某现代广场可行性报告

XX市现代广场可行性研究报告XXXX房地产开发有限公司二00四年八月目录第一章概论项目市场分析项目市场定位及销售预测项目的工程技术方案第五章项目管理与建设进度计划第六章项目招商方案第七章投资估算和资金筹措第八章效益分析撇第九拘章培聋项目风险及防您范措施灵第十签章跃炕才结论貌及建议眉附件他一熄僵遇项目目标市场撤定位豆附件滴二标您夸定价模型概论菜一、项目名称混：义X比X燥现代广场项目有二、项目地点猜：捆位渗于赠*产*支市薪*旬*淘区建设广场西锦南角联1寺、项目东面：慧临凝主干道南京路泡2恋、项目南面：戚靠城市主干道排长江路腿3臭、工程西面：照西接南山小区桃4任、项目北面：妙临桂花一村住捎宅小区稻三、区域特点引：岭1抄、自然条件：释场地北高南低趁，高差约二十犹余米，地块西暮北部有一较大洽面积原始生态悔山林，植被茂考盛，品种繁多丽，地表具有丰后富的自然景观纲条件，树木郁浴郁葱葱，是该唯区域难得的一炭块绿地。视2凯、商业价值：世地块三面临街龄，地处该区之贼交通要放塞宏—姻—华建设广场，南枝来北往的各地联商贾云集，商乒业价值较高。各3骤、交通条件：母蠢跃项目用地规划筑主入口临南京鲁路，周边有多灭个公交车站，楼长途汽车站也身近在咫尺，长弓江路与南京路执纵横交错，南挡北东西交通条程件均极为发达雷。棉四、建设规模吊：全项目社总占地面积眯41302.我20视m馒2景（盒61.9毯5寸亩），总建筑傻面积麦94765.逆79泪㎡文，竞该项目建设分呢三期进行：遵1厚、一期工程：案包括现代商业焦广场，首层建德筑面积牛11783.胆98m泪2介，总建筑面积柜50625.去48m奋2顿，沉共皇5醋层高，一、二锅层层高为阅5m尊，三层高头4.8m课，四五层为炭4.5m协。茅2孝、二期工程刻：桨包括锦绣花园锈和青少年活动澡中心二部分肥①断、锦绣花园为害住宅楼，总建究筑面积为酸20385.不48m标2足，分为两栋。魔一洒栋描2咽6恋层，一雾栋觉1亭2动层，首层为架循空层，设作停指车位。善②畏、青少年活动临中心计为倾6逗层，局园部孙5词层，一二层层控高亮3.9m调，三四层层高须为思3.5m剪，建筑面积为抓6675.8截9m阁2寄。麦3捎、三期工程：摩为青少年科普食综合大楼，建童筑面积为僚12000.泽00m皆2炼。氏现代广场建设帮规模购用途慨层数狂建筑面积（㎡忍）具备注阀第一期工程怠55704.泡42拔㎡促1叨现代商业广场蛙商场水主昼体弃5锡层乏局舒部掩7率层止51042.贫6饱7鸭㎡扭2碰地下车库员车库烫1艳层阴4661.7古5得㎡盲车拥位倦10英5奉个慧第二期工程煮27061.案37猾1港青少年活动中失心炸科教肯6蛛层仆6675.8阶9啦㎡辫2坐锦绣花园鸟住宅胡高餐层厚2矿6克层谎小高条层钩1仓2条层躲20385.驾4滋8宿㎡宴第退三贴期工程芬科教风12000.刃0量0疼㎡志总计络94765.狠79恩五、可行性研活究范围：稀本可研只对第轻一期工程和第夕二期工程进行廉分析。第三期吃工程未列入本著可研范围。帆六、项目估算籍总投资额：战人民币材20718.词24缠万元，其中土联地费用圈2604只万元，工程费虑用卧14716.颗78拒万元，电梯设焰备集费荐75颠0愉万元，相关报悦建费用=SUM(ABOVE)谋1136.5杯6受万元，其他费最用矛775.06好万元，不可预贝见费用手735.84往万元。极主要技术经济陆指标塘序号杨指标名称盟单位任指标值乌备注阀1谅总用地面积胡㎡懂41302.薯20薪2雹总建筑面积烦㎡扬94765.雹79煎3多建筑密度修%碍2境8包．壤5柜3节％乓4津容积率答2.28非5哄总投资额申万元动20718.衣24醋6泼销售收入党万元=SUM(ABOVE)争29896.长04拨7杜销售税金及附护加史万元柿1644.2命8弊8将所得税堵万元么2140忠9饶净利润滤万元娃4344.8属4朱10壮投资利润率素%拥20.97敢%乞11才投资利税率饺%押39.24唱%激12遥建设期雁年肆2匆第二碰章闻锋扣项目市场分析挑一厌、初X希X香市经济发展趋雅势分析耐1和摘、国民经济社扰会发展计划、朵和总体规划填《宿X配X倍市城市总体规睬划闹（始2001--机202盲0味）》于摩200金3芽年缺9迫月型5穿日欣通泻过闸X剧X辜省级评审。该她规划稀将页X仁X虎市城市功能定程位于惧南方重要交通叮枢纽、高新技毒术产业为先导箭的新型工业基系地、中南地区网重要的商贸和子现代物流中心弓。丧在市域城镇发佩展规划中，分萍别从经济区划划分、行政区划技调整、基础设析施规划、环境兼保护及生态建即设规划祸等宵1科1默个方面做出详厉细规划。殊到瓣200尖5躬年，实现对现温有城镇体系格场局的初步调整雾；提到貌201壤0耗年，城镇体系觉空间结构初步离形成网络状结耐构父。浴202售0片年，形成完整售的市域城镇体桐系。革200巨5津年城市化水平姿达比到极42%喊，烧201懂0着年达臣到啊50触%荐，址202共0们年达掩到抹60鄙%鸭。啦2宾、项目所在地怠城市化进程规嘴划情况倦本项目选址所推在地号的耀X数X僚区，将形成以沿长江路为主轴疲的两翼枝状发粱展结构；建设湿向阳路、新星青路、东环北路馅和北环路，并税加强片区的次扇干路、支路网碗建设；在向阳外广场即长江路慧两厢，按城市送次中心规模形胡成组团中心，徒增强综合服务住，该地区为中谦高等强度开发慕。某二护、饺X兆X醋市房地产发展斧概况谣1戚、房地产市场膜需求情况皮从据200确3勇年下半年房交恳会期间的商品倚住宅与商业地面产的成交情况浇，结私合井200搞4搂年上半年的房霞地产行业的变边化情况，我们顾从几组数据分胸析房地产市场弱需求情况的变惭化情况。袜(1宰)分商品住宅开发拾情况分析驱200纤4旁年首季，商品壁住宅施工面积懂为糊209310慢0涛平方米，相衔较夕200汪3屑年同期增锣长志9.杆7徒％；涝200峡4林年首季，商品济住宅竣工面积脖为租40790弃0堪平方米，相传较刚200馋3默年同期减长少先9.届4美％。净(2月)史商品住宅销售决情况分析王200辱4爬年首季，商品桥住宅销售暮额基1657烛2保万元，相烈较钳200尿3属年同期上钢涨环9.李9佳％；源200确4现年首季，商品药住宅销售面表积江17180弟0娱平方米，相兔较对200扑3旦年同期下跌降萝0.躬2廉％。漫2锄、未来几年发轿展趋势花近摘6即年赵，葡X拐X雅市房地产一直楚保持了较快的闭发展速度。但夹从去年央宋行召12绒1筛号文件下发，锻土地挂牌拍卖母，别墅高档公陈寓项目停止审坦批，到银行收呜缩对房地产项饲目贷款，开发绒企业自有资金隆率提高等多项砌政策调控措施渔的出台，形成伟对房地产行业尖的整体压力。票在国殊家宏观调控加对强的大环境下害，绑X均X通房地产市场未异来几年的发展祥情况，我们从讯两方面加以分宋析。平(1郑)疮、从基本情况躬看塌①条、投资继续了戒高位运行态势思。坑今子年丑1-订5望月萌，弱X芝X册市房地产开发不完挠成扬9.8表5葡亿元，同比增眠长攀59.6液%豪，增速有减缓主，同比下酒降胡22.雄4侄个百分点。仍脱高于全省平均场水智平完1衡1灿个百分点，位皱居舰*同*售、由*宜*惰之后第三位。芒开发投资中住母宅完塑成跌3.弱7欣亿元厌，洒眉下挤降笨1.3贩%质；写字楼完黑成我0.1贵5详亿元膜，骆病下鼓降州42.3旨%恋；商业营业用钢房完厕成叙2.芦9绑亿元，增覆长捏2.1车4尖倍；其他用房邀完景成三3沿亿元，增音长莲1.弓5限倍。吹②溉、非国有投资哑依然强劲。印今年非国有资岸本在开发领域四投资表现异常秀活跃，有力支盏撑了房地产快秘速向前发展。圈从桐1-敬5箩月的情况看，掀私营开发企业搅完成投鹰资酒4红个亿，占总量祸的输41借%销，位居前列，泻其次是其他有睁限责任公司及阴外商投资分别昨完巩成帅3.阔5挺亿赞和栽1.畅1谅亿，占总量节的本36晕%妙和乓11洋%虑。国有企业完啄成较0.3超6疼亿元，比重由否上有年例10.6膛%副下降丰到锻3.7矿%伍，减猾少拐7嫁个百分点。谷③贯、新开工项目催规模提高。圾前石5乱糖月，累功计咸2怒6都家开发企业有克新项目上马，兰计划投资规模皮达水15.禽3伶亿元，大大超普过去年同皂期霞2恭3淹家开发企业，朋计划投词资铅5.浮3题亿元的规模。棋截够止仙5暂月底，新开工昂项目进展顺利精，完成投仁资悄4.员9催亿元，占完成输总量的一半，耽比上年同期多蕉出期3.喉3乔亿元。割④哈、开发资金到煮位情况较好。猴截渔止斯5荒月底，累计资受金到漫位截17.芝8舍亿元，同比增献长崖52须%零。在当年到位嫂的唇15.载5骡亿元中，国家喉预算内资金及盒外商直接投资抖实现零的突破禽，分别弯为抱40盐0安万元强和仓250菊0冈万元；国内贷购款宾3.啦7馅亿元，增证长棉24丈%摧；自筹资构金窜5.1畏9震亿元，增波长罚21.5恶%爽；其他资金来喉源宴6.脏3求亿元，增棚长野42.9漫%语，其中定金及找预收款增末长缺75.7悼%掠。自筹资金和暂其他资金占房志地产开发资金怖来源概的恰74碍%赵，说明沿了妨X炼X贵市房地产开发猴进入了依靠企旺业自身力量和烦市场力量进行着发展的阶段。邮⑤勿、商业地产开仇发进入高潮。咳今年以来，开啄发市场的亮点赌不再集中在住吩宅帜,掩而将包括写字幼楼、和大型商管铺等物业，有晌实力的开发商乖也将向更稳定哲、更长期的投阵资发展。而优怕质写字楼、和范大型商铺的长侦远投资价值往剧往更牧高音,辉故持续走强。饺特别是一些地碌段较佳烂尾楼覆也得到重新启津动应。验1-苗5暖月具,削商业营业用房绵施工面积裕达国64.趴1谢万平方米秀。增态长躲1.苦7驼倍尺,奔比重由上州年衣10.9恨%沸提高唉到桂22.4新%勾；写字楼施工役面乏积艇6.唤3叛万平方米简，增粘长乌60.9菌%莫，比重由上遇年着1.8研%民提高棒到缝2.2藏%喂。壤“劫汽贸降城漂”学“刺电器广店场气”宿等上亿元大型馆商业项配目燕有每1芝0敌个正在建设中傅，掀起真了窃X悼X卧市商业开发的言高潮。识⑥卧、上亿元规模锡项目企业增多委。假由于加大招商图引资力度，发种达省市外来资掩本增多，形成创了流X侮X忘有始以来上亿羡元开发项目企砖业最多的一年吹，从上扩年叙9残家增加揪到秧2结1鹿家。计划总投根资泛达草42.1宝4没亿元，同比增铃长泽98.5制%括。由浙肠江仿X纺X难实业有限公司路投号资突3扁亿元兴建耐的馋“胖中国城商业广焰场贵”姐完成进度八成额，预订成绩颇农佳两；袄X价X哑集团投植资疗2.艰3锻亿元打造时代颠广场已动工；赤而上躺海摔”役X道X拣花守园士”协带来的是大都僚市居住文化理呜念，让海派风丰格溶入爽了喷X弟X辨新城。禽⑦刃、房地产市场誓活跃依然。昼在建材价格上医涨、土地价格肢上升、城市拆权迁三重因素的田影响下笨，蜻X茎X部市房地产市场剧价格总体呈上这升趋势。数据减显示，首灭季斑X典X款房屋销售价格凤指数蚀为奉107.侧6盲，房地产租赁芒价格指数维为垄101.撞2项。其一是呀商品房销售价油格上甲涨梦5.7蝇%孕，其中普通住凑宅上异涨裂10.2裁%锤，豪华住宅上咳涨批1.1%拿；其二是私有镇住房交易上见涨且10.8梅%拒；其三是房屋蔬租赁价格上乐涨腾1.2毕%迹。非住宅类写葛字楼及其他用鞋房保持了去年漂同期水平；商惕业营业用房价让格上枕涨川1.2余%积。萝⑧率、多数商家看怜好开发形势。猎从一季度的调衫查样本显示式，航X披X额市房地产景气钩指数处在高位牲景气区间，在昆工业、建筑业钢、交通运输等挨八大行业中处姜在第一位。其稼中企业家信心傍指畅数浇16骨0渗点，预计二季凤度将保持这个吼水平；房地产渡企业景气指霸数吉15木0怕点，预计二季台度提高细到盛16奉0桃点。从中看出疲，大部分被调醉查的企业对房瘦地产行业上半碗年运行形势持土乐观态度。那悟些拥有土地储拳备与良好融资痕渠道的一线企型业更是信心十由足五。受(2券)枪、从政策影响梅看与房地产投资征在病X滴X梨市固定资产投待资中的比重不板是很大，开发救投资占城镇以文上固定资产投虚资比菜重动31.2蹄%臣。，但对于投吗资的拉动意义文重大。他关系岩到人民生活水饶平的提高，支肃撑经济的快速肠增长，无疑是晨一个需要大力嫁发展的产业。雁目前国雄家厘“坏管紧土地，看禽好信芦贷则”侨的新政是加强沿土地和资金的嫌供给约束，抑灯制投资冲动，局遏制低水平重召复建设，并不男是搞一刀切限萌制，不会影响牙正常的经济发期展和社会需求繁，当然政策带叉来的振荡不可辈避免波及姜到鲁X肝X戚市地产市场。特①贯.袍征地拆迁影响抚：筹中央强调不允帽许占用一亩基眉本农田。上收片县级以下土地勉审批权限。堵分住以前土地协羊议出让的口子蔽，经营性土地脖一律实行招标根挂牌拍卖。土滨地交易价格和泥征地拆迁费用则大幅上涨。今叛年省级也把新促征土地补偿等担三项列痰入药“拥八件实事考距核坝”打当中披，戴X处X病市贯彻落实毫谈不含糊。一是佣征土地补偿费顽用惭3四倘个月内支付贝率咽100束%肌；二是征地补莲偿清欠无拖欠必情况；三是涉客及征地拆迁补责偿的信访办结若率胜63.6语%纠。仆②与.充立项规划影响送：织坚决刹住各种引形象工程，停朽止建设大广场躬、高尔夫球旧场海夫、行政办公楼泉、培训中心、做会展中心、大途学城等项目，其加大规划审批崭力度，严格限陷制突破规划加伶大高度密度及贡改变使用用途丘，使规划审批鹰难度越来越大徒。目究前思X暂X夫市开发项目中冷暂时末有明显三违规现象。因含此，对正在建茫设中的项目不漫会受到大的冲逗击。愉③段.庆资金来源影响胡：颂银根紧缩给供罩需两方带来影截响。开发项目里资本金比率宁由桂20沃%词提皂高唇35抖%鄙才允许开工，料房屋结构封顶侨后才许预售；灿购房按揭贷款素限制，使贷款议额度每月还款袋不能超过贷款什人月收入锦的各50权%完，限制对购买然第二套房的贷建款，对购买第火四套房以上的骄投资性购房不臭予贷款等。在困无法获得廉价景、充分的资金罩供给后，各大臣小房地产投资则商都将面临资秀金链的紧张，今一些在售项目命也加大促销力妙度，以尽快收粥回成本，进入躲新一轮开发。业勤从针X紫X沫市房地产开发错资金到位情况袄看眯，售X追X波市房地产开发暮对银行贷款的冰依赖程度不小蕉。磨5枝樱月底到位资金测中，国内贷款忧虽只碧占应2乘4剧％，但考虑到句施工企业垫资粘中的银行贷款商、预售商品房伞中的个人住房干按揭、自筹资扩金中关联企业山使用的贷款等底因素，银行资师金占房地产开杏发投资的比重略超过五成。面振对银根紧缩，迹开发商将首先牙受到挑战，市期场需求也面临眼考验。竿(3季)龟、从销售情况始看：悔目前销售和空菜置面积一降扩一升员骂，就颇受人们卡关注。修一是销售下降汽。截懒止务5稻月底保，透X波X斩市商品房销售兰面挽积禁18.钱8光万平方米，下叛降伙29盆%距，喜的是预售谁面积成倍增长棍，累计预售面纵积贞56.赛5志万平方米，同争比增阅长场1.淹9土倍；二是空置器上升。全市商袋品房空置面展积桨9.查3拢万平方米，增勇长遵1杏倍苗。从空置时间墨上看，一年内锄占跟73祝%脆；在一年至三淹年内的剥占义26底%朵；三年以上仅宴占袜1.3裕%需。发空置类型以住洗宅居多，筋占谣67%鞋。空置的面积范大多是去年末宋竣工，今年开柄始现房销售的该房屋，由于没沟有实际预售，意销售周期拉长馆，因此时点数担体现的空置率洪上升。如银苑俯和明珠房地产觉的小区空置超救过猾1朵万多平方米就垦属这类情况。哥乐观的是今源年谦X踩X棵市以住宅开发朵为主的投资速胆度已经减慢，精同比下真降仿1.3快%零，缓冲下半年某空置压力燥。血沫(4著)姿、趋势判断用搅随着国土资源肆的日益紧缺以负及政府相关限屯制土地报批报铸建相关法规的脚颁布，对于房般地产市场情况宋的变化趋势，夫可总结出以下蚕几点：梁①堆、城镇居民住妈房需求十分强长劲。沾当前城镇居民笔的住房需求正局在从满足生存精需要向舒君适型的转变嘉。仇X鄙X您省统计局最新英统计资料表明续，城镇冈有库66.2询%掠的居民对现有旅住房不满意，尿不满意集中反正映在住房面积打小，地理位置脉欠佳，环境、丢卫生、物业管蛇理差；住房消报费占城镇居民势消费支出的第我二位庆，侦30.2林%麦的居民有购房逐意向强。缩X怜X订省城镇居民人制均使用购房贷丽款愚59匆7剑元，与全国城傅镇人均使用购桐房贷话款际201求0羞元相比，还有涂一定距离。只盯要转变消费观轧念，改善住房掠条件的愿望就脆可以转变为住机房有效需求，原进一步扩大住途房消费完全可笑以实现。可②夹、加快城镇化蓬进程将创造新延的住房需求。懂加快城镇化进铁程是建设全面地小康社会的重拆要措施。根据挎规划，脊到抄202悠0枝年护X琴X抽省城镇化水平受达驱到边55改%造，城镇人口将无从抽200错2砍年穷的杯221暖4饶万发展羊到爬396葬0撤万，新增城镇孩人劳口景174项6惊万。这意味着龙每年将新增城近镇人较口个9拖7放万。大量农村示人口向城镇转堂移，城镇人口肯持续增长将会建不断创造新的浑住房需求。末③汉、产业结构调粗整要求住宅与掌房地产业加快羽发展。查住宅与房地产湖业属于第三产蜘业，随着经济尘发展和产业结柔构调整，第三巨产业在国民经虽济中所占比重冻将逐步提高达。务200另2愁年贴X摸X裤省房地产开发误完成投醋资妄150.丰9陈亿元，占固定垃资产投资的比够重情11.2军%渠，淋占绝GD劳P折的比巾重止3.4动%垂，分别低于全越国平均水回平良6.育7译个百分点且和米4.否2引个百分点，尽另快提高住宅与诸房地产业所占李比重，俗是腊X位X树省经济发展的刊客观需要。朽④泄、启动汽车消岂费将促进住房租消费。雪截像止占6序月底，全省汽狡车消费贷款余执款比年初增龟长榜140妥%蚊，成为金融机灯构新的信贷增洒长点。随着汽惕车走进老百姓蜜家庭，人们的睛居住观念发生端了深刻变化，少原有的居住空咳间显得日益狭序窄、拥挤，更灵加向往宽敞、茧优美、现代的塌居住空间，住垄房更新换代加煌快。全省个人伪购房消费贷款旗余额比年初增廊长典29榜%仍，高于去年同屠期增长速叶度虚6.苏3絮个百分点。窃三敬、并仍区域市场分析锁1美、读X纪X废区处斥于惊X鞭X昆市区的东北地跳带，地价较中因心地区低。相富应的商业和其年他配套环境基柿础一般，该区艇的房地产开发稠以住宅开发为屈主且价格差异乘不是很大。另生外布局比较分三散，不具备规欺模化。在以西竹湖花园为代表煎的中高档楼盘爷面世后，周边咽的小规模楼盘嫌纷纷异军突起访，一般分布在创长江路两厢临晚街。可以预计纲在未来的两年嗽内伏X金X节区的商品住宅遇竞争将成为整宴个城市板块竞碗争的又一沸点袄。纱2护、泻X镜X耍区目前基本上壶商业发展方向到以物流业为主侍，区内现有的剑零售商场面积饮约脉3.5主6详万平米，占零笛售商场总体量暴约今28.62久%宪；现有专业市酷场面枪积窜450擦0扣平米，占现有遮专业市场总体菜量并的妥1.52蹄%独，在租在售零澡售专业市场面压积暑44.梢8嫁万平米，占全捡市在租在售专戏业市场总体戏量奶52.83济%阶。略四忠、堪慕项目利弊分析1、优势：弟(1)顾.钞区位优势：蓄项目位男于迁X闪X警市中心建设广序场西侧，长江战路与南京路交掏汇处，在有序掩的旧城改造建只设中，该区域牵经济将更长足卷发展。项目一盏定时期的垄断船性和地块特质爸稀缺性是销售购率的有利保障会。阁(2)符.偶交通优势：菜本项目具备良舰好的区域交通邪条件，铁路，昨公路以及航空摊均十分便捷。但(3)延.盘景观优势：塑从空中鸟瞰本隐项目，高上达米45熊%控的绿地率和户缎外比12000婚m劫2萍的生态山林呈摸现出一片都市龙绿洲的勃勃生朵机；本项目沿姐袭了青少年科革普乐园默的钉“暖文是化诉”锦气质，使本项据目保持着浓厚然的许“斤书袭香摆”翻氛围，加之发埋展商创新的理捷念和别具心裁谢的建筑风格，滑使项目成为内绑外俱秀的市区捆标志性建筑物僚，引领人们一能种新的生活体滥验。枯(4)回.避配套优势：峡本项目位于成郑熟社区，周边俭各项配套相应劫俱全。本项目稳范围内亦设有邻超市，停车场谢，青少年培训男基地，科普展享馆，青少年生淋态植物园，儿茫童乐园，市民浙活动休闲广场袜，喷水广场，呈健身俱乐部，意餐饮等功能，饿使本项目具备碌良好的综合质难素和竞争优势冒。仇(5)江.湿政策优势：状本项目量经框X即X葵政府办公会议秘初步定位为本纺区重点项目（逝已经开始申报瞧市重点项目）膀，并由区政府惩组织成立项目巾协调小组，协市助相关手续的广办理和理顺有万关部门关系，稼为项目顺利建筒设护航。陪(6)谣.晕产品优势：项病目规划及建设己规模在荷塘区握属领先。2、劣势：槐(飞1).议保险公司和中庆国银行位于项励目南北两端，竿造成一定程度何的视觉障碍，辜有损项目整体伸形象。拿(缸2).芦高架桥横跨南熄京路，使本项循目与建设广场蛋空间延伸受到养限制。据城市焰规划，该高架悄桥有望毕在键200颂6嫁年拆除。3、机会：长(渗1).姓本项目居住规爷模人口数浅约抵200跌0堆人，加上周边议学校，汽车站喇流动人群以及消附近小区居住扩人群，给经商眼环境带来充足羞人气。侍(娇2).夸本项目所在区桨域目前仅有长米江路上的新星透量贩购物城，袖居民购物已不傍局限于此一家何，大多经常移听步至其他区，坛本项目的启动炮在吸引新星客萍户分流的同时庙也将吸引其他会区域居民前往能；本项目的青玻少年素质培训绵基地功能，给叙广大青少年提页供了一个多元枪的舞台，同时怎也给商家带来剥勃勃商机。摆(辉3).嘉发展商别具匠银心的建筑风格铜，造就一个宜护商宜居，集休桥闲，娱乐，观末赏等多功能为析一体的商住胜三地，将大大吸斧引市民前来购样物。圣(福4).皮进县入贺WT粗O叙的大背景下，恨随着城市化进驻程的加速满，希X稿X猜区的物流配送津领袖地位将促慰进经济、产业宅发展，各种基脱础设施配套和鸽周边环境将持喘续改善，城市咬品味将得到极余大的提升。趣(白5).使周边楼盘开发降的成功带动了须整个区域市场窑的盘活，区域寇高尚人文居住动板块正形成。4、威胁：哈(归1).送周边出现的其誉他新兴商品住半宅以及机关单孕位配套住宅项拿目将以竞争者旁姿态出现，并也分流部分潜在舟客户挑。查*腹*酬区的居住环境枝与超前的市政镰规划府对询X俱X糖区的地产开发授分流影响。蛾(焦2).局目抛前月X减X同区部分楼盘由率于长时间的知躲名度，会在项喊目住宅部分发临售前期吸纳部伟分潜在客源。跪(伞3).诱由于紧靠项目午，蚁A烦项目的启动对燃本项目而言形反成了直接的威套胁。展(傅4).啊企业经营的外粥部环境主要有悄经营环境，硬浇件环境，政策腊法律环境等，狡处在不断变化总的经营环境的厘中心内容是市亡场。正确的经絮营决策，抓住差有利的投资机单会，就能使企疾业不断盈利，场在竞争中立于界不败之地。本外项目存在的威旋胁主要来自竞谊争对手逼。袍粉第三党章陕怀爱项目定位及销传售预测项目定位：碎1般．项目市场定鸦位剥定资位一：回地芒标推—矩X钻X静区乃至全市特凝色的商住项目竖定亮位二：权城市的形象窗酬口薪－葡X焦X波商业形象的典钱型代表彼2撞．目标市场定装位目标区域迷由于本项目地岩处蚕X臣X部区，目蚂前条X婶X闪区人口寺仅什2步2共万人。根据市辈场调研和分析潮得知常，央X方X段区消费群因为诱购买力不够的事缘故仍无法支冻撑钞5继万平方米的大剖型商业设施（壮含本项目）。叮因此本项目定诉位必须为市级孤商业设施，吸烫引往X摆X浅全市区范围甚嚼至周边县镇的色消费群体才足女以保证项目的金可行性。梯因此，区域市阔场是我们的主牛导客户吸纳方塘向。穴同时考虑到老雾城区较为成熟悟的配套环境以葛及人们的地域创情结，该区域品在罩X陶X某市民心目中有仍一定的亲和力脏和吸引力。因瓣此，区域外客办户同样构成了匪本项目的目标雀区域。润目标客户：详盐见附件肿3吼.贞功能定位：陈(1)跌.的商业部分功能无定位祥现代广场由于娇地处建设广场估，交通便利，筛周边厂矿及社向区林立，我们鉴初步考虑功能肤定位以社区型风商场为主，主球要是为本案及秤周边居民服务斯。可引进：大穿型超市（已在纱洽谈中），电堪器商城、大型套美容院、健身创娱乐城、乒乓冬球馆、餐饮、烂茶餐吧等。奶(2)狱.派住宅部恩分无:具本案锦绣花园解产品形态为电揪梯房，目标客惨户群及户型配地比定位如下。另户肠医酷型偏面积（平米）嫂目标消费者饭户型配比割四室两厅剖15透5别平米药私营业姜主虾/非企业技术管理蹦人员慌30%都三室两厅谢12隔0联－糊13颂0辰平米阀企业技术管理累人垃员全/做私营业主款50%闸两室两厅禾8散0绵－扇10压0赶平米躁偏向城市生活刘的服务性行业姐人员况10%锻顶层复式五室武两厅燥20叛0悦－茂22边0飘平米消私营业油主咬/钉政府从业人员任10%柿(3)霸.蔽青少年活动中醒心：宇在当今多元时诚代构想的发展颤战略，必须有遍一个高度综合从的穗“飞一以贯插之导”尚的教育理念，畅作为整港合警“择多矩元雪”此的纲领，所以纹我们建议设置像：青少年艺术疮团，合唱团，零舞蹈团，电子漆琴乐团，美术膛学校，天文俱攀乐部，艺术体狮操队，文学，横外语等空间场嫩所。同时为了崇解决小区居民脾小孩入学，建翻议设置一个幼破儿园。可采取捧买断或者联营戚运作方式进行幅。公二、饰销售情况预测酿项目预计十月独份动工陷，货200沫5酷年维4颤月份左右即可毙拿到预售许可坑证开始对外销绢售。住宅因总分量不大，加之伪项目所处地段仰较好，只要其尸他相关条件到舞位，估计销售杜难度不大，保村守估计在今年绸年底预定率将木达汇到剃2初0教％硬，掠200栋5贝年上半年销售浩率将达惭到塌6微0圆％，余煎下惜4诵0霸％在现房出来谈，交付使用之谨时将陆续销售瞎完毕。商业部菠分的销售关键六看招商这块的践执行力度，执否行到位的前提拥下，临街商铺碗估计在年底即毯可销售一空，五内圈商铺单在节200牺5筒年上半年（五把月份）力争完鹰成被6袍0丑％的销售率，陶剩下部分预计反在现房出来，纯商业氛围逐步鄙显现之时得到南良好销售。肥三、销售价格煮预测1、商业部分凡现代广场商场泼部分的销售价这格，以芙蓉苑恼、山水花园和卵荷塘家园作为悔比较实例，依朱据个别因素、逢区域因素、市技场背景等因素垒进行分析，通减过交易情况、核交易日期、房洗地产状况（包灭括区域状况、型实体状况）修屑正得出一层商农铺的平均售价谁，再依据其他横楼层商铺与一坐层商铺的商业凳关系，评估出疼其他楼层商铺旦的平均售价，圾最后假定各楼赶层建筑面积相制同，得出东方衫商业广场的平禁均售价。详细箱计算过程见附松件。殊可比实例烧芙蓉苑盆一层商铺委售价狂：陕930病0直元积/棕㎡演可比实例痕山水花园领一层商铺令售价介：择630床0毛元潜/仁㎡谦牙他可比实例绪荷塘家园蛇一层商铺其售价场：道930升0范元雕/晒㎡翁现代广场商铺冤销售价格筹层数尘垂直递减比例阀平均售价计算姨值（刮元姓/忽㎡）左平均售价取定走值（钥元表/顽㎡）蒙一层培1符9512悼9500知二层注0.6庙5707坚5500到三层消0.7摄3995数4000猜四层胀0.8胖3196蛛3000您五层邻0.8冶2557翻2500肤整体平均售价俯取定值（葵元颠/酿㎡）宴49002.住宅部分尾根据本项目与锐华湘大厦、世证纪花园、明珠冷花园、西湖花锐园等楼盘在位怖置、周边环显境、市政配套说、建筑质量、筛交通、楼盘规次模、朝向、外秩观、社区素质馋、发展商实力尚及信誉、户型旬设计、环保等夏方面的因素进菊行对比分析，翻结合其他项目简的销售价格和捕产品之间的差扒异比较，以及育市场能够承受趁的价格制定本匹项目的均价。倚定级因素及各浪楼盘得分计算休情况见附件。宰类比楼盘综合凳因素得分表孔序号舱楼盘名称玻楼盘得魔分铜(映X)嘴楼尝价币(族Y)剩1步华湘大厦像17.4布1728丸2筐世纪泼花园村18.8宋1900俩3盛明珠花园避17.1父1800斜4絮西湖花园乏17.6驰1700阵说明：以上房绞价皆以小高层贺住宅为参考指梁标转据表中给出的画原始数据，大斥致可判断楼价车与楼盘得分因睡素分值之间近茎似呈直线相关靠。故将所要建末立的回归方程姓设置为陶：吉Y波＝层a+bX尽172诉8扮＝聚a同＋辞17.4b赞霉连①番190浅0相＝轻a壳＋势18.8b货叔抄②孕180灯0网＝杏a维＋宋17.1b竿线其③转170捞0撑＝赛a笼＋采17.6b哭扯搬④汉本项目的楼盘溜得分奋为旅19.晃8朝分，代入公式遵得殃×19.遣8香＝裤1702.汉2词元搜/孙平方米跌得出篇本案的楼价平馅均淹为军1702.蕉2搏元撇/斑平方米远。坊由于此价格估航算看有式5润％左右的误差欣，故锦绣花园帮住宅销售均价席初步确定为湿1750烈元由/岭平方米厘第四素章江顿叫项目的工程技控术方案甲一、总平面及搞建筑方案：泄本项目现代广教场商业部害分相5深层，锦绣花园亏高层部分姜为锦2跳6序层，小高层部途分绵为估1猴2旧层，辫青少年活动中窗心朋为侦6池层，总建筑面脱积想82765.夸8凯㎡。商场部分狠主入口正对广傍场，在大厦主激入口处、内街粥及中间广场布疼置绿化、水池勿等室外景观设声施，在长江路传路侧设置次入倡口；锦绣花园乎出入口设在西匹面，与商场部醋分人流分开，负现代广场四周灰设置环形通道松，地下车库出岩入口分别设在条东面和西面。攀本项目是一个坡集商场、餐饮羽、娱乐、住宅通、科教等功能董为一体的配套头齐全的标志性窗建筑，平面布桐置合理，功能热分区明确清晰役，建筑整体外躺观设计简洁明贝快、富有现代灶感。二、结构：驰1歇、商场部分：污采用柱网为初8.4m槽×赢8.4m叨的钢筋混凝土旺框架结构。刚2挺、锦绣花园结柄构茶：悬2忆6丙层部分采用钢糖筋混凝土剪力拍墙结构蛋，名1缩2洒层高层采用钢勤筋混凝土框架溉结构。扣三、供配电工泼程：甚本项目总建筑好面积程为哄82765.价8遇㎡，门按封70VA总/锦㎡的电力容量题计算，本项目弦需设四置咽6000KV停A医的变压器及与沫之配套的低压近配电系统。驶四、给排水工齐程潜给水：本项目玻设盾1值路水源，进水奔管径旧为鼻DN20皆0期铸铁给水管。致供水方式采用敏分区给水方式恭，低层部分由榆市政给水管网蛙直接供水；高糖层积小高层部餐分由地下储水蹲池通过加压水秃泵提升到屋顶站水箱供水。本材项目在地下室新设一容量为饮600毅m矮3劳贮水池，在屋灾顶设容积约翼50让m插3昆的水箱，贴设症2森台扬程达巨100普m壶的生活水泵（精一用一备）向截屋顶水箱供水恒。室外管网采跪用铸铁给水管顺，室内给水管俯采晚用扫PP-姿R蛮塑料管。给单水：采用一户拆一表制。求排水：室内排近水管网采脸用练UPV伏C病塑料管，室外桌排水管采用钢记筋混凝土管。范厨房废水和卫垃生间污水经化注类池排入城市乎污水管。所有笼屋面排水管均旨采用内排水方菜式排入室外雨协水管网。杀消防：本项目匹设室内消火栓监系统、自动喷躺淋系统、消防歌自动报警及联冶动系统五、人防：蕉本项目需按地摘面以上总建筑产面积际的晋2腥%裳建造人防地下买室。径六、弱电工程秧：背本大厦弱电线宫路有有线电视绿、宽带网、电纯话、电视监控剃等。滚七、主要设备宫设施：剪1奇、冷暖空调和型通风系统：商旦场部分根据设壁计要求采用以谋电为能源的品鸦牌空调主机，浪同时设置通风艳系统；双2谣、防盗和监控容系统；详3早、电梯：商场讨每层设自动扶急梯二组上、下然自动扶梯，一财台钩2僻吨货梯，两台漫观光电梯寒（室1雪吨）鞠八、交通与停任车：方蜓佳本项目车辆停菌放考虑地上与割地下停放相结摔合的方式。地傻下停车场设在甘一层地下室，疮可停放车绝辆两10荡5遍辆；地面停车坑主要包括商场学前临街广场、统住宅前停车坪熊和一层架空层放、商场与青少已年活动中心之剪间的内广场，趁共计可停放车鸽辆艘约托6脂0估辆。第九、环境保护抄：壳优越的自然环毯境是本项目的番最大优势和买魔点，在项目开殊发过程中应制分定有效的环境狱保护措施，有柏效保护这一自肥然资源。可施工中的环境条保护：些本项目施工过途程中机械设备语噪音及施工中冻的粉尘对周围例环境会造成污泽染。因此应尽希可能使用噪声退较小的施工设侨备，尽量避免煌夜间施工，以尘免噪音扰人。教对粉尘拟采用者喷水除尘。建占筑垃圾及时清演理、文明施工葛。滴使用中的环保诞：释室内卫生间采哀用污、废水分细流排放系统，谱排水系统均设脆置专用通气立扎管。污水经化除粪池处理后与展废水一并排入自城市污水管道惯。阅厨房油烟废气乡采取油烟净化志处理。镰商场和住宅的晋垃圾应及时清惠理，实行垃圾门袋装化。严环境景观改造蚕：民商场、住宅竣奔工后应进行周赔围道路园林景厨观工程建设，吧营造一个美丽耀、舒适的购物暑、休闲、居住救环境。梳对现有山林植毁被进行取舍和蔽修整。是在上山坡道旁睡依山就势，营单建跌水瀑布景魄观，增强环境抽的灵气。诉在适当位置建叛造园林景观小谷品，起画龙点秧睛的作用。脱根据植物分布幕情况将后山划残分木兰园、竹戏园、桂花园等计花卉园区。父第五颈章伴猪备项目管理与建爪设进度计划船一裙略、项目运作模咐式神组织机构：该太项目亮由掩X惭X筹房地产开发有聚限公司进行整逮个项目的全程早管理和运作。危2穿、项目总投资搅额约倒为社1.追9艇亿元人民币。鸦二、招投标管纽理租工程项目建设板的勘察、设计窜、施工、监理舌以及与工程建缎设有关的重要笋设波备淋美、材料等的采死购，均采取招择标形式。招标段方式可采取公旨开招标或邀请肝招标。工程监理笋本项目应请有葬实力的监理公乳司对工程施工雪进行全过程监敏理，严格按工脸程监理规范程堵序管理，把好叼工程质量关。物业管理倾物业管理是房牌地产开发经营芹中极其重要的谊服务性工作，封它直接关系到酱整个项目的开麻发能否顺利实哥施和房地产开假发商的信誉。踏本项目竣工后斯组织专门的物惜业管理机构进把行统一管理，毛负责市场、住弊宅的清洁、维各护、保安等各恼项具体事务。建设进度计划今为了加强工程演建设步伐，在坛确保工程质量腹的前提下、加峡强关键线路进啦程的各项管理盟工作，编制好谈施工组织设计打、搞好安全施构工，以使项目贞尽快竣工受益胁。顶本项目分三期浆进行实施，总流工期菌为疑2哄年，其控制性装进度计划如下发1数、撇200溉4津年枝1姻0址月局1督日昼开工建设，项200呈5纸年冬1摧月荡3定0各日挑完成第一期工训程土方、基础匪及地下室工亚程家(症4颤个层月鸟)沿。贴200晶5敏年什2党月妨1突日河至辅200吊5付年疮5沿月障3冈0棉日羽完成一期工程赔主体施工。兔200时5附年荡6材月惕1喘日柏至熟200祖5寻年丰1款0汉月吼1职0价日脸完成一期工程夸装饰工程。债200瓣5拨年光1着1用月抖2晋0俊日诱一期工程竣工舍验收。捧200樱6孕年瞒5合月期2肯0清日倒二期工程竣工饺验收。塌200驳6涨年滔9黄月扫2蹄0址日简三期工程竣工肠验收。销售计划幸根据工程进度跑计划制定相应良的销售计划：抖工程进度舌销售阶段愈销售比例辟销售乐收入败商场部分晚住宅部分煮青少年活动中叔心浴200疾4趁年蚂1翼0洋月榴—控1伍2宝月戒项目销售宣传命阶段件200食5澡年北1箱月遥—其5诵月惯项目销售预定莫阶段感15%飘187杆10%弯18微205犁200功5桂年负6拳月旱—盒1充1路月路商场销售热销恭阶段杰40%门13568扑20%狭1052痕10%牧107袍14620烦200旱5嚼年卵1液2畏月趋—易3猪月弓高层住宅热销论阶段搅30%匙7503关35%旅1248跌10%茎107战8751好200啊6冻年慰4螺月楚—粒5贱月眉小高层住宅热荣销阶段撤10%勺2501古15%飞535顺30%弟320李3356摆200步6岛年巷6帮月郑—撞8崖月脏整个项目强销氏期郑5%路1250萍15%梅535攻30%痕320化2105残200款6相年玩9服月淋—厦1泉2贸月舞尾盘销售阶段跑5身179老20嚷214系393衬100%=SUM(ABOVE)樱25009秆100%=SUM(ABOVE)柔3567虽100%=SUM(ABOVE)隐1068=SUM(ABOVE)苦29430烈第六寨章团皱漏项目营销和招学商方案箱一、销售、租急赁比例耻本项目营销中木可采取二种经毒营方式：宰第一种方式：司全部采取销售崇的方式。此方究式宅可以尽快回笼俗资金、消化所刊有商业面积，赞减轻资金压力草，提高资金的符周转率，尽快轰获得投资回报牙收益。忆第二种方式：现部分销售、部乱分租赁的方式稠，即全部住宅诞、哑1娱至汤3裕楼商场恼及奔50冻%附的地下车位采笋取销售方式；逃而汇4尚至足5域层商场、青少甚年活动中心和器另董外熊50座%蓄的地下车位采渴取租赁的方式偿。此方案是在型公司资金实力阀比较雄厚，不义急于把所有的夫可售面积一下师销售出去以获泽取利润，而是坡从长远利益考牢虑将部分商场符和车库进行租抵赁经营，获取尘长期稳定的租飞金收入，将来钥在市场繁荣之寒后也可将未出泄售的商场以更犯高的价格出售铁，以期获得更沉大的收益。贴选择那种经营仆方式要视公司滑的经济实力和升其他因素决定周。搬二、运营策略课：仪商业广场应先英确立主力商奉店垒(内谨如主力店、大制卖场、大型专往业穴店水),用烘并在招商过程祥中优先办理。间商业广场最成敢功的客源始于音主力商盟店菊,冒犬在此基础上展躬开招商计涉划毒,零纪以扣住稳定客絮户泳层格,盘爱在互动关系下金达到整合的效篮果学,旷斑形成一股强有杯力的经营动力危。但必须注意哪避免由于客源跌的重叠造成内夸部竞争的不利天因桑素扶,均裂而这些因素必裁须在规划和招锋商之初就有效狐排除。必须主织动寻找有特色拖的商袖家浩,赌冻而非坐等厂商鹰上门。似商业广场要经跨营得给好宁,娇烘还要求商业广稀场经营者有连逃续不断地策划孝组织各类节庆厕活动的能力。帝商业广场内一奋般至少锦有超3恭咽个以上的公享荷空间用以进行酒各类节庆活造动讨,窄瓣以吸引人气增火加销量。（各绑类节庆活动内椅容包嗽括顽:稿澡明星见面会、嫂现场歌星音乐晒秀、群众文体气竞赛、产品展免览、模特时装就秀、新产品展槐示会、打折大情拍卖等。）二、招商策略趣招商策略是实用现本项目商业众赢利的重要步乘骤，也是实现寄商业广场理想容业态组合的重增要手段。与其馒他商业物业的吴营销策略有所侍不同的是，商垃业广场的招商说工作不能是被告动的接受客户负购买商铺，还申要对入驻商家啄的信誉、经营际业种、经营管碧理水平、商品蜘质量、公司经渡营状况等方面详的内容进行考烘察。我1迹、确定招商对鼻象鄙招商对象的确亦定围绕项目的屑目标来确定，猪引进国内外有散影响、有实力接的商业机构作义为经营管理的粪合作对象，招交商的重点对象籍为实力强的大绣规模商业机构知、营销经验丰愿富的地区代理帆商、知名企业昨、知名品牌等脂。们2蛇、确定经营模探式野①槽以委托经营、贤租赁经营的方痰式，引进大型雪商业机构，通锤过专业商业顾伴问公司的客户嫂资源整合实现习统一经营的策器略；冷②冤为保证项目的拢特色化、差异科化经营，少量常特色项目可采术取直接经营；份3怠、制定招商优阔惠策略译根据地区政府驻对本项目的扶甲持政策，确定辣可以给予招商杂对象的优惠措呆施，包括减免严有关税费、免突半年或一年的虫物业费等，这屋对于招商引资壶、吸引人气有锋很大的帮助。溉4辰、主要招商策泡略坏（植1豆）目标定位招冠商妖根据已建立的歇资料库及招商孟网络，针对项蚀目中各楼层的滚特点及特色，姜从中预先将客责户的资料进行肯分类整理，按狗照本项目功能允规划要求及本柿项目定位特点农，从中锁定目纹标客户，逐步婶展开招商工作映，运用相应的公招商手法，主抱动出击洽谈客冒户，全力争取均目标客户进场邻。炼（脊2中）效应招商暖根据本项目商梨业功能规划定凤位的特点，从酷目标客户资料棵中，按知名度剧、影响力、号鬼召力、形象度帐及销售额等几茄方面考虑重点凳筛选客户，而沈后重点出击招借商，采用相应侮的优惠条件进终行招商，争取握重点客户进场悄，利用重点客耍户的驻场作为宰卖点和炒点，油吸引其他客户度进场，从而达角到推动招商进稻程的目的。避（号3勒）放水养鱼不本项目为新兴庸的商住项目，廉在社会上尚未脆有知名度，大培众及品牌商对染项目的认识度隙极低；对品牌句商而言，他们扒在选择本项目洁时，主要从本凤项目位置、人弯流量、消费能菜力、消费习惯留、本项目档次冰、交通、竞争趴对手、消费需帖求、本项目规刑模、招商条件拆、本项目知名板度等几个方面愁考虑。园本项目在前期犬招商时，品牌度商对本项目考术察期会比较长探，考虑是否进罢驻时会相对比薄较谨慎，考虑妈也会比较多，奥而且本项目在别开业初期之时涨，与市场的磨垮合期还没有度天过，销售额还本不是很稳定。流因此，就需运柜用前期低条件机吸纳知名品牌葱的方法用以培孟育市场及运营奏稳定和良性发株展的经营环境叹，从而达到缩傲短项目的培育格期的目的，以母达闻到欢“赚放水养伶鱼栽”框的效果。踏（斩4遇）特色为先补本项目要在市鉴场占据一席，垒成为独具一格牙的经营特色，奸故在招商活动悠中，除了厂家拣作为重点目标部对象以外，与印定位相关极具点特色的商品及姓项目也是重点路招商对象，通乏过合理的布局队和规划，形成题独特的商品布伐局及特色，从异而达到与传统予项目不同的经博营特色和风格张。5、招商步骤扒第一步：采用凶内部招商方式溉，运用成熟的眠网络客户名单醉，采取相应招办商手法，主动惕联络知名主力若客户，洽谈进佳场有关事宜；截第二步：公开柱招商，运用主岛题及特色概念鸣作卖点，利用贵媒体组合及各临种招商手法宣叹传面，吸引主硬力客户群的注裤意力，争取客硬户签约进场；兔第三步：采用货倒计时招商，氧制造抢租的势径头，从而形成世抢租的浪潮；贤第四步：召开刮招商会，扩大篇招商期，营造跪一种旺租的势痒头。校第七方章管探躁投资估算和资担金筹措习一、投资估算颠：根1丘、工程报建费糕用详见附亡表幼7给－呆1亏。烤2捆、项目投资估稳算详见附易表遍7旨－川2捷。楚迁辈悼械鸦工程报建费用症明细北表坡咐影绵榴表喘7-1观序号堪费用名称贝收费标准蒜金绳额瓜(核万杜元菜)凑备注冻1骆城市公用设施犬配套费衔51042.御67×142痒5×6%胃+11337恋.64×10顶90×6%+出20385.故48×973握×3%病570.07污2皱工程承包合同鼻鉴证费悦82765.拦89×800清×0.柱2扬‰钉1.32闷3芒招标代理费架82765.稍89×800胃×3.虚5绝‰乒23.17初4院劳保基金穗82765.扒89×800扔×3.5%令231.74珍5客质监费乖82765头.89×80柴0×严1党‰玻6.62救6脖白蚁防治费款82765骗.89×2.亚0眠16.56咸7衰墙改基金右82765洒.89×6.叉9无57.11渔8创散装水泥专项贯基金围82765式.89×2德16.55漠9厅碴土运输保洁瞎费盐8276泡5.89×1甲.00如8.28渣10阵破占道费框5.0献11饶水土保持规费都占地面溉积练41302.嫂2×2.毁0姻元猫/m2颂8.26父12桶工程交易服务踪费艘82765.颤89×800浓×1.活8宾‰叔11.92士13版人防费幅57718.逃5揉6置㎡炒×2%×14腐0涛0怠元拔/借㎡泥+20385怜.48×巡9皱元戴/蚂㎡疮179.96死合计=SUM(ABOVE)下1136.5满6体折翠合酸13倘7袄元枝/m2裂碌凤铸沃胸知项目投资估算飘表叔走删枣叙筹表止7-2钓序号诱费用名称鄙计算依据或热定额标准哈估算金额（万豆元）尽备注违一命土地费洁2604匆二轮工程费用=SUM(ABOVE)型14716.盼78筋1疮土建工程荡高就层趴20385.盗4犬8傻㎡傍×85姻0加元膨/卫㎡手1732.7籍7学多激层挤(51042世.67+66反75.89)乔×80佛0笨元购/旗㎡形4617.4巷9字地下要室袍4661.7伞5×200悬0篮元饱/谊㎡堡932.2疫地下室思按挠200股0销元站/炼㎡达2包电气工程淘商饲场表55704央.4采2向㎡按×7朵0阳元匹/泻㎡厉389.93巨住宅凤等重27061吸.37×5轰0请元统/内㎡妨135.31任3翻高压配电遣6000KV墙A×0.0鸽7沾万抖元智/KVA笛420素4昼给排水久82765.详8万9锤㎡纳×30促248.30趟5稀消防工程费究商片场尘55704.帅4秒2渐㎡指×10扒0叔元叨/拆㎡霜557.04片住宅横等胁27061.牛37×3串0最元讨/皆㎡赴81.18哑6麦集中空调盯商既场浙51042.板6助7柔㎡竹×15斑0导元童/晕㎡累765.63投7稀弱电工程恶82765.刷8溉9超㎡粉×3暮0虾元凯/算㎡号248.30欢8随地下室、裙楼四通风燃商听场连55704.悼4罪2编㎡和×5殿0退元臭/采㎡枪278.52音9滥商场装饰工程艺51042.奶6封7哲㎡净×80芽0珍元竞/悬㎡共4083.4盼1喇10晚室外工程庆7556.5供×300足226.70加三给设备费用扔750喘1献电梯蓄9鄙台阅×3立0笨万元刺270雾普通电地梯挨6保台观光发梯培2劝台摊货吐梯植1协台销2急自动扶梯都1葱6占台虑×3肚0坦万元尖480停每岔层询4灰台鹰×埋4胜层气四骤其它费用=SUM(ABOVE)宣775.06敞1果勘察费极82765.恰89×1的8.28姑2摧可研及评估费=SUM(ABOVE)坚14716.愉78剧×屋2器‰底29.43立3私设计费怒82765.敢89×20响165.53夏4幼开发管理费=SUM(ABOVE)君14716.碑78扎×3%做441.50渴5矩工程监理费=SUM(ABOVE)归14716.凝78萍×0.8%纯117.73浅6粪环保评估费至2旱7贤施工图审查费谣82765.熊89×800冷×1.希6鬼‰控10.59汁五坐相附关誉劳报建费色详见上表=SUM(ABOVE)错1136.5腿6诸六移不可预见费=SUM(ABOVE)暖14716.甚78否×5%奖735.84番工程费户的鼻5%育合计催总投资腐20718.鹿24壤二、资金筹措总：寨本项目总投资缎额为违20718.饮24贺万调元有,退瑞在项目预售前诊，即项目完成典主体结构前，消需投入土地费己、报建费、可板研及设计费、怀土建工程费等镜资金循约组800君0杠万元左右，其抽资金筹措酒渠道有四条：锻一是自有资金杀（含合作方投娘资）；二是房宽屋预定金收入卫部分；三是银腔行贷款；四是成施工单位带资地部分长。其具体资金承筹措方式如下变：净乏1尾、投资方自有限资分金晒380堆0钩万允元塑(商含已投入的土对地投制资昆)戚。论1俘、银行贷解款杜300版0糟万元。责2遮、商场、住宅跪预定：按卖价射的铜5东%镇收取预定金款刻。预售率汇按到30萝%翅估算，共可收饭取预交淋款巧20清0糕万元。纹4方、施工单位垫茎付资缎金芳100旦0只万元。悠以上合计可筹情集资轮金拢800斤0闯万元，能够满捧足工程需要。盗主体完成后，鬼后续资金可通昼过预售方式解睛决。迟三、资金平衡称计划：见下表煎时间悼资金投迁入务(乞万余元旱)驶资金来梁源觉(饮万缸元逮)武200顽4治年夜8-1座0蜻月领前期投妥入金(舟土地、报建费较用、设计费用学、广告费用冬等喘)降3800垫自有资金挣3800尘200乡4会年识1脊1糟月进-200谎5议年计1锡月争一期基础及地扫下室工程及持1000爽承建单位垫资雀1000温200泻5窄年宋2-轿5政月捉一期主体工程竭3200滑收取预定金哗205兼银行贷款务3000仅200驳5抵年线6-1港1翁月炭一期装饰及安庙装工程疼9000继收取售楼款犁14620烦二期主体工程婶1000点200乔5来年赠12-200害6评年放3对月痛二期装饰及安堵装工程压900夸收取售楼款棉8751分三期基础及主水体工程哪900谅200津6枣年脱4-裳9争月夏三期装饰及安析装工程惩918筋收取售楼款厌5854仍总计址20718=SUM(ABOVE)玉37230邪第八委章忍歪侄效益分析栗一、销售收入肯、销售税金及禾附加估如算莲:引1认、销售收闻入陕:誉项旅锡琴目良面积（㎡）贯售价（元）况合计（万元）迎住宅呈20385.蓄48牲1750狼3567聪商铺君51042.丈67忙4900巾25010.迷90轮车位眼只销幻售按10坊5努个车位中穗的隆5砌0于个车位窜5件250加青少年宫活动礼中心借6675.8告9示1600香1068.1吼4巡合秧淹锦计=SUM(ABOVE)允29896.溜04免2策、销售税金及因附加蓝根据国家搅有关税收政躬策翠,逢本项目应缴纳你营业税、城市福建设维护税、膝教育费附象加站,昆颗综合税率恳为影5.5生%领，销售税金及睬附加谜为著1644.2益8厕万元。志二、经营成本携及费用估谜算患:须项目成本费用塑主要有开发建扬设成躬本批,卡箭销售费用、财亲务费用等。算1可、开发建设成炉本占:属项目开发建设悔成本即项目总点投资定为均20718.竟2侵4神万元。舰2息．销售广告费挥：替销售广告费根些据同行业的统浇计资料，并结湾合项目实际情解况进行估算，衰按销售收入怕的仁2类％估算对为孤597.9伯2帝万元。清3及、财务费用：构按年满息散7.25勺%句，借款期坚为挡2姨年，贷鼠款城300另0松万元计算，财湿务费绘用浙450.7达8树万，其他财务喇费用暂不考虑公。收4瞒．项目总成本怒费用：榆上建述娱1形—醒3岂项之和即为项之目总成本费用仪，计算期内总次成本费用喜为朗21766.耐9季3亿万元。纷三、项目损益贫：享项目利润总薄额骨=离销售收预入或-锹项目总成勒本示-醒销售税金弱仗厦==SUM(ABOVE)魂29896.裂04栋-妹21766.故93屠-猴1644.2喇8呀=涂6484.8悲3穗万元博所得税垄额暮=忧项目总利润可×33%算耍航=5750杨.94御×33%凝馆茎=蓝2140.友0碎0条万元疲税后利润补为东6484.盐8毁3惯万祖-副2140.0体0余=贪4344.8佩4菠万元删四、经济评价霞结论：宏1奸、投资利润骆率逝=4344.欢84迈÷领20718.肿24妥×100%=验20.97内%筛2辩、岔投资利税宗率评=(6484械.83+16忠44.28)荣÷鹰20718.颈24础×100%=朱39.24炸%毙项目静态财务刮分析（损益情逐况）贱序号魂项目指标嫌金额（万元）究说苗假明逢1沈销售收入=SUM(ABOVE)梅29896.地04扯2晃总成本新21766.万93松2.1捷总投资供20718.隔24贯2.都2盛营销、广告费页597.92=SUM(ABOVE)检29896.分04谱万元英×迫2征%皂2.瓶3竟财务费用量450.78脖3000(现1柄＋侵7.25%)副2统-3000减3治税金及附加睬1644.2戒8=SUM(ABOVE)片29896.视04避×5.5%已4丑利润总额伟6484.8昂3=SUM(ABOVE)眨29896.肯04呢-殃21766.皱93盯-煤1644.2好8炮5周所得税额旷2140.0狐0禁6484.8畜3漆×33%镇6诞税后利润纱4344.午84唐6484.8扛3图-锤2140.狗00价7芽投资利润率恨4344.8勒4矮÷现20718.析24黎×100%=网20.97阔%指8垂投资利税率全(事6484.8构3+1644厦.28)擦÷刚20718.析24匆×100%=份39.24复%听五、敏感性分辞析辱该项目分别就虏销售收入、投尊资单因素变化三对利润总额收赛益率影响的敏蛮感性分析，具茂体分析情况见伍下表：要变化率考（芳%犹）辩净利润（万元臭）渡投资利润率饭（糊%惧）葛基本方案蚊0连4344.8是4活20.97阴投资总额怨-10石5732.9设5胞30.74盈10奸2956.7郊2科12.43面销售价格兵-10嘴2451.9蜜7坚11.83煌10椒6237.7莲0层30.11饰计算结果表明兆，投资因素和潜销售价格对项功目投资收益影禽响都很大。因喘此应严格控制看建设成本，把慨握销售价格，万尽可能回避风撤险。临界点分析挨商场部分最低共售价与最低销任售量趋以总成本费用鹊与销售收入相菜等时的盈亏平趣衡点的平均销熔售价格作为最息低售价。年商场最低平均配售耍价雹=炎房屋单位造拉价抽/袄（畅1最-标营业税金及附聋加）享洋弱=随（奏21766.衡93-356弦7-250-隔1068.1境4按）笔/销51042.搞67旺/食（炕1-5.5油%骑）页涂=350玉0劣元员/锤平方米名正常情况下平偷均销售价育格来=荷销售收追入奸/话销售面趴积伞==SUM(ABOVE)证29896.烛04朱/82766助=361鼠2代元桂/台平方米含最低销售谎量戚=21766勺.9画3桥万映元零/361涂2耕元司/径㎡季=氧6026硬3抽平方米银最低销售历率邪=6026高3/8276骆6×100%悬=72.81尚%平即项目销售率宏为汇72.81吼%炼时达到盈亏平蛾衡点，即刚能琴保本。一般认障为当盈亏平衡摩点雀≤芦70步%酸时，项目风险欲低；陡当脾70钻%羊≤岔盈亏平衡棵点送≤碰85渠%溪时，项目风险帜一般；当盈亏悲平衡点大筑于诞85保%牛时风险较高；冈本项目抗风险望能力一般，项属目实施中应注厕意控制成本。送第九轧章竞类项目风险及防役范措施往本项目在实际帮运营过程中，起可能出现许多渠风险，我们在像可行性研究阶瞎段，考虑到以永下几个方面的衡风险因素，在晴开发的过程中宰要把握和解决甚好各种可能存迁在的风险。规1犬、市场风险：住市场是决定项精目可行性最主涨要的因素。本逐项目的市场风厉险主要是实际茎的市场供求状脉况与预测值发罢生偏差或在项孤目的营运过程辫中市场、对手虾发生变化等。扭防范措施：在岁做好市场的调赵研的基础上，设定期跟踪扫描华市场，了解市旧场动态，把握渗市场发展趋势刑，以求更真实身的反映市场并扬做出