控制性详细规划

控制性详细规划第一页，共28页。借鉴区划技术，变革传统详细规划形成的具有中国特色的规划类型；城乡规划法明确的法定规划之一；反映各个利益集团在城市建设中的责权利关系；建设主管部门做出建设项目规划许可的依据（行政许可法范畴）；公众参与最具实效性的内容；法律严肃性越来越高；编制技术不断探索与进步。第二页，共28页。

（1）控制性详细规划是规划与管理、规划与实施之间衔接的重要环节。从规划到管理——依法行政的依据；从规划到实施——控制、引导、监督。

控制性详细规划将城市建设的规划控制要点，用简练、明确、适合操作的方式表达出来，作为控制土地批租、出让的基本依据，正确引导开发行为。第三页，共28页。

（2）控制性详细规划是宏观与微观、整体与局部有机衔接的关键层次。从宏观到微观——上接总规（分区），下接修详（设计）；从定性到定量——控制要求深化、量化、具体化；从整体到局部——控制指标细化、分解、落实；

控制性详细规划向上衔接总体规划和分区规划，向下衔接修建性详细规划、具体设计与开发建设行为。它以量化指标和控制要求将城市总体规划的宏观的控制转化为对城市建设的微观控制，并作为具体指导地段修建性详细规划、具体设计、土地出让的具体设计条件和控制要求。第四页，共28页。

（3）控制性详细规划是城市设计控制与管理的重要手段。从二维到三维——平面控制与空间控制的结合；从规划到设计——规划要求与设计条件的结合；从消极到积极——控制与引导的结合。控制性详细规划将宏观城市设计、中观城市设计到微观城市设计的内容，通过具体的设计要求、设计导则以及设计标准与准则的方式体现在规划成果之中，借助其在地方法规和行政管理方面的权威地位使城市设计要求在实施建设中得以贯彻落实。在我国目前还没有形成独立的城市设计审议制度的情况下，在城市设计的发展与实施控制要求方面，控制性详细规划责无旁贷。第五页，共28页。

（4）控制性详细规划是协调各利益主体的公共政策平台。从个体到群体——利益协调的平台；从分歧到统一——公共政策的具体化。

控制性详细规划由于直接涉及到城市建设中各个方面的利益，是城市政府意图、公众利益和个体利益平衡协调的平台。第六页，共28页。

控制性详细规划是《城市规划法》中确定的法定规划层次，并且明确了将它作为城市规划管理和综合开发、土地有偿使用的依据。而城市设计在规划法中没有提及。控规与城市设计的区别——法律地位不同第七页，共28页。控规与城市设计的区别——深度与层次不同控制性详细规划是规划编制的一个层次，在层面和研究深度上，控规可能更加偏重于与本层次相关的综合控制，基本上控制要素是在一个层面上的，即围绕着城市中的地块做出一系列具体的控制管理要求。从某种意义上讲，一个全面覆盖的控规相当于一个总体规划深化后的全面建设规划。而城市设计贯穿城市规划的全过程，更加要求以问题为导向，重点在于解决实际问题，解决问题的方法可能涉及到宏观、中观甚至微观的层次，大到城市的结构、格局，小到标识小品，都有可能成为城市设计研究与控制的对象。

控制性详细规划针对一个特定层次，横向的控制综合性更强，而城市设计不针对一个特定的层次，纵向的控制系统性更强。第八页，共28页。控制性详细规划针对的城市开发与建设发展中，各个利益集团在其中所扮演的角色和各自所应承担的责、权、利关系。它关注更多的是使城市建设达到一个满足最基本标准的平衡点。城市设计针对城市中的三维空间环境、人的行为与环境的互动关系，它关注的是如何形成一个亲切、宜人、充满美感、可持续的最佳城市环境。简单地讲，控规主要目的是不致使城市建得太坏；而城市设计主要目的是如何使城市建得更好。控规与城市设计的区别——关注的焦点不同第九页，共28页。控规与城市设计的区别——控制的方式不同控制性详细规划采取一定的法定程序，对城市建设管理提出要求，并通过行政手段将这种要求在开发实施中强制执行，它的控制要求以综合控制指标体系来表达，虽然有规定性和引导性的区别，但这些都是在建设时必须给予解决和回答的问题，只是控制的程度和力度不同而已。城市设计则是通过一系列设计导则、设计准则、设计指引等政策性的内容来引导城市建设甚至具体的建筑建造的。它的具体手段涉及到开发方式、政策引导、经济杠杆、图解图示以及意向设计等，大多是建议性或引导性的内容。目前我国在详细规划实践中并没有完全割裂城市设计与控制性详细规划，很多城市设计内容是在控规中予以考虑的，这也是我国的控制性详细规划的一个主要特色。第十页，共28页。两者的衔接方式——城市设计渗透控规城市设计既然贯穿了城市规划的全过程，也必然应该贯穿控制性详细规划。城市设计应该从自身专业的角度，即针对城市特色、格局、空间、肌理、文化、风貌、景观以及活动组织与联系等方面为控规提出宏观、中观以致微观的控制概念、思路、依据和控制手段。城市设计的渗透不但需要从上渗透，还需要控制性详细规划为进一步细化的城市设计提供空间支持，为进一步展开城市环境设计、活动设计以及建筑空间组合设计提供基础。目前国内在编制控制性详细规划时，城市设计的介入被认为是必须的环节，很多控制依据可能都来源于城市设计的研究。第十一页，共28页。

控制性详细规划的主要任务是：以总体规划或分区规划为依据，详细规定建设用地的各项控制性指标和其他规划管理要求，强化规划的控制功能，并指导修建性详细规划的编制。具体地说，控制性详细规划的内容有以下几点。

1、确定规划范围内各类不同使用性质的用地面积与用地界线；

2、规定各地块土地使用、建筑容量，建筑形态、交通、配套设施及其他控制要求；

3、确定各级支路的红线位置，控制点坐标和标高；

4、根据规划容量，确定工程管线的走向、管径和工程设施的用地界线；

5、制定相应的土地使用及建筑管理规定。第十二页，共28页。

（二）控制性详细规划的用地分类和地块划分控制性详细规划的用地应分至小类（参照附表《控制性详细规划城市用地分类和代号》）。控制性详细规划的地块划分可按规划和管理的需要划分为区、片、块几级，块是控制性详细规划的基本单元，其划分的原则为：

1、应保证地块性质单一，避免不相容使用性质用地之间的干扰；

2、严格遵守城市总体规划或分区规划及其他专业规划的要求；

3、尊重现有用地产权或使用权边界；

4、考虑土地价值的区位级差；

5、兼顾基层行政管辖界线，便于现状资料的收集及统计。地块划分可根据开发方式和管理变化，在规划实施中进一步重组（小块合并成大块或细分为小块）。地块划分规模可按新区和旧城改建区两类区别对待，新区的地块规模可划分得大些，面积控制在0.5～3公顷左右，旧城改建区地块可在0.05～1公顷左右。第十三页，共28页。

（三）控制性详细规划的控制体系控制性详细规划的控制体系的内容可分为以下几类。

l、用地控制指标：用地性质、用地面积、土地与建筑使用相容性；

2、环境容量控制指标：容积率、建筑密度、绿地率、人口容量；

3、建筑形态控制指标：建筑高度、建筑间距、建筑后退红线距离、沿路建筑高度、相邻地段的建筑规定；

4、行为活动内容：交通出人口方位、停车位；环境保护规定；

5、城市设计引导及控制：对城市重要地段的地块，需对地块内建筑的形式、色彩、体量风格提出设计要求；

6、配套设施体制：生活服务设施布置，市政公用设施、交通设施和管理要求。在以上控制内容中的属地块控制指标可分为规定性和指导性两类。规定性指标是必须严格遵照的指标；指导性指标是参照执行的指标，其目标是贯彻发展规划和开发控制的意图，将控制要素具体为布局引导。为修建性详细规划与建筑设计提供依据，引导城市建设有序进行。第十四页，共28页。

地块规定性指标一般为以下各项。

l、用地性质：规划用地的使用功能，可根据用地分类标准进行标注；

2、用地面积：规划地块划定的面积；

3、建筑密度：即规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比，通常以上限控制；

4、建筑控制高度：即由室外明沟面或散水坡面量至建筑物主体最高点的垂直距离；

5、建筑红线后退距离：即建筑相对于规划内道路红线后退的距离。通常以下限控制；

6、容积率：即规划地块内各类建筑总面积与地块面积之比。容积率可根据需要制定上限和下限。第十五页，共28页。7、绿地率：规划地块内各类绿地面积的总和占规划地块面积的比率。

8、交通出入口方位：规划地块内允许设置出人口的方向和位置。具体可分为以下几个指标：机动车出人口方位：尽量避免在城市主要道路上设置车辆出人口，一般情况下，每个地块应设1～2个出入口；禁止机动车开口地段：为保证规划区交通系统的高效安全运行，对一些地段禁止机动车开口，如主要道路的交叉口附近和商业步行街等特殊地段；主要人流出人口方位；

9、停车泊位及其他需要配置的公共设施。停车泊位指地块内应配置的停车车位数，通常接下限控制。其他设施的配置包括：居住区服务设施（中小学、幼托、居住区级公建），环卫设施（垃圾转运站、公共厕所），电力设施（变电站、配电所），电信设施（电信局、邮政局），燃气设施（煤气调压站）。第十六页，共28页。

指导性指标一般为以下各项：

1、人口容量：即规划地块内部每公顷用地的居住人口数，通常以上限控制；

2、建筑形式、体量、色彩、风格要求；对规划区重点地段的建筑形体和布局应进行特别控制（建筑架空控制线、裙房控制线建筑等）；

3、其他环境要求。第十七页，共28页。

（1）《城市规划强制性内容暂行规定》

城市详细规划的强制性内容包括：规划地段各个地块的土地主要用途；规划地段各个地块允许的建设总量；对特定地区地段规划允许的建设高度；规划地段各个地块的绿化率、公共绿地面积规定；规划地段基础设施和公共服务设施配套建设的规定；历史文化保护区内重点保护地段的建设控制指标和规定，建设控制地区的建设控制指标。（2）2006年4月1日颁布实施的《城市规划编制办法》第四十二条条纹中明确规定，控制性详细规划确定的各地块的主要用途、建筑密度、建筑高度、容积率、绿地率、基础设施和公共服务设施配套规定应当作为强制性内容。新《编制办法》的强制性内容第十八页，共28页。

（3）2006年6月1日《关于落实新建住房比例要求的若干意见》建住房［2006］165号文件中明确规定：“城市规划主管部门要依法组织完善控制性详细规划编制工作，首先应对拟建或改造住房建设项目的居住用地明确提出住宅建筑套密度（每公顷住宅用地上拥有的住宅套数）、住宅面积净密度（每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积）两项强制性指标，指标的确定必须符合住房建设规划关于住房套型结构比例的规定；依据控制性详细规划，出具套型结构比例和容积率、建筑高度、绿地率等规划设计条件，并作为土地出让的前置条件，落实到新开工商品住房项目。”

编制控制性详细规划时，强制性内容的确定应满足以上三项及其他相关规定的要求。第十九页，共28页。

已经批准（或正在编制）的城市总体规划与分区规划的技术文件及相关规划成果；规划范围已经编制完成的各类详细规划及专项规划的技术文件；地方城市规划编制实施细则、管理技术规定、统一技术措施等规划编制和管理文件，地方规划与建筑管理相关标准，如居住区配套、配建停车、公共安全防护、城市形象与风貌管理等系列规范与准则；准确反映近期现状的地形图（1：1000~1：2000），相关遥感信息地图和影像图；规划范围现状人口详细资料，包括人口密度、人口分布、人口构成等；土地利用现状资料（1：1000~1：2000），规划范围及周遍用地情况，土地产权与地籍资料，包括城市中划拨用地、已批在建用地等资料，现有重要公共设施、城市基础设施、重要企、事业单位、历史保护、风景名胜等资料；道路交通（道路定线、交通设施、交通流量调查、公共交通、步行交通等）现状资料及相关规划资料；市政工程管线（市政源点、现状管网、路由等）现状资料及相关规划资料；公共安全及地下空间利用现状资料；建筑现状（各类建筑类型与分布、建筑面积、密度、质量、层数、性质、体量以及建筑建筑特色等）资料；土地经济（土地级差、地价等级、开发方式、房地产指数）等现状资料；其它相关（城市环境、自然条件、历史人文、地质灾害等）现状资料。规划调研资料汇总形成基础资料汇编。基础资料搜集的基本内容第二十页，共28页。

在详尽的现状调研基础上，梳理地区现状特征和规划建设情况，发现存在问题并分析其成因，提出解决问题的思路和相关规划建议。从内因、外因两方面分析地区发展的优势条件与制约因素，分析可能存在的威胁与机遇。对现有重要城市公共设施、基础设施、重要企、事业单位等用地进行分析论证，提出可能的规划调整动因、机会和方式。基本分析内容应包括：区位分析、人口分布与密度分析、土地利用现状分析、建筑现状分析、交通条件与影响分析、城市设计系统分析、现状场地要素分析、土地经济分析等，根据规划地区的建设特点可适当增减分析内容，并根据地方实际需求，在必要的条件下针对重点内容进行专题研究。现状分析内容、成果、图纸及研究报告编入规划成果附件。调研与分析的基本要求

调研成果的审核机制：由于调研成果直接影响到控规编制的科学性，许多城市在编制程序上增加了调研成果的审核，具有借鉴意义。第二十一页，共28页。1土地使用规划与控制土地使用规划与控制是控制性详细规划的基本内容，应在规划范围内提出详细的土地使用规划方案，综合考虑片区功能区划、交通组织、土地经济、城市设计、设施配套以及相关保护规划要求，形成土地使用规划总图，详细确定规划范围内不同土地使用性质与不同产权单位的用地界限、用地性质和用地面积，并提出土地混合使用的方式与标准，确定各类用地内适建，不适建或者有条件地允许建设的建筑类型。2用地细分控制在土地使用规划的基础上进行用地细分，结合山体、河流、道路、防护地带、产权界限、用地性质等自然与人工边界进一步划定。用地细分应根据地区区位条件，综合考虑地方实际开发运做方式，对不同性质与权属的用地提出细分标准，原则细分后的用地应作为城市开发建设的基本控制地块，原则上不允许无限细分。用地细分的大小尺度应结合城市不同地段、不同性质功能等相关影响因素，提出通则式的标准作为指导，体现公平性。用地细分应适应市场经济的需要，适应单元开发和成片建设等形式，可进行弹性合并。用地细分应与规划控制指标刚性链接，具有相当的针对性，应提出控制指标做相应调整的要求，以适应用地细分发生合并或改变时的弹性管理需要。编制内容要求第二十二页，共28页。3建设控制建设控制是对建设用地上的建设强度、密度、建筑物布置和建筑物之间的群体关系作出必要的技术规定，一般应包括容积率、建筑密度、建筑高度、建筑后退、建筑间距、绿地率、建筑体量、建筑形式、建筑色彩、建筑空间环境要求、建筑小品等一系列控制指标与控制引导要求。在规划中应以公平、公正为原则，采取统一的技术标准，综合考虑用地布局、用地形式、地块大小、城市设计要素、土地经济因素以及现状自然地理特征等，进行针对性控制。4城市设计引导梳理城市设计系统，确定涉及片区的相关城市设计要求，并将其落实到规划地块的具体控制指标中。根据地方实际需要和具体条件可单独形成片区城市设计导则与街坊城市设计指引，对地块开发建设的具体行为提出必要的城市设计引导要求。第二十三页，共28页。5交通规划与控制根据交通需求分析，确定交通规划，其内容包括确定城市道路系统（各级道路红线、断面、控制点坐标与标高）；明确交通（步行、车行、公共交通等）组织方式、地块出入口位置和交通渠化措施，确定交通设施（公共停车、配建停车、公交场站等）建设要求并明确其空间权属关系。6公共设施配套控制根据公共服务设施系统规划确定公共服务设施配套控制要求，主要包括非市场行为的公益设施项目，以及公共服务配套设施的定位、规模、控制标准、控制要求等内容。规划应明确其用地边界与系列控制指标，无法落位应明确相关配建要求与服务半径等内容。已经或正在编制各类专项公共服务设施规划的应依据该专项规划，并在控制性详细规划中给予落实和衔接。第二十四页，共28页。7市政设施规划与控制根据市政基础设施规划确定各项市政基础设施，明确各类市政设施源点位置、边界、规模与建设标准，确定各管线（路由）走向、位置、管径（宽度），并进行管网平面综合与竖向综合。已经或正在编制各类专项市政设施规划的应依据该专项规划，并在控制性详细规划中给予落实和衔接。8其他控制要求根据相关规划（如历史保护的相关规划、风景名胜区规划）落实相关规划控制要求；根据国家与地方的相关规范与标准落实“五线”具体的控制范围与控制要求；竖向设计应包括道路竖向和场地竖向两部分内容，道路竖向应明确道路控制点坐标标高、以及道路交通设施的空间关系等。场地竖向应提出建议性的地块基准标高与平均标高，对于地形复杂区域可采取建议等高线的形式提出竖向控制要求。根据城市安全、综合防灾、地下空间综合利用规划提出地下空间开发建设建议和开发控制要求。第二十五页，共28页。（1）总则（包括编制目的；规划依据与原则；规划范围与概况；适用范围；主管部门与管理权限等。）（2）土地使用和建筑规划管理通则（包括用地分类标准、原则与说明；用地细分标准、原则；控制指标系统内容；各类使用性质用地的一般控制要求；道路交通系统的一般控制规定；配套设施的一般控制规定；“五线”控制内容、控制方式、控制标准以及一般管理规定；历史文化保护要求及一般管理规定；竖向设计原则、方法、标准以及一般性管理规定；地下空间利用要求及一般管理规定；根据实际情况和规划管理需要提出的其它通用性规定等。）（3）城市设计引导（包括城市设计系统控制；具体控制与引导要求等。）（4