2022-2023年度房地产估价师之估价原理与方法易错题库附答案（典型题）

2022-2023年度房地产估价师之估价原理与方法易错题库附答案（典型题）

单选题（共55题）1、某办公楼经过更新改造后，其实际成新率通常（）用直线折旧法计算出的成新率。A.等于B.大于C.小于D.无法判断【答案】B2、某抵押房地产的土地为划拨方式取得，经测算其假定未设立法定优先受偿权下的价值为120万元，将划拨土地使用转变为出让土地使用权应缴纳的出让金为13万元，已抵押贷款余额为48万元，无其他法定优先受偿款。若社会一般抵押率为60%，实现抵押权的费用及税金为15万元，该房地产再次抵押的抵押净值为（）万元。A.12B.25C.27D.40【答案】B3、房地产利用中存在外部性，这体现了房地产（）的特性。A.不可移性B.独一无二C.相互影响D.用途多样【答案】C4、价格指数中如果是以某个固定时期作为基期的，称为（）。A.固定价格指数B.定基价格指数C.长期价格指数D.环比价格指数【答案】B5、某幢建筑物由于发生了地震，估算采用最优修复方案使其恢复到新的或相当于新的状况所必需的费用作为折旧额，这种折旧属于（）。A.物质折旧B.功能折旧C.经济折旧D.设备折旧【答案】A6、对运用各种估价方法测算估价对象价值的要求不包括（）。A.估价方法选用恰当B.估价基础数据和技术参数选取准确，依据或理由充分C.计算公式和计算过程正确无误D.各种估价方法的测算结果一致【答案】D7、下列（）不是估价假设的作用。A.规避估价风险B.保护估价报告使用者C.保护估价机构和估价师D.保护估价机构的管理者【答案】D8、“利小便，实大便”是哪个脏腑出现问题时的治法A.小肠泌别清浊B.肺的宣发C.脾胃运化D.肾的蒸化【答案】A9、对于正常商品来说，当消费者的收入增加时，就会（）对商品的需求。A.减少B.不变C.增加D.无法确定【答案】C10、房地产使用权目前主要是()。A.土地占有权B.土地收益权C.土地所有权D.土地使用权【答案】D11、用直线趋势法预测甲类房地产的价格变化趋势为V甲＝1480＋80i，乙类房地产的价格变化趋势为V乙＝1500＋60i，该两类房地产的价格增长潜力相比（）。A.甲类房地产比乙类房地产强B.乙类房地产比甲类房地产强C.该两类房地产强弱程度相同D.该两类房地产强弱程度不可比【答案】A12、生产资料是由A.劳动者和劳动对象构成的B.劳动对象和劳动资料构成的C.劳动者和劳动资料构成的D.劳动者、劳动对象、劳动资料构成的【答案】B13、《物权法》规定，（）可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。所以也可称其为空间利用权或空间权。A.宅基地使用权B.土地承包经营权C.建设用地使用权D.土地租赁权【答案】C14、在英国和其他英联邦国家，在估价委托人起诉估价师的法庭诉讼中，法官使用的误差范围通常是（）。A.±15%B.±10%C.对于难度很大的估价业务可放宽至±25%D.有时可放宽至±20%【答案】B15、神思难以集中专一，甚则神思恍惚，面色苍白无华，舌色不荣病机是A.心血不足B.心阴不足C.心的阳气偏衰D.心血瘀阻【答案】A16、某宗房地产土地面积300m2，建筑面积250m2，建筑物的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建，估价拆迁费用每平方米建筑面积300元，残值每平方米建筑面积50元，则该宗房地产相对于空地的减价额为()元。A.62500B.62000C.61000D.61500【答案】A17、下列不属于心与肾之间关系的是A.水火既济B.精神互用C.君相安位D.精血同源【答案】D18、土地具有（），而其他物品，经一定年限或长久的使用之后，不论如何保管，最终均难免损耗。A.不可损耗性B.不可毁灭性C.保值增值性D.寿命长久性【答案】B19、“分主一身左右之阴阳”的经脉是A.督脉B.任脉C.阴、阳跷脉D.阴、阳维脉【答案】C20、每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前3年平均年产值的（）。A.1～2倍B.2～4倍C.4～6倍D.6～8倍【答案】C21、下列建设用地使用权出让的最高年限中，正确的是（）。A.居住用地为40年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为70年，综合或者其他用地为70年B.居住用地为50年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为40年，商业、旅游、娱乐用地为50年，综合或者其他用地为50年C.居住用地为70年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年，综合或者其他用地为50年D.居住用地为70年，工业用地为40年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为50年，综合或者其他用地为40年【答案】C22、某在建商城的建设用地使用权于2年前以出让方式取得，土地使用期限40年，不可续期。预计尚需1.5年建成，总建筑面积为50000m2，可供出租的面积为总建筑面积的80%；经市场调查，目前当地该类商城的市场租金为每月90元/m2，空置率为10%；预测该商城建成后当地该类商城的市场租金为每月100元/m2，空置率为15%，运营费用率为30%。报酬率为10%，折现率为12%，该商城开发完成后的现值为（）万元。A.22253B.23352C.26488D.27796【答案】B23、如果房地产价格时间序列的逐期增减量大致相同，最适宜用（）来进行测算趋势值。A.数学曲线拟合法B.平均增减量法C.平均发展速度法D.移动平均法【答案】B24、卖方5年前以贷款方式购买了一套建筑面积为85m2的住宅，贷款总额为45万元，期限为15年，年利率固定不变为6%。采用等额还本利息照付方式按月还款，现买卖合同约定买方付给卖方50万元，并承担卖方应缴纳的交易税费及尚未偿还的购房贷款。若卖方、买方应缴纳的交易税费分别为正常成交价格的6%和4%，则该住宅的正常成交价格为（）元/m2。A.9787B.10013C.10282D.10539【答案】A25、房地产估价中，遵循独立客观公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在（）的立场上，评估出一个对各方当事人来说都公平合理的价值。A.委托人B.估价报告预期使用者C.管理部门D.中立【答案】D26、关于收益法中收益期确定的说法，正确的是（）。A.在正常市场和运营条件下估价对象未来可获取收益的时间B.在正常市场和运营条件下估价对象过去和未来可获取收益的时间C.自估价对象竣工投入使用时起至未来不能获取收益时止的时间D.自价值时点起至估价对象未来不能获取净收益时止的时间【答案】D27、一般来讲，随着家庭人口规模小型化，住宅价格总的趋势是（）。A.上升B.下降C.保持相对稳定D.先上升后下降【答案】A28、某房地产的年净收益为60万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12%，土地使用年限为30年，土地报酬率为6%，该房地产的价值为（）万元。A.489.99B.495.53C.695.53D.800.00【答案】C29、在运用移动平均法时，一般应按照房地产价格变化的（）进行移动平均。A.平均速度B.周期长度C.经济寿命D.剩余经济寿命【答案】B30、《房地产抵押估价指导意见》针对不同的估价方法，提出了遵循谨慎原则的要求，在运用比较法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的（）。A.规范估价行为B.防范估价风险C.保障估价质量D.实地查勘【答案】D31、利用收益法或假设开发法评估房地产的投资价值，采用的报酬率或折现率应是（）。A.典型投资者所要求的社会一般报酬率B.典型投资者所要求的社会最高报酬率C.特定投资者所要求的最低报酬率D.特定投资者所要求的最高报酬率【答案】C32、()是随着时间的推移而减少的；A.原始价值B.账面价值C.市场价值D.投资价值【答案】B33、气血运行的主要通道是A.十二经脉B.奇经八脉C.十二经别D.十五别络【答案】A34、收益法的本质是以房地产的()为导向求取估价对象的价值。A.预期未来收益B.预期收益能力C.预期价格高低D.预期价格涨落【答案】A35、用成本法估价房地产时，房屋现值为（）。A.房屋重置成本－房屋年折旧额B.房屋重置成本×房屋成新度C.房屋重置成本－年折旧额×耐用年限D.房屋重置成本－年折旧额×尚可使用年限【答案】B36、某经过年数为23年的零售中心，其内部进行了重新装修，而且该建筑物的维修养护较好，那么该建筑物的有效年龄（）。A.等于23年B.小于23年C.大于23年D.可能等于也可能大于23年【答案】B37、下列哪项不是胃的生理特性A.主通降B.喜燥恶湿C.胃宜降则和D.喜润恶燥【答案】B38、下列哪项是影响血运行的因素A.气的推动、固摄、温煦、凉润作用B.血液的质量C.病邪的影响D.以上均是【答案】D39、某块土地上有一建筑物，各层建筑面积相同，共有20层，且建筑密度为60%，则建筑容积率为()。A.33.3B.12C.20D.60%【答案】B40、估价报告应用有效期的长短，应当根据估价目的和预计估价对象的市场价格变化程度来确定，原则上不超过（）。A.半年B.一年C.两年D.三年【答案】B41、在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是（）。A.过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在B.市场上能找到充分房地产历史价格资料C.房地产在过去无明显的季节变动D.政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格【答案】A42、甲房地产的建筑物建于1993年，乙房地产的建筑物建于1998年，假定该两宗房地产的产权、建筑结构、装修、面积等各项条件相同，若采用直线法计算2011年该两建筑物的年功能折旧额并加以比较，则（）。A.甲大于乙B.甲小于乙C.甲等于乙D.难以判断【答案】C43、收益法的本质是以房地产的()为导向求取估价对象的价值。A.预期未来收益B.预期收益能力C.预期价格高低D.预期价格涨落【答案】A44、某开发公司开发一项目，征收某村100公顷基本农田外的耕地，已知该耕地前3年平均年产值为1000元/亩，那么该耕地的土地补偿费的最高额为()万元。A.600B.900C.1500D.1800【答案】C45、采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为（）。A.可比实例成交价格×交易情况修正系数＝可比实例正常价格B.可比实例成交价格＋交易情况修正数额＝可比实例正常价格C.可比实例成交价格－交易情况修正数额＝可比实例正常价格D.可比实例成交价格÷交易情况修正系数＝可比实例正常价格【答案】A46、循行到达巅顶的经脉有A.足太阳经B.足阳明经C.足厥阴经D.足太阴经【答案】A47、从本质上讲，价值时点是由（）决定的。A.委托人B.估价师C.估价目的D.估价对象【答案】C48、报酬率的表达式为（）。A.投资回报／所投入的资金B.投资回收／所投入的资本C.（投资回报＋投资回收）／所投入的资金D.（投资回收－投资回报）／所投入的资本【答案】A49、某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20%，年运营费用50万元。目前该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该商场在2005年10月的价值最接近于（）万元。A.536B.549C.557D.816【答案】A50、超过估价报告应用有效期使用估价报告的，相关责任由（）承担。A.政府主管部门B.估价机构C.使用者D.注册房地产估价师【答案】C51、“肾者，胃之关也”，是指A.肾藏精B.肾主水C.肾主纳气D.肾主生殖【答案】B52、现拟开发建设某写字楼，预计3年后建成并全部售出，总建筑面积为10000m2，可售建筑面积为8000m2，销售单价为1.6万元/m2，若报酬率为8%，折现率为10%。则测算该写字楼开发完成后的现值是（）万元。A.9616.83B.10161.05C.12021.04D.12800【答案】A53、（）是对估价范围内的所有被估价房地产按相似性分组，并在组内选定标准房地产测算其价值，利用有关调整系数将标准房地产价值调整为各宗被估价房地产价值。A.假设开发法B.标准价调整法C.多元回归分析法D.损失资本化法【答案】B54、下列关于开发经营期、建设期、经营期等之间关系的说法错误的是（）。A.开发经营期可分为建设期和经营期B.建设期的起点与开发经营期的起点相同C.经营期可具体化为销售期和运营期D.经营期可以准确预测答案【答案】D55、“清气在下，则生飧泄；浊气在上，则生胀”说明哪种脏腑的紊乱A.心B.肝C.脾D.肺【答案】C多选题（共20题）1、下列与房地产有关的税种中，属于具有普遍调节功能税种的有（）。A.企业所得税B.个人所得税C.印花税D.增值税E.契税【答案】ABCD2、对于商业房地产来说，它看重的是（）。A.繁华程度B.安宁程度C.交通条件D.动力的取得E.基础设施条件【答案】AC3、关于长期趋势法的功用，下列说法正确的有()。A.长期趋势法可以用于收益法中对未来的净收益进行预测B.长期趋势法可以用于收益法中对还原利率的直接测算C.长期趋势法可以用于市场法中对可比实例价格进行交易日期调整D.长期趋势法用来填补某些房地产价格历史资料的缺乏E长期趋势法可以用来比较、分析两宗(或两类)以上房地产价格的发展潜力和趋势【答案】ACD4、【2013年真题】下列房地产状况描述内容中，属于反映房地产实物状况的有（）。A.房屋实际用途B.土地开发程度C.房屋建筑结构D.房屋出租情况E.房屋维护状况及完损程度【答案】BC5、地价与一般物品价格的不同之处是()。A.生产成本不同B.折旧不同C.价格差异不同D.货币性质不同E供求变化不同【答案】ABC6、估价报告中合理且有依据地说明估价假设，其主要作用在于（）。A.体现估价师的专业胜任能力B.反映估价师的职业道德C.保护估价师和估价机构D.保护估价报告使用人E.规避估价风险【答案】CD7、下列房地产价格影响因素中，不属于房地产区位因素的有（）。A.建筑平面布置B.朝向、楼层C.环境景观D.土地开发程度E.房屋完损等级【答案】AD8、下列房地产中，难以采用比较法估价的有（）。A.房地产开发用地B.学校C.在建工程D.别墅E.特殊厂房【答案】BC9、下列属于土地使用管制的事项有()。A.建筑物四周应留有一定的空地作为建筑物的绿地和交通用地B.取得的土地使用权不包括地下资源、埋藏物和市政公用设施C.某宗土地使用中，要求容积率为2.0D.甲、乙两宗土地使用中，甲土地必须为乙土地留出通行道路E某宗土地只能用于商业房地产开发【答案】AC10、关于重新购建价格的说法，正确的有（）。A.重新购建价格是指重新开发全新状况的估价对象的实际支出B.重新购建价格相当于账面价值C.重新购建价格是客观的重新购建价格D.建筑物的重新购建价格是全新状况的建筑物的重新购建价格E.土地的重新购建价格是法定最高出让年限的土地使用权价格【答案】CD11、根据房地产获取收益的方式不同，收益法中的净收益测算包括（）。A.直接资本化法B.基于租赁收入测算C.收益乘数法D.基于营业收入测算E.现金流量折现法【答案】BD12、房地产估价的三大基本方法是（）。A.假设开发法B.路线价法C.市场法D.成本法E.收益法【答案】CD13、下列关于假设开发法的表述中，正确的有（）。A.假设开发法用于房地产开发项目分析时，是站在特定投资者的立场上B.运用假