德国际商业城设计项目前景案例

德国际商业城的推广案例1、按市不再相信单纯的概念炒作2、房地产营销走进专家卖楼时代3、品牌营销日渐走上竞争平台2001年，21世纪，在新经济及全球经济一体化，信息网络化的趋势下，中国房地市场正酝酿一场全新的世纪营销革命，一个前所未有，充满巨变的房地产时代业已来临。在传统的经济体制下，旧的房地产市场推广手段已经越来越不适应新经济的发展，相对于走在全国房地产前头的北京、深圳、广州、上海而言，房地产场的营销策划，更加表现出一种积极、有效的需求，生产方式及消费行为的这种变化与技术差异逐渐缩小，产品日趋同质化的冲突，不仅加速了全社会范围内的产品更新换代，也促使企业在市场营销方面不断寻找新的突破口。市场营销核心的观念是：了解消费者的需求，运用合适的产品，定价、渠道、促销和服务等方法来满足消费者的需要，它包括以下四个方面的含义。（1）认清消费者的需求。（2）激起和满足消费者的欲望。(3)制造所能销售的产品前有效地组织实施销售活动。（4）以顾客为主体，一切为了满足消费者。市场营销的手段是开展综合性的营销活动、即整体营销，在市场上把产品策略、定价策略、销售渠道策略、促销策略等四大要素在时间与空间上协调一致，实现最佳的营销组合，以达到综合最优的效果。营销策划的新方向到底表现为哪些内容？它如何以房地企业为龙头，有效地整合各种资源，尽快地走出传统策划产业笼罩的氛围之中，则是一个无论是从理论层面上，还是在操作需求上，都是极为迫切的一种市场需求。其实这种方向并不神秘：以“策划时推广叶广告”为层面推进的操作模式，即为新的房地产营销策划方向的核心价值所在。因为营销策划是一种贯穿市场意识的行为方式，以主动创造效益为目的，而“策划、推广、广告”三者之间的整合则是为达到这种目的的具体整合行为。我们以顺德国际商业城一案为例，来具体探讨“策划、推广、广告”这种一种新的营销方式：在楼盘推广中的整合效应。顺德商业城简介由顺德知名的房地产开发商—一广德业房地产发展有限公司开发的顺德国际商业城，地处珠三角中心地带，顺德市中心的南大门，市客运汽车总站旁。总占地面积达18万平方米，总建筑面积达22万平方米，总投资达5亿多人民币。商业城内各种配套设施一应俱全，超前设计的停车场围绕整个商业城，汽车可直接开上2层商铺，上落车购物与首层商铺一样便利。商业城功能区分明确，地理位置优越，规模傲视群雄，为中国最大的商业城之一。顺德商业城前期推广问题分析1、销售策略主要集中在以下方面，导致项目出现滞销状况，影响整体资金回笼及营销部署进程，项目总体形象及档次，项目优势未能充分体现，缺乏市场竞争优势。（1）定价策略销售价格与市场价格脱节，定价方式单一，总体金额较高，投资层面狭小，未充分体现商铺位置、朝向、地段等优势，影响总体销售收益平衡。（2）销售部署以全盘开放推售方式进行，70％位置较优越的商铺被认购，造成北向及中间位置商铺大量积压，影响中、后期销售进程。（3）付款方式由于资金回笼原因，采用一次性及按揭付款方式，并要求在7天内付清首期或总金额，阻缓客户投资周期。（4）促销策略未有形成极具投资吸引力的招商策略，各层面买家的投资积极性未能充分调动。（5）招商范围以顺德市大良为主要招商区域，未进行广泛招商拓展，对品牌企业缺乏针对性的招商推广，主力市场投资积极性来充分发掘。2、总体规划（1）经营规划缺乏超前性及创新性，仍停留在传统单一的专业市场经营模式上，缺乏统一经营规划，服务配套设施未尽完善，影响经营前景及投资信心。（2）市场定位未有制定准确的市场定位，与专业市场性质类同，缺乏竞争力及核心优势。（3）形象包装项目形象及包装本充分体现项目优势，经营档次较低，影响项目价格提升及总体收益。（4）功能定位未有制定主力市场功能定位，发展前景模糊，缺乏投资吸引力。根据对顺德国际商业城前期推广的问题分析，我们已经知道，这样一个中途接手的项目所面临的问题，依照房地产营销策划的具体内涵，我们理所当然地按照“策划、推广、广告”这样一种楼盘市场推广的行为方式，来实现主动创造效益的营销自的。策划，营销的第一步尽管顺德国际商业城在前期推售过程中产生了许多不利于项目继续顺利销售的因素，但还不至于从根本上造成市场的困难，凌峻在这个时候介入项目，事后的策划就应该对项目新的推广工作实行“全身手术”，即找出市场的结症所在，然后对症下药，做到标本兼治，实现策划真正意义上所需从事的市场工作。顺德国际商业城原先的市场定位仅限于“国际商业城”这样一个大而平的概念，偌大的经营面积却没有一个明确的功能区分，销售策略和总体规划上的失误与不足不能完全体现出项目不能完全体现出项目的竞争优势，从而导致项目正常的销售工作。如何使顺德国际商业城在众多的专业市场的竞争脱颖而出，扩大项目的知名度与影响力，全面提升项目档次和综合素质，针对目前专业市场的空白点分析并研究其经营档次、市场形象、包装等因素，项目功能重新定位“一个永不落幕的名优产品展示交易会”；项目形象重新定位：“顺德之窗——一顺德国际商业城”。作为国际级的商业城，项目所具备的发展性与首创性必将形成以品牌产品展示及名优产品销售的多功能现代综合性商城。并在档次及形象功能等综合素质上全面提升，以吸引更广泛的投资层面，将招商经营范围拓展至海内外，项目的功能及形象定位便表现出它的市场价值。由于顺德国际商业城具有极大的规模及地段优势，奠定了项目良好的发展规划基础，这就应该在策划思路中具体反映出来。一、以综合性产品进行经营规划，面向全国及海外市场。以市场领导者地位及角度发展，站在竞争市场的制高点上，全面提升项目综合素质，增强市场凝聚力及竞争力，实现持续发展战略。二、项目发展前景广阔，投资价值更为显著。以“会展经济”形式吸纳品牌企业进驻经营，提供广阔的产品展示舞台及创建理想的经营环境及商机，投资吸引力及价值更为显著。三、营造浓厚的市场商业氛围，增强市场经济价值及市场凝聚力，形成强烈的投资氛围，全面促进销售及招商进程。具体运作如下：强化专业市场投资前景，以及与传统商铺的经营规划，增强投资信心。强化项目地块发展前景及新城区的发展前景。借助品牌企业进驻项目后，在入流、经营回报、品牌效应、市场收益等因素的全面素质提升，强化项目优势及特性。强化项目的价格升值空间，并以专业市场进行价格类比，突出项目发展优势。四、吸纳大型百货超市进驻，增加入流及品牌效应。带动中、小型商铺销售和租赁进程，而且顺德仍未出现大型超级市场，我们将发挥其品牌效应及优势。根据广东省经济发展研究中心数据显示，广东省1999年社会消费品零售额达3656亿元，占全国11.7%。其中东莞占148亿元，佛山303亿，顺德205亿，深圳465.2亿，如此巨大的市场消费份额及潜力深不可测，其中全球零售业巨头“沃尔玛”已开始在深圳、东莞进驻，并向珠江三角洲发展。我们建议以优惠的招商措施吸纳大型零售业进驻，借助其品牌效应及知名度，带动整体商场销售。例如：天河城的“吉之岛”中旅商业城的“百佳超市”深圳的法国“家乐福”东莞的美国“沃尔玛”针对顺德国际商业城经营规划的不完善与商铺首、二层功能定位不明的现状，我们在策划思路中人又别拟定了经营与功能区分的建议，具体内容如下：一、创建完善的经营规划具体建议形成以品牌产品展示及名优产品销售的多功能综合性商业城。扩大经营招商范围，抢占市场空白份额。合理规划各行业商铺使用面积及经营特性。提供完善仓储、货运、商务、市场资讯、饮食娱乐等服务配套设施。制定完善的开业后市场宣传推广计划。以“会展经济”形式，进行项目经营发展，为商户创造无限的商机。强化项目优势，增强凝聚力及投资信心。实现可持续发展战略。二、首、二层功能定位建议以品牌产品展示和名优产品销售为主。在确定各区域功能规划时，将吸纳品牌企业进驻经营并发挥其品牌效应，同时考虑本地市场需求及本地品牌企业优势，快速回笼资金，降低投资成本风险，形成综合性功能规划，进行招商经营达至全城旺销。具体建议如下：以家电、建材、涂料、汽车为主力市场面向全国市场，以日用百货、塑料、影音产品为辅助；面向区域性市场，形成综合性商业城。主力市场分析１.家电、涂料本地支持经济产业及品牌企业优势。２.汽车未来市场需求潜力巨大，目前大良汽车市场以零散经营为主，缺乏总体统一经营规划及服务配套设施，未形成强大的竞争优势，发展空间广阔。3.建材（装饰材料、厨卫洁具、灯饰）顺德新城区的建设发展需求巨大，同时房地产开发量剧增，居民家居装饰需求增大，而且目前区域市场未有大规模的建材市场，处于空白市场阶段。楼层功能规划首层以名优产品销售为主二层以品牌企业产品展示推广为主首二层部分面积将规划成大型超级市场功能。策划主要体现于房地产项目营销的前期工作，顺德国际商业城策划思路的确定，为下一步的推广奠定了基调。推广，营销的第二步顺德国际商业城根据前期销售中出现的问题重新进行项目市场定位后，具体的推广工作便显得尤为重要，涉及到项目的招商及经营，项目的推广主要是通过销售推广以及广告宣传推广方式进行。由于项目当时的销售体系及销售价格都未有一个详细的制订标准，致使投资客户缺乏必要的信心，以至影响整体营销部署及项目经营。针对顺德国际商业城前期销售过程中所存在的问题，有必要首先扩大招商范围，首先针对顺德几个镇区，然后再扩展到珠江三角洲地区及广东及至全国市场进行巡回展示推广活动，以吸引更多的目标投资群体。在招商过程中外对品牌企业专门制定优惠的招商经营促销策略，成立专门的销售部门，安排专人负责跟踪访谈，并辅以最直接有效的形式进行项目推广。顺德国际商业城在招商活动中同时配合以灵活的促销策略，激活投资群体，调动投资积极性，采取反租回报，先租后售，免管理费等一系列促销策略，降低置业投资门槛，以灵活多变的付款方式，充分挖掘小型投资客户前来投资。顺德国际商业城为全面促进招商经营进程。重点加强经济层面较高的投资型客户先期进场，这类客户由于经济层面较高，能及时把握最新投资信息，商业城若有外来客户的先期进驻，必将带动各个层面的客户以形成强劲的投资认购热潮，加快全面招商的进程。价格策略一直是项目推广过程中最为敏感的也是最难以控制的部分，为避免一期推广过程中将铺位一次性整体推出的诸多不利因素，顺德国际商业城此阶段的推广采取分阶段推售商铺的策略．并辅以灵活的价格作为调控．以多样人的付款方式和促销策略，全面迎合各层面买家的不同求销售是项目推广过程中至关重要的一个环节．促销策略的好坏，将直接体现于销售过程中。为了保证促销策略的成功实施，顺德国际商业城根据促销策略的环节需要，建立了一套完善的销售体系，实行项目销售主人负责制，向项目派驻项目经理及销售经验，统一销售部署、统一销售策略、统一销售目标，统一销售行为。广告，营销第三步营销策划成功与否的关键．重要是将策划思想如何具体执行到位。广告，作为一种具体的执行形式、表现得好坏．将直接影响到销售成绩。长期以来，策划和广告一直似乎是两个水火不相溶的东西，做策划的人轻视广告的作用，作广告的人又认为策划不能包打一切．广告在策划思想贯彻落实的过程中具有不可替代的作用。这一点，其实就是我们所要阐明的观点，新世纪营销的核心价值正在于将策划、推广、广告三位一体地执行到位。房地产策划师需要---专多能，具有统筹与执行整个项目营销推广的能力，销售经理则需要具体的销售经验及能力，广告作为一种营销传播，更侧重宣传表现所产生的效果。顺德国际商业城统一项目市场形象，统一项目市场定位，统一宣传推广部署作为项目广告宣传推广的策略，全面进行广告宣传。为创建顺德市明星商业城的品牌效应，强化项目发展前景及地段经营规模与规划优势，除在顺德市进行新闻炒作外，并同时在各大广告媒体进行炒作，以迅即把项目创建成顺德市的明星业城，以及形成强劲的市场效应，达成广告宣传的目的。除了一般的媒体广告，顺德国际商业城还在珠江三角洲作针对性巡回招商推广，以化工、装饰材料、电器等不同行业为重点，进行招商推广，以扩大项目的知名度及影响力，广泛吸纳外围投资潜力，全面促营销进程。顺德国际商业城根据所确定的销售目标，以“德之窗——一个国际级多功能综合商业城”、“顺德国际商业城——一个永不落幕的名优商品展示交易会”为项目形象与功能定位，以广告推广达到扩大项目知名度、提升项目形象、推大投资客户范围、制造投资吸引力。全面促进销售成功为目的。广告推广也需有策略，顺德国际商业城广告推广策略通过举行现场公关活动、举办迎春花市等，积聚现场人气及浓厚的经营氛围，并配合销售步署进行电视、报纸平面广告，报纸夹报派送等广告形式，推广招商范围形成强烈投资热潮，激发投资欲望与积极性，同时在现场及新世纪商场、体育馆举行大型展销活动与客户联谊会，全面促进销售成功。项目广告买点（十大投资经营优势）强化项目优势及投资前景、经营信心，激发投资欲望，全面促销。项目市场优势顺德商用物业以专业市场为主，未有综合性商业城项目，而且专业市场以租赁经营为主（市区商铺以产权销售为主），而综合性商业城仅项目唯一拥有50年经营产权。项目市场需求优势据市调分析，顺德的中、小型企业及品牌企业（家电、涂料、塑料等行业）希望拥有一个相对集中及较大规模、较高知名度的产品展示平台，面向全国、东南亚及欧美国家进行广泛的产品展示推广，扩大产品知名度及销售网络，同时也为振兴顺德制造业的经济及提升其档次形象。项目的建立将提供一个完善的产品展示推广平台，同时迎合市场需求。项目规模及规划优势在经营规模、经营理念、产品功能类别，经营性质上都将是顺德及珠江三角洲地区仅有的项目，没有较直接的市场竞争对手项目，而且项目的发展是对提升整体社会经济及行业档次形象起积极促进作用。将成立商业城统一经营推广机构及巨额宣传基金，为商城在开业前后进行广泛的社会传播及增强投资信心及拓展经营商机，共同获利。项目地段及地块发展优势地处105国道，位于新、旧城区的中心地带，并将形成以商业为主的发展前景，其经济及交通有绝对的优势。项目投资前景优势在上述各点的基础上，项目的经营规划、经营理念，发展趋势等都将成为投资的信心保证及投资前景优势。包括项目的功能规划以品牌家电、涂料及名优产品展示推广为主，将形成强大的市场效应，其专业性、发展前景更为强大广阔。客源优势精明实在的顺德人对商铺投资情有独钟，而且顺德12个镇区的经济实力及人均收入较高，具有强大的市场承受力，而且较易受投资趋势及潮流影响，拥有广阔的市场潜力及挖掘空间，周边的东莱、番禹、中山、南海、佛山等城区的经济实力也相对强大。产品市场优势顺德己成为国内家电、涂料、家具主要的生产基地．产品销售网络面向全面及国外，具有较高社会知名度和市场需求空间。项目将以上述类别的产品和为主要的招商范围，并形成一个名优产品集中展示推广的交易平台，凭借产品的品牌效应，在商场经营上将起积极促进作用。市场资讯优势将定期举办各类型产品博览会，展示推广活动，并通过互联网络的电子商务形式向商户提供及时的市场资讯及供求信息，为商户提供无限商机。投资回报获利优势看个有投资回报获利的商业城，提供%年返租回报，并以公证形式签订确立银行监控帐号，确保投资者的回报获利收益及投资信心。三大经济支柱，十大投资信心，100％投资回报“会展经济”“口岸经济一“民族经济”。三大经济支柱（1）以“会展经济”形式进行经营规划商业城将各类品牌企业及名优产品的国际性交易会、博览会，广泛拓展扩大经商范围及销售网络，带动整体商户经营发展，提供无限商机。（2）形成“口岸经济”经营发展模式作为105道上的国际商业城，南接容奇港、直达中山、珠海、澳门，北与顺德客运站相联，通向番禹、广州，东接顺德新城区，西向乐从，联接南海、佛山，交通及经济位置优势，同时也是品牌家电的生产基地，各类产品都在当地向外发送，顺德国际商业城将在“会展经济”基础上发挥强大的品牌产品展示推广交易功能，成为新的经商口岸，从而形成以“口岸经济”形式进行商业城发展模式，增台投资信心及投资前景。（3）以振兴“民族经济”为项目发展目标为更广泛传播顺德以制造业为主的社会经济地位，提升整体形象及档次，扩大知名度及销售网络，拓展全球商务贸易市场，不断辅助企业发展，以振兴“民族经济”为项目发展目标。项目宣传广告语A、地段（1）雄据105国道大良路段的国际商业城—--“顺德之窗”。（2）唯一经过大良105国道进入顺德新城区的国际商业城—－“顺德之窗（3）占尽天时、地利、人和，交通畅达客似云来—一顺德国际商业城。（4）顺德商业地王物业—-“顺德之窗”。（5）顺德客运站旁的商业地王物业——－“顺德国际商业城”。（6）顺德国际商业城地处入车流量最高的“商业运输干道——一105国道”。B、产权（1）顺德唯一有产权出售的大型国际商业城—－“顺德之窗”。（2）顺德唯一以100%实用率销售国际商业城——－“顺德之窗”。C、规划（1）“顺德之窗”—－1个面向全球市场客户的名优产品展示中心。（2）顺德名优产品最集中的商业展示中心—一顺德国际商业城。（3）顺德名优产品展示交易会—－“顺德之窗”。D、投资吸引力让顺德为您赚钱！（1）名品汇聚，名牌基地—一顺德国际商业城。（2）无限商机，无限优势！（3）百年机遇，岂容错失！（4）富贵千禧路，商业黄金铺—一顺德国际商业城。（5）坐享高于银行利息3倍的获利租金！——国际商业城，富贵黄金铺！（6）总价9万民抢占顺德商业地王物业！（7）月供680，首期6万8、轻轻松松做老细！（8）抢占千禧投资先机，稳获万利投资回报！（9）一铺养“三代”，超值投资，超值回报。（10）十大投资保障，十足投资信心。（11）新世纪最大掘金良机。（12）最大型的商场、最火红的生意、最兴旺的行业—一顺德国际商业城。（13）买小铺位，做大生意，到顺德商业城。（4）租铺不如买铺，买铺就拣专业商场铺。（15）不用供铺，还有租收，5年12％返租超值投资方案。（16）到好地方，卖好东西。（17）一起翻身做铺主。（18）“顺德之窗”—-每月拥有60万的消费流量。顺德国际商业城通过“策划、推广、广告”这样一种整合行为。通过营销方式，手段的系统化结合．根据市场动态进行项目的修订，实现了项目价值增值的营销效果：营销策划主动面对市场并充分利用当前市场优势，充分发掘潜在市场，进而创造新的市场，所以，营销推广自然成功。2001年营销策划的新方向现代的营销观念认为：营销不单单是一种后期的促销手段，它应该贯通于房地产开发、经营的全过程。营销是一种主动创造利益的行为，是主动面向市场的，它必须利用各种销售技巧，公关艺术活动带动消费，积极地开拓和引导消费的时尚品牌，发掘市场潜力，创造超额利润。策划作为营销推广的第一步．以推广、广告作为营销执行的全过程，使项目得以销售成功。顺德国际商业城的成功推广．就是将策划、推广、广告三者相结合的典型范例。这样，以策划、推广、广告三位于一位的营销方式实际上解决了项目在销售中的整体运作问题，这也反映了房地产开发商、地产咨询公司、广告公司三者之间在一个项目中各自所应充当的角色。21世纪是一个全面创新的世纪，新经济体制下约房地产营销策划，更应该有一种积极、有效的方式来完成三者之间的角色天谐。

《2004上海商业发展报告》6月9日正式发布

由上海市经济委员会牵头组织，上海市统计局、上海市商业信息中心、上海财经大学、上海市商业联合会等多家单位合作编写的《2004上海商业发展报告》,终于出版面世了。这是上海市经济委员会围绕产业发展,加快职能转变，尝试以产业发展报告形式服务全社会的一次探索。

《2004上海商业发展报告》全书共分四个部分：第一部分以总论的形式回顾分析了2003年上海商业的发展概况，并对2004年商业发展环境和重点进行了简要阐述；第二部分对一些主要行业发展作了概要性分析；第三部分介绍了上海的商业布局结构和规划要点；第四部分主要附录了一些能够综合反映上海商业发展概况和背景资料的图表。本报告以定性分析与定量分析相结合、实证分析与趋势分析相结合的形式，呈现了上海蓬勃发展的最新状况。

《2004上海商业发展报告》的发布，将为社会各方面，尤其是经济界、产业界和企业界人士，了解上海商业全貌，在实际工作中提供重要的借鉴、参考、决策依据。在此，<<上海商业网>>的"商业视点"栏目，特以专题报道形式，较全面地呈现本报告的主要内容，供业界人士参阅。

《2004上海商业发展报告》发布--重点摘要(一)

第一部分总论

一、2003年上海商业发展回顾

二、2004年上海商业发展环境分析

三、2004年上海商业发展若干重点

第一部分总论

一、2003年上海商业发展回顾

全年商品销售总额达到5555.30亿元，比上年增长10.6％，其中零售和批发销售额分别增长8.4％和11.9％。社会消费品零售总额仍然保持全国的领先地位，达到2220.64亿元，比上年增长9.1％。考虑商品零售物价下降因素，实际增长10.2％。商业增加值首次突破700亿元，达到709.26亿元，比上年增长6.6％；对全市国民经济的贡献率达到11.3％，对第三产业的贡献率达到23.4％，均比上年有所提高；在第三产业分行业增加值中，商业增加值名列第一。

2003年上海商业发展呈现出以下特征：

1．消费市场出现持续上升势头

2003年,上海人均GDP5600美元，人均可支配收入14867元人民币，消费能力大大提高。尽管受到"非典"的影响，上半年的消费总量有所下降，但"非典"过后消费出现了恢复性反弹，消费总量快速增长。"十一"黄金周期间抽样统计的288家商业企业共实现零售总额22.90亿元，比上年同期增长25.1％，创下节日黄金周零售额新高和比上年同期零售额增幅的新高；10月份零售总额实现了198.37亿元，也创下了历年单月零售总额的新高。

从近几年情况看，上海社会消费品零售总额增长幅度从2002年开始出现反弹，达到9.3%的增幅。2003年增幅虽然略低于上一年，但仍然保持在9%以上，高于1999年至2001年低谷时期的增幅，上海消费市场已开始出现周期性上升势头。推动这一上升势头的主要动力是汽车、住房、通信设备等新兴的消费热点。2003年，全市轿车零售量达7.11万辆，比上年增长30%，零售额为176.7亿元，占社会消费品零售总额的8%，对社会消费品零售总额增长的贡献率为19.8%。2003年与住房相关的家具、家居类商品零售额为232.81亿元，比上年增长22.5%，对社会消费品零售总额增长的贡献率为23%；通信器材类商品的零售额为45.93亿元，比上年增长44%，对社会消费品零售总额增长的贡献率为7.6%。这三类消费品共拉动上海社会消费品零售总额增长了4.6个百分点，对社会消费品零售总额增长的总贡献率在50%以上，表明这些新兴消费热点已成为上海新一轮消费增长的主力。

2．各类消费品销售普遍增长

除了汽车、住房、通信器材等热点消费品供销两旺外，2003年全市吃穿用烧商品的销售也全面增长。吃的商品销售887.29亿元，比上年增长7.5％；穿的商品销售287.59亿元，比上年增长7％；用的商品销售1027.27亿元，比上年增长11.1％；烧的商品销售18.49亿元，比上年增长14.5％。从社会消费品的零售数量看，在47种大类商品中，除政策限制和更新换代等因素影响造成摩托车、黑白电视机、绸缎的零售量分别比上年下降15.9％、28.3％和0.3％之外，其余商品的零售数量全面上升。吃的商品中，水产品、净菜、食油零售量分别比上年增长19.8％、16.4％和7.9％；穿的商品中，针织内衣裤、羊毛衫、皮鞋分别比上年增长8.4％、7.9％、7.6％；用的商品中移动电话增长111.5％、空调机增长46.9％、家用消毒柜增长37.9％。餐饮、汽车、数码产品成为消费亮点。2003年全市餐饮营业额达到214.83亿元，比上年增长16.6％；照相机、电脑、摄像机的销售量分别比上年增长6.9％、8.4％和35.4％。此外，各类文化、休闲、娱乐、旅游等服务消费蓬勃发展。2003年上海城镇居民人均服务性消费达到3369元，比上年增长11.1％，占人均消费总支出的30.5％。

3．消费价格指数略有回升

2003年，上海居民消费价格指数为100.1，价格上涨集中在食品、居住、娱乐教育文化用品3个大类，分别比上年上涨1.3％、1.1％和0.3％。食品类价格从8月份起逐月攀升，12月份涨幅较大的是食油、粮食、肉禽、蛋类、水产品，分别上涨25％、12.3％、11.3％、10.3％和4.7％，拉动了在外用膳食品、糕点面包、奶及奶制品、烟酒类商品价格上涨。衣着类、家庭设备用品及维修服务类、交通和通信类商品的价格下降比较明显，这三类商品的价格下降幅度分别为2.5%、1.6%和3.7%。商品零售价格指数2003年平均为99，11月达到100.5。由于总体上消费市场商品供过于求，2003年上海市场物价水平仍处于低位运行的状态，到年末，零售价格指数总体保持平稳。

4．新型零售商业业态发展迅速

首先是大型综合性购物中心建设加快。据初步统计，上海的大型综合性购物中心已有14家，正在建设和即将建设的将有29家。大型综合性购物中心已成为上海商业发展的热点。

其次是"折扣店"开始在上海出现。第一家"品牌商品折扣店"已在普陀区开张；家乐福旗下的"迪亚"折扣店也开了食品折扣店先河；华联家电公司则开设了上海首家以销售陈列样品和过季产品为主的家电折扣店。尽管这些折扣店还处在尝试阶段，但毕竟使上海零售商业又多了一种值得关注的新型业态。

再次是连锁商业继续快速发展。2003年全市连锁商业实现销售总额800.43亿元，比上年增长27％。其中，零售总额突破579.98亿元，比上年增长24.1％，占社会消费品零售总额的比重已达到26.1％。年末连锁门店数达到7609家，比上年末增加了1177家，连锁商业已覆盖了69类业种和业态。连锁公司向市外拓展的步伐加快，市外连锁门店的数量已超过3038家，约占上海连锁商业门店总数的28.5%。由于连锁商业积极向市外拓展，使上海对市外的批发销售业务快速增长。2003年共实现市外销售业务276.39亿元，比上年增长17％，占上海批发销售总额的7.8％。

5．商业布局差异化特征开始显现

随着上海城市形态向多功能、多层次发展，上海商业布局也出现了差异化特征。2003年，以"四街四城"为代表的中心商业区，以五角场、中山公园、打浦桥等地区为代表的区域性商业中心，以及分布广泛的社区商业中心这三种商业布局，在规划功能和形态上更具有差别化特征。同时，形成了南京西路"金三角"、卢湾区"新天地"、衡山路休闲街、多伦路名人街，以及虹桥仙霞路等富有特色的消费商圈，使上海商业布局显示出丰富多彩的特征。徐汇区、卢湾区、长宁区开始对区内富有历史文化底蕴的老式花园洋房和新式里弄进行规划和开发，探索营造能充分体现上海历史文化风貌和区域特征的特色商圈。各郊区城镇也开始根据当地的资源和文化特点，进行城区商业规划和改造。上述因素使上海商业开始显现差异化、多元化的格局。

6、各种所有制商业共同发展

2003年，上海国有和集体经济商业企业经过重组、转制、兼并，数量有所减少，但仍然在商品流通中占有重要地位，共实现零售总额997.34亿元，占社会消费品零售总额比重为44.9%；外商投资商业企业销售比上年增长50.4％，其中港澳台商投资商业企业销售比上年增长18.9％；私营商业企业销售比上年增长46.2％，个体商业企业销售比上年增长13.5％；股份制商业企业销售比上年增长11.5％。除国有、集体经济以外的商业企业共实现零售总额1223.30亿元，比上年增长18.7％，占社会消费品零售总额的比重高达55.1％，比2002年提高了5.5个百分点。外资直接投资商业步伐进一步加快。2003年上海商业共有外商直接投资批零贸易餐饮业合同项目955个，比上年增长1.2倍；合同金额4.31亿美元，比上年增长59.6％。

7．商业体制改革迈出重要步伐

2003年4月，百联集团资产重组方案实施，一百集团、华联集团、友谊集团、物资集团四家商品流通企业组建成上海百联集团。重组后的百联集团资产规模达335亿元，从业人员超过20万人，销售规模900亿元。8月份，上海市政府机构改革正式启动，在原市经委和市商委的基础上，组建新的上海市经济委员会，原隶属于市商委的国有商业集团全部划由市国资委管理，政府职能转变又迈出了重要一步。国有资本从中小商业企业的退出在各区有序进行，大多数区县中小商业企业改制已经基本完成。

从2003年上海商业发展的情况看，市场供需较旺，发展速度较快，改革力度较大，总体运行平稳。但也存在着一些问题，主要是：大型商业设施建设增长速度转快，未来有可能出现阶段性区域性饱和；商业布局同质性现象虽有所改善，但与区域功能特征还不够协调；零售商业发展在市郊区县虽有起色，但郊区商业设施配套仍比较滞后；商业向市外拓展的力度不大，批发流通业发展比较迟缓；商业现代化经营管理水平总体还不高，部分业态经营效益亟待提高。

二、2004年上海商业发展环境分析

从总体上看，2004年上海商业面临的发展环境具有延续性和多样性。

（一）消费环境

随着上海社会诚信体系的建设和完善，整顿与规范市场秩序工作的不断深入，上海的消费环境将得到较大改善。同时，与商业紧密相关国内生产总值（GDP）和城乡居民收入等宏观经济指标在2004年继续向好，也为消费市场的繁荣提供了良好的环境基础。此外，随着市场消费总量的不断扩大、居民购买力的稳步增长，以及外来消费的增加，整个消费市场将呈现平稳增长的发展特点。

（二）外资竞争环境

2003年上海零售商业合同利用外资1.86亿美元，实际引进外资7877.8万美元，外资商业零售约占全社会零售总额10.55%。2004年底，随着中国零售业入世过渡期结束，分销服务业将全面开放，外资商业的进入速度会进一步加快，特别是在大型商业设施、连锁商业以及各种新型商业业态方面的投资会更加集中，这使上海商业面临更加激烈的竞争环境。

（三）商业投资环境

2003年上海商业（批发、零售、餐饮行业、房地产建设中的商业设施）固定资产总投资97.39亿元。其中，基本建设和更新改造完成29.39亿元，同比增长44.28%。房地产中的商业设施投资67.82亿元，同比增长8.8%。商业设施施工面564.04万平方米,同比增长34%;新开工面积248.37万平方米,同比增长81.5%；竣工面积163.01万平方米，同比增长27.5%。据预测，2004年上海商业投资将稳中有升，达到100亿元，主要分布在物流配送、信息化冷藏链等基础设施建设，以及商业信息技术公共平台、电子商务公共平台、大型商品交易（批发）市场、河岸和交通枢纽商业及与人民生活密切相关的粮库、废品回收基地的建设等。

（四）区域合作环境

根据"五个统筹"的科学发展观，以及中共上海市委、市政府提出的"服务全国、融入全国"的指示精神，上海同全国各地的经贸合作将会更加密切，特别是与长江三角洲地区的经济融合度将得到增强。2004年上海举办的各类会展数量将超过往年，推动上海同各地的贸易合作进一步扩大，使上海中心城市的作用更加凸现。

（五）需要关注研究的若干环境因素

1．国家商业立法速度加快

随着商业改革的不断深入和入世过渡期的结束，国家商务部2004年在商业立法和政策方面将有一些重大举措。一是《外商投资商业企业管理办法》的实施。该办法作为应对入世后过渡时期的一项重要政策立法，将于今年6月1日正式施行，它不仅对外资商业企业起着重要的指导作用，同时也将对内资商业企业和港、澳、台商业企业产生一定影响。二是《城市商业网点规划条例》的起草制定。国家商务部会同建设部正在制定的《城市商业网点规划条例》已处于征求意见阶段，有望年内正式出台。该条例如果出台，将会促进城市商业布局优化，有利于遏制网点配置分布不合理、业态发展不均衡、企业间恶性竞争等现象。三是一些商业专业法规即将出台。根据我国加入世贸组织的承诺，《商业特许经营管理条例》、《直销法》等一系列商业相关法律将在今年出台，以弥补我国商业专业法规滞后问题。另外，国家商务部为加强工商衔接和保障食品安全等事宜，将设立相关的法规。

2．CEPA全面推进和实施

经过近一年的探索，上海和港澳地区在CEPA框架下的商贸合作将会有实质性进展。据预测，香港成衣、珠宝、钟表和电子行业对上海市场的营销力度在2004年度会明显加强，这些行业的产品将能以零关税进入市场。有利于提升上海市场的商品档次，吸引长江三角洲等周边区域的高端消费者进入上海市场。另外，香港服务业中具有国际水准的行业也将登陆申城。根据CEPA的精神，从2004年1月1日起，内地将允许香港公司以独资形式提供会展服务，设立广告公司。这两个行业既是上海正在进入扩张期的新亮点，也是香港极具国际水准和业务来源的领域，沪港联手合作的潜力巨大。

3．财税体制调整

2004年上海开始实行的区县财税体制调整方案，将有力推动区县零售业、餐饮业、旅馆业和中介服务业的快速发展。特别是城镇商业建设、改造步伐不断加快，将促进区县商业高速增长。预计2004年，区县商业发展速度会进一步加快。总的增长幅度将高于市中心区域，对全市社会消费品零售总额的贡献率会有所提高。

4．不确定因素仍然需要关注和预防

2004年上海商业的发展仍将面临诸多不确定因素影响。目前，上海市场粮油价格虽已基本稳定，但是受国际粮油市场的冲击，以及国内粮油生产、流通能力等问题的制约，稳定市场的工作不容忽视；食品安全引起全社会关注，形势较为严峻。上海市场总体上成熟度较高，稳定性较好，消费信心较强。但必须充分关注不确定因素，早作预案，及时应对。

三、2004年上海商业发展若干重点

2004年，上海商业要围绕加快建设国际经济、金融、贸易和航运中心之一的目标，重点推进以下工作：

1．适应城市功能定位，合理规划商业布局

上海近几年城市形态的发展，已经形成了区域功能多元化的格局。在不同区域中，金融区、商务区、文化区、旅游区、商业区、居住区、交通枢纽区等功能特征已十分明显。在具有不同功能的区域范围内，人们的消费需求存在一定差别，因此，商业布局要与各区域的功能相适应，与不同区域消费群体的特定需求相适应，与区域传统和文化相适应。2004年，要结合"十一五"规划的前期研究，对上海商贸中心建设的发展战略和阶段性目标，上海商业的总体定位、布局和重点区域规划等进行专项调研论证。

2．在发展中适度调整，加快商业业态更新

2003年各种新型商业业态的发展和新的商业设施的建设，已使上海商业的总供给量大大增加。从量上来看，出现了一定程度的饱和。对一些已经同新的市场发展趋势不相适应的传统商业业态，需要进行必要调整或改造。因此，应在新一轮发展中加快调整，加快对传统商业业态的改造步伐。

3．发挥城市枢纽功能，形成流通交易平台

近年来，上海商业发展主要集中在零售商业，跨区域批发贸易发展比较迟缓，难以形成上海国际贸易中心的地位。在新一轮的商业发展中，通过大力发展制造商直销中心、贸易商分销中心、各类采购中心、会展业，吸引境内外的购销，使上海逐步成为具有强大集聚辐射功能的采购中心和销售中心。同时以"买家"来吸引"卖家"，促使国内外厂商在上海开展贸易活动，形成供求两旺的交易平台，努力增强上海城市的商贸流通交易功能，加快国际贸易中心的形成。

4．扩大服务领域，拓展商业发展空间

随着人们消费水平的提高，非商品性消费的比重不断增加。餐饮、娱乐、旅游、休闲、家政服务、理财服务、教育服务、护理服务、家庭装潢设计等方面的服务需求市场很大。第二产业的发展，也促进了物流、研发、设计、营销、代理、财务等生产性服务需求的增长。因此，要充分重视服务业业态和项目的拓展，在发展生活性服务业的同时，努力发展生产性服务业，以形成商业发展新空间和新领域。

5．结合推进"三个集中"，加快郊区商业发展

要围绕市委、市政府关于推进"三个集中"的战略，结合重大产业基地、工业园区和郊区新城、中心镇的规划建设，进一步把上海商业的发展从中心城区延伸到城市郊区。依托产业基地、工业园区和中心城镇人口的集聚，加快城镇商业的建设步伐。与郊区区域整体发展相配套，提升城镇商业水平，增强对周边地区的辐射效应，扩大商业发展对推进郊区城市化进程的作用。认真研究市郊居民消费趋向，合理规划商业布局，促进市郊商业健康发展。

6．加强市场监管，培育安全诚信环境

随着商业规模的不断扩大和商业主体的多样化，政府对市场的监管要根据新情况、新问题，不断完善监管手段、法规体系，加快市场诚信体系建设。加强对食品安全的监管，加快生猪定点屠宰基地建设，健全活禽交易规则。注重市场交易环境改善，在硬件和软件建设上促进交易效率的提高，力争降低上海商业活动的交易成本和风险成本，增强对国内外客商的吸引力。

7．培育引进品牌企业，增强商业发展活力

针对近几年商业品牌优势弱化的倾向，进一步重视有特色品牌企业的培育和引进。充分挖掘上海商业企业的传统优势和老字号品牌等存量资源，注重其商品和经营特色的营造推广；努力培育和拓展新的商业品牌和服务品牌，充分发挥品牌对消费的引导作用；积极引进国外的著名品牌企业和品牌商品，争取其"旗舰店"落户上海。通过培育和引进一批富有特色和影响力的商业品牌企业，增强上海商业的发展活力。

8．加快商业信息化，提高经营管理水平

按照市场化、国际化、信息化和法制化的城市发展要求，上海商业必须更加重视商业现代化建设。重点是信息化在市场秩序、诚信体系建设和大型商业企业中的应用推广；加快供应链系统在部分商业企业中的普及；积极推广"金卡工程"，扩大信用卡的使用面；加强对商业部门或企业信息化人才的培养。同时，要继续积极引进国外先进的经营思想和管理方法，并通过信息技术等手段广泛应用，不断提高上海商业的经营管理水平。

第二部分上海商业行业发展概况

一、总体概况

二、连锁零售业

三、其他零售业

四、餐饮业

五、生活服务业

六、主副食品市场

第二部分上海商业行业发展概况

一、总体概况

2003年，上海商业努力克服"非典"疫情和历史罕见的持续高温等重大困难的不利影响，把握中国加入世贸组织、加快实施中西部开发战略、振兴东北老工业基地和长江三角洲地区整合发展的有利契机，扩大对外开放、积极引进外资，加强产业联手，共同开拓全国市场，推动了上海消费市场的健康持续增长，提高了商业对本市国民经济的贡献度。2003年上海社会消费品零售总额达到2220.64亿元，在全国商业中心城市中市场规模排名第一，分别比北京、天津、广州、重庆四个大城市多303.94亿元、1146.59亿元、726.37亿元和1385.12亿元，占全国社会消费品零售总额的比重保持在5％。（见表1）

表3-12003年全国主要城市社会消费品零售总额

序号城市社会消费品零售总额（亿元）比上年增长（％）

1上海2220.649.1

2北京1916.7014.5

3广州1494.279.0

4天津1074.0514.1

5武汉854.0012.0

6重庆835.539.5

7深圳801.7716.3

8沈阳776.2811.7

9成都771.5013.0

10哈尔滨624.1011.8

11南京600.2414.4

12杭州587.5212.2

13大连568.4512.4

14宁波521.5313.4

15济南513.2014.8

2003年，上海商业批发销售规模扩大、辐射力增强，呈现4个特点：一是批发规模扩大，去年共实现批发销售额3565.06亿元，比上年增长11.9%，连续三年保持两位数增长；占全市商品销售总额达到64.2%。二是商品批发市场交易活跃，2003年末，全市共有商品交易市场930个，全年成交额2184亿元，比上年增长48.3%，其中农副产品批发市场成交额289亿元，比上年增长8.3%。三是市属商业集团批发功能增强，2002年10大商业集团公司共实现批发销售额348.26亿元，比上年增长9.76%；其中，出口10.92亿元，比上年增长6.17%。四是市外批发快速增长，2003年批发给市外的销售额751.44亿元，比上年增长12.1%，连续两年保持两位数增长。见表2、表3）

表3-2商品交易市场数量及交易额

指标单位2003年增长（％）

商品交易市场个数个9302.2

商品交易市场成交额亿元218448.3

#农副产品亿元2898.3

表3-3亿元以上商品交易市场摊位

指标单位2003年增长（％）

市场摊位个数个284240.1

已出租摊位数个2529711.4

成交额亿元1638.0918.3

二、连锁零售业

2003年，上海商业连锁经营继续保持良好的发展势头，主要连锁商业企业进一步拓展全国市场，实现规模发展。至年末,上海商业连锁经营网点达到10600余个,年销售额超过1000亿元。其中市内销售额800亿元,同比增长27%。

（一）超市

2003年上海连锁超市稳定健康发展，超市公司销售网点总数达到3244个，比2002年增加672个，增长率为26.1％。其中，市内销售网点增加244个，增长率为18.8％，市外销售网点增加464个，增长率为33.5％。2003年上海连锁超市实现销售额498.52亿元，比2002年增加了24.88个百分点。

自九十年代初以来，上海连锁超市经过十多年发展，目前正处于成熟期，其市场集中度正在加强。2003年，上海最大的三家连锁超市公司，即华联超市、联华超市和农工商超市，销售网点总数达到2797家，占全市超市公司网点总数的86.2%，三家超市公司的零售额达到334.25亿元，占连锁超市总零售额的91.8％。

2003年上海连锁超市继续向大型居住区、城郊接合区、郊县和埠外发展，超市网点布局日趋合理。由于上述地区超市发展饱和度较低，新开设的超市大都取得了较好的经营业绩。2003年上海连锁超市单店年零售额达到1500万元/年·店。

（二）便利店

2003年上海连锁便利店持续快速发展，年末便利店网点总数合计为5014个，比2002年大幅增长了41.13%，销售总额58.75亿元，比2002年增长29.7%。

随着上海市民购买力的增长和工作生活环境的变化，便利店在日常生活中扮演了越来越重要的角色，具有良好的市场基础。但从总体上说，目前上海便利店的零售额仅占全市零售市场的2%左右，加之商品结构雷同，网点选址重复，业态成熟度不高，其发展还需要进一步的规范和创新。

表3-4上海连锁超市公司网点数量（单位：个）

公司名称2002年网点2003年网点数

市内市外合计市内市外合计

连锁超市129612762572154017043244

其中：华联超市39170911004639251401

联华超市4014408415686311199

捷强超市139110249143101244

农工商超市154816216928197

家得利超市84791968104

顶鲜超市4304333033

家家乐超市2402424024

金叶超市1801821021

城市超市303404

表3-5上海连锁便利店网点数量

公司名称2002年网点（个）2003年网点数（个）

市内市外合计市内市外合计

便利店3094454354841198955014

其中：联华67734410219174731390

可的565141706604344948

好德503050397513988

21便利店50405045880588

良友便利48704875190519

梅林正广和21602162670267

喜士多52419310265167

华联罗森960961470147

（三）大型综合超市

2003年上海大型综合超市（又称大卖场）年末经营网点总数达到195个，比2002年的140个增加了55个，增长率为39.3％，全年销售额达到216.72亿元，比2002年增长了20.5%。

大型综合超市的发展极大地丰富了上海的购物环境。其具有的价格平和、"一站式"购齐和良好的购物环境深受消费者欢迎。目前，上海的大型综合超市在食品、日用消费品零售领域已经扮演了非常重要的角色，在家电、服饰、通讯等耐用品零售领域的经营份额也在逐步扩大。一些大型综合超市还不断探索综合经营，并逐步向邻里型购物中心的方向发展。

（四）连锁专业店

2003年，家电、建材、医药、服饰等重要行业的连锁经营出现了整体推进的态势，行业内主要连锁专业店不断发展，网点数量、零售总额都有不同程度的增长。特别是在家电、建材等零售领域，随着主要连锁企业专业化、规模化、网络化发展，连锁专业店已经成为这些行业内的领先业态，对行业零售市场产生了重要的主导性作用，并推动了市场总体发展。

表3-6上海大型综合超市网点数量

公司名称2002年网点（个）2003年网点数（个）

市内市外合计市内市外合计

大型综合超市736714086109195

其中：联华81725103646

农工商91827112536

麦德龙4121641418

华联吉买盛1211314721

大润发2---22---2

华联0442810

易初配销7189211

家得利112189

乐购707808

表3-7上海主要连锁专业店网点数量（单位：个）

公司2002年网点数2003年网点数

市内市外合计市内市外合计

家电连锁公司

永乐*181533273764

华联家电*70766

医药连锁公司

医药一店4915050151

华氏108108136136

汇丰39394848

上海药房48484949

雷允上48484646

国大药房3636126126

建材连锁公司

好美家*761381018

九百家居*4455

欧倍德*2233

百安居*4444

注：带*公司数据由上海市商业信息中心提供

三、其他零售业

（一）百货店

2003年，上海百货行业积极调整经营结构，多层次多方位满足消费者需求，通过业态转型和推进连锁经营，提高自身的集约化程度，总体保持了健康稳定的态势。具体表现出如下特点：

1、全行业整体发展保持稳定

2003年上半年，全国遭受"非典"影响，对整个消费市场带来较大冲击，另一方面，新兴零售业态方兴未艾，对百货行业产生消费分流，尽管如此，上海百货企业仍然发挥了整体优势，主要的19家单体百货店零售额总计为124.03亿元，比上年增长1.67个百分点。

2、新兴社区百货店发展迅速。

近年来，随着上海市政建设的力度加大，住房向近郊搬迁的市民越来越多，带动了当地商业的蓬勃发展。奉贤区的金叶商厦和宝山区的黄金广场，2003年的零售额分别突破了2亿元和1亿元，年增长率分别达到18％和38.8％，体现出这些地区购买力的变化。

3、中高档定位的百货店较受欢迎。

随着本市市民收入不断提高，生活水平不断改善，消费结构有了明显变化，中高档商品逐渐进入人们的生活。以中高层次为经营定位的百货店，其零售额呈现出逐年增长的态势。例如，汇金百货、上海百盛、虹桥友谊等三家百货店，2003年的零售额年增长率分别达到14.9％、9.2％和17.4％。

表3-8上海主要单体百货商店零售额

序号商场名称全年零售额（万元）比上年增长（％）

1上海第一百货商店166078-1.2

2上海第一八百伴有限公司1595808.8

3上海新世界城有限公司138834.4-16.9

4上海东方商厦有限公司1018379.6

5上海华联商厦90835-0.4

6上海太平洋百货徐汇店899371.0

7上海汇金百货商店8038314.9

8上海九海百盛广场有限公司718129.2

9上海太平洋百货淮海店627076.8

10上海六百实业公司60389-3.2

11上海虹桥友谊商城4802117.4

12上海太平洋百货站前店310816.0

13上海金叶商厦2715218

14上海天山商厦23454-7.2

15上海汇联商厦21198-14.4

16上海新华联大厦有限公司193485.9

17上海开开商城有限公司17821-16.6

18上海浦东商场股份有限公司153084.1

19上海黄金广场1452738.8

合计12403021.67

（二）大型购物中心

据调查，上海已开业经营的大型购物中心为14家，建筑面积超过100万平方米；在建的大型购物中心为13家，建筑面积将超过200万平方米；正在规划立项的大型购物中心有11家，建筑面积亦将超过100万平方米；尚处于布局设想的大型购物中心也有5家以上。据此推测，至2005年本市将有20多家大型购物中心投入运营。到2010年，本市范围内各类"购物中心"将超过40家。

大型购物中心是一种新型零售业态，与现代消费模式比较适应，近年来发展速度较快。但目前上海大型购物中心的建设中也存在布局比较集中，规模比较大，形式比较雷同，经营内容不够丰富的现象，应该引起各类投资开发者的关注。

表3-10上海典型的大型购物中心

序号名称面积

（万平方米）类型区位

1港汇广场7都市型购物中心徐家汇商城

2梅陇镇广场7都市型购物中心南京西路

3中信泰富3都市型购物中心南京西路

4恒隆广场5都市型购物中心南京西路

5正大广场24区域型购物中心浦东陆家嘴地区

6南方商城10社区型购物中心闵行梅陇地区

四、餐饮业

目前，上海处于人均GDP5000到8000美元的发展阶段，消费品市场由生产者主导转向消费者主导，社会需求以购买实物产品为主转化为更多地购买服务，休闲消费、文化消费、娱乐消费等占据了越来大比重，市场需求日趋多元化、细分化和个性化。

上海市餐饮业已经形成了细分化和多元化的格局。主要类别有：主流中式正餐，西餐及域外正餐，中式快餐，西式快餐，送餐，饮类，包括酒吧、咖啡吧、茶馆等；混合式餐饮，如西餐酒吧结合、茶餐等；与其他服务产品相结合的方式，如浴场餐饮、艺术餐厅等；与零售业结合的方式，如面包房、便利店餐饮等；与交通旅游等相结合，及专项服务为目标的餐饮，如航空、铁路、游轮、学校、医院等。

近十年来，上海市餐饮市场每年以两位数速度增长，2003年遭受"非典"疫情的影响，但营业额依旧增幅强劲,达到214.83亿元,比上年增长16.6%。

上海餐饮业发展的主要特点为：

1．海纳百川，兼容并蓄。外来餐饮方式以及随之而来的餐饮文化，不断影响上海的餐饮企业和消费者，对推动上海餐饮市场发展起到重要作用。目前，外埠来沪发展的企业，以及有海外背景和体现域外文化风情的餐饮企业逐年增加，外来餐饮的市场占有率达到60%以上，其中外资和海外餐饮文化的企业，市场份额约10%。

2．民资企业成为主力。国有集体餐饮企业市场占有率只有5%左右。

3．管理水平逐步提升。一大批国内餐饮公司在吸收引进国际先进的管理软件和硬件的同时，不断开拓创新，使上海餐饮行业的管理水平达到国内领先，连锁化程度也明显提高。

4．服务内涵不断丰富。随着餐饮行业水平档次不断提升，饮食本身在餐饮产品中的比重逐步减少，作为服务产品的文化、休闲和各类个性化服务所占比重增加，充分体现了综合消费的市场趋势和行业增加值的提升。

表3-11上海市餐饮业营业额

年份19952000200120022003

营业额(亿元)50.38127.65141.63184.23214.83

比上年增长（％）23.115.911.030.116.6

五、生活服务业

生活服务业主要包含美容美发、沐浴、洗衣、维修、生活用品租赁、生活服务中介、摄影及相关服务等行业。据初步统计，2003年全市这些行业的营业额合计已达到100亿元左右，比"九五"期末增长一倍以上，近年这些行业受产品升级影响，增幅较大。

1．美容美发行业

2003年上海美容美发行业营业网点约2.4万家，营业收入约30亿元人民币。

整个行业呈现出主要特点有：

一是经营注重品牌和连锁。伴随行业升级，企业经营也出现了品牌化的趋势，连锁经营发展速度较快，一批崇尚个性、时尚和能够满足各种不同需求的美容美发连锁品牌店占据了越来越大的市场份额。新的服务形式受到市场追捧，新一代美容店都拓展了男子美容和水疗等服务项目，服务功能不断增强。

二是网点设置逐步规范。根据《上海市美容美发开业标准和技术要求》进行网点规划，使市场更加规范，小、散、滥的门店逐步被淘汰，行业总体水平有很大提高。一批服务标准化、经营实力较强的企业以连锁化方式进入社区，营业面积在100平米左右，在全市范围内初步形成了便民服务网络。

泰三是行业国际框交流活跃。随康着行业进步，骑上海逐步成为抖全国美容美发榨行业技术交流拒的集聚地。目遥前，上海每年现都要举办国际祝美容节以及其刷他各类国际交剃流活动，对提文高行业技术水侨平起到了推动窑作用。

屠2铜．沐浴行业

锋上海现有综合陷浴场和桑拿浴贝场洒20后0蜘多家，便民大那众浴纺室折120暖0软家左右，年销生售额超迎过例1行0很亿元，正在成胆为生活服务各怜业中的主要行染业。行业的变毯化主要体现在殖休闲、保健和气娱乐等功能的竿扩展，沐浴本伙身及传统的擦史背、扦脚等服刃务在营业额中测的比重低龟于窃50尾%拜。

简3毙．洗衣行业

亭洗衣店主要分畅为宾馆等团体动服务和社区居页民服务两类，竭行业发展速度凝较快。在一些矛新兴社区，洗穿衣已经成为基屋本的社区服务伶内容。目前本泼市有各类网货点醒500林0且家左右，未来梢几年中有快速厉上升趋势。全肾市营业规模达赖到疾5齿亿元以上。

苍4伙．维修行业

掌具体细分为家爷电维修、电脑耐及高科技产品当维修、汽车维长修、其他日用商品维修等。全楚市营业额达虹到判2欲0办亿元，其中汽缺车维修和延伸茧的汽车美容保献养等服务呈现壶超常快速增长蒙，在该行业中况占据越来越大旬的市场份额。伐到子201观0没年，该行业有茎望成为生活服诵务业的第一大仰产业。

捆5巾．生活用品租沫赁业

葡主要有汽车租握赁、音像及印特刷品租赁、儿浪童用品租赁、地电脑租赁等，锐汽车租赁占据糕该行业较大市圈场份额。随着晴人民生活水平秃提高和生活方忧式的变化，行堂业的发展空间蚕很大，目前生厚活用品租赁营袭业额可达唱到姿1贷0酒亿元左右。

雀6界．摄影及相关再服务行业

症主要有专业照男相馆服务、婚上纱摄影及婚庆贤礼仪服务、冲薄印服务、誊印搅打字服务等。锤目前行业主要兵从专业化水平闸提高，服务产取品升级和向社封区基本服务扩姑展等几个方面察发展。目前该戴行业营业额可绍达到荷近穴1兰0绝亿元。

火7翼．生活服务中模介行业

该主要有家政中似介服务、保姆和中介服务、房旨屋中介服务等允。该行业的特址点是网点分散锁，经营以小型绞化为主。目前粱行业呈现出向挣品牌化、连锁港化发展的趋势偿。

弹六、主副食品仅市更场克

嘉200突3堪年上海主副食棵品市场货源充肌沛，品种丰富唯，价格基本稳雷定，销售增长歉，主要食品质座量安全抽检合绪格率提高。

赚（一）消费和拦流通情况

巴1娃、粮油吊：纯200缓3变年本市粳米消完费旱约桐21锤6青万吨、食用油料消费什约捎28.气6妖万吨。

帖2恐、猪肉淹：明200殿3伪年全市猪肉消浪费量唱为岩48.6慨7纯万吨，比上年崭增沾长震3为%货。其中本市生蒸猪出栏隔约有40察0惯万头，外省市寻调沪活猪评约俭25闸0迈万头，经本市京生猪定点屠宰班场检疫宰杀后吧供应市场。

芒3健、禽类蚂：该200卵3像年本市禽类消菌费量夺约棵14.肌5论万吨，比上年秋增长漠约追4尖%酱。

菌4舍、蛋品膨：拼200素3搂年本市蛋品消容费量欠约柿10.莫8吩万吨左右。其希中鸡蛋置占毕85卡%国、鸭蛋吸占钳15赖%激。本市郊区提她供的蛋品郑占硬20鲜%皇，外省市嫩占皱80胜%闯。

放5若、水产品拴：骆200欣3觉年本市水产品贡消费惕量犁46.鹊3鞭万吨，同比增恩长堵19.8舒%允。本市铜川、集沪西、曹安、军国泰、恒大、占江浦六大批发定市理场侨200酱3苍年水产品交易趟量眼44.4肚6苏万吨，其中桌近脸1/件3刷销往外省市。

琴6皂、蔬菜猫：应200唐3扑年全市蔬菜市柳场供应总量踏约贺17谜0馅万吨，外省市什调入渡占剩55培%尝左右。蔬菜批狼发市场供乳应涨15宴5贩万吨，其他渠庙道供裁应摔1球5薯万吨，分别独占叉91茎%印和薪9咽%祸。

萍7喝、豆制品没：回200茫3挑年上海豆制品显市场呈现产销摄两旺，品质逐赵步提高的态势税。全年豆制品草投料泛量盐1阴1柄万吨（日均投鸽料量唉约幸30盏0弄吨左右），同暮比上圣升耗6除左右。

锡8毫、酒类央：举200纲3废年本市酒类市知场供应总纪量女92.敌5瓦万吨，其中白役酒注4.平5嘱万吨、黄樱酒榆1捡7咽万吨、啤靠酒势65.赏5沸万吨、葡萄为酒欠3抬万吨、其他凑酒厘2.壮5保万吨。

图（二）食品安领全情况

巧200救3报年，市经委会泥同市工商、质享监、卫生部门柜在流通环节对降全市食用农产蜡品进行插了期6目次大规模抽检激。共抽检样帐本逃314勾1枝件裂,淋合格样悬本冷280窗7胳件，总体合格串率宁89.4尘%蚁，跳比章200抽2达年上糖升册22.逐4汪个百分点。抽援检产品包括粮歪油（大米、面泻粉、食用油）婆、肉类（猪肉菠、牛肉）、蔬匪菜、水产品、搬豆制品、果品者、酒类等七大逗类商品。抽样捆环节涉及批发煌、零售、加工院等环节洞。稳200示3丹年本市食用农晓产品卫生安全乔方面呈现以下毙特点嘱：凡

惰1伍、浆传本市粮油商品四质量安全稳定誉提高。大米已序连续两年在各县次抽检中合格昂率达轰到衡100派%棕；面粉合格组率台92肺%肥，比上年提源高尿3励2摸个百分点；小殃包装食用油质泪量稳定，但散盖装油质量有待即提高。

班2葡、本市肉类、已水产品检测合统格率提高。猪重肉招"龙瘦肉耳精本"羽残留检测保持耻较高合格率，量均页在破98碗%仔以上；牛肉水旬分含量超标现火象仍时有发生糖，不合格产品座主要来自江苏摄等地。水产品犯检测合格匙率叶96.3称%乎，比上年提高响近谈6只个百分点。但申部分水发水产气品存在甲醛污竟染现象仍较严始重。

宏3继、水果检测合插格例率宜100泽%招，蔬菜检测合秩格肤率锯92.2百%阵，比上年上蠢升哗15.舍8额个百分点。蔬者菜农药残留超瘦标现象仍时有须发生。甲胺磷劣农药超标仍是会本市蔬菜有机唇磷农药残留超助标中最大的问诵题。作者版权所有，如需转载请与作者联系一、新上海商业城的现状与环境分析（一）建设初衷新上海商业城是上海市人民政府商业委员会依据上海商业“九五”发展规划直接组织建设的上海新的市级商贸中心，规划目标为亚洲最大的商贸中心。1991年底奠基，1996年建设大体结束。新上海商业城位于浦东新区陆家嘴金融贸易区内，占地面积为14.4公顷，建有第一八佰伴、三鑫世界商厦、华诚商厦、福兴大厦、福使达大厦、银峰商厦、新亚汤臣大酒店、鑫联广场、银河大厦、胜康斯米克大厦、胜康廖氏大厦、乐凯大厦、良友大厦、内外联大厦、远东商厦、联合广场、华申大厦、新大陆广场等18幢单体楼宇，各楼宇由天桥相连。作为建设之初的规划，新上海商业城建筑面积为80万平方米，其中商业面积近24平方米，办公楼面积近28平方米，餐饮业面积6万平方米，宾馆面积3万平方米，娱乐业面积3万平方米，用于休闲的共享空间面积4.3万平方米（包括1万平方米的中心广场，万余平方米的环行步行街，近2万平方米的城中街，近千平方米的喷泉广场和数千平方米的大型露天广场）。希望能发展成一个集商务办公、展示、购物、观光旅游、娱乐、健身、休闲于一体的商贸中心。建设之初的新上海商业城首先是以良好的发展前景和优惠政策，其次是因交通和地段的便利性而吸引入驻企业的。经过一段时间的经营后，各个入驻企业对新上海商业城的发展前景和交通条件依然比较看好，但对设施的现代化、革新性和管理的协调性方面颇有微辞。（二）现实地位1、主要优势（1）作为上海市八个市级商业中心（四街四城）之一，受到市、区政府的高度关注。上海市政府将南京路、淮海路、四川北路、西藏中路和豫园商城、徐家汇商城、不夜城和新上海商业城列为“四街四城”，作为未来上海零售商业发展的重点地区，政府在政策、融资和税收等方面提供了不少倾斜，为新上海商业城的发展奠定了基础。作为浦东商业的唯一入选者，新上海商业城在全市商业的总体宣传中也占到了重要的一席。从浦东的范围来看，新上海商业城更以其重要的商业功能和商务功能而受到新区政府的重视。目前为止，新上海商业城仍然是浦东最主要商业中心，代表着浦东开发开放的形象。浦东新区政府对新上海商业城的未来发展仍寄以厚望，关心着商业城的招商和管理工作，并希望能就陆家嘴地区新的商业设施的建设对新上海商业城所造成的影响及商业城的调整与发展对策作深入探讨。浦东新区政府成为新上海商业城调整与发展的直接支持者。（2）浦东的人口呈逐年增长趋势，且在人口结构上发生了很大的变化。浦东的城镇人口增长速度快于农村，在农村中的非农业人口增长也比较快，这表明浦东的工业化、城市化的发展速度加快。新区人口总量的增长还伴随着就业率的提高，这给新区商业总量的增长创造了前提。浦东新区的人口构成上出现了不同层次的人员。有国外来沪经商者、办公楼任职的白领人士、外省市来沪工作人员、外地民工及浦东的工薪阶层人士等，这些不同层次的人士形成了不同的消费层次，给综合性多层次商贸中心的开发提供了市场保证。（3）周边的公交线路比较发达，为新上海商业城带来了众多的客流。主要的公交线路集结点为浦东南路和张扬路，两条路相加有超过20条公交线路，将客流从浦东，特别是浦西的各个地方集中到新上海商业城。但应该看到的是这些人流大部分被第一八佰伴作了第一层截流，然后顾客又松散地流向家电城、鞋城和书店等单体或流回公交路线集结点。所以目前新上海商业城的客流主要集聚在其东面。（4）大多数消费者认为新上海商业城应是“浦东的商业中心”。这虽然偏离于商业城的原始定位，但是另一方面也说明商业城在消费者心目中的现有位置已经比较明确。在调查中发现，进入或经过新上海商业城的消费者中目前有83%的人认为浦东的商业中心位于“新上海商业城”。而且，新上海商业城给消费者的印象主要是“购物中心”（见图1），这虽然和新上海商业城本身定位有一定的差异，但是其商业功能却得到了充分的肯定。图1：消费者对新上海商业城的认识2、不利条件（1）上海居民的购物习惯一时难以完全改变，客观上造成新上海商业城的人气不足。由于历史的原因，浦东的商业层次较低且单一化，商业网点的经营档次一般较低，仅仅是提供满足浦东居民的日常生活所需的消费品。所以长期以来，浦东居民已经养成了到浦西去购买高档的消费品的习惯，而浦西的消费者更没有过江到浦东消费的习惯，而且即便有一部分浦西的居民动迁到浦东，还是保留着到浦西购物的习惯。这就在客观成为新上海商业城目前人气不足的重要原因。（2）新上海商业城运行时期，整个上海商业的发展状况对其不利。新上海商业城开始运行时期正是上海商业经过高速发展后，零售商业出现结构性饱和的时期。上海零售商业营业面积在1992年只有412万平方米，到1998年就发展到1006万平方米，万米以上的大商厦出现60多家。各种新型的零售业态纷纷出现，对百货业形成了巨大的压力。加上消费购买力出现向住房、教育及非商品性支出分流的趋势，商品市场出现了疲软的现象。上海市的社会消费品零售总额的增长率经历了93年的高峰后，从