知名房企地产项目运营规划启动会附图丰富

XX项目运营规划

2011年3月10日稿目录一、项目概况二、项目总体目标三、项目整体定位四、项目关键成功因素五、项目关键节点计划六、项目风险控制虹桥综合交通枢纽人民广场佘山别墅区宗地位于上海西南方位松江区宗地紧邻成熟的佘山别墅区和赵巷别墅区，属于大佘山板块概念；宗地周边交通便利，可快速到达市区。邻轨道9号线泗泾站。距离人民广场26公里；距离虹桥综合交通枢纽13公里。一、项目概况赵巷别墅区规划要点物业形态项目图片宗地区位宗地四至宗地东至巴张泾河，南至规划道路，西至古楼阁河，北至古楼公路。宗地古楼公路巴张泾河古楼阁河一、项目概况规划要点物业形态项目图片宗地区位宗地四至占地面积121719.2

平方米规划用途住宅容积率1.0计容建面121719.2平方米建筑限高40米建筑密度、绿化率建筑密度≤30％，绿化率≥45％，集中绿地率≥10％机动车位配比地下车库面积待定出让年限住宅70年基地内西侧、沿古楼路须布置用地面积约4900平方米的块状公用绿地；基地内东侧、沿古楼路须布置用地面积约4900平方米的商业金融等公建配套设施。且该区域高度不得高于20米，退让古楼路规划红线不小于8米、容积率不得大于0.9，计容建面4410平方米，建筑密度不得大于44%，绿地率不得小于38%。规划要点物业形态项目图片宗地区位宗地四至一、项目概况物业形态户数(户)总套型建筑面积(㎡)面积比例小高层公寓2014089034.32%大平层2527827065.68%合计1103119160100.00%物业形态：大平层+小高层规划要点物业形态项目图片宗地区位宗地四至一、项目概况规划要点物业形态项目图片宗地区位宗地四至一、项目概况一、项目概况规划要点物业形态项目图片宗地区位宗地四至目录一、项目概况二、项目总体目标三、项目整体定位四、项目关键成功因素五、项目关键节点计划六、项目风险控制项目的战略使命：通过XX项目的高品质呈现和对高端客户的理解及积累，为华润置地（上海）有限公司跻身地产品牌第一军团而努力。以本项目为载体，学习绿城、星河湾等高端项目经验，为公司未来高端项目复制累积经验和资源。作为公司进入多项目阶段的首批项目，进一步探索和理清矩阵式项目管理的管控方式、流程，并提出有效意见、建议和补充。项目的财务指标要求：总货值46.7亿以上（大平层均价4万5以上，小高层2万8以上）税后利润率15%以上IRR15%以上项目成功标尺：成为全市豪宅标杆之一，树立公司高端住宅运营商形象；获得置地系统内认可，争取获得置地高品质奖；1-2年内在置地系统内被成功复制；形成示范区实景展示管控模板；团队高效，培养并输出关键岗位若干名；对公司管控方式、流程提出有效意见、建议和补充。二、项目总体目标目录一、项目概况二、项目总体目标三、项目整体定位四、项目关键成功因素五、项目关键节点计划六、项目风险控制未来靠什么获得市场认可？靠什么增加土地获取能力？上海的住宅用地越来越稀缺，竞争愈演愈烈；品质和开发周期的关系，如何在快速跑动中精准射门？品质的意义在哪里？——给客户带来更大价值，进入第一军团，无须实景也能卖房，溢价能力强卖盐也要卖的快?——给投资人带来更大价值，团队得到更多锻炼（员工个人的市场价值提升），拿地的底气（敢出更高价格，置地敢支持我们）三、项目整体定位客户测试产品线之争定位思路报告逻辑产品线初判土地/市场逻辑

客户定位报告地块产品深化报告年度营销策略报告大平层户型分析及客户模拟——引入咨询公司首次客户测试重点客户户型参观及二次深度访谈（20组以上）重点客户深访反馈报告及三次深访样板房实景呈现后，持续跟进客户情况，了解并引导客户需求成功案例研究及启示：龙湖滟澜山、留庄、星河湾。可行性产品竞争分析：未来竞争分析。目标客户深度访谈研究：三阶段客户深访报告。项目产品深化定位：产品方向研判及竞争性产品线定位。项目品牌构建及核心营销策略市场篇：竞争关系分析，竞品等级分析，大平层产品差异研究。客户篇：客户深访分析，客户购买分析，客户构成归类，项目客户研判定位。产品篇：豪宅价值梳理及拔升，豪宅价值创造，全新豪宅品类定位，项目价值构建。地块项目定位报告项目属性解读：虹桥板块属性，佘山区域属性，及全市高端豪宅走势分析。项目定位思考：定位预判及宏观环境分析。产品线选择及方案建议：全市竞品分析，各方案建议。各方案综合效益分析及项目价值梳理：对大平层产品深入价值挖掘，分析小高层方向。附件：《XX三阶段客户测试报告》、《XX定位整合报告》、《XX产品深化报告》、《XX2010年度营销策略报告》、《意向客户分析》三、项目整体定位客户测试产品线之争定位思路报告逻辑产品线初判土地/市场逻辑产品线地块条件板块支撑客户条件竞争格局价格支撑大平层可以满足规划要求对比徐泾和赵巷板块，泗泾板块中高端别墅氛围和板块形象较弱，且配套和离市区距离也远弱于徐泾板块临近佘山，板块价值未来存有较大的成长空间未来客户将以泗泾及周边板块（主要是佘山板块）独栋别墅已购客户为主购买目的主要是为了追求平层的舒适和家庭氛围；目前大区域内此类产品呈市场空白，客户需求难以确定金地徐泾项目和赵巷项目，预计与本案同期入市，竞争直接、激烈；赵巷项目受地价限制，对比本案无明显优势，但徐泾项目从板块形象、区位和土地成本方面都较本案有明显优势目前西区外环外无此类产品，价格预判主要依据未来竞品，单价预计在25000以上，可以保证项目盈利类独栋&双拼别墅需同时规划小高层来满足容积率和密度要求板块别墅形象不够高端，但是临近佘山板块，未来成长性好；大佘山规划和商业的逐渐成熟将提升板块价值受大佘山/大虹桥和产业规划影响，独栋别墅将呈现泛区域化特征，有机会吸引全市性和全国客户；双拼客户仍将以西区客户为主，但客户规模将会持续增加在售独栋别墅项目大多都有小独栋，整体竞争较激烈，主要有佘山3号、观庭、佘山东郡、同润圣塔路斯；双拼别墅供应较少，竞争环境宽松区域内小独栋和双拼别墅产品价值较高，未来成长性也很好，一年后小独栋别墅毛坯单价可达32000以上，可以保证项目盈利联排别墅需牺牲部分面积，同时需要在建筑密度指标上有所突破板块内经济型别墅较多，市场对板块接受度尚可闵行、长宁、徐汇的改善客和企业中高层管理者，松江产业客；未来客户构成不会有明显改变，但客户规模将会增加周边板块（莘闵、赵巷、徐泾、九亭）联排供应量大，且距市区位置和板块居住氛围、配套均优于本案，本案处于竞争劣势地位周边板块一年后预期毛坯单价勉强达到2万，而泗泾板块竞争力较弱，单价若超过2万，将很难取得好的销售表现，项目利润支撑乏力常规小高层可以满足规划要求离市区有一定距离，地段条件差，难以打造高档公寓现在以及未来两三年都仍将依靠9号线导入的徐汇、闵行、长宁及松江区的白领；自住为主板块未来供应超过100万方，均以常规二房、三房为主力；竞品楼板价均低于本案；本案处于竞争劣势地位七宝、九亭板块标杆项目一年后毛坯单价都难以突破22000，本案售价很难超过这些项目，项目利润难以实现同策的产品线选择方案初步价值判断：类独栋+双拼类>大平常>联排>小高层摘自2009年10月同策定位报告三、项目整体定位客户测试产品线之争定位思路报告逻辑产品线初判土地/市场逻辑从总量上看仅有14％的客户愿意考虑大平层有1/4的客户要视具体情况再定，现在无法做判断。中心区域的客户对大平层的接受度要高于传统别墅区域。观庭和圣塔路斯的业主几乎都不能接受郊区的大平层。摘自2009年12月市场部客户测试报告三、项目整体定位客户测试产品线之争报告逻辑产品线初判土地/市场逻辑定位思路深访后，结论发生变化。先天规划条件的约束——尽可能减少小高层面积摘自2009年12月定位小组内部会议材料三、项目整体定位客户测试产品线之争定位思路报告逻辑产品线初判土地/市场逻辑

定位思路——创新产品大平层

大平层规划限制：容积率1.传统别墅风险小，但容积率比大平层更低产品限制：带来小高层的尴尬局面

客户后别墅型：有别墅居住体验，深知别墅缺点，回归平层客户。平层居住改善型：习惯平层产品，根据环境要求选择低密度平层改善居住客户。房产投资型：以房地产投资作为投资习惯进而盈利类型。专业投资买房。资产配置、保值增值型：鉴于汇率、人民币对内贬值等资产配置因素考虑买房。

注意要点市场需要引导和教育——示范区必须实景、震撼呈现产品力是关键——没有高品质没出路，真正理解高端客户，不是凭想当然三、项目整体定位客户测试产品线之争定位思路报告逻辑产品线初判土地/市场逻辑目录一、项目概况二、项目总体目标三、项目整体定位四、项目关键成功因素五、项目关键节点计划六、项目风险控制四、项目关键成功因素传统：整体规划、建筑外观、户型、精装修、景观（我们通过寻找外部资源、复制可做的）核心竞争力突破：会所？物业？客服？（更注重我们软实力的，考验我们自身的能力）

思考：核心竞争力在哪里？由于大平层产品为创新产品，因此示范区实景展示至关重要。示范区范围如下图。须在开盘前完成整个示范区的景观、外立面、样板房精装修四、项目关键成功因素成本控制会所其他景观先行物业管理高端复制示范区实景借鉴绿城很、星河湾令成熟经验房型复制一期280户型借供鉴星河充湾二期330户型复制惧橡树湾三期240户型复视制橡树惠湾四、项辣目关键卡成功因筒素成本控论制会所其他景观先行物业管理高端复制示范区肥实景一期重丈视实景乱呈现，叉会所景止观重点叔打造点睛大望树的选歉择、铺缎装体现碧立体感痕、紫铜陷花钵提被气二期集肺中绿地漆率先打橡造四、项灿目关键咐成功因排素成本控略制会所其他景观先行物业管理高端复制示范区挺实景341根据“专惰属”特性流，从服务锈设施、服杨务细节、贩服务道具盆、服务标终准等方面耳深层次挖蜓掘在上海公而司现有物齿业服务水扭平上再提啊高一个档惊次物业本身办就是高品溪质产品的壮一部分。贵族服务2物业四、项揉目关键翼成功因嫂素成本控制会所其他景观先行物业管理高端复制示范区黎实景控制地下牛面积，减姿少非可售驶面积占总捞建筑面积粘比例提前介添入优化嫂结构方含案，提邮出限额毕设计概领念优化墙花地比、边窗地比榴，提升信产品规做格与档族次控制景披观中软污景、硬犯景比例框，在有裙限成本乱内提升语观感效市果通过经离验数据弓，提出涉有效建哀议明确料精装修辨产品标古准及成却本重点四、项总目关键雹成功因肆素成本控制会所其他景观先脏行物业管理高端复制示范区实皆景利用美顾洲俱乐维部资源坏协同，诞形成高棉端会所零独特品捆牌和功翻能优势装。思考：豪宅是饭什么？大家都会婶全石材外罩立面、室肉内装修酒遮店化、大狼理石拼花干、种大树徒、景观上俱大投入。屑。。。还桌有什么能孔形成我们慕独特优势画？会所能否义发挥协同诉优势，引线进OLE、引进一卷流餐饮和SPA？四、项叨目关键位成功因况素成本控躬制会所其他景观先硬行物业管灵理高端复制示范区实您景探索专摇业小组恋“同一怒副画面女，同一陶个目标臂”的工朝作模式极，各专四业各部乔门小目谋标与整类个项目碌、整个止公司的宾大目标育一致。保持市场岂敏锐度，项发掘并引愁导客户需膛求与重新葬定义产品苦，探索智堪能化、环堪保产品的轮应用。关料注人性化度居住，尝卖试地下室婆防潮方案缺的思考和教应用。思考对情合作伙圾伴的控退制模式驰，从保坛证高品晓质复制上、成本吗效益等窃角度出走发，培嘱养长期菊战略合禁作伙伴围。四、项目哑关键成功习因素成本控制会所其他景观先行物业管拉理高端复制示范区范实景目昂录一、项目透概况二、项烂目总体冬目标三、项固目整体痛定位四、项拜目关键鸽成功因吹素五、项目附关键节点李计划六、项铁目风险誉控制项目开发免周期（分义三期）一期为日东区大离平层，皇可售面竭积307喝20平米，201汉0年2月开工，2012年9月竣工，飘销售周期芳自201凳1年3月至201丢1年12月。二期为西模区大平层剪，可售面航积4755傻0平米，201幸1年2月开工，201屡3年6月竣工，开销售周期昌自2011年9月至201狗3年3月。三期为瓜小高层殊，可售固面积4089芦0平米，201孝1年3月开工，201有3年9月竣工钻，销售栋周期自2012年2月至201喘3年12月。五、项目什关键节点格计划五、项舱目关键亩节点计辉划附件：X锈X关键节币点计划（沿三期）20092010上半年2010下半年9月10日，华润献置地获取着松江区古荷楼路2号地块1月25日，开工柏仪式2月22日，正怎式桩基热施工4月25日，挖土5月26日，签署亿土地出原让补充协犁议6月14，3-6境#全套施洒工图6月23日，出正荷负07月7日，获取能方案批复8月25日，获取焰扩初批复8月30日，结惭构封顶9月15日，外立盆面进场10月2日，精限装修进执场10月8日，景观斯进场10月12日，获取历土地证10月15日，获阔取工程柔规划许补可证12月7日，获取取施工坊许可证2011年2月16日，获镰取二期哀方案批跑复2月15日，二期倡桩基施工五、项客目关键服节点计洋划——XX大端事记节点中众的重点合、难点一期201址1年3月示范择区实景芝呈现、寨开盘示范区品竭质和进度预售证蓄客情况二期2011年9月开盘临时样板鸡房（避免更预售条件只达到，而付样板房未娱完成导致并开盘时间妥后延）房型、舰产品标粥准等关泪键点要闷控制时潮间，推写进决策协调方活案设计手与施工炕图设计桃公司的手无缝衔附接，如泡扩初设刘计放在血哪里三期201方1年12月开盘尽可能袍为2012年销售近留足时戏间房型尽量出复制，产伍品标准讨娘论及早进籍行小高层施坊工存在难掌度要充分霸考虑，如蚁：与示范醉区的关系召、桩基形奴式、围护内方案毛坯备案既精装交付考虑法钻律风险挣，注意休预售合反同条款落实委托惜物业收房沫书协调质检凭站、建管爽所关系，赏获得政府济支持大手精鼓装修的纠进度和柏质量控浓制五、项欠目关键碑节点计母划——重点、舒难点五、项目装关键节点周计划——一期带来葬的思考教训：不要黑箱析子，不要季做甩手掌至柜管到下疗家的具菌体环节殊和关键足点举例：进度和人候员安排、艺室内设计睡的失控、卸责建到位毙后对施工睛图的控制郊力度和对毕所有设计舱工作的牵疤头，土建活单位启用瞒劳务公司罗（进一步虫专业细分惰）假如再麻给一次惧机会，组能否做酒到201随0年10月30日实景饭呈现？安全问缓题土建进度基坑一期201炼1年3月开盘，201舍1年12月利润结边转示范区3月20日完成售骆楼处大堂忍、看房通燥道、景观爷、两个样冰板房，3月底扫膛尾工作过程中存的品质哑控制，毫调整马话赛克、遗壁纸等引入个躬别客户各测试样板先行泳，阳台内瓜侧GRC、屋面饲瓦、外狐墙石材枣大板大手精装袋修控制思考精眨装修总仰包模式久，3月20日前出详勇细方案精装修旺招标技笔术标政府报批仁工作的及茧时完成预售证住宅交倡付使用咱许可证厦，9月质检竣离工备案，课配套验收愉、规划验斩收（配套踩部与设计委部提前梳市理验收隐宝患）五、项恢目关键灶节点计菊划——一期确侦保开盘肺和交房定位设枝计篇五、项蹦目关键蝇节点计退划——二期如何罗实现201塞1年9月开盘食？关键点：扩初设计丹、图纸质含量、户型眯、精装修诞风格、室米内设计能秀力概念方案2010-1-31已完成修规方案确认2011-1-1已完成规划方案报建2011-2-15已完成扩初设计确认2011-2-28已完成桩基施工图2011-2-28已完成全套施工图2011-4-15施工图审图2011-4-25精装修图纸（样板房）2011-5-31精装修图纸（大手）2011-7-31扩初设签计——绿城东方飞？中森？五、项目工关键节点烈计划——二期如何凝实现2011年9月开盘？根据一期抹经验，绿晓城东方对摸上海规范括不熟悉，府导致扩初暂设计不够坝符合要求凤，如果中槐森拿到重厚新优化，鲜时间上会嗓大大浪费辅，因此二题期将扩初钳设计判到袋中森。图纸质际量一期出模现的很显多问题协在于图否纸有疏堡漏提高对逝面积控储制的关亡注度，妈在户型德、方案搞、施工胁图各阶霉段分别杀对面积铜按照一中期与政蹄府部门宋沟通的件模式进题行面积庄计算，查作为各俯阶段汇圣报要素测。二期设家计中已香开始按若此操作报建阶段估启用《设计交漠底审核芒表》，设计柜院、设剪计部、劈燕前期部蛮各阶段轻会签，拒确保报年建文件燥准确性努，提高另报建实冈际速度醉。一期南蹦区工规竹图、二洪期方案走图已按拿此实施妥，效果腥较好施工图出卵图后进行茅内部审核凑，各专业质均需参加煎，从各个惠不同角度帜进行查漏多补缺。前期操作宅中落实的怀并不理想泽，二期施罩工图中予键以加强五、项换目关键防节点计追划——二期如修何实现2011年9月开盘？精装景观遵放进去，速排审图时汽间表室内风格薪和单位选征择合作方传的选择提高对确汗定设计单走位的重视黄程度。方案设段计单位卵的方向华确定纳彻入定位跃小组决腐策要点项目定和位风格倾以向备选标杆月设计师成烧果确定方向确定单蕉位市场市场设计设计定位小抬组设计松江二期刊室内设计触单位确定竟将开始按对此流程操母作《XX二期蒜室内精装燃风格讨论慰会》会议时旦间：1月20日五、项竭目关键边节点计搏划——二期如赤何实现2011年9月开盘？大手精装讨修仿邱德光斗是否能仿雨好？邱德光运大手难吊度？引入项蜻目部、想合约、许客服、茶施工单懂位一起渔讨论。成品保护故充分考虑貌。销售包键装。从运营角护度考虑，个延续一期匹陈文栋风温格。样板房设景计阶段，跟同时考虑蕉大手标准须。尽可能缝所见即所猴得。培养内部向设计能力栗，由室内洪组负责设旅计工作。五、项目纽奉关键节点并计划——二期如何只实现201怒1年9月开盘某？组织强筝化景观工程师陈文乐，11月到岗景观设计师范海燕10月到岗室内设计师人手不够！项目团队组织团队全人员的逐欣渐完善，诸确保各项猫工作能够自有效推动枯进行。松江项秋目由于汇产品较要为复杂慌，室内春设计工脱作量很城大，依狱然处于访人力不饿足状态暮。（二鸣期为内坑部设计院团队设宣计，对牛我们设舍计师力锡量是考教验。）团队完夺善五、项坝目关键嗓节点计剃划——二期如何遗实现201遵1年9月开盘？施工实农现篇关键点：总包单朝位选择——技术标、耍施工顺序菠、基坑围筐护、精装摸修管理模丙式、总包匀和精装修哭界面、样犁板房位置斤、现场施腐工管理五、项目兔关键节点汇计划——二期如屡何实现2011年9月开盘？关键节点完成时间备注确定总包单位2011-3-10考察单位施工许可证2011-6-1开工2011-2-28已提前打桩样板房2011-8-30主体结构达到预售条件2011-8-30主体结构封顶2011-7-30销售开盘2011-9-1外脚手架拆除完成2011-12-8室外配套、园建完成2012-5-13获得规划验收许可证2012-5-25竣工备案完成2012-6-27获得住宅交付使用许可证2012-11-30毛坯集中交付2012-7-30精装集中交付2013-6-13二期样板障房选址选择330作为临玩时样板禾房，8月30日完成馒，目的鞋为了尽截快实现武二期销挂售。五、项目亦关键节点冻计划——二期如何堤实现201岩1年9月开盘？二期中央孔绿地样板箭房展示关键点：样板房线实施工就期：图纸细及现场垂具备施滔工的时叙间控制枪，按照1期装修繁懂琐程度，仅给样板预恶留充足施潜工时间，炮使装修施征工工艺尽抽可能完美论，确保有3个月的施莲工时间（即5月30日须与材土建交税接完毕辫）；石材效筛果：石材镜面伞处理按照果星河湾的兴标准，要棋做半个月践左右才能谊出镜子般庸效果；高光木福饰面的圾成品保蓬护：高光木授饰面的挑成品保怠护是个松难点，鸣工程中柿做高光跑木饰面毕成品保朗护难度防大，交纷叉作业绿、后续蚀工序多淋，软装浴摆放、乏保洁等漫都会对太高光木就饰面有识不同程按度损伤笛，损伤祝后难修忘补，高悦光效果熔反而不立好，考休虑样板湿房就引贞入专业迁分包（批还需要魔讨论和绝研究）毒；更系统的局设计：不能只做叼样板房的遥设计，要敌做整个展临示区的设集计，（负日面案例：租一期的楼台梯间就没借有设计）五、项目的关键节点善计划——二期如何侦实现201距1年9月开盘？精装修管倍理模式？优高雅是伪否能做精啄装修总包弯？201付1年3月9日与优高贼雅首次专起题会，3月20日前拿春方案精装修与皱土建总包麻的界面梳理《XX精浙装修界絮面说明》五、项株目关键蒙节点计雨划——二期如悔何实现2011年9月开盘林？二期、三电期施工顺穗序先确保样巴板房位置绍人防地库啦完成时间郑。考虑工丙程管理三部意见天，最大邻程度减裂少施工菠难度。五、项目纵关键节点毅计划——二期如何赞实现201戴1年9月开盘铁？土建总包溪、监理招累标技术标干规范化考察面试技术标讨哀论会和评振分提供专功业意见确定单枣位规定参抢加人员旺：如项叫目土建采第一责贪任人、解工程管仁理部土既建负责抹人、其捆他项目泄土建人呆员技术标杯要求明脖确工程管理影部、项目桐部、合约壳部梳理《技术标景要求》工程管逢理部、充项目部蓝（含其示他专业配人员）敢共同开医会，形自成组织蒙意见否决不合昼格单位将前期技疲术标要求化落到合同剧中去。内部专家并库五、项糠目关键抛节点计叮划——二期如何鸟实现2011年9月开盘晴？施工管至理目前陈老建国负果责梳理征以下文胶件，下仿一步：妹项目部谋内部讨搁论——工程管来理部组在织讨论——战略管理际部入知识管库XX项目为二、三期凤期施工现妇场管理工赚作考核办储法XX项宝目二、兔三期施扩工质量躬周检查死评分表XX项在目二、广三期工泪程质量乓月度考球核表XX项目幻玉二、三期忽安全文明技周检查评裁分表XX项泳目二、禽三期安条全文明唤月度考济核表XX项研目二、仰三期现岔场管理辛人员月误考核表XX项目握二、三期毁材料进场核管理制度XX项剩目二、赵三期材希料进场柱确认单XX项亿目二、奥三期工炉序交接摆制度XX项芒目二、脸三期工户序交接父单XX项目竭二、三期手样板确认让制度XX项目爷二、三期图施工样板农确认单五、项目军关键节点勒计划——二期如何拨实现201损1年9月开盘隆？对监理供的考核项目部唉评价监而理是否铸发挥作迁用公司工类程管理搂部对几刘个项目告的监理辟进行评敌分五、项稼目关键惊节点计奥划——二期如曲何实现201煤1年9月开盘？报建篇五、项览目关键绢节点计迎划——二期如斧何实现2011年9月开盘？关键节点完成时间备注规划方案报建2011-2-15已完成取得扩初批复2011-4-1《建设工程规划许可证》2011-5-26施工许可证2011-6-1获得预售许可证2011-8-30获得规划验收许可证2012-5-25竣工备案完成2012-6-27获得住宅交付使用许可证2012-11-30关键点疯：方案队报建——房型阳色台面积乓突破，腹注意未当来审批小隐患4.3米6.1米2.9米设备平台面积约13平方米设备平台面积约9平方米360户型5.9米设备平台面积约14平方米设备平台面积约10平方米2.2米270户型阳台面积约14平方米按照松江吃区2010年10月所试行铺的上海市201钓0版新规刻范：设备平台烦面积不得宰大于4平方米浪，否则尿计算一朽半面积映；阳台挑出窃不得大于1.8米，且棵面积不骂得大于8平方米，懂否则计算愤全面积。五、项纤目关键甩节点计费划——二期如吓何实现201盾1年9月开盘？关键点专项报建——隐蔽避雷衡针、人防规划验收——南侧道群路侵入室红线、施驳岸线无证3个月协巴调工作五、项露目关键扩节点计蓬划——二期如何铜实现201城1年9月开盘？景观篇五、项供目关键居节点计弱划——二期如似何实现201仔1年9月开盘？一期存册在的不笛足：1、工期延期后，错过稠较好的种普植季节（9-1设0月份）效、造成姑反季节必种植（网冬季种躺植）；2、缺少坚景观管寻线综合吃协调，胁后期存决在风险朝；3、进场项材料色惠差较大留，部分确材料破厕损；4、针对本毛项目苗木租准备资源缸不够充分正，部分苗斧木尚未选洞定；下一步织改进措把施：1、苗木规划：反季副节种植么，提供串养护方午案，提独高成活向率；二贼期、三胁期早规晕划苗；构，提前星进行苗伍木储备民，特别划对于特园殊要求报的苗木消资源，妻运至苗踪蝶圃储备半。2、前端控制涛：加强过低程控制孤、特别拉是前端亚控制；3、确保质量篇：针对质量靠通病，采谎取专项技某术措施方军案；4、设计交提底：提倡全新肉的设计配蜡合，定期屈至现场进帖行交底指缠导，更好垄的达到设疑计效果要粪求。必要兰时可以借森助外部资饭源。下一步改慢进措施5、坚持先菠进的施工散组织和管炕理理念比如悬挑员脚手架、材施工通道首利用地下茅车库等方鸦式将场地闻尽可能早榴的让给景熊观，可以摆脱呆景观施工奋永远是抢胞竣工的状饱态，可以冰精雕细琢同，为自己腔争取很多嫌时间。五、项眨目关键蒙节点计挑划——二期如缩慧何实现201巨1年9月开盘？7、提高桶成本意岩识景观施工困中的现场哑调整，加器强成本意计识；设计交底占以及任何舅变更须合身约参与；一期余忘下部分台及二、中三期景净观，根域据示范倦区景观棉的成本叨范本，榴研究优彩化方案渣，提高傅性价比豆；合约部、徐景观组做膝一个《景观成本晋模型》五、项透目关键斜节点计鱼划——二期如何汪实现201狗1年9月开盘？机电篇二期中库心景观胶先行，汁室外综芬合管线卫穿越景剂观区考捉虑提前州预埋，辜若部分铜管线无患法实现铸提前预叔埋的则排需优化烛线路，猛避免未杜来施工肯开挖对絮景观造刃成大的引破坏。吸取一限期教训剂，提前云考虑地漏下室及狮阁楼空捧调外机尺在设备评阳台的歼摆放位崇置，避户免空调品外机摆罗放在室污外。二期因为佛取消了地筑下二层，重于是又出渔现了地下辉一层卫生栽间排污的泼问题，要日尽早确定调一个最佳亿方案。古楼路改条造何时能单完成，完叫成后市政灶雨水管是武否能用？罩需要跟镇冠政府了解糕清楚以确问定二期是肯否也是需蹄要雨水池环来排水。如果一峡期产品府受市场钳认可，裙二期在凑机电方秋面是否圆考虑一案些升级娃，比如股：自平膝衡新风叠系统是典否升级观到双向辈流全热领交换新滴风系统积？家居趟智能化驶是否再描增加一壶些功能高，做的屠彻底些碎？二期地库牢内明装管牌线是机电踢的重点，储在施工前护必须有统扬一规划过论的综合管泽线图，所禁有机电管悲线做到整播齐划一。五、项兄目关键膜节点计央划——二期如名何实现201视1年9月开盘大？五、项目接关键节点植计划——三期如何精实现201围1年12月开盘？关键节点完成时间产品定位确定2011-30规划方案报建2011-3-30扩初设计确认2011-3-30取得扩初批复2011-5-1产品标准（施工图设计阶段）2010-11-2桩基施工图2011-3-30全套施工图2011-5-15施工图审图2011-5-25《建设工程规划许可证》2011-5-20确定总包单位2011-3-10施工许可证2011