重庆某经济适用住宅小区项目策划报告

前言：房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，是具有基础性、先导性、带动性和风险性的产业。地产项目的经营涉及到宏观经济、城市规划、建筑工程、市场营销、物业管理、金融保险、统计、会计、心理等各方面的综合知识。***项目地块位于沙坪坝区核心商圈，地理位置十分优越。在前期对项目规划进行了有效的论证，但产品的功能定位却仍处于研究阶段，对于定位住宅或者商务仍有各自不同的看法。如果定位方向为纯住宅产品，则有价格瓶颈，运作中不利于充分发挥地块的口岸优势；如果定位方向为商务产品，则市场消化能力是评估的重点（这两者的具体论述详见市场分析部分的内容）。因此，在本营销策划报告中，产品功能定位将是首先需要论述及勘酌的核心问题。根据项目功能定位，报告对项目进行了全面、系统的市场定位，包括目标客户、形象档次以及价格体系等层面的内容，并就项目在产品设计方面做出了一定的调整，使之匹配于项目的整体定位构思。在本报告的最后部分，将对项目的营销推广做出策略性纲要。此环节内容也将随着工作的进一步深入开展，逐步落实到纷繁而具体的推广工作中，并最终推动项目的营销步入正常和预期的轨道；具体的营销阶段细分及销售执行方案计划在双方对项目定位及营销策略达成共识后另行整理提交。凡事预则立，不预则废，市场虽千变万化，善谋者终将胜之。通过双方的精诚合作，必将使各项工作得以统筹、高效的实施。我们有信心并期待着协助发展商实现利润和形象的双赢局面。第一部分沙坪坝区房地产市场综述沙坪坝区房地产市场状况综述1．区域宏观背景简述沙坪坝区位于嘉陵江畔，地处重庆市西郊，全区幅员396平方公里，2001年年末各项统计年鉴数据如下：总人口67.60万，家庭总户数21.27万户；当年GDP总值为919510万元，在主城区中排名渝中区和九龙坡区之后；人均产值13718元，排名渝中区、大渡口区和九龙坡区之后；国内生产总值指数中的第一、第二产业均比较靠后，而第三产业指数为114.3，位列市区经济圈之首，说明沙区商业服务繁华度较高；房屋建筑施工面积达232.27万平方米，竣工面积为97.60万平方米，建筑业总产值166575万元；金融机构存款余额为1412934万元，位列渝中区和九龙坡区之后；城镇居民人均住宅使用面积为19.91平方米，位列市区经济圈第四位。沙坪坝是重庆的科技文化区，区内有大专院校9所，中专、中小学300余所，学生12万余人；全市三分之一的科研机构集中于沙坪坝区，科技工作者达5万余人，智力型劳动者占全区在业人数1/3。另外，沙坪坝区旅游资源丰富，自然景观和人文景观众多，有数万亩森林资源和极具开发价值的大型溶洞和温泉等，陪都时期遗址保存完整，渣滓洞、白公馆远近知名，与沙坪坝区浓厚的文化氛围相得益彰。胆2脸．区域房地产企市场发展回顾恒沙坪坝区房地英产市场经过近州几年高速的发舅展，开发规模晌和水平已经达茶到了相当高度服，部分楼盘个赖案在整个重庆鞠房市都有较大绣的影响力。尤勇其是近两年，勉沙区房地产市讽场成为业内人诚士和消费者关遵注的热点，除们有效把握本区叠域的购买客户案以外，凭借教吗育等特色资源寸，吸引了相当庸的外区客户。揭回顾整个沙坪走坝房地产市场怎，主要有以下剥几个发展阶段艘：滨第一阶段、市围场启动阶段匹（技199承9揪年以前）缘这一阶段的开茧发项目主要集辈中于三角碑周秘边及小龙坎附替近，项目规模参普遍较小，规厚划设计较为落车伍，配套和管致理也比较差，丰但是由于市场认上供应量少，更销售业绩普遍促较好。歉附：代表项泄目识—燥—校鑫源大厦流地理位置：孝沙坪坝沙南纷街痒4愚3践号启开后太发打城商：慕重庆沙坪坝区蒙房地产开发总顽公司垒总另暮建盆奶面：西约歌4500游0邀平方米博开盘时间：密200足0宣年分4乖月（但其推广赤早剂在鞠199苍9励年已经着手进迁行）始楼盘定位：哈商住楼贵销售价格：念起尺炉利价（建筑面积盼）蒙：水150挠0畜元咏/哥平方米石均挨头被价（建筑面积率）蜜：武175熔0次元扛/垂平方米秩最高价（建筑五面积）邮：践185稀0谅元柄/鞭平方米棚第二阶段、市帜场发育阶段订（枕1999-2妙00白1振年）舱在一片质疑声贯中，芳草地在音凤天路一枝独兼秀，逆市飘红箱，打出了南部缸新城的大旗，灰猎猎旗风下，闭短短两三年内临数十项目相继宅登场亮相。激窄烈的竞争提高饿了行业水平，漫促使开发企业莲开始注重产品膛品质和服务，杜南部新城成为矮了重庆房市一妙片开发热土。次在这一发育过伐程中，区域房桌地产市场形成丢了多点开花的威繁荣态势，但言与此相对应的习是，市场和开映发企业本身都垦还不太成熟，婆而且某些企业析对市场评估过奏于乐观，导致稍了部分项目陷愉入被动。杜附：代表项吃目宋—丽—械芳草地伤地理位置：授沙坪坝凤天路茄开收俭发型云商：锣重庆武城房地享产开发公司伞总滑滔建诊免面：句5661匹2晃平方米守开盘时间：往约绸199弓9努年劫6民月滔楼盘定位：饺高档小区房季销售价格：推起矿辆煤价（建筑面积悲）克：把180书0却元裁/忙平方米摊均艇来验价（建筑面积锐）店：蓝210误0懒元盖/掩平方米嗽最高价（建筑虫面积）劲：蜓240灰0铅元笨/效平方米宴第三阶段、市暂场成熟阶段休（桑200灯1耍年至今）绘在相对成熟的矩市场中，开发掀企业相应不同灰的区域板块会劈逐渐形成不同到的个性特色，姥需要结合市场抓环境和特定地移块优劣势进行鉴市场细分及定捎位。华宇、同蝇创等一线企业默脱颖而出，区遭域市场无论是件在决策或运作锐水平上，都开对始走向成熟。纲附：个体项殊目胜—危—窄华宇广场料地理位置：霞沙坪坝名人雕恒塑广场远开润息发吓童商：仍重庆华宇物业剥（集团）有限左公司胖总怕据建滥条面：绪38150园7例平方米休开盘时间：愤一誓期梳200虫0副年朝9惯月炭3线0丘日开盘，二南期狡200在1英年屋9迎月护1捏5牧日开盘锹楼盘定位：山中央商盗务汗·欢生活大社区阵销售价格：平起姨赢说价（建筑面积架）斑：务291局0震元蝶/诱平方米闻均绒步擦价（建筑面积谜）当：矩300筒0况元崭/现平方米影最高价（建筑愤面积）沿：歪430策0妥元翼/扛平方米俭3恳．沙区房地产帐市场相关统计挺数据及与其它工主城区对比株（恼1改）闪200环0剪年脑、能200拳1消年沙坪坝区房价地产市场与其垮他区域房地产燕市场情况统计怀表挣投资额数据（脚万元）妄区域旧200走0愤年产200侨1土年拉200果2扶上半年照渝中区漆286428琴272182劫109263躬江北区尊132293霞187263恋73423天渝北区绍134061巴234009细94330寇沙坪坝区提137099疾204737扎92261惰北碚区躺36162切44747沃15186际九龙坡区吊152186圈244384止81023使大渡口区还19119市41664饿26038饮南岸区项140287驳206351端96365闸巴南区害37803图48747射21923颈永川市韵30464牧60118持21739毕施工面积（平僵方米）阔区域阔合计肢住宅炒2000慈2001惨2000兄2001挖渝中区磨491837城7抢570416恢3扔241083庄0脱268774夫0却江北区携199418猫1猜299290贪8典111484虏4圾202240桥1扫渝北区斥230467牙3己410161炒0骡169380彻5较287372顿9柿沙坪坝区维258163星3列320222纱2丢180565健0设229594润6词北碚区仔125943滚8随861052脊102575范6疼678497剂九龙坡区仁264200友4崖359759擦5竖174605畏0库249345幅3裁大渡口区您568816蹦557834爪479875承485244银南岸区徒255668毙7氧365764桐1颜174414说3烈275713遭6杏巴南区克720453布747984伐573048允580529推永川市比854390袭102814物5栋651570款726626顶竣工面积（平傻方米）倡区域两合计塞住宅秤2000筹2001擦2000与2001黎渝中区匹833344图571462粱479901华262265乘江北区博392705校571546妨317289临405992各渝北区盒653090付986003陶544040虽740878毒沙坪坝区锋590102谎640698脊402099规487769泻北碚区刑619775邮556020炉480393丰439733洋九龙坡区冷793783贵111725销9菊471343丸773436聋大渡口区航363853穿117693上309966像101960芬南岸区苗713436功825302厚522422狐541248畏巴南区质147270耕357302寻115894赞283037垂永川市白332120迈505280蛙265502句347225退销售面积（平夕方米）蓝区域困合计课住宅柴2000窗2001椒2000箭2001锦渝中区爱360659茂400646德301751必287504秘江北区相359985昨360321外312241诱323935课渝北区套507210运760725趴462065控709994负沙坪坝区箩396972竭502728添324329授438717扶北碚区介352728合365990兴301094袖317416继九龙坡区致420005舌771129茧318413镇639989播大渡口区向217512汉125039返207867巷115580挠南岸区厌520148姐630925垂462507琴536565讨巴南区偷143058蜂235811艇123395孟206392诵永川市翅276520倍349184朵240204平276529般空置房（平方默米）清区域案空置面积鸟其中：空置一冬年以上惯合计愤住宅柱合计尖住宅君2000练2001飞2000际2001专2000迈2001晌2000侵2001钢渝中区五115514慧0围962977仆553014促403036顽623795辨708169挨257756选275947会江北区斩301579斑427656母206751丘240421镜156085缴146869迫98915赤69599判渝北区正303677万410852弯200230秘182719避105045臂167496过63904漆59834淘沙坪坝区黑313018检274602望148021投84120赚130336允105964粉50590顿17043管北碚区瓦145885里206096乐73359扛91422施42189作99923谅12752尼33461爬九龙坡区产341719雨426447仅123710拐153675烤174633锹249732规63742帮69811咱大渡口区驾68789治61993伴45566乌49088乖20880脏17899杨11034斯5824喊南岸区线317287朽353907窝171866心207294括126377舍128561认62600厕67366餐巴南区兴132981播200848炭35246乱90137趣88638睬86338敌22347蔬25373顿永川市堂124621哪151485公73824筋62333谨13597钥42080莲3211折2383计上述表格数据迎能够在一定程滚度上反映区域弃市场的供给状刷况。数据表明阻，沙坪坝区房扇地产市场的供袋需较为平衡，销空置量一直得锈到比较有效的扒控制，现有的忘市场瞧运作较为良性尸。剑（启2眼）区域地产个滨案数据统计项目个数：瓣目前沙区在售剪和规划项钥目软4图2际个，其中单位什住酬宅雷1舞9恋个，小呼区柱2冲3熊个物业类别：嚷纯住宅项挂目虑2熔5猾个，商住两用铅项帜目祥1同7筋个建筑形态：舟多层住遗宅钳9逃个、小高太层闯1歼0嫁个、高层住创宅然2张3圣个建筑规模：罗5丰万平方米以下莫项上目捷2控0刺个更，墙5-1咸0嫌万平方室米熄1踏3即个学，堪1熊0妇万平方米以昂上虏9浪个。梦4币．沙坪坝区房息地产市场特征庭概述问沙区房地产市示场相对较为封而闭晌由于交通的原然因，沙坪坝区枣和重庆市其它裤主城区分隔现下象较为突出，嚼偏安西北一隅崭；其地域特性愿反映在房地产绳市场上，一是衣沙坪坝区居民化的住房消费被轨外区分流的现闭象比较少，同朵时沙坪坝区房锯地产市场的外沿向辐射力也不万强，二是由于武外面联络的不适便，一定程度烦上影响了商务孙单位的业务绩而效，沙坪坝区懒的写字楼市场者较为低迷。曲沙坪坝区住房抛消化能力较强蛛沙坪坝区居民况中智力型劳动析者占据裳了衫1/策3唯的比例，这部沾分消费群和公暴务员、行政事浆业机关职工、台个体私营业主齿一起，构成了狸沙坪坝区面广串量大的中收入休阶层，从而成盗为住宅市场稳湾定而旺盛的消穷费力。废政府的支持力渡度较大膨在政策规划和派税收上，沙坪乒坝区政府都给糕予了房地产市事场有力的实质办性支持，最明列显的是以政府擦的南迁带动南圾部新城的开发楚，在户口迁移杰、子女入学等者问题上也大开锯绿灯。奸文化区的招牌侵有较强吸引力违文化牌的吸引味力大致来源于劫两个层面：一油是由于文化氛夫围，一定程度港上改善了沙坪室坝区的居住环桨境；二是对居呜民子女的教育肚提供了更好的咽条件。史沙坪坝区的板莫块特征比较突漠出联由于周边环境宋不同、居住人科群各异，沙坪彻坝区各局部板日块的差异也相歇当突出。科技俩园区位于北部颠城区，工业企皂业集中于东部释城区，相应其塔住宅的价位、木档次及产品特刊征都有较大的逃差异。壁二、沙坪坝区请热点区域开发闯特征分析1．北部城区地域范围案处于规划中的滤重庆大学科技巩园区沿线，包恼括重庆一中、缴南开中学、重歼庆七中、重庆砍大学（含原重情庆建筑大学）舅等名校都集中殃分布于该板块跳。开发背景辉北部城区处于商重大科技园区允沿线，区域内衔学校林立，文册化氛围浓厚，岩消费力支撑旺京盛。北部板块阶本来由于可用芽作房地产开发蚁的土地不多且贤发展的重点是声教育和科技，债故长期以来房惭地产开发项目完并不多。但随洞着欣阳广场、中学林雅园的开诞发，尤其是学挠林雅备园皆“负文化籍牌拜”朴的一炮走红，橡北部板块引起阿了更多购房者伴的关注。供应特征龟区域内的户型笛产品以一室一斤厅和舒适型三真室、四室为主魔，分别针对沙欺坪坝区年轻一概族、陪读一族渔、投资客户和抗周边居民、高升校教师。以文桶化为主题进行蛮产品规划及营左销推广是该区遥域的明显特性晚。价位水平乖区域内市场目盾前价位水平较绳高，且表现稳爸定，以学林雅佣园、欣阳广场驾为代表的中高泪档楼盘均价鼓在嫩250输0耍元陶/拳平方米以上，汗总体均价约婚为徒2300-2笛70查0旺元细/柄平方米（建筑宫面积价格）。局限性节区域内居民密秋度大，拆迁成枕本高，成规模殊的地块较少。执代表项哈目闯—煤—味学林雅园荐（宿E下墅）亏地理位置：像沙坪坝学府姓路取1受号润开届朝发谋骗商：峰重庆同创置业堆发展有限公司维总六撕建劣福面：堵整个学林雅园龙为吧20979馋9担平方米饺总斑咳套志阳数：每33南0忽套式楼盘定位：拥精装修小户型值公寓宵项目构成：产学林雅园小区义内的一栋独立雾单体楼，住宅拳总兰高裤2芽7门层，分小户型肃平层和夹层两钳种户型产品形膝态补付款方式：危8患成受3婶0快年按揭厚销售价格：拦起帖杯扩价（套内面积撒）讨：汗305拆0绳元口/雷平方米戴均他情留价（套内面积杰）交：里340冶0巧元浑/后平方米敢最高价（套内哑面积）宇：仍386羊0税元参/吸平方米虹备注：夹层户匙型现已销售完抽毕；套内精装粒修的价格自称盆为兰40甘0青元建/竞平方米标准，滥如果以清水房现交房则每平方悼米涨少叼20淘0千元。边部分户型：狡一室一厅单卫范（平层幕，签3委M承层高）（套内业面积）父：荷27.3今8广平方米毅二室二厅单卫拢（平层锣，申3获M果层高）（套内荷面积）浙：弹48.0玉1土平方米晚一室一厅单卫必（夹层记，沿4.5贵M翼层高）（套内捧面积）拢：遭27.3津8奋平方米盏二室二厅单卫查（夹层酬，汪4.5宴M调层高）（套内躺面积）色：姐48.0壮1膀平方米2.东部城区地域范围再地处沙坪坝区由老工业区，包北括重棉二厂、应红岩汽车弹簧距厂、重庆微电完机厂等众多国剖有企业均集中舒于此。开发背景纳长期以来是沙睛坪坝区老工业圈基地较为集中朋的区块，房地献产开发起步较斥晚，受购买力楼和整体陈旧形旨象的局限，房堤价亦较低。东瞎部板块最大的窄优势是相对与拖渝中区的距离赶较近，且是沙乖坪坝区唯一沿勺江的区块。随赔着滨江路开发些建设的推进，哲东部板块的房专地产市场现状充有望得到重大催改观。供应特征妨目前以经济型壁两室、三室为衔主，主要购买台力来源为周边扰居民和沙坪坝吉其它区域经济深承受能力有限缴的供房者，各看项目都注重产惜品的经济适用焰性。价位水平帝目前价格水平恐为沙坪坝各区惠域中最低的板申块，总体均价添约她为偶1500-1愿70责0治元咱/例平方米（建筑继面积价格）。阶代表项敬目烦—味—总千竹景苑西地理位置：视沙坪坝上土湾肢开鼻荒发纽别商：射重庆顺鸿物业粘发展有限公司币总雀凶建践虑面：液7000绪0朽平方米炒总志带套沿舍数：获40页0诊多套志楼盘定位：炉自然花园小区备付款方式：勉7荡成毙2详0摘年按揭葡销售价格：压起讯钞季价（建筑面积天）昼：恰150制0打元俭/河平方米猪均奔巾栋价（建筑面积殿）榴：静165渡0有元脖/权平方米羽最高价（建筑童面积）攀：阀190严0麻元纠/扣平方米士部分户型：梅二室二厅单卫胸（建筑面积）脊：锹111.8恒0奇平方米榨三室二厅双卫塌（建筑面积）姐：墓154.5裙7爬平方米柔二室二厅单卫免（建筑面积）顺：茧96.9才3忙平方米3.南部城区地域范围萄沙坪坝区政府府所在地，是未言来沙坪坝区的国政治、文化中述心，以凤天路登为代表的南部岗板块逐渐成为跑沙坪坝区房地堆产开发最热的贼板块之一。是原目前沙坪坝区派开发量最大最驻集中的房地产计板块，中高档释物业为各板块扰最多，且各档购次物业的分布酱相对比较均匀隙。开发背景经随着沙坪坝区显政府南迁凤天狗路，本区域知药名小区纷纷出额现，芳草地是杂该区块启动前从期的个案代表芳，该物业带动朴了整个南部板独块的启动和发谅展，而天骄年嫩华是该区块中董高档物业的代茧表。供应特征殃本区域以三室蜜、四室户型为仗主，主要以小跪区环境为卖点磁吸引购房者。价位水平似本区域楼盘价否格呈现缓慢、漫稳步上升的趋普势，总体均撕价疮1800-2召20拨0植元糖/降平方米（建筑眉面积价格）。详代表项披目踪—靠—别天骄年华大地理位置：菌沙坪坝凤天大叙道征开验经发侵躁商：纲重庆协信控股桨（集团）有限鞋公司礼总灿窃建历不面：赔27000原0硬余平方米贷楼盘定位：浑都市中的依山扯美宅，文化社驰区书付款方式：辣8筑成选3荷0党年按揭边销售价格：稻起拜内斩价（套内面积纹）救：脾260玻0吼元减/弃平方米蓄均贡甲逢价（套内面积驳）放：港285洗0液元深/吧平方米蝇最高价（套内盲面积）脆：慰315悲0虎元期/梢平方米骡部分户型：逐三室二厅二卫联（建筑面积）耻（错层）肾：湾120.3指1碍平方米津四室三厅二卫玩（建筑面积）贺（错层）垮：遇163.4逗8停平方米充二室二厅单卫决（建筑面积）趋（平层）烂：紫90.2皆7影平方米叼四室三厅双卫界（建筑面积）牛（错层）隶：滤157.8塌9决平方米丛三室二厅双卫误（建筑面积）皮（平层）横：掀126.1够8互平方米4.西部城区蹦由于连接成渝怒、渝长高速公秘路且区内拥有壤临近铁路的便盼利（区块内有彻梨树湾货运站粥），成为沙坪程坝区的物流组宗织中心。目前串梨树湾工业区醒内已形成以木茎材、钢材和机败电产品为主的违集散地。西部扯板块的房地产达市场起步较晚班，但榕湖国际佣花园和华宇勺·顾福源山庄的出史现，使西部板搬块的房地产市块场现状有所改殿观。绵板块市场特征披：该区块的代粱表物业是华宇寻·滥福源山庄，该榆盘体量较大，谈依山势规划，宏楼盘开发比较承注重生态保护塘，且以较低价萄格入市，销售皮走势十分好；赴该区块的另一惊重点物业是榕燥湖国际花园，摩其产品类型目段前在沙坪坝区获比较少（公园纲洋房，类溪似军TOWNHO赤US偿E定），且其位处嘱沙坪公园，走采势值得关注。另目前该区块物碎业较少，价格薪带尚未形成。促除榕湖国际花写园的小洋房之亭外，普通住宅终普遍均价买在赔180竭0必元育/米平方米左右。5.中部城区游中部城区为本兵项目所在区域营，将在项目功棋能定位部分进竭行重点论述。踢第二部分饱摘锈项目功能定位唇一、项目功能锈定位决策依据计及目标阿1惹.灿项目功能定位斤决策依据拘项目功能定位郊决策依据大致辰来源于以下几舍个层面：冬项目的区位环庆境胆项目的区位环灵境一定程度上宣决定了地价水裹平，同时不同歉的区位，面临套的消费力水平教也不同，因此维区位环境是项兽目功能定位的狼前提和基础。蒸项目的地块条职件崇项目在特定区哲位内的口岸条盲件对项目的功架能定位也有较因大的影响，如拴地块四至、交超通组织、以及挡消费者对地段矩口岸的认可度奴等环节。原项目的产品特凭征涌包括项目的户丝型，软、硬件老配置，以及外栽立面色彩和建死筑形象等。职开发企业的具连体情况楚不同的物业类汽型对开发企业杂也有不同的要并求。同一地块滩，开发酒店投层资大、形象好隆、回报稳定，宝但资金回笼周砖期较长；而开衡发普通公寓则抄利润空间有限泥，形象附加值棕不高，但资金例回笼速度快等担。开发企业应格根据自身特性费选择物业功能唱类型。员2最．项目功能定称位的目标稠根据项目实际筑状况和贵司的策需要，我方认专为项目功能定诱位应该有三点伞原则性目标，知其中第一、第裳二点是前提基姜础，第三点是朝项目运作的方堤向。有效规避风险快速回笼资金辩尽可能挖掘项惩目潜力和利润巴空间炼二、项目区位驳环境概述每以沙南步行街愤为中心，步行底距离辐射范围题构成了沙坪坝黄的中心区。区灭域内大型的喷题泉组群、特色伐鲜明的雕塑、熔众多的景观小恭品共同打造出辣令沙坪坝区人瓦骄傲避的城市形象和古舒适的休闲广杂场。阅区域内的步行歇街是重庆市最蜘具景观价值和品文化气息的商聋业街区，商业浇相当繁华，商涛业环境仅次于伪解放碑商圈，军沙重百、金诚楼广场、明日百透货、赛博数码万广场、新世净纪办·煮凯瑞商都、华蜜宇商业街、三项峡广场等商业挣物业林立其间仅。窝在沙坪坝区内架，中心区是交衡通银行、酒店颂、餐饮娱乐、顾证券、学校医骂院等城市繁华究元素最集中的遵区位，因此也购是沙区商务活谣动最集中的口字岸，尤其以广现告、装饰、文骑化、各类事务狸所、中介代理辉机构等服务性发企业居多。脆对中心区房地汽产项目的开发学来说，具备多添种可选择功能伞方向：住宅、乖商务公寓、写示字楼、商场，揉乃至酒店，具战体的功能选择恨应根据地块的毛特定条件和开舍发企业运作目秩标进行决策。趁三、沙坪坝中顿心区住宅市场我分析1.特征描述牵地处沙坪坝中衔心地段，地价窑成本高、房价目也相对略高；惯地块规模普遍巩较小，难以形掠成大型的环境怖景观；用住宅项目营销汤推广的支撑点耗普遍来自于三肝个层面：地段百的便利性、功犁能的复合性（组宜住宜商）及检较高的产品品貌质三个层面；枝地产行业整体签业绩较为稳定务，但市场反响叫火爆的项目较萄少。位2象.事主要的竞争对色手副沙坪坝房地产铲市场上，有两族个层面的供给勇对中心区的住欺宅项目形成了损较强的竞争冲础击。握一是新建的小秤区住宅项目，沟凭借小区优美每的环境作为核膊心竞争力，这姓类项目以南部代新城为代表，我随着新区配套跨的逐步完善，蚀其竞争力还将笨进一步加强；令二是在地段条帆件上和中心区率有替代效应的命区位，这一区壶域以北部城区液为代表，相对锯中心区距沙坪段坝步行街并不众远，虽口岸略漂次，在地段功论能上芹有一定的替代刘性，开发成本滚相对较低，以更价格作为对抗肯中心区物业的矿核心竞争力。3.小结虑从居家功能的裙层面看，收入乒较高的购房者身对小区环境有丈较高的要求，瘦而收入较低的勒购房者对房价屠极为敏感，从诞而沙坪坝中心卫区的住宅项目偷普遍面临高不墨成、低不就的佳尴尬局面，操篮作存在一定的费难度。博具体的说，如渣果定位于普通羽住宅，价位局窃限性较强，中喝心区区位优势购并不能得以真诵正发挥，如果店在功能定位上萌作一定的突破区，开发成本往质往较高，且市籍场是否接受也炒有一定的不确斜性。虏四、沙坪坝中盟心区写字楼市君场分析1.概述傅从相关政府部茅门的统计数据舰和我司市场研傲究中心的资料旱可以显示，沙纹坪坝中心区的跃写字楼市场表湾现出以下两个床方面的特点：租金水平不高迁商务楼租金沫在扣2呢0贪元多/夫平方米上下浮汪动，纯写字楼海租金也少有突么破陪4池0评元看/吓平方米。出租率不高队区域内现有写狐字楼的出租情繁况都不太理想哥，商务物业出傲租率普遍不超壮过伍60上%姓。抵附表：沙坪坝霞区商务物业调海研表等项目女租金否面积锦备注帆庆泰大厦听3太6惹元锣/足平方米（含本绳层公摊）愧35-20斑0芦平方米谷1愤、大堂为酒店只使用；虑2怪、不带厨卫，扎标准写字间。木时代星空伯1茂、宴约泉20-2菠5安元偷/美平方米像2针、销售均铸价饰300水0权元计/惜平方米痛28-6霉0例平方米辽1满、大堂较小，爱无休憩区；垮2徒、有触摸屏查这询系统坝，拖4邻部电梯；负3仔、纳米集团已党购两层；融4犬、俯1榜0主月份交房，目烧前宇有公10灵0没约家客户进驻鸽，其中居家客辈户占了相当比排例。寺丽苑大酒店煎850蕉0曾元止/供月（含双人早讽餐）左标间，长包房哥南海酒店督50巷0怖元芝/燕月午1坑2界平方米锯1烫、装修较差，宰形象档次较差腿；并2富、四、五层出影租，出租率哀约冤60吨%挥。阻欣阳广场令住宅部分租金立约阵20-2递5氧元唇/碧平方米，写字无楼售好价词380只0况元崇/脚平方米嘱住宅部艺分刊80-16姐0铜平方米，写字亦楼缓从跳4桌0艇余平方米起睁1撞、写字楼部分陶大理石地面，仗装修标准较高侍；提2铜、有一个多功讯能会所（运动跪休闲、与住户度共用）；缘3何、写字楼两部楚专用电梯。抬融信大厦冶约挥2驴0南元谊/年平方米棒110-16要0广平方米左1陕、按普通住宅尚标准装修；容2讨、无商务配套凉；逆3进、交房半年，银出租单位出租拐率控约案60跟%眨；骆4极、售茅价罚2500-2宣80痕0厉元纪/北平方米。诱嘉多利广场（婆写字楼）淹约债2圣5每元胖/梯平方米抽50-20纱0截平方米，共三趣层狼共三层纯写字音楼，现已租完2.成因分析哈沙坪坝区本身汪缺少独具特色夸的龙头产业看商务区往往依圾赖于特色产业婆的拉动，如高诱科技产业之于既高新区，金融洪之于上清寺，共而这是沙坪坝亦区所不具备的针。企业数量不殿多，对商务物袄业需求量有限找，这是制约沙仅坪坝区商务项侦目的根本瓶颈哥。乓沙坪坝区位置鞭相对较偏勺重庆一些服务逗性行业基本上觉都以全市作为露业务辐射目标迹（如商贸、装萌饰、广告、各著类事务所，各洽类中介公司等束），沙坪坝区鸟的地理位置相休对于全市范围芳来讲，位置较疯偏，难以满足挪其需求，而这悟类行业正是写束字楼的主力客稠户群险。线蒙写字楼及商务碧公寓产品品质拔不高株沙坪坝区的商痰务公寓普遍没善有专属的商务容大堂，电梯数赶量不足，无中坐央空调系统，旱建筑形象较差什，专业写字楼返也缺乏商务配粉套支撑，在产屯品环节较为落阔伍，各项目自多身都存在一些吹先天不足。箩附表：沙坪坝疑区商务公寓、邮写字楼配套设单施表跟项目插功能属性挥配套来华宇时代星空腿商务公寓挖4赞部电梯，大堂哄（面积既仅佩8让0欣平方米左右，尘无休息区）；撒物业信息查询债系统，无商务剃中心；会所功捐能模糊，物管奸形象较好扛融信大厦赖商住楼凶2绳部电梯，无大抄堂；无商务配朱套，公共部分泥贴普通地砖，丛墙面刷白，装拌修档次较低缩庆泰大厦佩专业写字楼日4括部电梯，带中呀央空调系统；斥过道地面大理艘石，墙面乳胶异漆，装修档次哲较高；无大堂贺，无商务配套形，过道内光线滥较差且照明不喉足赤欣阳广场写字糠楼敲专业写字楼槐2熄部电梯，带中眨央空调；过道那地面大理石，旱墙面乳胶漆，乞会所以餐饮娱错乐为主，商务钓性不强，电梯惯数量不足刃3锄．沙坪坝区商朋务物业市场与霜其它主城区类姜比分析品在商务物业市洲场上，除渝中寿区外，沙坪坝诱还落后于南岸屯和江北区，导遍致这种现象的封主要原因是地阅域因素。袖具体的说，一湖些无力进驻渝歌中区的中小企兴业，在办公场帐地选址时往往赌落户于南岸和拿江北。因为首油先相对于沙坪唱坝而言，地段张的商务便捷性盐更强，其次距员机场、车站距陪离也更近。拥因此我们看到莲在商务楼市场糟上，南岸的科代尔国际、浪高减凯悦风光无限中，而沙坪坝先科于他们启动的求立海大厦都是链折戟沙场；当殊北岸星座还是并一个坑的时候传，一天就销售挑告罄，而沙坪哄坝区的时代星锹空都经过掌了央2悔年漫长的销售灾，到交房时还党剩余端约景20献%愚。巩现就重庆现有陈市场上的几个富典型商务项目械做个案分析如弃下：器龙省湖喊·狂北岸星座如地理位置：启江北区建新北咐路椒6妖0涌号舌开脏网发过云商：从重庆佳辰经济筋发展有限公司校总交洗建禽精面：另约寸4000猛0径平方米跳楼盘定位：仿酒店式商务公讯寓害付款方式：悼8锁成密3柜0确年按揭誉配套设施：碎酒店式大堂午运动健身中心千保健调理室蛙宽带入户罢，怕ID含D滤入户奉清洁、钟点工坊、自助洗衣键商务配套：啦配备商务会议矛中心，多功能双厅，商务餐厅咐，茶座细销售价格：候起阵森皮价（建筑面积幕）：巡约斥300氧0劝元昨/尺平方米赚均魄川蕉价（建筑面积别）：锣约顷320迫0勒元盆/辆平方米哀最高价（建筑级面积）：菌约胖340晋0激元越/近平方米分部分户型：毕A混户型（套内面况积）：况约畅3题7凶平方米暑B丙户型（套内面纠积）：意约刘3家3程平方米程C思户型（套内面染积）：熔约测3穷2谨平方米脆D社户型（套内面扶积）：而约很3救4杀平方米科尔国际贸地理位置：戚南岸区双石街损开帆役发墙杀商：波重庆科尔房地岁产开发有限公渗司怀总赵粒建唤鸟面：锅3600瓦0道余平方米设楼盘定位：旧纯专业、新生醒代商务平台沈付款方式：医7午成剥2祸0篮年按揭罪配套设施：搏外墙：面砖结私合铝塑板功入户：玻璃门光，木质门套某窗户：塑钢窗抗通讯蝇：摄ID霜D久（僵2君）路入户，宽怨带入户膏闭路电视惰：考CN尘T传入户碗电梯置：刮3盖部高速电梯拘大堂：花岗石也地面，花岗石择配铝塑板墙面尝，顶部吊顶连公共过道：地怜面玻化地砖，衔乳胶漆墙面，块轻钢龙骨石膏陡板吊顶严商务配套：披30光0苍平方米员工餐竹厅，大、小多屯功能会议室坐，译240怎0梢平方米景观茶摔坊御销售价格：雾起灵率酷价（套内面积搬）曲：嗽275寄0龟元影/月平方米淘均虑步平价（套内面积僵）地：丹290傅0命元兔/三平方米葛最高价（套内锁面积）携：屡320袍0迷元个/息平方米狡部分户型：埋A婆户型（套内面侄积）届：分130.4孩3报平方米反B馒户型（套内面鬼积）贷：雷100.5旧3胳平方米役C匹户型（套内面激积）荒：歌86.6饥3梢平方米却D佣户型（套内面范积）阿：志43.3生2世平方米旅E确户型（套内面箭积）辽：三116.8张6利平方米茄F姥户型（套内面阻积）挺：镇73.5厕4革平方米时代星空躁地理位置：饥沙坪坝名人雕例塑广场素开渣摩发菠县商：猾重庆华宇物业炒（集团）有限貌公司猾总面伟建围渗面：贱3400片0动余平方米垄楼盘定位：惹中央商务大社侦区雷付款方式：围8卷成尘3宣0贫年按揭蛋销售价格：识起离办执价（建筑面积笼）：厉约瘦275胃0绣元个/镇平方米割均疤霜钟价（建筑面积穿）：址约沟300党0侧元萝/变平方米晨最高价（建筑符面积）：叙约抗315稻0麦元街/卷平方米陡部分户型：驴套内面积龟从吊28.6饱1劈～智54.6索1耗平方米反4耻．沙区商务物裁业市场的机会尚点蓝沙区商务氛围犯不浓，商物物拦业的市场推广锣普遍比较疲软庙，沙区商务地蜂产市场是一块慕不大的蛋糕，蕉这是一个客观册的事实。刃但是从另一个魔角度看，沙区切商务物业的机块会点也比较明险显。敬在调研过程中歇我司走访了栗约兰1针0扬家中小企业业龟主，其行业领债域跨度较大，此普遍反映他们弦在沙区楼市上把找不到理想的钉商务楼。具体训的说就是口岸梅较好，面积摆在吉10袄0列平方米左右，续每平方月租不弓超泽过黑3省0工元或是售价不芒超帝过箭300果0荣元，略高于住殿宅；有一定形海象档次，配置映和服务较好的弃商务楼。他们愁的需求在很大换程度上代表了饥沙区中小企业锯的物业需求特梢性。悼而回顾沙区的股商务楼，的确印很少有项目能阴够满足他们的咐需求，如果一经个项目能够在差定位上抓住这咸一市场契机，爪在沙区一块不指大的商务市场起蛋糕内获得较诉大的市场份额躲应该不难。队五、沙坪坝区虚小户惧型市场专项分史析幸由于本项目在匆户型功能划分肝和设计方面均炒为小户型公寓授，因此有必要震对沙坪坝区的宅小户型市场做卷专项分析。动注：本部分内励容所指的小户伯型特指一室一蔑厅或单间配套晃户型产品。1.市场综述炕沙坪坝区的小苏户型普遍分布缩于步行街周边至至重庆大学沿纪线，典型楼盘沫如星瀚大厦、键学锋林麻E付墅、阳光驿站明等，都取得了泪不俗的业绩，运这主要得益于填沙坪坝区市场器旺盛的购买力邻支持和区域内墓年轻购买群体铅的置业需求。2.客户细分朝毕业后留居沙奥坪坝区的大专豆院校学生沉沙坪坝区是文棕化区，每年大瑞专院校毕业学捎生上万人。对招于毕业后留渝烛学生来说，沙橡坪坝是他们的质母城，出于一俱种生活惯性，豆相当部分选择奥或租或购留居饮沙坪坝，小户我型是他们现时胳所倾向的主要三物业类型。枕沙区收入较高士的年轻一族和以年轻受公务员踪、教师、金融末机构职员、文籍卫单位职工、帽私企白领为代虫表，收入较高查，购买一套小驴户型作为过渡匙性居住，兼具评投资性质的置举业现象比较普杜遍。陪读一族雁这是沙坪坝区器小户型又一个少独具特色的消爽费群，子女在义沙坪坝区读书严，父母在就近铃租一套小户型卧照顾其饮食起询居。这一类型艺的客户群不在狠少数。老年客户解一些家庭结构嫩较大，住房条摸件较紧张的家详庭，在子女长娇大成人后，往纷往选择购一套咽小户型安置父史母，解决数代轨同堂带来的生糖活干扰。投资性客户恶资本的本质就蹲是流向利润最案高的地方，投肌资性客户分布艇在全市范围而哑不仅局限在某记个区域，在沙危坪坝整个市场职处于上升空间北的时候，投资养性客户也成为梯市场重要的客杂户群体。3.个案分析学林E墅以（具体内容详冰见前述狭第则9张页之代表项目死分析）星瀚大厦婆地理位置：钢沙坪坝沙杨吸路旬4射号冷开应价发附筒商：晓重庆星瀚物业驾发展有限公司货总忽倚建迷怪面：评2430吴0渣余平方米脉楼盘定位：盾兼具投资价值舅的小户型公寓烈付款方式：莲7乖成势2岁0勤年按揭笛销售价格：纸起腊错裕价（建筑面积请）员：片210列0砌元类/终平方米翠均心贱挥价（建筑面积偿）铜：所235坊0继元仔/商平方米构最高价（建筑牢面积）获：刑260献0刺元仆/匠平方米看部分户型：夺一室一厅单卫塞（建筑面积）登：艳43.9档4漆平方米霉二室二厅单卫洽（建筑面积）够：乖92.2贱8亩平方米供三室二厅双卫然（建筑面积）暑：搂117.5擦6该平方米嗽备贿封贵注：居一房小户型现狐在已经销售完牲毕，其中有相悦当客户为投资乎型客户蚕4阶、沙坪坝区各资类小户型特征辫分析单体住宅伐单体住宅的规齐模都比较小，播主要分布于沙垒坪坝区中心周瞧边，产品硬件扬质素一般，销赌售周期均在半批年左右，单价把在殿230户0裳元身/煎平方米（建筑其面积）左右，或每套总价普遍虾略高赵于宁1羞0括万元，主要以选低总价为卖点袜，市场反映相侦当好，以阳光各驿站、星瀚大斜厦等项目为典盆型代表。县小区住宅内的介小户型单位望以学命林琴E藏墅为代表，项宗目本身位于档田次较高的住宅下小区内，有完私善的小区配套呀作为其品质支秃撑。在户型结餐构上追求一定跑的创新，为目半标客户尤其是院年轻一族营造垒一种充满个性首特色的居住空质间。在运作中壁注重项目附加挑值的提升、卖蛙场包装和营销蚀推广，售价尚在也250臣0赠元吼/题平方米（建筑紫面积）左右。商务公寓知以华臂宇溉·睛时代星空为代确表，地块本身穗有着突出的口蛙岸优势，有较塞高的目标价位寿，为了避开普因通小户型住宅药的价格竞争冲驻击而定位为商捞务公寓，销售系均价约溉为吴470威0兵元沾/嘉平方米（套内置面积）。但是奸其销售速度较图为缓慢，说明花项目本身并没钩有完全得到市玩场的认可。经郑过近两年的销净售，目前还剩范余钞20姐%借左右。瑞附表：华柜宇欣·揉时代星驻空路200末0呆年耳1辩0涛月墨-200供1满年债6座月销售进度表喇月份田200过0衣年直200突1昼年炼1丢0凭月园1担1曾月且1杏2贯月阁1蛋月笛2燥月振3尺月启4扑月傲5远月滥销售额弓162884筹9障318976缸3怨242355畅1咱172449梨5还195316妙9粉989959藏908531四331466沸0氧成交套数俱11役22颤16六13材14下5版5裙20松成交面积夸551.51侵981.00难814.95购604.67芹635.74召318.67溉284.55鹿1044.8暗5袜均价（咐元甚/旁平方米）冒2953.5躬0浇3251.5锄0膜2974.0霉0辽2851.9窝0莲3072.5恼0某3106.5脆0喘3192.9槽0乔3172.5层0狠六、项目地块煎条件及定位方桐案评价搜1网．项目地块条旨件分析歌重庆现在已经公规划出包括沙赚坪坝在内的五桌大商业圈，随把着三峡广场和士华宇广场的逐垫渐成形，沙坪匀坝区的商业中辆心已经开始向男华宇广场方向音转移（交通线畜路也已经有所题偏离）。但由吩于本项目是在疲老沙百司的旧提址上建立的，听雄踞步行街口裁，是传统的商炊业旺地，沙坪论坝区居民对该我地块仍然有非斩常高的认可度慌，口岸优势较摇为突出。燥从地块客观位税置上讲，本项怀目周卧边型20竟0戚米范围形成了羊沙坪坝区的中劈心商业圈，沙俱重百、金诚广摸场、明日百货急、赛博数码等污云集此地，大漂型餐厅、酒店渗、银行、学校肉、影院、医院偿等配套非常完浑善，为项目提驴供了较多的功状能定位可能。碧项目周边建筑葱物不高，项目休的立面形象能躁够得到比较充阴分的展示。雕项目地块面对细步行街一面的雄展示面宽较窄遮，进深较长，各且出口处为人貌行道，对于车肌辆出行有一定正的不便，这是屡本项目地块的锯劣势所在。方2碰．项目建筑规错划方案分析唱从我司市场研尚究部的市场调度查可知，目前况沙坪坝区小户滩型产品走势比辉较好，项目户挠型定位为单间刊带厨卫配套，雀较为切合现行丰市场对户型产犯品的需求。睛项目整幢建筑誉规划均为小户肝型，户型形式剩比较单一，客隐户的选择性不竹强。但另一方序面也使得物业偶的配套设施能丑够有针对性的辽进行设置，从鸡而形成独特的签产品特点和营泰销卖点。衣项目每户均有据独立和足够的继采光面设计，校采光效果比较弓好。贺经过设计修改页以后，塔楼没有悲5论部电梯直达，沃基本能够满足捏竖向交通的需蒜要，相对于当偏前市场水平较寄为超前。碗每户的套内面仅积比较小，这钳对于高单价的昂物业来说能够选降低其购置总购价，从而吸引狸更多的客户，遣特别是投资型钓客户的购买。母本项目公摊面阔积较大、公摊呆率较高也是一议个劣势，这需欲要进行一定的副设计修正，并甜且在未来的推馆广过程中进行循合理规避。月七、项目功能焰定位分析搜项目地处沙坪拍坝商业黄金地圣段，口岸优势紧十分突出，而警全小户型的建填筑设计形式形皱成了项目独特塔的产品特点，外这些是我们进抄行功能定位的皮基础和前提条塘件。筐项目定位的目突的在于，依托泡现有市场的供急需关系，最大泼程度的发挥项殿目的资源优势齐，最大程度的锦规避推广风险裂，以期获得最欲大的经济效益桥和社会效益。相常规的功能定陪位方向主要有凯商务和住宅两币种。哪种更适厚合本项目的特压点？更有利于元本项目的推广气？我们做功能革定位的优劣势碗分析如下：1．商务功能可行性分析剑本项目地处沙幕坪坝区中心区晓域黄金口岸，洗地理位置好，容能够满足区域岗范围内各类企辅业的地段要求叨。俗项目周边配套寇非常成熟，有挣利于商务活动秩的开展。芬项目体量较大熔，整体定位于餐商务能够形成权较强的商务氛稼围。际项目硬件配置玩比较好，塔唐楼拣5晚部电梯，有大赚堂位，过道也打较为宽敞。玩本项目按住宅烘项目立项，配寇套费等各项成架本相对写字楼洪要低，在售价偏和使用费用上特都和住宅项目脸并轨，对商务烛客户来说较为轮实惠。料项目车位较为抛充足，对商务浑客户有比较强云的实用性和吸修引力。暖项目自身配套筹设施、装修档奉次尚未确定，槽而如前所述，胀沙坪坝区商务拼物业普遍在产邪品品质环节和潜推广形象方面政有一定的硬伤膨，本项目如果豆在规划初期即异针对商务客户匀需求，做出适墙当的商务标准缸配套，完全可牧以超越沙坪坝以区商务物业现句有的水平，而晶形成较强的产山品优势，在推院广中占据较大妖的市场份额。惠定位于商务之听优势腹价格上升空间田大件相对于居家客澡户而言，商务吴客户对物业的抓租金承受能力屡要强得多，这纷意味着项目在朱销售步入正常倾轨道后，价格该上涨的空间较千大，且在经营育中有较强的收鞋益能力，因此留定位于商务有烤利于实现项目摸开发的利润最露大化目标。初形象附加值高叛，有利于开发绑企业的品牌培焦育甜一幢优秀的商壳务物业，其知阿名度及社会口驻碑的扩展，相维对住宅物业要嫌迅速很索多，对于有未疾来发展规划的匀开发企业而言名，项目的经营域也是企业品牌纵树立和积累的耽重要过程。哀可以一定程度以上规避项目的寿规划劣势答本项目设计上腔存在公摊较大柔的问题，相对芬于居家客户而遇言，商务客户兰对于公摊系数亩的敏感度较低裕。哨定位于商务之羡劣势略市场整体消化众能力偏弱悔如前所述，沙立坪坝区目前的筛企业较少，且纷商务物业的租恶金及出租率均哄不高，市场消肌化力显得不太黄旺盛。但如果纺凭借独特的产确品优势和系统伯的销售推广，菜可以在有限的订蛋糕里分到足悉够的市场份额直。瑞推广中客户层灯面较单一都本项目罪于战200革4垄年交房，建设碗周期较长，而钢对于商务客户王来说，往往倾功向于购置现房猪。因此在销售枯推广的初期，举投资型客户将担占到相当的比耍例，一旦投资闭户对项目的租凡赁前景不看好压，项目营销风失险就比较大。2．居家功能可行性分析束沙坪坝区住宅哀市场对小户型泄需求相当旺盛雷，无论是以小送户型为主力户优型的单体楼（省如星瀚大厦）断，还是配套小艘户型产品的住疼宅物业（如奥滥林骄子），其耳小户型单位往缴往在推出初期敞即告售罄，显救示出强烈的购刮买需求。但需奋要注意的是，佳这类物业的购粮置客户中有相箩当的投资客户躺，表明投资型积物业在区域市质场旺盛的投资午能力。附本项目口岸优观势比较好，地宋段条件能够得售到购房者的认浇可。压定位于住宅之共优势客户基数大场如前所述，沙否坪坝区地产市短场小户型需求健层面广，客户总基数大，市场端环境较为宽松裙。筐风险小，且易对于实现较快的寿销售进度纲由于客户基数辩大，项目在推贿广中调整空间誉也比较。比如编可以充分通过托价格杠嫩杆的运用调节深项目的性能价诸格比，通过高谣性价比的产品横取得较快的销寺售进度。啄定位于住宅之尚劣势价格瓶颈明显楚沙坪坝区周边撞一些普通住宅臂项目虽然口岸番劣于本项目，晋但是在居家功测能层面上，和年本项目有一定音的可替代性，单将形成一定的旺竞争冲击。同企时在重庆房地葱产市场上，价惑格也是一个极埋其敏感的因素陶，而区域内此栋类项目的均价渗水平移为仍230皂0笔元脚/曾平方米，且定床位于住宅也无晒法利氏用槽“珠平开高时走什”合的策略大幅的罢拉升物业价格驰，这与本项目组较高价位的目迫标有相当的距禁离，价格瓶劲狼比较明显。项目公摊较大笛项目公摊率初覆步估计将庄达刃30谦%矿左右，而重庆票购房者在购房移时相当强调实床用性和得房率略，换言之，本叶项目公摊较大旅的现实将对项贸目的营销推广于形成较大的负梅面影响。稻项目现有的户离型设计不太适希合居住得独立的单间设疼计无法有效的筝对物业空间进奏行优化调控，妹从而在一定程粉度上暴露了项销目的劣势，削宇弱了项目的优争势。3．小结婚通过上述分析筋我们认为，本槐项目定位为商嫩务和居家都有返一定的劣势和型风险。简单的剃说，定位为商把务，产品的形柜象附加值高，拦可能冲顶较高帮的价位水平，失但是沙坪坝商蓝务物业大环境店比较疲软，有惭一定的推广风谁险；而定位为可住宅，价格瓶洪劲明显，产品伴本身设计上也弊存在有一定的感不足，且较难愁修正，不利于沉充分挖掘项目葛的地段潜力和战达到利润最大诚化的经营目标治。蹈由此我们认为赵，要达到项目羡功能定位的三业个目的就要求都在市场现行水氏平上有所突破户。纽八、项目的功页能定怒位素—芦—诊国际风情商务碎酒店式公寓1．概念诠释霞本概念主要涵柱盖摘“她商揪务龄”蓬和给“炸酒店式公绿寓劫”助两个层面的含故义。酒店式公黄寓在重庆市并睡不是一个新概智念，但是在产扬品硬件和配套映环节，能够真模正做到位的却前比岂较少。我们建镜议将项目功能论定位为酒店式怜公寓，旨在充蚂分挖掘项目的永地块潜力，通覆过适当的硬件柔配套，全面、撤优质的酒店服最务模式，较高限的物业形象来牢吸引自用性客栽户购置，并且竟由此吸引投资茫性客户的购置可。胀但由彻于朗“巧酒店式公拦寓闲”绿更多的是从物好管服务方面的很角度对物业进亿行诠释，缺少申实质性的支撑涝，因此我们在匙酒店式服务的团基础上将物业腿的功能定位方最向偏重犬于到“潮商档务选”讯的概念，从而膛对项目的价格服进行有力的支盐撑，发挥项目侄独特的优势特剃征。须在偏重商务方仓面，加男入护“体国际风泊情论”黄概念，目的在抛于赋予较新颖传的形象档次和学较强的现代气疾息。慰以阶“新国际、时尚、骨领写先径”袭作伤为叨“奇国际风朱情倦”臂的表现形式，痕弱化纯商务办鬼公过于庄重、床过于严肃的硬或质特性，以扩扣大目标客户的聋选择层面。2．定位说明驶沙坪坝区虽然景企业不多，对烫商务物业的需艇求有限，但毕锁竟还是有一定缓的消化能力。瓣同时沙坪坝区忍商务物业本身屋的规划、配套送和服务都比较粱落伍，如果项允目产品品质具前有一定的超前可性，以较高的脂性能价格比，研在商务功能层赏面抢占足够的船市场份额，仍袭然有相当的机欲会。滩这一市场板块穿客户有较强的融价格承受能力翁，是本项目重梅点的目标客户雾群体。带在沙坪坝区小蚕户型产品市场封上，也不乏有恩相当部分高端码购买客户，如梅沙坪坝区酒店摔的长包房住客钻等。另外，年腰轻购房者（包竟括自用型居住静客户和创业型剧商务客户）作腊为小户型的主鹊力客群，文化拳层次高，对物哥业的档次及附衡加值有较高的研要求，且日常岸工作或生活对窜物业管理有较穴强的依赖性，侦如果项目能够超提供酒店式的星配置和管理，丛完全可能启动叹这一个新的消涛费层面。样本项目定位于驻商务公寓，但藏在推广中并不凝排斥居家客户绕，同时项目配吹置及档次为商惯务标准，领先丙于普通住宅楼匹，同样也可能座对居家产生较借强的吸引力。选可以使推广处渠于较有利的市踏场位置。项目燥定位为酒店式歉公寓，其上可田与酒店住客接触轨，下不脱于厨普通住宅市场阳，在营销推广特中可以以酒店寨式的配置和服及务作为主卖点李，规避项目户普型格局单一和胀公摊较大的劣恋势，同时避免鸦口岸较差的普挑通小户型产品则的价格竞争冲而击。垮相对于住宅而口言，商务物业狡有较高的租金怒收入可能，因级此对投资户应揉具有更强的吸蝶引力。除租金予收益能力外，挤物业的保持和仿增值能力也是望投资户相当关哨注的内容，一拥些形象较差、还配置落伍、管愉理落后的物业罩，功能折旧速另度极快，数年枪时间即为市场劫所遗弃。本项兔目地段稀缺性苗明显，如果形红象档次高，配缸置超前，其保锹值增值潜力必妈将为投资者所见看好。衣附：置业核算县案例打我们做一个简诚单的置业核算掏。惨以气2成3眨元立/我平方默米炎·燥月作为目前沙吃坪坝区商务物欧业的基准租金匹，本项目凭借胡口岸优势和优杆质的配套、服厅务，租金高于揪市场平均水词平长20奉%啄应该较为现实凉（商务用户比点较注重商务形脉象和商务环境窜）。以一出套酬4底0饺平方米（建筑鹿面积）的公寓禽单元为例：设俊其均价深为风260抗0耍元汤/符平方米，总房跌款们为居10400涂0辱元，客户购买绣前期投入为（道以七成二十年师计）：房连款衰+栗税瓦费胃+蜡按揭费享用等+皆五通殿费坝=芽约摆3.肚8农万，装修款（绢商务装修较住脆宅装修简单、警便宜，被以雕25钥0岔元禾/惩平方米的水平办计算）足：均2绍万元，共计地：负5.神8授万元，每月月鹿供款约梦为斧46认0石元，分摊每月师则够为卸1品2杨元抽/纱平方判米邮·僵月，相对卫于姜2诱3就元夸/咏平方珠米溉·健月的市场出租菜水平，对于实容际商务客户来争说有很大的吸纤引力。按照高泥于现有租金水照平从20厦%扯的标准计算俭，显2傅3泛元敏/块平方南米朴·不月突×拘（腾1+20朝%骂）束=27.带6胳元驱/创平方稿米颈·问月，每平方米进每月租金（税勉前）收入约为谅：握27.6-1诊2=15.桌6摊元将/夫平方柔米扶·禾月（物业管理款费根响据怖“益谁使用谁交渣纳悠”厦的原则，不计意算入内），则客其投资的年收搂益奋为忧15.6×4面0×12=7靠48裁8以元，租金回报箩率煤=6840÷啊104000躁=7.2张%伴。上述计算已踢经相当保守，芳平均达到辣约既7嫩%盯的回报率应该无比较现实，对盐于投资户来说青，也有较强的冤吸引力。3．小结朴结合前述功能揪定位的三点目论标，我们认为疫商务酒店式公兽寓的定位能够务达到项目经营解的要求。者实现快速的资张金回笼闹上述功能定位丰方案将使项目趁的产品品质优杨势非常明显，任同时定位又不趟脱离于市场实信际，能够得到乌各个层面客户讯的广泛认同，撤为实现快速的蔬资金回笼打下远坚实的基础。有效规避风险授由于功能定位升的分散，使项胜目整体运作的尤风险大大降低阶，但好地段、因小户型、困低总价、优配怀套和精服务的踪品质将树立项偿目独特的产品竖定位与形象，常在推广中也有效更大的调整及绿控制空间，从师而在商务功能举层面有效的规苗避操作风险，温形成相对的优味势。斤尽可能挖掘项粱目的利润空间拜本项目的目标山客户为商务客欠户、投资客户糖和小户型购房泥者中的高端客余户，这三部分浓客户都比较看袜重物业的档次底和形象，单价酿不是其考虑的亭重点，而总价置成为购置考虑农的绝对要素。醒因此在价格抗风性方面的承受虫能力较强，为犬项目的价格操南作营造出了较棒大的潜在上升蛮空间。鹰第三部分牲摸鸭项目市场定位楚一、项目的形悄象档次定位文项目形象档次炮定位应为高档畅而深具现代气刑息的商务公寓由，是高技术含尽量中小企业、涂年轻精英的集歌中地，以此支际撑项目的功能塞定位。档具体的说，项廉目在视觉形象毛上要充分体现戏出较纯粹的商原务形象，以及狮简洁明快的时课代气息，包括银项目的立面设耀计、卖场包装贸、销售物料制遣作等。桑在另一方面，燥项目的配套也总要在注重商务俱针对性的同时豪有较高的形象敌标准。挑二、目标客户治定位忧自用型商务客赠户址根据沙坪坝区千的实际情况，纯本项目之商务亩客户主要是服游务性和科技性者行业，报如系I谊T吊、广告、装饰灶、设计、各类季事务所、中介研代理机构等。伯这类客户的特仗点是业务运作腊中脑力成份高补，附加值高，火对商务物业的背形象档次较为洗看重。铲相对于这类客师户而方，专业宝写字楼单价较绿高，且物业中娇小面积单位往摔往格局不合理距，或是位于一沾些边角地带，巡通风采光差。扬此外，专业写译字楼功能的单侍一和压抑感也究是他们所拒绝库的，而普通住堪宅项目档次低瞎，难以满足其怀形象需求。胜本项目面积大于小自由组合，移采光充足，配果套局部领先于唇沙坪坝区目前斧专业写字楼，熄且对中小型企以业有更强的针叫对性，有高标袋准酒店式服务啊体系，有卓越迎的智能化系统债，有浓烈的人红文气息，这些锡都是对商务客制户尤其是新生杨代企业极具吸籍引力的产品要素素。万收入较高的年贼轻时尚一族枣主要包括高校拌年轻教师、科幼研机构青年高茧技能人员、私故企高级白领、庙文化、设计行盐业自由职业者驾、青年医生、圣律师、评估师包、会计师、记凝者等为代表的君高收年轻一族摇。大这类客户的特屿点是收入高，惨消费观念超前注，注重生活质意量，在消费中塘对价格敏感度然不高，热爱各猫种品质产品。窝对这类客户而绑言，他们希望纠物业有较高的艺形象档次，并肚且有完善的配击套和服务来满扰足其紧张和高浮强度的现代生勒活需要。返本项目的小户岁型设计能够满罪足其使用功能父的需要，另外欺还有项目的口款岸优势，高标返准软、硬件配秃置，物管营造盛的强烈文化氛崇围，全酒店式啄服务内容等因浓素，都会起到缠共同的促销作绸用。庸酒店的长住客潜户越对于酒店的长羞住客户而言，后本项目的吸引亏力及价值点很栋直观，品质接随近于酒店，费原用远远低于酒御店。在单价、俭公摊方面的抗搭性比以上两个消客户层面都更轿低。投资型客户园投资型客户的肥特点是：非常恼注重物业的保扬值和增值，注汇重投资收益，篮注重物业总价瓶的控制而对单脆价模糊。本项鸭目户型小，投扬资总价低；物刃业地段优势使席其保值和增值雄的需要得到满抚足；较高的形勒象和较好的品秩质能够充分保愧证物业的出租荣价格和出租率炎，从而保证其粥投资收益回报中。桑三、项目的价苹格定位评估爱项目销售价格跟预期肾为棋250撤0许元滥/唐平方米（建筑桨面积价格），靠现运用市场比趣较法，就此预蛋期做初步评估挨。采用市场比津较法对本项目仆进行价格定位套，在参数的选侍取中遵循谨慎需原则。根据商杠务客户对物业矩各个环节的关忆注度和区域内袄几个典型商务悬项目的情况，甲选取了以岂下创7王个比较指标，孔并分别对其设虎定相应分值进版行分析如下：植指标韵设定分值绵时代星空赞融信大厦谦欣阳大厦得本项目永地理位置敢20弃18扑17打13彩15萝硬件配套及装悦修标准仁20浑14柜10鼓18庙14盼专属商务配套故及物管服务贸15价10想8刺14所9赵户型结构佛15盐13梳8溪12暑9跃开发企业知名萍度厚10饮9于5旋5炉5首项目附加值倘10津6抄6太6露6作周边交通等配恢套亮10倦9毕6锦6扑7森合计居100将79岔60麻74溜65衰售价疏300冷0砌元样/灯平方米切260狂0舟元芹/飘平方米党380洋0款元雾/革平方米冒本项目商务单裹元与时代星空唱对比，定价应队为（套内面积庭价格）逐：葱3000×6立5/79=2牙58企2眯元帝/秀平方米。粘本项目商务单袋元与融信对比肢，定价应为（钥建筑面积价格稀）士：央2600×6狠5/60=2峰94领7剂元永/节平方米。惊本项目商务单逆元与欣阳广场额写字楼对比，蛙定价应为酿：羡3800×6够5/74=3季49块2粪元延/铜平方米。加权求和少考虑到时代星挤空与本项目在航产品形态上有赏最强的可比性遍，在定价加权冲中，对时代星抖空设量定暂50起%延的权重，融信历与欣阳分别设丽定戚25孔%撒的权重，则项位目与市场同类怎项目比较，合画理均价为：澡2582×5黄0%+294评7×25%+绿3492×2俱5%=290鱼1究元茶/担平方米计算结果修正繁290跪1庄元弊/赤平方米的结果桑是依据区域市宴场现有在售项弄目的情况计算磁得到的，但由伴于上述项目大击多考虑了资本令的时间因素，俩而采用预期收穷益法进行定价猜（在营销方面串的表现就是价困格相对虚高，甜销售速度过慢绸），与本项目企较快的销售进园度要求不尽相梢同。现就灭减栽市场价格虚高薄和达到快速营循销回笼资金的摘目的，足以算0.90-0烧.9灵5罢的修正系数区鼻间（此区间通利常是一次性付乞款方式的折扣款）进行价格试妄算阅，主2901×0仓.9即0远＜实际价格旗＜贤2901×0灾.9水5催，实际价格访为士2611-2中75季6师区间，莫与勒250屿0暂元寇/尺平方米的价格番预期比较偏高王，这表明项目佛现有的均价在镜区域商务市场督有一定的竞争此力，且通过良免好的销售运作贺，有适当的提立价空间。存第四部分词精游项目产品建议扛一、项目建筑赔及配套规划要槐点男项目定位为商谱务公寓，如何半在合理的成本包范围内，将建窃筑风格、功能寻设施配套，以农及服务做出特肚色，使之既有丸较强的实用性渴，又有较高的筋形象附加值，练是在产品规划畜中应当权衡的算重点。哥在建筑及装修慕风格上，应力倾求达到简约、间明丽、大气的峰效果，和现代蒜商务的形象相忧匹配，在装修纱风格上可以借剑鉴一些比较成够熟而特色鲜明禁的异域风格，胸在包装和宣传虏上也有较大的搅延展空间。谜在设施选择上观，应加强商务味针对性厕和功能复合性港，尽可能在保毛证商务配套功晒能的前提下，醒减小占用面积晋。胖服务是项目附竿加值的一个重帮要坊提升止点，因此服务颈标准要高，形绸象要好，且在作营销中要整体茄贯穿，全面体裁现。冤具体的产品档建议双如后健。二、建筑筐1词．对建筑外立而面作一定的细角部调整坊项目本身已经租具备较强的公推建形象，为了外进一步提升项贡目的视觉档次洒，建议对项目装外立面作以下硬几个方面的整准改。痰外墙采用深色监面砖搭配铝塑免板贴面，以表双现物业的商业撕气质；淹空调位统一作战内嵌式预留，炼并以百叶遮拦鹊，避免空调机紧身对立面产生捎不良影响；企屋顶进行一定高形式的建筑造秃型，以增强物昼业的标识性；叛立面窗户采用灾塑钢窗配白色记玻璃，以增强殖采光的性能；陈具体的方案由籍设计单位出具洽2福．通过细部调幸整降低公摊坚塔楼标准层公膀共通道临工行宝方向可以划分您到相应的物业浊户内；低公共通道的宽娇度改被为渔1.税6霜米，沿内墙临选过道外墙线猜退截50C扭M侦左右开门，使状各住户单元有等较强的层次感吃，避免标准层旦内住户单元过份多而导致视觉纠干扰；淹3涌．每层增设一肉个弧形公共空径间昂在拾4-炒6朗轴线之间挑出努一个半径波约值1.谅5乔米的半圆形公负共休闲空间，打采用半落地玻旋璃封闭，以此休增加公共休闲倘空间，可放置酿坐椅、小品及秘盆栽植物，或休为一个极富情锁趣的观景及休写闲空间。蜻弧形空间建议畅分层交错设施凡，保如犹9伴层可设或在肠1/5-糖6否轴线之间真；香1广0少层即可设泰在阴4-1/珠4晶轴线之间。韵4活、公共卫生间静标准亦层想H量户型旁有两块熄空间，面积共蓄计腿近鸣3茅0那平方米，建议规做两个公共卫柜生间，以便纯怒商务客户可以疏取消室内卫生钞间，增加室内攻空间的纯粹性悦和使用面积。弊卫生间配置品午牌洁具，采用陕较高装修标准晕，匹配项目的扩商务功能和酒盯店形象。三、项目硬件1．大堂底大堂位置建议痰于项目西北侧滑临工行方向，喷即原规划住宅隆大堂位置。嗓大堂范围建议男为朝工行方君向救4-爽6亿轴线，朝步行贤街方归向莫B-袭D费轴线，净使用雹面积清约槽9闹5刑平方米。兰由于修改后的抽大堂面积较原沸有方案小，因临此建议减少入炉口梯步，将大波堂实用面积扩禾大。猪大堂的净高（识装修吊顶后）健应不低点于瘦6跌米，保证空间孕的通透感。忘大堂装修风格甩应注重商务的肢庄重严谨而又鞭不失雅致的风帆格，简约明丽泥、气派大方，竭可以放一些高轧大的人造植物弊模型，做一个括室内喷泉，动得静相宜，且形丹象档次较高。2．商务会所译项目以中小企蛛业为主要客户蹈层面，这部分弦企业无法租赁艰和购买较大面念积谊的写字楼，从化而造成办公区雅域内商务功能亚不完整，对配群套的依赖性较陕强，因此建议材配架置公共的商务务会所。诱裙楼顶层面积坟约朽180侧0刃平方米，商业详价值相对较低慢，建议将其临背一中部分划环出志60葬0利平方米左右规沟划为项目会所忌。会所分为动叔区和静区，动间区以健身和娱旧乐为主；静区叮以会议、洽谈熄等商务功能为慧主。其具体功渡能设置如下：多媒体会议室准面积约系需端10叉0牢平方米，兼做祥会议室孔，供客户租用告，同时物管可港以定期举行各刺类讲座式活动历，充分彰显新使生代商务文化辞。多功能娱乐室风以多功能吧（泼网吧、水吧、艘书吧等复合）馅为主体，提供哲各类茶水饮料胃、时尚书刊、福棋牌，芝设伞6-撕8针组座位；通过惧高大的绿色植蠢物点缀分隔，也形成较强的层阻次感，达到较忆好的间隔效果驰，供客户休闲挽放松。健身房醋可以沿墙划一惯块狭长空间，莲用玻璃间隔而蓝成；缝沙弧球台、桌捉上足球台等等宋注：具体的功历能设施及平面足布局由装饰公断司提供方案。丽四、项目强弱耀电及智能化系准统1．强电系统室内电源进户。公共照明图集合于楼宇自廊动化控制系统酱，实现公共照继明集中管理，增且采用较高的裙照度标准。机2畅．弱电及智能移化系统通讯及信息型商务单元每户滚预留羽两个漏ID证D尝电话接口；慰大楼整体构建锡综合布线系统匙，并接入宽带其网络，以实现域外部信息的高昆速连接。闭路电视系统救每户预留闭路卡接口。舰安防一体化系简统票电梯及公寓门晒口、各楼层电嚼梯厅设保安监排控摄像机；各跑地下车库门加蝶装门禁控制系汪统；推端行鞋“倒一卡柱通薪”煮作为项目内通艳行卡、出入停吃车卡、借用卡桨等。猪消防报警系统械：广在敏感区域设查烟感报警探测必器。广播系统腿吸顶或壁挂设阿置，可用作背口景音乐和紧急季广播通知。给排系统坐采用变频水泵对，确保水压稳瘦定，给排水管僵材料采用较高轮的材料标准。三表远传计量回水、电、气采扮用专门控制包管理妥系统进行集中晴管理，统一收吧费，并及时提越醒用户缴费。咽注：除卫生间笋外，所有的水妥气管道均集中骤设置于阳台内预侧，仅预留接么口，由客户自伏行选择搭接的样方式。灌五、公共部分柔装修标准闯1汉．大堂和首尾范电梯间转大堂采用对开系地弹玻璃门敌地面采用大理姐石和花岗石拼栗花掠墙面做贷约躬1.错2伶米石材或实木至墙裙，剩余部身分刷涂料祥天花作造型吊湿顶处理2．过道晚地面铺防滑地疫砖舍高级磁砖做墙煤面踢脚线，刷怜乳胶漆，配各丈种风情装饰画礼天花：石膏板诱吊顶狗照明：吸顶灯闪或壁灯，灯具天应注重造型，植如可考虑用金乐属灯具增强现盐代感3．楼梯间：普通水泥踏步墙面刷白茎扶手用水管焊脾接脏六、室内装修非标准1．入户门钓各户送实木门案，尺寸建议话为蹦1.0×2.辣2羡米2．窗高级塑钢窗3．内墙业房内墙用水泥愤砂浆找平，刮涌腻子啄厨卫内墙用水腰泥砂浆找平4．地面：奖房地面水泥砂浑浆找平休厨卫水泥砂浆鞭找平，拉毛5．厨、卫院预留电源插座期、冷热水喉及乐去水管道安装哨到位鸽6春．煤气：（住校宅单元）葛管道煤气安装合入户、远程抄准表7．空调料预留空调机位香及冷凝水管8．电源：份每户预留电源配接口七、电梯券电梯承载能力悄是衡量商务楼阿品质的重要参允数之一。载客随量建议效为仅1饥5能人，速度滔在蒜2碌米角/祝秒左右，区别挂于普通住宅标惧准。腔本项目定位于词商务公寓，入汉住后人数必将那较多，竖向交堪通流量大。建棒议临步行街塔仓楼保留三部电初梯，临一中塔皇楼保留两部，感在降低成本及悲公摊的情况下获，保证电梯的少承载能力。爷八、项目软件剖配套通1去．商务服务中停心而设于底层，面烛积身1件0荒平方米左右即拨可凝提供传真、打详印、复印，代侨收代发邮件，羡代订代购代发慕报刊杂志、车凑船票，信息查壤房等服务，为僚客户去除商务体繁琐2．区域网膏本项目客户年揪轻化趋势比较旱明显，在工作驰和生活中热衷赞于关注新事物肿，且渴望交流基和沟通。设置愿小区局域网，歇进行综合布线柿设置，其根本摸目的是为其提哭供一个了解新寄闻、周边事物陶的窗口，以及胞一个自由交流搭的虚拟空间。昏计划分为三个胡板块；新闻类窄、生活信息类鸽及业搞主摔BB渠S超。新闻类碌每周收集时事拢、经济、体育层、娱乐新闻及哲相关热点，在钱局域网上公布烫。生活信息类源包括天气预报户、影讯书讯、押打折信息、社掏区新闻、社区御二手市场等等熔。业主BBS亡住户自由交流奇，且定期设置感一些热点问题兵供住户参与。九、物管服务1．服务内容常规服务篮保安、保洁、屠公共环境维护店、公共设施服书务、代收水电暗气费等。专属商务服务嘴打印、复印、迷传真，代收代搂发邮件，代订指、代购车船机糠票，代订、代毕发、代购报刊瓣杂志、信息查蓝询、代订鲜花津、贺卡、代办灭各种宴会、国烫际国内长途等采等。物业信息中心防提供物业转让澡、租赁信息。厉注：具体的服舌务内容细则由生物管公司制定母。2．物管单位踏建议聘请有知之名品牌且具有隙丰富酒店管理光经验的物管公立司进行物业管版理，利用其良厕好的人员形象为，高标准的服债务质量以及完绘善的服务管理晶能力为项目业间主提供一种全功酒店标准的服鼓务质量埋。源绸第五部分俭槽卵项目营销推广一、项目命名管项目命名的原芹则主要应该体袍现项目的国际状化、时尚化概箩念和风格，可洁以从以下方向误去考虑，但最连终的名称需要焰与包括广告公遇司等相关专业鄙单位沟通后确树定。贷1臂、以商业理念您作为项目名称冷[侄纽思责达执]关国际商务大厦饰备注栗：杀[稳纽思木达镇]描为英文胸News矿tart债“景新起谱点呈”衡的中文音译。阔[天风尚国散际厅]秩商务大厦服[丧深蓝印高象近]商商务大厦靠[温新道城非·丢国采际挖]矛商务大厦扮2惑、以发展商的抛名称作为项目恐命名前缀吼[遵林魂建酿·煤国抄际霸]敲商务大厦饥[泡美省林迫·坡国构际孔]剪商务大厦众采用发展商名描称作为项目名院称的前缀，能誉够在推广物业雨的同时树立发尸展商的品牌形脊象，整合资源钢优势。昨二、营销推广稼主题秆——破“毅国际风情商务农酒店式公朴寓若”街“敲酒锐店惹”印意味着项目有夜较高标准的配钳套和服务。葛“订商讯务尺”烤直观的点出项生目的功能属性调，便于客户对学项目的认知。储“盈酒灾店留”凭和壁“偏商额务战”欺两者有较强的队共性：都比较割时尚，都比较姿有档次感。所挺以在项目营销