌第二阶段推售续计划谣（郑200脚6扑年底4艇月啊—默—乞5宵月底）项目会穿员制（隐性认宇购期）发布及俱执行期辆1淋）推广思路摆抓便在项目知名度通有了一定基础既条件上，本阶顽段的重点是就聋项目的具体情润况深度进行系束列宣传庄，奖4批月份起从项目支定位江南民居单，纯多层生态筝人文社区概念叨演绎刑、麦“景南回，建筑与桑中国传统的民话居程”惩系列的延展宣溪传、项目次卖习点系列的宣传鸡、开发商品牌另实此力绪…贫…漏进行公开发售危前的宣传，总顷体诞在巩5者月份中旬（具胁体根据工程进米度）发布酬****柔百年盛世会，疫起招项目的会御员。浑推广重点：舅★诉富塑造项目主导摧品牌形象以★帆该传递会员卡、鼻认购、销售信芒息紫★公“价南回，建筑与膨中国传统的民恰居筹”蓄系列的延展宣怕传圾非完成项目的整在体包装崇确定一系列的设项目包装，并特于认购前落实酱完成，在未正锅式推广项目之搞前，提前让市钉场接收项目信勉息，以良好的尼形象迎接市场刑的关注，并为饱会员发布、公届开发售的正式姑推广做好铺垫锈准备，整体包降装包括壶有户外广告，习现场包装及项亦目宣传物料等赞。遣制定完善的广卸告宣传计划，疼立体炒作项目桂预计公开发售零时间欲为喜6耍月中旬，那么镰制定的公开发胃售广告计划则强一般提前一个标月左右实施，素即约怒在饲5姑月中旬时全面僵进行广告投放匪；薯★启雪项目卖点分析涝★恢会员卡（隐性剪认购）造势摄****资百年盛世会鹿****碰百年盛世会至梨尊卡哥入会条件泡至尊卡：需一招次性猾交腾1技万会员待遇：粉交纳芒的歌1耽万可转为购房醒款，按照该卡旱入会时机阶段睛，可根据阶段关性享受会员购套房优惠措施及攻其他；径正式发布执行慨入会起：及5规月扣1钉日块—辫—炮开盘正式认购粒日棋按照兽每辨1清个星期为单位凝，按照阶段的眯时间单位依次窑减少，购房者葬享受相应的阶承段的购房优惠蛮措施；阻1凶个星期单位优钓惠树为盲100趣0逝元；宣传主题：拆南回，建筑与柿中国传统的民上居情怀与百年盛世会，波会员火爆招募猴中饰···敞附：桂以撤1蹈个星期为时间错单位，购房享数受优称惠积100看0鸭元，时间等值拆金钱，尽快加溪入吧！蓝2炼）公关活动协晶可通过活动的大垄众化互动性营争销有力加强项晓目的市场影响苏力，提高项目住的知名度和美舟誉；来推动项细目的销售会员傲加入氛围。活动一爸活动主题塌：援亡“亏****繁”亭险纵南回，建筑于焦中国传统的民形居情怀，岗社区全民健身爬活动大赛检百年盛世会，鼠会员火爆招募朽中知···击附：递以掌1白个星期为时间孙单位，购房享富受优暖惠杠100哲0蛾元，时间就是茧金钱，尽快加靠入吧！落活动时间恶：黎200竖5披年格5喊月沫份逢3丙天时间军活动地点：汉****端广场酒3描．第三阶段推愤售计划的（要200乏6杏年凝6愁）项目认购与棚开盘期恭1爪）推广思路垒根据前期的市贼场会员加入，哭以及项目的整绘体包装形象已召经全面出台，纽市场对本项目忆的认知度已经评相当高了，同汤时也形成了较晶好的美誉，整识体项目的客户选群体筹备量已拜经上了一个全牧新的台阶，在改本阶段前期认苗购时报出项目僵的价格，形成倦强大的认购氛劲围，认购期控许制惜在愧1聪个星期，开盘虏时间期控制那在孟1国个星期；激发尝整体的销售火撕暴的场面，形衡成好的优秀的判口碑。广告重点：狱感性整体形象妥宣传介适当触颠发召填“姓利转”建卖点宣传宣传主题:易认购前期主恐题殊:道南寿回焰,严建筑于中国传搭统的民居宇6顷月川x伏日正式开始认符购肠!膝活动一：功活动主题脚：挑****底产品介绍推介兴会暨会员交流蚂酒会派活动时间删：催6域月品初应(矿认购惕期浆)纸活动地点：具仅档次的酒楼或宜酒店涛活动形式：餐雄饮缸+味表演既开盘时宣传主挖题催:快屠南竟回研,面建筑于中国传澡统的民居观6效月蓬x打日隆重开拥盘嗽!公关活动:瞎通过大众可参污与欣赏的活毯动姜,沟选取有代表本厘楼盘的歌誉星秧,薪营造强大的人医气商,兄活跃项目的市萌场关注聚度肯,魄以及形成口碑钩宣蚂传西,康举办开盘庆膊典票;番活动一昂活动主题绒：馅塑南概回奇,怒建筑于中国传劲统的民居文化崭6战月怎x状日隆重开数盘怪!退与召×火×胃歌星共配舞顿!套活动时间：公笋开发售前一天硬，齐晚健淹8已：道30林活动地点：人敬民广场蒙活动形式：现刃场主漆题胃show递邀请明星：姥活动内容：各屑类型具质素的凶表演活动。活动二恳活动主题雹：架辉开盘购买业主阵摇奖活动稿活动时间：开遍盘期每天零活动地点农：吐品销售现场厉活动形式：客谜户参与，现月场袭show絮4情．伶击第四阶段推售叶计划仍（保200宣6最年该6扯月悲_稠8伶月）项目公开泄发售与强销期嘴1).锐浇推广思路枪承接前期推广慧思路，并作出东细化演绎。上汪一阶段为项目旦的全面展现，镰以强大的阵容蛮进行演绎，从敞而奠定市场地耀位及形象，本萌阶段应承接前银期主题思路，干在大方向不改庆变的前提下作警出细化演绎，拆使项目品牌形勤象得以持续并筹加以巩固。由推广重点：怖★惨漠公开发售成交血火爆脚★允宾促销信息译★麻盛扩大推广战术惹扩大重点乡镇夏区域及外来装****尺定居人群，挖吧掘其潜在购买炊力。危★卷躁追踪已有客户社资源，扩大再咏成交可能南通过第一阶段铲的推广已积累捏相当数量的潜税在买家，本阶两段应加强过滤骨该批尚未成交沸的购买力资源抹；另外，对于燥已成交的客户量应采取奖励措艘施，鼓励其介逃绍新客户，形笨成士“屈滚雪美球归”矮效应。虏熔宣传主题术主题阐释：亦南回吉，尚膏建筑于中国传向统的民重居皂—骤—熔全板式生态建沸筑孩8浓月郑1惭0蜂日酸，性况稳情景样板房开设放日！拆2采）厦.遇槐公关活动孟活动一等活动主题：胞****延，派8尘月盼1凑0胃日堵，拴荡舌情景样板房开听放日！逝中秋赏月，香屋车美女酒会派活动时间方：德2梦天廉活动地点：人脾民广场戒活动形式：图贴片圾+筐电视片，邀请陪汽车展造散5嫩．第四阶误段甚:饶庸项目持续冤期奸(200掉6断年堆9熊—铃—屿1笔2看月贫)廉1翅）推售思路全厕力促销曲推广重点鱼：拜咸★畅哭项目形象呈现啊★愤何促销优惠，可镜享受送花园，老或免物管别费膨2辫年勤★盯白销售热点营销策略鹅(馋一扮)管.鹰销售策略总体策略殿本项目作为目蜘前校**式市首个中国江法南民居，纯多似层生态人文社完区；将成为合**度具代表性的建胞筑，对周边的者景观及居住文但化带来积极的窗影响。由于城艘市建设的步伐售和经济的强劲忌发展，市民对陷中国传统建筑堤式民居格调也孕比较喜好。因示此本项目应顺脂势而为、及早另入市，采取以视快打慢的策略成，迅速占领区劲域市场，以尽虚快实现资金回言笼、降低开发货商的投资风险郊。本项目建设拘周期不长，工牧程进度快，且瓜达到销售许可才条件相对容易瘦，为本项目快枝打快销的销售践策略提供了有畅利的客观条件描。助痒就总体来讲：本陶项目的营销操匪作采用的是展“深集中全力进行辽阶段突破，顺壶势快速推广轰街炸贩”寸全力集中阶段授突破策略。充鸭分的运用劳“孕南回，建筑于司中国传统的民来居停”嫩突破市场，蛙“烧（外卖场、宣漠传单、户外定纠点广告牌、市窗区部分媒体和兄全方位、大手齐笔卖场与工地功包装侍）衬”椒撬动市场央，妖“明三大核心卖点牧（中国江南民奇居，纯多层生齐态人文社区；着国家康居示范拦工程；全板式夹生态建筑）旦”它攻占市场到，各“香多点小利励（百年盛世至泊尊会员卡、折误扣、人性化利任益煽动活动）凭”肯收获市场。以纠此为主线在营键销活动中安排容一系列有力度午的活动和现场造销售人员的有业效管理在人气万和成交率上取泼得快速、高效痰的业绩。窃2.燥钳入市时机及销咏售前提材1).灰辽入市时机的选庄择攻“签良好的开始是矩成功的一阿半由”忽，入市时机方徐式把握得好，识才能产生好的企销售开局。入扛市时机的选择虽要综合考虑以父下几方面因素嘴：夜★纯逃项目可售时间泊：通常我们选幻择在正式预售年前魂2悦—侦3浴个月入市宣传窝、内部认购，哲一方面为项目止提前造势、另讨一方面可为正卷式认购与销售荡积累有效客户淋。本项目预计箱于音6片月中旬开盘漆。联扎★花芬准备充分后入涂市：入市时必礼须在售楼部、止外卖场、户外室广告牌、项目坝周边环境改造输、工程形象（轰具体看客户登删记反映情况衡惠量）等内外包博装方面有良好努形象展示，模帅型、楼书、展镇板、宣传资料桃等销售工具齐保备的情况下入杂市，才能彰显衬出本项目的气蹦势与发展商的墙雄厚实力，增做强客户对项目洪的信心。竟★促悟无造势不入市惰：在房地产市贫场如此激烈的糠竞争态势下，就业内人士公认拣：隐“伙无造势即无市透场桥”钓。入市前的宣烤传造势与形象浙展示对前期的夫销售及客户心卡理具有较大影购响，因此在项耕目入市前必须柔要有足够的宣宁传造势，能够插初步建立品牌罢形象并吸引客巴户关注，为前忧期销售作市场亚铺垫。槽★顷忠销售旺季入市梢：每慢年疲9稀月至下殊年尾6隆月是房地产销计售的周期性旺倚季，其晋中织9福—欣1娇2例月以贩及物3叫—洽6粥月是销售黄金洪时段，一般在辽销售黄金时段裹推出的楼盘，诵比较容易快速总聚集人气，在扩销售初期达到水较高的销售率利，因此入市时甜机的选择对于南楼盘销售尤其熟关键。通过销肃售旺季火热的馅销售气氛来实梳现本项目一炮纽打响，迅速在洲市场上扩大知辨名度和影响力醉，将有力促进茧后续销售。充★段院有目的地入市兴：根据发展商社的资金运作需尼要，合理安排叼营销成本投入严和销售回款的锄进度，提高发蓄展商的资金利裁用效率混。仔佳旧★为巾有控制地入市昨：根据工程进倾度、价格策略绿、销售导向等反分期分批有节哗奏地向市场推帐出产品，避免缺一拥而上，实销现均衡、有序路的销售目标。笛综合以上因素葡，根据项目运传作的要求建议损本项目的：会遍员发布期定化于壤200德6所年敏4假月下旬，正式御认购期定础在影200羊6锯年裤6坝月初，正式开盆盘暂定聋于寇200宰6群年途6贡月中旬日。徐3.衡协内部认购前提哗条件母★钥掏售楼中心和销朱售外卖场装修稀完毕并可使侧★处筹百建筑模淘型海(豪沙盘和分户模矛型健)呢已完成瓦★啊完成必要的销蚁售文件（销售岗百问、销售面馆积、房号表、拍认购登记卡、想付款方式、客内户登记表等）艰★归销售人员已完竿成了销售系统恢培训罩★反已完成销售人罗员的工服、名疏片制作挽★站完成必要的宣码传资料（楼书冤、户型单张、雄折页、宣传单脸、楼盘海报）底★隔宣传铺垫（户碗外广告、报纸骨和楼盘海报软散文广告）宇★塘楼体包装（以膊工程网包装、塘以广告喷绘包刺装）悄★衡患工作人员到位旁（保安、保洁柱