课时第六章比较法及其运用

第六章单多判汇总题32分考下的正常价比较基单多判题分考拆迁估单多判题4127分4228考单多判题4127分4228考单多判题52分考单多判题6219分641考单多判合计题5128分5229考单多判合计题4217分4419考第一节目的、日期接近价值时点、价格为正常价格或可修正为正常价格的估价对象的类似房地产估价对象的未知价格（价值）可以通过类似房地产的已知价格来求取。在具体一宗房地产中，双方可能有利害关系，可能对对象不够了解或对市场行情不够熟悉等，导致价格较法适的估价象同类房地产数量较多经常发生且具有一定可比性的房产，厂房率、重置价格、房地产价格各个构成部分（如土地取得成本、建设成本、用、销售费用、 而由于估价机构和估价师没有努力去搜集实例，造成不能采用比较法估价需要把急卖或急买造成的不正常价格，处理为正常价格； ③对可比实例价格进行处理。根据处理的内涵不同，分为价格换算、价格修正和价格调整，价格换算主要是对可比实例价格的内涵和形式进行处理，使各个可比实例的价格之间第二节搜集实例一、搜集大量实例的必要性（了解虽然搜集实例是比较法估价中的一个步骤，但搜集实例无须等到采用比较法估价时才二、搜集实例的途径（熟悉（2）房地产经纪机构和房地产经纪人员、相关、房地产当事人的邻居等，了解其促易或知悉的房地产及价格等信息。查阅和有关部门的房地产价格等资料。例如，房地利人转让房地产时向有关部门申报的价格等资料，出让建设用地使用权的价格等资料，或其的部门确定、公查阅、报上有关房地产、出租信息，参加房地产展示会，与房地产的业主、开发企业、经纪人员等房地产人或其人洽谈，获取房地产的要价、标价、挂牌价、报要价、标价、挂牌价、报价等虽然不是价格，一般真实的市场价格行情，不应作为实例，但与价格之间有一定的关系，在一定程度上可以作为了解市场行情的参考。三、搜集实例的要求（掌握搜集信息完整、真实、准确的实例，是提高估价精度的基本保证。搜集实例的内容：③方式④日期⑥付款方式，例如是付款还是分期付款（包括付款期限、每期付款额或付款比例）、贷款方式付款（包括首付款比例、期限、利率）⑧税费负担，如是依照规定或按照当地习惯各自缴纳自己应缴纳的税费，还是全 、急于等特 四、建立实例库（了解第三节一、选取可比实例的必要性（了解可能搜集到的实例或实例库中的实例虽多，但针对具体的估价对象及估价目二、选取可比实例的要求（掌握实例的。（） 比实例的规模一般应在估价对象规模0.5～2倍范围内。参见P181。例时，目前一般不宜选取协议方式的实例。选取可比实例时，应符合的要求包括（）B.可比实例的类型与估价目的吻合『答案解析』本题考查的是选取可比实例的要求。A估价对象为建筑物的，一般应选取类似建筑物的实例（目前国内没有单独的建筑物的如果价对象土地或建筑物，而缺少相应地或建筑物的实例，有包含似的土地或建筑的房地实例，则可此房地其价格予分解，把该房价在土地实例。估价对象为土地，而在同一供求范围内没有类似的条件时，土地的实例，但有包含类似土地的房地实例且其他条件也符合采用比较法估价的条件时，则可从该房地价格中扣除建筑格为60万元，则土地价格为40万元，再以此40万元的地价为基础，经过处理后便可得出该居住■实例较多时，一定要选与估价对象最相似、日期与价值时点最接近的实例。在与估价对象相似的房地产是指与估价对象的（）B.E.处在同一供求范围内）；用途相同；权利性质相同；档次相当；规模相当（0.5-2的，与预设的估价结果最接近的实例，因此不能随意选取实例。（）可比实例，而不能先预设估价结果，以此作为选取可比实例的标准和依据。参见P182。评估某套建筑面积为120m2的住宅在2008年9月底市场价值，收集了以下4个实例，其中最适合作为可比实例的是（）。A. B. C. D.实建筑面用价格（元日区正常情甲居20078正乙居20086正丙办9正丁旅20087正间隔时间在1年以上，也可以排除。只剩下乙，而乙各个方面均适合作为可比实例。参见第四节财产范围不同主要有以下3种情况：①含有非房地产成分。②带有债权的房地产。③房房地产价格=含有非房地产成分的房地产价格—非房地产成分的价值（估价对象）（可比实例估价对象房地产成分，含债权，而可比实例不含，则采用“还原”法，用加法。应将可比实例不是日期或付清的价格，调整为日期付清的价格。具体方法是【例6-1】某宗房地产的总价为30万元，首付款20%，余款于6个月后支付；假设月利率为0.5%，请计算该房地产在其日期付清的价格。在房地产中需要交纳一些税费，如营业税、城市建设税、教育费附加、所得税、土地根据税法及和地方的有关规定：卖方缴纳的税费，如营业税、城市建设税、教育费附加、所得税、土地；买方缴纳的税费，如契税、补缴出让金；都应缴纳或各负税费正常负担下的价格是指在各自缴纳自己应缴纳的税费下的价格，即在此评估的估价对象价值或价格，一般是基于各自缴纳自己应缴纳的税费下的价值或但在实际的房地产中，往往出现本应由卖方缴纳的税费，双方协议由买方缴纳；本应由买例如，营业税、土地本应由卖方缴纳，却协议由买方缴纳；契税、补缴出让金本应由买照当地习惯），各自缴纳自己应缴纳的税费下的价格。调整的为：某宗房地产在税费正常负担下的价格为2500元/m2，卖方和买方应缴纳的税费分别交易税费正常负担下的价格的7%和5%。请计算卖方实得金额和买方实付金额。某宗房地产，合同中约定价格为2325元/m2，中涉及的税费均由买方负担。已知该地区房地产中应由卖方、买方缴纳的税费分别税费正常负担下的价格的7%和5%。请求取该房地产在税费正常负担下的价格。某宗房地产，合同中约定价格为2625元/m2，中涉及的税费均由卖方负担。已知该地区房地产中应由卖方、买方缴纳的税费分别税费正常负担下的价格的7%和2625-增加时，该可比实例的正常价格会（）。C.担的应由卖方承担的税费。参见P 2011年4月15日，按约定，买方付给卖方7000元／m2，中涉及的税费全部由卖方支付。该地区买方和卖方应缴纳的税费分别为正常价格的3%和6%，又知最近1年来该地区该类房地产价格每月环比增长0.5%，则该可比实例经修正、调整后的价格是（）元／m2。 参见P186。某宗房地产的约定，买方付给卖方2659元/平方米，中涉及的税费均由卖方负担，据悉，该地区房地产中应该由卖方缴纳的税费为正常价格的6.8%，买方应缴纳的税费为正常价格的3.9%，若重定中涉及的税费全由买方负担，并在基础上，相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格为（）元/平方米。 『答案解析』分两步计算，先要计算正常价格，再计算买方实际支付的价格。第一步，计算正常价格。题干中说明了，税费均由卖方负担，即买方税费转了卖方，所以站在卖方视角分析。商品住宅，选取的可比实例的某套商品住宅的门窗是完好的，总价为20万元。经得知，将估价对象的门窗整修或更新的必要费用为0.5万元。则宜先将该门窗是完好的可比实例的总2019.5（20－0.5＝19.5），19.5将某一币种价格换算为另一币种价格，应采用该价格所应对的日期的汇率，一般采用日期总1＝10000＝15 平方【例6-5】搜集了甲、乙两个实例。已知甲实例的建筑面积为200㎡，总价为80万元，分3期付款，首付款为16万元，第二期于半年后付32万元，余款32万元于1年后支付；乙实例的使用面积为2500平方英尺，总价为15万，交时付清。如果选取该两个实例为可比实例，请在对它们的价格进行有关修正和调『解』对该两个实例的价格进行建立比较基础处理，包括统一付款方式和统一计价单8%，＝76.42（万元乙总价＝15.00（万②统一币种和货币单位。如果以元为基准，则需要将乙实例的换算成人民币元。已知乙实例当时与的市场汇率为1等于7.7395元，③统一面积内涵。如果以建筑面积为基准，已知乙实例的建筑面积与使用面积的关系为：1=0.75④统一面积单位。如果以平方米为基准，由于1平方英尺＝0. 甲单价＝3821.00（元/平方米建筑面积） ＝3748.85（元/平方米建筑面积）第五节情况修正一、情况修正的含二、造成价格偏离正常价格的因利害关系人之间的被迫或被迫的。被迫价格通常偏低，被迫价格通常偏高人为哄抬价格对对象有特殊偏好的——价格往往偏高相邻房地产合并的。相邻房地产合并的价格往往高于单独存在或与不相邻者的正常价格。（规模经济，外部效应内部化）有上述特殊情况的实例一般不宜选为可比实例，但当可供选择的实例较少而不得不选 三、情况修正的方例的价格进行情况修正。金额修正是采用金额对可比实例的价格进行情况修正，其一般为：可比实例价格±情况修正金额=可比实例正常价格百分比修正是采用百分比对可比实例的价格进行情况修正，其一般为：可比实例价格×情况修正系数=可比实例正常价格例价格＝可比实例正常价格×（1＋10%）。可见：1485元/m2≠1500元/m2。所以说“可比实例价格比其正常市场价格高10%”与说“可比实例正常市场价格比其价格低10%”是不等同的。为此，在情况修正中应统一采用“可比实例价格比其正常市场价格是高还是低多少”第六节一、市场状况调整的含义（熟悉二、市场状况调整的方法（掌握其中，市场状况调整系数一般应以日期时的价格为基准来确定。假设从日期到价值时可比实例在其日期的价格×（1±T%）=可比实例在价值时点的价格 该类房地产的市场价格随着时间变化而变动的规律，据此再对可比实例价格进行市场状况调可比实例在其日期的价格×日期的下一时期的环比价格指数×再下一时期的价格200639：99.4，94.8，96.6，105.1，109.3，112.7118.3（均100），20069（）元/m2。 200946500m22009310105.53、103.85、100.04、99.86、98.28、96.45、92.17、90.08（均以上个月为基数100），200910（）元/m2。A.5 B.5C.5 D.5P195可比实例在价值时点的价格＝可比实例在日期时价格×（1±价格变动率）期数准的价格变动平均每月比上月上涨0.2%。假设与的市场汇率2011年1月30日为1美元＝6.8450元，2011年9月30日为1＝6.7050元。请将该可比实例的价格调2011930＝6.8450元，2011年9月30日为1＝6.7050元。请将该可比实例的价格调整2011930第七节一、房地产状况调整的含义（熟悉况可比实例房地产状况应是其价格所对应或映的房地产状况，而不是它在价值时或其他时间的状况。因为价值时或其他间，可例房地产况可能生了变，从而格就了。例如，某个可比实例是3个月前的，之后，者对它进行了装修改造，甚至改变了是在其日期的状况。估价对象状况应是需要评估的价值所对应或反映的房地产状况，通常是在二、房地产状况调整的内容（掌握的差异对可比实例的价格进行调整，一种具体的直接比较调整（见表6-3）是：①确定若干种10估价对象状况好的，则所得分数就高于100分；反之，所得分数就低于100分。④将累计所得6-权估价对可比实例可比实例因素因素因素综16-权标准状估价对可比实例可比实例因素因素因素综1上述表达了间接比较调整的两个步骤：第一步，将可比实例在自身状况下的价格调整为在 使用期限调整、容积率调整、建筑物调整、楼层调整、朝向调整、户型调整、装修调整、层高64并假设通过对估价对象所在地同类5层、6层住宅楼中的住宅价格进行大量及统计分析，得到以一层为基准的不同楼层住宅市场价格差异系数见表6-5，并得到6层住宅楼的一层住宅市场价格为5层住宅楼的一层住宅市场价格的98%。则对该三个可比实例的价格进行楼层调整楼5住6住1234595%（-690%（-第八节或调整。经过情况修正后，将可比实例实际而可能是不正常的价格变成了正常价格；经过这样，经过这三大方面的修正和调整后，就将可比实例的价格变成了估价对象的价值或价百分比修正、调整下的加法百分比修正、调整下的乘法比较价值＝可比实例价格×情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数 而实际上它们是不同的。仍然假设情况修正中可比实例的价格比其正常价格高或低的百分百分比修正、调整下的加法为百分比修正、调整下的乘法为比较价值×（1±S%）×（1±R%）＝可比实例价格×（1±T%）产状况调整有直接比较调整和间接比较调整，所以较具体的综合修正和调整，有直接比较修正表示以日期的价格为基准；房地产状况调整的分子为100，表示以估价对象状况为基准。二、求取最终的比较价值（了解/m2、5600元/m2和5300元/m2。分别赋予权重0.5、0.3、0.2。请采用“算术平均数”综合出29502800；2200，2300，2400，2600，2750，28006-2对称或倾斜的分布中平均数、中位数和众数的关系评估某底层商铺价格时，估价师选取的可比实例甲和乙均为底层商铺，丙为二层商铺（其重，最合适的是（）。法区别甲乙的优劣，因而二者给一样的权数。参见P203。1000m2，采用市场法进行评估。通过三宗可比实例求出的比较价格分别为2130m2，2190m22220m20.3、0.40.3，则采用算术平均法得到的比较价格为（）元/m2。 参见P204【例6-12】为评估某写字楼2011年5月1日的市场价值，在该写字楼附近选取了三个与其相似的写字楼的实例为可比实例，价格及日期见表