江苏太仓市某住宅项目市场

目录一、区域经济形势………………1二、太仓房地产现状分析及发展趋势………………2三、本地块的SWOT分析……………14四、太仓项目产品建议……………16五、财务分析……………46一、区域经济形势太仓市充分发挥其长江岸线的资源优势和"滨江邻沪"的区位优势，形成了“以港兴市”的战略特色和开放开发的强劲态势，近年来全市经济有了长足的发展。胖各陆席每项绍强短指责寄猴标吴2002天年厚同比增长泡GDP励181绑亿元毫16%洁财政收入枕15.8六亿元丢30.30%求固定资产投资肤额绍60象亿元绝37.90%膜合同外资景8悄亿美元施117.80舞%棵工业增加值胜9你0短亿元栽16%颈农业增加值烂1晨5绘亿元浮4.1%瓦三产增加值化6与7启亿元关12.4%二、太仓房地产现状分析及发展趋势房地产的区域性较强，通过对其区域房产市场历史发展状况及现状的分析，可以指导我们该规避什么，发扬什么，提高整个项目的抗风险能力，也可为项目提出良好的产品建议提供参考，同时我们可以从其发展规律中预测其发展趋势，从而使得项目的产品具有一定的前瞻性。（一）太仓房地产市场分析开发量分析太仓市1999年~2002年住宅开发量统计情况如下：说明：序1咱、闷199换9街年怜到稀200淡0楼年开发量涨幅禾较大，原因在键于墓200福0乔年的地块改造宰工程较多，带铅来开发量的增络长。既2教、俭200麻0围年捉到紧200销2请年间开发量下悦降，原因一方枝面在于房价上蜘涨了，抑制了型需求；另一方舞面在于市场上哀存量房需要消辨化。说交易量情况分篮析协200谣2驳年全市商品房伯交易量冬为种24.寸5卵万平方米，而疲从吉1999~2块00革2岩年县这羞4反年间，全市商寄品房交易量大敌约机以液5~6负%加的比例逐年增电长，这也表明壮随着人们经济口实力的增强，阴人们已经越来踏越凭重视居住条件役的改善了。共价格及销售分足析灾从太仓目前在蚁售楼盘的情况著知，目前太仓遇市多层价格最置高的楼盘是位亏于小北门街上烛的人杰景典，烈已经达到庄了溜268订0喝元亏/圆平方米，该案辜应该算是市中鸽心楼盘的代表象，由于地段较傍好，所以价格卧也较高；而处耀在城北东路上只的楼盘主要以英阳光北苑和名尽都花苑为代表很，售价这在错250叶0付元缘/初平方米左右，贺原因在于离市捏区较近，但是示从地段上来讲皇有些偏郊区；托而城北靠近新限城北路的一段肚在太仓人心目评中被认为是郊杨区，所以价格童又要低一些，矛该区域代表楼矮盘有桃园路上绿的景都花苑和掩世外桃园以及槐登创商住楼，族均价木在刑220赢0觉元触/记平方米左右；竞对于新区的楼吴盘来说，目前椅人气还不够，学而且交通非常群不便，所以价靠格也较低，代仙表楼盘为东仓奴路上的津华园普、中鑫商住楼塔，均价畏在赛230真0酿元浓/不平方米左右，鸽同时由于新区堤的自然环境不皂错，且将来随俱着太仓城市向鼻东的发展，该避区域的物业升还值潜力还是很碎大的，所以该婆区域的物业价务格和市郊物业厚的价格相差不佳大；而位于锦镰州路上的华侨璃公寓售价却达摇到拉了束258死0拜元晕/总平方米，原因疏很多，一方面那是锦州路周围洽的配套较齐全聚，人气也较旺伤，另一方面在剩于开发商的实昆力较强，具有惭一定的品牌优勉势。小高层的棒价格都拦在礼300女0区元谣/碍平方米以上。钢总的来说，目吉前对太仓物业蛙价格影响较大细因素还是地段骨。如太仓一个典很不错的楼盘相世纪苑由于地曲段太偏，所以升售价比新区其滤他楼盘要低菌，桌220姥0术元齐/弃平方米左右。奖目前楼市较火身，加上最近拆俗迁户很多，且亮太仓市大多数益楼盘的定位都误较低，所以各盏楼盘的销售情房况都较好。产品分析总太仓的楼盘主最要以带阁楼的淡多层产品为主学，别墅这种高票端产品主要集厕中在城市东南塘面，小高层在素太仓也已经出锤现了，且反响止不错，目前有西三个楼盘规划皂有小高肝层焦—帽—气华侨房产小高做层、人杰景典牌、高尔夫湖滨炭花苑。预计将干来小高层在太归仓的市场应该挠不错，规划中私的城南新城区幼将是高端产品浸的集结地。钓太仓楼盘的开笨发规模都不大慎，市区楼盘基乡本上占地都在位3简万平方米娱左右，新区楼我盘占地较大，举最大的世纪苑泰占地摔为厘2例3盯万平方米。在奥建筑方面，各裳楼盘都没多少阅特色，建筑繁醋杂，色彩单调搭；在景观方面饶，除了部分绿帮化之外，区内年其他景观很少抓；在物业管理阿方面，大多数躁小区都限于保饱安、保洁方面揭，而其他更细穿致的服务基本餐上没有；在智吐能化方面，大稼多数小区都没柱有，而其他有经智能化的小区蚁也只限于可视漠对讲系统方面怒；在房型方面模，目前各楼盘森主要是以三房散为主。在区内湖配套设施方面师，各楼盘区内劳配套设施不足研，没有设置会饼所。销售推广分析盾太仓各楼盘的券的销售方式基邀本上限于在物过业周边设立一筹个很是一般的雾销售中心，部偿分楼盘设有模贼型，同时销售府人员的专业程祝度不够。在推颠广方面，太仓讨的楼盘很少通烫过媒体做广告族，而对颤于夹PO猴P正（户外看板）胸这一很有效的暑广告形式，在纳太仓基本上没诊有。太仓推广把最有力的楼盘践是世纪苑，该尚案曾经在《太粉仓日报》上做迁过一年的整版佳广告，同时也崇在昆山参加过贼房展会。太仓届市开发商和代晓理商的合作很海少。重点个案分析名都花园地段分析：沃该案东临海**它北路，南接城违北东路，西至跟天然河道盐铁脆塘，北靠四星诱级酒店花园酒唯店。磨**静路和城北东路锯是城市主干道持，离市中心很奥近，因此周边父的配套比较齐威全，主要有花杆园酒店、邮局谷、华联超市、基银行、还有正袜在筹建的慈爱习医院、桃园市柴场等。加上请**屋北路的延伸，瘦燕山路的打通垄，城北的交通矿将会更加方便慕。因此该案的椒地段是比较好厦的。规划分析：惰该案规划有独滚体别墅、联体娱别墅、多层公身寓、沿街商铺约四种产品，其派中独体别墅纠共住5划幢，面积约有摔35泉0句平方米户，合计挪175艘0散平方米姓；联体别健墅车6衫幢，每户凑246.颠8种平方米短，合计约被300润0警平方米砖；多层公寓穷有却8票幢，大部分是退一梯两户，其征中只有一幢楼枣（临城北东路兵）艰是散5指层带阁楼的，邻其余均茂为脸4测层带阁楼，其梳中所有的多层砍公寓的底层都庙设置为自行车凑库。整个小区甲设置有两个出刃入口，分别设拆在东边的树**烟北路和南边的福城北东路上，厚小区以砖红色绢和灰白色作为稿主要色调，比用较平常；在建若筑风格上也无荐多少特色，就累是一般常见的冒多层形式；在感区内景观方面属，该案在入口喷处设立了一些游休憩的长椅和依小型的景观，煤同时做了一些童集中的绿化，列在楼栋之间有殃做一些绿化，汪同时楼间距较豆大，没有设立业中央花园景观叛；本案在小区种内设立了几幢令煤气中转站建萄筑，这无疑会巧给人一种有危腔险的感觉，进每而会影响到去侨化；在房型设朴计方面，该案墓平面层主要是努以三室两厅两四卫的房型为主以，跃层主要是布以五室两厅两垫卫为主，面积纪为蚁26鸽2笼平方米及。部分房型设闻置有北阳台，最但没有设置储鲁藏间，同时有番部分房型的卫块生间没有窗户绳。即户型情况如下俱表：找产品类型丽户型及编号鼻建筑面积洞房型结构度公挎掘喇寓掩如伟逃A闲单元跃层式侧1~2逗层慨198鸭平方米往三室两厅三卫妈A奏单元跃层式连3~5螺层蚁26翼2滚平方米朵五室两厅四卫养B痛单元复式扣218掏平方米们五室两厅两卫接B劳单元公寓软142.5听平方米萄三室两厅三卫佛C馆单元公寓拥131.5博平方米闪三室两厅两卫逝C么单元复式丹203.6扔平方米朵四室两厅三卫污联体别墅斗246.8元平方米（建筑详面积）迅独体别墅帽350刃平方米（建筑榜面积）价格分析逐联体别墅售价存为炒300巷0树元态/匹平方米左右，叨平层公寓房的惠第三层售价公为冶250弟0稍元残/露平方米左右，卫楼层差价大约烦为尾10纳0喉元，根据该楼悉盘所处地段再薄加上综合分析逗小区内其他因未素知，该价格降应为市场行情艺价，而随着蒙**会北路和燕山路屈的通车，该地弄段的物业会有暮所升值。销售分析安目前该小区的勒销售状况良好唇，销售率可爬达胡90案%邀以上，目前只素剩下部分面积弯较大的跃层式成还未售出（基构本上集中在每录栋楼的中间位碰置，卫约茅6太套），而临城春北东路的一幢娘楼去化较慢，邮原因就在于临怠路受噪音的影杨响较大。在销智售推广方面，歪小区宗以嫩“蔽二十一世纪的屯文明居住环境脑的风届范头”铅为主诉求，除丈了在城北东路怪上设立了一个台不太显眼的售式楼处外，没有奴其他方式的推而广。客源分析却由于该案的定浓位一般，所以振针对的客源比展较广泛，公寓谦的客户主要是页一般的工薪阶呜层、拆迁户以润及部分私营业朋主，而别墅的岸购买者层次较狗高，主要是各丸机关干部及私李企的高级管理并者。树区内物业管理迁、配套设施及痰智能化分析吩提闪供落2写4乓小时热水服务削管道液化气，课单元门采用对鹰讲电控防盗门勤户门采用二合辱一钢制防盗门栏物业管理也就秆局限在保安和浮保洁方面馋个案优劣势分统析束优势：势1风、地段较好，倒周边配套设施搁齐全；趁2理、房型较多，资给人更多的选布择，价格适中闲；课3耻、现房，即买毫即住。蹲劣势：胆1史、小区建筑风卧格、外立面色磨彩传统，无多载少特色；撇2哪、联体别墅较坊挤；奋3坚、部分房型设端计不合理，面禾积偏大；洁4搁、区内景观基嗽本上没有；序5能、推广无力度键，知名度不够于；愿6喊、临城北东路粥较嘈杂。人杰景典地段分析：由处于台**剃路和小北门街槐之间，而小北雨门街非常接近刺市中心耍,想所以周边的配捎套较好亮,租学校、超市、滨医院、银行、三菜市场等生活宝配套设施一应庭俱全柜,包因此可以殃用史“庄黄金地裳段载”争来形容。规划分析：贞小区枣由神8每幢辅6葛层带阁楼的多文层公寓垃和买3烦幢饮1心1虏层的小高层（娃电梯房）组成朴，沿街楼栋齐的幼1~威2草层规划为商业隶用房，整个小昌区主体建筑为森框架结构。本牌案外立面色彩车以黄褐色和灰钞白色为主，虽孔然有别于传统周的砖红色，但端是给人的视觉待感受还是不够寨强烈；在建筑扶形态上，都是马条式建筑，每线幢楼从两个单亡元到四个单元件不等，一梯两乡户，在底层有奇做车库；小区装共有两个出入宜口，一个设在窑东边小北门街稍上，另一个设也在南面向阳路夹上；在景观规焦划方面，本案索基本上没有做饺任何景观，只向是有些小规模孔的绿化，绿化搂率释才词28心%简；在房型设计球方面，本案主司要是以大三房张为主，部分两岸房，面积及房腹型表如下：漂编析丸惧号藏面积（平方米火）例房型结构乓A民166顽三室两厅两卫软B没170慎三室两厅两卫扫C竭155筝三室两厅两卫雹D哲148造三室两厅两卫读E死184届三室两厅两卫爱F温177寨三室两厅两卫劲G霞125泪两室两厅一卫信H胶120僚两室两厅一卫争I坛115稠两室两厅一卫昂说明：面积偏絮大，都设置了碍北阳台，在三串房中还设置了匆储藏室。价格分析割本案的售价情担况如下表：枪2信楼槽258棉0抚元最/昆平方米滨3撒楼劝268邻0绿元偷/乞平方米远4钞楼扇268具0妖元倦/汗平方米肺5坡楼颜258蠢0梁元嚷/盾平方米哗6涌楼舱250习0占元各/唐平方米虑阁楼（大）移8000蛮0岭元灭/栏个讽阁楼（小）手6000冰0皮元倘/帝个锹商业用房均大勤于督400妨0挑元牢/裳平方米绝补充说明：混该案在下半年版即将推出三幢窄小高层，目前铁处于预定阶段触，据悉小高层后售价要达蛇到踢340张0服元窄/畅平方米（较高干楼层），然而盈据售楼人员说太目前小高层的它预定情况也较剥好。负从走访的所有但楼盘的情况来资看，该案的价星位是太仓市所罚有楼盘中最高劳的，虽然地段固不错，但是小积区规划却是一锦般，因此该案齐定如此价格有商些偏高了。销售分析划目前该案的销臭售率灿在扣70跪%春左右，临路户派型的销售状况带不甚理想，两所房也因为面积屋偏大而去化较液慢，在推广方昨面，本案扇以请“絮入住人杰景典烤，彰显名流风偷范友”吨为广告主诉求辞，除了在小北快门街上设立一献个不显眼的售绪楼处外，没有透其他的销售通核路。客源分析敏由于该案的卖走点就在于地段炒好，因此售价第也高，所以针前对的客源层次丙也较高，主要跑为各政府机关渗干部，私营企引业管理者等等蝴。聪个案优劣势分事析宗优势：欲1蚊、地段好，配妙套齐全；腥2模、房型多，能木满足不同客户厕的需要；称3列、有小高层，折提升了整个小奖区的档次。译劣势：鲁1讨、价格偏高，扎面积偏大，致宁使总价偏高，域客源；直2假、小区规模偏轨小，建筑和景取观规划方面存耐在许多不足；杜3侮、临街临路户馋型较吵；再4寺、推广力度不烤够。世纪苑总体分析戚该案为一个大魔型的综合性社除区，共设两个瓣出入口，一个桑在滨河路上，钟另一个设在东炊仓路上；全区勾由别墅（独体辞和联体）和多岂层组成，在小欺区中央规划有奉一招个漂1.气5稳万平方米窃的中心湖，湖蹄边设有走廊、刮鹅卵石走道、醒公共休憩座椅换，同时湖水向悠北面和东面延详伸，这样就使汁得小区的东北嘉块被湖水自然获分隔，而目前牲东北块已经成辉了别墅区，大饱部分别墅已经盆封顶，且已经洗全部卖掉，掉约亲10倘0域万皮/购套，每套面积群约有逐35册0沾平方米稻，别墅区和公刮寓区通过两座塔桥相互连接。铸小区还引入了诊坡地绿化的概色念，充分增强匹了小区景观方且面的起伏感和违层次感，起到征移步换景的作趋用；小区栋距我较大，绿化较绩多（楼栋间的量绿化不多），征除了草坪外，辽还种植有成年歌乔木、竹类、滥花类等植物，邻使得整个小区桃绿意盎然，生剩机勃勃；小区夕摒弃了传统的别兵营式排布，歌让建筑排列得恭错落有致，如牺此的规划使得追世纪苑获得遵了幼200存1嗽年度断第徐2毫届季“印东方园浊林乡”剩杯全国优秀社编区环境综合奖灭。据悉在小区蚊的南面将建造沫一个高尔夫球婶场，这无疑会巷给小区带来一伶些好处。遇建筑方面，小廊区公寓刻以马5居层带阁楼的形除态为主，车库榴设在底层，绝谨大部分车库门大为卷帘门，视胁觉印象不好；卧全区主要是以徐灰白色为建筑爸外立面颜色，缝感觉较单调，麦而且几乎每户牢都用移动窗户渠把阳台封闭起轧来挠,岩感觉较繁杂倡,猪混乱；这也体经现了小区在建贪筑上存在一些酒不足欧,辅总的来说就是胀小区建筑与景致观不匹配。房恨型主要是以大沟三房为主堡,睬面积约有杨14捐0歼平方米冲。销售分析堂目前该案已经弯全部售磬，最击近所售房屋售俗价挠在忘230隙0吨元该/弱平方米左右，备价格要比新区壶其他个案低一湿些，主要是因辛为该案所处地给段较偏，周边欧人气较差，而垃且生活配套设范施不全，但是萝随着人气的聚错集和新区的发腐展，该案的升辆值潜力是较大霜的。在推广方逢面，该案在市锹区府南街设过吗售楼处，可能是是物业地段较菊偏的原因使然济，目前售楼处滥已经迁至小区胃会所内，装修困较好，模型、摸裱板、鸟瞰图袖、销售桌椅一比应俱全，业务签人员专业程度影尚可。该案广蜘告主诉求出为饿“尺有天有地有梦婚想，看湖看景慰看未冤来材”锁，楼书的印制平也是目前太仓僚比较好的。该凑案在《太仓日净报》上做过一惯年的整版广告必，同时也在昆屑山参加过房展粘会。客源分析屈客源较广，主躲要是新区企业协的工薪阶层。建材设备分析榆门窗为优质塑摸钢窗，配无色留玻璃；装停车系统，社妥区内有室内停授车和室外停车晃，来访车辆进键入社区内即可箩就近停在所访标组团内的公共升停车场。安全系统落1凳、交通要道设亦自动监视装置势2氧、可视对讲系晒统虽3铺、专职保安人塘员饭2湿4惨小时社区巡逻守4疏、每户保安系怀统与全区联网公共设施蠢1竖、会所，健身顽房、冲淋房、承棋牌室、茶室累、医务室叠2装、其他，幼托施、菜场、超市咬、物业管理、哄网球场、游泳辅池、邮政所、希与银行联合设镰置储蓄所、柜喉员机优劣势分析谅优势：详1肉、大规模社区糟，景观及区内辉生活配套设施检好；柄滚2窄、具有价格优画势；秧君3飘、有较好的安许保系统；例4善、将来的升值捞潜力较好。抓劣势：余1寻、地段较偏，都人气不足；邻2址、小区建筑缺少乏特色，较单查调。总评待该案应该是太仓仓市最有代表床性的楼盘，不尼管是小区规模养还是小区规划分，或者是小区骗的物业管理和冰智能化，还有输小区的营销推拨广等等都具有牌较高的水准，末同时小区荷的管C稳I帽标志随处可见共，这也充分体耳现了开发商的归品牌意识；但预是该案在建筑污和地段上稍显云不足。袭（二）发展趋彼势绕根据以上分析拨，我们得出太墙仓房产市场发包展趋势分析如愚下：房价昏与周边城市的苦价格相比，太欺仓市的房价偏桐低，而从周边诸城市的房价上咬涨过程来看，府同时从最近土辞地拍卖中地价斯大涨的情况来隐看，太仓的房否价仍有上涨空萌间。瓦附：最近一次例太仓市所拍土支地的基本情况介地块位置：长丸春路（原机电待厂）伞用衬也眼途：二类住宅锋占地面积音：抗15981.熄锹8竭平方米蒸说导垄西明：起开价遥96棒0惭万面,州最后被苏州盛梢邦房产显以指360化0努万拍得雨,两平均每平方米图地映价折225五2巡元膨.产品灰根据规划，城宾南将会规划为模居住新城区，奴主要以高尚住悼宅为主，小高迫层也已经在太据仓出现，所以预未来太仓市的跳住宅产品将会宰朝复合型产品慨方向发展，在渡规模、景观、阻建筑、房型、疤规划、智能化尘和物业管理等纷方面都将有一约个整体的提升订。营销推广筒营销推广不力嘉是太仓市楼盘辫存在的普遍现蹄象标,腥开发商和代理魔商的合作很少流,爆太仓开发商和呢代理商合作的赠个案几乎没有冤，这也使得某露些楼盘不论是四在产品上还是侮推广上都存在飞一些不足，而党代理商在市场椅把握和产品定买位以及营销推盼广和楼盘包装手等方面的优势敏还没有被开发扭商充分认识，伪而开发商不仅么可以通过代理薪商实现利润最欧大化，同时也植可以通过代理威商的介入从楼昏盘品质上打响防自身的品牌。凶而从周边其他尖城市房产发展灯的现状来看，啄开发商和代理材商的合作已经抵成为一个趋势杠和必然，相信晌将来太仓市开薪发商和代理商收的合作会逐步萄加强。超个性化、形象脚化竞争日益激浴烈，将成为太该仓市房地产发型展的潮流。物惯业项目要取得饥优异的销售业葱绩，就必须把牙握时机，尽竭辟利用自身的个抄性资本和雄浑贴的势力，把自砌身打造成极富敞个性和口碑，萍拥有良好公众刑形象的楼盘。倡三、本地块廊的附SWO饿T储分析地块周边配套奉**冲北路：气花园大酒店、将花园