苏州南门宜星家居广场项目定位和业态划分报告

尊敬的领导:受贵司委托，南京策地机构为贵公司苏州南门<宜星家居广场(原用名)>项目实施全程代理服务。本报告为该项目前期总体定位研究部分，目的在于通过深入分析苏州各大商圈整体市场环境和项目所在区域各项市场数据、指标，为项目的总体定位提供定量和定性市场论据支持及项目发展方向的决策性研究。本次调研重在描述市场现状并从中得出市场各方面的基础结论，这些结论是市场事实的描述，应作为项目总体定位的依据，但不作为项目总体定位必须采信的结论。

本次报告的主要内容主要是在对苏州全市商圈和区域市场特点分析的基础上对本项目进行项目定位和业态划分的研究，涉及项目定位的思考会在调研中有针对性的加以结合并包含在此次成果汇报当中，对项目招商\推广的总体思路和实施意见将在接下来的《项目招商策略执行报告》中系统论述。前言第一页，共七十六页。项目定位研究思路苏州商业格局研究寻求南门商圈市场特性商业规划对南门商圈的影响项目周边主要商圈特点分析项目周边微观商业环境分析分析结论项目发展方向论证周边类比商业研究其他参考项目研究业态规划建议经济效益预算宜星家居广场………………第二页，共七十六页。报告目录:三、参考项目论证二、项目发展方向四、业态规划建议一、商业市场分析1.1苏州商业格局研究1.2

商业规划重大影响五、经济效益预算1.3南门商圈特性分析1.4

微观环境商业特点1.5项目市场分析结论六、费用收取标准1.1

市场定位1.2

形象定位1.3

功能定位1.4

客群定位1.1

公司简介1.2

服务内容1.3

收费标准第三页，共七十六页。石路商圈观前商圈南门商圈绿宝广场现代休闲广场创世纪/南亚大厦/中翔南苏州生活广场万达城市广场

权威数据显示：自2002年商业地产投资热显现至今，5年的时间里其供应增长率已达到了33%。苏州很多新的商业地产正在规划、开发、建设中。

苏州传统的商业中心一般是指观前商圈、石路商圈、南门商圈三大块。

1.1.1苏州市商业格局第四页，共七十六页。1.1.2观前商圈——基本情况观前商圈观前商业中心地处苏州古城中心位置，是苏州的传统商贸、文化中心。商圈总占地面积52.4公顷，东起临顿路，南至干将路，北依旧学前、因果巷，西达人民路。区内主要由商业步行街和美食街及人民商场、长发商厦、金鹰国际、大洋百货等购物商场构成。观前商圈商业繁华，名店、老店集中，名胜古迹众多，融购物、娱乐、餐饮、旅游、观光、休闲为一体。是苏州城市最大和最具影响力的商圈。在苏州"东园西区、古城居中、一体两翼"的现代城市建设和发展的格局中起着无可取代的重要的中心作用。第五页，共七十六页。1.1.2观前商圈——业态分析主要业态主要代表大型商场大洋百货、第一百货、人民商场、美罗商场等娱乐飙歌城、咖啡屋、电影院剧场等娱乐场所餐饮太监弄美食街、碧凤坊美食娱乐街松鹤楼，得月楼，五芳斋，绿扬馄饨店等品牌店传统老店稻香村、观振兴、乾泰祥、采芝斋、叶受和、陆稿荐、生春阳、黄天源等多家百年老店品牌服饰鳄鱼恤、真维斯、班尼路、佐丹奴、美特斯等品牌专业卖场苏宁电器卖场、冠芝琳手机卖场等第六页，共七十六页。1.1.2观前商圈——业态分析大型商场（7）餐饮、休闲娱乐（23）观前商业业态品牌服饰（46）专业卖场（4）传统老店（8）金店首饰（9）其他补充业态（40）观前商圈主要业态以服饰\餐饮\休闲娱乐和大型商场\专业卖场为主第七页，共七十六页。1.1.2观前商圈——租售价格位置、地段租金、价格观前街主干道店面售价10万元/平方米、租金为38元/平方米.天人民商场附近租金为27元/平方米.天粤海时代广场售价2.5万元/平方米玄妙观前门面租金13元/平方米.天观前小商品市场租金1.6元/平方米.天锦地星座商铺售价3.5-4.6万/平方米玄妙广场商铺售价2.5~3.5万元/平方米，租金5.3元/平方米.天观前三期部分门面租金3元/平方米.天，售价为2.1万元/平方米第八页，共七十六页。1.1.3石路商圈——基本情况石路商圈石路商圈总面积达12．7万平方米,东至阊胥路、南至金门路、西至广济路、北至上塘街，主要由南浩街、步行街、亚细亚商厦、石路国际商城、汇丰商场构成，是苏州市的繁华老商贸区。石路商贸区将成为构建集游、购、娱、吃、住、行于一体的高品位的商贸旅游经济带的黄金地段，充分发挥其城市副中心聚集和辐射功能，与观前地区功能互补，形成“哑铃状”城市贸易布局。该商业中心是城市的“二级商圈”。第九页，共七十六页。1.1.3石路商圈——业态分析主要业态主要代表大型商场石路国际商场、越洋百货、时代广场等娱乐滚石娱乐城、酒吧、咖啡屋、电影院剧场等娱乐场所餐饮金门商城地方特色南浩街服饰女人街、名店街第十页，共七十六页。1.1.3石路商圈——业态分析大型零售（5）餐饮、休闲娱乐（33）石路商业业态服饰（260）小型零售（41）金融业（9）其他补充业态（16）石路商圈主要业态以服饰\餐饮\休闲娱乐和大型\小型零售业为主,其中服饰类商业占有绝对优势第十一页，共七十六页。1.1.3石路商圈——租售价格位置、地段租金、价格时代广场平均售价3万/平米、租金为8元/平方米.天越洋广场平均售价2.5万，租金为7元/平方米.天名店街租金为2.2元/平方米.天南浩街租金3元/平方米.天金门商市租金为1.8元/平方米.天从业态分布来看，石路与观前最大的区别在于众多小型零售业的存在以及服饰业的发达。由于石路缺乏核心商业点以及大量品牌支撑，因此在租金、售价方面都要明显低于观前。第十二页，共七十六页。1.1.4南门商圈——基本情况南门商圈南门商圈地处苏州古城南北主干道人民路南段两侧，雄居繁华地段，紧靠轮船码头，交通十分便利。区域面积1.85平方公里，常住人口2.88万，流动人口1.7万余人。主要由泰华商城、南门商业大厦、三友大厦、南天大厦等构成。南门商圈，聚集餐饮、娱乐、休闲、购物、旅游、商住为一体，成为苏州的第三个商业副中心，也是苏州城市商业的一道亮点。第十三页，共七十六页。1.1.4南门商圈——业态分析主要区位主要业态泰华商场珠宝、品牌首饰、礼品、烟酒、床上用品、家居用品、电器、品牌服装、眼镜、手表、首饰、化妆品、服饰鞋帽等新市路段一般餐饮、韩国烧烤、电子市场、服饰、宾馆、其他杂货东大街段咖啡馆、餐饮、美容美发、食品批发，瓷器批发、蔬菜食品批发市场竹辉路段事业单位、宾馆、银行、证券业、餐饮业、服饰、美容和小型的超市十全街段酒吧、苏州特产、古玩、餐饮、服饰乌雀桥段电脑第十四页，共七十六页。1.1.4南门商圈——租售价格位置、地段租金、价格泰华商场租金6.7~20元/平方米.天文化宫两侧租金2.7~4元/平方米.天新市路段租金2-3.3元/平方米.天乌鹊桥段13000~14000元/平方米左右，租金3元/平方米.天十全街段售价12000元/平方米，租金2.3-3元/平方米.天东大街段售价20000元/平方米，租金1.7~3元/平方米.天竹辉路段售价16000元/平方米，租金2.7-3元/平方米.天第十五页，共七十六页。1.1.5三大商圈比较分析总体而言，缺乏集中商业点，经营档次也都不高，这也是制约南门商圈发展的一个主要原因，整个商圈只有泰华商城一家集中商业，其余均为零散商业，很难与观前和石路两大商圈抗衡，其商业行为以满足周边为主。观前商圈地理优越\通达性好：从观前商圈各个方位均可以快速到达苏州其他区域。商业功能丰富齐全，并在传统商业物业单纯购物的基础上融入旅游、游玩的元素。影响和辐射力强大,消费群体广泛：其影响和辐射除能够立足苏州外，其还可以向外省市延伸。这是苏州其他商圈所不具有的优势和条件。商铺的租售率/价高、商户经营业绩明显优于苏州其他商圈，物业价值稳定。石路商圈商圈存在着写字楼、商铺、公寓等多种物业形态，对商圈形成一定的支撑；名店街、女人街等大量服饰专卖店的存在使石路在服饰特色方面超过了观前。实行差异化定位和开发，如水景和灯光等的营造，能帮助该商圈和其他商圈区分开来。石路商圈的总体体量不大,综合性、代表性的商业项目容量、档次不高；该商圈内缺少品牌的主力店，决定了商圈不具备强的号召力和影响力。南门商圈第十六页，共七十六页。报告目录:三、参考项目论证二、项目发展方向四、业态规划建议一、商业市场分析1.1苏州商业格局研究1.2

商业规划重大影响五、经济效益预算1.3

南门商圈特性分析1.4

微观环境商业特点1.5项目市场分析结论六、费用收取标准1.1

市场定位1.2

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收费标准第十七页，共七十六页。1.2.1苏州未来商业整体规划苏州未来的规划中主要有五个商业中心，古城区三个，分别为石路、观前街、南门，基本保持了原有的商业格局；新区规划的商业中心在苏州乐园南侧，以规划中的狮山广场为核心的区域；园区则在湖东。第十八页，共七十六页。1.2.1苏州未来商业整体规划四大圈层第一圈层第二圈层第三圈层第四圈层第一层次为古城圈层，以苏州古城护城河为界，面积约14.2平方公里第二层次为内城圈层，东至东环路，西、南至京杭大运河，北至沪宁高速公路，面积为73.2平方公里。第三层次为中心城圈层，包括平江、沧浪、金阊，以及工业园区、高新区、吴中区、相城区部分用地，面积约599.9平方公里。第四层次为外城圈层，以市区7个行政辖区的范围为界，规划用地面积约1650平方公里。第十九页，共七十六页。1.2.1苏州未来商业整体规划第一轮商业规划中，确定的市区标志性商业格局为“一个板块二新二轴四带”，此次调整为“两核三副、两轴三带”.其中:

“两核”为古城核心商业板块，由观前、石路、南门商业服务功能区组成，另一个新增核心商业板块为湖东核心商业服务功能区，以城市东进发展的战略为依据，

“两轴”中，东西商业发展主轴通过城市主干道串联起古城商业板块、狮山、湖东商业服务功能区。南北商业发展次轴通过人民路及其南北延伸段贯穿古城商业板块、元和、平江新城和吴中商业服务功能区。第二十页，共七十六页。1.2.2商业规划对南门商圈的影响业态规划:工厂直销中心业态首次进入规划，古城圈层与内城圈层不设置，中心城圈层控制性设置，至2020年引导设置2个左右，外城圈层适度设置，在3个左右。5000平方米以上的大型零售网点

购物中心大型百货店大型专业店古城圈层不得设置大型综合超市和仓储式商场；内城圈层严格控制，除已建、在建或已批项目外，不再设立。中心城圈层、外城圈层有序引导发展。古城圈层不提倡设置购物中心；内城圈层控制中型购物中心的发展；中心城圈层引导发展；外城圈层不提倡设置中型购物中心。大型百货店在古城圈层内重点提升，内城圈层整合提升。中心城圈层鼓励设置，整体控制在4到6个；外城圈层不提倡设置。至2020年，规划大型专业店18至30个，古城圈层、内城圈层整体控制发展。中心城圈层、外城圈层适度发展。

分析:从苏州市对各大圈层的规划政策来看,处于中心圈层的南门商圈的背景良好,主要业态都处于引导或者鼓励状态.第二十一页，共七十六页。1.2.2商业规划对南门商圈的影响街区规划:规划新建的商业街（区）共有14条，包括玄妙观苏州小吃街、葑门横街商业老街、人民路地下商业街、南门步行街、南门餐饮街、平江新城商业街区、人民路北段地下商业街、石路西扩步行街、沧浪新城商业街区、县前街商业街区、金鸡湖东商业街区、相城中心商业街区、渭塘珍珠湖路商业内街、太湖度假区文化水街新建商业项目:位于沧浪区的原苏纶纺织厂地块被浙江嘉业以16.1亿元摘得，该地块和南门商业中心一水之隔，人民路、南门路、南环高驾纵横交错，商业价值很高。根据规划，建成后的该地块将是一个集特色创意产业、旅馆商务、文化娱乐、旅游、教育、居住功能为一体的城市滨水区。

20000平方米的文化宫项目,目前正处于运作阶段,意向以整体招租为目标.分析:从政府的街区规划和附近即将新建的商业项目来看,南门商圈未来的商业网点将越来越集中和繁荣,并将带来大量的人流以增强目前的辐射半径.第二十二页，共七十六页。报告目录:三、参考项目论证二、项目发展方向四、业态规划建议一、商业市场分析1.1苏州商业格局研究1.2

商业规划重大影响五、经济效益预算1.3南门商圈特性分析1.4

微观环境商业特点1.5项目市场分析结论六、费用收取标准1.1

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收费标准第二十三页，共七十六页。1.3.1南门商圈概述南门商业区位于苏州古城南端人民桥以北地段著名的“天堂水上航线”苏州至杭州客轮码头就坐落于此；长途客车南站每天发送近200趟车次,从这里进出苏州的人流每天近15,000人次，南门地区已成为苏州的南大门。区域商业较为兴旺，有大型综合商场泰华商城，超市等近10家；各类专业商场，商店上百家；还有苏州较大的水产市场，蔬菜水果批发市场、茶叶市场和电子市场，以及各类风味菜馆近20家。南门商业中心交通便捷，商场众多，人气兴旺，是苏州市城南最繁华的闹市区.南门商圈人民桥人民路第二十四页，共七十六页。1.3.2南门商圈业态分析整体来看，南门商圈业态主要为零售、服务、餐饮，服饰与娱乐业态较少，零散商业为主，其商业行为以满足周边为主，辐射范围相对较小。南门商圈综合业态:第二十五页，共七十六页。1.3.3周边路段主要商圈分析人民路南门段沿街商铺业态以零售、服务和餐饮为主，面积集中在25-40平米之间，租金在80-120元/㎡·月。人民路南门段:第二十六页，共七十六页。1.3.3周边路段主要商圈分析新市路、竹辉路沿街商铺业态零售、服务和餐饮三分天下，面积集中在28-36平米之间，租金在80-110元/㎡·月。新市路\竹辉路:第二十七页，共七十六页。1.3.3周边路段主要商圈分析东大街沿街商铺业态以零售为主，占50%以上，面积集中在20-36平米之间，租金主要集中在70-100元/㎡·月。东大街:第二十八页，共七十六页。1.3.4小结南门商圈主要特性苏州城南最繁华商业中心流动人口数量较大,有一定的随机消费.以零售\餐饮业为主,并有少量服饰业态,集中商业主要为泰华商城.商业整体辐射能力不强,以满足区域消费为主.商铺面积一般在20-40平方米,租金一般在70-120元/平方·月.第二十九页，共七十六页。报告目录:三、参考项目论证二、项目发展方向四、业态规划建议一、商业市场分析1.1苏州商业格局研究1.2

商业规划重大影响五、经济效益预算1.3南门商圈特性分析1.4

微观环境商业特点1.5项目市场分析结论六、费用收取标准1.1

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功能定位1.4

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收费标准第三十页，共七十六页。1.4.1微观环境商业特点本案所处人民路段典型商业:集中商业:泰华商城\泰华东楼餐饮商业:必胜客\麦当劳\快餐服饰商业:海澜之家\罗玛情怀等第三十一页，共七十六页。1.4.1微观环境商业特点本案附近新市路段典型商业:餐饮商业:肯德基\大娘水饺\名典咖啡\意大利比萨屋等服饰商业:安踏\雅戈尔\天使羽翼及依托学校的零散商业第三十二页，共七十六页。本案位于人民路与新市路交叉口，南门商圈核心位置，一楼为必胜客、交行、国美电器，对面为永和豆浆、美特斯邦威，本案往南为冠芝霖手机卖场、海澜之家、三万昌等，距泰华商城仅百米之遥。周边商业氛围浓厚，但相对缺乏主力店和特色卖场,使得本区域商业辐射面不够。1.4.1微观环境商业特点泰华商城泰华东楼海澜之家麦当劳美特斯邦威名典咖啡工人文化宫第三十三页，共七十六页。1.4.2集中商业对微观商业环境的影响苏州泰华商城成立于1996年，地处苏州南门商业区，紧邻本案,是古城区的标志性建筑。泰华商城现有零售经营面积4.8万平方米，经营品牌800多个，并拥有500个停车位。在经营上，以精品为主导形成了精品与流行相结合的特色。在档次上，国际顶级品牌的比重不断提高。在品牌的数量上，处于苏州的领先地位，而在品牌的质量上也具有明显的优势。BURBERRY、VERSACE、RALPHLAUREN、PAUL&SHARK、Aquascutum、BALLY、LANCEL、SWAROVSK、ChristianDior等各种国际一线大牌纷纷入驻泰华.泰华商城作为苏州典型的高档购物中心,覆盖面广,辐射能力强,大大提高了区域商业环境的知名度和美誉度,并形成了主力店性质的盆地效应,为处于周边的商业带来较大的利好.第三十四页，共七十六页。1.4.2集中商业对微观商业环境的影响泰华商城主力业态:泰华主楼楼层经营产品主要品牌-1F进口食品、家居礼品、厨房用品艾维尔、菲仕乐、枫泊居易1F世界名牌精品、高档化妆品、名牌钟表、珠宝饰品、咖啡厅MONT、BLAN、Ccartier、FolliFollie2F时尚女装、世界名牌休闲装、女士包袋、时尚女鞋、手表饰品、精品眼镜NINEWESTSOLEALLIANCEIPSE3F时尚女装、世界名牌休闲装、女士包袋、时尚女鞋、手表饰品、精品眼镜东京时装、德诗克罗、蒂雅4F绅士服装、高尔夫服装、男士鞋包、男士配饰品、VIP客服中心新秀丽、23区、Calamar5F都市休闲服、户外休闲服及户外用品、服装修改服务Jackie、ChanColumbia、JACKJONES6F寝具家饰类、童装、玩具、餐厅、美容纤体梦洁、安睡宝、HALLMAK专柜E.land.kids、BABIES7F高档家用电器、时尚家具、品牌特卖场三星、海尔、飞利浦、松下第三十五页，共七十六页。三、参考项目论证二、项目发展方向四、业态规划建议一、商业市场分析1.1苏州商业格局研究1.2

商业规划重大影响五、经济效益预算1.3南门商圈特性分析1.4

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收费标准报告目录:第三十六页，共七十六页。1.5.1项目市场分析结论---宏观市区三大商圈之一，前景良好,发展潜力无限；缺少对外辐射，缺乏区域特色消费场所、仅满足周边消费为主；从宏观商业格局来看从南门商圈现状来看从南门未来商业规划来看市级商业重点加强对象，政府支持力度较大；第三十七页，共七十六页。1.5.2项目市场分析结论---微观南门商圈人民桥人民路新市路本案位于苏州三大商圈之一的南门商圈核心位置，人民路与新市路交叉口，周边商业氛围浓厚,人流量大，昭示性好，地理位置极佳。本项目第三十八页，共七十六页。1.5.3项目区位分析——交通、人流

本案主要人流方向为人民路北与新市路西，人民路南段人流相对较少，最少的为竹辉路方向人流。距离苏州汽车南站较近,并且公交系统发达,区位通达性良好.本项目所处地理位置交通发达,人流量较大.第三十九页，共七十六页。1.5.4项目SWOT分析机会(O)政府对区域商业扶持力度较大,商业地位的加强，带来本案价值的提升；区域缺乏特色的专业市场,为本案的运作提供了契机；泰华商城的商业盆地效应;专业地产代理机构拥有丰富商家资源和专业的操作手段;威胁(T)周边可能会出现大型商业项目，导致本案竞争压力增加；前期家居市场运营失败会带来一些负面影响;若国美电器不撤走,会继续导致目前负面影响的存在;优势(S)处于南门商圈核心，区位优势明显；处于商业干道和交通干道,通达性好、人流充足;空间格局灵活,面积较好控制；现房招租,商家入住便利,筹备周期短；劣势(W)外立面陈旧,且国美占据咽喉位置,视觉冲击力不强；门前人行道狭窄,导致步行人流不足,影响消费群体到达本案的便利性;停车位缺乏，且管理不规范,停车问题较难解决；第四十页，共七十六页。停车位体量小,管理混乱附属照片:第四十一页，共七十六页。三、参考项目论证二、项目发展方向四、业态规划建议一、商业市场分析1.1苏州商业格局研究1.2

商业规划重大影响五、经济效益预算1.3南门商圈特性分析1.4

微观环境商业特点1.5项目市场分析结论六、费用收取标准1.1

市场定位1.2

形象定位1.3

功能定位1.4

客群定位1.1

公司简介1.2

服务内容1.3

收费标准报告目录:第四十二页，共七十六页。2.1市场定位市场定位考虑要素区域商业整体规划及主要业态限制性政策区域商业环境的和谐性及主要商业业态的差异化项目体量及空间布局项目的配套设施如:停车问题等主要商业业态基本处于引导或鼓励状态除泰华商城外,主要为餐饮和服饰类,缺乏特色专业市场体量适中布局灵活配套设施严重不足与区域商业环境和谐,与泰华东楼差异化互补引领苏州时尚的特色专业市场第四十三页，共七十六页。2.2形象定位时尚的乐趣的南门第一站特色的年轻的平价的第四十四页，共七十六页。2.3功能定位集服装\饰品\箱包\鞋类于一体以年轻女性为主要消费群体环境舒适的特色专业市场功能定位与泰华东楼互补经营\与周边商业邀相呼应投资门槛低消费群庞大招商资源丰富第四十五页，共七十六页。2.3客群定位1、我们的客户主要在30岁以下。大部分在25岁以下，这几个阶段是消费欲望最旺盛的阶段，80后的群体是目前时尚消费的主体，而且购买频率高，容易引发潮流。2、追求时尚，有自己的消费主张，对消费环境要求一般(偏舒适)，对配套（如停车等）要求不高，有些麻木追求时尚，强调凸现个性，标榜自己；3、他们数量庞大，学生、刚踏入工作岗位的年轻人、新苏州人等，是一批数量较大的消费群体，而且忠诚度较容易培养。第四十六页，共七十六页。2.4类比项目---泰华东楼简介泰华商城坚持走精品与时尚相结合的特色之路，创造出一套以时尚经营为内涵的现代管理机制，经营业绩逐年递增，特别是05年以来在奠定了精品时尚地位的基础上泰华商城又将东楼全新改版为以经营青春流行、运动、休闲服饰为主的青春流行基地，取得了长足发展，成为南门地区乃至苏州市区的一颗璀璨明珠。泰华东楼楼层经营项目主要品牌-1F电动车、自行车广场----1F化妆品、黄金首饰、手表眼镜、流行女鞋、男女包袋、手机佰草集、OLAY、玉兰油、周大福2F少女装、少女配饰杂品曼娅奴、贝拉维拉、SODA3F女装、内衣袜品、羊绒衣、美容纤体----4F男士商务休闲服、男士户外运动服、男士鞋包、男士配饰品、健身馆lenomarin、鄂鱼恤、FUN5F运动名牌服饰专卖、体育用品PUMA、耐克、阿迪达斯第四十七页，共七十六页。报告目录:三、参考项目论证二、项目发展方向四、业态规划建议一、商业市场分析1.1苏州商业格局研究1.2

商业规划重大影响五、经济效益预算1.3南门商圈特性分析1.4

微观环境商业特点1.5项目市场分析结论六、费用收取标准1.1

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收费标准第四十八页，共七十六页。时尚莱迪（FashionLady）地下购物广场位于南京新街口地区，分为地下两层，总建筑面积为2万多平方米，定位在时尚、流行的中低档服装、饰品上，主营服装、鞋、饰品、餐饮、DIY、美容美甲等。其目标客户定位主要是女性。负一层共分四条街区，主营服装、鞋类、百货和餐饮，负二层共分五条街区，主营服装、箱包、美容美甲以及娱乐。铺位最宽为2．4米，最窄为1．5米，最大面积为110平方米，以中小型店面为主，小型的一般为7—10平方米，中型店铺为20—25平米。3.1参考项目简介第四十九页，共七十六页。3.2消费群体结构任何一个商场都要有一定的消费群体来支撑，莱迪的消费群体结构有如下特点:

1、以本地消费者为主莱迪对于南京的年轻人来说，是购物休闲的热门场所，同时也受到常住南京的外来人口及旅游度假者的青睐。在调查对象中，70.14%是本地消费者.29.86%是外地旅游或暂住人员。

2、年龄趋于年轻化

将目标消费群体定位为热衷追赶时尚潮流的年轻人。在调查中我们发现30岁以下的年轻群体占绝大多数,超过九成。22岁以下的年轻群体超过半数.下面是根据我们的调查绘制的不同年龄段戏消费者的人数在总人数中所占比例的表格。第五十页，共七十六页。3.2消费群体结构年龄段所占比例22岁以下51.39%22岁-30岁42.36%30岁-45岁4.17%45岁以上2.08%调查发现，22岁以下的客户占到一半以上，30岁以下消费群体约占总人数的95%。第五十一页，共七十六页。3.2消费群体结构

3、光顾的消费者以学生居多

学生占消费者的近六成,此外企业人员占到了近两成,机关事业单位人员与个体工商约占一成，其他职业占一成。学生群体虽无收入但购物欲强烈。

4、中低收入者居多在调查中,从个人收入上分析(学生则按照每月可支配零用钱计算)，月收入为1500元以下的群体占到63.6%，1500-3000元的占到25.9%，3000-5000的占到6.29%，5000以上的占到4.2%。消费主流仍是中低收入群体。

5、女性居多调查中女性占近八成，且其中大部分是年轻女性。这与莱迪(fashionlady)的定位相契合。第五十二页，共七十六页。3.3消费习惯特点

1、服装仍是消费者的消费首选

服装是莱迪商城的主打商品，也是消费热点。在144位调查者中，选择消费服装的最多，占59%，其次是饰品，占43.1%，购买鞋子的占到18.75%，购买其他消费品的占6.9%，消费美容美甲美发等项目与DIY各占4.86%。这与商场整体致力打造服装经营的决策有关。

2、消费周期短,购物频率高

消费者购物频率较高，平均每周来一次的占18.6%，每两周来一次的占25.5%，一个月来一次的占20%，每季度来一次的占11.1%，很少来的占25%。第五十三页，共七十六页。3.4参考项目总结分析——优点1、地理位置优势明显2、商业氛围成熟在调查中，近六成的消费者表示光顾莱迪就是冲着它的时尚感来的。莱迪的时尚已经成为吸引顾客的主要原因。单从服饰这一领域来看，新街口聚集了中央商场、南京新百、东方商城等，这些商城的目标客户群体都为白领,而莱迪商场则采用功能互补的定位，进行业态布局。3、定位营销\时尚感突出4、与地面商业功能互补与本案情况类似,说明选择项目的可借鉴性,可从一个角度证明本案成功的可能性第五十四页，共七十六页。3.4参考项目总结分析——缺点1、服务态度有待改善调查结果显示18.75%的消费者对商家的服务表示满意，对服务态度感觉一般的消费者占到了大多数，为72.2%。2、配套的服务设施欠缺

55.5%的消费者认为莱迪缺少休息设施与场所，26.4%的消费者认为莱迪缺少洗手间，11.1%的消费者认为莱迪缺少停车场。而从我们的实地调查中也发现,整个莱迪只有两个厕所，其中一个还位置偏僻。3、特色经营项目有待开发随着同类商城如三福等的出现，竞争日益激烈，若没有特色经营项目吸引消费者，则莱迪的综合竞争力将日趋下降。4、产品质量问题严重在调查中有44.1%的消费者表示他们在莱迪购物遭遇过产品质量问题。5、消费环境状况堪忧

在莱迪手机信号微弱，过道狭窄，空气潮闷等现象十分严重；另外，个别的商家消费环境问题也有待解决。

以上问题在本案的具体运营中必须引以为戒第五十五页，共七十六页。报告目录:三、参考项目论证二、项目发展方向四、业态规划建议一、商业市场分析1.1苏州商业格局研究1.2

商业规划重大影响五、经济效益预算1.3南门商圈特性分析1.4

微观环境商业特点1.5项目市场分析结论六、费用收取标准1.1

市场定位1.2

形象定位1.3

功能定位1.4

客群定位1.1

公司简介1.2

服务内容1.3

收费标准第五十六页，共七十六页。4.1详细业态规划（方案一）——地下一层超市若国美撤走,考虑到本案的定位,可以将超市作为招商目标或延伸本案的定位进行业态补充第五十七页，共七十六页。4.1详细业态规划（方案一）——一层饰品\化妆品\箱包品牌专卖促销区饰品\化妆品等商品极易积聚人气,故放置于一层,同时考虑在本层设置休息区\饮品区等第五十八页，共七十六页。4.1详细业态规划（方案一）——二层男装区女装区促销区由于服饰类商品的消费概率较高,同时考虑到本案的垂直交通状况,故设置于二层第五十九页，共七十六页。4.1详细业态规划（方案一）——三层促销区鞋类市场鞋类市场由于鞋类商品的消费概率相对较低,故设置于三层第六十页，共七十六页。报告目录:三、参考项目论证二、项目发展方向四、业态规划建议一、商业市场分析1.1苏州商业格局研究1.2

商业规划重大影响五、经济效益预算1.3南门商圈特性分析1.4

微观环境商业特点1.5项目市场分析结论六、费用收取标准1.1

市场定位1.2

形象定位1.3

功能定位1.4

客群定位1.1

公司简介1.2

服务内容1.3

收费标准第六十一页，共七十六页。5.1项目租金测算参考路段租金权重人民路115元/平米·月0.5东大街95元/平米·月0.2新市路108元/平米·月0.3本案108元/平米·月---在项目测算中，参考周边几条主要道路沿街底铺租金，再加以权重，得出本案大概租金水平。第六十二页，共七十六页。本案目前整体租金水平：80元/㎡·月5.2平均租金测算以底铺为标准测算本案租金在108元/平米·月左右，考虑到本案为集中商业，共四层(地上三层)，故建议目前租金水平如下：第六十三页，共七十六页。第一年第二年第三年第四年第五年平均租金（元/㎡·月）808694102112本案五年期各年平均租金水平：5.3整体收益测算照上述租金水平计算,本案5年平均租金为94.8元/平方米.月,按照国美不撤走的情况,商业面积约6000平方米,五年租金收益约:3412.80万元.第六十四页，共七十六页。报告目录:三、收费标准二、服务内容

一、公司简介第六十五页，共七十六页。1.1公司介绍策地(南京)置业顾问机构成立于2003年，简称“策地机构”，是一个成长快速而行事稳健的房地产流通领域全程服务供应商，公司业务涉及普通住宅，高档别墅，商业，专业市场，高档写字楼。公司业务领域主要为房地产市场研究和发展顾问，营销策划和销售代理，传播策略和创意执行,商业规划与运营四大业务板块，在过去的几年里策地机构共成功代理项目几十个，实现总销售面积近150万平米，总销金额50多个亿人民币。自成立以来公司培养出了一批专业的房地产策划人才和销售精英，形成了一个强有力的专业团队。策地机构立足江苏房地产市场，目前已经在南京、苏州、常州、镇江、泰州、宿迁、盐城等各大城市开展项目，先后代理销售了景潭花园、金水湾、碧水湾、兴想家园（别墅）、滨江新城、江潮丽景等住宅物业和财富广场，商茂广场,中翔商贸城等商业项目和第三置业高档写字楼。在项目运营中研究出了一整套的项目投资风险决策体系、营销策划模式、商业运营模式和销售管理模块，同时公司提出了项目投资风险系数分析，市场与产品互动开发理念，房地产整合行销理念三个核心的运营概念。第六十六页，共七十六页。1.1公司介绍在酷烈的市场竞争中，策地人凭借的是策划无限地产的理念与实力;在以客户为中心,满足客户需求的基础上，我们更力求有突破性的发挥，打造精品生活。策地人以专注市场，专业水平、专心服务的理念贯彻始终。策地顾问历经数年风雨，稳健发展，阔步前行，在品牌地产顾问行列中公司凭借以人为本、专业运营、精益求精的鲜明个性独树一帜。我们希望通过完善成熟的运作模式和执着于对理想的追求，不断超越自我，领先地产顾问行业，铸就百年信誉品牌。第六十七页，共七十六页。1.2公司大事记◎2003年1月

常州市芃源房地产代理有限公司正式成立。办公地点位于常州常信大大厦908室，面积110平方米，员工9人。◎2003年2月位于常州金坛市东环二路约10万平米的景潭花园一期项目签约。这是