服装批发市场运营策划方案设计

XX服装批发

市场运营策划方案

财宝公司董事长：

集团总经理：

财宝服装批发中心总经理：

审核：

批准：

编制人：

修订人：

执行人：

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书目

前言…………………………………05

第一部分项目SWOT分析

1、项目可行性分析…………………06

2、优势………………………………06

3、劣势………………………………07

4、机会………………………………08

5、威协………………………………08

弟二部分项目运营

1、财宝服装批发市场发展目标…………………09

2、市场运营平台的建立………………………10

3、运营管理模式…………………13

4、组织架构及职能………………………………14

5、组织架构图……………………15

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6、各部职能………………………16

7、市场运营管理…………………20

8、市场开业………………………20

9、市场营销推广…………………22

10、经营措施……………………29

11、市场资源经营………………………………30

12、市场管理……………………31

13、内部管理……………………31

14、商户管理……………………32

15、物业管理……………………34

16、管管理制度与档案建立……………………37

第三部分项目行政人事构想

1、经营管理人员聘请与培训……………………40

2、人员聘请………………………40

3、培训系统图……………………40

4、培训目标………………………41

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5、培训内容………………………41

6、培训质量检验与标准…………………………45

7、培训支配………………………45

8、培训考核与评估………………………………46

9、运营管管理人事构想…………………………46

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前言

致董事会：

感谢董事会您对本人的信任，本人才有机会主持财宝服装批发中心的运营管理工作。

通过与董事会的初步沟通沟通；以及参观财宝服装中心而获得批发市场的相关技术参数，并依据项目的战略规划、发展目标，和

项目的实际状况，本人结合自己多年操作专业商场的阅历；就财宝服装批发中心的后期运营谈谈自己的看法。

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第一部分项目SWOT分析

一、项目可行性分析

（一）优势

1、交通状况

1）紧邻105国道与中江高速马路，是小榄至石岐快速干线的重要通道；

2）东邻京珠高速、太澳高速、广珠高速、珠江支流；

3）处于佛岐快速干线和广州城际轨道走向的中心站；

4）80公里半径范围内有香港、澳门、深圳、珠海、广州、佛山六大机场；25公里车程内有中山港、小榄港、神湾港、新会港四

个货运码头，距离超过20万吨级以上的中山深水港、南沙深水港、江门川岛深水港、珠海高栏深水港最多也不超过40分钟的车程。

2、人文环境状况

1）中山市毗邻香港和澳门，是我国宏大的革命先行者孙中山先生的故居；

2）改革开放以来，中山的经济实力不断增加，城市面貌日新月异，先后获得“国家卫生城市”、“全国城市规划管理先进单位”、“全

国园林城市”、“全国创建文明城市工作先进城市”、“广东省文明城市”、“全国综合治理一等奖”（即长安杯，全国仅两个）等荣誉称号；

3）其中，在获得长安杯之前，中山已连续8年在广东治平稳定排名第一，2005年中国城市综合竞争力排名中，中山排在第12位；

4）早在1997年已获得了联合国颁发的“人居奖”。2008年中山经济增长速度全球排第六位。

3、其它

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1）项目四周有两个长途汽车站；

2）项目旁边有通往中山14个镇区的公交总站；

3）项目处于中山服装交易中心区域；

4）南距珠海市35公里，西距江门市16公里；

5）公司高管都是有阅历的管理者；

6）中山沙溪的休闲服在服装界有很大的市场份额。

（二）劣势

1、金融危机造成大环境不好。

2、项目本身状况

1）项目为旧物业；

2）项目与中南服装批发城，没有明显区分，不利于规划包装；

3）项目的经营管理权不在公司，造成被动；

4）项目硬件措施不足，且增加困难；

5）项目“口碑”不好；

6）项目招商“战线”拉得太长，造成客户对商场失去信念。

（三）机会

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1、国家内需（4千万亿刺激内需）；首届中西部品牌服装博览会，在广州胜利实行，就是很好的例子；

2、金融危机；国内大多服装企业主动拓展国内市场；

3、2009年到2010年城际轻轨投入运营；

（四）威逼

1、中山服装展会不规范；

2、同一区域内有龙瑞的新场明年七月份开张，虽然定位不一样，但也有肯定的威协；

3、公司从未胜利操作过商业地产；

结论：从通过SWOT分析后，项目定位为第五代服装批发市场难度相当大，而且困难重重。但只要目标明确有可操作性的方案

肯定能够完成公司的战略目标。

其次部分项目运营

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财宝服装批发市场作为第五代专业服装市场，而且有明显的地段优势，建成后是中山地区最大的服装会展和交易中心。为经营好

这个集批发零售、商贸洽谈、客户中心、展览、餐饮、物流配送于一体的一站式服装批发交易中心，必须要有清楚的战略发展目标和

创新的运营手法，才能使市场的经营在最短时间内获得胜利，并成为行业的典范。

一、财宝服装批发市场发展目标

1、战略发展目标-------------------------第五代国际批发市场

2、项目定位

业态定位：服装服饰批发、零售、汇展专业市场

主题定位：服装、服饰批发、零售

经营定位：服装服饰生产加工企业、一级批发商、代理商

选购 定位：服装服饰批发商、零售商

商圈定位：国际批发服装市场

商品定位：中高档服装服饰批发市场

客户定位：服装各大生产、代理、批发、经销商和中型服装卖场

功能定位：集服装交易、展览、展销、会议、餐饮、配送于一体大型专业市场。

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二、市场经营平台的建立

1、建立市场运营管理服务中心

财宝服装批发市场想要实现即定目标，在后期的经营管理上依据市场发展目标，必需成立市场运营管理服务中心，对市场进行

规范化的商业运营操作，组建实力卓著的商业经营管理队伍，使市场经营达到高度专业化、规范化水平，为经销商供应强大的

经营技术“软性”支持一步到位。实现与先进西方发达国家的高水平市场管理模式接轨，“快、好、省、平安”地实现既定的战略

发展目标。

成立市场营运服务中心的目的只有一个：树财宝品牌并为项目的投资者、经营者服务，让客户获的最高的投资收益与回报率。

2、成立互助商会或者商户俱乐部

运营服务中心要结合服装市场的商业特色，成立互助商会或者商户俱乐部为市场的，商户与商户、商户与客户之间供应良好的

沟通沟通平台，为商户沟通经营阅历、共同发展作出努力。

3、市场管理委员会

“办手续难”始终是商场经营商户难以逾越的问题。最通常的一种现象就是，很多商户为办理一个手续却要先后到多个相关部门去

“盖章”，而往往各部门或相关人员的工作时间又相互错开，导致商户奢侈诸多人力、物力和时间，给商户的经营工作带来很多

的不便。

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为解决商户“办手续难”的问题，市场应当成立管理委员会（由工商、税务公安、公司高层和有影响的商户组成）。管理委员

会一是为商户供应“一站式”办理手续服务；其二，是处理协调市场范围内的各种纠纷。

各部门集中在一起同时同地统一办公，一次性解决商户“办手续难”的问题。让商户可以腾出更多的人力、物力和时间投入到经

营当中去。

4、建立增值平台——业界专家指引

由于繁忙的日常经营工作使得众多商户无暇分身顾及更多的事务，以至处于一种困惑、茫然的境地。秉承与商户共赢互利的原

则，市场应当定期邀请业界专家、学者、胜利人士，举办各种讲座。包括市场、经营、管理、行业、潮流等专业的培训、学习

和沟通，让客户在经营管理、市场应对等方面的到不断提高，经营实力长盛不衰。同时也可以更新商户日益老化的学问结构，

为商户自身充电、加油，让商户与公司共同经营，使市场的经营更上一个台阶。

5、建立电子信息沟通平台、电子商务平台（网络运营中心）

——足不出户知天下事、做遍天下生意

如今进入信息时代，各种形势瞬息万变，各行各业的竞争在很大程度上已经变成了获得信息的竞争。谁最先发觉并获得最有价

值的信息，那么谁就将驾驭制胜的先机。

6、商务平台——更多商机、更多选择

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要定期组织嘉年华购物节、产业联盟峰会、年度服装选购 博览会，还要联同政府、本省优质品牌商家参与国内外业务招投标，

为商家供应更多的商机。

7、推广平台——专项基金统一推广，成就品牌大鳄

从欧美西方国家和香港、澳门等国内外胜利的商业项目阅历来看，大凡持续经营持续旺盛的商业项目必定有一个专推广基金来

统一运作推广。

因此市场要建立专项推广基金对项目进行统一经营、统一管理和统一推广，高度规范化、专业化的整体经营为商户供应强大的

旺场保证。专项基金每年按项目投资成本的2%--3%提取，也可以依据实际状况确定。

8、要建立四大功能中心

依据市场的业态规划和发展目标，整个市场应将功能区域化、具体化。使其功能更清楚、更突出定位和业态的优势。

1）交易展示会议中心

是市场的主要功能，包括：商品交易、展览、展销、会议、尾货甩卖、新产品发布等。

2）客户服务中心

主要对市场的秩序、设备维护、环境供应保障，为客户供应各种询问、商务服务以及受理各种投诉，为商户供应一个平安、

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舒适、高效的工作环境。

3）物流配送中心

主要为市场商户、客户供应交易后的物流配送服务，解除商户的后顾之忧。

4）网络运营中心

主要为商户和客户供应一个商品发布和信息沟通的平台。为商户拓展打造营销通路。

三、运营管理模式

运营模式：只租不售，整体出租，自主经营和联营相结合

统一营运即：

统一商业规划、统一招商、统一管理、统一服务监督、统一推广。

经营理念：诚信、实力、高效、平安

四、组织架构及职能

为了更好的，对市场进行运营管理，达到发展战略目标必须要有一个高效率以及科学的组织架构，使人力、物力、财力等资源能

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的到有效的整合，以求提高工作效率，达到降低管理成本，确保能供应优质服务的目的。

构建“市场运营服务中心”是突出市场的运营功能；也是商业地产发展的趋势，即符合商业物业统一经营管理的要求，又为商户经

营增加信念。建议“市场营运管理中心”按“直线制”设臵运营服务组织架构。营运管理中心设市场推广部、市场管理部、资源管理部、

工程修理部、保安部和财务部六大职能部门。

另外依据本人多年商业地产操盘的阅历，市场保洁要求高自己管理投入大，难度也大，建议公司将市场清洁工作外包给专业的清

洁公司。这样即能降低成本，又便于日常管理。

运营管理中心各部门之间是同级关系，隶属于市场运营总经理，这种“直线制”组织架构的优点是集指挥和职能于一身，吩咐统一，

责权分明，指挥刚好。营运管理中心采纳这种架构既能满意市场初期经营管理的要求，又能为将来市场发展留下足够的空间。

一）、组织架构图

集团总经理

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商场总经理

副总经理

总经理助理

客服中心总监

营销总监监察部主任电子商务经理财务部经理行政中心总监

会审出

行事

策拓招客监客监人

市

保安部经理

工程部经理

商场管理经理

计计纳

政务

划展商察服察服力

场

事组

部部部专专资

调

务

员员源

查

组

组

部

客圆商

保

强弱装

保保

服艺场

安

电电饰

安安

组组管

队

组组饰

队队

理

面

组

组

二）、各部门职能

1、市场调查部

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A、听从安排，听从指挥，并严格遵守公司的各项规章制度和有关规定；

B、负责对同类市场和城市GDP的调查工作；

C、负责对服装市场销售潜力的调查和分析；

D、负责对同业、客户的调研工作；

E、负责对市场在广告宣扬效果的调研分析；

F、负责对中山的环境、人口、布局等事项的调查；

H、做好分析探讨营销策略工作；

I、对调查结果择写可行性分析报告；

J、帮助做好营销广告策划工作。

2、策划部

A、联络企划部成员探讨促销活动方案，并提出活动方案。

B、对广宣媒体中有关促销活动内容进行校对。

C、促销奖品的管理及统一调配（每次活动后剩余奖品的回收、登帐、留存等）。

D、实施促销活动，保证活动顺当进行。

E、促销活动备品打算，联络企划部成员布臵活动现场，操作活动程序。活动结束后回收备品，清空活动现场。

F、驾驭气温改变，搜集其他商家促销信息等资料，定期统计、汇总，并整理成册。

G、撰写全年问卷调查支配、客流统计支配，以调查员的身份对顾客面访，输入、整理问卷信息，统计调查数据，出具调查报告。

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H、关注广告商品，对广告商品的销售成果、问题进行分析。

I、指导店铺定期召开“生活委员会”例会，通过内部员工收集并汇总最新信息，以供应应营业部门进行参考。

J、处理促销活动中各种应急事项。

3、拓展部

A、负责批发市场拓展工作;

B、制定市场拓展支配，并组织实施;

C、与各服装产家保持联系及沟通协调.

E、与各大展会保持联系和关注动态；

4、招商部

A、负责贯彻执行和落实各项招商引资政策；

B、拟定商场招商引资的长远规划和具体支配，并组织实施；

C、搜集招商引资政策信息，驾驭国内外投资动态，为领导决策供应依据；

D、负责对入驻商户联系和审核工作；

E、负责帮助商户办理相关证照和服务工作；

F、完成公司领导交办的其他工作。

5、服务中心

A、负责市场商品的的质量监控；

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B、负责周边市场的调研工作；

C、负责市场商户经营状况的调研工作；

D、负责市场商户进场退场、装修审批监督工作；负责市场的日常清洁工作；

E、建立商户档案管理工作；

F、帮助市场部做好各种营销活的布臵、宣扬，及为活动供应必要的帮助；

G、负责受理商户的询问、投诉，做好说明工作；

H、开展商户文化沟通，接待、询问工作；

6、行政中心

A、负责人力资源管理，聘请人员，为其他部门储备人才；

B、负责员工工作考勤；并监督处理员工违纪行为；

C、负责收集、整理和保存市场筹备、建立和发展的资料及人事档案管理；

D、负责市场经营管理所需物品的后勤选购 工作；

E、负责员工餐厅的监督、检查和管理工作；

F、负责市场运营各部门工作质量的监督管理工作。

7、工程修理部

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A、负责市场机电设备的日常管理和维护；

B、负责市场公共部位的日常维护；

C、负责市场给排水系统的日常维护和管理工作；

D、负责市场装修的审批和监管工作；

E、负责市场空调系统的维护和保养工作。

8、保安部

A、负责市场治安管理和维护工作；

B、负责市场经营秩序的维护工作；

C、负责市场停车场的管理工作；

D、负责市场装修的审批和监管工作；

E、负责市场消防管理工作，

F、负责市场保洁工作监督与管理。

G、负责市场装修的监管工作。

9、财务部

A、负责公司财务管理工作；

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B、负责公司固定资产的管理工作；

C、审计工作。

五、市场运营管理

运营管理就是整合市场的硬件和软件资源，使市场的资源在合理的经营下发生利润最大化。

一）、开业

1、强势公关策略为市场开业造势

体现市场高度策略

开业当日组织省级领导、市级领导到场庆贺并致辞，打造国家级省级、市级重点工程。

整合中国商业联合会主要资源，包括服装、小商品、鞋业、零售商业、物流、酒店和旅业等，诚邀中国商业联合会主要领

导出席庆贺并致辞；申请成为中国商业联合会的理事单位。

整合中国市场地产联盟的主要资源，主要包括专业市场，大物流体系资源，诚邀中国市场地产联盟的主要领导出席庆贺致

辞。

体现实力及将来配套

开业当日邀请银行代表到贺，体现公司强大的资金实力，体现项目的金融服务平台。

中山服装一级代理品牌公司以及代表到贺，签名支持，作为中山商业旺地的胜利代表，兆显项目成为旺地的前景。

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XX服装品牌公司代表到贺，签名支持，作为中山品牌服装的代表，树立项目今后兴盛发达的品牌印象。

公安系统代表到贺，签名支持，预示项目今后管理的井井有条，旺盛富强。

行业优势

邀请XXX，XXX，XX服装公司代表到贺，并举办签约仪式。

通过行业协会拿到“服装批发指定市场”、“XXX市场”等牌，说明市场的可行性；

■

广东服装、商业协会代表到贺、签名支持。

广东一批顶级策划展览公司、设计公司、广告公司免费现场设计、作为广告宣扬内容，吸引投资者的到来，营造热情气氛。

拉动效应

物流公司代表到贺，并承诺XX年X月X日开通XXX物流线，预示项目兴盛指日可待。

临租一批车，作为项目看楼车和选购 接送车，承诺为日后项目经营的市民免费穿梭巴士，来往于项目与繁华闹市之间；项

目经营管理措施看得见措得着，为旺场不惜花钱。

整合汽车总站发往外省各地资源并邀请当地相关行业协会和市场代表到贺，签定合作协议。预示项目成为今后各省的供货

市场，贸易中心很快成为现实，是铁的事实。

二）、营销推广

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原则：虚实结合文武并用

“虚”意指项目概念打造、形象包装

“实”意指项目通路建设、网络行销

“文”意指项目事务行销、公关活动

“武”意指项目SP活动、广告攻势

1、项目概念打造、形象包装

▲打造国内最大的服装交易中心

依托项目本身的区位优势和当地政府对于行业上的支持以及集团的实力，结合广东服装企业的状况，构建一个集服装交易、产

品展示、商务谈判、国际贸易、物流中心等大型服装交易中心和进出口集散地；以广东服装企业为基础，吸引全国服装企业和

公司入驻该批发市场。

▲项目营销通路建设、网络行销

有针对性找寻到目标客户，要将批发市场的信息（包括文字平面等）有效地传播到位，就须要选择适合的通路。通路建设是将

企业的信息有效的传播给目标客户的重要途径，也是找寻目标客户最好的渠道，通路建设及网络行销的好坏干脆关系到通路包

括媒体和现场。

2、媒体通路

▲媒体杂志、报刊

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选择媒体必需驾驭有效性和高性价比两个原则。不同层次的目标客户和不同类型的产品，与之匹配的媒体是不相同的，所选媒

体必需契合目标客户的定位和产品的特性，这样才能做到“传播路径最短”，并且花最少的钱办成最大的事。依据市场的定位，

我们对媒体选择就必须要具备专业性，权威性并具有我们最须要的传播途径，达到打造财宝服装批发市场品牌形象的要求。

媒体选择：《广州日报》、《广州日报》中山专栏、《南方都市报》、专业服装杂志、各种夹报等。

▲网络、短信

干脆面对终端消费群，健全零售分销网络

各大服装生产企业在寻求定单批发的同时，零售终端市场也不容忽视；各大百货、超市，不仅是企业创立品牌进行长期展示的舞

台，也有利于借助百货、超市完善的终端销售网络，完善服装的经销渠道。

具体推广措施

措施一：在全区各大百货、超市建立长期联谊关系，定期向服装、鞋业、皮具、床上用品专柜商户派发财宝服装批发市场专刊。

措施二：实行中山财宝服装批发市场选购 节，邀请全国零售巨头、连锁企业、各地百货商城、超市经销代理商进场代理、选购 产

品。

措施三：成立服装选购 俱乐部，与各百货商城、零售店主建立联谊关系。

措施四：在市场品牌展示中心定期实行品牌服装展示及新闻发布会。

措施五：与国内知名电视媒体时尚栏目合作，扩大中山财宝服装批发市场的影响力，树立中山财宝服装批发市场的良好形象

措施六：和移动公司合作，利用移动的网络优势，向进入财宝服装批发市场的客人发送相关信息。

▲媒体推广

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在广东及国内主要媒体，服装、鞋业皮具等专业栏目上发布商品信息，增加潜在客户信息接触率。依据项目的推广的须要，适

当发布市场服装交易状况及市场形象，扩大财宝服装批发市场在业界知名度的同时增加潜在购买目标客户接触率。

媒体选择：专业服装网、中国服饰网、中国纺织网、广东服装网等。

3、动态推广（活动）

▲专业推广团队导和购手册

成立相关专业团队，推广持续不断，让财宝服装批发市场永续经营。

A、专业展览组：主要负责参与香港、澳门、珠三角、长三角以及亚洲等各地服装、小商品、纺织行业展览会，并联合市场商家

实行市场的推介活动，收集、整理全国及亚洲各地展览会客户信息，并建立生产厂家及选购 商档案，作为市场开展各类活动

的联谊对象，把全国各地的客商带到财宝服装批发市场来

B、专业定货会组：主要负责有条不絮地在全国大、中城市举办财宝服装定货会，为进驻厂家带来更多的定单。

C、专业客户联谊组：主要负责各地厂家各类代理商、贸易商联谊，定期邀请他们参与在市场举办的各种沙龙活动和新闻发布会，

增加业内信息的沟通，创建更多的生意机会。

D、专业编辑和网络营销组：策划设计《中山财宝服装批发市场》专刊，随时报道财宝服装批发市场以及相关行业及市场的动态

信息，并协作市场的各种推广活动策划设计宣扬资料----财宝服装批发市场导购手册（宣扬折页）。策划网络营销方案。

▲展会

每年参与珠三角、长三角等地举办的各种交易会，设臵展位进行推广，发布招商、商品信息，吸引各省服装厂家、及参展的全

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国各地商家来选购 ；

具体推广措施

措施一：在各大展览会上派发中山财宝服装批发市场市场专刊；

措施二：在展览会上举办模特秀等促销活动，在展览会的会刊上，刊登广告；

措施三：在各大展览会会刊上登中山财宝服装批发市场广告；

措施四：收集各地展览会参观商名录，形成中心客户资源库，并在展览会上向国内各地的服装商家派发市场专刊资料；

措施五：加入外贸局建立的“跨国公司选购 服务中心数据库”，通过这个信息平台，促使财宝服装企业打入跨国公司选购 网络，

使有着巨大选购 量的国际跨国公司与财宝服装批发市场企业一个通畅对接的机会；

措施六：主动参与外贸局举办各种选购 商和供货商“紧密对接”的专业选购 会，在选购 会上设展示点；

4、通过与航空公司和电台合作进行推广

▲推广方式

措施一：与航空杂志合作，使财宝服装批发市场走上国际平台；

措施二：在机场机场出入口设立灯箱广告，吸引国外客商进入财宝；

措施三：与广东交通电台合作，使进入广东的国外客商和外地客商能在车获得市场相关交易信息。

媒体选择：交通台

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5、新闻推广

邀请服装协会，中国纺织协会广东政府领导等部门，参与财宝服装批发市场各种新款新闻发布会，发布新商品信息，扩大市场

的影响。

▲推广方式

刚好报道项目经营状况，以及市场交易信息报道。

以举办研讨会和新闻发布会等形式，进行透视性的市场经营定位优势个发展前景报道等。

活动1、

开业大抽奖，设臵丰厚奖品，为开幕营造声势

在开业前实行一次“交易中心开业有奖问答活动”，在参与项目的各大媒体上发布问卷，于开幕当天邀请到场嘉宾进行抽

奖，设臵丰厚的奖品，并将结果公布于各大媒体。

活动2

试业初期阶段实行“服装行业信息沟通论坛”，邀请专业人士实行讲座

试业期间，举办一次“服装行业信息沟通论坛”，邀请各行业协会领导、行业专家、各商品企业家、各大新闻媒体参与，

使中心开业成为整个行业关注的焦点。行业信息论坛的实行，会使行业内的企业加速设点的步伐。

媒体选择：中心新闻、广东卫视、南方卫视等

6、交通推广

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利用项目便利的交通网络优势与广东和外省长途运输公司合作，提高营销推广的效率。

▲推广方式

措施一：与广东各运输公司合作开通从机场、火车站到财宝服装批发市场的运输专线；

措施二：和外省长途运输公司合作，开通从机场、火车站以及外省到财宝服装批发市场的运输专线，

措施三：与广东各运输公司合作充分利用巴士TV平台进行宣扬；

措施四：与广东各运输公司合作，用座垫广告形势进行宣扬；

措施五：与广州、中山各公司公司合作进行宣扬推广；

措施六：利用公交总站的优势，采纳公交车票对换现金券的形式吸引客流。主打广告语：“你来选购 ，我出路费”。

媒体选择：的士广告、公交车身广告、公交站牌广告、旅游公司广告、巴士广告、大巴座垫广告等。

7、其它推广方式其它推广方式

▲财宝服装批发市场报刊

创办市场相关信息专业杂志，树立市场在广东同类市场中良好形象

策划设计《财宝服装批发市场》专刊，报道市场经营动态，作为市场对外展示形象的媒介；发布商户广告，给商户带来更多生

意机会，创新中山品牌发布商户代理和经营信息，为品牌商户及生产企业寻求各区域的代理商、经销商，为商户开拓更广袤的

市场，占据更多的市场份额；

▲与《广州日报》、《XX服装杂志》等相关媒体合作，共建“财宝服装批发”专栏，展示市场形象及市场动态。

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▲设计特性显明的视觉系统，使之在中山乃至全国同类市场中耳目一新，独具匠心。

8、户外广告

▲高炮广告

1、在高速马路口设臵高炮广告，向过往企业家，行业人士传递财宝服装批发市场相关信息，让他们知道中山有个全国最大的

服装交易市场，提高企业知名度，为市场的发展不断带来准客源。

2、在东莞虎门市、广州流花服装交易区设立高墙广告。

▲国内知名的网站

《中国服饰网》、《中国服装网》、《中华纺织网》、《中国服装交易市场》四家网站属于国内比较专业的毛纺、服装专业网站，点

计率平均可达到3000人次/日，国内外很多企业均会在上面查询资料和发布相关行业信息，举荐在其上面发布商品信息和设立

交易中心专业网叶，为市场聚集人气。

与全国各地服装、鞋业、皮具、饰品等专业杂志，定期以新闻与广告形式组合推广

▲定点推广

每月定期出版《财宝服装批发市场》月刊，向全国各主要服装批发市场商户及厂家寄送，传递市场的最新动态信息，吸引旺盛

人气，增加生意机会。

三）、经营措施

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1、年度的新款服装发布会

2、年度嘉年华选购 博览会

3、统一运营管理

4、实行电子商务交易

5、定期组织产业联盟商会

6、实行商会会员制、供应再培训、再学习的机会

7、专项基金统一推广

四）、商城资源经营

1、广告位经营

利用公司部位进行经营，具体方案略。

2、网站经营（电子商务中心）

作为首个中山一站式选购 市场信息共享平台外，市场应建立自己的网站，也可以和中国纺织网、服装、鞋业、百货网等行业知名

网络煤体联谊，还可以与政府、专业网站、服装行业协会组建财宝服装批发市场信息交易网。

同时于每间商铺接驳宽带网，组建专业电子商务平台，为商户发布商品和了解行业动向，使客户足不出户便可以上获得全世界最

新、最快的行业资讯。干脆在网上进行交易，更快、更省、更便捷地实现“无接触交易”或“异地远程交易”。

建立电子商务中心建设目的：

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A、协作市场的经营和推广，提高财宝服装批发市场的知名度和影响力；

网络建成后，将企业资料发布在网上，帮助企业和商户进行市场推广建立电子商务平台，为市场企业和商户供应最佳的商战平台。

B、厂家或商户通过财宝服装批发市场交易中心电子商贸平台发布产品信息，收取购货定单和接收付款；买家通过财宝服装批发

市场交易中心电子商贸平台查阅产品资料，收取报价单，发送购货定单，实现网络化的电子选购 。

C、市场策划部协作市场的网络营销推广，可以依据财宝服装批发市场交易中心状况更新网络的信息和发布信息等，最大化的为

商户发掘生意机会；并协作市场各类活动的须要，进行相应的网络宣扬推广及网络支持。

通过建设网站还可以以交易提成和收取广告费用为公司增加收入。

3、物流配送经营

可以自己经营，也可以供应平台出租给物流公司经营。

4、市场绿化也同样须要支出，经营不好可以满意市场绿化须要；经营好可以为公司创收。

5、食街经营

6、咖啡店经营

7、饮水经营

商户每天都饮水，假如能把握时机，同样可以为为公司创收。可以公司经营也可以外包经营。

8、废物利用经营

9、建立行业实习基地

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六、市场管理

一）内部管理

公司对各部门实行目标管理。公司领导层依据公司发展战略规划和对市场各种资源进行整合及评估后，制定合理的指标，并将这

些指标分解，分别下达到各个部门以及个人。每个部门和个人针对自己的指标开展工作。对完成和超标完成指标的赐予适当嘉奖，对

完成不了的进行惩罚。

1、目标管理

1）目标管理指标

经济指标：

收入（经营收入、开源节流）

支出（办公费用及各种开支）

2）质量指标：

A、行为指标

B、过程指标

C、结果指标

2、以检查促进管理

实行层级管理，依据目标管理的指标，层层检查，以结果为导向进行管理。

3、晨会、夕会、协调会

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工作前要有支配，工作后要有总结修正，部门之间沟通要刚好到位。

二）商户管理

1、“协议”管理

在日常商户管理过程中，公司要及做做好两个文件的签定，一个是《租赁合同》、一个是《市场管理公约》。《合同》和《公

约》里面要明确双方的权力与义务以及责任。双方必需自觉遵守，履行承诺，共同努力合作把市场做大做强。

《租赁合同》略

《市场管理公约》略

2、统一管理

市场实行自经营，统一管理。具体体现在：

1）、营业时间、设备的统一运营管理、统一服务监督；

2）、市场创建“百城万店”无假货示范市场；

3）、市场实行统一“明码标价”经营模式，限制市场内部恶性竟争，树立品牌；

4）、商户对外宣扬广告、门头广告统一设计、统一规格、尺寸；

5）、商户上下班实行“考勤打卡”制度；

6）、公司在与商户签定租赁合同时，可让租户缴纳肯定数额的诚意合作费，合同期满则无息退还；假如租户在合同期内私自

转让、退场和严峻违反商城公约，则诚意合作金不再退还。这样即能起到制约租户的作用，又可以作为一种融资手段。

3、“放水养鱼”经营手段

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依据市场发展战略目标和经营模式的要求，为尽快实现市场利润最大化，从而快速占据市场，以缩短市场经营的培育期，

快速达到市场发展目标。市场应主动实行“放水养鱼”的策略。

具体措施：

1）、试业期免租，组织小型展会（最好是免费供应场地）；

2）、可以免费为商户供应各种装修、设计、摆设询问；

3）、入住商户可享受免租、免管理费和租金打折的实惠政策；

4）、提前入驻财宝服装批发市场的，可适当赐予现金嘉奖，短时间内达到积蓄足够的商户以保证开业的顺当进行；

5）、提前入驻财宝服装批发市场的商户可以免费获的运用商城外墙广告位1-2年；

6）、对入驻商户连续1个月没有迟到、早退的可以适当赐予现金奖励；

7）、先入驻的商户可以免费享受公司早期举办的各种营销推广活动；

4、人性化管理

日常管理工作要从管理向服务的转变。

具体操作如下：

1）、公司可定期组织商户和公司员工生日晚会联欢，

2）、成立商户俱乐部，给商户与商户；商户与客户之间的沟通沟通供应一个平台。

3）、租金可以实现活动模式（旺季一个标准、淡季一个标准）

5、忠实商户的管理与培育

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商户是市场的衣食父母。客商管理是市场经营体系的重要组成部分，是企业的重要“资产”之一。客商管理的实质就是如何

有效地管理客商这项“资产”，对它进行开发、维护、运用并使其增值。

因此在客商管理上，肯定要有长远眼光，而不能考虑一时一事的利益。因为客商稳定是市场稳定并发展的前提，客商群体

的稳定对于市场运营政策的连贯性和市场维护都是必不行少的。多年的商业地产操作阅历证明，稳定的客商给市场带来的收益

远大于常常变动的客商。客商的每一次变动都意味着风险和费用。这就要求我们在选择客商时肯定要慎重，在最初选择时就从

长远角度考虑。因此在日常的经营管理过程中肯定要留意忠实商户和潜在商户的培育。

6、成立管理委会

管理委员会，由公司和政府执法部门以及市场大商家联合组成，主要为商户供应绿色办证通道；处理交易纠纷；监督商品

质量为创建“百城万店无假货市场”和确保市场的良好经营秩序。

七、物业管理

商业物业管理区分于其他物业管理的根本特征，是其经营特质，因为：

1、商业经营是商业物业管理的核心。

商业地产是靠收取租金来获得投资回报，所以商场的经营状况的好坏是特别重要的。假如没有良好的经营收益，市场不景气，商

户赚不到钱，起先煮“无米之炊”时，是不行能支付租金和物业管理费的。如广州某闻名物业管理公司承接了广州某地下商城，就因为

商城经营方法不善，造成运营困难，开业不久就经营困难，难以支付日常管理开支，经营管理公司只好退出管理。

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2、商业物业管理必需为经营创建条件。

商业物业管理的目的是创建便利、平安、舒适的消费环境，帮助商家吸引和留住消费者，为商家创建利润。商业物业管理是为商

业经营服务的，是为经营创建环境、创建有利条件，从而带动经营。因此，在商业物业中，物业管理必需以经营为中心，围绕经营展

开管理，把创建良好的经营效益作为物业管理的目标。

商业物业的经营特质，要求物业管理要围绕经营开展工作，把经营的理念融合于物业管理的方方面面。具体操作：

A、理解经营，以经营为中心开展物业管理。

在实践中，物业经营和管理难免存在着冲突。物业管理也要着眼于长远利益，看重物业的保值增值，而经营则追求利润最大化，

更看重眼下的利益。但经营和管理在本质要求上却是统一的，没有物业的长期管理，商业物业不能保证长期的发展和投资回报；而如

果没有良好的经营，物业管理将缺乏维系管理的资金，则生存维艰，更谈不上使物业保值增值。因此，在商业物业中，物业管理部门

不能有本位主义，而应常常换位思索，主动协作经营工作。例如，市场进行经营推广活动，物业管理部门应站在经营立场上，帮助经

营策划推广活动，在人员、清洁、平安、设备等方面主动进行协作，而不要从管理角度片面强调管理困难，消极对待一切推广活动。

B、协作经营，为经营创建有利条件。

商业物业管理要主动协作市场的经营。

a．统一组织商业形象的宣扬推广活动。商业推广可以树立良好的商业形象，吸引更多消费者，是市场物业管理必不行少的工作。

物业管理部门应主动策划和组织形式多样的宣扬推广活动，如商业标识、媒体推广、整体促销、顾客联谊、明星专题活动、商业赞助

社会公益活动等。一旦形成市场的良好形象，便成为一种信誉、品牌和无声的广告，成为商城的无形资产，带动市场的经营。

b．创建平安、便利、轻松的消费环境。商业物业面积大、店铺多、商品多、人流量大、人员素养杂，物业管理难度相当大。管理

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部门要加强场地限制，留意巡查和监控，特殊加强对火灾、盗窃、爆炸等紧急事务的防范，保证市场的设备、清洁、治安、消防等各

项管理良好运作，为市场的经营供应根本保障。

c．加强商铺管理，保证市场经营活动的正常开展。物业管理部门要做到：对营业时间进行限制，全部商铺按时开铺、关铺，正常

营业；加强对公开场所的限制，阻挡侵占公开通道、乱贴海报广告等；保证市场的整体形象，对空臵商铺进行封闭，要求货品摆放统

一美观等；强扮装修管理，防止装修商铺干扰营业等等。

C、参与经营，把经营纳入到物业管理中来。

在商业物业管理中，物业管理部门不能臵身于经营之外，而应主动参与经营。尤其是随着商业物业产权多元化，很多商铺投资者

不懂经营，更需借助管理者参与经营。

a帮助招商部进行招租。

b帮助商户进行招租代理。对二手商铺进行统一招租，促进市场的经营。

c场地经营。利用商业物业中的空臵场地进行广告、推广等经营，不仅可以带旺市场的经营，也可以为公司带来收益。

D服务经营，为经营供应商业服务。

物业管理在商业服务中可作为的空间很大，主要包括：

a营业员培训。商业物业中往往有上百家商铺，他们聘请的营业员通常未受过专业培训。管理部门可以定期对这些营业员进行培训，

提高他们的专业素养和服务水平，从而提升市场的服务形象。

b营业员的监督。物业管理部门可以作为投资者在市场的代表，担当监督营业员的任务，通过巡查监督，刚好制止营业员在商铺内

看报纸、听音乐、吃饭等现象，确保市场的规范、和档次。

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c商务服务。物业管理部门应协作经营，供应通讯、订房、订票、打字、传真、电子商务等服务，不仅为商家和消费者供应便利，

也扩大了市场的服务功能。

d信息服务。为促进市场的经营，物业管理部门还应利用消防广播、专栏电子屏幕、局域网等信息媒介，为商家供应业务信息和管

理信息，主动为商家联络相关厂家，供应商讯，为商家推介适销对路、价格有竞争力的商品，引导商家开展经营活动。

E监督管理，确保市场的信誉。

为维护市场的形象，创建良好的市场信誉，保证市场经营的长远利益，物业管理部门还要加强对市场内经营者的监督和管理，不

准欺行霸市，不准进行不公允竞争，打击假冒伪劣商品等。

a货品限制。限制进入市场的商品，打击假冒伪劣商品，提高商品的质量，维护市场的信誉。

b处理客户投诉。对商品质量问题要妥当处理，始终以一个中间人的姿态来处理；对售货员的服务看法问题要进行教化劝服。

八、管理制度与档案管理

科学管理、合理量化、健全制度是我们取的胜利的重要保障，为确保达到高标准的管理目的，应当以市场发展战略和经营管理目

标，依据中华人民共和国和广东省《物业管理条例》实行专业化、科学化、规范化管理。以及制定管理规章制度。

管理制度

一）公众制度：略

二）内部管理制度：略

三）运作管理制度：略

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四）员工培训考核制度：略

五）市场档案的建立与管理

随着建筑设计高科技、专业化的发展，信息成为管理资源中又一重要因素，为此，财宝服装批发市场的物业管理的档案建立与管

理必需采纳电子计算机技术。通过档案的“集中化、有序化、信息化”的程序建立适合市场的档案管理方案，达到资源共享，合理利用

的目的，在信息收集、存储时做到内容全面、丰富，尽可能完整，我们拟对市场全部物业管理与服务项目，从主体到配套，从建筑到

环境，从硬件到软件等都建立相应的管理档案，树立档案管理的财宝观、资源观和服务观，使档案管理真正为管理服务。

1、档案管理运作环节：

资料收集→资料输入整理→资料归档→资料利用

2、档案资料的分类：

1）、接管移交资料：略

2）、管理档案资料：略

3、资料收集

资料的收集坚持内容丰富的原则，依据实体资料和信息资料的内容，在实际工作中从须要和服务的角度动身，扩大信息的收集来

源，从时间上来讲是指从规划设计到工程竣工的全部工程技术修理资料，从空间上讲是指财宝服装批发市场的结构全部，大到房屋本

体公共设施，小到花草苗木都应有具体的资料。

4、资料分类整理

1)辨别真伪。

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2)分类排序。

3)组编档号。

4)装订精致。

5、档案资料管理

1)采纳原始档案和电脑档案双轨管理制。

2)采纳多种形式的文档储存方法,便于原始档案的管理(如:采纳录像、刻盘、胶卷、照片、图景等方法)。

3)必需尽可能的采纳电脑储存，便于查找调用，以便更好地爱护原始档案的资料免受翻动的磨损和损坏。

4)建立健全的档案外借管理规定，档案管理必需专人负责，应做到保管、保密，工作细致；如有破损，应刚好修补。

5)档案管理室必需达到防火、防潮、防变质的“三防”标准。

第三部分项目行政人事构想

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一、经营管理人员聘请与培训

一）、人员的的聘请

各职能部门相关管理人员应从社会上吸纳有管理阅历的专业人士，管理层人员最好持相关专业资格证，并且可以跨区域聘请。

企业的竞争归根结底是人才的竞争。要实现管理人员素养的现代化，必需建立规范企业的培训制度，把培训工作作为企业的发展

战略常抓不懈。重点开展智能化培训、电脑培训、物业管理培训和专业技能培训，提高员工的综合素养，为市场的运营管理培育复合

型人才，同时，我们确立了“全员培训，全过程考核”的培训方针，使培训真正落到实处。

二）培训系统的构成图：

目标支配

①

岗位应用

组织支配

④②

考核评分

③

构成图说明：

1、为了使培训更有实效，我们依据市场的特点。确立并拟定培训目标支配，在此基础上拟定培训的组织形式、课程设臵、培训方

式刚好限等。

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2、支配制定后，依据培训支配进行落实，敏捷运用合适的训练形式和方法，使培训取得预期效果。

3、培训的考核与评估是培训工作的一个极其重要的环节，使我们刚好了解到培训功效，驾驭员工的接受效果。

4、最终依据评估考核，刚好调整培训思路，确定今后培训工作的重点。

5、培训的组织形式：新员工入职培训由财宝服装批发市场运营服务中心资源管理部负责，在岗位培训在总经理办公室调控监督下，

由部门具体落实执行。

三）、培训目标：

通过培训，提高员工的文化素养、业务技能和管理服务水平，为财宝服装批发市场培育一支品质优良、技术过硬的运营管理队伍，

使财宝服装批发市场的运营管理更加富有成效。

四）、培训内容：

1、新员工入职培训：

A、企业培训：企业发展史、企业经营方针、企业理念、企业精神、企业组织架构。

B、员工入职手册培训：员工守则、礼仪行为规范、职业道德教化（教材：财宝服装批发市场员工入职手册）。

C、市场运营服务中心概况培训：市场的概况、发展目标、管理目标、管理规章制度、管理组织架构等。

D、运营管理、物业管理基础学问。

E、强化服务意识的专题培训。

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F、军训与参观学习。

2、岗位专业技能培训：

A、基本技能培训：相应岗位的应知应会、专业学问、工作标准（流程）、质量考核标准等。

B、新技术（能）培训：智能化技术、信息网络技术、新设备（仪器）的运用与管理技术等，不断地充溢自己。

3、素养提高培训：

A、管理人员实行“四个