物业产权理论和物业服务合同管理讲义

物业产权理论和物业服务合同做您最真诚的朋友

授课人简介:

**工学学士，法学硕士，高级策划师、房地产经济师10年物业管理从业经验。精通房地产法律、战略管理、品牌管理、管理诊断、服务设计等，曾为多家企业进行品牌策划及企业法律顾问咨询。

一、物权定义：由法律确定的民事主体对物依法享有的支配权利。如：占有、使用、收益、处分等等。特性：排他性、优先性、追及性物权：所有权和他物权所有权：动产、不动产物权与债权的区别1、（物权）绝对的、静止的支配与排他2、（债权）流动的、转移的请求与相对二、物权法物权法属于民法调整社会物质财富的归属与利用关系，影响社会生产和社会经济的结构。在合同法消费者权益法继承法等之上，宪法和民法之下。上位法：法律效力和制定机关。三、不动产所有权典型的用益物权不动产所有权包括：土地所有权、建筑物区分所有权、相邻关系相邻权人最重要的财产权之一取得、转移、存续——登记制度对于多个产权主张的房产所衍生出来：建筑物区分所有权。四、建筑物区分所有权包括：专有部分所有权共有部分持分权共同关系成员权问题：一户一票合理吗？（一）专有部分所有权权利：占有、使用、收益、处分、装修、改良、修缮、排他性与相邻权利等义务：1按照原有用途使用；2维护建筑物安全、外观3独自承担专有部分维修责任及费用4不得随意改动管线5维护环境卫生安宁风俗6相互容忍

专有部分所有权法律责任：停止侵害排除障碍消除危险赔偿损失剥夺区分所有权（二）公用部分持分权公用部分：1、建筑物的基本构造部分：外墙、地板、楼顶、通道、楼梯、支柱等；2、建筑物的附属设施部分：电梯、中央空调、水电管道、地下车库，地下管网；3、建筑用地：基地、绿地、庭院、围墙。公用部分持分权权利：持分占有、使用、收益、装修、改良、修缮、排他性与相邻权权利义务：按规划设计功能和目的使用维护和保存公用部分按持分比例承担公用部分的责任按时缴纳管理费、基金、业主大会决议分摊的费用不得单独处分公用部分公用部分持分权法律责任：停止侵害排除障碍消除危险清偿拖欠费用剥夺区分所有权赔偿损失（三）成员权权利：参与权：参加业主大会；通过业主大会形成决议；通过业主大会制定和修改《业主公约》、业主委员会章程、物业管理制度和规定选举权：选举、被选举、罢免业主委员会成员选聘权：通过招投标选聘物业管理公司监督权：对参与物业管理活动的主体监督请求权：请求召开业主大会、正当管理共同事务、分配共有收益；请求停止侵害、排除妨碍、消除危险、赔偿损失、剥夺区分所有权成员权义务：服从执行业主大会决议决定接受、服从业主大会业主委员会及物业管理企业的管理服务按时缴纳物业管理费、基金及业主大会决议分摊的费用共同承担业主大会及业主委员会的民事赔偿责任遵守业主公约、物业管理制度、规定五、建筑物区分所有权的原则合理原则整体利益优先原则多数原则约定原则六、建筑物区分所有权的制度选择

业主委员会业主：房屋所有权人。业主大会：经一定数量业主提议（特区10％关外20％），遵循一定议事规则，讨论物业管理有关事宜的业主会议。业主委员会：业主大会的执行机构。其产生、变更、执行严格遵循法律的有关规定。业主大会的议事范围（一）业主公约、业主大会和业主委员会议事规则的制定、修改；（二）物业管理企业的选聘和解聘；（三）专项维修资（基）金的筹集和使用；（四）业主大会的诉讼和仲裁；（五）业主委员会委员的选举、罢免；

（六）物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、收益方案；（七）物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生维护等方面的规章制度；（八）业主委员会的工作报告；

（九）业主委员会不当决定的改变和撤销；（十）业主委员会的活动经费；业主委员会的产生的意义整合广大业主的共同意愿，维护广大业主合法权益的有效组织形式

明确业主与物业管理公司之间的责、权、利关系促进形成物业管理市场竞争机制

业主委员会在国外的情况日本：按法人与非法人的不同地位分别称为“管理团体法人”和“社区管理团体”；法国和新加坡：直接称为“管理团体”；美国：法称为“公寓所有人协会”；台湾地区：“管理委员会”、“自治会”、或“互助组”及“管理组织”；香港地区：“多层业主法团”或“互助委员会”国内的业柳主委员会国内的业查主委员会练绝大多数贡是没有独郊立法人资蜡格的。新赌颁布的条铸例对此也词采取的回喘避的办法创，没有明刮确要求业铅主委员会班必须具备兆法人资格。那么业已主委员址会是什代么？它苹的法律群地位是芦什么？冷物权法子中，业异主委员设会没有素民事主代体资格馋？业主委缴员会的趴权利(1)添召集和龟主持业亚主大会穷，研究欲、处理网、决定宪住宅小厌区维护砖管理事遣项。(2)叛决定聘倒请或解胸聘住宅使小区物驶业管理跨公司，山签订《朽住宅小剖区物业点委托管势理合同陡书》(3)审慰议物业管精理公司制伯定的住宅途小区年度凝维护管理隐计划和住棒宅小区内猛大宗维修等项目的维透修费用报滚告；(4)阅审议物绘业管理斗公司的策年度财桃务报告枪。(5)顽监督及闲配合物阔业管理唇公司开所展日常蒙管理工馋作。(6)叉审议物泼业管理红公司有甲偿服务作费的收润费标准私。业主委挪员会的阳组成业主大不会选举衣产生业茫主委员粱会作为椒自己的歉执行机斑构，业层主委员富会由一剩定数额爹（5-讽15名滑较适合顿）的成马员组成茧。业主亮委员会丘一般包燥括主任召、副主拿任和若龟干名委罩员，主非任、副怪主任是介业主委历员会的菠召集人今和组织咸者，他卸们均由寨业主大放会选举吧出来的获业主委罩员会成明员自行豆推选产贪生，这控样可以蚀增强主尘任、副贿主任在肢业主委改员会中倾的公信厕力，便获于其组续织业主矛委员会矮的各项激活动。掌有的地现方规定副业主委谜员会还灵可以设半立执行缸秘书，率以具体缝处理业丙主委员针会的事金务。（1）物纳业管理区障域内的成餐年业主。劳非业主？润执行秘书乖：不属于丧业主委员凑会委员，葱不具有表妇决权，可火由非本物贿业管理区拢域的人员阿担任，但泰隶属于业肃主委员会困管理。其占不是通过发选举产生盒，而是通依过与业主功大会的聘问用合同产功生。（职扮业物业管膝理人）（2）热偏心公益事旦业、责任泥心强。（3）牢具有一宪定的组桃织能力维。（4）有设一定的工浊作时间。资格终仿止或丧兄失的问守题：如根无故连蕉续缺席羊业主委拆员会会员议；因豪身体或穴者精神列上的疾拴病丧失却履行职驴责能力战；有犯准罪行为宾被司法辞机关认柳定；以读书面形叹式向业于主大会旱提出辞丑呈；与恨所在区锻域物业咽管理企帮业有利御害关系弟；严重垃违反业雀主义务进等情形家下，经汁业主大敬会会议接决议，钩其业主病委员会胜成员资哭格应当幸终止。业主委员秩会成员的赔资格会议制度议事规则成立的备会案、成员奥的变更等印章管理办公场邮所经费管宏理业主委员渠会的运行业主委员榨会的法律姿地位《中华乌人民共找和国民两事诉讼它法》第拍四十九韵条规定献：“公持民、法叛人和其变他组织抢可以作兆为民事典诉讼的已当事人破。业主委员绢会并非企百业或社团浑法《社会完团体登兴记管理呢条例》排第7条规定励，社会湾团体必沸须具备庭独立承省担民事盒责任的埋能力应该稳界定为伪“其他贫组织”恰：全体或部民分业主按叶一定程序写进行“授峰权”《中华人炭民共和国味民事诉讼叨法若干问污题的意见舰》第四十寄条规定：“民事诉末讼法第四互十九条夫规定的衬其他组狸织是指合法成立、有一定宏的组织艇机构和叮财产，但又不酱具备法人尊资格的组驼织。”业主委短员会与季居民委撇员会关摔系同样是污“自治潜组织”耻，同样诱地域。不同：（境1）性质凑不同（2）产令生基础不泡同（3）职透能不同（4）重管理范仅围不同私法上脸的自治独、是公日法上的巨自治业主委员横会制度的眯选择业主委翻员会制劳度是市水场经济樱发展的盾产物，齐由于我练国目前流处在社需会主义物初级阶这段，因俩此这一件制度也本必然经扮历一个捎从混沌利到清晰哀，从盲秒目到理辰性的过笑程，一挤方面这堵一制度压考验和撑锻炼了旁民众民刚主参与颠和法制饥意识，向另一方阶面也对询政府和养立法部去门提出辨了新的安课题，罩这些努猜力都是瓜为了使芹广大业蚀主的成衣员权得匹到实现杰和保障效，业主康委员会赚在这一快过程中裙所体现忠的代表颠性需要索一系列鲁完善的仓机制去涛监督和说保障。第二部分银物业遗服务合同合同的基右本概念：混契约平等的智主体的跃自然人钻、法人狠、其他希组织之伏间的设突立、变驶更、中瞒止民事粉权利义颠务的协秋议。合同无滴处不在亏，无时贯不在合同的纺要件要约＋愿承诺的教过程要约：价以缔结炮合同为朋目的向对方逃当事人李发出的豪希望与语其订立龙合同的真实驾表示物业管演理：要饶约方：俘物业管铅理公司承诺方秩：业主反复要约凭的特例合同的有沟效条件内容合集法主体法律膨能力：行衰为能力权伞利能力形式合午法自愿、诊真实意慢思表达合同的分呢类合同法奏：有名若合同十勉五种（嫌买卖、镜供水电健、委托切、代理揪等）诺成合同鸡（物业管减理、买卖注）与实践舱合同（保简管、运输么）明示合岸同与默苹示合同棚（点菜本）可转让合缴同与限制贱转让合同呜（物业管白理）书面与口撕头合同的原汇则公平原街则平等原则自由原扭则诚实信胸用原则合法性双原则物业管感理合同合同主丧体：全疤体业主趋、业主趋委员会塞、物业柴管理公豆司合同性质岔：物权合州同基本内睁容：名茄称、住月所、标蓝的、数畜量、质赶量、报伶酬给与沃的方式悉、期限末、违约揭责任物业服务业合同：委抓托？承揽所？代理？绿雇用？委托合瞎同：物业管林理合同飘与委托鸟合同的润不同：一、形式暴（要式与砖非要式、仇一件事与屋多件事、才报酬）二、程序点：招投标功、可转性盲、期限三、本质吹：有偿、泛服务非事话务、法律栋后果承揽：物烟的转移，众交付成果代理：峡法律制辫度。以冰代理人抽的名义纳实施民恼事法律淡行为。奴目的：侍设定、伴变更、逝中止民黎事法律贱关系。雇用：辱完全按抵照雇主砖的意愿爷，不承衣担法律由责任。违约责任《民法通趴则》11押1条：当瓜事人一方赶不履行合堆同义务或估者履行合猾同义务不采符合约定怨条件，另负一方有权掘要求履行葱或者采取匀补救措施争，并有权悟要求赔偿俱。合同法1档07条民事责任比：继续履抖行合同、柿采取补救思措施、支稠付违约金热、双倍返赖还定金、场赔偿损失违约责放任违约责任本的构成要凳件：违约姻行为（拒炕绝履行、门不适当履让行、延迟毙履行）过险错（当事寄人一方受携损、另一姑方的违约择与一方的爷受损有直柿接的因果冰关系）免责条镜件不可抗阴力：自全然灾害时、政府