房地产物业工程管理方案

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一概述物业服务是随着房地产综合开发的发展而衍生出来的产物，它作为房地产

品的消费环节，是房地产综合开发的延续和完善。追求舒适、安宁、祥和、优雅

的居家环境和便捷的生活、商务空间，也已成为二十一世纪现代城市人物质文明

和精神文明需求的基本标志，同时成为各辖区花园的物业服务所必须达到的基本

要求。

我们将在“科学管理，挚诚服务；专业呵护，激情超越”的质量方针指

导下，力求从各个区域由接管开始，对各项工作精细化、规范化管理，为公司品

牌建设和延续打下坚实基础，并为房产销售提供有力支持，以促进楼宇的进一步

销售。我们将以最大限度的为地产销售做好物业服务支持为己任，加强品质监控，

用良好的管理与真诚的服务，合理解决微利润与高标准之间的矛盾，争取做到兼

顾的同时，达成开发商与物业服务公司社会效益、经济效益的双赢。另一方面着

手现在、放眼将来。不仅仅把接管项目作为我们物业服务规范化、精细化的重要

开始，更看重的是将来更深层次、更长远、更广泛的品质提升。我们殷切的希望

通过我们的不断沟通与携手努力，共同来打造和维护企业品牌，树立企业形象。

希望能够依托公司良好的品牌优势和社会影响力，使我司品牌能够得到提升和发展。

二、物业工程部内部统筹管理：

1)负责工程设备及人员的管辖和调配，培养、巩固骨干队伍，切实保障设施设

备的安全运行与装修设施的完好；

那2)亦深入现场，掌诉握人员和设备念状况，坚持每静天检查；毅

地3)瓶编制培训计划凤，定期对员工渠进行培训，提吴高专业技术水抗平；打

抖4)状制订并完善岗搞位职责、工作乎程序与标准及客规章制度，并惩督导实施；定

加5)躁制订部门工作售计划；傻

县6)践挂主持召开班级允别以上缝部门工作会议狮，落实层级管爱理，责任到人俭管理模式；寨

蔽7)沈每月总结工程超维修质量，分尸析原因，落实窗解决措施；奇

寻8)款审核部门报表虚、请示和报告斯；璃

躲9)动制定工作计划贿，对部门基层慈管理员工作质议量进行检查，橡并做出评估；垄

狂10)企整理上报部门愈合理化建议；师

母11)周组织部暗门创新弃活动；皆

昆12)膨处理下级上报含的各类问题；弹

棒13)浊处理突发事件订；专

锁14)惹组织本部门评链优活动。捡

还3挥、协作其它部乖门翠

论（宫1醉）协助保安部踪做好安全防范自及跟踪落实工驼作；鹿

侦（厉2撕）协作人力资必源部做好人员耻培训、员工生霸活工作；扩

鸽（逃3网）协调外部门遇对维修部提出滥的其他工作要廉求。廊

诞4完、对客服务管爷理注

好（号1码）及时处理业喘主提出的问题顶；择

缓（痒2止）处理突发事得件。姿

似5终、自我管理崖

速（增1挤）根据公司要昌求制定个人年鼓度、月度学习北计划；抄

贡（虫2嫌）按照计划和辞实际工作要求术参加公司组织妈的相关培训；蛇

徐（恒3暗）听取各层级伴管理方面意见拌，并逐条落实饼；翠

逗（欣4遭）定期自我总棒结，总结管理狐中的不足。投

毁三、督促和落站实部门内部管升理计划：壳

漫1脑、部门班以上鸦级别工作例会羊

咸（馅1寺）主持部门工倍作例会；港码（悉2文）传达公司会睛议精神；参

溉（校3泪）公布内部自疫查中存在的问辜题，表扬好人附好事，做到奖斗罚分明。壮

购2呼、学习与研究扔

垮（厉1控）每天利用部爆门例会时间学宪习企业文化；数

库（弯2垮）组织人员研雪究解决工作中汗存在的疑难问绘题；谅

拘3剪、督促基层管拖理人员培训部宴门员工务

寸(1)晚督促部门班组洪长或专业技术恼人员有对部门删员工进行培训畜的职责；急雷（贤2毁）每月至少一幸次对部门员工吗进行专业培训蝇；提升员工的北服务意识，调淘动员工

爽的积极性，培宿养自豪感和凝五聚力。职业道煎德规范和日常恰用语规范培训宅,妖员工通过

凶训练有素的言而行举止，共同跪塑造兴广物业坐的公众形象。支

举（族3续）培训重点立袄足研究业务，骄提高专业技术醉水平，力求一轻专多能，加强擦管理，培强责涨任感，提高发称现问和解决问跑题的能力；淹

熊（付4埋）培训做到结顷合实际工作中尾存在的问题，杨分析事故发生姿的原因，总结括经验教训；间

插4板、检查与评估降

凤（来1说）检查工作，矮定期做出评估宽；疏

每（棍2大）检查工作表骄格的填写情况圣；举

采（仇3钉）检查员工对包公司企业文化瓶学习情况；色

誓（榴4今）对重要设备袋、机房每天至凶少巡视一次。眉

赔5语、沟通会叠

箭（梢1农）每周组织一嘉次例会，总结国本周工作，针钟对存在的问题槽，提出解决方隐案，并布置下伪周工作；星

匹（修2萌）每周组织一召次“员工沟通输会”，了解员泊工思想状态、宽探讨工作中的李不足，发

跳挥员工贱的创造性，鼓纸励员工提供合逢理化建议，对芽上级管理人员很的评估、个人婆具体问题；惩

颠（混3蜓）及时通报沟文通会内容；忧

生（槽4坑）每周组织一摆次锋装修组菜例会，了解近末期装修施工过驻程中存在的顽判症，结合现有代装修管理制度途进行整改、研笔讨可行性方案球和措施；（为匪了有效减少一恳线装修管理员匠的工作责任心网问题，制定每栋月区域性轮岗努制度，将有效串抵制个别装修检管理员的违纪凉行为闹（还5念）将沟通会内匆容整理在案，犬上交物业公司山片区主任审阅即指导。跌

馆6苏、专题总结会垫

结（长1胡）对重复发生欠的同类问题找否出发生原因，我并拿出整改措母施；农

晕（腰2去）追究相关人别员的责任；宏

撑（围3眠）拟定分析报税告，勾报片区主任不审批。宪

横7满、“创新、合娃理化建议”制开度的落实阁

全（驶1惯）收集合理化计建议，审核建驾议汇总表；灵

刘（舟2满）审批后组织数实施创新合理念化建议；李

答8尚、设备安全运站行工作蛮

泪（泳1猫）制订设备安溉全运行责任制悦；宰

形（灶2如）督导基层管幅理人员对重点姑设备进行不定英期的抽查检查古工作。骨

明四、与其他部珠门协作创

鞠1艺、配合公司其寇它部门工作沉

晚积极做好与公叙司其它部门的渡沟通，做好配叼电、供水、弱蓄电维修工作。智

禁2压、质量跟踪解墨现场跟踪重大霞质量问题，查暗明原因，提出蒸解决措施。羞

解3觉、与行政部采合购管理负责人做协调帜

少（图1大）保证各类备诞品备件的及时蹈供应；骡

番（哭2脱）做好设备零掘配件的管理。包

道4抬、与其他部门腥协作津

裕（虚1群）与相关部门粮协调，做好设惨备维修、改造蛛工作；摆

网（驱2谦）做好使用设挡备部门的技术柳操作培训。违

登五、对业主服短务管理轰

蓄1悼、阅读报表守

刃（法1喘）阅读当日工您作日志，检查搞＜设备巡查表昏＞，掌握设备籍运行情况；号

张（耗2去）阅读当日＜挪设备维修登记六表＞，掌握设体备维修情况。酷

毅2艳、现场督导巾

箱（葬1市）亲临现场指军导，及时解决准协调问题；卵

祸（愿2卧）对督导过程增中遇到的问题脖及时进行补救施。绝

吨3车、处理客人投殖诉或突发事件留

舞（堆1俭）出现客人投乎诉或突发事件屯，第一时间赶慧赴现场，查找耐原因；湿

锦（呆2画）协调相关部肆门及时处理解混决，关系到对联业主服务的要颤赔礼道歉，升浅级服务；橡

平（阶3良）若属人为原始因造成，查找坑责任人，将落澡实情况汇总及谅时拿出处理意召见。榴

魔六、自我管理继：柏

月度总结

冰进行月度工作脉总结达,衣必须包括本月精工作进展、存俯在问题及原因穿、拟采取的解临决方法；进行拢个人总结，找手出个人自身不宽足，言明下月肃努力方向。律

壁七、区内各软深硬件设备设施捞维护巡查计划盈和规范要求：装

能1.于设备机房匆

涝1水）秤役每月清洁岸1能次，室内无杂敏物。盟

跌2斧）姑望在明显易杯取位置鞠配备消防器材按，每月检查僚1大次消防器材，化确保完好有效习。滑

铸3件）衡章设施设备标志播、标牌齐全。舰

验4呢）斥茶在显著位置张领贴或悬挂相关鄙制度、证书。夜

鹊5凤）绢鞠交接班记录、眼工作日志等齐狸全、完整。抵

市2.1慰共用部位：逃

很1用房屋结构伤

笼每季度检查怒1川次梁、板、柱村等结构构件，捉外观出现变形爬、开裂等现象呜时，

研应申请房屋安戏全鉴定，同时爽采取必要的防激护措施。按鉴魄定结果组织修匀缮。欢

算2自建筑部件赤

姜1佩）允些每季度检查冷1牌次外墙贴饰面啊或抹灰、屋檐招、阳台、雨罩域、空调室外机僚支撑构件等。爸

尾2已）姥浸每月巡查锯1逝次共用部位的粥门、窗、玻璃浪等。牢

畏3沙）斜眯每月检查狂1星次共用部位的益室内地面、墙恒面、天棚；室括外屋面等。秋

烘4庆）学求每年多雨季节偷和强降雨后检斤查屋面防水和枣雨落管等站。夏

锦3究附属构筑物耕

碧1神）堡泪每月巡查号1府次道路、场地截、阶梯及扶手讲、侧石、管井次、沟渠等。聪

苗2填）日周每季度检查寨1织次雨、污水管酬井等。她

秤3樱）稠惠每季度巡查核1击次大门、围墙怠、围栏等。奶

竿4租）千荣每月巡查障1蚁次休闲椅、凉皆亭、雕塑、景画观小品等。耳

虹5挠）掉疑每年检测览1表次防雷装置。射信号系统应加路装耗信号级柄电涌保护器。昂

疏2.2辜二次供水设施秤

劲1店每月检修水泵帖一次，每天每牌班次巡视生活盗水泵房不少于草2规次，并填写运拌行记录；舍

渗2土生活水池（水功箱）每年消毒软次数不少于扑2踩次；并有消毒棕处理记录；箱

屯3指机房需人走上循锁。蒜

枯2.3沈排水系统耽

柴1旱排水设施怎

辱每月对排水系网统进行检查，四组织清理、疏复通，确保畅通垄。每次降雨前露后及过程中对显主要排水口、括管井进行检查汁。涨

遇2角污水泵工

筋汛期每日巡视柜2紫次，平时每日倦巡视营1捧次，检查设备槐运行状态；每吉周进行听1袍次手动启动测仪试；每季度养唤护屿1德次。在

宏3啄化粪池坟

复每一年检查稼1献次化粪池；组牛织安排清掏。帽

惠2.4钩消防泵房赖

云1.桥每日检查水泵淘控制柜的指示性灯指示、观察榴停泵时水泵压你力表指示。在捆正常造

蹦情况下，生活然水泵、消火栓败泵、喷淋泵、培潜水泵的选择参开关应置于“扔自动”位置。纺

发2.弟消火栓泵、喷描淋泵每月应手凡动点动操作一戒次，确保消防填泵在紧急状态惊下的弦暑正常使用。畏

弱3.降维修员每周对挽泵房地面和设敬备外表进行一仇次清洁。猪

返4.撤按照水泵维护幕保养规程定期绢对水泵进行维计护保养，并作努好相关工作记孕录。汪

深5.元保证水泵房的超通风、照明设午施完好。聪

酱6.晓未经部门负责恐人许可，非工准作人员不得入召内，离开锁门雷。因工作原因摔必须进入机房淘的人员，当值俊人员必须详细夸记录表《机房贷外来人员登记肾表》上。侄

匙2.5掏照明和电气设喂备衡

休1絮楼内照明值

青每班巡视揭1丑次，一般故障起8当小时内修复；底复杂故障舅1甚日内修复。锄

栋2猫楼外照明蚂

杂每日巡视链1饶次，一般故障曾12饮小时内修复；叠复杂故障村3绸日内修复；每摘2端周调整繁1赴次时间控制器傲。帽

成3担应急照明杜

旷每日巡视框1团次，发现故障锯，即时修复。棚

椅2.6劳变配电系统非

纹1唯每日巡视检查巧设备朴房设施兴设备，并填写制运行记录；持

毛2未每月检查紧固镇系统接线端子租，保证接触良夸好；舒

仪3融每月检修发电套机例1倒次，并试车洁15遇分钟；茫

辅4庸雷雨季节来临洪前检查系统防纽雷接地情况；抬

堆5桃检测：每年检缘验执1株次内部结算电怠能表。热

生2.7宣智能可是监控最门禁系统燃

永2.7.1萄兵监控系统：隐

搭每辅周维护虚检查红外线报革警装置一次，过进行故障测试必；焦

蛮每月维护除尘屡一次，确保录较像清晰；悦

献每月全面检查用线路接头及系挥统元件；常

悄具体如下：火辱报警控制管理昆主机：每月检料查设备运行状掘态揉1胃次；瞒核每月表面清洁依1何次；团伶每年内部除尘窜1棚次。何设对讲门口机每是月检查风2奏次按键、显示荒屏等；表面清号洁每月桂/2肃次。写

箭网络控制箱：电每半年检查纯1线次外观、接线钞；每半年表面教清洁沉1孤次；

就每兄届年内部除尘锯1必次。拼

套红外对射探测酷器：眼战每月检查康1终次接线、探测出范围、防水状顺况等；每半年算表面清洁榜1

挺次；每年内部秃除尘悔1丑次。爸

侧图像采集设备绸：每周检查么1辰次监视画面、祸录像功能；每存月表面清洁钓1京次；蝴每年内部除尘诵1验次。懒摄像机：每季伐度检查趟1扁次聚焦、红外低夜视、接线、洋防水状况等，散洲进行相应的调雹试；每季度镜袍头表面清洁盖1球次；每年防护壁罩内驼醋部除尘减1馅次。银

材解码器攀辅：每季如1块次对防雨罩、男接线进行相应贞的调试；每月彩表面清洁躁1冰次；每年内部呀除尘屈1修次。辛

虹云台：每半年福检查沫1翻次运转、接线巧，进行清晰度咸调校；每半年岛驱表面清洁湖1界次；每年转动滚部位上润滑油纯1车次。疗

素巡更点：每季园度检查疼1徐次外观；每季榴度表面清洁默1宪次；每日存储咬帐巡更记录。肿

肉读卡器：每季夕度检查丈1洋次外观；每季谦度表面清洁铃1广次，查看防水插赠状况。喜死电磁锁门锁：窗每季度检查吵1研次吸力、外观欣、接线。

秒出门按钮：每虹季度检查伶1与次开锁功能、轮接线。葬2虚可视对讲系统央：棵

颠每天早晚巡视仆检查单元门机林机猛门锁一次，保骆证系统正常使卡用；慨

港每周检查器件穿箱及备用电源蛛；蜡

未每年由外张委公司监进行系统全面砌维护检修保养威一次，并根据郑需要更新电源崖及配件。娇

室每日检查贞1灯次监视画面、看录像功能；每具周表面清洁还1束次；每季度内颠部除尘糟1虏次。抢

颈3会停车管理系统框：踩

丝办理秤新卡及续缴筋管理费后当天雪内录入用户信树息；滴

偶系统管理员每巡周进行系统维限护一次；久

允维修班每天检谁查道闸、读卡漫器及出票机；料

咳外马委公司咱保证系统维护宣半年内不少于质三次。硬

宁2.8缘电梯孟

体1棒电梯在投入使厨用前或者投入孩使用后，应向燃相关行政主管适部门办理使用招登记。

厚登记标志应置橡于或附着于电股梯的显著位置吩。根

辱2帐在电梯安全检椒验合格有效期箩届满前形1播个月，应向电萝梯检验检测机椒构提出定期检斑验申请。亏

绝3映每月对电梯例于行检修款2净次，日常维护参保养和定期检探查中发现的问局题应及时排

声除；电梯的安匪全附件、安全狸保护装置、测抵量调控装置及侦有关附属仪器果仪表应每年进禾行校验、检修枝。教

紧4做应与有资质的费电梯制造、安府装、改造、维厌修单位签订增电梯维保合同料，约定维

系护保养的内容石、要求、频次紫、期限以及双隆方的权利、义秘务与责任。对逼专项服务企

老业的维修保养启工作进行监督讲，对专项服务族企业定期检修填计划的落实情扒况进行监督。俭

要5鱼配备电梯安全兼管理人员。定侨期对电梯安全债管理人员进行晨特种设备安全基培训，

奶保证其具备必估要的安全知识已。服

俊6井发生电梯困人溉或其它重大事泡件时，应立即卸启动事故应急掀预案，组织救助援，并

岂及时向电梯维积保单位负责人港报告。物业服劈务人员应在惯15访分钟内到达现吉场，专业

游维修人员应在应30擦分钟内到达现彼场。队

指2.9枪园林景观水系厌统症

邪1壳每天开