山东-青岛-西海岸-金茂-西海岸·创新科技城项目价格报告

西海岸·创新科技城

7-3地块销售策略2019年10月西海岸·创新科技城项目组目录市场分析1销售策略2待决策事项31.1 市场情况分析1.2 竞品情况分析1.3 市场环境小结一市场分析1.1市场情况分析—宏观政策情况2019.7.30中央政治局强调“不将房地产作为短期刺激经济的手段”“落实房地产长效管理机制”，明确了2019年下半年的楼市调控方向。年初多个地区均出现了政策松动现象，但无实质性动作，市场维稳将成为长久主题。出台时间具体内容2019.1.1衡阳从2019年1月1日起暂停执行限价政策。2019.1.3青岛高新区房管局下发通知，自2019年1月1日起暂停执行《青岛市高新区商品房公证摇号售房规则》。2019.1.4合肥限购政策松动，部分区域购房可以不需要提供社保证明。2019.1.10兰州取消三个偏远地区的限购政策2019.2.14西安购房落户不再限制社保年限和购房时间，面积有限制2019.4.29青岛高新区给各开发企业下达告知函，要求必须以交付标准制作样板间；近期，西海岸新区也同样提出样板间即交付标准的要求。2019.5.6青岛取消公积金二次申贷间隔期限2019.7.19开封市住建局下发取消新建商品自住房自取得《不动产权证书》满3年方可上市转让的交易时限，取消已撤销备案房屋的交易资格冻结时限。2019.7.20开封市住建局鉴于其作出的“调整新购商品住房交易时限及撤销备案限制”的决定，未进行充分的市场调研和论证，对由此可能产生的市场影响缺乏充分的预判和评估，故撤销此决定，收回相关文函。2019.7.24青岛市公安局在其官网发布了《关于进一步优化人才引进落户有关问题的通知》，自8月1日起青岛人才引进落户办理将有新变化。落户申请人须先在网上上传材料进行资格审核，由人社部门审核通过后，再由青岛公安局办理落户手续。2019.7.26洛阳市住房保障和房产管理局在回复网友提问时明确表示，“各房地产开发企业目前在售项目以2019年4月签约均价（8300元/㎡）为基准价，在售房源价格原则上均不得高于该基准价2019.7.30中共中央政治局会议提出不将房地产作为短期刺激手段，落实房地产长效管理机制（地方政府不能通过房地产作为经济托底的手段，各地发展房地产业务，要更多考虑房地产背后的消费需求，而不应该和经济刺激等做过多的挂钩）2019.8.252019.8.25央行发布公告，银行贷款执行LPR市场利率，首套房利率不得低于4.85%；二套房贷款利率不得低于LPR+60个基点（0.6%）2019.9.6央行宣布，于2019年9月16日全面下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，此次释放资金约9000亿，其中全面降准约8000亿，定向降准约1000亿2019年7月30日2019年1月1日2019年1月4日2019年1月3日2019年1月10日2019年2月14日2019年4月29日2019年5月6日2019年7月19日2019年7月20日2019年7月24日2019年7月26日2019年8月25日2019年9月6日青岛市目前仍延续前期限购、限贷、限售、限价等调控政策，2018年6月9日，青岛西海岸新区管委办公室发布文件《青岛西海岸新区管委办公室关于整顿规范房地产市场秩序的实施意见》，进一步加强新区房地产市场秩序整治，重点查处房地产开发企业变相捂盘、虚假广告、违规团购、捆绑销售、串通炒号、一房多卖、全款销售、延期交付等不正当经营行为，同时重点查处房地产中介机构的违规经营行为。1.1市场情况分析—青岛政策执行当前政策执行内容限价（毛坯）整体胶南毛坯单价限制在：9000元/㎡；备注：灵山湾片区在限价执行方面，按照黄岛开发区的限价标准来，限价平台为14000-16500元/㎡。网签政府口头规定：9000元/㎡以下，一天三套；9000-10000元/㎡，一天一套；10000元/㎡以上，三天一套。同一批预售产品中，本月网签的均价不得高于上月网签均价具体实操过程中：①11月份之前：单盘平均每日签约量3-5套，且当日网签均价不能超过备案均价；②11月份之后：单盘平均每日10-15套，且当日网签的均价没有要求。装修装修标准上限：口头规定4500元/㎡；样板间配置：明确要求装修产品必须设置样板间，同时拿预售之前需向政府拍照备案；交付标准需在展示中严格公示；装修标准必须备案。开盘开盘形式无明确要求；开盘方需要向政府沟通；同一个预证10内必须将所有房源一次性推出；认筹与总价的比例关系认筹款不能超过总房款的5%成交价与备案价差幅成交价格同比备案价格：超幅0%，降幅控制在10%以内价格公示要求在认筹时即要公示所有房源的备案价格车位价格无明确限制1.1市场情况分析—胶南市商品住宅供销情况注：数据来源于锐理平台，数据截至2019年9月30日。9月新增供应中鲁班国汇城儒苑11.08万㎡，海信灵山湾5.68万㎡，黑卓碧桂园美筑新增4.36万㎡，金地自在城4.28万㎡。供应情况：截至9月23日，9月份原胶南商品住宅新增供应39.43万㎡，同比下降36.16%，环比上升56.97%。成交情况：截至9月23日，9月份原胶南商品住宅成交16.46万㎡，同比下降6.85%，环比下降12.63%。成交均价：截至9月23日，9月份原胶南商品住宅成交均价12474元/㎡，同比下降0.45%，环比下降7.04%。9月份原胶南商品住宅市场，新增供应39.43万㎡，环比上升56.9%；成交面积为18.46万㎡，环比下降12.63；均价12474元/㎡，环比下降7.04%。1.1市场情况分析—高新区商品住宅存量情况◆存量情况：截至9月30日，9月份原胶南商品住宅市场存量约为276.07万㎡，去化周期为16个月。存量结构情况：截至9月30日，9月份胶南市商品住宅存量中，

110-130㎡产品占比最高占28%，其次为90-110㎡

产品，占比24%。9月份胶南市库存面积为276.07万㎡，去化周期为16个月；库存量较上月上涨7.8%；库存结构以110-130㎡的改善产品为主。注：数据来源于锐理平台，数据截至2019年9月30日1.1市场情况分析—竞品分布项目周边项目较为集中，且随着开发时间推移，周边在售项目总体呈增加状态，且体量较大，竞争激烈。本案中铁青岛世界博览城金地自在城绿地空间站融创中心鲁班国汇城城市运营项目住宅开发项目中建锦绣城保利源城·领秀山海银盛泰博观星海华润国际海洋智区1.1市场情况分析—竞品住宅销售情况竞品住宅销售排行榜融创中心为片区住宅9月份签约金额冠军，签约金额约53378.47万元，签约均价为13930元/㎡。排名项目名称签约套数签约面积(万㎡)成交均价(元/㎡)成交总价(万元)存量套数存量面积(万㎡)1融创中心高层、公寓3083.8353378.471393028202中铁青岛世界博览城洋房、叠拼、小高层、高层、公寓1732.0228302.74139997693保利源诚领秀山领秀海高层、小高层1691.9227564.88142971194K2海棠湾高层、洋房、叠拼、双拼1141.4119814.54142811755华润国际海洋智区洋房、小高层、公寓1321.5116317.69108507256鲁班国汇城高层921.0314123.32136818657青岛东方影都高层、公寓470.7112804.871794227298金地自在城洋房、小高层、高层860.878216.1894354799龙湖西府原著小高层、叠拼760.828080973833310中建锦绣城洋房、小高层、高层480.586913.34120311102注：数据来源于锐理平台，数据截至2019年9月30日1.1市场情况分析—竞品高层销售情况竞品高层销售排行榜融创中心为片区高层9月份签约金额冠军，签约金额约53378.47万元，签约均价为13930元/㎡注：数据来源于锐理平台，数据截至2019年9月23日排名项目名称签约套数签约面积(万㎡)成交均价(元/㎡)成交总价(万元)存量套数存量面积(万㎡)1融创中心3083.831393053378.47183223.092保利源诚领秀山领秀海1691.921429727564.88580.663鲁班国汇城921.031368114123.3286510.054青岛东方影都470.711785412804.871971325中铁青岛世界博览城880.931279511977.522062.366K2海棠湾730.8122849906.51270.317中建锦绣城440.52115986071.926557.818龙湖西府原著630.6592686035.582182.199金地自在城660.6393405918.263943.9110鑫苑御龙湾200.29198785841.822473.531.1市场情况分析—重点竞品库存情况胶南片区主要竞品现剩余库存住宅产品主要以110-130㎡刚改产品为主，其次为90-110㎡刚需产品。中建锦绣城：存量面积约12万㎡，库存产品主要为110-130㎡的刚改、改善产品为主。金地自在城：存量面积约4.4万㎡，库存产品主要为90-120㎡的刚改产品。融创中心：存量面积约20.13万㎡，库存主要为110-130㎡的改善产品为主。鲁班国汇城儒苑：存量面积约7.9万㎡，库存产品主要为110-130㎡刚改、改善产品。注：数据来源于锐理平台，数据截至2019年9月30日1.2竞品营销动态营销动作关系竞品时间营销动作亮点所属板块一级竞品金地自在城9月顺销、预计十月份加推10#小高层中秋节期间推出10套特价房源；面积89-108㎡三房，整体均价8900元/㎡。西客站绿地·城际空间站9月预计9月底首开全民经纪人成交佣金5000元/套，办理康旅卡客户享受99折优惠，认筹享受99折优惠，预计为8500-9200元/㎡，持续跟踪中二级竞品中铁青岛世界博览城9月9月21日加推10栋叠院5栋小高层一次性付款优惠5%；按揭首付70%及以上，优惠4%；按揭60%以上，不足70%，优惠3%；按揭首付50%以上不足60%，优惠2%；三日内按时付清首付，优惠1%滨海工业区华润国际海洋智区9月9月20日加推一栋小高层，5栋洋房8-12#开盘98折，按时签约98折，全款99折，认筹97折，认筹赠4.5万元购房券鲁班国汇城儒苑9月9月7日推出8栋高层认筹5万抵7万，贷款99折，全款98折胶南老城中建锦绣城9月顺销认购房源三天内首付比例30%，优惠总房价5000元；三天内首付比例50%，优惠总房价25000元。保利领秀海9月9月12日加推2栋高层，预计10月加推1栋高层、2栋洋房无胶南新城银盛泰博观星海9月顺销无融创海洋活力区9月顺销1、认购总房款优惠2万；2、当天付20%首付，总房款优惠1万；3、3日内按时交齐首付，享99折；4、本月交齐50%首付，其他为按揭，享受99折；本月交30%房款，次月补齐全款，享98折；本月付清全款，享97折。滨海工业区区域内竞品潜在供应较多，各项目均进入【毛坯价格战】阶段，以价换量。本案三个一级竞品：金地自在城整体均价8900元/㎡、绿地城际空间站预计入市均价为8500-9200元/㎡，金地康养智慧谷预计入市均价8500元/㎡；将对本案的去化及价格产生压力巨大。1.3市场环境小结

宏观政策9月开盘项目较多，，金地自在城、鲁班国汇城儒苑、中建锦绣城、保利源诚领秀山领秀海等项目均已开盘，竞争压力巨大。金地自在城整体均价8900元/㎡、绿地城际空间站预计入市均价为8500-9200元/㎡，金地康养智慧谷预计入市均价8500元/㎡；将对本案的去化及价格产生压力巨大。2018.7.31中央政治局强调“坚决遏制房价上涨”，2018.12.21中央经济工作会议再次强调“坚持‘房住不炒’定位，因城施策、分类指导”，明确了2019年的楼市调控方向；2019.7.30中央政治局强调“不将房地产作为短期刺激经济的手段”“落实房地产长效管理机制”，明确了2019年下半年的楼市调控方向。年初多个地区均出现了政策松动现象，但无实质性动作，市场维稳将成为长久主题。9月份住宅市场量价齐跌；库存结构以110-130㎡刚改及改善产品为主。片区内竞品库存多以大户型产品为主，存量较大，去化压力较重。市场供销竞品层面二销售策略2.1货量盘点2.2推案计划2.3销售政策2.4价格策略2.5利润分析2019共计推售1幅地块7-3#，推货量549套，推售面积5.56万㎡，推售住宅货值5.13亿元(按照测算9260元/㎡计算）东岳中路双凤山路中央公园东岳路站地铁6号线7-3#启动区推售货量分布图货量盘点地块产品推售面积（㎡）套数单价推售货值（万元）7-3#商业6257781650010324车位2268659780000477625-33F高层5545154992605134825-33F高层55451549880048797推售货量2.1货量盘点按照11月9日开盘，按计划需验资553组、认筹387组、开盘认购290组10.111.1奠基仪式主展点开放时间节点到访目标9.19来电目标12.1开盘11.912.30认筹验资10.15到访456组到访1650组到访913组来电70通来电216通来电126通到访1370组来电182通验资转认筹比10:7；认筹转认购比4:32019年西海岸·创新科技城7-3地块100%去化销售目标为5.13亿元、回款2.05亿元销售549套，到访目标4392组（1:8转化）10月15日启动验资——11月1日启动认筹——11月9日开盘截止到10月2日目标到访547组；实际到访671组（报公司口径549组）2.2推案计划方案一：11月9日推售1#、2#、3#楼合计319套房源；其中89㎡184套房源；其中115㎡135套房源。75%去化为240套2.2推案计划方案二：11月9日推售1#、2#、3#、4#楼合计432套房源；其中89㎡242套房源；其中115㎡190套房源。75%去化为324套2.2推案计划活动日期：2019年10月15日—31日

每天9:00—19：30；验资简述：客户提供存有30万元银行卡的存款证明；验资金额：人民币30万元；验资优惠：验资成功的客户，可获得精美随手礼一份；验资须知：验资随手礼仅限验资期间（15-31日），期间客户须本人（或委托人）携带购房人本人身份证及复印件至现场参加验资；认筹前15天开启验资，验资金额30万；自10月15日至10月31日，于红树林临时接待中心开展。2.2推案计划——验资开盘前8天开启认筹，认筹金额2万；自11月1日至11月8日，于红树林临时接待中心开展。活动日期：2019年11月1日—8日

每天9:00—19：30；认筹简述：客户交纳认筹金，表明购房诚意，获得认筹优惠、开盘选房资格；认筹金额：人民币2万元，须存入1张储蓄卡内，认筹当天不收取现金，刷信用卡需收取手续费；认筹优惠：认筹期间交纳认筹金，签订认筹书，可享受1%认筹优惠；认筹须知：认筹优惠仅限认筹期间（1-8日），期间客户须本人携带银行卡、购房人身份证原件及复印件至现场参加认筹；2.2推案计划——认筹客户到访购房者携带购房人本人身份证、银行卡引导排队审核客户材料，问位引导至财务区排队等候财务刷卡携带银行卡刷卡认筹，开财务收据复印材料复印身份证、收据、POS小票签认筹单凭借财务收据、至签约区领取认筹单并签订谈客分流置业顾问引导确定意向房源并对客户选房进行培训引导离场客户携认筹收据客户联、POS单、认筹单客户联离场引导客户按流程认筹，客户带走认筹单客户联、收据客户客户联、POS小票客户联，我方装订回收认筹单两联、身份证+收据+POS小票复印件。2.2推案计划——认筹红树林酒店线下开盘，渲染线下抢房气氛，时间11月9日时间：2019年11月9日地点：红树林二层会议厅内容：项目首开，建议线下开盘造势，结合开盘场地制定开盘流程，中间穿插节目表演以及抽奖环节，保证项目开盘热度；要点：通过在短期集中签约，挤进西海岸成交备案签约业绩排名前列，进行发酵造势炒作；开盘方式：

开盘前公示摇号，开盘当天集中签约。2.2推案计划——开盘优惠体系——竞品均在采用低价竞争策略，为保证释放价格有竞争力；所以优惠力度小优惠内容优惠认购1%7天及时签约1%青岛公司总经理1%2.3销售策略——优惠体系截止到12月30日代理公司每家承接销售任务160套（签约口径），完成任务后，各团队奖励50万元，现场发放。未完成任务，扣罚代理佣金30%。另设定自销团队超额奖励。激励政策——四类干系人激励+两家代理公司激励激励手段激励政策备注全员营销10000元/套税后/税费由营销承担老带新5000元/套村干部干系人企业干系人四类干系人激励两家代理公司激励2.3销售策略——激励政策员工购房第一次缴纳首付，即算签约首付进行分期——认购当天缴纳10%，半年内缴纳10%，1年内缴纳剩余10%并办理贷款，交齐首付。购房优惠——员工+合作方认购标准优惠政策——底价下95折优惠合作方购房首付进行分期——认购当天缴纳15%，半年内缴纳剩余15%。优惠政策——底价下97折优惠更名政策：不可以更名更名政策：1年内可按照员工优惠价格更名2.3销售策略——购房优惠限购对策——缴纳30%首付，签订购房合同节点可放宽至社保缴齐或落户完成。2.3销售策略——限购客户销售政策分类细项限购客户首付要求按照认购协议约定时间缴纳30%首付或一次性（享受相应折扣）。补交1年社保客户客户可在青岛补交1年社保后，再签订购房合同，购房折扣按照认购协议约定折扣进行。落户客户：半年内落户客户半年内落户客户，可在落户后，签订购房合同，购房折扣按照认购协议约定折扣进行。首开采用低开高走的价格策略，在竞品纷纷低价入市的市场环境下，采用低价策略实现首开热销塑造项目口碑，为后期销售打下基础，等项目示范区交付，客户感知品质提升，再提高售价。方案优点缺点低开高走开盘热销，引爆市场，易形成高销售率。短期不能达成利润指标。高开低走利用前期高形象展示能实现较高价格较冒险，销售期长，较难实现较高销售率。高开平走随现场展示的提升有可能实现价格的突破；中后期销售压力小；容易实现项目整体最大价值。需要足够的蓄客量，现场展示及营销配合到位方能确保一定量的前期解筹率。平开高走首日入市接受度高，中后期销售压力相对较小；容易实现项目整体最大价值。需要足够蓄客量，现场展示及营销配合到位方能确保一定量的前期解筹率。2.4价格策略——定价原则7-3地块价格制定原则及户型定价理由说明：（一）、层差定价原则：以1层（最矮层）为基准层，2-6层每层+50；7层跳差200元；8-10层每层+30；11至20层每层+20；21、22同20层同价；23层开始每层-10；顶层同5层同价。（二）、横向定价原则1#楼，中间89㎡户型为基础，东户115㎡在此基础上+300元/㎡(东山115㎡三面宽户型客户认可度高)；西户89㎡此基础上+150元/㎡2#，中间89B户型为基础，东户115在此基础上+300元/㎡(东山为115A户型客户认可度高；西户89A此基础上+150元/㎡

3#、4#、5#楼中间89B户型为基础，东户115B在此基础上-200元/㎡；西户115A此基础上-300元/㎡根据户型、视野和景观资源来判断原则一：89㎡小户型与115㎡户型差600元/㎡原则二：同层东端户与中间户差价为400元/㎡，

东端户和西端户价差600元/㎡。115㎡三面宽高于115㎡两面宽户型500元/㎡2.4价格策略——定价规划1号楼楼栋均价最低为8346元/㎡；5号楼楼栋均价最高为9097元/㎡楼栋/单元面积栋均价楼栋差套数货值（万元）1号楼8817.978346.070927359.542号楼11658.788797.20451.1311410256.46