重庆某综合住宅楼盘总体营销方案

****一期总体营销方案第一部分项目概况与产品定位一、项目分析项目概况1、区位本项目位于重庆北部城区龙头寺南部片区，属CBD辐射边缘，距离规划中的火车站约2000米，用地面积约200亩，北临规划中的新溉路，东临已建成的五童路，西部为**项目用地（目前为已拆迁的荒地），南部为天然形成的溉澜溪水系。项目距市级商业中心（解放碑）约4公里（5分钟车程）；距江北区中心约6公里（8分钟车程）；距江北机场20公里（20分钟车程）。目前项目唯一通路为五童路，无任何公交路线通过。2、主要物业类型因为本项目目标客户群较复杂，所以本项目物业类型较为广泛。依据地形和景观资源，规划设计从南向北依次布置集合住宅、11+1板式小高层、18+1类板式小高层、30+1点式高层。3、经济技术指标用地面积：135371.72M2总建筑面积：240172.57M2住宅：191771.47M2会所：5440M2商业：6431.42M2幼儿园：2459.89M2地下车库：32266.66M2设备用房：1788.38M2茄架空层悉：降2474.8梦6M2交容积率鸭：通1.77妖建筑密度贼：递18.76%面绿地率刺：恼37.78%举户数绳：喜166督7深户治停车位鸦：衣100岗8吴个斤其中地下停车鞋：类92侨5暖个嘱地面停车这：姑8嫌3晚个管（二）项其目植SWO徐T林分析核心结论早S箭：独有水景资矩源；环境景观拴设计；较大的但升值潜力；大宪社区概念；地女价优势；离解掩放膊碑状5桂分钟车程；区际位优势；龙头爹寺、江北城、芝溉澜溪片区的守首家高尚住宅跃社区。吗W镇：陌生区域；摸生活配套不完门善；交通不便芹利；无房地产珍品牌支撑；致O道：自3姥公里内无同品地质竞争楼盘；火和渝中区楼盘湿相比性价比高游；挠200禾5老年客运站投入过使用；溉澜溪贪片区拆迁体；嗓CB盛D慧正式启动；五夺黄路片区居住酒环境的认同侵T敲：市场开发量粥急剧增大，区拼域威胁加剧；结论：荣虽数然眉200袄4刃年房地产市场眯竞争激烈，但啊由于推**蹦项目在重庆北恢部城区东翼是绑首家进行潮开发虹的房地产商，提市场先机被本底项目抢占，且源产品优势明显筛、特点鲜明，押极有可能成为漂北部城区东部厘房地产的领跑挖者。辞社区形象定位马结论缝：悄CB缺D街首席生活区并目标客户群定玉位结论医核心客户：事顺业成就型家庭桨（停占陈70贸%秃）雷—僻—拍政府、企业中脚高层管理人员杜、小私营企业盐主、其他行业寨中高层管理人谱员氏—内—启家庭年收粱入挨10-2耳0给万元，置业能睛力有25-3哀5迎万元弓—晴—泽注重居住环境应、物业管理、携生活氛围，品脆牌意识强赠—旦—绿主力需知求汗100-13典0M储2我的三房柄和抖140M桥2茎以上的四房狗重要客户：收受入成长型家庭剪（塘占厌20企%押）尺—追—么政府低层公务傻员、企业白领攻—葛—逆家庭年收容入采6-1雹0校万元，置业能教力个12-2造2理万元。泽—兽—族对价格敏感，饱追求居住环境那—掠—欺主力需求两房爽，有一定三房乡需求保（五）产品定岭位精要1、规划设计搂（歌1碌）默规划貌方案士住宅区整体沿泰山势而建，道欺路及建筑都结蚕合等高线布置防，尽量减小土抚石方量。整个络小区以河岸景批观为主要景观睛资源，以河岸胆为起点向北布搭置不同的物业岔类型。临河为句集合住宅和多谅层，其次焦为中1推2充层小高层板楼梢和纯1拨6奶－械1帜9取层的一梯三户边，最北面临新庙溉路的葬为汁1阳9险层的一梯四户市建筑，在东北藏和西北两个角拢上布搅置存5旷栋疏3窃0前层的点式高层港。同时注意景才观设计的均好嫁性，半围合中乡心绿地，形成慈南北向景观轴加线。量小区有两个车坡行入口，近期洗车行入口从五棉童路进入。远悔期在新溉路上音有一车行入口仙。小区实行人睬车分流，有两馅个人行主入口趟，主入口位于住五童路上，在运新溉路上有一物人行次入口。湿（阁2难）景观环境贴考虑与本项目封建筑风格的统吃一，景观环境脸设计风格定伙为霉豆“驶现代欧洲风处格黎”尼，以河岸景观机为核心景观，栗根据空间的开斑放形式（开放榜空间、半开放州空间、私密空坝间），分别以腹现代欧陆风格招、半现代式欧父陆风格、富欧析陆住宅渡假式笼风格进行设计抗，以现代时尚汉的手法来表现规本项目文化气扶息和自然环境仰和谐统一的生岩活。吵整个景观设计班遵循丰富、变炕化、自然、和慌谐的原则进行欣，让业主在工手作疲惫之余享恒受真正的生态北、健康、闲适衣、惬意的生活材。僚（竿3吊）户型设计及煌特点淋析跳户型设计遵循懒以下几个基本炎原则进行设计溜：耳—郑—孟从本项目客户符群定位的角度教考虑，户型设阶计多样化，以趣满足各种客户丰群的需要碍—汇—劳从适用和利润椅最大化的角度蝶出发，控制总辱价、提高单价分，户型设计尽扶量紧凑批—锤—元户型差异化，鸣从规划设计和且价格定位两方锐面考虑，突出庄各种户型的特肾点，避免内部吹竞争释—饱—避从开发策略的泛角度出发，低牵价入市，进行梯总价控制筐，摸3闭0既万元以下的房柜屋占剑60唉%策左右察悦庭依据以上原则访，崭**衡公司设计的户称型如下：镜户型瞒套内面积寄建筑面积蚁套数森比例墓两房独二房支A1艺64.52充78.52私270相16.2%绑两房蛾B2劈69.58奖82.12蔬112拾6.7%沿小三房框小三房内C2尼82.73秆97.86门68伸4.1%无紧凑型三房平三房饭B1械93.24灰110.38税辈104桨6.2%鹰三房依C1麦93.24汗110.29辱姜64辨3.8%烫适中型三房施三房劫A2近92.23揪112.26猫韵270蔽16.2%泛三房沈E1颗99.95唱114.21笨构100握6.0%桥三房感J孝109.64率桐119.14颈醉40焦2.4%父三房扯A3轻99.12鬼120.64腔素135绵8.1%琴三房僚D1参102.19愿昌122.24彼翅60汉3.6%拜三房判D2岩104.35机河124.82逼腹60录3.6%诉三房电D3朴110.76恩摄128.85徐遵60塔3.6%悬三房府F1驱113.41泡伴129.12投撤40饰2.4%斩大三房咏大三房前G1晶126.79休墨142.30应衬50饮3.0%虽四房猫四房南H1坊139.26胶波156.25行拘50徐3.0%贫复式滥三房前A4夹117.81毒喊143.39轧先10止0.6%增三房通B4签124.53弃突143.75王族8门0.5%从四房但C4拿137.96痒述164.19帽灯4鼓0.2%郊三房早A5夺138.22励恼168.23名嚷10藏0.6%置四房柴B3种138.25建胁164.17誓弟8呢0.5%吨四房竞C3省139.73闷顿164.86蹲驼4汤0.2%形四房廉D4图146.41叠嚷175.13础档4宇0.2%桥四房笨D5球146.41蹲女175.13绒蓬4夺0.2%诊四房樱E2尘154.64沈里176.71考兰10睛0.6%供四房续F2盈161.88藏笼184.31斗蓄4昼0.2%风四房艘A6糊165.06吴留200.90逢京5眠0.3%材四房识D6披168.95葱钻198.47享赌4舰0.2%吃四房朋G2副202.78姿宏227.59努打5递0.3%水五房穴H2均230.84圆厅240.75广而5露0.3%欲集合住宅挑笼胖联99酱5.9%很合计拣塞萌隙1667腥100.0%脾（彻4贩）建筑风格率**碍公司通过对窗宾、墙面、阳台悲、楼梯、屋顶煎等建筑元素的番运用，有意识塞的创造了有特削色、有性格、拢富于变化的建蜡筑立面。色调宵以浅灰色为主朗，辅以淡黄色炸作竖向分割，戚建筑色调均衡胸，体现淡雅、先清新的建筑风贝格。2、小区配套商业删商业面积壳共叙6431M全2刮，拟采用先租曾后卖、低租招艳商、引导式经洒营的模式，确蓝保尽快引入各辞种配套设施，集控制商业业态款，实现商业价叹值的最大利润吓化。运动娃会所内外设置庙有健身房、羽尾毛球场、网球堆场、游泳池等述，运动设施较某为完善。教育蜡设置品牌幼儿袜园；起步区内图必须解决小学销教育问题，初切中教育可考虑间利用本市外部丢名校解决。娱乐休闲弊会所内设置美叮容美发、茶楼赏、酒吧等娱乐磁休闲设施。交通服务用由于紧临火车房站，按规划，种火车站应补在戚200而5外年投入使用，社届时为之配套网的公交线路也小将投入使用。泉近期可利用购床房直通车结合喷现延伸到五里颗店的公交线路涂解决交通问题洞。牲第二部找分咬标开发计划与销阶售计划开发策略：为树大盘形槐象桃纺彻展大盘气势积1.熄扮营造震撼卖场茧，核心景观、稻公建先行。张首先修建会所摸，作为项目售高楼处，通过营革造震撼卖场，惧树立项目形象援。砍会所凌空而建悉，是本项目标盐志性建筑之一蕉，不仅可向购驴房者展示本小率区的建筑风格核，也可向购房马者展示小区的药配套设施，的包利于解吃除桑消费者愧配套迟迟无法伞到位的虾忧虑。墓滨水步道、河隔畔公园、人工蕉挖湖区本项目罗的核心景观，贴核心景观将给呼购房者对本项精目景观一个最怒直观的认识，突是最能够打动块购房者的卖点瘦。所以在售楼松部正式接待前枣，应该保证这希部分景观的完驾成（至少雾挖湖区周边景纲观应完成）。泰2.勤大规模启动，似大量资金集中厕投入，高密度浓营销广告投入粉，以取得较快灿的销售速度。售同时交房，避掌免业主受到施班工噪音干挠。坏3烤．标志性住宅俊（集合住宅）烤先完工，提升规整个社区形象冻。立坡地集合住宅叫是本项目规划英中的亮点，也读是本项目的标齐志性建筑。集大合住宅、多层葡住宅先完工，贪至少有以下几胡个方面的好处酱：一是集合住症宅、多层住宅涌施工周期短，劈早日完工对整粒个项目都具有拒极强的展示性考作用；二是集社合住宅是新产播品，对于其优袄缺点我们也不摩能很好的把握独，先完工一栋物后，给消费者乡和我们自己一锤个直观的认识研，便于今后可吗以改进。开发量重庆市搁重庆典型项目峡的年开发量唐龙湖西苑：住缝宅建筑面积躲共陕2协1宗万叔M枕2多，销售周童期斗1矩年半，分为两装个组团施工和功销售，平均销滨售枪量吸1没4文万粮M缠2烫。雀龙湖水晶郦城哪：子共感170桌0预套，目前尚未影正式开盘，已歌销武售窜100粪0樱套左右其。艘正赶竞地溯源居屠：皱73原2稳套，世约郑1毛0愈万设M支2余，销售周旗期屋1跌年薯（形2002.1督0-2003式.1设0弦）昂融侨半岛节：则64利0滑套，巡约妻8蔬万迟M汽2衰，销售周历期块9触个月庭（汁2002.1垂0-2003蜜.话7竭）雅开发步骤实施劳方案：举（客1表）售楼部尾：粒200争3凤年浩1彻0涝月底开始建设食，夸200袭4怒年鄙2择月底完成内部艰装修础，糕200饿4咳年臣2征月底售楼部开愿始接待。液（怪2努）河岸整治，晓滨水步道（部恋分环境）誓：简200俯3医年统1俗2当月开始进行建眨设，应保证耳于撞200梨4刺年裤3惭月中旬完成河起岸整治及滨水购步道的建设。笑（禾3惭）样板间：区杜域相对独立，幻应丝于夏200游3啊年看1看1闯月开始建设刃，俭200翼4闯年雪3坛月初完成（包吹括环境）。最（权4个）住宅部分虚：写200身3舟年互1区2禾月底开始建设口，采取一次性蹦全部动工的方芹案。这里又可驾分为两种方案箩：膜●走2齿3宽万月M咐2孕同时施工园从缩短建设周骨期、加快建设籍进程的角度出闹发望，仗2闯3睁万寸M遇2啦住宅一起动工顾，充分展示大殖盘气势。但此受方案资金需求愿大，启动资金填约轻需篇1374用8营万元（已扣除抛土地成本和配无套费）。其中抹房屋建筑安装卸成萄本狡965简3描万元，土石方禽工侵程兼81够3慈万元，水系整流治缴191骡万元。抖●株一次动工，分奋批招标施工，洪施工周期前后斧错咏开尼3构个月犬200诚3限年叨1芽2切月：开工中轴浇线以东部分住述宅，包智括是5瓶、砖6蜡、海7轮、叛8童（东）耗、境1坦2击、饭1晒3伤、柜1胜4熔、获1康8档、锯1葱9曾栋，建筑面积牲约宋8.6握5喇万修M式2促，建设周魂期夫1际5碎个月鸭，专200东5情年周3珠月完工。其中昆集合住宅和多毕层仔200虹4凉年担6安月完工。乔200房4展年拼3露月：开工中轴命线以东部分住棒宅，包纤括寿1揉、尚2窗、恨3梅、斗9妙、晒1弱5榴、邮4妄、鹿8听，弃西塞1月0府、期1沸1存、刮1振6疾、孤1肠7剥栋，建筑面积架约根10.浊3蝶万犬M谷2持，建设周基期捕1等5鹅个月曾，搅200体5奉年兼6岁月完工。棒200叨5眯年项7泛月进行综合验碧收骑，贯200灌5缎年次8床月同时交房。恶（根据物管需兔要，可分批交蹦房）攀本方案启动资寿金貌1045顿9坝万元（考虑房景屋建安成本建舅设单位垫热资笑30吹%赢），详细投资蒙计划表见附表化：牵里200华3迅年叠1企0咏月至载2004先年胃5欺月底前陵前期费用霜3177殊建筑安装费用楚7491致土石方不420多地下室样1407岔住宅建安成本外2618葱幼儿园唤0解会所（含售楼槽处装修）启980缓桥复200畜样板房羽180最设备购置费借140垫市政工程壮870关环境景观工程若391骄水系整治工程茧191涛景观绿化工程浩200鹊营销费用绞1销34芹0她户外币230养报纸问250牙电视璃180宋网络猜20汇其他媒体壶35辉购房直通车据150危促销活动迷100低广告设计费饮50身销售道具（楼娘书、模型、第贸二卖场）物25鹰0颂公关费用芬10毯网站注30浇代理费贝35热管理费叛522辣建设期利息治睡不可预见费蹄354什合计揪14缘36悼4幼考虑到由于销追售节奏的控制枝，中轴线以西正部分最早也腐在葱200作4户年下半年进行查销售，没必要诞提前投入建设变资金，从资金枝最佳利用以及勤流水施工的角字度来看，动工莲时间错开几个湿月也是必要的乘。所以住宅部查分开发计划我氏们推荐选用方之案二。柱（四迈）开发计划控画制表（见附表露）莫二、销售策幅略建入市时机殊1它、市场预测：浊需求：绩200乳3片年重庆房地产贵市场异常活跃胜，呈供需两旺膨之势券，屠200率3家年上半年商品策房交易面积和扬交易金额同期换增长分别钢达茫68.09赔%淡、凡75.4姥%就，商品房预售刷面积增长竟赤达猜120灌%伴。这种强烈的吴购买力与旧城脆改造、二手房腰市场活跃等因陪素相关饿。北200坊3欣年重庆市房地猜产市场主要增昏长因素有三种哗：一是二次置扑业者的增多（窜如东和春天、乌水晶俪城等）牌，一是拆迁、会旧城改造的拉崭动（江北、南慰岸房地产市场皂的活跃），一只是露7牙0字年代出生的人蠢群急需购房（璃小户型的风光通）。以上这三攀种因素，正在禾提前填孤充伯200屿4感年的房地产市礼场规。结200掌3振年重庆房地产殃市场的快速增跃长，不能与锹至慈199地7钳年开始的房地绢产自然增长相茧提并论。很有铜可能详，丈200剖4别年重庆市房地掀产需求市场将图逐渐疲软。族供给：殖就江北、南岸骆、渝记北束200化4酷年房地产供应碗市场进行预测公：尤江北：五黄路身片区继续保持令旺盛的供应，片大盘如华新都住市花园、长安事华都、南方上沟格林等，而且宿北滨路片区也洋将出现不少大叫盘。胁南岸：学府大硬道箩6矿9捞号眯约乎40探0落万腿M相2态的开发量，现嘱在开发的大盘厨如融侨半岛、盗美堤雅城、上酒海城等明年仍钩将保持持续开酿发的势头。南粮岸区近两年居诚住规模的形成注，给本项目所帐带来的区域性朱竞争不可忽视慎。鸦渝北：冉家坝笨片区居住环境允逐渐形成，随点着大量中低档瞧房屋的出现而扩低端市场被抢象占。葛2采、基本原则：晶（爬1鹊）避免正面交具锋酬从市场分析预制测的结果来看衡，明年竞争异控常激烈梯，兔4增月的春季房交热会将有大量楼绝盘面市。或许底本项目直接面社临的竞争楼盘安不多，但来自芝区域市场的威樱胁却不六可忽视。所以嘉本项目入市应健尽量选择在春拢季房交会之前同，避免和其他皇楼盘进行直接柳竞争。漂（姐2荐）选择淡季入璃市，抢占先灾机排广一般来说，春锣节之后都是房冤地产市场的淡申季，本项目选镰择在淡季疤（夹2俭月）加大广告左投放量，容易萝在公众心中树竭立经典楼盘形鸭象，抢占市场封先机。康如此巨量的楼弓盘产品在短时衔间内入市，足吹够这个区域市怠场好好消化一烈段时间了，即严便是其他对手鞠及时跟进，在怨时间上、价格鸭上、品牌影响鞭力上都很难再产和炉**含一争高下。访（零3否）压缩引爆，形形成轰动效应惹，在短时间内敲快速消化降200皱4篇年膛2挤、渴3果月，通过加大顷广告量的投放耻和组织各种公愁关促销活动，梯在短时间内造如成轰动效应，增迅速聚集人气祝，在短时间内棕快速消化楼盘蹄。价格策略定价目标茫定价目标是企六业在制订价格俘时所要达到的您目的和标准，抵根据企业的发鸟展目标，可有治多种定价目标悼，如以抢占市遗场为目标、以膀获取最高利润质为目标、以保孝持企业持续稳忠定发展为目标电等。叉编梢本项叙目舍3愿公里竞争范围眯（包括江北片席区）内无同品优质竞争楼盘，向本项目的面市紫，极有可能成嗽为北部新区龙宇头寺、溉澜溪颤、江北城片区庸的标准性住宅消社区，因此，解我们将定价目蔬标确定为：迅仇速抢占市场，炼成为北部新区采东翼部分中高押端房地产市场肤的领先者。定价策略遣全营销定价策缓略一般可分为而：低开高走定内价策略、高开多低走定价策略近、稳定价格策怎略。玉低开高走价格饺策略：劈低开的目的是粮为了市场视线叛，形成旺销，念为后期预留升邀值空间。优点与缺点：般—线—派快速成交，聚掀集人气，有良需好的开端，易珍形成无形效益山—千—守便于日后的价声格控制和调整喂—俱—砍每次调价都有财房产升值的假桥象隐—垦—动首期利润不高蓝高开低走价格铸策略：隆上市时，以高蔽价销售楼盘的碌高品质部分房身屋，后期降价解销售尾盘及品尿质较差部分房浑屋。捆—瓶—导便于获取较大慈利润，但若价底格偏离主流价链位，资金回收刃慢薄—副—霸便于树立楼盘谷品牌形象张—晶—块直接调价余地佛小荒—会—每难以聚集人气近稳定价格策略色：估整个销售期内贫，楼盘售价始锦终保持稳定。达低开高走与高衡开低走比较表被价格走势砍低开高走庸高开低走截物业品牌打影响物业档次怨展示物业形象雾卖场人气贫畅旺修一般伍升值空间止大宅小侨开发商品牌至较易建立闯较难建立艘销售速度筑快那慢触分析企业欲达缺到的目标，低胁开高走的价格民策略更适租合贫“驰抢占市场、迅超速树立品牌、拿成为行业领先葬者插”勾的定价目标，危所以价格策略朵建议采取低开址高走的价格策驼略。定价方法科一般定价方法挨有成本导向法居、购买者导向喉定价、竞争者齿导向定价、举可比楼盘量化谢定价等方法。晃考虑到本项目诞初次入市，消跟费者对本项目研的认知度无法雪预知，建议采口取可比楼盘量唇化法进行定价须，用成本导向驴法进行验证。初步价格定位绸（绩1询）可比楼盘秃A矩、亦B拿、虎C讽型可比楼盘：强骏逸天帜下会1麦、溪2纯栋，建面均肾价后220真8唯元吉/旅平方米；东和育春裙天凭A叠型外侧，建面秋均角价刊223户5拳元酷/辱平方米；金科相丽苑临街部分疼，建面均那价魄230撤0甩远券/练平方米。酒D才型可比楼盘：用骏逸天型下悬3荡、右4芽栋，建面均忧价细230评0倡元顿/疑平方米；东和御春假天竞A矛型马2票号房，建面均战价营236箩0唉元盲/阅平方米；南方岸上格林，建面陵均榴价塘250搞0受元竿/携平方米。勉E箱、慢F碧、鸭G黄、蚕H承型可比楼盘：禾融侨风临跪洲伸A幸组团建面均恳价查240藏0更元旬/吊平方米；美堤数雅城建面均映价弃230识0嘉元唱/链平方米；金砂璃水岸建面均最价彻240确0卫元转/亲平方米。膊J盼型可比楼盘：伶融侨风临拉洲直B疾组团建面均荣价竖260这0箩元苗/傅平方米；金科帆天籁城建面均魔价唱280舅0扬元截/魄平方米；竞地的溯源居一其期才270叔0聪元仇/蜘平方米。对K芦型可比楼盘：哨华立天地豪禽园绣360摩0平元嗓/据平方米；融侨做风临洲江景唇房睬365胜0览元脂/娱平方米；中天昂香悦华府叠加惨别迎墅仙345舟0侦元妈/绩平方米洁。铃嫌爷践增织忠硬横插塑纲宁袭岭悲（技2绩）初步定价都筝户型笛A握B俘C歇D笼E买F创G向H颗J梨K压第一期葛建面单价治2150坛22疏5叙0际22电5炮0咐2发300弦2400境2350侄2400胀2士650回3500掌第二期芦建面单价缝2236隙2价340中2色340廉2忆392艘2500禁2520孙3605槐第三期雨建面单价面234晨8棚2410厅2568秀3713董整体均价督2224补2295融2295奏2346馅2467解2350栏2500枯2472宏2650楚3738销售计划朴1贪、基本原则乳：礼（疏1耗）快速抢占市司场赵通过前面的市迟场分析与预测坐，得席知梁200蕉4付年房地产竞争慨激烈，要想在妙强手如林中脱像颖而出，就必扩须抢占市场先损机。需（伶2笛）低开高走，揭便于价格控制榴，提升价值。兵（融3休）每期推出的蛇产品需高中低裹档不同物业类谱型适当搭配，甩其原因在于：篇①毅本项目作为一轧个大盘，本身猪定位就属泛定跟位，目标客户丽广泛，项目一损面市，很有可蜓能各种客户都殊会闻讯而来，子所以我们必须替考虑到各种目宰标客户群的需障求。采取各期庭推出房屋高中神低档适当搭配赠的方式，可扩垂大客户群范围哪，快速消化产罩品，迅速回笼油资金。尸②违高中低档适当巩搭配，将好卖冤的房屋和容易开滞销的房屋一社起销售，能合拔理控制销售节傅奏。真③贼各种物业类型稻都分批推出，漠便于价格控制脏。防止由于定肉价不当而致使宗销售过快，不育能实现价值最模大利润化的不息利局面。未④蓬建立低、高两垄个价格标杆，威通过价格将客托户群区分开。窑让购买低档房则的客户有一种辜增值感，购买夜高档房的客户悼有一种优越感代，满足其心理搅需求。挡勺（许4饿）切忌开盘形羽成滞销龟亩难房源选择不当爷，很有可能开赴盘便形成滞销晕。如果开盘就贩卖得不好，就梁很难迅速树立闲品牌，并将给待后期销售带来松极大的压力。肆所以首推房屋袭不要选择那种研容易形成滞销株的房屋（如临仗路部分）。2、销售计划跟分三期推出，忌具体情况如下吊：第一期：（1）房源：汤3师0块层高层：趁第梨6绑、伟7楼栋；套宰数祝28岔0早套；建筑面恢积详28767M拒2践14+责1茂、忆16+最1框、展18+宏1域小高层：则第硬5切栋，套奶数呀19谋0蜡套；建筑面矮积当19545货M智2缴层质党第少8欲栋东侧，套顷数哑9宇6年套，建筑面农积垮12375孩M开2似11+奇1璃小高层：珍第悔1款2哲、农1侍3碑、幼1易4叙栋，套驱数遵13巩2所套，建筑面佛积芒17421滩M碌2命集合住宅：期第守1蠢8肥栋源，冷2廊2猫套，建筑面醋积熔3611M每2平多层住宅：号第凶1移9曾栋论，樱4辈0课套，建筑面描积铸4766M纯2战合计华：货76稼0握套，建筑面辛积傍86485M泛2造（焦2踢）销售时机幻200峡4厕年合4逃月裳—去1谦1兼月，销售周济期色8颜个月。可比楼盘：茶风临洲一期饺：做64贴0零套，销售周册期意9胁个月。第二期：（1）房源：移3寻0选层高层：降第努2不、徐3姐栋，套扬数灌28榨0挡套；建筑面蛾积摆28767M抚2育14+图1赴、惯16+桑1胜、楼18+罩1痰小高层：谜第赔4馆栋，套暮数宣19暑0绸套；建筑面轮积陈19545利M适2衣尽埋巴第午8此栋西侧，套矮数种9骡6强套，建筑面馆积斥12375君M奶2架11+肯1对小高层：泰第吨1讨0价、离1团1赛栋，套恳数悄8寇8刮套，建筑面妄积秧13663M贿2搅集合住宅：悔第局1惩7待栋捐，仰2访2哭套，建筑面最积场3611M霜2竿合计数：兵67袭6票套，建筑面羊积混90336M梦2略（萌2爸）销售时机耻200郑4挤年布1响2悲月趁—膊200副5盖年载5故月，销售周则期旬6猫个月。第三期：（1）房源：劲3说0泡层高层：凝第数1荡栋舟，丸14明0遮套碑，缺14384带M治2版11+老1款小高层：寸第唱9化栋，套艰数未4衫4初套，建筑面旨积塘5275M坑2聋上集合住宅：袋第齿1隆5亮、鼠1垫6粥栋扣，诉5旋5展套，建筑面坏积避9027M解2纱合计精：神23健9岁套，建筑面若积破28686M绑2板（犬2葱）销售时机降200奶5旱年声6旱月关—寺200鞠5稍年主7圆月，销售周兽期委2吸个月。可比楼盘：顷天籁城美社一扑期恒：烫23燕4散户，销售周期砖一个半月垄溯源居一期寇：餐28经0怖套，销售周回期矿2屈个月塞（四）、经济公效益测算鸽第一期：可销抢售面积叔86485茅万柏M禽2虑，销售收垂入聪1993定6辛万元，均睁价星231嘴7稿元患/酱平方米。浊第二期：可销范售面杰积达7796斯1村万愧M祥2讽，销售收础入犬1861欲6糠万元，均箭价旱240浩0摩元插/伐平方米。吧第三期：可销号售面恐积逐2868串6攻万书M堡2简，销售收哨入惨821雪5唇万元，均坚价著286左4繁元荣/肉平方米。班住宅总销售收虽入选为晃4683稻8宣万元，加上车约库折现收决入棍342掩4四万元，商业折为现收阶入资300配0草万元，合臣计斯5326尖3巩万元。还按佣6涝%泽的营销费用计冻算，总成本费票用杂为龟4706正9奥万元，税前利士润扛653培3脾万元，投资利页税司率悼13.9丘%加，自有资金利按税吵率颠58惜%涉。呆第三部筝分搭榨貌营销推广策略罩一、详****磨营销卖点组合帆与提炼寒（一）营销主锁题形象定位：钟CBD于第一生活区君以镇CB丧D附作为主题形象扬定位的理由主痒要有三点：航1重、具有独一无施二性。质2弄、随着江北城纷的启动桶，肌CB裳D绢正成为新闻的着焦点，狼以巧CB舅D中为主题形象定者位，有助于借瓦助政府宣传炒狸作本项目。担3坟、区位问题是乘本项目最大优改势之一，是推鼠广的主要诉求稻点。描（二）、营销困卖点组合与提串炼挪1诊、核心卖点：可楼盘硬件价值墨：（设1剖）企业：倍品牌，从城市两运营商的角度目。毫（弟2际）大盘概念。磁（居3悲）区位粪愿：毗机临此CB裂D摘，规划前景好皂，增值潜力大违。秋站（惑4采）水景：忍2岛.4截公里水岸线嚼，厉10径0魄亩自然水系。蹈（封5率）两大公园：批（脱6冈）教育：幼儿幼园、小学、中庙学。绢（殃7拳）规划设计：蜻户型、指标、乞绿化景观、建般筑风格。五（逃8魂）生活方式抬：扛CB庆D细生活、人群划聋分、身份与地午位。纳2价、其他卖点：（1）会所：撞（誉2耀）国际大师组景合：世界排名分第八的孙**振、贝尔高林、坚戴德梁行蛮（是3搏）智能化：无（变4管）配套的解决借（论5乎）荣誉奖项冶二、嚷****怜营销推广指导后性原则谢（一）目的：扰以树立黎**府地产品牌中心慕。悲（二）核心内相容：企业、地住块、项目机。殃（三）四位一蜂体策略执行手叨段：新闻造势然、事件营销、治公关活动、广材告宣传。聋（四）占位要刃高：丸将企业的开发善行为提升到城舟市运营商的高洒度。技三、纪****秘营销推广策略牛（一）品牌占搅先策略株辨在宣传造势上单借助山东杰**巷集团在全国已宾有的知名度及翁品牌形象来树虫立劲**市地产品牌。其怜主要诉求点为连：劝（看1凉）、全国知名碌大型企业；暴（渡2丽）、全国土地旨储备量最大的坡企业；不（自3租）、重卧庆求200列0支亩超规模项目竹开发者；讲（二）循序渐尾进策略剑我们设定爷了沫“新先企业、后地屿块、再项庙目钥”避的渐进策略，不在先期进入市拴场前，通过对州**运集团的大势炒土作，从而达到棕开发商实力雄胃厚，企业的可放信度高，其开个发项目值得信馆赖的效果；然弱后转向地块的践推介，使人们颜对这一个较陌险生远的征/吐或是被遗忘的暗地块，从没听英说到知晓，从评了解到逐渐熟良悉，最终达到陡对本地块的普队遍看好和关注宾。进入项目推喂广的实质性阶解段后，通过项盈目规划设计理拐念、项目建筑两特色，项目优器势等抽丝剥茧销、层层深入的垮介绍，打动目惭标客户。秩（三）分阶段斩策略畏品牌形象的建础立不是一蹴而腰就的，而是一援个长期的战略属。因此在推广愧的阶段划分上膛，要结合开发平商、项目、市提场等客观实际飘，将品牌形象报的建立作为一惜个长期的系统侨工程贯串于当晕期乃至整个每****面的营销推广全幼过程。以下针制对项目一期的林开发销售进度顿拟定了近期（困开盘前）分阶挠段推广策略：绕1元、品牌形象导丙入期（认知阶逢段）：熟200夫3柱年庸1幸1匪月膀1平5脆日浑——隆200疗3甘年桃1震2恰月祥1永5末日学咳杜该阶段以建立米社会公众对倒**凶集团的认知为气主，通过对企蹄业的相关报道吼和宣传，强化彩企业的知名度熔，以发展商的锋实力形象在公纷众心目中树立差对企业、项目债的信心。罚2陡、品牌形象巩仆固期（熟悉阶码段）：摄200余3华年伐1纺2甜月沾1抵5浙日纯——肠200姥4园年说2腿月疼2齿8汉日康搅该阶段以确立费****原及浑**趋集团的品牌形钻象地位为主，雀承接前期对地析块的介绍，逐翁渐转入对整个上项目轮廓性、粘意向性的宣传闭推广。圆3挪、一期项目推鱼广期（品牌引徒爆阶段）：坑200掀4丘年歇2沉月省1痛5兄日布—贪—训200胶4套年量4爬月一期项目正咳式放号前，该白阶段进入一期插的正式推介，回通过一系列的挨公关活动、事痒件营销及广告蝶发布，强化项撞目卖点、传递蛛销售信息。掉4扣、一期项目强积销期（强销阶慧段）：会4赤月放泉号炕—课—筋开盘前，进一端步强化项目卖菊点，在注重广孩告宣传的同时候，更要注重已羊拿号顾客的口毫碑传播，通过弄他们的口碑传粒播吸引更多的肝顾客购房。敬（四）四位一乌体策略永根据目标客户章和企业、项目身的具体情况拟崇定了如秤下低“捎四位一哀体趋”讽的推广策略：1、新闻炒作粘充分发挥文字蜻传达的直接性涌和敏锐性等传雁播优势，强调扑立体轰炸与复延合刺激，一是肚补救纯商业性迈广告带来的传萍播硬伤和宣传勇效果盲区，二久是形成泡**书品牌长期的软杂性积累，从而淹与其他所有推禽广手段一起，血共同形成整体常层面上的强势忙主导效应。悬第一阶段：阴在姓1窗1乞月中旬开始蜡至伤200菌4蹄年春节，围绕业企业、地块在痛晨、商、晚等底主流媒体发表略各类宣传文章追，共分为两种氧形式：努A品、铃以芒“姜**暂来瞎了冒”很为新闻线索，昌进行大肆炒作贷企业形象，附六带地块情况。另本阶段以炒作竿企业为主，地屑块为辅。刊登银形式为记者发昼稿，主要以发裁红包的方式支孟付稿酬。作到店刊发位置、炒板作气势突出，辆给消费者有力虽的信息支撑；贵B云、剪以滨“内超规模大暂盘孔”潜为由头，全面贷介绍项目处于住城市次中心发荒展地位的优钓势，突出周边域的发展规划，素地块的增值潜嫩力等。主要以佛采访政府有关第官员的形式，工突出信息的权钟威性、可信性粱。刊登形式以咱新闻报道为主喜，主要以发红渔包的形式支付杰稿酬。灌第二阶段：春店节后露至册200丙4谨年匀2为月中旬，围绕某项目质素作软烫性宣传。共分林为三种形式：菊A夫、半版的配图夹专题性大型文预章，确保重点豪版位，定期刊辽登，尽可能全释面地传达项目落在定位和规划谊理念方面的优劫势信息，给消烦费者以有力的完支撑；刊发主浪要以软广告的涛形式；掩B点、督100咏0袜字以上的小专聪题，从建筑设气计师、规划设旷计师、发展商吊、业内人士的穷角度对本项目偏进行评价和推虑介；此类文章浅，以专业眼光拾和专家水准的储写法，来强调功和突出项目的怠高尚品位和非灾凡气势；限C疮、悦100神0摔字左右的随感需杂谈文章，从老一般公众和消知费者的口吻来艳写，突出可读泼性，强调可信绢性，此类文章裕重在积累和沉积淀项目品牌，荣不必突出商业颠促销成分。2、事件营销全事件营销区别爆于单纯的广告厚推广，素来有时第二营销渠道威的说法，其效边果虽不及广告衔宣传立竿见影池，但因事件本炊身的传播效应光，更容易引起罗广泛关注，产疑生恒久影响力单，而且经过精臂心策划、针对贺性较强的事件疗营销，对推广下目标的有效率妻往往是广告宣婚传难以匹敌的帖。验在开盘前的推闲广过程中，可业利用的事件营钉销包括：项目烫奠基、溉滥溪锡整治、会所、茧样板房开放、旦重庆城市次中振心论坛等。3、公关活动地项目公关活动宅与事件营销有碎异曲同工之妙之，要快速提高嫁企业及项目的样知名度和认知秧率，通过有针脸对性的高规格卸公关活动不失梁为最好的捷径短和有效手段。木本项目的公关转活动分为售前殃铺垫宣传、试劲销阶段和促销闲阶段。售前铺鹊垫宣传的基本些目标是让目标朗客户对企业有由相当的了解并展且产生一定的柱信任感，对项千目有比较深刻拳的印象和初步迫认识。譬如通乞过公益活动树活立企业形象，思使人们认识到推改开发商所开乌发的物业值得懒信赖。益试销阶段的公自关活动是为了疮试探目标客户垦对项目的直接鸭反应，进一步陆证实项目的定逮位、价格和其佩他方面是否符馋合目标客户的诸需求，以便作死适当的调整修抛正，迎其根本目的是终为了全面推广蛾时能更加准确烧。这一阶段的轰公关活动是控醒制在较小范围剂之内的，而且迹目标明确，具汗体执行上可采鉴取三种形式：条一，找出部分的目标客户的具挖体名单、地址形，然后采取直夺邮广告或销售逝人员跟进；二桑、邀请意向性润客户参加的客债户恳谈会，同考时培养开发商悉亲和的形象；跃三，产品推介思会。4、广告宣传凶****因的广告大致包袭括以下三个层动面：一是为作枝广告而作广告鼠，目的在于使或本企业（项目后）的广告能在掌众多的其他广剩告中跳出来，评引起受众的注夕意；然后是形喂象广告，将品勉牌和项目概念帽传达给消费者英，建立熟悉感置和信任感；最楼后是产品广告络，将项目的销坡售信息广而告岛之。携谣形有必要说明的映是：整个推广赚阶段的所有广灭告都必须为企规业品牌战略服战务。在以广告记为主要手段推滋广军****誓一期时，不能声让现在的市场记推广投入仅为蓝一期服务，而滤要以顾全大局铅的眼光将创造温**惩品牌效应的无局形资产最大限尊度地沉淀在整震个项目中，并鞠为日后其他产叙品和产业的开终发服务。定四、违****互广告策略1、广告计划驾（近1诚）报纸广告预媒体选戴择巨氏：重庆晨报、截重庆商报、重挨庆晚报为主，释重庆经济报、裕重庆青年报、鸭重庆工人报、已渝报、热报为惩辅。玻版面大小：整加版为主，通版农、半版为辅。竖刊登时间：自厕2003宜年炎1白2跌月下旬开始，外以单纯的企业此广告为主，逐词渐的转为商业镇性为重的企业巩广告，再而强石调产品特色而受为产品广告，酒约报至丹200吗5我年元月以后，振广告力减弱，雪而至停止。影广告强度砌：舌200泪3用年忘1邮2仔月下旬汪至询200防4体年元月中和旬古7%舱5乎0气万编作20莫0寨4吧年策2珍月中旬美至稠5胃月初开骡盘玻葡25%长30制0希万林慧20庸0欢4桑年路5激月开盘册至杜7厅月赏初朝州撕25%钳10废0旅万繁怨20妻0兆4肢年禽7粥月中旬污至吸9岂月中恩旬萍陈1欠0%7达5列万输堂20顶0麦4晌年篇9丧月下旬误至广200都5钥年元月插初疫诵25%亿20荒0驼万站薯20端0蠢5遇年元月中旬以枯后晶飘袄扶8%括6帽0遭万助费用安排遥：点90惯0幻万府（彩2惨）杂志广告伴媒体选择：航曲空杂宋志胃烛牧热门休闲场所傲免费取阅杂志垦版面大小：全守页彩色广告期别：待定亭费用安排：约寺5养0辨万古（语3吼）电视广告仔媒体选择：重址庆卫皇视愈葛有线台使时段选择：高唉收视率节目，姨如连续剧、新搜闻报告等；房斜产专业节目。闪提供方式：提哑供膨3捎0膛”圈或种1栗’哪节目吵影片制作：拍希两浊支锁3告0康”最电视奏CF筐费用安排扫：瑞25沸0乡万陈（狡4吩）具辽户外广放告弄宰媒体选择：灯磁箱、愚T甩型牌、户外广监告牌、工地围仔墙众费用安排：殃355拍万（灯造箱鸭14丛0斧万、解放陵碑困6谋0劣万惊/昨半年、上清寺馋35堆万、人和立梳交衰2仅0系万、公交线记路帆6仅0光万霉/之半年、观音桥慌4桶0能万）柜（楚5袭）愉久网络广告蒜媒体安排：重劣庆搜房网啄费用安排柳：上3泽0盐万巩2册、直接邮寄（容DM申）计划哭说明：本案证DM翼的运用将在销剧售策略里扮演式一个极重要的醉角色，尤其它絮将针对过滤后值的名单目标（蚁如羡**娇会会员），直售接渗透并传导去产品讯息。逢3炉、楼书（说明医书）狂（划1歇）大说明书（验精装版）刊本说明书为销乱售时运用之便装利，考虑拟分院成两本一套之即作法，两本之妄诉求内容侧重壶点各有不同：培第一本侧重于混生活。久第二本侧重于舟规划设计等技乏术性内容。趁2腾）小说明书（洒即薄DM灶）梁小说明书可兼鞭DM变之效用，随时萄针对对象寄发病。哭4多、工地现场布额置耕（与装修公司年、销售代理公读司、广告公司淋共同布置）余（兰1姥）、广告墙、扭（土2士）、指示牌、建（催3祝）、样板房、馋（闻4形）、看楼路线尤（展示区路线蛮、现场路线）糖5须、销售接待中丙心设置辛（深1问）、销售区（仁接待区、洽谈碍区、展示区、蚀放映区、客户晚休息区、材料狼设备展示区、亿咨询区）愈（沃2位）、功能区（育签约室、财务高室、垮VIP道室、会议室）稻（飞3蓬）、其他：水尘吧等羞五、孟****栏前期营销活动卸方案调一、品牌形象男导入期霉（带200质3哨年弟1除1亡月中熄旬征—六—抬200睬4共年元月初）舅时间稿活动涨名搂/城目的芝操作内容每200保3序年氧1液1轰月中旬哄记者见面会细活络媒体关系闸针对传媒圈，润特别举办一次兽与记者笼络关杏系的见面会，草主动让记者认提识我们，为我膝们宣传造势，剩主动介绍我们零的企业、项目臂，拉开软性宣惰传的帷幕。地屯点：万豪大酒斑店（或其他酒莫店），参会人敏：各媒体房产瞎专刊记者荒200屡3趋年欲1卖2询月中旬康解放碑第二卖苗场暨蛛**探会馆对外开放锡将产品认知度搁逐渐转换为对您产品的认同度耳，逐渐锁定目辜标客户寺项目曝光后就室开始酝酿招募理会员。蜻条件探：跑1毁、网站建设完苹成；愈2智、联盟商脑家飞2球0泥家以上；贼3粮、第二卖场装狭修完毕；终4辜、能从购匹房追36索5啦成功转洞会迁10楚0违名会员以上们；概5尺、会员的优惠词政策确定；奶200嘉3付年只1牛2吸月底哨项目奠基典礼喜、溉澜溪整治沸开工典礼丘以实际行动显青示开发商的实肃力和对外发布痒项目发展进度释要点截：嗓1番、施工许可证就办下来；贝2名、施工队伍进富场；派3游、重庆市政府团主要领导和彩**摧总公司领导参独加；告4刃、电视、报纸塘媒体记者参加羡；倚二、品牌形象扮巩固期庸（机200铁4者年尽2椒月中晓旬蜓—悉—殊200督4筝年贤3舱月下旬）乘200雹4则年掩2续月中旬辞会所开放及样柳板房开放疼发布信息，展善示产品框条件耽：轧1凳、售房部、样忠板房装修完毕芒；思2株、售房直通车慕准备完毕；芳3蝶、销售代理公卵司销售资料和篇人员培训准备景完毕；糖200认4壳年出2先月下旬膊城市发骤展森—塞重庆次中心论移坛吃强化目标客户揉对项目地理位扮置的认知杜要点穗：省1行、以官方名义阅主办，帆**眯协办；美2勤、邀请政府有购关领导和部门轻参加；涛3专、邀请北京、泊上海等大城市称的有关专家参级加；籍4荡、邀请全国知黑名的房产大腕码和知名策划人秀参加并发表演滴讲塞5券、邀请本地房服产界知名人士隆参加奋6盗、邀请媒体参皮加；经200链4鹊年之3刮月中旬适产品推介会暨脑形象大使见面渡会及经**运会会员联谊会维强化产品特色领，活络会员关泛系压要点罩：忍1制、邀请填**爽会会员及前期我积累的客户参殖加；检2薪、邀请跨**陵、贝尔高林设文计人员参加；盏3搭、邀请监理单利位人员参加，备介绍工程施工啄质量；考4贷、物管单位参盟加；闸5祥、按接银行、裙保险公司参加躁；傲6唇、邀请形象大阶使到现场演讲交；萌200盾4违年菜3帅月上旬户至堪4鸡月上旬津新华水库征名屋活动缴强化水边住宅卖，表2.找5塘公里河岸线概锋念碍要点：在报纸莫上连续刊登征仇名广告，以重待金悬赏的形式粘，让市民积极湾参与。敞200唐4芦年怪4稳月上旬忧“讯重庆首家山水池园林住荒宅屯”治颁奖仪式酱扩大知名度，奥确立领先地位缝，建立品牌形液象，增强消费规者信心城要点：取得重蚕庆市政府颁发教的重庆唯一奖信项，或创域立璃“凉重庆最佳人居巧奖友”攻，或者建设部蚕等相关国家部遥门颁发的重庆顺独一无二的奖下项乌200编4部年窜4挡月底两或诵5梢月初衬开盘大典册消化前期积累悔的客户，并引仪发销售热潮翠要点自：奏1捎、邀请政府高慈层、行业名人顽、形象代言人爽、媒体记者参肯加；朱2小、开盘文娱活章动；数3烟、开盘抽奖、亡优惠活动；凑4栗、售房车往返斩活动学三、品牌持续梁期（开盘鼠后转—境—出）冲200功4陆年叶5清月底霉生态健康居住斤标准论坛跑突出小区的综目合品质疤要点打：永1么、确立生态健平康住宅十大标牧准，形成新规捧范，无形中形式成对消费者的缠承诺。壳2店、邀请政府官职员、行业协会眼、媒体、专家舰参加；拐200伶4启年撒6掌月纷与国家级生态交公园缙云山结妨盟坛品牌外延辫要点垂：谷1牌、借生态自然猴区的形象，形判成项目的生态唉形象；昆2鼻、邀请棵**源会会员参加；饺3澡、邀请已签约攻客户和部分犹洪豫的客户参加它；隙4亏、邀请媒体参偷加；顷200脸4币年你7阔月执与名校联姻签狮约仪式或学校蓝校舍破土动工皱要点：中小学棵、幼儿圆联办矮学校确定东200静4虑年俱9揉月吹为业主举行的史各种活动孙（略）延六、营销预算剧（咽405微0窝万，占销售收背入衰6堪%竖）1、广告计划箱报纸广禾告临枪90姻0旨万挥杂志广第告扁惹2艺0燥万劝电视广弄告费选29神0火万（油含稼3扇支制片漂费粒7恩0逼万）饱户外广障告笼法40饥0爪万横网络广唱告芽昨3博0非万铲机动端：历漠1火0该万右膜壮洪粮华合计授：阳165累0蔑万献说明：反根据专业市调泊公司再**大提供的消息得掉知以下楼盘的透报纸广告倚投入情况：乒融侨半岛愚：滴200繁2获年盼8煤月村—合—坡200港3巷年总8代月掘3至1共日共计投入报石纸广蝇告掏113客9留万，其中刮，慎200才2套年耗8开月豪—冠—楼200厨2侄年迹1枣1绿月底开盘投裕入舰42垫0牛万个，么200惩2眼年扁—禁—刚200状3耐年猛8关月狡3演1鸣日投酬入侮71席9朝万；如果按常秤规广告投艺入狭5嫁：园2.繁5屯：依2.纷5捧的操作模式计知算，已投肉入鉴227纵8桥万元广告费；仔龙湖水晶丽城地：预算聋3.5%佩，但销售形式浑较好，销售周影期缩短，节省锹了不少广告费翼，别200东3虚年保4供月孕2拦日临—汤—柜200部3墓年结8梨月括3蛙1凉日投烘入肉24繁2妻万；医竞地溯源居看：戒200畅2埋年琴5澡月覆3宅1套日慰—的—园200枣3贴年降8搜月票3阵1昨日投贷入膛34己5丸万；畅2殿、宣传促销计景划翁精装楼书（生角活）铲：寒6验0谢元诱/臭套拣×1000包0彻套民6阳0示万享精装楼书（技袄术版）塔：英20×200王0跪0港套咐丸4撑0奋万呈小楼书：抗（青5都元桨/窜本盐×3000雪0够本类）黑盗1姥5熄万友DM摩：蛾（虾5位元丸/慧分怎×3000邻0网分贸）惧隶1逮5鼻万渐消息稿发鼠布堪自睛蚕细1麻0柜万狸多银幕媒体制煮作蹲驻贞邪3横0抹万垫模场型饱针桂晓寺群5幼0紫万尖公关促粱销很宫庸肆仓40室0盒万特引样板亚房亡统终球雹份15业0非万悼岁集合住宅样板商房璃予颈探12留0旱万槽浅礼冬品邻欢仿乔您液2负0庆万嗽第二卖别场淹片赴锯脂15斥0膊万晌白**岩会经碧费哈家股灌径3菜0岁万元。前房交会展缺费面伪畏啦小40×典3峰＋挽3熟0寄＝堤15留0陪万元评形象代言掩人便英婆暑钟300露傲万涌拣偶旷合计惊：秧152勤0过万慌3努、销售代理费诸：刺任懂凑80巾0缝万赌4兵、广告代理盼费煮芹螺挤误8商0推万昆注：以上预算侄不包括售房直矛通车、配套、伏售房部布置费督用附表一爽一期营销工作裙计划详表脉商年回孕穴园隆镇界怠络蔬咬直阻蚊婆奉猪住纠（日期长：绳9.1-12蜻.3脚1浊）息序号毕工作名称皂工作内容和标煌准阀完成时间伐责任人吸协办人社备注洲一吉宣传推广颜1断营销方案（部驱门内部完成）困**享1.1水总体营销推广载方案屯**饼**稻、皮**汽、览**励（搅1前）叼形成初稿乘10妹.故22陆（铅2煮）宜与广告公司、栗销售代理公司唐探讨之后修改铅完善。归11咬.30关1吓.2汤专题营销方案性**城2企项目总体宣传原包装狮2扮.1洲确定广告公司魂，签订合同掀10刑.且25带2.2拿项目形象包装诸、店LOGO易项目名称、主叔题宣传口号、算项雹目梅V平I灿识别系统、项牲目形象代言人佳选择与-2.1在**锄(铃1)垃项目名称、主霉题宣传口号（姨和广告公司共朱同完成）龙10祝月底确定项目鼻名称，注册项闪目名称。消1浊1腾月啊1换0乡日前完成项目唉主题宣传口号精。邀－批11塌.算15躺**蹦(父2)担V拜I术系统（配合广最告公司）仙11钥.30求**叫(自3)受形象代言人选反择（和广告公滩司共同完成）忠12.1行-2叛.1轮**战2.3近广告公司制定像总体推广方案珍,除制定广告发布母计划。白2俗.4磨宣传折页设计戚2变.5终楼书设计肉2.7愿项目现场包装

逢‘训(谦1)秧现场包装实施针方案（配合广优告公司共同完绝成）巴(铅2)擦广告墙旗11.1-1垮1辅.30陷**胞(绒3)骨配合现场销售口中心建设须11-1.3蚕0淘**沸(蓬4)炮配合售楼区景汉观营造、样板特房建设净11-2.2埋8卧**丛**帽(饱5)行售楼处现场布丸置肠2.8饭制作项目营销妈模型僻确定模型公司章10它.山30蒙**栽制作第二卖场巴模型若11挪.章30蛮**测**扰制作其余模胀型省,烘02.碰28名**搂**驼3促报纸广告柏3.1膛阶段性报纸广妥告推广策略及抄推广主题（和排广告公司共同脏完成）杏导入期、开盘昂期、持续期、炊尾盘期广告主博题、诉求内容姑、媒体、工作源进度、工作目破标蚁11斤.30咸**揭3.2碍制定报纸详细淡广告发布计防划涌(暗和广告公司共裙同制喝定毁)鉴3.3堤联系宣传媒保介镰,贩洽谈广告发布熄合产同略.葛洽谈广告发布欣节日走访，建剑立良好关系。音3弦4争准备制作报纸屈广绝告丰(惰和广告公司共膨同完令成套)码3.辰5廊报纸广告发布泄12.30-罪4沉新闻宣传餐**舱4础.1非阶段性新闻推熔广策略及推广组主题、制定新喘闻宣传计划辟导入期、开盘惹期、持续期、幻尾盘期软文宣躺传主题、诉求沸内容、媒体、每工作进度、工废作目标唇-11.10主4恰.柄2良制定新闻宣传吵规范，形成统见一口径碑4晚.3症开始新闻宣传座，召开记者见见面会。拥11.15萝4.4饿5贩电视广告按**骨5剃.1肌制定电视广告钥宣传计撤划悬(年和广告公司共庄同制叛定晨)那5.2惰三维动画制作顽5.3跨电视媒体洽谈嘱5.4逼制作电视广告核5庭.5植电视广告发布链1.5-饿6秆网站宣传壤6脑.1速配合综合部完领成网络建设方希案血-10.15最6.2终制定网络宣传艘方痰案堪,家撰写网络宣传秘资料壶**右**怖6.所3阿网站正式建立滑11.30先7既户外广告占**冬7.1层路牌、灯箱广雹告肆（理1华）摸制定户外广告宁发布方案及计铺划骄-10.15搞（伤2筋）体黄花园大桥灯略箱洽谈荒-10.20年（觉3班）